綜合體商業(yè)項目規(guī)劃要點

綜合體商業(yè)項目規(guī)劃要點第一頁，共30頁。綜合體商業(yè)項目規(guī)劃要點第二頁，共30頁。什么是SHOPPINGMALL？定義：就個人理解而言，萬達對城市綜合體的定義更為形象的描繪出了SHOPPINGMALL的功能。標準定位為：由一組零售商以及相關的所有服務性、商業(yè)性設施共同組合而成。其土地、建筑及相關服務內(nèi)容必須必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)以及一致性的經(jīng)營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)的數(shù)量必須大致滿足其所將服務到的區(qū)域。

MALL全稱SHOPPINGMALL，在中國一般音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為超大型購物中心，屬于一種新興的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱SHOPPINGCENTER，即“購物中心”。Shoppingmall其英文原意為“散步道式的商店街”。“SHOPPINGMALL”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的商業(yè)載體，也就是萬達商業(yè)的第三代----城市綜合體。

第三頁，共30頁。依據(jù)國際購物中心的分類，SHOPPING

MALL共分為：鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、大型量販型、超區(qū)域型、時裝精品型、主題與節(jié)慶型、工廠直銷型等8大類。世界上SHOPPING

MALL的派系：由發(fā)起者有計劃的開設，布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；選擇在中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店、與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合而成；設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；根據(jù)銷售面積設置相應的停車場。北美派歐洲派以大型倉儲式超市及百貨店作為主力店，重點突出休閑購物功能和商品的成本優(yōu)勢；位于城市的繁華地帶，土地成本高，停車場面積有限；商場的空間從地面向上擴展，以爭取在較少的城市空間內(nèi)獲得最大的商業(yè)面積；娛樂、旅游功能弱化，土地成本高，娛樂、旅游等設置投入減少。第四頁，共30頁。早在上個世紀60年代，SHOPPINGMALL就已在美國出現(xiàn)，并在當時的經(jīng)濟格局中起著主導的作用，隨之而來的歐洲的各個國家也開發(fā)出了具備地域特色的SHOPPINGMALL，而中國在進入2002年以后才真正開始開發(fā)SHOPPINGMALL，縱觀SHOPPINGMALL的發(fā)展歷史，以下因素將決定了SHOPPINGMALL的出現(xiàn)。政策經(jīng)濟交通人口資金運營MALL（硬件）城市開發(fā)商（軟件）第五頁，共30頁。通過案例描述SHOPPINGMALL的特點美國紐約洛克菲勒中心(RockefellerCenter)高密度建筑群，土地集約利用建筑群的中心是一個下凹的小廣場。各個建筑物之間都有地下通道連接。開發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。1963年，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館。建于1931～1940年，世界最早的SHOPPINGMALL。占地8.9公頃，容積率18，共有建筑19座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國際大廈：41層時代與生活大廈：36層第六頁，共30頁。通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本福岡博多運河城內(nèi)部交通不同標高上的通道和天橋?qū)⒃擁椖康母鱾€組成部分有機地連接起來立體的內(nèi)部交通架構(gòu)，是各物業(yè)功能互動的基礎第七頁，共30頁。通過案例描述SHOPPINGMALL的特點深圳華潤萬象城內(nèi)部空間的立體架構(gòu)，為各物業(yè)功能的能動互補提供條件華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內(nèi)購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場內(nèi)部架構(gòu)項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。第八頁，共30頁。體量巨大、投資額高、開發(fā)周期長通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本六本木新城(RoppongiHills)項目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會社地址：東京都會區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺、學校、廟宇和倉儲設施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬平方米總建筑費用：189億元（人民幣）總土地價：329億元（人民幣）開發(fā)周期：17年，1983-2003年開工時間：2000年4月竣工時間：2003年4月第九頁，共30頁。通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本六本木新城(RoppongiHills)高效便捷的外部交通，為項目人員、物資的流通提供保障12個停車場地鐵示意圖交通與停車公交配套發(fā)達，地鐵直接連通六本木新城B1共計12個停車場，總體停車位2762輛專設50輛摩托車與332輛自行車停車位，其中自行車免費第十頁，共30頁。通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本六本木新城(RoppongiHills)完善的配套與內(nèi)部功能，構(gòu)建超大型都會復合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈第十一頁，共30頁。通過案例描述SHOPPINGMALL的特點規(guī)模：體量巨大建筑：高密集約資金：巨額投資時間：周期較長物業(yè)：復合互補內(nèi)部：立體連續(xù)外部：高便可達SHOPPINGMALL的特點國外開發(fā)SHOPPINGMALL的關注點以美國為例第一個是人均經(jīng)濟，達到人均三千到六千美金。第二是汽車的私有化程度，有一個比較大比例的人群擁有自由的汽車。第三是城市擴大化和城市郊區(qū)化。這幾個條件的產(chǎn)生就是人的購物方式改變，比如有了車之后他可能會遠距離的購物，由于要遠距離的購物，可能會一系列購買很多東西，這樣提高它每次的購物總量。還有因為城市郊區(qū)化了，有汽車了，會滿足遠距離的購物需求。第十二頁，共30頁。SHOPPINGMALL市場開發(fā)條件通過SHOPPINGMALL的特點以及美國開發(fā)該產(chǎn)品的關注點，在結(jié)合當前的經(jīng)濟及政策形式我們就可以反推條件：第一個是人均經(jīng)濟，達到人均三千到六千美金。以現(xiàn)實的人均經(jīng)濟水平來看，我們還遠遠達不到開發(fā)該產(chǎn)品的時期，但是美國是一個人口密度較低的城市，而中國恰恰相反，如果比較區(qū)域消費經(jīng)濟水平，作為長沙來講至少應和美國的區(qū)域經(jīng)濟水平持平，而中國近幾年來的經(jīng)濟快速增長也和美國的經(jīng)濟衰落形成鮮明的對照。第二是汽車的私有化程度，有一個比較大比例的人群擁有自由的汽車。中國的汽車私有化程度也比不上美國，但是隨著城市內(nèi)部交通配套的日益完善，公交車、地鐵、私家車、的士已經(jīng)全方位的覆蓋到了整個城區(qū)。第三是城市擴大化和城市郊區(qū)化。第十三頁，共30頁。A=xy(100%+i)

/htB=xy/h屬性定位前要粗略確定的指標----開發(fā)面積關于粗略計算商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的數(shù)學方法：A=某城市商業(yè)開發(fā)總面積；B=城市商業(yè)地產(chǎn)年營業(yè)額；X=項目投資總額；Y=項目預計年回報率；I=該城市未來的GDP增長率；N=項目可承受超前開發(fā)的年數(shù)；H=租戶平均可承受租金占營業(yè)額的比例；T=項目單位建筑成本。通過右側(cè)公式可推導出：n源自《商業(yè)地產(chǎn)改變中國》第十四頁，共30頁。市場定位思路--項目業(yè)態(tài)定位建議關于購物中心上開發(fā)寫字樓\酒店\住宅的利弊對比:住宅與商業(yè)的利弊對比：優(yōu)點：去化速度快，分攤地價，降低風險；缺點：1不能實現(xiàn)投資回報最大化;

2柱網(wǎng)設計復雜，限制商業(yè)的格局和規(guī)劃;

3入口和停車位的限制問題，也對商業(yè)不利。寫字樓與商業(yè)的利弊對比：優(yōu)點：商業(yè)配套；缺點：1限制區(qū)域（需要城市中心）;

2去化速度慢。酒店與商業(yè)的利弊對比：優(yōu)點：商業(yè)配套；缺點：需要專業(yè)運營，成本回收緩慢。至于開發(fā)哪種類型的產(chǎn)品,要綜合財務指標和市場的去化速度才能做出最后的判斷第十五頁，共30頁。操作SHOPPINGMALL注意事項的建議1.SHOPPINGMALL開發(fā)流程；2.建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點；3.開業(yè)后的幾個危險時期。第十六頁，共30頁。SHOPPINGMALL開發(fā)流程的建議總體來說就是主力店招商前置，注重建筑策劃。項目立項--市場調(diào)研--業(yè)態(tài)定位--主力店招商--建筑策劃--建筑施工--散戶招商策劃--散戶招商--開業(yè)運營。開發(fā)流程的具體建議第十七頁，共30頁。人們對商業(yè)建筑的三個感知層面：第一個層面是建筑宏觀層面：也就是天際輪廓線。能讓人記憶深刻的遠觀。第二個層面是建筑的外立面設計，是人中距離上對建筑的感覺。也就是建筑的中觀元素。包括建筑玻璃幕墻與實墻的對比，戶外廣告與墻面留白的對比，立面橫豎線條的劃分與立面色彩的組合對比等。第三個層面是人在建筑前直接于建筑產(chǎn)生的親和效果，是直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這三個層面將在視覺上對人的內(nèi)心產(chǎn)生沖擊，從而影響到觀者對該建筑的心理定義！當建筑外觀給人的感覺與市場定位相同時，這個項目的建筑策劃肯定是成功的！外部感觀：第十八頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點外部感觀：香港朗豪坊外觀

廣州正佳外立面

上海新天地的建筑設計風格第十九頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點中庭：展示了一個繽紛精彩的消費世界，通過舒展的視覺空間，營造劇場式的賣場效果，吸引消費者在此流連、購物及消費。對商業(yè)價值的傳承（視覺動線的組織）。第二十頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點中庭：香港太古城中庭布置廣州天河城中庭香港ifcmall中庭第二十一頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點外廣場：方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；輸送消費者至各個商業(yè)結(jié)構(gòu)層的引導配置；留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。一方面可以展現(xiàn)豐富的商業(yè)促銷和展示活動，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應，同時也會帶來客觀的經(jīng)濟收益。第二十二頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點外廣場：香港朗豪坊外廣場應用外廣場的應用第二十三頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點停車場以及車流引導系統(tǒng)：無論是郊區(qū)還是城區(qū)中心，隨著私有汽車的普及，停車場方便與否將成為左右購物的一個重要因素之一；停車場的導引系統(tǒng)需要清晰，直接；內(nèi)部垂直交通動線要解決車主的購物去向。第二十四頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點停車場以及車流引導系統(tǒng)：停車場入口指引系統(tǒng)

汽車停靠區(qū)指引系統(tǒng)及便民系統(tǒng)第二十五頁，共30頁。建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃的重點電梯的設置（人流動線）：電梯是做為人流的傳送載體，其作用不言而喻。