16年國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀與困境研究

16年國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀與困境研究第一頁，共24頁。第二頁，共24頁。PART1：什么是社區(qū)商業(yè)？PART2：各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)PART3：社區(qū)商業(yè)的前景與困境第三頁，共24頁。Part1什么是社區(qū)商業(yè)？一、社區(qū)商業(yè)的定義

社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，是相對于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形態(tài)。第四頁，共24頁。Part1什么是社區(qū)商業(yè)？二、社區(qū)商業(yè)與城市型商業(yè)的區(qū)別類型位置消費群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)圖示都市商業(yè)城市中心商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個城市的消費者，甚至輻射的消費者范圍更廣泛各種業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多樣，包括：大型集中式商業(yè)體，商業(yè)街區(qū)等社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，距離居住集聚區(qū)較近消費對象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈范圍小主要面向社區(qū)居民的日常消費，針對性強，主要經(jīng)營日常生活用品，業(yè)態(tài)并非全面最常見為底商形態(tài)，也有小型商業(yè)街區(qū)或小型集中式商業(yè)體的形式v第五頁，共24頁。Part1什么是社區(qū)商業(yè)？三、社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)按照規(guī)模和定位兩個維度，劃分為三個類別：內(nèi)向型、中間型、外向型。外向型體量較大，需要較大規(guī)模消費量來支撐商業(yè)正常經(jīng)營；需要周邊商業(yè)環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍中間型主要依賴于本社區(qū)居民和周邊1-2個小區(qū)居民需求，商業(yè)規(guī)模不追求最大化，以適應(yīng)市場消化，保證正常經(jīng)營對內(nèi)型基本不考慮對外性，完全依賴本社區(qū)居民需求，商業(yè)體量根據(jù)本社區(qū)人口規(guī)模而變化定位規(guī)模高大中中低小第六頁，共24頁。Part1什么是社區(qū)商業(yè)？四、不同類型社區(qū)商業(yè)功能定位第七頁，共24頁。Part1什么是社區(qū)商業(yè)？五、各類社區(qū)商業(yè)需求分析第八頁，共24頁。Part1什么是社區(qū)商業(yè)？六、社區(qū)商業(yè)開發(fā)基本步驟第九頁，共24頁。PART1：什么是社區(qū)商業(yè)？PART2：各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)PART3：社區(qū)商業(yè)的前景與困境第十頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)一、萬科：探索全新社區(qū)商業(yè)模式①萬科商業(yè)展示：社區(qū)商業(yè)的展示區(qū)和項目示范區(qū)開放同步，商業(yè)開業(yè)和首批商品住宅交付同步。②萬科商業(yè)定位：以家為中心的300米生活圈，變成家的延伸，著重給業(yè)主歸屬感。③萬科商業(yè)業(yè)態(tài)：形成了以五菜一湯為基礎(chǔ)的操作模型，同時還有升級版，里邊有教育類業(yè)態(tài)、養(yǎng)老業(yè)態(tài)等等，都是在五菜一湯的基礎(chǔ)上形成的。④萬科運營模式：取一定比例商鋪前期自持招商（或售后返租），給“五菜一湯”業(yè)態(tài)進行落位，其余商鋪出售為主第十一頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)二、世茂：發(fā)力MiniMall社區(qū)商業(yè)①MiniMall體量：1萬㎡左右②MiniMall定位及業(yè)態(tài)：沒有購物場所，只有“吃喝玩樂”空間②MiniMall運營模式：自持，首先它是社區(qū)配套，其次自持商業(yè)可以實現(xiàn)較好的租金收入。社區(qū)有了這些商業(yè)配套以后入住率會更高，增值也更有保證。投資一個大的購物中心一般需要8億-10億元，而做一個MiniMall只需要幾千萬元。MiniMall復(fù)制性強，資金沉淀少，不會影響公司的現(xiàn)金流。第十二頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)三、華遠地產(chǎn)：主攻社區(qū)商業(yè)空圍打造華遠好天地①華遠好天地定位：具有區(qū)域和社區(qū)配套性質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品②華遠好天地設(shè)計：主要以獨立組團式商業(yè)街設(shè)計為主，且主要以體驗式商業(yè)定位為主。③華遠好天地運營模式：前期自持招商，其余商鋪出售，后期已簽約商鋪帶租約出售第十三頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)四、藍光地產(chǎn)：打造“紅街”以社區(qū)商業(yè)突圍①紅街業(yè)態(tài)：將標配有鮮蔬配送、社區(qū)餐飲、社區(qū)金融、社區(qū)超市、社區(qū)醫(yī)藥、棋牌茶樓、干洗縫補、美容美發(fā)等八大業(yè)態(tài)②紅街定位：藍光用“LCP”三個字母來展開解讀。L（LEISURE）意為休閑，這是成都最活躍商業(yè)形態(tài)，C（CENTRE）意為中心，“紅街模式”必選成熟高端居住中心，地段依然是商業(yè)取得成功的最大前提，P（PARK）即公園，藍光COCO紅街全部為當前最為流行的開放式、景觀化商業(yè)街區(qū)設(shè)計③紅街選址要求：2.5公里范圍內(nèi)，成熟或即將成熟的社區(qū)不能低于10座，穩(wěn)固的消費群不少于20萬。④紅街體量：將體量控制的2萬-3萬㎡，雖然犧牲了開發(fā)商擴建大量商鋪的效益，但卻有效保證了足夠的商業(yè)中心效應(yīng)，維護了商家及投資客利益。⑤紅街運營模式：自持部分商鋪招商，其余出售第十四頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)五、綠地：發(fā)力社區(qū)購物中心“繽紛城”①繽紛城定位：大社區(qū)商業(yè)，旨在為5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供社區(qū)服務(wù)，②繽紛城體量：項目商業(yè)面積將在6-8萬㎡③繽紛城業(yè)態(tài)：體驗性業(yè)態(tài)，兒童、餐飲等助力社區(qū)服務(wù)功能的產(chǎn)品

④繽紛城運營模式：自持招商第十五頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)六、龍湖：商業(yè)多樣產(chǎn)品線打造社區(qū)型生活中心“星悅薈”①龍湖星悅薈定位：社區(qū)型時尚生活中心，面向中產(chǎn)家庭及消費者，提供購物、美食、娛樂、休閑、家居等多樣生活方式②龍湖星悅薈業(yè)態(tài)：高檔美食以及音樂酒吧、雪茄吧、茶藝館、美體SPA、KTV等娛樂場所，從而形成了餐飲娛樂一站式消費的完整鏈條。③龍湖星悅薈運營模式：自持招商第十六頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)七、恒大：劇場模式，自有業(yè)態(tài)反哺、升級社區(qū)服務(wù)①恒大影城體量：總面積1萬~2萬平方米②恒大影城建筑形式：四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場③恒大影城業(yè)態(tài)：影院作為社區(qū)商場的主力店，同時引進為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂服務(wù)的業(yè)態(tài)④恒大影城運營模式：自持影院，并自營恒大院線，其余商鋪取一定比例自持招商，剩余的出售第十七頁，共24頁。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)各大房企社區(qū)商業(yè)模式小結(jié)業(yè)態(tài)建筑重要共性：商鋪部分自持/全部自持，前期進行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商，經(jīng)過一段時間營運后再作銷售；業(yè)態(tài)主要為生活配套+餐飲第十八頁，共24頁。PART1：什么是社區(qū)商業(yè)？PART2：各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)PART3：社區(qū)商業(yè)的前景與困境第十九頁，共24頁。Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境前景第二十頁，共24頁。Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境前景①最后一公里的誘惑開發(fā)商通過打造體量適中、特色突出、位于多個社區(qū)核心位置的社區(qū)商業(yè)（豐富的業(yè)態(tài)組合，便捷的吃喝有了休閑生活服務(wù)等），把目光聚焦在“最后一公里”的概念上。②能夠滿足城市進程加快的需求城市化進程下，二、三線城市發(fā)展越來越快，大量住宅涌現(xiàn)，隨之也將有大量商業(yè)出現(xiàn)，以滿足住戶的需求，社區(qū)商業(yè)未來一定是最重要的滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枨蟮墓δ軋鏊?。③社區(qū)商業(yè)操作相對簡易社區(qū)商業(yè)常見以底商形式居多，有特定輻射區(qū)域，定位招商容易，投資回報周期短，難度相對較低，跨度較小的“開胃小菜”，往往成為一個住宅社區(qū)開發(fā)中的“關(guān)鍵贏利點”。④日常生活基本需求人們居住的消費基本上是生活性消費，社區(qū)商業(yè)便利、便捷、便宜、日常生活化，都是滿足人們?nèi)粘Ｉ?。⑤住宅融合商業(yè)，社區(qū)商業(yè)檔次提升如今的社區(qū)商業(yè)除了檔次上全面提升社區(qū)商業(yè)品質(zhì)外，在開發(fā)和運營上都更加注重風(fēng)情和特色，商業(yè)和住宅需要更有機的融合，為業(yè)主營造和提供高品質(zhì)的便利生活方式。第二十一頁，共24頁。困境Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境第二十二頁，共24頁。Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境困境①商業(yè)設(shè)計不符合市場需求大部分開發(fā)商以開發(fā)住宅的概念建造商業(yè)物業(yè)，設(shè)計時缺失長遠的經(jīng)營眼光，在商業(yè)比例、平面布局、建筑設(shè)計、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比方面存在種種弊端，商業(yè)建筑不能滿足租戶的要求，或與住宅社區(qū)的整體環(huán)境格格不入。②規(guī)劃很美，運營很難實際操作中，將商業(yè)運營起來是一個難點，若是開發(fā)商將所有商鋪出售，在后期將難以把控樓盤商業(yè)的發(fā)展方向（主要是業(yè)態(tài)及商家品牌把控）。③業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形象檔次較低，功能欠缺，不能很好地滿足社區(qū)需求。通過業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，打造社區(qū)商業(yè)特