“廣福花園”全程策劃報告

目錄第一部分“廣?；▓@”產(chǎn)品策劃篇項目簡介項目所在地地理位置圖基地圖項目規(guī)劃簡介經(jīng)濟指標特殊限制或事項立地條件分析四至環(huán)境描述項目周邊商業(yè)房及住宅市場現(xiàn)狀項目所在地的區(qū)域規(guī)劃SWOT分析目標客源的鎖定目標客戶群的鎖定增目標客戶群暖的特征分析產(chǎn)品建議方案一：彩開發(fā)思路及剖項目定位筋總體規(guī)劃建膏議寇第一期產(chǎn)品召及價格等建撲議吵第二期產(chǎn)品題及價格等建音議宋第三期產(chǎn)品漆及價格等建榮議鹽第四期產(chǎn)品公及價格等建眠議念第五期產(chǎn)品綱及價格等建慕議方案二：謊開發(fā)思路及俗項目定位孩總體規(guī)劃建來議松第一期產(chǎn)品除及價格等建津議蛇第二期產(chǎn)品消及價格等建叮議肉第三期產(chǎn)品非及價格等建謠議旺第四期產(chǎn)品燦及價格等建袋議誘第五期產(chǎn)品嘗及價格等建子議狂第二部分百爛“訂廣?；▓@室”巖營銷企劃篇廣告企劃幟整體形象定溝位市場主訴求案名建議極推廣類型及艱通道螞系列廣告主夜標設計推廣預算營銷策劃定位策略禮銷售理念及染銷售計劃現(xiàn)場布置人員管理享第三部分負炒“尋廣?；▓@偵”藍經(jīng)濟測算篇獵項目投資估住算務第一期項目比投資估算司第二期項目筐投資估算局第三期項目滿投資估算小第四期項目均投資估算牙第五期項目曠投資估算總投資估算垂項目收入預務測裙第一期項目播收入預測聲第一期項目拾收入預測冷第一期項目討收入估算守第一期項目聽收入預測絮第一期項目嫌收入預測嚴總項目收入私預測損益表總收入總成本奔凈收益、投良資回報率、時年投資回報紗率櫻現(xiàn)金流量預儀測北每季度現(xiàn)金褲流入逢每季度現(xiàn)金灶流出影每季度現(xiàn)金脈凈流量版主要經(jīng)濟測元算指標及風敏險評估靜態(tài)回收期動態(tài)回收期當項目投資最霞大值預算凈現(xiàn)值內部收益率敏感度分析延第一部分殺徑“敗廣?；▓@穗”刷產(chǎn)品策劃篇膀第一章弓項目簡介項目所在地吐1、地理位醬置圖（紅線訴圈圍為本項懂目地塊）喝項目位于包桐河區(qū)常青鎮(zhèn)裕地界，處東關流路以南、禽金寨路以東布；田地塊之東為元政府大力開興發(fā)的合肥政證務文化新區(qū)暮所在，以南暗為合肥經(jīng)濟千技術開發(fā)區(qū)浪；伴地塊東、南障為規(guī)劃中合由肥最大的黃食山公園所環(huán)鑰抱，自然景茅觀條件優(yōu)越青。2、基地圖地塊成不規(guī)則的幾何形，根據(jù)原有道路和規(guī)劃道路自然分割成五個區(qū)域地塊成不規(guī)則的幾何形，根據(jù)原有道路和規(guī)劃道路自然分割成五個區(qū)域咬項目規(guī)劃簡介介經(jīng)濟指標緞規(guī)劃用地性腿質幕：號第二類建筑至用地怪容積率小于況1.2鞋住宅間距系浮數(shù)大于1.考23拉居住小區(qū)及智相應配套設壇施敲：抖住宅面積凈存密度小于1加.80鄰住宅建筑凈膨密度小于3第0%械建筑密度小勝于22%域公共服務設謙施（千人指叫標）大于2暢800平方?jīng)_米/千人磚建筑限高小政于24米霞綠地率大于批35%抱人均公共綠喪地大于1.尤5平方米/鑼人損中心綠地規(guī)家模大于11康000平方橫米樹2、特殊限獵制或事項蒙規(guī)劃范圍：例三河路西、憑東風路南、億新倉路東、敘館驛路北。睛凈用地面積白約：512還畝（合34疲1340平掌方米）代功能分區(qū)原正則：可結合劇路網(wǎng)合理確枕定小區(qū)組團扯結構，道路徹結構及綠地漆系統(tǒng)。劃分憶若干組團做犁設計。規(guī)劃短設計要求分吵區(qū)合理，建劣筑布局應滿給足消防、環(huán)放保、衛(wèi)生、仰通風、人防于等方面要求覽，組織好地妄塊豎向、桿風管線綜合等篇工程設計。撓公共區(qū)服務悔設施應滿足融方便使用的桌要求，根據(jù)辰不同的服務訂半徑合理安適排服務設施籠?；A設施似配備如垃圾器站、煤氣調期壓站應結合燦管線布局合字理設置。餐主入口設在擾祁門路上乞，出入口距內城市道路交勒口不小于8仆0米。住宅飲用地占總用階地比例控制匠在55%以鐘內，幼兒園在、中、小學析教學用房日罷照間距系數(shù)吳按1.5控求制，結合豎伏向設計合理凱確定建筑標財高，明確建致筑控制尺寸喇和控制間距虜。后規(guī)劃應設計禾幼兒園、中捕、小學、文障化活動用房鍛、社區(qū)及物滿業(yè)管理、商窗業(yè)設施、（芽非）機動車葛輛停車位等尼設施以及配伯電房、煤氣顏調壓站、垃水圾站、公廁兇等相關基礎即配套設施。差配套教育規(guī)塊模：幼兒園窄（以2人/塘100人計蓮），15平者方米/生；對小學（以總鍋人口的9%踏計），10偉平方米/生魄；中學（以窗總人口的8穴%計），1貌2平方米/故生。形商服、辦公毒用地配套機綢動車及自行已車車位分別柄按不小于每倉一百平方米匯建筑面積0汽.4個、3繞個計，住宅懼配套小汽車方及自行車車對位分別按不鼓小于每戶0請.2個、2際個計。堡合理組織內判部交通，做行到通而不暢鮮，人車適度緒分流。規(guī)劃索多層建筑退記紅線不得小永于5米。沿素街單體方案荷報審。需第二章來立地條賣件分析域一、四至環(huán)羞境描述掌東：士地塊東至三站河路，隔三廉河路直接面宗對的就是規(guī)岡劃中合肥最茫大的黃山公文園及其擴建傭地帶，再往斃東為合肥市攏的商業(yè)街美土菱大道，通對往合肥市老釘城區(qū)；晴西：隸至新倉路，站與金寨路相疲夾區(qū)域為規(guī)獨劃的大量商唯業(yè)金融用地君，再往西則載為城市交通貸主干道金寨使路及規(guī)劃中綿的合肥市政座務文化新區(qū)除，淡政務新區(qū)面門積約12.斷32平方公縫里，首期5稈平方公里已設經(jīng)啟動，計畢劃5年內建嘗成；協(xié)南：霸南至館驛路恭，隔一居住三用地為十五告里河沿河綠?；坝^帶，垃與黃山公園舌擴建區(qū)連成響一體，再往琴南約3公里志為合肥經(jīng)濟姨技術開發(fā)區(qū)購，其規(guī)劃面統(tǒng)積39平方盆公里，僅2課001年就譽實現(xiàn)GDP么27.6億雹元，進出口帆額達2.9桑5億美元，筐正逐步成為例區(qū)域經(jīng)濟的貌亮點，區(qū)域式內還擁有五菠星級的明珠營國際大酒店平、占地18加0畝環(huán)境優(yōu)逆美的明珠廣趟場、安徽國窗際會展中心墊、徽園、大門學城等配套臥設施；謊北：族北面為東風爹路，直至城資市二環(huán)東流驕路，沿金寨倦路可通往以彈中科大為核掃心的文教區(qū)拴塊，區(qū)域內旅還擁有安徽凳大學、安徽藍醫(yī)科大學、劇安徽建工學濫院、市三醫(yī)找院等一大批箱科教文衛(wèi)單首位，擁有深婆厚的文化底共蘊。烘二、周邊房惹地產(chǎn)市場現(xiàn)沃狀丙按照前期市撥場調查顯示家，美包河區(qū)房地搞產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)稀兩條主線：養(yǎng)一是美菱大霜道沿線部分孟，依托一級拖主干道的優(yōu)穿勢，自北由慨南逐步擴張?zhí)牵y杏苑、花菱水苑等大厲型居住社區(qū)茶相繼開發(fā)建螺成，使得該乏地區(qū)成為合熱肥房地產(chǎn)開靈發(fā)規(guī)模最大伏、居住條件術最完善的地東區(qū)。地區(qū)內慘的行情價格令也由2年前姜的1800須元/平方米節(jié)漲到現(xiàn)在的嗽2200元蜜/平方米，會而且目前可蔥利用土地已靜經(jīng)相當小；搞二是新近開蝦通的馬鞍山尚南路兩側銅，起步較晚魯，但是大規(guī)你模、高價格爹、高品位在身本區(qū)域都體琴現(xiàn)的淋漓盡測致，個案規(guī)悉模基本上都疲在15萬平蔥方米以上，墻如太寧花園肅、太陽島花瞇園、萬振花灣園，而世紀趁陽光花園更萌是達到56丹萬平方米，棗區(qū)域內的價卷格也不斷上晝揚，在短短掩1年多時間版里從220軟0元/平方式米暴漲到2封600元/確平方米悼。而近期馬蝴鞍山南路的從通車，使得問本地區(qū)未來倒的競爭將更腹為激烈。恰本項目地塊份周邊剛剛處差于規(guī)劃的開妖發(fā)啟動階段碑，目前附近積基本上沒有蠢相類同的競婆爭個案，項們目又正好處載于東流路二冤環(huán)之外，而營包河區(qū)80襖%的住宅項精目都集中在哀一環(huán)和二環(huán)疏之間，因此兩，離地塊最節(jié)近的基本上跨只有美菱大吼道兩側近東辛流路的銀杏伯苑、菱水苑憤和楓丹城市抄花園，北端丹近金寨路的艘太湖新村，峰西北角合作研化路上的香燭樟雅苑、金催環(huán)花園，西教面政務文化膚區(qū)內潛山路榴東流路的國槳際花都以及境西南角沿金猴寨路而下的閥淺水灣和明龜珠廣場附近織的東海花園襖。頓三、項目所駁在地區(qū)域規(guī)型劃道路規(guī)劃謝地塊四圍的假道路為三河娘路（東）、蘿新倉路（西漸）、館驛路處（南）、東覆風路（北）厚，貫穿地塊滾的道路南北遇向為青平路孕，東西向為笛新倉支路和殼祁門路，這丘些道路目前籃為止尚處于紗規(guī)劃階段，難還未啟動。中因祁門路延帖伸將成為連談接政務文化懲新區(qū)和黃山兇公園的樞紐育道路，預計據(jù)規(guī)劃為雙向涼四車道路，緒路面寬幅可結達35米左所右，其他道篇路則結合項懇目整體規(guī)劃潤予以實施改丟造。咸地塊周邊有肥合作化路、儉金寨路及東博流路三大城鵲市主干道通升往各個區(qū)域嗓，基本上為生雙向四車道軟加非機動車駱道，路面寬填幅在40米隙左右，其中腸金寨路成為盾連接市中心熊和政務文化齊新區(qū)、經(jīng)濟輔技術開發(fā)區(qū)蘿的唯一主干錦道，將發(fā)揮犬越來越重要膏的作用，關霜于它和其他怒7條道路的娃城市出入口爭景觀風貌設獲計已被定為蔑今年規(guī)劃局這的重點任務察目標之一。交通規(guī)劃公共交通歡地塊周圍主繡要途徑及附么近公交線路蔬、站點如下子：菜路線矛起始站--纖終點站飽首末班古車時濤間懸途徑線路謠售票形式即首班車夏/蜓冬匙末班車冬/容夏廢10搏黃潛交口－徒新火車站步6:00釣19:00君抱燒浴礙鉤朝所對竭距煩配無人售票部12陜十五里河－襲毫州路牧6:00從19:00忌/19:1恰5芹十五里河－計金寨路內－合作化路嗚－濉溪路－迎毫州路隸無人售票光13卡枯校6:00奇21:00泳十五里河－黃金寨路攪－合作化路繞－濉溪路－化毫州路太無人售票版16屈葛大店－南紛七里站翁6:00棍19:00技葛大店－姥祖山路－舍東流路淹－合安路－寶南七里站浸無人售票箭26車南七里站－狀四十井兄6:00儀18:00那/18:3費0準南七里站－蝶金寨路躲－合安路－蜂繁華大道－劇蓮花路－四郊十井互有人售票裂101阻十五里河－去新火車站旋6:00/閑6:30箏21:00芬十五里河－蹲金寨路盲－長江中路憂－勝利路－醉新火車站蜂有人售票誠113渡沿河村－北看五里井牢6:00娛19:00蜂沿河村-張弱夾弄-青松常園-姚公廟夜-銹東流路外-南門換乘項中心-江淮妻化肥廠-南蹲七里站-宿斃松路-南園廚新村-金安腎花園-科技炭大學-安攻吸附院-稻香旋樓-安徽報究社-三孝口排-長江飯店圖－四牌樓－矩市府廣場-伸百花井-阜怒陽路橋－高跑河埂-白水種壩-公交四鐘公司-海棠壇花園-北五掩里井貝無人售票塘135晌散屑絡6:00弄19:00纖/18:3彼0家十五里河－有合安路－東使流路輝－美菱大道反－屯溪路－怨全椒路－和臂平路－銅陵恰路－長江東嶼路－小商品深批發(fā)城眉無人售票吩140暗安居苑－官狹塘村舒6:00/儀6:30摸18:00卸/19:3竿0炒安居苑－長疫江西路－肥愿西路－績溪循路－棍金寨路－東箏流路盟－美丹路－熱官塘村焦有人售票搏雖然途徑地科塊的公交線延路只有11舒3路有終點謝起始，但金啞寨路和東流轎路上的路線氏比較多，停判靠站點離項她目也只5它—村10分鐘的職步程，另外憂按照地塊所蘭在的黃山公建園區(qū)未來規(guī)禍劃，這里將信陸續(xù)增加多故條公交線路拼，通行狀況周將有很大的蜂改善。軌道交通外軌道交通將壟是本項目的傅一項極大利心好，因其站姥點正好設置尿在東流路、修金寨路交叉廣口附近，而雹它的竣工和業(yè)開始運營正模好與本項目姜的開發(fā)建設全進度相吻合火，因而該項泄規(guī)劃將對項得目增值帶來跪最為可觀的鄭利益點。堂規(guī)劃中的合瓜肥輕軌交通羅系統(tǒng)是由東造西和南北及侄環(huán)行線路三壺條線路構成針，擬建中的輔輕軌一號線用是城市當前湊客流量較大載和交通矛盾穗突出的交通藝線路，自合略肥市西南經(jīng)跡濟技術開發(fā)安區(qū)的明珠廣討場起，沿合憲安路，金寨碑路向北，由喪稻香樓向東抄轉向蕪湖路栽，過孝肅橋寄后，沿鐵路鎖專用線轉至安明光路，最喊后沿勝利路噸直達合肥新至火車站。殖線路全長1科5.77公理里，設13薯座車站。其偵中高架線長悔9.63k痛m，地下線愉長1.72慌km。沿線懂有9座高架節(jié)車站，3座壇地面站及一計座地下車站困，其余為區(qū)習間隧道、區(qū)斜間橋梁及地貸面線。在金燙寨路局部下濃穿鐵路線，重在勝利路上戴跨鐵路線。俗工程總建設惹周期為五年潮，從200樹2年底開工侮到2005殘年底竣工，缺工程分段建籌設，分段運抬營。其中，屬第一階段從桿合肥新火車感站害――括生物藥廠站恭，建設期為刷三年，第二調階段從生物舅藥廠站底――吼明珠廣場站兄，全線于2鈔008年底素竣工并通車迎試運營。景觀規(guī)劃露地塊東南分釀別為規(guī)劃的陜黃山公園和楚十五里河沿私河景觀帶所維環(huán)抱政區(qū)規(guī)劃黨政務文化新堆區(qū)（位于項效目西側）鉆東至金寨路薪、合作化南綱路，西抵高途新技術開發(fā)貍區(qū)、合九鐵狼路，北與鐵蓮路專用道和厭高壓走廊相坡望，南連經(jīng)曠濟技術開發(fā)埋區(qū)、312風國道，規(guī)劃魄面積12.累67平方公摘里；嗚兩大建筑群吩已于200玉1年底開始邪啟動：文化炊藝術中心位株于政務文化喚新區(qū)天鵝湖豎北岸，占地況約160畝狡，總建設面栗積約7萬平括方米，總投告資約5億元弟，主要由大荒劇院和綜合暖藝術館兩大嚇部分構成。板大劇院包括錯主劇場、小知劇院、音樂邪廳、地方戲嶺曲藝術館等紐，綜合藝術床館包括綜合榴美術館和賴帝少其美術館飄兩部分；體允育中心位于績政務區(qū)南側演，占地約4屈80畝，總慚投資約7.要5億元，包派括6萬人規(guī)蹲模的田徑足拆球場、60蹈00人規(guī)模殖的室內體育妨館、300抬0人規(guī)模的瓣游泳跳水館找及運動員公岸寓等，兩大鉤工程都將于取2006年懶竣工；府政區(qū)以四大冷標志性建筑柜群和五大體津系為主體，的目前的建設兆項目還有商徹住金融中心買、千六大主體公蕩園樸、勻輕軌梅、壟觀光塔加、、幻翠庭園、匯壩林閣、嘉禾惹苑和綠怡居式恢復小區(qū)牧、相安徽出版大憂廈、安徽日宴報報業(yè)大廈誓和綠地上海件城也、應政務文化新累區(qū)的雹“召翡翠項鏈旅”懂、挪22橋頌、龍?zhí)禊Z湖工程嚷、色“烏三縱四橫正”另主干道路工馬程串、礙合肥市政務萄文化大樓進、普體育中心足展球場輝等。竿合肥經(jīng)濟技駝術開發(fā)區(qū)（奪位于項目西贈南）諒成立于19浴93年4月貿，規(guī)劃面積室53平方公徑里，人口4蕉萬；店至2002殼年年底，共虛計引進項目生293個，戲項目投資總稱額165億潑元，協(xié)議利細用外資12隸億美元，實港際利用外資金7億美元，仆累計實現(xiàn)國溫內生產(chǎn)總值捎135.7排億元，工業(yè)徹總產(chǎn)值35辛6.7億元教，工業(yè)增加材值112億咱元，利稅3痰4億元，財金政收入16挽億元。累計射完成固定資離產(chǎn)投資額1民16億元，括其中基礎設袖施投資14它億元，建成安道路100竄公里，變電劑所4座，1膏0KV以上臉供電線路7愁0公里，供奴水管線65游公里，通訊懷管線70公顏里，綠化面澇積220萬悲平方米，開換竣工建筑面牙積近360社萬平方米；醬配套有一個紐外籍員工居艱住所，七個趕中方員工居千住所，一所冶國際學校(誕幼兒到高中綱)，七所中捷專職業(yè)培訓煙學校，一家偶醫(yī)院，五家分國內銀行分義支機構，一鄭家五星級酒外店，各類賓梨館、休閑中謠心、人才勞附務中心，通逐向市區(qū)的公望交線路三條幣，區(qū)內環(huán)線冤一條。配套規(guī)劃仔項目規(guī)劃有種幼兒園30項00㎡，小把學9000霜㎡，中學1尚0000㎡弊，菜市場8險000㎡，碧超市100羨00㎡，會告所1100陷0㎡，沿街超商業(yè)用房4乞3000㎡己，各項配套騰十分完備；目此外，地塊磁西北角為安迅徽建工學院立，西南角為悼廣電學院，裁整個西面不奴到金寨路的林區(qū)域就配套不規(guī)劃有大量織商業(yè)金融用顯地、行政辦潛公用地、中肅學、醫(yī)院等鏡；咸東面的規(guī)劃選黃山公園有妥行政辦公用柿地和大量文爺化娛樂用地渾，另地塊東橋南角旁邊有盤一塊近40豈000平方期米的體育用號地，再往東輝就是大片的西居住用地。圖四、SWO耳T分析算1、優(yōu)勢分督析（str棟ength請）地塊優(yōu)勢哄地塊整體并糟不規(guī)正，但漿劃分為五個網(wǎng)小塊之后都賺較為方正，爆且自意東南角始有域一自然水系概斜向穿越地咸塊慨，此對項目歪整體的自然吸景觀和水景屯規(guī)劃帶來極安大便利；交通優(yōu)勢窮地塊北面的議東流路和西深面的金寨路戒皆為城市的班交通主干道寨，路面狀況約良好，道路脈沿線公交線吼路發(fā)達，項規(guī)劃的軌道盆一號線在附插近設有站點沒，通往政務革文化新區(qū)的慎祁門路延伸繪段正好穿越殖本地塊；文化優(yōu)勢努地塊旁邊有呀安徽建工學宣院和廣電學基校，沿金寨化路向北直接沙通往中國科環(huán)技大學、安吳徽大學、安茂徽醫(yī)科大學懶、市三醫(yī)院倉等一大批科豬教文衛(wèi)單位妥，區(qū)域文化杠底蘊深厚；鬼區(qū)域規(guī)劃潛餓力優(yōu)勢夠地塊北面的工一、二環(huán)之夸間為城市規(guī)宵劃中的重要勞住宅區(qū)，目鎖前已在迅速承發(fā)展中，其作南移趨勢已釣經(jīng)顯露；南裳面為經(jīng)濟技腦術開發(fā)區(qū)，鼠西面為政務吸文化新區(qū)，盼東面為黃山靈公園及周邊姿規(guī)劃居住區(qū)戀，由此如前飄一節(jié)所提到塑的區(qū)域規(guī)劃破中包含的道掉路、交通、喬景觀、政區(qū)真、配套等規(guī)山劃優(yōu)勢全部績納入其中，鋪使得項目具板有巨大的升穗值潛力；歡2、劣勢分上析（wea滿kness焦）掛區(qū)域開發(fā)度捎不夠螺地塊所在黃掌山公園區(qū)的鈴規(guī)劃還未得征到正式確準另落實，各項枯開發(fā)正處于兇剛剛起步階奴段，周邊環(huán)燭境比較差，弟配套不齊而轉又十分凌亂蜜，在形象檔睡次上還比較壺低；覺公眾接受抗振性大慚地塊北面（腹一、二環(huán)之菠間）才是消賴費者概念中限的居住區(qū)，莫盡管地塊所睡顯示的規(guī)劃鳥潛力優(yōu)勢驚逝人，但要花爛費一定的力絞量和時間進呈行宣傳和引坐導，由此對貧初期的定價秘也有了一定海的限制；鴨3、機會點停分析（op號portu幻nity）恰房地產(chǎn)市場弄發(fā)展良好制在宏觀經(jīng)濟棗快速增長的之大背景下，孫合肥房地產(chǎn)阿市場繼續(xù)保集持平穩(wěn)發(fā)展狐的良好勢頭曠，房地產(chǎn)投畝資繼續(xù)增長優(yōu)，銷售面積之和金額強勢刺增長，市場勾需求旺盛，魂商品房（住售宅）空置量潮近三年連續(xù)扯下降，商品財房（住宅）狂平均價格逐歐年上漲。居住區(qū)南移珠原來一、二剃環(huán)之間為居分住生活圈，斜現(xiàn)在二、三毯環(huán)之間的城顧市區(qū)域功能犬定位為：將之現(xiàn)有環(huán)境污加染企業(yè)應逐妥步外遷，保邊留部分工業(yè)莖，但不宜發(fā)潮展新的工業(yè)返用地。新建崇用地以發(fā)展襖居住為主，脆并注意保護那分布其間的綿各種景觀綠充地與自然生掠態(tài)空間形態(tài)世，由此本地怖塊首當其沖串；軌道交通盞軌道一號線觀即將啟動，膏并能在20快08年年底富竣工通車投估入試運營，啦其在東流路簽、金寨路口婚設有站點，敲因而對居民俗出行方便和揮物業(yè)的升值索帶來更大機坐會；馳區(qū)域品質提互升競黃山公園規(guī)濁劃和十五里詢河景觀規(guī)劃兆將使項目周懷圍的環(huán)境檔睜次有明顯的執(zhí)提升，因此再對規(guī)劃定位騾公園住宅及安其他高品質梁物業(yè)帶來可胳能，在價格食定位上也增護加了一定的送砝碼；鍵市場先入優(yōu)戲勢服本項目在區(qū)瓣域內屬于第拼一批開發(fā)項撇目，贏得市杯場先機優(yōu)勢腔，加上項目香體量比較大崖，分為五期繞開發(fā)，前期然品牌、品質惑的確立，對桶后期品牌延夢續(xù)、品質升武華來贏得市顧場起著至關襯重要的作用待；舉4、威脅分泉析（thr間eat）堡周邊領先開濫發(fā)威脅螞北部二環(huán)之忙內的房地產(chǎn)賠逐漸進入成您熟開發(fā)階段姜，而西面的曾政務文化新腹區(qū)和南部的掛經(jīng)濟技術開嶼發(fā)區(qū)靠近明票珠廣場及翡風翠湖附近已禾陸續(xù)有項目收開始啟動，彩如潛山路、沙東流路的國第際花都將于覽今年年底開芹盤，這些項迫目先動將分攏散本區(qū)域的旁一部分客源業(yè)；努未來市場競帶爭威脅臨區(qū)域規(guī)劃利抹好的優(yōu)勢將嚼逐步體現(xiàn)，橫更多的開發(fā)畫商和投資者控已經(jīng)看好這懶個區(qū)域，使賓得未來的競至爭愈加激烈員，加上本項屯目規(guī)劃周期旨比較長，承裕受的競爭壓掌力和沖擊更廈加巨大；訊規(guī)劃風險因規(guī)素威脅凡由于本項目諷在很大程度監(jiān)上依賴于一胸系列規(guī)劃政句策的利好，懲但這些政策鏡中有一些還繭未得到具體順落實定案，勇一方面會影診響客戶和投擾資者的信心弟，另一方面鹿也隨時存在初著政策變動擦的不安定風卵險因素。爹第三章駝目標客翅源的鎖定告一、目標客竊戶群的鎖定限區(qū)域屬性:認周邊區(qū)域內趴客源蝕痰市鐘區(qū)內改善居短住環(huán)境條件夕的升級消費功客源重聚在夢附近經(jīng)濟技炕術開發(fā)區(qū)內計工作的白領笑扁在晉高新技術開鬼發(fā)區(qū)內剛參起加工作的白竹領窩血小喊部分房產(chǎn)投活資客源霞身份描述:蛋年輕夫婦，清中年3尺—毀5口之家，珠年著齡:25貝—臉40還購房目的:胞滿足舒適的叉住房需求鉤她未抓來有便捷的純地鐵交通需漆未喚來有較大的古升值潛力生挎牛汁笨貼近大自然券有良好的小定區(qū)環(huán)境格腿球售鼻完善的物業(yè)號管理小區(qū)會攝所正二、目標客瞞戶群的特征充分析嫁客層職業(yè)分豬布分析棗客層分布區(qū)炭域周邊區(qū)域孟（合肥經(jīng)濟呆技術開發(fā)區(qū)蓬、高新技術鮮開發(fā)區(qū)）為神主，從事的認職業(yè)以工業(yè)所、食品加工灶業(yè)、服務業(yè)你等為主，其榴他行業(yè)主要霜涉及服裝業(yè)韻、廣告業(yè)、機公務員、私梨營業(yè)主等；鄉(xiāng)職務多為中惑高級主管；婚姻狀況梳購房客源中畫的家庭結構錄主要表現(xiàn)為噸2+1已婚水的結構，未盤養(yǎng)育或有一壟個子女；家善庭成員為兩君代人，與父癥母同住的比鉗例相當少（羊占1.6%離），子女較神為年幼，3售~5歲較為疼常見；濫客戶價格意豈向分析呢客層對新開川物業(yè)價格主姑要視物業(yè)的租房型設計、梯配套設施檔件次、景觀設烤計及物業(yè)管奧理標準等為暫綜合考量因金素，報價差五異也較大，是但主要集中帽在2000慶—吉3000元糾/平方米，御占到總客戶猶比例近7成雀。溉客戶配置要團求分析勺在物業(yè)的配勝置上，被購秀房客源最為晉關心小區(qū)安嶄全、環(huán)境美憤化度、及主物題會所功能眠設置等，其音他配套設施親更多關注實擾用性和舒適銜度，不講求廁豪華性，說累明客層對購楊買物業(yè)更趨馳于理性和實槳用性；對于存小區(qū)外部的困環(huán)境要求自恰然綠色；在載會所功能設乒置上，更多致體現(xiàn)在健身牲及休閑方面讓的功能上?；虻谒恼陆g產(chǎn)品建戚議方案一：蘋一、開發(fā)思攀路及項目定戀位丈產(chǎn)品開發(fā)遵林循的原則：較經(jīng)濟效益最刊大化聲開發(fā)商品牌葵延續(xù)化陡營造多贏局稻面效益社會化可行性原則姻開發(fā)時機的疼論證：揚紗本項目是拿鐮下土地后立泡即開發(fā)，還殿是等待周邊儀逐步改善后哪，再待機開毒發(fā)，是本項阿目產(chǎn)品策劃永中首要解決架的關鍵問題爭。根據(jù)市場狐調研的情況構，目前本禾項目可供建求造的產(chǎn)品預叛測售價是：默齡2004年同售價：這瞇6-7層多源層房歇離儉2200元疊/㎡豬月8層小高層繪訴組2500元芝/㎡濾橡7層小高層申安版2550元冶/㎡嗽失疊加別墅穿搬揚2700元店/㎡灰神聯(lián)排別墅世漂梅3000元棗/㎡惕愧雙拼別墅益宰捧3300元策/㎡六綱獨幢別墅無淺浸3800元遲/㎡伴鳴以后預測為奮以6%的幅暑度增長。畏足以小高層產(chǎn)灰品為例，假先設2004杯年全部開發(fā)慣完，則收益不為：怠飄2004年孩總收益=每踏平方米土地勾產(chǎn)出收益*緣總凈面積衰正乖婆任=（（售價籌-造價）*丑容積率-2賣50）*總億凈面積情幅箏供=（(2科200-1初200)*落1.4-2垮50）*總洽凈面積污調假設200帥5年全部開絡發(fā)完，則收添益為：陰錘2005年轎總收益=（筐（2200紅*1.06蠶-1200露）*1.4備-250）痕*總凈面積慮戀年收益率=殺（2005吧年總收益/堵2004年府總收益-1冬）*100輪%侄糧赤=13忽34.8/陽1150=覆11.6%周陷按此計算方奇式可推算出葬各類產(chǎn)品及包推出后開發(fā)筒各時間段所優(yōu)產(chǎn)生的潛在習收益都是在愧11%~1懂3%之間，凍而作為房地錫產(chǎn)開發(fā)企業(yè)載，毛年收益嚇率都在18發(fā)%以上。初漿步計算結果耗表明，等待菜周邊環(huán)境逐外步改善，售孫價上升后再組來開發(fā)低于旱房產(chǎn)行業(yè)平浩均收益，在片這本項目周釘邊今年內無血重大因素，產(chǎn)促使某售價任升幅加快，秒所以我司的抱結論是：與偉其等待周邊臥環(huán)境改善，螞再待機開發(fā)兔，不如立即智開發(fā)此項目形，自身的開聽發(fā)和市政的中建設來加速匯完成該區(qū)域寇的建設情況竄。訂本項目分期倘開發(fā)的理由蝴：畜嫩本項目既然浴晚開發(fā)不如統(tǒng)早開發(fā)，那肯么本項目是翠一期開發(fā)呢蠻，還是分多房期開發(fā)？若哄分期開發(fā)則通分幾期為好管，我司基于差以下原因：示本項目總規(guī)黨劃面積為5御98畝，建請筑面積約4瓜78700透㎡，如此大豎規(guī)模體量，澤通常都采用涂分期開發(fā)。釣分期開發(fā)可虧減輕資金壓顯力，形成滾賤動開發(fā)資金池。凝分期開發(fā)可檢減輕銷售壓胃力，順利回未籠資金。脊分期開發(fā)有會利于大規(guī)模仍項目的規(guī)劃恐調整，也利哄于銷售價格肆的調整。清大規(guī)模項目象的分期開發(fā)涼，有利于風鎮(zhèn)險的規(guī)避。餅大規(guī)模項目北的分期開發(fā)并量通常每年法在5萬~1穩(wěn)0萬建筑面漂積為宜。撓根據(jù)本項目板特點，被市鞭政道路自然豐分成五塊，死且每塊面積欲相差不大，荷每塊地的建獵筑規(guī)模也大忍致在5萬~據(jù)10萬之間件。綜上所述：株我司認為本流項目宜分期殘開發(fā)，最好維是按市政道勻路的自然劃是分，分五期戲完成。撲產(chǎn)品組合定臨位的綜合論幅證：棒根據(jù)開發(fā)項成目的一些基家本原則，按帥照市場調研旗得出來的各茶種可能開發(fā)潤產(chǎn)品的價格渣走勢，我們呆進行綜合的乘比較：馳可供開發(fā)產(chǎn)貼品的價格走劑勢：（單位改：元/㎡）叮年份\價格栗\建筑形態(tài)典6-7層多猛層房縮7層小高層狀8層小高層賊疊加別墅病聯(lián)排別墅心雙拼別墅下獨幢別墅溫2004年店2200妖2550貫2500你2700幣3000吉3300翁3800獲2005年澡（6%增長姜）暴2332穴2703右2650前2862爹3180直3498饅4028術2006年做（7%增長?。╃?495涼2892嘴2835椒3062鳳3402膀3742設4309含2007年村（8%增長妖）蕩2694替3123選3061浮3306查3672龜4041持4653襲2023年剪（9%增長院）牢2936顫3404建3336醫(yī)3603餓4004鏡4404悟5071縮2023年抹（10%增道長）娘3229刪3744枕3669膏3963窩4404窯4844蘋5578尊2.200勻4年可供開盈發(fā)產(chǎn)品其開杯發(fā)每平方米耳土地所產(chǎn)生放的收益（單膛位：元/m眾2的）撫可供建造產(chǎn)澇品奴凈容積率鼻售價拆造價究土地價安每平方米土芝地可產(chǎn)生收銀益襯6-7層多秧層房古1.4國2200廉1200質250女1334.躬8敬7層小高層籍1.6墳2550商1450帆250狂1754.東8岸8層小高層辮1.8沒2500殊1450次250孤1910綁疊加別墅策1晨2700漏1050廚250賣1562脂聯(lián)排別墅援0.8懂3000雀950距250記1534括雙拼別墅帖0.7連3300騎950黎250診1533.丹6遞獨幢別墅拍0.6先3800褲950洞250鬼1596.殊8雄開發(fā)每平方樸米土地產(chǎn)生平的收益情況顯比較：8層挺小高層墾>挪7層小高層鉗>金獨棟別墅舒>腸疊加別墅嘗>辯雙拼別墅絹>企聯(lián)排別墅隨>異多層別墅膚2005年屬可供開發(fā)產(chǎn)藏品其開發(fā)每黑平方米土地邪所產(chǎn)生的收嬌益（單位：塌元/m咐2隊）竄可供建造產(chǎn)匠品班凈容積率莖售價大造價刑土地價斗每平方米土斑地可產(chǎn)生收撞益購6-7層多唉層房定1.4寫2332岡1200警250鵝1334.圍8社7層小高層貿1.6頌2703野1450鏟250鴨1754.互8犬8層小高層勵1.8訴2650炮1450頭250淺1910劈疊加別墅創(chuàng)1歐2862弟1050形250確1562壽聯(lián)排別墅衰0.8副3180速950價250球1534驅雙拼別墅衰0.7廟3498冠950凳250浸1533.你6東獨幢別墅廁0.6誤4028鄉(xiāng)950熟250錄1596.晶8脊2006年怕可供開發(fā)產(chǎn)驕品其開發(fā)每狹平方米土地存所產(chǎn)生的收難益（單位：米元/m著2訴）膝可供建造產(chǎn)銳品妨凈容積率搭售價釋造價襯土地價戀每平方米土燭地可產(chǎn)生收寬益本6-7層多那層房艇1.4蠻2495紀1200氣250名1563監(jiān)7層小高層賺1.6殘2892不1450沫250級2057.底2咬8層小高層證1.8中2835愚1450歷250予2243屆疊加別墅豈1彼3062卸1050惠250辨1762旱聯(lián)排別墅其0.8敲3402堪950淋250習911.6悄雙拼別墅虧0.7媽3742顯950老250帶1704.貫4見獨幢別墅鞋0眾.6樂4309儉950堤250潑1765.衛(wèi)4雄2007年需可供開發(fā)產(chǎn)靠品其開發(fā)每碰平方米土地守所產(chǎn)生的收犯益（單位：兵元/m忘2煤）釋可供建造產(chǎn)緒品是凈容積率硬售價語造價貍土地價斤每平方米土撫地可產(chǎn)生收速益英6-7層多蘿層房仆1.4卻2694景1200屢250伏1841.袖6盤7層小高層千1.6液3123夜1450才250朵2426.勺8眠8層小高層隸1.8鞭3061騰1450顯250罪2649.斗8您疊加別墅堤1撈3306雖1050逃250欄2006邀聯(lián)排別墅陰0.8脹3672本950暫250森1927.乓6雄雙拼別墅變0.7報4041還950勢250熔1913.間7散獨幢別墅續(xù)0.6腸4653已950蛋250尾1971.等8陣2023年系可供開發(fā)產(chǎn)析品其開發(fā)每腸平方米土地腹所產(chǎn)生的收檢益（單位：腐元/m燙2手）老可供建造產(chǎn)宇品離凈容積率梯售價竟造價辮土地價狂每平方米土秤地可產(chǎn)生收稍益拔6-7層多涌層房述1.4巡2936充1200養(yǎng)250能2180.俯4峰7層小高層屢1.6花3404命1450紀250寄2876.陽4盞8層小高層安1.8母3336汁1450墨250孩3144.保8得疊加別墅營1伐3603雁1050卡250深2303侄聯(lián)排別墅方0.8兆4004薪950亦250盞2193.考2弊雙拼別墅藏0.7占4404逮950崗250轎2167.畢8沸獨幢別墅誓0.6校5071釀950壁250催2222.鍛6晉2023年多可供開發(fā)產(chǎn)轎品其開發(fā)每湖平方米土地并所產(chǎn)生的收醉益（單位：認元/m飲2陽）祝可供建造產(chǎn)機品鑒凈容積率距售價浩造價攪土地價閱每平方米土斃地可產(chǎn)生收它益?zhèn)?-7層多分層房揮1.4暖3229張1200眉250亂2590.預6買7層小高層只1.6胸3744曾1450真250岸3420.加4瑞8層小高層傍1.8譽3669至1450毯250堅3744.必2銷疊加別墅豈1幕3963呆1050逃250詞2663皂聯(lián)排別墅美0.8轉4404歪950垃250匹2513.臥2幟雙拼別墅黑0.7返4844究950墓250若2475.豆8笨獨幢別墅源0.6初5578計950誤250脈2526.駐8哄通過上述論眼證，我們發(fā)座現(xiàn)：冰隨著時間的滋推移，各產(chǎn)友品之間的收繁益差距越來漂越大；播8F小高層之是所有產(chǎn)品孝中收益最大頓的；別墅物霞業(yè)中，疊加創(chuàng)別墅的收益稼最大，其次澆為獨棟別墅強；縮考慮到地塊荷容積率及高夾度的限制，羅結合合肥當紐地的住房習勤慣，我們選或擇了聚8F小高層踐加獨棟別墅晃的產(chǎn)品組合繭，為最佳產(chǎn)湯品組合。沙進一步測算之8F小高層俊加獨棟別墅孟各占的分額處：規(guī)設8F小高抄層的建筑面抵積為X；X=366585Y=55015塞獨棟調別墅的建筑包X=366585Y=55015承則有：X+犁Y=421幕600Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8滴X慌+捧Y撫支=2953環(huán)50賠Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8腹在充分考慮艙了項目開發(fā)艙的完整性，筆所以將別墅販放在了銜5號地塊（森85850損m尖2羞）麗。缸根據(jù)經(jīng)濟測只算所得，小斷高層的漲勢誘較快，而且瘡隨著開發(fā)時隙間的推移，救其每平方米下的收益越大狂，所以我司盛建議將小高偉層的銷售時柳間盡可能的讓放在后面兩婆期，以期望材得到最大的禿經(jīng)濟效益。汽綜上所述，竊本項目的產(chǎn)洋品定位為：編具有豐富的鴨產(chǎn)品形態(tài)（俊8層小高層挎和獨棟別墅呼），隨著市朝政建設逐步禁完工，產(chǎn)品上品質、售價清都逐級遞升柏的新興高尚網(wǎng)居住區(qū)。脅只有定位為盯此種產(chǎn)品才溫能真正實現(xiàn)泊經(jīng)濟效益最獅大化、品牌雹延續(xù)化、風搖險最小化和桶營造多贏局絹面，取得較咱好的社會效恩益，從而順亡利實現(xiàn)產(chǎn)品斤的銷售，達映到預期的目輛標。頓二、總體規(guī)耳劃建議戚總體規(guī)劃布湖局杰總用地面積丙約598畝善，合398極913㎡駐容積率1.眨2籌市政道路面芽積：575急73㎡陣凈用地面積籠約512畝處，合341招340㎡鑄由東西走向鉗的四條規(guī)劃斑路（自北向涂南依次為東哄風路、新倉琴支路、祁門縫路、館驛路風）和南北走站向的三條規(guī)房劃路（自西據(jù)向東依次為愉：新倉路、稀青平路、三蚊河路）分割成成五塊地（活暫命名為1昨號地塊、2使號地塊、3爆號地塊、4先號地塊、5展號地塊）莫本項目共分起五期開發(fā)總達建筑面積約胳：4787王00㎡，其知中：利幼兒園30代00㎡，季小學900輝0㎡，先中學100隨00㎡，章菜市場80奉00㎡，圍超市100堵00㎡，濤會所110子00㎡，匆沿街商業(yè)用梢房4300勸0㎡，罷8層小高層采房2761尊44㎡（約裳2301戶貪，平均每戶糠約120㎡肅）。備獨幢別墅5議2456㎡莖（約163弱戶，平均每澤戶約320研㎡）豆總計：24圖64戶，約有7392人阻。瞞商業(yè)及配套謹設施建議戰(zhàn)商業(yè)房：叉沿街商業(yè)用歐房共計43公000㎡蒼第一期：沿玩祁門路和青擇平路商業(yè)房位約1000鮮0㎡誓第二期：沿常祁門路和青寸平路商業(yè)房柄約7000庭㎡益第三期：沿讓祁門路和青淘平路商業(yè)房朝約1000罪0㎡，沿新誤倉支路商業(yè)駛約3000弊父刷救徑賞峽陣蓋抄呀巨㎡撒距悄第四期：沿榮祁門路和青親平路商業(yè)房卷約1000惕0㎡冤主要商業(yè)分瞎布在祁門路凳和青平路上的，新倉支路世僅有小部分侵商業(yè)典第五期：沿授新倉支路商異業(yè)約300膠0㎡疾祁門路商業(yè)域街共長60錘0米，沿街淚商業(yè)房總面抓積為：21逃000㎡主揪要規(guī)劃業(yè)態(tài)疲為：百貨、除副食品、書絞店、郵政、彈銀行、便利血店、干洗店豐、五金、電扛器、服裝等蘭商業(yè)?？颓嗥铰飞虡I(yè)踏街共長53近7米，沿街斃商業(yè)房總面兵積為：19能000㎡。輝其中祁門路歷以北商業(yè)街弦長260米編，沿街商業(yè)必房總面積為亞：9000辰㎡主要規(guī)劃盈業(yè)態(tài)為：餐紫飲、副食品脈等商業(yè)。撓祁門路以南撐商業(yè)街長2懼77米，沿綿街商業(yè)房總陰面積為：1央0000㎡到主要規(guī)劃業(yè)獲態(tài)為：娛樂頸、休閑、服頸務業(yè)（如：挑美容、理發(fā)石、洗腳店、麗酒吧、茶室緩）等商業(yè)?？傮w商業(yè)設施披新倉支路商烈業(yè)街長30答0米，沿街脫商業(yè)房總面饅積為：60岡00㎡主要波規(guī)劃業(yè)態(tài)為應：以學校配附套的學生用梅品、書店、湯餐飲、便利用店等商業(yè)。總體商業(yè)設施胳配套設施：僚共計510砌00㎡走幼兒園30堂00㎡（四南期）物小學900甜0㎡（清三期）麗中學100銳00㎡（創(chuàng)五期）預菜市場80模00㎡（四蜂期）隆超市100決00㎡（呀三期）扁會所110治00㎡（慢二期：主會尖所設施80對00㎡，一屬期高級會所婚設施300辜0㎡）配套設施分布山說段胸偷海社駛魂體胞遭隨值吐配套設施分布厲3、會所設杏施建議柱主會所設施爬：（800蜘0㎡）懼1、健身房雁、韻律操室廊嶺降600㎡棍2、閱覽室頃響溫少懂500㎡揚3、游泳池古、桑拿、美休容仇1黃000㎡擠4、棋牌室膚既窄薦踢1000㎡杏5、醫(yī)療保住健中心陡送元300倡㎡霉6、臺球室驕孝僅敵慘1000㎡恰7、乒乓球殺室潮鍵葵3絲00㎡匹8、室內羽零毛球館撤鞋也10把00㎡幻彩壁球室射9、室內籃凍球場錦虹杰1哥000㎡幻彩壁球室嶄10、攀巖淹室辨布羨傭200㎡齡11、壁球田室喝晚防住300㎡沈12、兒童升樂園失權班阻300㎡牧13、小影垃院執(zhí)冶蹈時300㎡賺14、商務躺中心便丟展倆100㎡普通商用游泳池踩15、社區(qū)詳管理服務中林心霧謊100㎡普通商用游泳池跑步機跑步機豪華游泳池豪華游泳池軌高級會所設罩施：（30餡00㎡）港游泳池、桑潮拿、美容、野朵600午㎡陸咖啡室、酒旅吧歸竭屈400㎡憂網(wǎng)球場效宅即儉2滔000㎡夾高級會所設臥施圖片：酒吧、咖啡店酒吧、咖啡店咬第一期產(chǎn)品懸及價格等建律議開發(fā)時機兇開始施工到植竣工交房時更間：200塔4年6月至盈2005年左6月廢銷售時間：鈴2004年辭9月－20洋05年12找月濫2、規(guī)劃布形局艙第一期為5砍號地塊，由頓三河路、館緣驛路、青平犬路和祁門路襯圍成，凈用駐地面積約7溪6430㎡完，凈容積率紐0.7，總辛建筑面積約本53650吼㎡。透其中：艘高級會所約潤3000㎡名（地下機動芽車位：10傍個；地面機目動車位：5介個；自行車蘆位：100泰個）梢沿祁門路和頸青平路商業(yè)突房約100偏00㎡（地質面機動車位欠：40個；癢自行車位：漏300個）絮獨幢別墅約太40650川㎡（每戶約振320平方漆米共計12盲7戶，車庫宏每戶一個共侵127個）擊中心綠地約狂：1100喚0㎡野地下建筑面反積350㎡揪3、房型配創(chuàng)置裂賠建筑面積：牲從300繳——罵350平方乒米不等旱恭一層有車庫刺、工人房、藥儲藏間、衛(wèi)汽生間，功能園完備，超大止挑高客廳與朵陽光活動照室渾然一體圈，盡顯豪華閣氣度。爹芽客廳挑高4旬.2米設計瓜，錯層為餐喬廳和酒吧，坐變化豐富。濱躬二層設置三燕臥和家庭室文，八角型景水觀陽臺風味害別具。商數(shù)三層主臥、觸書房及走入篇式衣帽間一提體化的設計纏。健身房與需景觀露臺相唇鄰，主臥估自帶八角觀茂景陽臺，形群成一個別致踢個性的空間勻。價格建議賄獨棟別墅均挪價：400被0元/平方皮米（送花園浙、曬臺及車先庫）惹沿街商業(yè)房宅均價：45繞00元/平葉方米舊可出租機動晝車位：疑地下機動車緊位：10個勢地面機動車塌位：45個慘二期產(chǎn)品及藥價格等建議開發(fā)時機債主會所開始捆施工到竣工祝時間：20釣04年6月浴至2005協(xié)年6月（可誦用做售樓處傍）維主體建筑開吹始施工到竣紛工交房時間魯：2005蹄年4月至2爹006年8輪月刮主體銷售時襖間：200鏡5年9月至右2006年蔽9月規(guī)劃布局萬二期為4號榮地塊，由青吊平路、館驛另路、新倉路董和祁門路圍遣成，凈用地勤面積715推40㎡，其青中沿新倉路尿約4000牽0㎡為回遷販戶安置區(qū)，格建造多層房茫，總建筑面兵積為560曾95㎡，預乎計2005盞年5月開工燦至2006儉年8月完工芒?？山ㄉ唐分卜空嫉孛娣e嘆為3154約0㎡，凈容斃積率為1.性86，總建幣筑面積58箱570。住凱宅部分建8蘿層小高層，典總建筑面積劣為4357鄭0㎡，預計雨2005年穿4月開工至敗2006年啊8月完工。芳其中：給主會所約8橋000㎡（脹地下機動車別位：30個錦；地面機動忙車位：5個殼；自行車位財：240個確）飯沿祁門路和膨青平路商業(yè)蘿房約700捆0㎡（地面廚機動車位：辯30個；自伙行車位：2討10個）狹8層小高住漿宅約435血70㎡，每匯戶約120堵㎡，共36佩0戶（地丑下小汽車位絹：60個；水地面小汽車屠位：30個代；自行車位讓：750個援）散地下車庫面留積約300引0㎡房型配置三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)建筑面積：121平米三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)建筑面積：108平米建筑面積：121平方米270度方正大陽臺雙向進出、納涼賞月、談天說地，不一樣的自由之域雙衛(wèi)生設計，干濕分離，體貼照顧，滿足全家人的生活習慣儲藏室設計，合理安置雜物，家居生活更有序建筑面積：112平方米多邊形環(huán)轉客廳，翠綠景色360°自由漫入客廳臥室全部朝南，讓家人都生活在陽光的溫暖懷抱中完全的明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，無論哪里都有陽光留下的足跡價格建議書小高層均價呀：2800杰元/平方米忠沿街商業(yè)房灰：4500云—碌5500元督/平方米，蓮均價：50技00元/平爬方米枝住宅可售小灰汽車位：剩地下小汽車蛛位：60個江，平均售價灶6.5萬元數(shù)/個折地面小汽車比位：30個蔑，平均售價妻3.5萬元憑/個過可出租機動扁車位：捎地下機動車逃位：30個詢地面機動車閑位：35個袋三期產(chǎn)品及籮價格等建議開發(fā)時機脆開始施工到坡竣工交房時甚間：200買6年5月至剃2007年月9月兩銷售時間：諷2006年示8月至20黨07年9月規(guī)劃布局沙三期為3號掉地塊，由三襲河路、祁門渴路、青平路膨和新倉支路奧圍成，凈用棍地面積約6什1340㎡顆，凈容積率拔1.37，濾總建筑面積減約8374坊0㎡。尤其中：努小學約90蒸00㎡紛超市約10襯000㎡（犯地下機動車挪位：100哥個；地面機千動車位：5瞇0個；自行聽車位：60亭0個）淡沿祁門路和媽青平路商業(yè)怠房約100蹤00㎡，沿挖新倉支路商壓業(yè)約300賊0㎡抹（地面機動即車位：52營個；自行車司位：400妄個）譯8層小高住塵宅約399棗40㎡，每呆戶約120購㎡，共33刃0戶（地仔下小汽車位赴：55個；厚地面小汽車廚位：30個牽；自行車位形：700個花）煩獨棟別墅1燈1800㎡固，每戶約3軟20㎡，共出36戶嘩地下車庫面漿積約510摟0㎡房型配置三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)建筑面積：132m2270度觀景角窗，使主臥通透明亮，視野開闊?？蛷d、餐廳雙面朝北，南北對開，達到最佳的“穿風堂”效果。娛樂會客區(qū)和生活休憩區(qū)的分離，在功能上互不干擾，保證了臥室的私密性。主人房特設舒適的進入式衣帽間，使您充分感受到別墅生活的品質。衛(wèi)生間和盥洗間相對獨立，提供了真正意義上的干濕分離。現(xiàn)4、價格建巾議禁小高層均價松：3050纏元/平方米醉別墅均價：皺4600元該/平方米巾沿街商業(yè)房會：；均價：色5500元信/平方米還超市商業(yè)房仇均價：40快00元/平崇方米擴住宅可售小墳汽車位：撕地下小汽車刻位：55個上，平均售價口7萬元/個悅地面小汽車附位：30個裂，平均售價呢4萬元/個攝可出租機動擠車位：歪地下機動車躁位：100朋個渡地面機動車諸位：102需個盈第四期產(chǎn)品騰及價格等建拋議開發(fā)時機概開始施工到擊竣工交房時柱間：200井7年6月至暈2023年巷10月艇銷售時間：樣2007年夸10月至2名008年1甘0月規(guī)劃布局嘴四期為2號歡地塊，由青互平路、祁門刑路、新倉路題和新倉支路勸圍成，凈用號地面積約5脆2580㎡塔，凈容積率養(yǎng)約1.69艘，總建筑面扛積約886忍40㎡。待其中：班幼兒園約3辜000㎡聞菜市場約8揭000㎡（掩地下機動車歲位：25個本；地面機動跨車位：10賣個；自行車足位：300甜個）右沿祁門路和眾青平路商業(yè)透房約100窮00㎡（地甲面機動車位茅：40個；誤自行車位：藏300個）盲8層小高層衫房6764型0㎡，每戶熔約120㎡休，共560窯戶（地下小貝汽車位：1先00個；地熔面小汽車位比：50個；坐自行車位：扁1200個艦）儉地下車庫面繡積約410分0㎡環(huán)境設計建筑風格房型配置二房兩廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)+小書房二房兩廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)+小書房 二房兩廳一衛(wèi) 客廳開間4.2M，主臥開間3.9M，兩廳南北通透、廚衛(wèi)全明 建筑面積：99—110平方米面積配比建議：面積配比建議：房型:兩房兩廳兩衛(wèi)一廚房建筑面積：115M2如果得房率為77.5%則套內面積為89M2建議面積配比:客廳:28.5M2主衛(wèi):7.5M2主臥:17M2客衛(wèi):7M2臥室:12M2主陽臺:7M2廚房:8M2工作陽臺:2M2 三房二廳二衛(wèi)+小書房 建筑面積：132平方米 套內面積：121平方米，得房率：88% 主臥內設小書房，彰顯學院風范 客廳開間：4.2M，主臥開間3.9M，臥室凸窗坐享小區(qū)美景 餐廳、廚房、衛(wèi)生間無遮擋采光、通風住宅兩房:輝面積：11僚0平方左右果為主力戶型鳴，乒比例：占住惕宅總面積的唯20%。設計要求：電*葵帶挑高的豪士華藝術門廳迅設計。掛過*想設計時考慮律玄關、設備窄平臺、鞋柜糕等細節(jié)的處梁理。聯(lián)*是設置獨立更君衣室；設置束專用工作陽軟臺。誓*老飄窗、弧形勁落地景觀窗瓜的應用?？?零主臥（不低漫于3.6米圾）、客廳（些不低于4.里2米）的大找面寬設計。帖*的不低于三米探的層高，縱漆向拓展生活您空間。智能設施肥全防范子系盟統(tǒng)腐a.住宅飯報警裝置冰萬b.訪客震對講裝置例旗c.周邊憤防越報警裝善置耽d.閉路像電視監(jiān)控裝媽置趙副e.電子含巡更裝置怒罰管理與設備渴監(jiān)控子系統(tǒng)伯a(chǎn).自動摔抄表裝置拒褲b.車輛遣出入與停車裙管理裝置尋騾c.緊急惰廣播與背景哥音樂點d.物業(yè)隙管理計算機星系統(tǒng)趁賤e.設備牌監(jiān)控裝置盒竄信息網(wǎng)絡子漿系統(tǒng)堅為實現(xiàn)上述攜功能科學合噴理布線，每縱戶不少于兩漆對線、庸兩個電視插糾座和一個高尚速數(shù)據(jù)插座您。詳細解說：皺如：管理與限監(jiān)控子系統(tǒng)典自動抄表裝焰置費上述表具數(shù)榴據(jù)可遠傳到仔供水、電、粗氣、熱相應爛的職能部門尺。住戶可通警過居住小區(qū)漿內部寬帶網(wǎng)拾、Inte內rnet網(wǎng)揉等查看表具腹數(shù)據(jù)或網(wǎng)上填支付費用。泉車輛出入與古停車管理裝臺置皮停車出入口族車輛管理裝針置與居住小湊區(qū)物業(yè)管理較中心計算機護聯(lián)網(wǎng)使用。豎緊急廣播與壓背景音樂乏小區(qū)內安裝矮有線廣播裝小置，播放背半景音樂。哨物業(yè)管理計無算機系統(tǒng)率居住小區(qū)建倍立Inte挨rnet網(wǎng)溜站，住戶可曾在網(wǎng)上查詢飛物業(yè)管理信賢息。居住小領區(qū)內安全防尋范子系統(tǒng)，脹水、電、氣儲、熱等表具木的自動抄表積裝置、車輛安出入與停車椒管理裝置、資設備監(jiān)控裝渴置等與居住炊小區(qū)物業(yè)管持理的計算機蹦系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。顧居住小區(qū)內躺采用圖“始一卡通冷”惠技術。價格建議遮小高層均價阻：3300嬸元/平方米日沿街商業(yè)房趟均價：60慘00元/平型方米瞞住宅可售小僚汽車位：星地下小汽車年位：100燈個，平均售鐘價7.5萬稀元/個租地面小汽車煤位：50個許，平均售價椅4.5萬元脈/個蜘可出租機動霉車位：指地面機動車庭位：50個著第五期產(chǎn)品倘及價格等建悶議開發(fā)時機緣開始施工到往竣工交房時題間：200株8年7月至談2023年拍12月劍銷售時間：掘2023年滑10月至2聲009年1漸2月規(guī)劃布局求五期為1號謠地塊，由三嗚河路、新倉仆支路、青平羽路、東風路蘋圍成，凈用批地面積約7悄9450㎡住，凈容積率慚約1.74械，總建筑面由積約138膝000㎡。膝其中：中學寸10000效㎡。雙沿新倉支路傍商業(yè)約30燒00㎡（地墓面機動車位堅：12個；筋自行車位：被100個）答8層小高層芽住宅125狀000㎡，艇每戶約12唐0㎡，共1魄040戶（挎地下小汽車座位：200終個；地面小露汽車位：8碼0個；自行凱車位：21艙00個）宵地下車庫面級積約660酷0㎡房型配置房戶型建議：醋充滿細節(jié)靈杜感的尊貴生蓄活空間設計要求：武*到帶挑高的豪然華藝術門廳本設計。烘塘*闊設計房型的殊時候應充分泡考慮到主人舊的尊寵感，籌力求細致周僑到。辜*悄根據(jù)目標客酸戶的身份和貧日常生活需世要詳盡合理王地劃分各功團能區(qū)域。蹤*無淺進深，大特面寬的板式奴住宅設計思騎路需進一步夢加強。住宅三房：面積配比建議：房型:三房兩廳兩衛(wèi)一廚房一工人房(帶衛(wèi)生)建筑面積：164M面積配比建議：房型:三房兩廳兩衛(wèi)一廚房一工人房(帶衛(wèi)生)建筑面積：164M2如果得房率為77.5%則套內面積為127M2建議面積配比:客廳:45M2主臥:17M2儲藏室:1.8M2臥室:13M2臥室:11M2廚房:9M2客衛(wèi):6M2主衛(wèi):9M2主陽臺:6M2工作陽臺:2.2M2工人房:7M2愛比例：占住所宅總面積的舌70%。設計要求：恢*姻主人生活區(qū)性和傭人生活鄭區(qū)合理分隔梯。尺*掏傭人衛(wèi)生間警與主人分離目*該主臥（不低蹦于3.6米分）、客廳（瘡不低于4.帖2米）的大慘面寬設計。戲*斷設置獨立更街衣室；設置緞專用工作陽掌臺。價格建議潤小高層均價兵：3600帶元/平方米備沿街商業(yè)房幅：均價：6要500元/染平方米江住宅可售小溪汽車位：媽地下小汽車找位：200告?zhèn)€，平均售筆價8萬元/愧個粥地面小汽車蝕位：80個鉗，平均售價混4.5萬元件/個融可出租機動舞車位：翠地面機動車船位：12個方案二：殊開發(fā)思路及放項目定位林由于方案一作先推別墅，雅從銷售角度溫考慮存在一皂定的風險，深因此我司特摘別設計了方督案二供參考棍。方案二比暈較傳統(tǒng)，但鹿此方案的風令險是最小的蛾，主體思路淘是先推購房封者較能接受沖的多層和小齊高層，累積怖人氣，為后競期項目做鋪收墊。同時后享期項目可根茄據(jù)前期的市渾場反映作出巨相應的調整絞。枝二、總體規(guī)污劃建議箏總體規(guī)劃布醒局秀總用地面積武約598畝臉，合398芳913㎡慈綜合容積率蜜1.2悲凈用地面積盞約512畝攜，合341援339㎡戒由東西走向蠢的四條規(guī)劃凍路（自北向來南依次為東猜風路、新倉其支路、祁門酒路、館驛路匹）和南北走摸向的三條規(guī)宇劃路（自西勢向東依次為司：新倉路、詢青平路、三猜河路）分割霸成五塊地（偏暫命名為1藝號地塊、2日號地塊、3窩號地塊、4融號地塊、5唐號地塊）甚本項目共分蔬五期開發(fā)總桌建筑面積約冤：4787想00㎡總體規(guī)劃圖總體規(guī)劃圖其中：缸幼兒園30擴00㎡，陽小學900熄0㎡，液中學100躺00㎡，且菜市場80赤00㎡，握超市100猶00㎡，遺會所110居00㎡，杯沿街商業(yè)用恰房4300搭0㎡，暗6層多層房長49440選㎡（約49槐0戶，平均慕每戶約10相0㎡）。栽8層小高層恥房2338濁90㎡（約殺1950戶秤，平均每戶唉約120㎡燦）。換獨幢別墅4只5270㎡呆（約137阿戶，平均每葬戶約330檔㎡）殼總計：25輝77戶，近勉8000人桌。學校分布圖學校分布圖挨商業(yè)及配套同設施建議膊由于本方案辟商業(yè)基本沒跟有改變。其隨具體設置參摟照方案一。薄此不詳列。商業(yè)分布圖商業(yè)分布圖案三、一期產(chǎn)族品及價格等顯建議撞1、開發(fā)時驚機愁開始施工到慨竣工交房時都間：200墻4年7月至穴2005年銷11月烤銷售時間：會2004年練10月至2尤005年1抱1月重2、規(guī)劃布段局首一期為2號市地塊，由青功平路、祁門聚路、新倉路笛和新倉支路萄圍成，凈用讀地面積約5猴2580㎡蜜，凈容積率字約1.41籠，總建筑面劉積約742省80㎡。否其中：野幼兒園約3脖000㎡士菜市場約8旨000㎡（軌地下機動車順位：25個普；地面機動焰車位：10群個；自行車富位：300孔個）畝沿祁門路和抱青平路商業(yè)泳房約100笛00㎡（地訪面機動車位皆：40個；艙自行車位：蛋300個）許多層494仗40㎡，每利戶100㎡叨，共490惰戶（地下小晶汽車位：8間0個；地面扯小汽車位：臉20個；自沾行車位：1住000個）供8層小高層雅房3840倒㎡，每戶1休20㎡，共紋32戶（地眨下小汽車位褲：8個）朗地下車庫面清積約370坡0㎡融3、價格建讀議興多高層均價憲：2300仁元/平方米陽小高層均價好：2600羊元/平方米淋沿街商業(yè)房盾均價：45三00元/平保方米佛住宅可售小脾汽車位：反地下小汽車期位：88個云，平均售價膨6.5萬元抽/個播地面小汽車泊位：20個損，平均售價淘3.5萬元功/個煉可出租機動若車位：鴉地下機動車擠位：25個炒地面機動車緞位：50個田二期產(chǎn)品及廁價格等建議秧1、開發(fā)時惡機微主會所開始脊施工到竣工租時間：20用04年6月劇至2005據(jù)年6月（可紹用做售樓處慮）慌主體建筑開分始施工到竣燒工交房時間務：2005據(jù)年8月至2仗006年1彈2月娘銷售時間：閑2005年致11月至2塔006年1唐2月規(guī)劃布局刻二期為4號罪地塊，由青蘇平路、館驛但路、新倉路揀和祁門路圍牌成，用地面搞積為715艱40㎡，其細中沿新倉路堵約4000虜0㎡為回遷快戶安置區(qū)，簡建造多層房祥，總建筑面扶積為571價00㎡，預詳計2005浪年5月開工印至2006轉年11月完毫工。商品房商占地面積為害31540壞㎡，凈容積他率1.86泰，總建筑面?zhèn)兎e為585酷70㎡。較其中：零主會所約8逃000㎡（梢地下機動車障位：30個蛙；地面機動梁車位：5個席；自行車位戒：240個胸）余沿祁門路和駐青平路商業(yè)賓房約700宣0㎡（地面謹機動車位：照30個；自奏行車位：2欄10個）湖8層小高住噸宅約435卵70㎡，每雙戶約120曠㎡，總共3瑞60戶（模地下小汽車憐位：60個非；地面小汽櫻車位：30彼個；自行車封位：750漫個）槍地下車庫面落積約300糕0㎡價格建議柿小高層均價邪：2800汁元/平方米觸沿街商業(yè)房梢：4500衛(wèi)—任5500元餅/平方米，告均價：50俯00元/平縫方米架住宅可售小曠汽車位：籌地下小汽車遷位：60個青，平均售價姜7萬元/個鄉(xiāng)地面小汽車撓位：30個究，平均售價鐮4萬元/個鵲可出租機動繡車位：焰地下機動車抖位：45個賓地面機動車聰位：30個射第三期產(chǎn)品村及價格等建皺議蟻1、開發(fā)時繩機姜開始施工到羽竣工交房時券間：200喂6年9月至津2023年流2月竭銷售時間：孝2006年蠅12月至2推008年2拳月音2、規(guī)劃布浮局辰三期為3號這地塊，由三孟河路、祁門攏路、青平路述和新倉支路基圍成，凈用寒地面積約6呢1340㎡式，凈容積率淡1.75，偷總建筑面積評約1073剝10㎡。逐其中：劇小學約90北00㎡摔超市約10斜000㎡（飛地下機動車翅位：100怕個；地面機膏動車位：5京0個；自行魄車位：60錘0個）淋沿祁門路和喝青平路商業(yè)亮房約100鉛00㎡，沿妻新倉支路商咐業(yè)約300醉0㎡蜜（地面機動涂車位：52傷個；自行車盛位：400紅個）仙8層小高住嘴宅約753某10㎡，每德戶約120吉㎡，共62依0戶（地墳下小汽車位規(guī)：120個雄；地面小汽嗽車位：40伶?zhèn)€；自行車召位：125毀0個）舉地下車庫面完積約720化0㎡訓3、價格建得議爆小高層均價凍：3100申元/平方米種沿街商業(yè)房虧：；均價：似5500元渣/平方米掩超市商業(yè)房獎均價：40艇00元/平目方米渾住宅可售小占汽車位：筒地下小汽車瓣位：120浙個，平均售飛價7.5萬暮元/個景地面小汽車刪位：40個徒，平均售價凡4.5萬元有/個輝可出租機動頃車位：例地下機動車嘉位：100繁個獅地面機動車畏位：102跡個葉六、套第四期產(chǎn)品罵及價格等建歡議趣1、開發(fā)時迫機竿開始施工到患竣工交房時姓間：200伸7年10月撤至2023方年10月姑銷售時間：爪2023年夢1月至20晨09年6月影2、規(guī)劃布測局吉四期為1號代地塊，由三冰河路、新倉片支路、青平烤路、東風路蟻圍成，凈用銹地面積約7哪9450㎡嶄，凈容積率淚約0.65趴，總建筑面兇積約512持70㎡。資其中：沿新灣倉支路商業(yè)縮約3000頓㎡（地面機蝦動車位：1上2個；自行奮車位：10絡0個）葛別墅住宅4摔5270㎡框，每戶約3鄙20㎡，共礙140戶（蜜送花園、曬眼臺、車位）少高級會所3駕000㎡（且地下機動車宜位：10個欣；地面機動繪車位：5個情；自行車位浩：100乎個）必地下車庫面喜積約350噴㎡煌3、價格建猶議揪別墅均價：廣5100元君/平方米歲沿街商業(yè)房吸：均價：6勁000元/眾平方米貢可出租機動副車位：哈地下機動車挪位：10青地面機動車副位：17個活七、第五期特產(chǎn)品漢及價格等建痕議響1、開發(fā)時睜機圈筍究顫膚匹趕機絞開始施工到游竣工交房時猴間：200掉8年7月至薄2023年模12月匙銷售時間：甩2023年膜10月至2沾009年1清2月款2、規(guī)劃布迎局時第五期為5恒號地塊，由涼三河路、館傭驛路、青平屈路和祁門路垃圍成，凈用奮地面市積約堵76430舊㎡，凈容積尾率1.72玻，總建筑面廟積約131頌170㎡。竹其中：售中學面積為陸10000怨㎡益沿祁門路和射青平路商業(yè)測房約100彩00㎡（地李面機動車位襪：40個；恩自行車位：查300個）覆8層小高層怠住宅面積為贏11117卷0㎡，每戶鑄約120㎡塌，共920尊戶（地下車餅位：200色個；地面車坡位50個；埋自行車位1頁900個）哭地下建筑面屯積：660恒0㎡夏3、價格建列議詞8層小高層并均價：36肅00元/平誦方米戒沿街商業(yè)房汁均價：65勞00元/平拖方米圍可出售機動慢車位：絹地下機動車譽位：200談個變平均售鳥價：8萬/劇個纏地面機動車嶼位：50個女煉平均售襖價：5萬/練個寒麻廈可出租機動線車位：陜借象地面機漁動車位：4閣0個封第二部分出慶“部廣?；▓@煉”于營銷企劃篇雨第一章篩廣告企軟劃顏整體形象定塊位環(huán)本案的整體涂形象、品牌押形象定位將乞通過生活形眼態(tài)、產(chǎn)品、閉服務三個角桃度予以表現(xiàn)哲。貼生活形態(tài)形讓象府倡導國際化臂生活之內涵疲——赴尊貴、個性動、健康、資布訊、時尚。啦契合現(xiàn)代菁品英人類的生耗活精神抵滿足現(xiàn)代菁雖英人士的生易活價值追求產(chǎn)品形象起新興地脈，展成就高尚的街產(chǎn)品名師打造品牌輝映紫全森林生態(tài)適，現(xiàn)代都市驚夢想餡信息時代，?？萍家匀藶檫€本閉會所國際化掌個性生活保污障服務形象圓無微不至的屢6星級個性茅化服務焰迅速有效的區(qū)信息服務白處處備受尊纖重和關心市場主訴求籮全景觀漏——勉公園住宅概憐念莖倡導綠色、棉自然、健康仇，依托規(guī)劃吉的黃山公園恢和十五里河她沿河景觀帶泡；吧全空間骨——礙捷運生活概席念蠻出行通暢便每捷的現(xiàn)代節(jié)頁奏，依托緊獅靠的輕軌一款號線站點；禍全配套五——軋現(xiàn)代居家概禁念價成熟大社區(qū)漸的配套環(huán)伺罪，依托周邊策政務文化新巧區(qū)、經(jīng)濟技返術開發(fā)區(qū)、侵黃山公園規(guī)煩劃區(qū)的行政洋、文化、金雅融、體育、嚇休閑、娛樂附、購物、餐但飲、旅游等攔全方位配套鼠；陣全規(guī)劃展——霉物業(yè)升值概屋念葉強大的規(guī)劃田優(yōu)勢，未來梅潛量無限，僚依托可見的晝多項規(guī)劃項郊目逐一動工訴落實。案名建議米由于本案分咳五期開發(fā)建述設，所以我蘆司認為在案的名方面有一都個總的案名醬和五個分案用名建議二：總案名：廣廈建議二：總案名：廣廈·創(chuàng)世紀花園一期：世紀花園—小富人家二期：世紀花園—華麗家族三期：世紀花園—怡景園四期：世紀花園—全景臺五期：世紀花園—天地雅閣案名釋義：創(chuàng)世紀一詞體現(xiàn)在本案的開發(fā)是新世紀時期更體現(xiàn)本案是新興的高尚住宅社區(qū)，是未來合肥市二環(huán)外的標志型生活社區(qū)，公園一詞體現(xiàn)本案的一旁就為黃山公園是最大的賣點之一。建議一：極總案名：廣察廈由·升黃山御景園掏一期：御景串園吧—贈時代先鋒型二期：御景詳園眠—百時代菁英距三期：御景融園搭—簽君臨天下猜四期：御景蜂園安—鄙公園天下耕五期：御景凈園松—易匯豪天下龍案名釋義：競黃山這個詞梳充分體現(xiàn)黃擊山公園對本護案的梢景觀價值，取御景園更體臉現(xiàn)了小區(qū)的見景觀的獨一揚無二梳未來小區(qū)的售內在景觀和鈴外在黃山公帥園景觀的完眼美結宜合，廣廈的圈前綴更是體公現(xiàn)了一個品撒牌的優(yōu)勢。迎推廣類型及披通道造整合營銷思賊想，成為實姻力品牌公司璃取得市場先凡機，快速樹質立品牌的法教寶。運用立雀體化的營銷蠻推廣手段，謊體現(xiàn)產(chǎn)品形欄象于推廣細升節(jié)過程始終盾，推廣涵義碎延伸至產(chǎn)品需塑造的每一擇個環(huán)節(jié)，成那為現(xiàn)代營銷羞的精髓。絞地盤包裝推乞廣冬造夢，讓實新品形象說話允，征服大批講眼見為實的訓成熟消費者菠。愿感性，來自瓶于現(xiàn)實的感域動，是日益遮理智的消費科者的心路歷網(wǎng)程。壺地盤包裝，沉其內容包括本：得售樓現(xiàn)場的垂創(chuàng)意營建與督布置嚷售樓處外圍健形象的樹立麥與強化碌高品質格調哲樣板房的展坐示桿主題風格環(huán)飼境樣板段的才展現(xiàn)兔現(xiàn)場物業(yè)管惠理服務的高唱質量運作沿建設工地的市齊整規(guī)范與赴次序惡印刷品包裝替推廣齒專業(yè)化、交趨流性，誠信支與情感的傳谷遞，成為印下刷品擔負的渾主要職責。妄精美詳盡的布印刷品也是迷對客戶的尊語重和認同。駐作為禾樓書類秘，分冊專業(yè)植介紹：池項目的主題長開發(fā)理念肢規(guī)劃建筑設炕計思想及方辭案孤環(huán)境設計思泰想及方案拆戶型設計思洞想及特點皇建材設備品尺牌與參數(shù)擋物業(yè)管理服碌務內容項將加深消費檢者對未來擁鳥有物業(yè)的真碑實誠信度，什如果與良好距的地盤包裝妙相結合，則獄極具營銷感客染力，對最殲終銷售的實憲現(xiàn)，具強大略的推動力。癥營銷過程，滑從另一個角戴度，實際是滋與消費者坦縫誠溝通與交濾流的過程，姜樓刊扶伴隨銷售過域程的動態(tài)發(fā)下布，旨在向喬消費者傳遞婦全息產(chǎn)品品夫牌信息，介副紹社區(qū)未來柔的生活設施買與生活形態(tài)液特征，反饋言消費者對產(chǎn)尖品的關注，葡是維系與消抗費者良好關培系，推動銷皇售，擴大二粒次口碑傳播蕩的營銷佳徑肚。準海報比，是整合整教體產(chǎn)品品牌遼形象與主要對產(chǎn)品特色的僻簡易印刷品忙，主要用途生在于大型房旬展會、目標飾客戶專用通所道直派等覆納蓋面較廣的肚推廣通道。惱名片、信紙創(chuàng)、信封微等，是營銷州工作賴以開水展的基礎道孩具，穴“缸廣?；▓@強”描作為一個完述整的生活形箱態(tài)品牌，這行些基礎道具悉的統(tǒng)一設計得與標識，極溉為重要。公關活動類幅公關活動的侄推廣形式，介將在生活形薪態(tài)品牌和檔省次樹立與強禾化，開發(fā)、辟吸納和維系癢客戶關系，季展示產(chǎn)品形圣象，積累推捐動銷售等方矮面起到積極繩作用。根據(jù)臨“蔬國際麗都城月”袖項目的具體屠情況，公關借活動將分以巖下幾類：獸生活形態(tài)啟名示類：陰通過承辦或螺協(xié)辦時尚高昌雅類的活動闊，如開盤纖新聞發(fā)布酒葵會、首批購悲買業(yè)主聯(lián)誼先活動等一系瓶列SP活動盟。帳提示舅“哥廣?；▓@購”魄生活形態(tài)品復牌的檔次地密位及反映的承生活形態(tài)內衛(wèi)容。倡通過敗“物廣?；▓@彎”畢各類主題俱末樂部的活動申運作，直接衛(wèi)接示檔“奶廣福花園縱”殼業(yè)主未來所肥享用的小區(qū)忘內生活內容僵特征。民專業(yè)品牌演清示類：理“裙廣福花園隸”貼所倡導貼近柿自然和國際壇化的生活形既態(tài)，是有品骨牌產(chǎn)品創(chuàng)意棟、品牌服務賊創(chuàng)意、品牌突建材設備整烈合等多維元網(wǎng)素有機構成紗。運用生動尚活潑的組織榜活動，多方核位演示其不前凡的品牌內遮容，是建立徹飽滿品牌形企象的佳徑。秀這類演示包貿括：隔“牢廣福花園梁”池規(guī)劃建筑思收想發(fā)布會寇“存廣?；▓@辦”烘環(huán)境設計思堆想介紹會螺“做廣?；▓@蘋”填建材品牌展牌示會踏“妖廣?；▓@喉”謎服務內容講車解會柳“恒廣廈企業(yè)刷”練品牌樓盤介帽紹報章媒體類束“燈廣?；▓@帥”薯的生活形態(tài)恐品牌，必須冤結合主流報職章媒體擴大禿整體社會影件響力；結合朱特定專用報傍章影響主力歷目標客戶群堆。李主流報章媒率體：串合肥有影響眼力的報刊竄特定專用報刃章媒體：場合肥當?shù)乇人掭^時尚的雜欲志電視媒體類餐“障廣福花園普”浴的生活形態(tài)伙品牌，通過濕生動的電視違媒體發(fā)布品綢牌形象，將越更具直觀沖跳擊力與感染毀力。這將在臺“推廣?；▓@晨”決品牌樹立與駱強化的初期堤運用。戶外媒體類靜在合肥市的淡淮河路步行謀街、長江中并路等市中心朽區(qū)域進行燈便箱發(fā)布姨在一二環(huán)金吼寨路沿線安左排引導旗，玉及東流路沿疤線安排一定屬量的引導旗眼在本案附近等的主要交通桂出入口安排澤橫幅廣告推廣預算卷默武整纖個樓盤的樣雪板房、廣告森、SP活動埋等一系列推捉廣總的費用柄預計是整個顛樓盤總銷金秀額的2伸—怠3%照第二章蓮營銷策逝劃介銷售理念及雨銷售計劃賊本案的銷售朽由于體量較底大銷售時間產(chǎn)周期很長產(chǎn)具品類型多樣頂化，故應該槳選用低開高反走的的銷售俯策略，并在并整個銷售過柜程中選用消脈沖式銷售天理念，充分侍制造市場饑捕渴度，實現(xiàn)桌本案的強銷奇勢頭。捆具體銷售計享劃拔一期銷售：會2004年仆7月主體動建工，在動工首的同時之前泊銷售處已建張成竣工，在燈2004年懂7月就進行條預定，前期耽的預定為3而—緩6個月（具征體以預售許因可證出來的首時間為準）橡，然后進行猶開盤銷售（準具體第一批啊房源的投放醫(yī)量以預定量污為基準）進灰入第一波強壩銷期，后期否推出的房源垂都應以預定壞量為基準來依制定，具體適就是如果預鋼定客戶為5絲00人放出霧房源為30轎0憲—方400人，鄭充分制造市架場供不應求蜘的饑渴現(xiàn)象亮。具體如下辣：園預約期（3詞—潮6個月）乓——詢開盤強銷期覆（2個月）充——嫩持續(xù)期（2蹈個月）司——估第二波強銷除期（3在—擊5個月）殃——引清盤期（1品個月）萍二、三、四娘期的銷售計帳劃應基本與區(qū)一期的相同薪。弄第五期為別爺墅類的住宅祖，由于針對屠的客源與前雷面幾期不同潛，所以在前各面的形象推堡廣期比較長寒，給購房客賠源一種向往平，然后在進勁行公開銷售庭，整個銷售謙的周期在1快1個月左右要。贈二、現(xiàn)場布奧置售樓處配置直營銷中心（太售樓處）不既僅是激發(fā)買棄家購房欲的郊現(xiàn)場第一線論，還體現(xiàn)出禁發(fā)展商的專妥業(yè)水準與品遙牌形象。并由于本案的園體量較大、稱地處的位置抗暫時較偏遠壯，所以建議慮本案設置二廈個售樓處，競一個售樓處慕的位置應選廣擇在市中心甚位置，一個閑設置在現(xiàn)場司。主題調性巾舒適、典雅地、安靜、突吊出生活在大妨自然芝具有適中屆“鬧激發(fā)度眉”元（表現(xiàn)度）河體現(xiàn)在音樂羅、照明、布六局、色彩、網(wǎng)人員類型方牛面。功能分區(qū)模型區(qū)：潮絞解大模型、妥單體模型、尊會所模型菠（力求精美斷、必要時至應外地制作）火展示區(qū)：（價加強專業(yè)形牧象，非賣一盈般住宅）懂工程施工圖卻例攀建筑理念示撤意約效果圖及其霞他洽談區(qū)移以開發(fā)式的箱洽談區(qū)域為啦主，安排1貓0桌左右估洽談區(qū)域與魚簽約區(qū)域分撲開媒體展示區(qū)璃多媒體投放拿于現(xiàn)場循環(huán)籍播放踏內容：建筑兩理念、居住眉理念、未來靠小區(qū)生活形訴態(tài)圍懶閑包裝要美侖其美奐作用：羞使客戶陷入悟美好夢想中辱所有人員藉積機研判客戶趙、制定應付膝方式辦公區(qū)：額所有人員均屢在后臺處理彈業(yè)務映前臺保持專組業(yè)、安靜的拌形象樣板房配置播提示勻百理論：追面對高品位戲的客戶，我圣們謙恭的認挑為沒有資格浸為他們提供拆裝修建議。燕市場的結論阻：贏在住宅消費鬼中，有裝修戲樣板房展示可的房型（包紙括樣板房）唯去化明顯快曾于無樣板房消的房型。嶄所以，樣板倘房還是要加么強運用。屑樣板房推出沈時間和銷控語想結合，容綱許有時間跨掃度，但要保輪證主力房型身和每一階段款重點推薦房繞型的樣板展擇示。貫樣板房設計導趨勢脊親近自然軟——那人類心靈的緞歸宿亞藝術化竄——輩對高雅的音韻樂向往本案體量大的樣板屋的風格應以略呈多樣化針對不同層面的客源。（具體方案可另行商議）驢智能化陷——賢科技進步的落產(chǎn)物本案體量大的樣板屋的風格應以略呈多樣化針對不同層面的客源。（具體方案可另行商議）掠國際化庫——濱擋不住的趨造勢話潮流化板——鴉反握時代的旅脈搏銜豪華化隸——搬永恒的話題設計要求蝶注意表現(xiàn)景腿觀，除要積翼極運用未來印的黃山公園飾景觀，將三勇級景觀進行朋展現(xiàn)。矛充分體現(xiàn)內蒸裝風格和手府法，展示和相引導客戶對靈住在此地的已向往。選提高停留時肌間，激發(fā)購