綜合體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)

綜合體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)第一頁(yè)，共30頁(yè)。綜合體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)第二頁(yè)，共30頁(yè)。什么是SHOPPINGMALL？定義：就個(gè)人理解而言，萬(wàn)達(dá)對(duì)城市綜合體的定義更為形象的描繪出了SHOPPINGMALL的功能。標(biāo)準(zhǔn)定位為：由一組零售商以及相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)以及一致性的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車(chē)場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的區(qū)域。

MALL全稱(chēng)SHOPPINGMALL，在中國(guó)一般音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為超大型購(gòu)物中心，屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱(chēng)SHOPPINGCENTER，即“購(gòu)物中心”。Shoppingmall其英文原意為“散步道式的商店街”?！癝HOPPINGMALL”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的商業(yè)載體，也就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的第三代----城市綜合體。

第三頁(yè)，共30頁(yè)。依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的分類(lèi)，SHOPPING

MALL共分為：鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、大型量販型、超區(qū)域型、時(shí)裝精品型、主題與節(jié)慶型、工廠直銷(xiāo)型等8大類(lèi)。世界上SHOPPING

MALL的派系：由發(fā)起者有計(jì)劃的開(kāi)設(shè)，布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；選擇在中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店、與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、快餐店等組合而成；設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制；根據(jù)銷(xiāo)售面積設(shè)置相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。北美派歐洲派以大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市及百貨店作為主力店，重點(diǎn)突出休閑購(gòu)物功能和商品的成本優(yōu)勢(shì)；位于城市的繁華地帶，土地成本高，停車(chē)場(chǎng)面積有限；商場(chǎng)的空間從地面向上擴(kuò)展，以爭(zhēng)取在較少的城市空間內(nèi)獲得最大的商業(yè)面積；娛樂(lè)、旅游功能弱化，土地成本高，娛樂(lè)、旅游等設(shè)置投入減少。第四頁(yè)，共30頁(yè)。早在上個(gè)世紀(jì)60年代，SHOPPINGMALL就已在美國(guó)出現(xiàn)，并在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)格局中起著主導(dǎo)的作用，隨之而來(lái)的歐洲的各個(gè)國(guó)家也開(kāi)發(fā)出了具備地域特色的SHOPPINGMALL，而中國(guó)在進(jìn)入2002年以后才真正開(kāi)始開(kāi)發(fā)SHOPPINGMALL，縱觀SHOPPINGMALL的發(fā)展歷史，以下因素將決定了SHOPPINGMALL的出現(xiàn)。政策經(jīng)濟(jì)交通人口資金運(yùn)營(yíng)MALL（硬件）城市開(kāi)發(fā)商（軟件）第五頁(yè)，共30頁(yè)。通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)美國(guó)紐約洛克菲勒中心(RockefellerCenter)高密度建筑群，土地集約利用建筑群的中心是一個(gè)下凹的小廣場(chǎng)。各個(gè)建筑物之間都有地下通道連接。開(kāi)發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。1963年，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館。建于1931～1940年，世界最早的SHOPPINGMALL。占地8.9公頃，容積率18，共有建筑19座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國(guó)際大廈：41層時(shí)代與生活大廈：36層第六頁(yè)，共30頁(yè)。通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)日本福岡博多運(yùn)河城內(nèi)部交通不同標(biāo)高上的通道和天橋?qū)⒃擁?xiàng)目的各個(gè)組成部分有機(jī)地連接起來(lái)立體的內(nèi)部交通架構(gòu)，是各物業(yè)功能互動(dòng)的基礎(chǔ)第七頁(yè)，共30頁(yè)。通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城內(nèi)部空間的立體架構(gòu)，為各物業(yè)功能的能動(dòng)互補(bǔ)提供條件華潤(rùn)大廈——國(guó)際5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂(lè)廣場(chǎng)“萬(wàn)象城”超大型室內(nèi)購(gòu)物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、“冰紛萬(wàn)象”真冰場(chǎng)內(nèi)部架構(gòu)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過(guò)地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。第八頁(yè)，共30頁(yè)。體量巨大、投資額高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)日本六本木新城(RoppongiHills)項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：森BUILDING株式會(huì)社地址：東京都會(huì)區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺(tái)、學(xué)校、廟宇和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬(wàn)平方米總建筑費(fèi)用：189億元（人民幣）總土地價(jià)：329億元（人民幣）開(kāi)發(fā)周期：17年，1983-2003年開(kāi)工時(shí)間：2000年4月竣工時(shí)間：2003年4月第九頁(yè)，共30頁(yè)。通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)日本六本木新城(RoppongiHills)高效便捷的外部交通，為項(xiàng)目人員、物資的流通提供保障12個(gè)停車(chē)場(chǎng)地鐵示意圖交通與停車(chē)公交配套發(fā)達(dá)，地鐵直接連通六本木新城B1共計(jì)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)，總體停車(chē)位2762輛專(zhuān)設(shè)50輛摩托車(chē)與332輛自行車(chē)停車(chē)位，其中自行車(chē)免費(fèi)第十頁(yè)，共30頁(yè)。通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)日本六本木新城(RoppongiHills)完善的配套與內(nèi)部功能，構(gòu)建超大型都會(huì)復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈第十一頁(yè)，共30頁(yè)。通過(guò)案例描述SHOPPINGMALL的特點(diǎn)規(guī)模：體量巨大建筑：高密集約資金：巨額投資時(shí)間：周期較長(zhǎng)物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ)內(nèi)部：立體連續(xù)外部：高便可達(dá)SHOPPINGMALL的特點(diǎn)國(guó)外開(kāi)發(fā)SHOPPINGMALL的關(guān)注點(diǎn)以美國(guó)為例第一個(gè)是人均經(jīng)濟(jì)，達(dá)到人均三千到六千美金。第二是汽車(chē)的私有化程度，有一個(gè)比較大比例的人群擁有自由的汽車(chē)。第三是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化。這幾個(gè)條件的產(chǎn)生就是人的購(gòu)物方式改變，比如有了車(chē)之后他可能會(huì)遠(yuǎn)距離的購(gòu)物，由于要遠(yuǎn)距離的購(gòu)物，可能會(huì)一系列購(gòu)買(mǎi)很多東西，這樣提高它每次的購(gòu)物總量。還有因?yàn)槌鞘薪紖^(qū)化了，有汽車(chē)了，會(huì)滿足遠(yuǎn)距離的購(gòu)物需求。第十二頁(yè)，共30頁(yè)。SHOPPINGMALL市場(chǎng)開(kāi)發(fā)條件通過(guò)SHOPPINGMALL的特點(diǎn)以及美國(guó)開(kāi)發(fā)該產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)，在結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及政策形式我們就可以反推條件：第一個(gè)是人均經(jīng)濟(jì)，達(dá)到人均三千到六千美金。以現(xiàn)實(shí)的人均經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到開(kāi)發(fā)該產(chǎn)品的時(shí)期，但是美國(guó)是一個(gè)人口密度較低的城市，而中國(guó)恰恰相反，如果比較區(qū)域消費(fèi)經(jīng)濟(jì)水平，作為長(zhǎng)沙來(lái)講至少應(yīng)和美國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平持平，而中國(guó)近幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)也和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)衰落形成鮮明的對(duì)照。第二是汽車(chē)的私有化程度，有一個(gè)比較大比例的人群擁有自由的汽車(chē)。中國(guó)的汽車(chē)私有化程度也比不上美國(guó)，但是隨著城市內(nèi)部交通配套的日益完善，公交車(chē)、地鐵、私家車(chē)、的士已經(jīng)全方位的覆蓋到了整個(gè)城區(qū)。第三是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化。第十三頁(yè)，共30頁(yè)。A=xy(100%+i)

/htB=xy/h屬性定位前要粗略確定的指標(biāo)----開(kāi)發(fā)面積關(guān)于粗略計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的數(shù)學(xué)方法：A=某城市商業(yè)開(kāi)發(fā)總面積；B=城市商業(yè)地產(chǎn)年?duì)I業(yè)額；X=項(xiàng)目投資總額；Y=項(xiàng)目預(yù)計(jì)年回報(bào)率；I=該城市未來(lái)的GDP增長(zhǎng)率；N=項(xiàng)目可承受超前開(kāi)發(fā)的年數(shù)；H=租戶平均可承受租金占營(yíng)業(yè)額的比例；T=項(xiàng)目單位建筑成本。通過(guò)右側(cè)公式可推導(dǎo)出：n源自《商業(yè)地產(chǎn)改變中國(guó)》第十四頁(yè)，共30頁(yè)。市場(chǎng)定位思路--項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議關(guān)于購(gòu)物中心上開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓\酒店\住宅的利弊對(duì)比:住宅與商業(yè)的利弊對(duì)比：優(yōu)點(diǎn)：去化速度快，分?jǐn)偟貎r(jià)，降低風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)：1不能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化;

2柱網(wǎng)設(shè)計(jì)復(fù)雜，限制商業(yè)的格局和規(guī)劃;

3入口和停車(chē)位的限制問(wèn)題，也對(duì)商業(yè)不利。寫(xiě)字樓與商業(yè)的利弊對(duì)比：優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)配套；缺點(diǎn)：1限制區(qū)域（需要城市中心）;

2去化速度慢。酒店與商業(yè)的利弊對(duì)比：優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)配套；缺點(diǎn)：需要專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，成本回收緩慢。至于開(kāi)發(fā)哪種類(lèi)型的產(chǎn)品,要綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)和市場(chǎng)的去化速度才能做出最后的判斷第十五頁(yè)，共30頁(yè)。操作SHOPPINGMALL注意事項(xiàng)的建議1.SHOPPINGMALL開(kāi)發(fā)流程；2.建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)；3.開(kāi)業(yè)后的幾個(gè)危險(xiǎn)時(shí)期。第十六頁(yè)，共30頁(yè)。SHOPPINGMALL開(kāi)發(fā)流程的建議總體來(lái)說(shuō)就是主力店招商前置，注重建筑策劃。項(xiàng)目立項(xiàng)--市場(chǎng)調(diào)研--業(yè)態(tài)定位--主力店招商--建筑策劃--建筑施工--散戶招商策劃--散戶招商--開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)流程的具體建議第十七頁(yè)，共30頁(yè)。人們對(duì)商業(yè)建筑的三個(gè)感知層面：第一個(gè)層面是建筑宏觀層面：也就是天際輪廓線。能讓人記憶深刻的遠(yuǎn)觀。第二個(gè)層面是建筑的外立面設(shè)計(jì)，是人中距離上對(duì)建筑的感覺(jué)。也就是建筑的中觀元素。包括建筑玻璃幕墻與實(shí)墻的對(duì)比，戶外廣告與墻面留白的對(duì)比，立面橫豎線條的劃分與立面色彩的組合對(duì)比等。第三個(gè)層面是人在建筑前直接于建筑產(chǎn)生的親和效果，是直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這三個(gè)層面將在視覺(jué)上對(duì)人的內(nèi)心產(chǎn)生沖擊，從而影響到觀者對(duì)該建筑的心理定義！當(dāng)建筑外觀給人的感覺(jué)與市場(chǎng)定位相同時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目的建筑策劃肯定是成功的！外部感觀：第十八頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)外部感觀：香港朗豪坊外觀

廣州正佳外立面

上海新天地的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格第十九頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)中庭：展示了一個(gè)繽紛精彩的消費(fèi)世界，通過(guò)舒展的視覺(jué)空間，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣(mài)場(chǎng)效果，吸引消費(fèi)者在此流連、購(gòu)物及消費(fèi)。對(duì)商業(yè)價(jià)值的傳承（視覺(jué)動(dòng)線的組織）。第二十頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)中庭：香港太古城中庭布置廣州天河城中庭香港ifcmall中庭第二十一頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)外廣場(chǎng)：方便或吸引消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物消費(fèi)的外部配套；輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)層的引導(dǎo)配置；留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。一方面可以展現(xiàn)豐富的商業(yè)促銷(xiāo)和展示活動(dòng)，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)收益。第二十二頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)外廣場(chǎng)：香港朗豪坊外廣場(chǎng)應(yīng)用外廣場(chǎng)的應(yīng)用第二十三頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)以及車(chē)流引導(dǎo)系統(tǒng)：無(wú)論是郊區(qū)還是城區(qū)中心，隨著私有汽車(chē)的普及，停車(chē)場(chǎng)方便與否將成為左右購(gòu)物的一個(gè)重要因素之一；停車(chē)場(chǎng)的導(dǎo)引系統(tǒng)需要清晰，直接；內(nèi)部垂直交通動(dòng)線要解決車(chē)主的購(gòu)物去向。第二十四頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)以及車(chē)流引導(dǎo)系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)入口指引系統(tǒng)

汽車(chē)?？繀^(qū)指引系統(tǒng)及便民系統(tǒng)第二十五頁(yè)，共30頁(yè)。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點(diǎn)電梯的設(shè)置（人流動(dòng)線）：電梯是做為人流的傳送載體，其作用不言而喻。