房地產 宏觀專題研究：三四線地產草根調研見聞

本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。究報告本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。究報告四線地產草根調研見聞——宏觀專題研究要勢可謂今年中國經濟的“勝負手”，對今年經濟增長率影響較大,理者與金融機構，希望能對三四線地產的壓力與前景有更深點重要發(fā)現(xiàn)：四線地產價格已經出現(xiàn)明顯調整大量三四線城市(包括內地省會城市)的二手房均價較最高點已經下0%房價下跌對金融體系的影響相對有限 ghxglsccomcn產大幅下跌，可能會引發(fā)系統(tǒng)性風險，從調研情況看按?2023年融資平臺債務違約風險值得關注去庫存的影響，盡管地產銷售在回升，但2023年大部分城市都很難再看到土地市場回升。而為了償年一些脆弱地區(qū)融資平臺的違約風險不降反升?！?023.04.11望》2023.04.02好利率債成長股以及地產龍頭股房價大幅下跌意味著消費的回暖可能不及預期，地產投資的不確定性仍然較大，因此我們認為下半年有可能再度降息，我們繼續(xù)看多利率和成長股。前期房價下跌，地產銷售復蘇，若后續(xù)疊加供需兩端政策發(fā)力，居民預期有望恢復。我們建議重點關注資金實力較強、土儲注之處什么空置率較高的環(huán)滬某城市跌幅小于空置較少的內地省會？真報告末頁的重要聲明1宏觀報告宏觀專題2請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供ybjieshou本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。 6 0 3請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供ybjieshou本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。 4請務必閱讀報告末頁的重要聲明?金融機構與監(jiān)管部門如何評估三四線地產可能存在的風險？本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。5請務必閱讀報告末頁的重要聲明2011-012011-112012-042012-0922011-012011-112012-042012-092013-122014-052014-102015-082016-012016-112017-042017-092018-122019-052019-102020-082021-012021-112022-042022-092三四線地產價格已經經歷明顯調整。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。二一房價降幅可能被低估。(2011年1月=100)5島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊(31個)。2三線城市為：唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、揚州、徐州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、惠州、湛江、韶關、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理(35個)。6請務必閱讀報告末頁的重要聲明-5%-10%-15%-20%-25%-30%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2.2貝殼數(shù)據(jù)顯示的重點城市二手房價格ybjieshou@ybjieshou@本報告僅供郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。 9%-16%-14%-16%-15%-17%-17%-17%-18%-19%-20%-22%-26%-10%-11%-11%-13%2.3微觀反饋三四線城市房價跌幅情況市在內的三四線城市，其二手房成交均價較上一輪高點已經下滑超過20%，而其中偏遠地塊(比如市郊、工業(yè)新區(qū))以及老舊房屋(無學區(qū))的跌幅更大。本報告僅供2021-012021-022021-042021-052021-072021-092021-102021-112021-122022-012022-032022-05本報告僅供2021-012021-022021-042021-052021-072021-092021-102021-112021-122022-012022-032022-052022-062022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-0414,50014,00013,50013,00012,50012,00011,500降幅38%(元/平方米)(元/平方米)11,0001011,00010,50010,0009,5009,0008,5008,0007,5007,0006,5006,000降幅2降幅22%11,000郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。蘭州二手房參考均價郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。蘭州二手房參考均價ybjieshou@ybjieshou@(元/平方米)省份的房價下跌的程度或更為嚴重，也存在類似環(huán)京樓市平均價格下跌三成的情況。7請務必閱讀報告末頁的重要聲明8請務必閱讀報告末頁的重要聲明(%)5郵箱所有郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。ybjieshou@ybjieshou@-10-15本報告僅供本報告僅供現(xiàn)個別公2.4大部分三四線城市房價目前或階段性企穩(wěn)9請務必閱讀報告末頁的重要聲明大程度上可能已經釋放了。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。的可能性有限。了支撐作用。價進一步下跌空間有限。出現(xiàn)了減弱。(%)282242421222120202020192021存在大量開發(fā)商庫存和居民空置住房，房價有可能處于長期陰跌的狀態(tài)。10請務必閱讀報告末頁的重要聲明3房價下跌對金融體系的直接沖擊有限價下跌的城市生活、生產都處于正常狀態(tài)。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。3.1按揭貸款償還較穩(wěn)定意失敗導致的。損失非常有限——把房屋收回并逐步處置仍有可能拿回絕大多數(shù)欠款。3.2經營貸償還更多取決于第一還款來源 11請務必閱讀報告末頁的重要聲明(%)(%)4,000,0000000000郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@本報告僅供ybjieshou@,0000201920172018款202020212022201920172018款造能極大程度沖擊金融穩(wěn)定。3.3開發(fā)貸風險值得關注。下“不容樂觀”。時已經進行了敏感性測試并進行打折放款，本就能夠承受房價30%左右的波動；另占全部貸款的一部分。12請務必閱讀報告末頁的重要聲明(%)87(%)87610,000,0005郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。4本報告僅供ybjieshou@本報告僅供ybjieshou@3210210000,0000201720182019總額20202021201720182019總額，是銀行的反饋是只有當?shù)禺a公司完全不配合時，才會收回土地重新處置。3.4商業(yè)地產風險幾何？抵押債券指數(shù)已大幅下跌，相關投資信托基金價格也降至多年來的低位。2016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112016-032016-072016-112017-0322016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-11本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。上行。這可能意味著當前商業(yè)地產空置率處于較高水平。(%)(%)05030-100500-10-30-30-50-50營業(yè)用房銷售面積:累計同比辦公樓銷售額:累計同比辦公樓銷售面積:累計同比營業(yè)用房銷售額:累計同比辦公樓待售面積:累計同比營業(yè)用房待售面積:累計同比13請務必閱讀報告末頁的重要聲明14請務必閱讀報告末頁的重要聲明4關注融資平臺償債壓力ybjieshou@ybjieshou@本報告僅供郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。4.1本報告僅供郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。4.2土地財政、財政儲備與城投債務償還等。15請務必閱讀報告末頁的重要聲明(%)55.255.2ybjieshou@ybjieshou@7653郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。.475本報告僅供2015201620172018201920202021本報告僅供給率4.3地產銷售回升傳導到土地市場需要時間去化所能償還的風險可能比去年更高。擔者——銀行或通過展期、減免利息等債務重組安排處理融資平臺違約的問題。16請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供ybjieshou本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。行款展期的業(yè)務。17請務必閱讀報告末頁的重要聲明本報告僅供2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月本報告僅供2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月4,5004,3004,1003,9003,7003,5003,3003,1002,9002,7002,500申萬行業(yè)指數(shù):房地產5對短期經濟的展望及投資建議5.12023年地產銷售可能超預期——利好地產龍頭股ybjieshou@ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。來源回落屬于正?，F(xiàn)象，無需過于憂慮。一些階段性因素的支撐。18請務必閱讀報告末頁的重要聲明2010-032011-062011-112012-092013-022013-122014-052014-102015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-122019-052019-102020-032020-082021-112010-032011-062011-112012-092013-022013-122014-052014-102015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-122019-052019-102020-032020-082021-112022-042023-02(萬平方米)00ybjieshou@eastmoneyybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。,000本報告僅供本報告僅供5.2經濟復蘇仍有較多不確定性——看多利率債和成長股幅稍小)，疫情期間中國居民部門資產可能已經出現(xiàn)了數(shù)十萬億的損失。這個損失數(shù)于消費的影響可能超過預期。19請務必閱讀報告末頁的重要聲明2016-092016-122016-092016-122017-032017-062017-122018-032018-062018-092018-122019-092019-122020-032020-122021-032021-062021-092021-122022-062022-092022-12(億元)0008,50000000地產投資資本形成(不變價，季調)程度目前顯著小于這個水平。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。能高于銷售所能夠支撐的規(guī)模。20請務必閱讀報告末頁的重要聲明2014-062014-102015-022015-102016-022016-102017-022017-102018-022018-102019-022019-102020-062020-102021-062021-102022-062022-102014-062014-102015-022015-102016-022016-102017-022017-102018-022018-102019-022019-102020-062020-102021-062021-102022-062022-102020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供本報告僅供ybjieshou@ybjieshou@我們繼續(xù)看多利率債和成長股。中國:中債國債到期收益率:10年中國:中債國債到期收益率:1年中債商業(yè)銀行同業(yè)存單到期收益率(AAA):1年21請務必閱讀報告末頁的重要聲明0107010701010701070107010701070107010701070107010701070107010701070107016其他值得關注之處從一線從業(yè)人員的反饋來看，我們認為還有一些其他值得關注之處。6.1居民部門去杠桿的真相本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。%%等則明顯超出CPI的增長。這可能意味著中國房屋供應過剩的問題開始真正22請務必閱讀報告末頁的重要聲明9-019-070-010-071-011-072-012-073-013-074-014-075-015-076-016-077-017-078-018-079-019-079-019-070-010-071-011-072-012-073-013-074-014-075-015-076-016-077-017-078-018-079-019-070-010-071-011-072-012-073-01110103050709110103050709110105070911010305070911018郵箱所有郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou本報告僅供ybjieshou@20PI市作為低能級城市的代表。我們發(fā)現(xiàn)這七個城市的二手房租金算術平均值更早就有關于中國房屋空置率高、已經過剩的評論(例如，西南財經大學的甘犁教授2014年就認23請務必閱讀報告末頁的重要聲明投資房產戰(zhàn)勝通脹實現(xiàn)資產保值的預期可能無法兌現(xiàn)。這也會降低對住房?中國人口的負增長和城鎮(zhèn)化進入到中后階段，也會打消居民部門對人口流中國人口出現(xiàn)首度負增長，而中國人口城鎮(zhèn)化率也跨過了65%的關。研究顯示城鎮(zhèn)化率超過65%以后，城鎮(zhèn)化的速度就會放緩。人口負增長和城鎮(zhèn)化率上升速度的放緩意味著中國城鎮(zhèn)人口上升的速度或將進一步本報告僅供ybjieshou@本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。2%2%2%1%比比比%4%%%-2%-4%-6%-8%高能級城市全國低能級城市。明顯低于房貸利率(4-5%)，居民部門因此傾向于提前償還貸款，增加存款或者不愿借貸買房?？臻g。24請務必閱讀報告末頁的重要聲明2018-012018-032018-052018-072018-0922018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-112021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-016.2教育期權對房價的支撐不容忽視地產價格就有明顯的下跌空間？我們認為中國的住房含有明確的接觸優(yōu)質教育資源本報告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經許可，不得外傳。本報告僅供ybjieshou@郵箱