上海W源房地產(chǎn)地塊招投標(biāo)報(bào)告

上海黃浦區(qū)137#地塊招投標(biāo)報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\zW源集團(tuán)篇3公司簡(jiǎn)介3經(jīng)營(yíng)理念3項(xiàng)目產(chǎn)品理念4項(xiàng)目產(chǎn)品介紹4項(xiàng)目市場(chǎng)篇10上海市整體市場(chǎng)10國(guó)民經(jīng)濟(jì)總環(huán)境10金融投資環(huán)境11行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境11城市建設(shè)15上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述16言上海市商品恩住宅供需情蔽況統(tǒng)計(jì)奪耽16毀黃浦區(qū)區(qū)域海市場(chǎng)綜述黎粱21奮區(qū)域概況爭(zhēng)蹲21匠黃浦區(qū)區(qū)域原特征晌判24粒黃浦區(qū)房地尿產(chǎn)市場(chǎng)綜述班植25餓黃浦區(qū)期房咱市場(chǎng)供求分晶析尸祥25作黃浦區(qū)房地搏產(chǎn)市場(chǎng)總體鎖特征僚塞27夜項(xiàng)目區(qū)域市轟場(chǎng)菜榴28郵項(xiàng)目區(qū)域面鴉積配比拜往28探區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)諒案分析狗割29貴區(qū)域市場(chǎng)潛勉在供應(yīng)的競(jìng)它爭(zhēng)榜累30糾項(xiàng)目概況釣肉31候項(xiàng)目立地條巡件叢訓(xùn)31駛周邊區(qū)域生喪活機(jī)能耕頌31丟SWOT贈(zèng)分析使懂32舊項(xiàng)目構(gòu)想篇航蛛36祥客源客層分蘭析護(hù)躲36辯客源客層定丙位概念與目疊標(biāo)領(lǐng)洽36擴(kuò)客層定位主依導(dǎo)對(duì)象嗓妖36盜目標(biāo)市場(chǎng)產(chǎn)垮品需求分析期妹38脖產(chǎn)品總體規(guī)賤劃建議番網(wǎng)39歲規(guī)劃指標(biāo)答趨39輕規(guī)劃思想畝貝39舅總體布局餅宜40臭交通設(shè)計(jì)愉史43身產(chǎn)品力加強(qiáng)膊建議速狠44譯社區(qū)智能化牧配置捉革44要物業(yè)信息化估管理烤墾45如社區(qū)環(huán)保設(shè)慧施屢計(jì)46嚷會(huì)所設(shè)施配亂備建議（供顯選用）末犁46飄物業(yè)管理服淚務(wù)建議扣腸47何項(xiàng)目開(kāi)發(fā)篇每狼50護(hù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打瓜算賀怎50愉項(xiàng)目三通一秤平土地價(jià)位密什50蓮實(shí)施計(jì)劃及沙時(shí)間節(jié)點(diǎn)壯強(qiáng)50動(dòng)資金籌措方亦案湯胡50W源集團(tuán)篇公司簡(jiǎn)介釋上海蜓W源赤投資（集團(tuán)施）織是專(zhuān)業(yè)投資凝房地產(chǎn)的大勒型民營(yíng)企業(yè)盈集團(tuán)。艦公司法定代檔表人：王繼氧加施注冊(cè)資金：輕人民幣1.盯16億元姨主要經(jīng)營(yíng)范蹦圍：實(shí)業(yè)投鍋資及資產(chǎn)管訊理，房地產(chǎn)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，堡銷(xiāo)售建筑材紋料。經(jīng)營(yíng)理念討W源極集團(tuán)把顧客改的需求作為該企業(yè)生存發(fā)內(nèi)展之源，喝堅(jiān)持公平競(jìng)痰爭(zhēng)原則，謀葛求企業(yè)及社恢會(huì)的共同發(fā)旺展，緣提倡以人為虧本，積極向他上的企業(yè)文剩化，竟憑借成熟的魯專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍和消成功的開(kāi)發(fā)你經(jīng)驗(yàn)，租高效地開(kāi)發(fā)腸適銷(xiāo)、環(huán)保謎的高質(zhì)量產(chǎn)卵品，侍為提升城市委居民的生活權(quán)品位竭盡所棟能！概項(xiàng)目產(chǎn)品理抵念所堅(jiān)持超越現(xiàn)態(tài)有標(biāo)準(zhǔn)，未身臻理想決不戰(zhàn)面世。繡這是岔W源姿的精神，也泰是他與眾不州同的地方。反W源你集團(tuán)不惜代想價(jià)聘請(qǐng)世界宗知名設(shè)計(jì)團(tuán)奸隊(duì)，植引入新住宅笛工學(xué)理念，勿配備家庭舒劇適系統(tǒng)，實(shí)牽施高規(guī)格酒嗎店式物業(yè)服篩務(wù)，供甚至聘請(qǐng)知矩名文化顧問(wèn)血……刷種種前所未悶有、別出心麗裁、體貼客洞戶(hù)的做法，廊除了鑄就楚W源危集團(tuán)的新時(shí)僵代坐標(biāo)，標(biāo)也將震動(dòng)世胸界，必將得紗到品位認(rèn)識(shí)陷的心靈共鳴巨。障項(xiàng)目產(chǎn)品介艱紹鐮W源取杰座（附圖幫）般主要經(jīng)濟(jì)指器標(biāo)煎投資商：上劫海香W源波（集團(tuán)）投拖資坊發(fā)展商；上青海源鴻置業(yè)娛陳占地面積：答26626澇M殿2聰建筑面積：絮58591醒M摟2幸建筑形態(tài)：叨7幢16～庸18層的住速宅，一幢1焰8層公寓式掩酒店和約6板000M須2妨的4層商場(chǎng)冊(cè)寫(xiě)字樓、沿辛街店鋪。匹綠化覆蓋率呈：47.7貪%認(rèn)容積率：2棗.2扣會(huì)所面積：烏2500賴(lài)M字2引住宅戶(hù)數(shù)：淋304攤公寓式酒店沈戶(hù)：166前簡(jiǎn)介趕W源志杰座位于內(nèi)紀(jì)環(huán)線以?xún)?nèi)的領(lǐng)浦東錦繡路顆、錦和路口縫，正對(duì)3.皮9萬(wàn)平米楊隆東小區(qū)中央納綠地，隸屬跳花木行政文辨化中心區(qū)的疑楊東小區(qū)。轉(zhuǎn)北鄰世紀(jì)公剩園，附近地矩鐵二號(hào)線龍福陽(yáng)路站、在蓮建的明珠二疲期藍(lán)村路站沉以及未來(lái)錦臨繡路軌道交接通站點(diǎn)形成村便捷的立體竹交通；毗鄰蝶龍陽(yáng)路、錦真繡路、浦建響路、楊高路搞等主干道，與周邊二十多藍(lán)條公交路線爬輻射上海主闊要中心城區(qū)唐。荷W源績(jī)杰座力邀色“芒世界建筑家惑581人烈”艇之一，大師調(diào)黃永洪傾力窄打造。獨(dú)創(chuàng)裹4.5米起寄伏坡景，綠搖意拾級(jí)而上繪，生活不再撤一成不變。腹蜿蜒流暢、饑光影變幻的古外觀，流水醋般的陽(yáng)臺(tái)曲宵線，延綿起算伏的天際線寨，圓形主臥第、大廣角觀頑景窗、3米愧挑高的恣意室空間澤……換，加上世界售著名景觀公季司記“歇貝爾高林悶”喘錦上添花，謝以及紐約O勞FA設(shè)計(jì)事獵業(yè)的公共空猜間設(shè)計(jì)，讓荒W源摸杰作具備浦檢東頂級(jí)住宅烘的氣勢(shì)格局女。激全裝修規(guī)劃源的輛W源挖杰座，首創(chuàng)熊“洪家庭舒適系趣統(tǒng)閑”棄：配備滬上愉少有、美國(guó)脆頂尖的TE爸MPSTA濫R中央空調(diào)中，結(jié)合歐洲假享譽(yù)百年盛占名的德國(guó)威搏能燃?xì)鉄崴?，冬天以制熱水爐提供米的熱水進(jìn)入勉空調(diào)熱水盤(pán)范管進(jìn)行制熱飼，新風(fēng)輸送肥、濕度調(diào)節(jié)婦、恒溫節(jié)能虧，舒適又健檢康；管道純機(jī)凈水即開(kāi)即律飲。簡(jiǎn)誠(chéng)邀壘余秋雨鳥(niǎo)先生作為小破區(qū)文化顧問(wèn)短；蓮花物業(yè)飯作為企劃銷(xiāo)肢售；國(guó)際知懇名物業(yè)公司勻世邦魏理仕笑的酒店式顧修問(wèn)管理；2銅500平米雹豪華會(huì)所，櫻全方位，智艘能化喊。幫對(duì)細(xì)節(jié)的完灰美堅(jiān)持正是鎖W源宰杰座獨(dú)樹(shù)一怪格、別具用航心的地方。顆W源祝晶典（附圖渠）坑主要經(jīng)濟(jì)指靈標(biāo)接投資商：上寄海丑W源血投資（集團(tuán)問(wèn)）辭設(shè)計(jì)單位：非中國(guó)建筑設(shè)秋計(jì)研究院編占地面積：匙5421M喜2古總建面積：賺28893資M第2怨總戶(hù)數(shù)：5聰10戶(hù)杜商業(yè)用房面袖積：295事4M榴2簡(jiǎn)介徹W源下晶典，五W源矛建筑文明N醬O.2，酒蛛店式服務(wù)公透寓，約30抄—憤55M愁2對(duì)的MINI誼豪宅，一座蓋33層高的刷濱江地標(biāo)建蛙筑，矗立于永浦東陸家嘴病金融商務(wù)區(qū)誰(shuí)浦東大道和嚇東方路交匯飯?zhí)?。憑浦東陸家嘴未CBD，世閘界目光的聚松焦之地，高腥檔寫(xiě)字樓入廟租率85%計(jì)以上，12岔家四星級(jí)以納上的豪華酒陜店入住率更罪是讓同行艷膝慕不已。哥W源包晶典，占盡當(dāng)天時(shí)地利，算雄居陸家嘴械核心金融區(qū)熱和東方路高發(fā)尚酒店區(qū)的昏黃金臨界線馬上，餐廳、嫌時(shí)尚會(huì)所、贏便利店等高留檔生活設(shè)施荷一應(yīng)俱全，臟同時(shí)卓然地杠利匯集立體熄交通網(wǎng)絡(luò)，卸30條公交多線路，延安橫路隧道、大白連路隧道兩孟線連牽浦江排兩岸，西臨滔明珠2號(hào)線全東方路站。用W源蜓晶典裙樓共無(wú)計(jì)2層規(guī)劃枕3000綱某M工2俊左右高檔商辜鋪。臻美極距致的空間格卻局，東方路纖酒店區(qū)的高陳尚客源，多賤維交通帶來(lái)持的源源客流幅，浦江百年竭規(guī)劃的前景艦藍(lán)圖等，多優(yōu)重優(yōu)勢(shì)地利神營(yíng)造無(wú)出其吳右的商業(yè)財(cái)厘富空間。壞樹(shù)項(xiàng)目市場(chǎng)篇感上海市整體美市場(chǎng)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)總均環(huán)境化2002年勸是我國(guó)加入太世貿(mào)組織的赴第一年。2飼002年一險(xiǎn)季度，上海鉤完成國(guó)內(nèi)生暈產(chǎn)總值達(dá)1婦159.5通3億元，比宵去年同期增立長(zhǎng)9.6%宵，增幅高于刺全國(guó)水平2鞭個(gè)百分點(diǎn)。世雖然一季度誠(chéng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比撈去年回落0吊.2個(gè)百分盈點(diǎn)，但從各濁項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)鍬指標(biāo)表現(xiàn)看材，總體經(jīng)濟(jì)縣仍處于平穩(wěn)蓋、健康的運(yùn)灣行狀態(tài)。鋸在一季度上創(chuàng)海市國(guó)內(nèi)生攻產(chǎn)總值中，詞第一產(chǎn)業(yè)實(shí)赴現(xiàn)增加值為撥11.35猛億元，比去皂年同期增長(zhǎng)垃2%，第二洲產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增跑加值為53鐮4.08億劃元，增長(zhǎng)9掩.5%，增頃幅比去年同堅(jiān)期下降4.屯3個(gè)百分點(diǎn)紹；第三產(chǎn)業(yè)昆實(shí)現(xiàn)增加值塊614.1爭(zhēng)億元，增長(zhǎng)遲9.8%，薄增幅比去年允同期提高3液.3個(gè)百分喚點(diǎn)，呈現(xiàn)加顆快增長(zhǎng)的勢(shì)笨頭，對(duì)GD婚P增長(zhǎng)的貢戀獻(xiàn)率達(dá)到5林3%，比去森年同期上升牧17個(gè)百分損點(diǎn)。逼2001年泳本市居民人鎮(zhèn)均可支配收陣入為1.2佛9萬(wàn)元，比陜上一年增長(zhǎng)漠9.9%，匙剔除部分居鴨民家庭出售味住房所得收尺入，比上一誕年增長(zhǎng)5.系2%。上海駁城市居民家椅庭戶(hù)均購(gòu)建極房屋支出為敗4855元宇，比上年增蝴長(zhǎng)2%。西上海房地產(chǎn)牽業(yè)和市場(chǎng)的惰持續(xù)發(fā)展有孤力地推動(dòng)第湖三產(chǎn)業(yè)的增防長(zhǎng)。一季度癥，商品房登電記預(yù)售面積低516.5可7萬(wàn)平方米鮮，比去年同困期增長(zhǎng)46好.7%；存翼量房交易面貝積333.赤81萬(wàn)平方襯米，增長(zhǎng)1喝9.2%。謙一季度房地挪產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增份加值達(dá)到7烈0.8億元擦，增長(zhǎng)14重.9%，拉納動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)踐增長(zhǎng)1.5避個(gè)百分點(diǎn)，僑對(duì)第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)咐率達(dá)到11梨.5%。鼠金融投資環(huán)咱境學(xué)2002年繪一季度，上理海完成固定研資產(chǎn)投資額庭289.7漲億元，比去辭年同期增長(zhǎng)膝21.2%棉，增幅比去族年同期提高虜13.7個(gè)犯百分點(diǎn)。一競(jìng)季度，房地搞產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基華本建設(shè)和更隱新改造投資馳分別完成1蘆07.88遠(yuǎn)億元、10罵4.11億濱元和42.逮14億元，嫌比去年同期糧分別增長(zhǎng)2饞3%、22宋.3%和2筋3.2%。啞一季度重大奏工程項(xiàng)目完舍成投資79策.42億元差，完成全年閥計(jì)劃投資的棟15.8%駕。悉占全社會(huì)投船資60%以穩(wěn)上的非國(guó)有麗投資增速迅脆猛。200縮2年一季度疑，非國(guó)有經(jīng)挺濟(jì)完成投資貓182.6污2億元，比春去年同期增落長(zhǎng)27%，孕增幅比去年握同期提高6款.3個(gè)百分犧點(diǎn)，拉動(dòng)全抖社會(huì)固定資萍產(chǎn)投資增長(zhǎng)新16.2個(gè)奔百分點(diǎn)。攻2002年凱，上海城市援建設(shè)計(jì)劃投伍資額542翅億元，其中豎城市基礎(chǔ)設(shè)致施計(jì)劃投資卡額為219肌.23億元孤，占總投資篩額的41.捆8%。洲金融保險(xiǎn)業(yè)冶增幅的回升區(qū)、郵電通訊漏業(yè)和社會(huì)服日務(wù)業(yè)高速增刺長(zhǎng)促進(jìn)第三巾產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)行。一系列有窄利于證券市楚場(chǎng)發(fā)展的政粒策措施的出肥臺(tái)，增強(qiáng)了警投資者的信頓心，成交額巾有所放大。將一季度，有樣價(jià)證券成交柔額達(dá)到了1臥1056.歐49億元。游行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)影境剃宏觀發(fā)展環(huán)窗境獵2002苦年上半年，蘆上海房地產(chǎn)奴市場(chǎng)不僅延易續(xù)了使2001閃年不斷走好念的局面，而慰且出現(xiàn)了加丙速發(fā)展的趨千勢(shì)，內(nèi)部訂踩購(gòu)、排隊(duì)購(gòu)關(guān)房已成市場(chǎng)評(píng)普遍現(xiàn)象，義商品住宅價(jià)曲漲量升，辦帝公樓租金不點(diǎn)斷上揚(yáng)。野從宏觀上看耽，個(gè)2002侮年上海房地劫產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)巡頻吹，一是文浦江兩岸綜蔑合開(kāi)發(fā)進(jìn)入惡實(shí)質(zhì)性的啟窄動(dòng)；二是來(lái)央行第臭8異次調(diào)低銀行唇存貸款利率擺，房地產(chǎn)抵棵押貸款和公紅積金貸款利戚率也出現(xiàn)大晉幅下調(diào)；三蒸是上海市第攀八次黨代會(huì)糾提出犬2007侮年人均狹GDP75作00痛美元看，上海將進(jìn)臣入較發(fā)達(dá)地?zé)焻^(qū)的行列，春屆時(shí)居民的告購(gòu)買(mǎi)力必將甘大大提升；與四是九大軌綢道交通建設(shè)櫻引發(fā)新一輪港房地產(chǎn)投資松熱。貼從市場(chǎng)來(lái)看妻，上海房地松產(chǎn)市場(chǎng)從踩1999諒年底回升以割來(lái)，住宅市舒場(chǎng)是一枝獨(dú)棍秀，辦公樓貴市場(chǎng)和商鋪波從去年開(kāi)始某，亦有所帶缸動(dòng)。凡2002日年上半年和倦去年同期比毒較，房地產(chǎn)走開(kāi)發(fā)投資額去增加攪45.3%弓，商品房新拼開(kāi)工面積和短商品房竣工旬面積分別增句加月11.2%有和牙9.0%惜。期房推案物量比去年同絲期增堅(jiān)129%奇，推案量和恩去化量之比歇達(dá)到唱1里：亮1.08裝。派居住購(gòu)房和藍(lán)投資購(gòu)房?jī)苫楣珊狭ν粕剂松虾鞘型?。席行業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)婆據(jù)指標(biāo)略2002洞年一季度上響海房地產(chǎn)開(kāi)稿發(fā)投資額為圖107.8迅8棟億元，較2授001年遇同期增長(zhǎng)事23%抹.饞辦公樓投資婚額為儀4.12億砌元軍，較上季同管期微幅下降桐1.67個(gè)涼百分點(diǎn)羨，所占比重?cái)?shù)由上一年同召期的榆4.78%通繼續(xù)下調(diào)到臭3.82%目，并低于2秤001年全牽年叼4.27%淹的歷年最低胳水平。詳上海房地產(chǎn)聞開(kāi)發(fā)投資構(gòu)辭成中，其它稍類(lèi)項(xiàng)目為鴿34.02私億元奇，占投資總買(mǎi)額的謊31.54帥%丟，大大高于提去年同期所蛾占據(jù)的熟10.33總%羞的比重。（慨其它項(xiàng)目除血了廠房外，宿主要包括商襯品住宅小區(qū)脖的會(huì)所、商棟場(chǎng)、醫(yī)院、往車(chē)庫(kù)等物業(yè)爽配套措施。拆）那上海完成動(dòng)率遷拆遷面積頌47.73敗萬(wàn)平方米，疑比上年同期肺減少啦15.6%盤(pán)，但動(dòng)遷拆雹遷補(bǔ)償貨幣滾化金額繼續(xù)寸上升，達(dá)到爛7.4億元饑，同比增加遷26.7%獄?？股虾Ｆ诜恳粓?zhí)季度推案量資為頑466.3域萬(wàn)平方米，懇去化量為忘516.6驕平方米，供矩求比為漆1：1.1扇1蹄。從推案量余來(lái)看，本季鮮全市期房推歲案量中，浦面東新區(qū)獨(dú)占共半壁江山，銀達(dá)到志213萬(wàn)平采方米雜，占總量的助45.68悔%淋。傳統(tǒng)的樓游市大戶(hù)閔行槳區(qū)，推案量涉則大幅下降你，僅為壩16.7萬(wàn)水平方米搞；從去化量筋來(lái)看，浦東獄新區(qū)本季期立房去化量為鬼95.22淡萬(wàn)平方米伯，占全市總珍量的緞18.43駕%睬，較上季有槽一定萎縮。鮮但比第二名桃的閔行區(qū)的搶68.3萬(wàn)游平方米查仍有一定優(yōu)招勢(shì)?；虾Ｊ兄行哪?區(qū)以及浦致東、寶山、晶閔行的統(tǒng)計(jì)綱顯示，20奪02年一季馳度上海商品拜房住宅成交敬均價(jià)為探4786元穩(wěn)/平方米映，與上年當(dāng)三季的禽4625元陪/平方米敲相比，增加閥了破161元/胞平方米圣，增幅為盟3.48%罷。頑本季上海市夫住宅預(yù)售商濟(jì)品房?jī)r(jià)格指蘭數(shù)為含1147.震15糕，較200辨1年四季度浮上升祖1.76%酷，同比增加歲9.21%渾。翅存量產(chǎn)權(quán)房膝登記的買(mǎi)賣(mài)松面積達(dá)揭333.8燒1萬(wàn)平方米迷，其中，存謙量住宅交易私占據(jù)絕對(duì)主扁體地位，達(dá)耍252.2輝4萬(wàn)平方米棒，占總量的賭75%丸。辦公、商安業(yè)用房的份嘴額只占拴7%利，廠房等其扮它用途的存察量房則基本洽保持在級(jí)15%-2訓(xùn)0%胞。障2002年鎮(zhèn)一季度，上絕海個(gè)人購(gòu)買(mǎi)狐商品房的比表重繼續(xù)攀升欣，商品房住擺宅交易銷(xiāo)售斯登記中，個(gè)饅人購(gòu)買(mǎi)的有犯43515糕套壞，占讀97%昏。預(yù)售中屬使個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的館有霧39141菠套飄，占碌98.2%今。池2002年愚行業(yè)經(jīng)濟(jì)新清政策咱2002年稱(chēng)1月1日垂，稀《上海房地載產(chǎn)市場(chǎng)明碼夾標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)健則》集正式實(shí)行，吳上海房地產(chǎn)都市場(chǎng)將全面絕實(shí)行明碼標(biāo)役價(jià)。新出臺(tái)石的《實(shí)施細(xì)卸則》規(guī)定凡透是房地產(chǎn)經(jīng)尖營(yíng)、房地產(chǎn)肌中介服務(wù)機(jī)喊構(gòu)和物業(yè)管例理企業(yè)買(mǎi)賣(mài)億、有償轉(zhuǎn)讓兵、租賃房屋夕，提供相關(guān)泊服務(wù)的均得將明碼標(biāo)價(jià)。吸2002年佩一月下旬陸，唉上海燦住房拆遷安貞置補(bǔ)貼抽新規(guī)定出臺(tái)傅。凡在該市窯城市國(guó)有土奶地上拆遷居棒住房屋，并沙在現(xiàn)2001年暴11月1日毯以后核發(fā)房怪屋拆遷許可究證的，都可所按新標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)發(fā)償。最低補(bǔ)偷償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)威為：被拆除莊房屋同區(qū)域替已購(gòu)公有住顫房上市交易阿的平均單價(jià)掉。平均市場(chǎng)上單價(jià)由各區(qū)揉、縣人民政往府按其劃定直的區(qū)域范圍吸，定期公布糟。壤2002崗年疫2隔月安1祥日尤起脅，菜《高層建筑聾的面寬控制廢規(guī)定》樓開(kāi)始實(shí)施，胡在上海中心駱城（外環(huán)線恭以?xún)?nèi)）范圍水內(nèi)新建、改進(jìn)建、擴(kuò)建高異層建筑的面譯寬應(yīng)當(dāng)符合澤以下規(guī)定：士一、建筑高遷度大于強(qiáng)24旱米，小于、常等于閥54加米的高層建貧筑，其最大皇連續(xù)展開(kāi)面帥寬不大于燈80敲米；建筑高列度大于底54衫米的高層建長(zhǎng)筑，其最大蒙連續(xù)展開(kāi)面谷寬不大于炸65晴米。遇2002匙年３月１日乖起造，本市匙住房交易手主續(xù)費(fèi)實(shí)行新貪標(biāo)準(zhǔn)焦。主要內(nèi)容治為：章一、新標(biāo)準(zhǔn)偵改變了計(jì)費(fèi)吃辦法，由原隆先按件計(jì)收斤改為按建筑封面積計(jì)收。遼二、購(gòu)買(mǎi)者腫購(gòu)買(mǎi)新建商賤品住房不再洗承擔(dān)交易手刪續(xù)費(fèi)，新標(biāo)譜準(zhǔn)規(guī)定新建搖商品住房每要平方米３元魯?shù)慕灰资掷m(xù)辦費(fèi)，全部由茄開(kāi)發(fā)商承擔(dān)段。藍(lán)三、存量住撫房交易手續(xù)孟費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家很規(guī)定每平方甩米可以收取聚6殊元，上海的栗新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定優(yōu)每平方米收烈取偏5搞元，由雙方范各承擔(dān)墊50國(guó)％。配從1994歲年2月起試蘇行的上海對(duì)姻外來(lái)常住人欺口的藍(lán)印戶(hù)比口政策于褲2002年訪4月1日晌廢止，取而階代之的是穩(wěn)“忙上海市居住雖證刊”氏制度。絲“習(xí)上海居住證喂”支是持有本人世合法居民身昨份證、在滬卵居住滿(mǎn)半年刊以上，并有句合法住所、褲穩(wěn)定收入或扁職業(yè)的上海交市常住人口絮身份證明文判件。躁“吩上海市居住刻證姻”否將首先在來(lái)真滬工作或創(chuàng)塵業(yè)、不改變棉國(guó)籍或戶(hù)籍辮、具有本科血以上學(xué)歷或拆特殊才能的框外省市人才砍、港澳臺(tái)人兵才、獲得境么外永久居留侮權(quán)的出境人規(guī)才和外國(guó)人透才中試行。騙獲得者將在扁申辦企業(yè)、省科技成果轉(zhuǎn)畢化、行政機(jī)紫關(guān)聘用、專(zhuān)梢業(yè)技術(shù)職務(wù)廚任職資格評(píng)攤定、子女就肌讀、社會(huì)保究險(xiǎn)、專(zhuān)利保弓護(hù)、住房公客積金、出入賽境手續(xù)辦理具與外匯兌換孟等方面享受涌相關(guān)待遇。庭自乎2002年袍5月1日慰起幟，對(duì)已有的社《房產(chǎn)測(cè)量怨規(guī)范》未做辮規(guī)定或規(guī)定避不明確的部聰分，按新的單規(guī)定進(jìn)行房顯產(chǎn)測(cè)量。明節(jié)確了凡是計(jì)懇算建筑面積桶的房屋，層污高均在劣2.20憲米以上（初含2.20材米倒）。城市建設(shè)塘2002年教，本市重大摘工程建設(shè)項(xiàng)礙目計(jì)劃共安溝排七大類(lèi)3堤9項(xiàng)，76吊個(gè)單項(xiàng)，另與有預(yù)備項(xiàng)目們24個(gè)單項(xiàng)廟。蘇州河綜鳳合治理一期顯工程為20知02年的一蛋號(hào)工程。認(rèn)今年的計(jì)劃耗項(xiàng)目中：基桃礎(chǔ)設(shè)施工程治31個(gè)單項(xiàng)盜，信息工程取5個(gè)單項(xiàng)，約能源建設(shè)工值程4個(gè)單項(xiàng)串，生態(tài)環(huán)境閥建設(shè)工程1梨4個(gè)單項(xiàng)，泳農(nóng)林水務(wù)工備程8個(gè)單項(xiàng)些，工業(yè)建設(shè)豪工程11個(gè)照單項(xiàng)，社會(huì)但事業(yè)和其它猛項(xiàng)目工程3憤個(gè)單項(xiàng)。幅全年計(jì)劃工蔬程投資總額消542億元頃，高于去年耳64億元（獸2001年痕完成重大工令程投資工程頭量460億泰元）。今年能，高速公路壓、軌道交通靈、市內(nèi)骨干貝道路、越江洲工程、水環(huán)汗境治理、廢局棄物治理、閣綠化建設(shè)工萄程共36個(gè)甩單項(xiàng)占21深9.23億看元，占總量舒的41.8賴(lài)%。蒙上海市房地術(shù)產(chǎn)市場(chǎng)綜述娘上海市商品簡(jiǎn)住宅供需情葡況統(tǒng)計(jì)常單位：萬(wàn)國(guó)M波2秩時(shí)塘張間壤期房推案量薄期房去化量靜現(xiàn)房推案量堤現(xiàn)房去化量零1997悅(1溉季度樸)總198訊.56找71瞧.76右197擔(dān).18創(chuàng)115海.43武1997普(2矩季度純)怨640縮.77睛98擾.29潛389探.06衛(wèi)73違.06求1997哈(3慧季度遼)教419齊.83晨127奪.47枝295浪.54塑100熟.88掃1997否(4每季度田)配639僵.86等148樹(shù).06堅(jiān)247開(kāi).79擾150公.03憲199是7年全年哈1,899冤.02午445頸.58延1,129電.57剖439愛(ài).40寇1998從(1自季度屠)餓201日.55蕉134熔.95醒350餃.08膏115美.03生1998迎(2探季度杜)犯412縫.22府164勝.49鑒633瓣.84肚181塑.13消1998己(3準(zhǔn)季度維)倒384凳.94銷(xiāo)243帳.54城350鄰.37龍203俘.95裝1998嬌(4壇季度歸)丙561照.16龍274彩.76惱809據(jù).63燃236縱.56屑1998年進(jìn)全年戴1,559機(jī).87益杠817.7酒4希2,143簽.92糠736期.67上1999灶(1倚季度廢)悠售270.8糧4池輩232.7案5桶億351.3好0親掩246.3突1框1999禽(2嚇季度蠅)少拌397.8殼5拜免257.2挑1手先505.4含3鋤透299.7賞4戒1999乓(3抗季度陸)糞巧319.9夏5跨潮265.0尚1山暑623.4瘋0政駛274.2案7粘1999船(4唯季度慰)越諷457.1拾8割桐320.1丙8繭泄469.1廊4嚷艙386.3艷8飼1999埋年全年畏1,445野.82哄1,075膚.15攤1,949膀.27點(diǎn)1,2青06.71來(lái)2000鋤(1妻季度秧)尺鈴287.3毒7披并263.8蠻6帖歇557.0古6叫故377.5司0屈2000苗(2驚季度艦)嗚炎363.0滾5秩護(hù)348.1音6戶(hù)影482.8蹤6礙朝369.2貸3詢(xún)2000恭(3器季度孟)單奔474.3近5徐斬417.0耳4鼻詞546.5舍5頓牙507.9救4齊2000嫂(4層季度夫)頑腹424.4叛1燦樂(lè)423.8遠(yuǎn)1臘也86.72插立142.5浙7誤2000控年全年革1,549買(mǎi).18潔1,452朋.87御1,673少.19輪1,397冷.24元2001畝(1軋季度馳)桂美殊127.7醉5屠腐352.1岸2臥暈573.9煩8和油456.0活2恭2001坡(2辨季度勢(shì))搏足368.7星9盒懼420.9械8末旁624.8困6撈思543.6繁3懷2001箏(3抽季度糞)菌劣529.4汗8沉堅(jiān)514.6適3手義467.2合3蔑想599.7撒5富2001唱(4任季度凝)貓博633.1醉4抬屈544.1闊1凍霧175.4觀9慧診421.0演6甲2001狀年全年豐1,659搜.16幼1,831袋.83產(chǎn)1,841關(guān).56灣2,020沒(méi).46割2002歸(1汗季度述)蒸鑄466.3浸2譽(yù)請(qǐng)516.5范7透疾582.6床6蹈配556.8允9說(shuō)明：攤1)期房市感場(chǎng)推案量獻(xiàn)1998年陽(yáng)——裕期房預(yù)售推各案面積有所蹤下降，表明竟市場(chǎng)壓縮期志房供應(yīng)量，鞭提升成品房局供應(yīng)量，從壩而試圖減少番存量房的進(jìn)寨一步增加。騾1999年乞——廢全年的期房弱供應(yīng)量繼續(xù)橋下降，比1懼998年減語(yǔ)少了7.3練%，這對(duì)目幼前市場(chǎng)的有除序進(jìn)程具有炸不斷的推動(dòng)贊作用。叨2000年慚——管期房市場(chǎng)的喉推案量在不匠斷打開(kāi)，恢刃復(fù)了多年不臟見(jiàn)的生氣。戚2000年蘭全年上海市搬商品房期房那市場(chǎng)推案較午1999年俱全年上漲了殘7.1%，步基本與19招98年持平崗，市場(chǎng)供應(yīng)餡有所復(fù)蘇。練可見(jiàn)在近兩崖年的市場(chǎng)調(diào)耍整期后，整疼個(gè)市場(chǎng)正在袍不斷向良性飼化方向發(fā)展飯。另2001年沈——燭受到200缺1年1月實(shí)殘施的《上海潑市商品房住厚宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)選》的影響，犯一季度期房賀推案量曾出監(jiān)現(xiàn)大幅度萎五縮的現(xiàn)象，龜?shù)笕径群Y推案量大幅憲回升，全年關(guān)期房市場(chǎng)的辛推案量為1麗659.2介萬(wàn)平方米，胸同比增長(zhǎng)了貸7.1%。智2002年糟——趨1季度本市餐期房推案量嘩雖較前一季韻度有所下滑非，但同比卻飼增加了26保5%。殃2)現(xiàn)房市哄場(chǎng)推案量與1998年靈——致由于199夕7年大量上轉(zhuǎn)市的期房紛涉紛交樓，上副?，F(xiàn)房推案尖量出現(xiàn)前所燕未有的21科43.92肺萬(wàn)平方米，申同比199遵7年增長(zhǎng)了除226.7榜%。病1999年薪——支全年現(xiàn)房推爸案量比19閣98年下降襖了31.1效7%，造成西如此大的幅險(xiǎn)度的原因一研方面由于政腔府在199揉8年對(duì)期房扶供應(yīng)的控制蛙；另一方面棗也是近兩年夢(mèng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的兩大幅跳升所魔導(dǎo)致的。因三此1999咸年市場(chǎng)狀態(tài)狀更趨合理、設(shè)穩(wěn)定、平衡冤，這對(duì)20錢(qián)00年的市舟場(chǎng)發(fā)展更有弄利。簡(jiǎn)2000年痛——蠅上半年現(xiàn)房豪推案面積較肌1999年網(wǎng)同期增加2蘿1.4%，屬下半年較1懂999年同除期下降了4枯2%。全年守上海市商品應(yīng)房現(xiàn)房市場(chǎng)邁推案較19采99年全年晃下降了15越%，房地產(chǎn)胃市場(chǎng)總體上斃供求矛盾繼密續(xù)緩解，商斧品房銷(xiāo)售保歲持良好勢(shì)頭駝，存量房屋唇交易穩(wěn)步上食升。奧2001年枝——濃現(xiàn)房總體推姨案量184鐮1.56萬(wàn)并平方米，同譜比增長(zhǎng)了1角0.1%，頂?shù)呛蟀肽暾瓢噶坑兴?fù)下降，降幅括為46.4擁%。其原因淘主要為新預(yù)賽售政策影響塌，大量新建登樓盤(pán)紛紛推蠶遲上市后，輸間接影響了插現(xiàn)房市場(chǎng)的嬌供應(yīng)。而現(xiàn)救房推案市場(chǎng)荷上半年仍能棍有充分的供堆應(yīng)，主要得柿益于200悔0年末樓盤(pán)耐的集中上市柱。也2002年熔——沈1季度現(xiàn)房蠅推案量為5皂82.66圓萬(wàn)平方米，祥同比微幅上都揚(yáng)1.5個(gè)輕百分點(diǎn)。傅3)總體去只化量殃1998年星——聞受汗“耕福利分房取肢消慚”卸政策影響，嫂全年商品住河宅成交量大懼幅上升，其臂中期房預(yù)售吉實(shí)際成交比藏1997年校增長(zhǎng)83.衫5%，現(xiàn)房鴿銷(xiāo)售實(shí)際成擋交增長(zhǎng)67喉.7%。均1999年歌——叫期房預(yù)售實(shí)倒際成交比1治998年又桃增長(zhǎng)23%祝，現(xiàn)房銷(xiāo)售駐實(shí)際成交增巾長(zhǎng)38%。監(jiān)1999年差上海商品住說(shuō)宅期房、現(xiàn)置房市場(chǎng)總體疲成交率分別明從1998忠年的52.妖4%、34短.4%躍升酒至74.4疑%、81.株8%，市場(chǎng)黎現(xiàn)房存量壓觀力大大減輕孫。表明市場(chǎng)禾受多方政策蛾鼓勵(lì)及房地圍產(chǎn)業(yè)本身的足良性發(fā)展已機(jī)有所好轉(zhuǎn)。權(quán)2000年憲——監(jiān)上海商品房外預(yù)銷(xiāo)售仍保以持較高的勢(shì)渾頭，與19藝99年比較采，預(yù)售去化抖增加35.準(zhǔn)1%，現(xiàn)房艷去化基本持賀平，其中2振000年度暴，上海商品費(fèi)房期房市場(chǎng)歪預(yù)售總體去搭化率達(dá)到前商所未有的9盛4％。盼2001年叛——影雖然受到新卡預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的答影響，20骨01年上海貼市商品房總煎體去化量還激是達(dá)到38走52.29張萬(wàn)平方米，嘉較2000武年同期，上田漲幅度達(dá)3廈6%。期房爐和現(xiàn)房市場(chǎng)禍去化量雙雙妻走高，分別簡(jiǎn)比去年同期設(shè)有了較大幅矮度的上升。斷與受新預(yù)售燦政策影響的民期房市場(chǎng)相臨比，上海的?，F(xiàn)房市場(chǎng)顯宵得更為活躍盛，面積突破梅了2000柿萬(wàn)平方米，跟到達(dá)了20蠢20.46病萬(wàn)平方米，授同比增長(zhǎng)了深16.3%備。軍2002年渠——壩一季度期房池成交量為5遭16.6萬(wàn)吐平方米，同請(qǐng)期增長(zhǎng)38維%，全市供式求比1：1乎.11，市碗場(chǎng)供求偏緊鄰。從現(xiàn)房推婚案量和去化竹量之比來(lái)看飽，本季度則遞與預(yù)售類(lèi)呈各反向運(yùn)行態(tài)扯勢(shì)。200跑2年一季度貴，去化量為容556.8桶9萬(wàn)平方米腳，較同比增稈長(zhǎng)19.8諸%，供求比唉為1：0.悉96，呈供廚略大于求的嗚態(tài)勢(shì)。顯然壞上一年預(yù)售碎大幅放量，浩使今年一季悶度竣工后辦外理初始登記民的項(xiàng)目明顯全增加，根據(jù)鳥(niǎo)最近一年多糧來(lái)，增量房霧求大于供的但實(shí)際，今后儀各季中，現(xiàn)橋房形態(tài)的供越求會(huì)處于動(dòng)鳥(niǎo)態(tài)平衡之中已。戚黃浦區(qū)區(qū)域臺(tái)市場(chǎng)綜述區(qū)域概況枕黃浦區(qū)是上影海歷史最悠攪久的城區(qū)，某是上海近代偏商業(yè)的發(fā)祥潤(rùn)地，是上海要中心商業(yè)區(qū)稱(chēng)的核心區(qū)域顆，是上海的節(jié)行政文化中例心，是上海粉發(fā)展都市旅銹游的精華之裳地，是體現(xiàn)蘇上海國(guó)際大沉都市繁榮繁耗華的重要窗島口倘。助人文地理叨黃浦區(qū)位于濾上海市城區(qū)轎的幾何中心怒部位，東臨董黃浦江；西神至成都北路劍、金陵路、激西藏南路、丟肇周路、制貴造局路；南接沿高雄路、荷江邊路、黃鞏浦江；北鄰鑰蘇州河，上斥海市的"0擱"公里就位棕于本區(qū)內(nèi)的之國(guó)際飯店。充全區(qū)面積1強(qiáng)2.85平查方公里，占掀全市面積的葬0.2%，更其中陸地面劈積11.0越17平方公牽里，水域面住積1.83掀7平方公里勿；行政區(qū)劃竄為9個(gè)街道氏共190個(gè)停居委會(huì)。至坑1999年威底，全區(qū)總惰人口數(shù)為6鍬8.6萬(wàn)人頭。道路交通提黃浦區(qū)交通腸四通八達(dá)。丸人民廣場(chǎng)是朋上海市內(nèi)重夕要的交通樞刷紐，設(shè)有通數(shù)往市內(nèi)各主布要地點(diǎn)的公益交線路，爪軌道交通一勾、耗二號(hào)線在此院交匯皇（人民廣場(chǎng)牙站）談。加之南浦帖大橋、延安艇路允隧福道、延安路游高架、內(nèi)環(huán)佩線高架、南耗北高架以及魚(yú)復(fù)興東路、適西藏南路、若陸家浜路等求主要道路構(gòu)煙成了快速、似便捷的立體卡交通網(wǎng)絡(luò)。犯主要橫向干令道：茂北京東路、猜九江路、福協(xié)州路、延安恩東路、金陵島東路、淮海漫東路-人民久路、陸家浜袋路、中山南惜路。耍主要縱向干炭道：遲西藏中路-爐西藏南路、畜河南中路-羽河南南路、敬中山東路-批中山南路。系主要學(xué)校、纖醫(yī)院良黃浦區(qū)是上征海近代文化寧及英語(yǔ)普及擔(dān)大區(qū)之一，程區(qū)內(nèi)有市重窯點(diǎn)中學(xué)格致仔中學(xué)、大同始中學(xué)、大境列中學(xué)，區(qū)重掌點(diǎn)中學(xué)光明醬中學(xué)等各類(lèi)協(xié)中、小學(xué)。主要商圈斷南京東路商錢(qián)業(yè)街：振是全國(guó)著名勾的商業(yè)街，覺(jué)其每年的營(yíng)腰業(yè)額都冠居薄全國(guó)。是“鵲新世界商城講”醋、徐“稅市百一店悲東親樓疏”晉、獲“暴寶大祥商廈纖”僵、秒“正伊都錦商廈嶄”壁等，垂使整個(gè)南京坑路成為具有糾國(guó)際水平現(xiàn)蓬代化商業(yè)大妄廈，結(jié)展示國(guó)際名偏牌、一流商灣品，擁有一錄流購(gòu)物環(huán)境煌、一流服務(wù)敢水平，餡是虎繁榮、文明汁、整潔、安紋定的現(xiàn)代化鍋商業(yè)大街欣北京路五金按一條街：董經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)有邊機(jī)電、交電芹、閥門(mén)管件被、機(jī)動(dòng)刀具托等櫻6翅0余個(gè)大類(lèi)準(zhǔn)，數(shù)萬(wàn)個(gè)品杜種足，壺使北京路成厲為名符其實(shí)丑的生產(chǎn)資料蛇街。昌福州路文化哭街；釘有發(fā)上?？萍紙D倒書(shū)公司、上貞海外文圖書(shū)疑公司、上海裝書(shū)城茂、上海古籍吐書(shū)店股等一大批名拘優(yōu)特色店乖，另外還經(jīng)提營(yíng)上千種文壇化用品，氧正以嶄新面討貌，迎接國(guó)束內(nèi)外賓客的稠文化生活需揪要施。錦金陵路裝潢曲街；鬼以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)蒙中高檔裝潢戲材料為主要稠特色，以滿(mǎn)透足各類(lèi)人群林不同的需要寸。豫園商城；謝豫園旅游商蠅城，在百余戒年的商業(yè)文阿化積淀的基隙礎(chǔ)上，場(chǎng)內(nèi)冬形成小商品免、小吃、黃擾金等經(jīng)營(yíng)特教色的，享有序“刃小吃王國(guó)活”刮、營(yíng)“渠小商品王國(guó)躺”弟等美譽(yù)。何主要旅游資牲源遇黃浦區(qū)內(nèi)擁期有豐富的歷械史文化資源恭和眾多的城淺市新景觀，咬并成為近幾蛇年景點(diǎn)旅游惜和都市旅游塞的熱點(diǎn)，目肯前沿外灘、岔豫園、西藏珍中瘡路、人民廣啞場(chǎng)、南京東棟路步行街的差旅游環(huán)線已霸經(jīng)形成，成鈴為黃浦區(qū)商叛貿(mào)旅游得天軍獨(dú)厚的景觀地資源。市政規(guī)劃褲南京路興建泄“柄浦西第一高煙樓銳”知總投資達(dá)3獻(xiàn)0億元、高學(xué)達(dá)333米謙、樓高60侮層的世貿(mào)國(guó)辦際廣場(chǎng)將矗誓立在南京東眾路、西藏南漸路口，總建果面積近14嬸萬(wàn)平方米，紛由6層大型盜高檔購(gòu)物商翠場(chǎng)、3層會(huì)飽議、餐飲及揪娛樂(lè)中心、沸48層80最0多戶(hù)套客耽房的超豪華靈五星級(jí)酒店竹組成。懲董家渡將建夾本市最大濱非水聚居區(qū)蝶董家渡聚居保區(qū)東瀕黃浦木江，北至復(fù)盒興路，西至意中華路休——乖桑園街，南傳以陸家浜路羽為界，陸域甘面積122室.5公頃，表其中可開(kāi)發(fā)歪土地面積為籠66公頃，帆將建本市最廁大的濱水聚帽居區(qū)。亡中華路環(huán)城稼綠帶的建設(shè)仆在上海老城鋪四周將建中紗華路環(huán)城綠竟化帶，其中槐占地達(dá)7.養(yǎng)6公頃的古渴城公園已建風(fēng)成，改善了船豫園地區(qū)的郊綠化環(huán)境。畏蘇州河綜合語(yǔ)治理工程血蘇州河四期謀（河南中路蜓——速西藏中路）年全長(zhǎng)115蘿0米，用地揭面積1.8誕公頃。將于咽2002年桑年底竣工。倦此項(xiàng)工程建撲成標(biāo)志著黃鞭浦區(qū)蘇州河隆環(huán)境綜合治件理工程的初鋪步完成。奧黃浦區(qū)區(qū)域斯特征山上海市中心悉最好的黃金摸地塊，中央艙商務(wù)區(qū)最中勉心地塊，全宿國(guó)金融中心匆。境內(nèi)外灘粒金融一條街板30年代起法已馳名中外譽(yù)，具歷史價(jià)榜值。這全區(qū)第三產(chǎn)跪業(yè)異常發(fā)達(dá)蝴，商業(yè)及其毫繁榮，南京達(dá)東路步行街嚷被譽(yù)為耕“堵中華第一街涌”太,營(yíng)業(yè)總額盜冠居全國(guó)。噸區(qū)內(nèi)市府大慈樓、市人大切、市政協(xié)等愛(ài)構(gòu)成全上海殊的政治中心品。本區(qū)境內(nèi)人民資廣場(chǎng)、上海掃博物館、上霜海大劇院活…埋形成市中心議地區(qū)獨(dú)特的船風(fēng)景線。潑老式里弄眾逮多，人口密腔集，地價(jià)昂耀貴，動(dòng)拆遷勇成本高昂，否改造須主要賓依靠市政行誕為或與政府背聯(lián)合開(kāi)發(fā)。仇依托豫園犬—屠城隍廟商業(yè)醫(yī)旅游城形成嫁集聚老城廂復(fù)及明清懷舊案特色的商業(yè)少旅游城區(qū)。衛(wèi)區(qū)域中文物灘、古跡眾多懼，懷舊氣息哄濃郁，區(qū)境網(wǎng)中人民路、渠中華路橢圓滾形方位內(nèi)有位舊城鄉(xiāng)保護(hù)搖規(guī)劃（面積示186.7加3公頃），添保留有較完鍛整的上海開(kāi)躬埠初期的人仁文地理景觀蒙。柄老式住宅，罩木結(jié)構(gòu)房屋鄭較多，人口科密集，道路星縱橫交錯(cuò)，挨路幅普遍較甩小，動(dòng)拆遷特難度較大。妄黃浦區(qū)房地鴿產(chǎn)市場(chǎng)綜述卷黃浦區(qū)期房刮市場(chǎng)供求分殊析貼單位：萬(wàn)M述2智時(shí)間徒期房推案量駕期房去化量犧2000(盒1季度)棉0.78糠0.5社8還2000(持2季度)捕11.99雷8.2再0哭2000(選3季度)訊11.60粱13.0似0返2000(選4季度)沉15.70螞11.8校0斜2000年鮮全年槳40.07木33.5帖8狠2001(般1季度)虹1.24叨11.1汪8食2001(鏟2季度)掏6.03躍58.4飾0輛2001(樂(lè)3季度)殲13.06舒15.8喪6替2001(段4季度)溝19.28砍17.1賞3橋2001年男全年勿39.61恭102.5燕7鞠2002(慮1季度)志1.1侮16.4早2說(shuō)明：好2002年舟1季度黃浦伐區(qū)期房推案柿量為1.1誘萬(wàn)平方米，除占全市總量齊的0.23貞%，較上季詞的6.03蝦萬(wàn)平方米大績(jī)幅回落，降間幅達(dá)81.滴76%，去喚化量為16葉.42萬(wàn)平用方米，占全證市總量的3爸.18%，慮較上季增加努2.16萬(wàn)欲平方米，增嚇?lè)鶠?5.女15%。供兄求比為1：地15.37選，期房供不語(yǔ)應(yīng)求局面加些劇。鍬黃浦區(qū)20榮01年區(qū)域梢單套單價(jià)與瘡成交量的關(guān)繪系艙黃浦區(qū)20糕01年區(qū)域鉆單套面積與備成交量的關(guān)寶系免黃浦區(qū)20和01年區(qū)域面單套總價(jià)與蠢成交量的關(guān)焦系讓黃浦區(qū)房地遼產(chǎn)市場(chǎng)總體遣特征縮自2000蹦年中旬與南旬市區(qū)實(shí)行奇“仆撤二建一蜘”鈴后，使房地駁產(chǎn)市場(chǎng)受到助極大推動(dòng)，吉區(qū)域供應(yīng)和貨去化量猛增棕。球區(qū)域北部的稈CBD地區(qū)貌為上海甲級(jí)濱寫(xiě)字樓最集廚中區(qū)域之一自，其供應(yīng)性慧以商業(yè)性用瑞房為主，而鍛住宅供應(yīng)量扇微乎其微。嫌住宅主要供煮應(yīng)來(lái)自與延湖安東路以南螞原南市地區(qū)嫩。目前黃浦悟區(qū)的整體住蹤宅市場(chǎng)已由壤原南市區(qū)物據(jù)業(yè)所主導(dǎo)。遠(yuǎn)區(qū)域均價(jià)再拔度走高，供旦應(yīng)量持續(xù)減暫量，市場(chǎng)成侄交穩(wěn)定增長(zhǎng)虜，供不應(yīng)求春局面有所加娛劇。見(jiàn)區(qū)域整體價(jià)筆格走高已成拋定局，主力本成交中心上矮移，再度回爛落可能不大叨。解項(xiàng)目區(qū)域市靠場(chǎng)霉由于土地資修源稀缺，動(dòng)娘遷成本過(guò)高另，本區(qū)域向該來(lái)物業(yè)數(shù)量盈稀少，目前切區(qū)域均值在題10000閃元/平方米坐，其個(gè)案均秘為占地容積帳高的小規(guī)模聾個(gè)案。居“蠶市中心水景紐豪宅苗”勿為本區(qū)域樓票盤(pán)的對(duì)外一弊致形象。由所于過(guò)于高估背自身的地段鈴優(yōu)勢(shì)，卻缺貼乏豪宅的高盲質(zhì)規(guī)劃和形傲象包裝，在恥房型的設(shè)計(jì)粥上又因酬“允大而無(wú)當(dāng)眉”紐而導(dǎo)致總價(jià)胞過(guò)高，除攏“徹家化中房苑捉”進(jìn)以低總價(jià)銷(xiāo)拴售取得了不袖錯(cuò)的業(yè)績(jī)，酒其余個(gè)案的弟銷(xiāo)售去化普地遍遇到了較職大的阻力。討從目前10族0-110闖平方米的兩贈(zèng)房去化速度哪最快來(lái)看，紀(jì)顯然受到價(jià)疫格因素影響吃。逆項(xiàng)目區(qū)域面詞積配比三房型默一房隸面積配比籮100-1敗10M肚2緒合計(jì)閑套數(shù)反30喬30鞠比例榨100%笛100%相房型鋤二房暫面積配比琴110-1鞋20M不2幫120-1向30M繳2葛150-1煌60M窩2仆合計(jì)厘套數(shù)盆36晚46卸30臉112間比例距32.痰2宣%寺41%庫(kù)26.8%潮100%器房型韻三房庸面積配比癥150-1縣60M嘩2碌160-1若70M思2雁170-1自80M破2柿190-2內(nèi)00M趕2任合計(jì)莖套數(shù)耗46頁(yè)46差20秒10拘122砌比例針37.7%挽37.7%嬌16.4%姐8.2%虛100%說(shuō)明：棍以上數(shù)據(jù)統(tǒng)伐計(jì)由福海名殿人府、水景固苑、家化中浴房苑3個(gè)樓四盤(pán)得出，統(tǒng)刺計(jì)總戶(hù)數(shù)為料264戶(hù)。策本區(qū)域市場(chǎng)撇以三房為主囑，占49.悶6%，主力票面積為15利0-170傾平方米之間褲，占三房總小戶(hù)數(shù)的75韻.4%；二遼房為輔，占債42.4%震，主力面積凱為130-渠140平方墳米之間，占順二房總戶(hù)數(shù)吼的41%。夜區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)井案分析釋案依名慚水景苑培物業(yè)類(lèi)型嘴32丑F狡高層、零平面配置堆2梯3戶(hù)、吵2梯2戶(hù)諷綠化率買(mǎi)40%話建筑面積旬2.3萬(wàn)M挖2齡容積率賣(mài)5.1歌得房率酷78%菌平均單價(jià)光9500結(jié)元/所M腔2霜主力總價(jià)澇162-1畏82禍萬(wàn)/套組房型規(guī)劃裕一房：從101.0霉6葬M違2掘，占總比群20嘩%侍二房：遞150.3截6辱M勸2狠，占總比畝20虹%座三房：悄170-1撇78逐M回2父，占總比寧40饅%盛192賊M住2壤，占總比遣20竟%框去逮化站去年11月警開(kāi)盤(pán)至今已律預(yù)定1.1葬5萬(wàn)M越2型，占總量的擁50%種建筑風(fēng)格歷現(xiàn)代簡(jiǎn)約派芒建筑風(fēng)格概景觀設(shè)計(jì)胳江南園林式泄的細(xì)致與精離巧李廣告訴求靜市中心水景戰(zhàn)住宅斗廣告援語(yǔ)惰匯聚上海市信中心、倍享線黃浦水案風(fēng)煙情郵優(yōu)起勢(shì)蝶1、便捷立源體交通網(wǎng)，眨地鐵、高架勻觸手可及。音2、南京東葛路步行街的麗時(shí)尚繁華近森在咫尺。肉3、沿蘇州率河的水景住膊宅。睬劣吐勢(shì)元1、小區(qū)周孩圍目前都是厚舊式棚戶(hù)區(qū)熔，環(huán)境不佳碎。蘇2、房型大飛而無(wú)當(dāng)，導(dǎo)今致總價(jià)過(guò)高艷。尼區(qū)域市場(chǎng)潛稍在供應(yīng)的競(jìng)驢爭(zhēng)金色家園由發(fā)展商：金蝕外灘集團(tuán)躍項(xiàng)目位置：鳳黃河路，新飾閘路哀用地面積：麥16744悄M園2揭建筑面積：羅80178背M恨2恩主宅面積：誰(shuí)72300扶M錘2牲會(huì)所和公建朝面積：78嘴78M賭2撤黃浦區(qū)97猶#、119球#地塊舊里民改建項(xiàng)目襖發(fā)展商：上淹海中福地產(chǎn)樸置業(yè)有限公尺司嘗項(xiàng)目位置：綠云南路，廣愁西北路脹總投資額：撓3.8億元薪建筑面積：宴7.3萬(wàn)M野2新昌路項(xiàng)目拌項(xiàng)目位置：跑新昌路、成兩都路東側(cè)，碰北京西路北纏側(cè)，蘇州河滾南側(cè)廚總投資額：帥60億元占用地面積：蝕12萬(wàn)M枝2衫總建面積：嚇45萬(wàn)M盛2項(xiàng)目概況述項(xiàng)目立地條破件讓項(xiàng)目前黃浦區(qū)13旅7#地塊賢地理位置討東臨福建中拳路、南臨寧濕波路、孫西臨浙江中眠路、顧家弄番、北臨北京則東路剃用地面積獸23100親M榮2染用地性質(zhì)悲住宅及商鋪奔（15%）嘆容積率胃居住容積率式3.5以下腹地塊現(xiàn)狀叮未動(dòng)遷勢(shì)周邊情況江以舊式里弄糾房為主的居群住區(qū)，及北水京路五金街倘周邊區(qū)域生車(chē)活機(jī)能生活機(jī)能：躁區(qū)域地處上聯(lián)海市中心黃狼金地段，外賓灘景觀區(qū)，蔽南京路步行臺(tái)街都只有舉遞步之勞，為汁今后業(yè)主購(gòu)寺物娛樂(lè)提供炕了極大的方炊便。韻位于浙江路輔上的各類(lèi)便梯利店，為將退來(lái)小區(qū)居民壯就近購(gòu)買(mǎi)各采類(lèi)生活用品嗽提供方便。交通機(jī)能閘地鐵一號(hào)線斤（新閘路站烏）距離本項(xiàng)竊目一公里，積出行十分方峽便。項(xiàng)目西晃側(cè)為上海連棉接?xùn)|西的重菊要高架客——讓延安路高架跌項(xiàng)目北側(cè)正瑞對(duì)北京東路每，為上海重忌要的東西向趨主干道之一泥，并且還是有銜接外灘景朵觀旅游區(qū)的殘要道。張基地周邊5營(yíng)00米范圍列內(nèi)的公交線頂路眾多，為惕居民出行提體供方便。學(xué)習(xí)機(jī)能：傭本案周邊的齡“未格致中學(xué)讓”看和衰“幅光明中學(xué)傾”籮分別為上海骨市的市級(jí)與杜區(qū)級(jí)重點(diǎn)中桶學(xué)，為今后第本區(qū)域居民挪的豈“溪望子成龍西”怖提供了一條暫捷徑。醫(yī)療機(jī)能儀本項(xiàng)目東南嬌側(cè)的抖“國(guó)仁濟(jì)醫(yī)院準(zhǔn)”粱屬上海市市屢級(jí)醫(yī)院，在牢醫(yī)療水平、愚軟硬件方面透都異常出眾獄，為區(qū)域內(nèi)樓居民提供了唉有利的醫(yī)療后保障。夢(mèng)SWOT分靈析潑Stren婦gth優(yōu)勢(shì)觸上海頂級(jí)燙回金地段篩本案處于哭“墓撤二建一太”獎(jiǎng)前的正黃浦溜地區(qū)，東有籮外灘金融景副觀區(qū)、南有逆南京東路步跨行街、更可帶遠(yuǎn)眺壯闊的掠黃浦江景。剛想著腳下這驅(qū)塊土地昔日貢之夢(mèng)幻與輝胡煌，看著眼掀前這一幕幕窩伸手可及的蜘榮耀與珍藏溜，上海頂級(jí)映燙金地段的慚地位由此而橡無(wú)可非議。照蘇州河畔的允水景住宅理巴黎傳統(tǒng)上揪流階層住在剝?nèi){河旁的峽圣路易島；顧倫敦最好的胸房子坐落英憤國(guó)知名的高宅級(jí)河濱區(qū)凱攪因道；世界哥上所有高級(jí)箭的住宅都是權(quán)臨河而居。定在上海能找納到一處既依膨偎蘇州河，聚又離黃浦江梢不遠(yuǎn)的住宅憂決非易事。賽本項(xiàng)目既是待其中之一，前臨水而居，佳繁榮與寧?kù)o佛皆在其中。晌四通八達(dá)的統(tǒng)交通網(wǎng)絡(luò)出基地西靠地素鐵一號(hào)線，盼新閘路站近搜在咫尺；并枯傍有飛“迎三橫三縱橫”乒之一的延安覽路高架之優(yōu)悅勢(shì)和各類(lèi)公五交線路10憐余條。由地旗下、地上、軟空中三方面瓦構(gòu)成的空間鞏交通網(wǎng)絡(luò)，意對(duì)未來(lái)居民君意味著什么超不言而喻。僻大師級(jí)現(xiàn)代撈派的規(guī)劃君本案聘請(qǐng)耶漠魯大學(xué)建筑歷碩士，世界換建筑家58具1人之一的舅臺(tái)灣切黃永洪阿先生為本項(xiàng)貌目?jī)A力規(guī)劃歉，與眾多國(guó)笨際建筑師相咽比，黃大師稻熟知上海地慧區(qū)居住習(xí)性雅和地域文脈蛙，在將上述翼兩點(diǎn)融入建危筑中獨(dú)有心灘得，從其在躺上海規(guī)劃過(guò)菌的一系列高種檔個(gè)案來(lái)看約，幾乎每次撿都能在滬上拋引發(fā)一輪小醒小的夫“慌建筑革命清”奉。切完善成熟的繭商業(yè)生活配召套公項(xiàng)目位于成設(shè)熟商圈南京葡東路步行街似北側(cè)，為將循來(lái)小區(qū)居民愧出行購(gòu)物娛籠樂(lè)提供方便貨，項(xiàng)目周?chē)搬t(yī)療、教育汪設(shè)施一應(yīng)俱年全，享受生鞠活一步到位黑。廳Weakn閃ess弱勢(shì)糖基地相鄰的浸舊區(qū)環(huán)境夸基地周?chē)噼T鄰小環(huán)境顯持得較為灰暗貧、陳舊，視太覺(jué)感較差，填對(duì)本案的高膠檔住宅的形賊象顯得格格前不入。旁北京路五金倒街的嘈雜很基地北側(cè)正料對(duì)北京路五小金商業(yè)街，物來(lái)往人員比輸較嘈雜狠,挨對(duì)將來(lái)小區(qū)迅外圍人文環(huán)妖境會(huì)造成一祝定的影響。橋部分相鄰單瘦行道的影響愉基地周?chē)扛罘值缆窞閱谓械?，為將綢來(lái)小區(qū)內(nèi)居圣民的行車(chē)帶跪來(lái)一定的不款便。既相鄰辦公樓崗的視線阻擋跨基地西北側(cè)咽為一辦公大梨樓曉——惹東銀大廈，次北側(cè)為科技循京城，對(duì)將盆來(lái)小區(qū)內(nèi)業(yè)搜主的觀景視遭線有一定的使影響。牢Oppor左tunit彈y機(jī)會(huì)慶高檔域“好黃浦區(qū)劈”餅的影響識(shí)黃浦區(qū)在絕膝大多數(shù)的上摔海市民的心健目中，其形截象之高檔甚鏡至在靜安區(qū)酬之上，是公井認(rèn)的目前上烈海市頂級(jí)地畏段，這有利勺于本基地未豐來(lái)規(guī)劃的形癢象樹(shù)立。刷蘇州河股“名東方塞納河叢”圖的影響糾蘇州河素有衡“忽東方塞納河蓮”彎之稱(chēng)，其所蛛帶來(lái)的膨“賴(lài)綠意盎然買(mǎi)”瞎、貼“慶追溯往事趙”帖、煉“庭浪漫意境宴”伏、抱“敞名宅法則鴨”橋、萍“蠻升值空間丑”云等一系列主膏題，均值得河加以強(qiáng)化訴礎(chǔ)求，由此引黃發(fā)不同客層蘿的思緒共鳴本。祝舊區(qū)改造的亞先行者狗本項(xiàng)目作為危黃浦區(qū)舊區(qū)那改造的先行染者，具有一繭定的社會(huì)新占聞效應(yīng)，此秩有利于加強(qiáng)塵未來(lái)本項(xiàng)目鐘的形象推廣糠和各類(lèi)活動(dòng)臣的展開(kāi)。善中國(guó)入世刺紙激需求鴉中國(guó)加入W移TO以后，春活躍的經(jīng)濟(jì)蝦，巨大的消胞費(fèi)市場(chǎng)，加在之良好的投姐資環(huán)境，潛領(lǐng)在的無(wú)限商骨機(jī)，已獲得庸了國(guó)內(nèi)外廣橋大有眼光投呀資者的青睞撒。各類(lèi)人才稅精英集聚上泰海，必然直隙接刺激、拉漿動(dòng)房地產(chǎn)市鋤場(chǎng)消費(fèi)和需配求。呀客源市場(chǎng)廣眨泛蛇項(xiàng)目與外灘撫金融街、南嶼京路商業(yè)街娃、淮海路商稀業(yè)街為臨，椅區(qū)域周邊外牢商住戶(hù)代表競(jìng)、商務(wù)人士燥、私營(yíng)業(yè)主弟、高階白領(lǐng)慕眾多，為本依案高端產(chǎn)品負(fù)定位提供了合有利客源支那撐。客Threa縮t威脅妙全市高檔樓怖盤(pán)的崛起究本項(xiàng)目地處恩黃金地段，暴主力客層大類(lèi)多為煙“削金字塔咸”病頂級(jí)客層，店其置業(yè)重地桂段，愉“賺不確定區(qū)域相”隆為其主要特認(rèn)征。隨著目翠前上海全市縮房地產(chǎn)頂級(jí)汗產(chǎn)品的不斷宗涌現(xiàn)，意味干著本案將面我臨全市范圍祖內(nèi)高檔樓盤(pán)遲的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)妄。娛周?chē)鷧^(qū)域的飄競(jìng)爭(zhēng)壓力烘伴隨著黃浦撕區(qū)新一輪舊宋區(qū)改造的啟份動(dòng)，相信未張來(lái)本區(qū)域內(nèi)騰會(huì)出現(xiàn)與本活項(xiàng)目同類(lèi)型蛙的個(gè)案，對(duì)顆本項(xiàng)目的壓床力是顯而易旬見(jiàn)的。項(xiàng)目構(gòu)想篇旬客源客層分摔析事客源客層定猜位概念與目稻標(biāo)婚鑒于本項(xiàng)目也位于上海公嫁認(rèn)的頂級(jí)地州段弊——獨(dú)老黃浦地區(qū)沒(méi)，并且北有鴿蘇州河活水淡綠化帶，東癥臨外灘金融誘景觀區(qū)，南維可府瞰南京遷路、地域文碑化氣息濃厚聞等一系列得劣天獨(dú)厚的地天緣優(yōu)勢(shì)和前嫌景規(guī)劃，同吳時(shí)結(jié)合本案幸高昂的土地忌成本，建議財(cái)本項(xiàng)目在前救期客源層及芽產(chǎn)品定位規(guī)葡劃方面的利綿益與起點(diǎn)均厲須較高，只咳有如此方能本形成地段結(jié)箏合產(chǎn)品的雙蠶重品質(zhì)優(yōu)勢(shì)犁，從而在高鼠昂的土地成攔本面前，仍測(cè)能為房產(chǎn)商核帶來(lái)豐厚的乏利益。盡因此，以本歐項(xiàng)目極佳的甘地緣優(yōu)勢(shì)結(jié)膜合良好經(jīng)濟(jì)舟技術(shù)指標(biāo)的地先天賦予，爺已將本項(xiàng)目袍定位于上海玉首屈一指的塞國(guó)際化完美擔(dān)社區(qū)，賦予舒其敏“粥人文的、藝乘術(shù)的、國(guó)際店觀的、終身男學(xué)習(xí)的末”受四大社區(qū)主恰題。使本項(xiàng)奧目不僅成為風(fēng)全上海高品猜位人士爭(zhēng)相討認(rèn)購(gòu)的優(yōu)秀圈產(chǎn)品，更是柏境外人士在廚滬置業(yè)的必拿然選擇。窗客層定位主絡(luò)導(dǎo)對(duì)象些在高價(jià)位案昏例中，客層咬定位尤其重爬要，精確的筍目標(biāo)客層確乏立，才能使盼進(jìn)一步的行怕銷(xiāo)企劃具有模針對(duì)性和高盡效率。了解棍客層才能了恰解需求，并能提供滿(mǎn)足需秋求的產(chǎn)品和堵執(zhí)行符合客坦層的行銷(xiāo)策烈略。碑根據(jù)本項(xiàng)目冬特點(diǎn)，綜合賞分析得出客赴層定位如下召：身份特征：霉國(guó)內(nèi)外投資才者、經(jīng)商人柄外企駐滬代他表椅港澳臺(tái)和東宋南亞移民人窄士攜海外歸國(guó)華受僑及外國(guó)移牛民私營(yíng)企業(yè)主高階白領(lǐng)救文藝或影視每名人盞國(guó)家行政機(jī)漁關(guān)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)裂或?qū)崣?quán)者端期貨股票金溪融大戶(hù)遮留學(xué)的高級(jí)忍管理層人士夏其它認(rèn)同生矩活高品位的單境內(nèi)有識(shí)之拿士購(gòu)房動(dòng)機(jī)姥在滬工作、倘經(jīng)商便利推上下班往返淘便捷移民上海結(jié)婚用房純投資顯示身份敏追求高品位恰生活行業(yè)類(lèi)別：提IT、外貿(mào)窯、金融、房材地產(chǎn)等行業(yè)現(xiàn)年齡層：腳35-50添歲車(chē)經(jīng)濟(jì)實(shí)力：蜂以按揭方式潑付款為主，香年薪在15路萬(wàn)以上，足拋夠承擔(dān)本案券的按揭付款領(lǐng)。雄目標(biāo)市場(chǎng)產(chǎn)值品需求分析釋本項(xiàng)目客層旋對(duì)產(chǎn)品的主配要需求點(diǎn)如釀下：亦國(guó)際化的社巷區(qū)設(shè)計(jì)理念蓬物業(yè)較大的頁(yè)升值空間砍通暢快捷的盼路面交通顯全方位高品羅質(zhì)的社區(qū)生貿(mào)活配套豈細(xì)致的社區(qū)抽庭院景觀綠里化以豐富人鉆文主義與獨(dú)榴特的藝術(shù)氣濱質(zhì)為主；儉寬帶網(wǎng)絡(luò)智竄能化的設(shè)計(jì)駕，完全與國(guó)玉際接軌，能瞞使住戶(hù)享受鉤輕松寫(xiě)意的立現(xiàn)代生活；偉注重房屋的漿使用功能勝善過(guò)對(duì)其總價(jià)餐的考慮，其樹(shù)中大開(kāi)間略閣帶挑高的客走廳與良好的垮視野以及通艱風(fēng)采光為基籠本條件；倒注重公用空為間（大堂、希電梯廳等）符的豪華、氣撒派；賭服務(wù)式物業(yè)住管理細(xì)致周肚到，無(wú)微不縫至；抹發(fā)展商實(shí)力魄、工程進(jìn)度幟與交房日期簽產(chǎn)品總體規(guī)稻劃建議規(guī)劃指標(biāo)置基地面積：綁23100殺平方米德總建筑面積改：8316將0平方米睜商業(yè)面積：磚12475橫平方米（公燃寓式酒店1純0400平類(lèi)方米）寨住宅面積：兵70685該平方米周建筑容積率勾：3.6坐建筑密度：畜23.3％規(guī)劃思想譽(yù)小魚(yú)區(qū)是城市的銷(xiāo)基本構(gòu)成和孟有機(jī)組成部踐分，住宅區(qū)柱的規(guī)劃應(yīng)是河城市設(shè)計(jì)的苦延續(xù)，它受岔到城市文明軟和地域的制溝約。在規(guī)劃待設(shè)計(jì)中，應(yīng)暗以人為核心蝦，力圖有所展創(chuàng)新，突破仔常規(guī)的住區(qū)捕模式，從社須會(huì)效益、經(jīng)章濟(jì)效益和環(huán)敞境效益的整扎體入手，營(yíng)臣造桌“糾地區(qū)感裹”嘗和默“壇地緣感礙”求，加強(qiáng)小區(qū)刊的可識(shí)別性爬和居民的歸盾屬感，應(yīng)充排分研究基地彩的地形地貌冷特征，探尋偏最佳的規(guī)劃切結(jié)構(gòu)和形態(tài)植布局。小區(qū)敘居住整體環(huán)離境包括住宅扭、公建、道婦路、綠化空勿間組織等諸悶多因素，都餐應(yīng)首先符合驚城市的總體頂規(guī)劃要求。廣在充分發(fā)揮鑰土地價(jià)值的聚基礎(chǔ)上，創(chuàng)破造獨(dú)特清新表的城市建筑康形象。在有脊限的用地中胸為居住者提剝供舒適宜人前的生活空間查。采用獲“艘生態(tài)化，可分持續(xù)發(fā)展姥”覽的設(shè)計(jì)理念盲及現(xiàn)代設(shè)計(jì)捎思想，努力界創(chuàng)造具有航“蜓品牌效應(yīng)掀”莫的居住小區(qū)哈，使住區(qū)有匆機(jī)地融匯在六上海黃浦區(qū)首大的建筑文賓化環(huán)境之中頸?？傮w布局膝城梨市支路牛莊儀路將基地天露然地分成南鍋區(qū)和北區(qū)。郵南區(qū)、北區(qū)鉛既相對(duì)獨(dú)立胸，又存在著砌有機(jī)的聯(lián)系狀。北區(qū)按建堤筑性質(zhì)分為隙商業(yè)組團(tuán)和奸住宅組團(tuán)A節(jié)。南區(qū)為住荒宅組團(tuán)B。行3個(gè)組團(tuán)共幣同構(gòu)成小區(qū)療的整體形象壟和建筑空間喂。規(guī)劃布局健分區(qū)合理，理構(gòu)思巧妙，逆具有如下特熔性：桿(暴附圖)哀內(nèi)聚式商業(yè)黑步行街的設(shè)洋置款商業(yè)組團(tuán)沿堡北京路展開(kāi)慰，發(fā)揮其最恒大的商業(yè)價(jià)技值。規(guī)劃時(shí)孕，突破慣有率的商鋪設(shè)計(jì)優(yōu)模式，在基都地內(nèi)引入一尿條內(nèi)聚式商額業(yè)步行街，弟以呼應(yīng)北京過(guò)路沿線商業(yè)裙布局的要求圍。步行街呈攜曲線型，街洋寬隨建筑的賊流動(dòng)而變化羨。沿街布置嚼1～2層的另商業(yè)店面，梨有著部分玻篩璃頂棚的半強(qiáng)室外商業(yè)街桿提供了悠閑吃自在的購(gòu)物浸環(huán)境及尺度葵宜人的商業(yè)沖空間。在南稼北側(cè)商鋪之親間結(jié)合商場(chǎng)黃動(dòng)線及室外絨空間，設(shè)置協(xié)靈活輕盈的如空中走廊，塑使得街景更扣加豐富多變歪，充滿(mǎn)趣味斃性和悠然情厭調(diào)，達(dá)到步雹移景換之效豎果。在北京愈東路和福建籃中路交叉口遺布置20層絡(luò)的公寓式酒古店，作為該芽基地的地標(biāo)壽性建筑處理紙，可形成較劍好的城市建陵筑形象。園商業(yè)與居住沫互利共存寇在北區(qū)南側(cè)描布置住宅組增團(tuán)A，由一耀棟板式樓和照一棟塔樓組菊成。商業(yè)和歉居住空間該室如何處理才仇能互不影響也呢？設(shè)計(jì)師脹巧妙地在商抗業(yè)組團(tuán)南側(cè)您與住宅之間條設(shè)置高差，干形成綠色緩國(guó)坡，使得商浙場(chǎng)屋面與住役宅區(qū)域綠地舞有著自然的糟銜接與過(guò)渡忌，商業(yè)空間睡和居住空間念有機(jī)地分離爭(zhēng)并融合，既仿為住宅區(qū)北霉向塑造了良若好的景觀環(huán)顆境，并可有趕效防止商業(yè)孤部分對(duì)居住頁(yè)部分造成的語(yǔ)干擾，達(dá)到肉商住互利共裝存的目的。您“翼城市廣場(chǎng)故”才與雙會(huì)所燕城市支路牛炎莊路從小區(qū)泡穿過(guò)，給小行區(qū)規(guī)劃帶來(lái)睜了不利的一租面。但反而抖促使設(shè)計(jì)師筐去尋找解決碑問(wèn)題的途徑揉。為使南區(qū)放北區(qū)發(fā)生有列機(jī)的聯(lián)系，己保證小區(qū)形題態(tài)的完整性進(jìn)，規(guī)劃中沿刪牛莊路設(shè)置懲南北兩個(gè)照月型開(kāi)放空眾間，與中心絮圓形會(huì)所呈券放射狀聯(lián)系酒，雙會(huì)所分造別為南北兩拌區(qū)各自的杯“伏核心驗(yàn)”接，是小區(qū)公怨共活動(dòng)中心淡的向心點(diǎn)，術(shù)雙會(huì)所與北危區(qū)板樓中心劈和南區(qū)景觀漆背景墻相串抹聯(lián)共同形成殼一條景觀軸里線。住宅組珍團(tuán)獨(dú)特的空哭間圍合形式濕與中央開(kāi)放聞空間共同形塑成豐富的小棒區(qū)空間形態(tài)言，增加了小恨區(qū)的領(lǐng)域感糞，組成一個(gè)肌完整的社區(qū)葉形象。因?yàn)槔绯鞘械缆返膲蚪槿耄^(qū)爭(zhēng)開(kāi)放空間在時(shí)某種程度上穗已變成了史“瞇城市廣場(chǎng)坦”敞，小區(qū)會(huì)所由也變成了城道市獨(dú)特的環(huán)襖境小品，景辣觀軸線與節(jié)染點(diǎn)更是為城層市的大環(huán)境動(dòng)注入了生機(jī)晨與活力。因芽此本案的設(shè)行計(jì)層面已擴(kuò)帥展到城市設(shè)癥計(jì)這一更高藏更廣的區(qū)域尤，其在改良受城市空間、母提升區(qū)域形乓象上所起的饅作用是不可討估量的。尿自然形態(tài)的形后花園片南鈔區(qū)住宅結(jié)合察半月形廣場(chǎng)貢呈弧形布置壺，這樣布置陷避免了平板司單調(diào)的格局沿，又增添了旅空間的流動(dòng)賤變化。規(guī)劃槳布局和建筑巨群體的空間婚組織自由流橡暢，連續(xù)而騾富有層次，嚴(yán)這種靈活流脖暢的表現(xiàn)手朗法使建筑群娘生動(dòng)自然、竿和諧統(tǒng)一。權(quán)在南北向景襪觀軸線上預(yù)批留出足夠的復(fù)空間，以便廣視覺(jué)走廊能券夠透通無(wú)阻犬，并與西南貢側(cè)自然形成始的后花園在肌空間上有所筋交融呼應(yīng)。加自然形態(tài)的越花園設(shè)置蜿工蜒的水體與趕綠化景觀相愉配合，與入京口處半月型翠開(kāi)放空間形主成空間形態(tài)廣上的對(duì)比。單住宅的靈活杰排列錯(cuò)落配妹置，也使得控各戶(hù)都擁有析最好的視野障景觀及良好怠的日照和通腸風(fēng)。交通設(shè)計(jì)姥公喇寓式酒店及腔商業(yè)街沿北旺京東路和福它建中路設(shè)置鄉(xiāng)出入口，住首宅部分主入其口設(shè)在牛莊蟻路會(huì)所盜“吳核心倒”韻處，住宅車(chē)向輛由牛莊路壩西側(cè)進(jìn)入基玻地地下車(chē)庫(kù)槍?zhuān)_(dá)到人車(chē)嫌分流的效果遠(yuǎn)。各住宅單續(xù)元豎向交通哄均與地下停窩車(chē)庫(kù)相連，廉方便住戶(hù)到偉達(dá)停車(chē)場(chǎng)，助盡可能減少只小區(qū)內(nèi)動(dòng)機(jī)敬車(chē)流與人流晨的交叉，保旺證整個(gè)步行廊系統(tǒng)的持續(xù)槳性和安全性煙。艦產(chǎn)品力加強(qiáng)腳建議蒙社區(qū)智能化螞配置元未來(lái)數(shù)字生綱活的智能化寨環(huán)保小區(qū)扎突破常規(guī)智利能化小區(qū)一煌般僅有寬帶沾網(wǎng)設(shè)置，本隸項(xiàng)目除應(yīng)在破安全防范系欺統(tǒng)、物業(yè)服三務(wù)智能化水至平真正落實(shí)析、在家庭智歡能化上有所如突破，且在錦環(huán)保上有建廣樹(shù)。真正鋪敞就未來(lái)數(shù)字達(dá)生活之路，恩與目標(biāo)客戶(hù)蛇的現(xiàn)代觀、蓬未來(lái)觀融合薦起來(lái)。躲社區(qū)智能膨化應(yīng)該同小隱區(qū)的生活相沖結(jié)合：泛A：寬帶網(wǎng)冊(cè)絡(luò)傳送、瀏苗覽；劑B：通過(guò)社今區(qū)的BBS豬增進(jìn)住家的達(dá)交流，增強(qiáng)液業(yè)主溝通；笨C：網(wǎng)上點(diǎn)農(nóng)擊物業(yè)服務(wù)芒；璃D：網(wǎng)絡(luò)可中視醫(yī)療；規(guī)E：網(wǎng)絡(luò)雙掠向交流的科眠普講座、電效腦培訓(xùn)。御寬帶網(wǎng)絡(luò)服羞務(wù)龜通過(guò)小區(qū)I街NTRAN錘ET（內(nèi)部蘿局域網(wǎng)）與隔公共網(wǎng)連接燦，小區(qū)內(nèi)采授用光纖到樓箭（FTTB厲）內(nèi)部，每觀戶(hù)獨(dú)享10匠0MB配置葛。實(shí)現(xiàn)VO喇D點(diǎn)播、網(wǎng)推上醫(yī)療、炒飛股、教育等粱功能。敘家庭智能化長(zhǎng)系統(tǒng)演每戶(hù)住家安傳裝智能化系豎統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家淘用電器遠(yuǎn)程余控制。安全系統(tǒng)軋漂完善的安洪保系統(tǒng)不僅躍給予業(yè)主安趕詳生活的保靈障同時(shí)還可趁以讓購(gòu)房者貿(mào)對(duì)本社區(qū)有勇一更加良好允的印象。具鋒體安保措施門(mén)如下：遲周界紅外微烘波雙重報(bào)警齡。銅大門(mén)、車(chē)庫(kù)史、電梯轎廂漲、中庭等重瘦要位置設(shè)閉乘路電視監(jiān)控脈。年每棟大樓密云碼門(mén)禁系統(tǒng)態(tài)