遼寧省-鞍山市-富力城項(xiàng)目營銷競標(biāo)策劃提報(bào)方案

鞍山富力城項(xiàng)目營銷競標(biāo)提報(bào)方案感謝富力地產(chǎn)，給予機(jī)會我們堅(jiān)信良好的溝通是合作的開始致敬富力地產(chǎn)，中超首輪5:4逆轉(zhuǎn)恒大，競技比賽，到最后都可以分勝負(fù)開篇之前，從瑣碎的話語拉近彼此距離幾句話的自我介紹你好富力公司總部位于上海，代理業(yè)務(wù)遍布全國東三省百億目標(biāo)達(dá)成，18年更高追求劃重點(diǎn)：我們是一個(gè)很“標(biāo)簽”的公司所謂標(biāo)簽，就是提起它，你的前幾個(gè)反應(yīng)華南五虎之一旗下高端酒店無數(shù)199億收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)包你看，足球是富力的標(biāo)簽，如同勝利是富力足球的標(biāo)簽成功沖超球隊(duì)之一B·A·T與頭條·UC·快手“爭寵”大時(shí)代下窺探流量與銷量，管中窺豹下下華南五虎，百度搜索關(guān)鍵字排名情況一月權(quán)益金額排名NO.1中國恒大NO.3碧桂園NO.19富力地產(chǎn)NO.20雅居樂權(quán)益金額維度位居前20名，流量金額未入前20名同為五虎，恒大地產(chǎn)板塊現(xiàn)階段戰(zhàn)略調(diào)整完成，相比我司，各有千秋，但調(diào)整見效，5151億畢竟行業(yè)求變尋求轉(zhuǎn)型身處微妙的后黃金時(shí)代，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之際規(guī)模之路以逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健之路高周轉(zhuǎn)，提升盈利能力或許是當(dāng)下操盤的成功標(biāo)尺Partone第一部分：鞍山市場概況1城市性格&量價(jià)關(guān)系“緊張”感蔓延下的鞍山鐵西、鐵東、立山、千山區(qū)鞍山城市發(fā)展全面推進(jìn)“東控、南進(jìn)、西拓、北調(diào)、中疏”“創(chuàng)城”運(yùn)動下的再進(jìn)階鞍鋼由盛及衰下，調(diào)整步伐緩慢，廠區(qū)搬遷營口三產(chǎn)比重待調(diào)整，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)受限人口紅利下降，人口凈流出之勢馬太效應(yīng)下遼寧省第三大城市鐵西區(qū)板塊特征MarketOverview鐵東區(qū)是鞍山傳統(tǒng)富人區(qū)，本案位于鐵東區(qū)邊界營城子板塊與傳統(tǒng)富人區(qū)，湖南板塊物理距離很近，掛靠核心印象區(qū)域定位城市中心、城市CBD主要產(chǎn)業(yè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)人口基數(shù)53.36萬人居住環(huán)境主城區(qū)中心，工業(yè)排放少，交通、生活配套發(fā)達(dá)，但較為擁擠、嘈雜鐵東區(qū)為鞍山主城區(qū)中心區(qū)域，鞍山CBD所在地，以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，生活配套齊全，工業(yè)排放較少，但環(huán)境較為嘈雜富力城鞍鋼千山區(qū)在售項(xiàng)目5個(gè)均價(jià)5500左右鐵西區(qū)在售項(xiàng)目25個(gè)均價(jià)3500-4500元/㎡鐵東區(qū)在售項(xiàng)目32個(gè)均價(jià)5000-7500元/㎡立山區(qū)在售項(xiàng)目21個(gè)均價(jià)4000-5000元/㎡城市性格Maturearea鞍山、一座被地域限制了的時(shí)尚城市，在鋼鐵洪流中埋沒的個(gè)性之城。在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的歷史時(shí)期，鞍山養(yǎng)成了一個(gè)富人的性格《大洗浴》東北經(jīng)濟(jì)的下行沒有抹去鞍山人對新鮮事物的渴望。在追求燈紅酒綠生活的同時(shí)，鞍山人有自己對美的詮釋。時(shí)尚、內(nèi)斂推陳出新是鞍山的包容、大氣商品房成交情況MarketOverview區(qū)域套數(shù)面積成交金額成交均價(jià)鐵東區(qū)596158.2629.565075鐵西區(qū)469438.816.274193立山區(qū)487150.122.454481高新區(qū)298535.3319.385484千山區(qū)4166.173.595820總計(jì)18927188.6691.2548372017年鞍山銷量約1.89萬套，同比下降4%銷售面積約188萬方，同比下降9%，銷售金額約91.25億，同比下降5.3%2017年鞍山房地產(chǎn)成交情況鐵東區(qū)成交量居城市各區(qū)首位高新區(qū)和千山區(qū)得益自然環(huán)境受改善客戶青睞價(jià)格表現(xiàn)優(yōu)秀環(huán)境為客戶主要關(guān)注重點(diǎn)商品房供應(yīng)情況MarketOverview2017年鞍山商品房新增供應(yīng)90.49萬方，同比減少38.84%，市場進(jìn)入平穩(wěn)期，均衡供應(yīng)鐵東區(qū)作為城市核心區(qū)，新增供應(yīng)減少最為明顯，日后鐵東區(qū)項(xiàng)目定會愈加珍貴商品房成交情況MarketOverview受政府補(bǔ)貼政策影響，鞍山市房展會舉辦月份4-5月，10-11月為全年成交高峰排名項(xiàng)目銷售面積1華潤置地廣場1067492新世界朗悅居862043鞍鋼田園816284寶居朗庭國際761725萬科金域華府649456鞍山恒大綠洲636957華潤幸福里516628東亞第一城493869凱旋門4441310睿達(dá)陽光新城44026商品房成交排名MarketOverview2017年鞍山商品房成交面積排名金域華府富力城精裝洋房7500元/平精裝洋房9900元/平溢價(jià)32%金域華府為板塊內(nèi)最受認(rèn)可項(xiàng)目本案預(yù)計(jì)售價(jià)突破其售價(jià)32%本案7億目標(biāo)銷量目標(biāo)相當(dāng)于鞍山市場銷冠水平，售價(jià)目標(biāo)需要大幅度突破市場突破三線城市，市場仍處于初級階段鐵東區(qū)區(qū)域稀缺，板塊認(rèn)可度高商品房供銷兩降，房地產(chǎn)活力弱市場小結(jié)MarketOverview天時(shí)已定全案占面約51萬方，建面約133萬方，首開占面約8.8萬方，建面約19萬方，Thesubstanceisrare.7億鞍山鐵東區(qū)·百萬中式大盤天時(shí)下的自審半年周期，銷售目標(biāo)別墅13000元/平洋房9900元/平高層7800元/平明確追求:業(yè)績和售價(jià)超越鞍山市場行情明確核心:超市場行情下大盤如何操作從我司成功操盤案例中，探究超預(yù)期大盤營銷操作天時(shí)既定，地利人和求變Parttwo第二部分：大盤案例借鑒2紅星海&鉆石灣＆奧體玉園遠(yuǎn)洋紅星海項(xiàng)目位于大連市開發(fā)區(qū)，占地面積180萬㎡，同策操盤10年，全案銷售業(yè)績140億得力于前期的大盤價(jià)值規(guī)劃與后續(xù)配套兌現(xiàn)營銷層面實(shí)現(xiàn)了業(yè)績上的突破常年位居區(qū)域銷冠遠(yuǎn)洋鉆石灣同樣的品牌，不同的區(qū)位，位于大連市甘中板塊，原地塊為重工業(yè)集拆遷區(qū)域，12年首入市，60天蓄客周期，開盤16億，全年21億常年位居城市銷冠奧體御園非品牌開發(fā)商，遠(yuǎn)郊大盤，前期配套較差，交通閉塞，占地面積萬㎡，同策操盤項(xiàng)目，首年入市，蓄客兩月，組實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌1470組，開盤熱銷660套從往期的我司成功案例中，明確超預(yù)期大盤營銷操作區(qū)域內(nèi)開啟全新山海生活方式，全面打造新的生活落腳點(diǎn)。占地180萬，10里海岸線兩組數(shù)據(jù)遠(yuǎn)洋·紅星海紅星海自2008年入市以來，歷年總銷平均占總整個(gè)銷整版塊內(nèi)四分之一的市場份額，年均去化15.3億元，峰值占市場份額三分之一，實(shí)現(xiàn)年度總銷24.16億。10年操盤，全案銷售140億1223546珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement10萬㎡濱?；▓@2座山體公園紅黃藍(lán)國際幼兒園及北京十一中附屬小學(xué)及中學(xué)高標(biāo)準(zhǔn)五星級業(yè)主會所9萬平特色商業(yè)街社區(qū)公共醫(yī)療體系多組團(tuán)規(guī)劃/強(qiáng)勢學(xué)區(qū)配套/強(qiáng)勢景觀資源/高標(biāo)準(zhǔn)公共服務(wù)八大價(jià)值體系物質(zhì)層面精神層面自然景觀資源社區(qū)規(guī)劃客戶圈層大盤產(chǎn)品價(jià)值打造大盤產(chǎn)品價(jià)值打造一線山海資源十里黃金海岸線700萬平原生態(tài)山體品牌開發(fā)商物業(yè)物業(yè)管家服務(wù)，全域覆蓋小區(qū)監(jiān)控聚集客戶圈層維系優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套9萬平商業(yè)配套、10萬平濱海公園珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement高形象占位/起勢利用優(yōu)質(zhì)山海資源吸引客戶關(guān)注利用明星代言，營造市場熱度珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement線上轟炸線下導(dǎo)客口碑效應(yīng)，形成良好的客戶引流閉環(huán)集中推廣——全方位，立體式線上線下集中推廣動作事件營銷，保持熱度珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement生活理念打造——感官生活方式的圈層渲染，夯實(shí)客戶口碑全縱深拓客——覆蓋08年09年10年11年12年一期資源/山海地位/大連地位/全國內(nèi)在/人文二期二期/三期四期/五期五期配套/兌現(xiàn)5.6億20億23億21億24億180萬平磅礴山海城在此之后誰言山海因?yàn)榧t星海

從此愛大連見證山海新秩序兌現(xiàn)百萬生活城百億紅星轟動大連<資源占位><城市占位><全國占位><品牌占位><生活占位>5年紅星海成長軌跡珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement因?yàn)榧t星海從此愛大連——遠(yuǎn)洋·紅星海操盤經(jīng)驗(yàn)1、大盤規(guī)劃：自然山海資源、自有優(yōu)質(zhì)教育、濱海公園與社區(qū)配套2、營銷核心：城市占位、明星效應(yīng)、客戶營銷、區(qū)域市場搶占、全域立體式轟炸3、生活方式與圈層感染：生活倡導(dǎo)，贏得客戶口碑，圈層營銷5、全渠道拓展夯實(shí)拓客：走入東三省、擴(kuò)大客戶受眾面，內(nèi)外挖掘，全維覆蓋YUANYANGHOUXINGHAI充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，堅(jiān)持做大事，堅(jiān)持做大勢項(xiàng)目背景——鉆石灣地處甘區(qū)南部與核心板塊東港僅一灣之隔，但地塊原為大連鋼廠、大連化工廠區(qū)域，大連人普遍認(rèn)為區(qū)域污染嚴(yán)重且無生活配套，無居住基礎(chǔ)，客戶抗性較大1.3w（高層）/1.9w（洋房）元/平開創(chuàng)了板塊市場的先河遠(yuǎn)洋·鉆石灣鉆石灣從4月26日正式亮相、5月26日公開認(rèn)購，到6月26日開盤熱銷16.0086億，僅用了短短60天，堪稱市場奇跡。2012年4.26（亮相）—5.26（認(rèn)籌）—6.26（開盤）認(rèn)籌30天，認(rèn)購2000余組開盤熱銷16億/開盤30天熱銷21億元兩組數(shù)據(jù)珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement80萬㎡核心商業(yè)軸B4未來里配套商區(qū)鉆石灣八十中學(xué)分校及恒源小學(xué)總占地面積3萬余平方米，建筑面積21289平方米多級商業(yè)強(qiáng)勢學(xué)區(qū)配套強(qiáng)勢景觀資源/多維立體交通體系前排獨(dú)棟濱海商業(yè)街南向海資源，綿延四公里海岸線，7萬平米濱海公園及2萬㎡體育公園雙公園體系，構(gòu)筑鉆石灣核心景觀價(jià)值梭魚灣立交橋/海底隧道/地鐵四號線、五號線及905路25路公交系統(tǒng)，構(gòu)成了鉆石灣強(qiáng)勢的交通價(jià)值體系世界濱海生活文化博覽區(qū)珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement高形象占位/起勢珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement遠(yuǎn)洋鉆石灣恒遠(yuǎn)小學(xué)，重金聘請知名校長掌舵恒遠(yuǎn)小學(xué)校長李鳳榮為遼寧省特級教師，從事教育32年中一直篤學(xué)深研，著有《小學(xué)生閱讀能力及培訓(xùn)對策》等7部著作，在《人民教育》等省級刊物發(fā)表文章20余篇。斥資2億元打造/引入強(qiáng)勢中學(xué)/重金聘請省優(yōu)秀教師為小學(xué)校長珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement2012年2013年2014年2015年2016年三期交付商業(yè)以社區(qū)配套為主世界濱海生活文化博覽區(qū)海上生活盛宴大連聚焦鉆石灣鉆石灣十萬種幸福一灣兩岸一城繁華濱海公園開放鉆石首岸亮相二期交付兌現(xiàn)年，一期交付學(xué)校、交通規(guī)劃變更中高端改善大盤濱海資源豪宅剛需住宅熱銷改善房源熱銷盤剛需住宅熱銷2017年三期交付教育/交通配套呈現(xiàn)區(qū)域及大盤價(jià)值凸顯剛需住宅熱銷豐盈的灣區(qū)生活首開高形象占位全大連，以強(qiáng)勢資源優(yōu)勢入市，通過宣傳項(xiàng)目配套及規(guī)劃發(fā)展愿景拉升項(xiàng)目高度，后續(xù)不斷通過價(jià)值及產(chǎn)品的兌現(xiàn)進(jìn)行宣傳，維持項(xiàng)目熱度首開年打造世界濱海生活博覽區(qū)高端大盤形象第二年前排看海高層產(chǎn)品——鉆石首岸亮相，同年以海上生活盛宴為主體進(jìn)行高位形象宣傳14年配合一期交付，以實(shí)景展現(xiàn)鉆石灣生活形態(tài)及灣區(qū)高端生活15年市場下行，以剛需產(chǎn)品維系項(xiàng)目熱度，聚焦銷售配合區(qū)域配套兌現(xiàn)及業(yè)主入住，宣傳一灣兩岸熱鬧氛圍配套全面兌現(xiàn)，通過生活場景塑造豐盈的灣區(qū)生活形象珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement極致營銷/導(dǎo)客2012年8月遠(yuǎn)洋鉆石灣世界濱海生活體驗(yàn)季啟幕5000人/2500名業(yè)主/全大連媒體人皇家大馬戲團(tuán)全球巡演大連服裝節(jié)大連市各界的時(shí)尚名流/三十多家主流媒體大連市各界的時(shí)尚名流/三十多家主流媒體珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement集中推廣——滿城盡帶黃金甲/爆破開盤前45天，陸?？占修Z炸高炮/報(bào)廣/候車廳/廣播/戶外陣地全面上線戶外高炮/大牌汽車/地鐵候車亭報(bào)紙/廣播戶外燈箱/道旗戶外led車體廣告開盤前45天：各大V公眾號朋友圈定投房地產(chǎn)主流門戶網(wǎng)站等極致客戶拓展：內(nèi)外挖掘，全維覆蓋，大開大合全域9個(gè)1/2級展位，全面覆蓋，中介發(fā)力，遠(yuǎn)洋業(yè)主資源深挖，微信朋友圈、廣播口播、半島晨報(bào)、渤海飯店LED、今日頭條等全維覆蓋，節(jié)點(diǎn)大開大合的極致客戶拓展。珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement集中導(dǎo)客/爆破珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement極致的展示區(qū)體驗(yàn)/感官看房通道/景觀展示區(qū)珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement2012年2013年2014年2015年2016年普宅產(chǎn)品高端產(chǎn)品產(chǎn)品：A1、A2、B2高層小高層80-170㎡總價(jià)：100-300萬均價(jià)：1.3萬元/㎡銷量：1528套產(chǎn)品：A1、A2、B2高層小高層80-170㎡B3、B5后排高層95-145㎡總價(jià)：100-310萬均價(jià)：1.4萬元/㎡銷量：627套產(chǎn)品：A1、A2、B2、D2高層80-170㎡B3、B5后排高層95-145㎡總價(jià)：76-240萬均價(jià)：10250元/㎡銷量：911套產(chǎn)品：A3、B1地塊洋房155-240㎡總價(jià)：270-500萬均價(jià)：1.9萬元/㎡銷量：210套產(chǎn)品：A3、B1地塊洋房155-240㎡總價(jià)：270-620萬均價(jià)：2.15萬元/㎡銷量：40套產(chǎn)品：A3、B1地塊洋房155-240㎡總價(jià)：180-540萬均價(jià)：1.5萬元/㎡銷量：55套產(chǎn)品：B3、B5前排高層150-180㎡總價(jià)：200-380萬均價(jià)：1.8萬元/㎡銷量：25套產(chǎn)品：B3、B5前排高層150-180㎡總價(jià)：140-450萬均價(jià)：1.32萬元/㎡銷量：34套產(chǎn)品：A2、B2、D2、D1高層89-170㎡總價(jià)：66—187萬均價(jià)：9242元/㎡銷量：874套產(chǎn)品：A2、B2、D2、D1高層89-170㎡總價(jià)：69-207萬均價(jià)：9657元/㎡銷量：188套產(chǎn)品：A3、B1地塊洋房137-245㎡總價(jià)：178萬-253萬均價(jià)：1.35萬元/㎡銷量：127套產(chǎn)品：A3、B1地塊洋房191-245㎡總價(jià)：177萬-397萬均價(jià)：1.37萬元/㎡銷量：11套產(chǎn)品：B3、B5前排高層150-180㎡總價(jià)：141-298萬均價(jià)：1.24萬元/㎡銷量：72套產(chǎn)品：B3、B5前排高層150-180㎡總價(jià)：160-303萬均價(jià)：1.42萬元/㎡銷量：54套2017年產(chǎn)品：D1/D2高層89-133㎡總價(jià)：95-186萬均價(jià)：11500元銷量：208套開盤以洋房產(chǎn)品高形象啟示，抬升區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格，以高端洋房產(chǎn)品塑造改善型產(chǎn)品形象，其中頂?shù)总S產(chǎn)品去化最為理想，同時(shí)配合高層產(chǎn)品進(jìn)行多維納客YUANYANGZUANSHIWAN世界生活文化博覽區(qū)——遠(yuǎn)洋鉆石灣操盤經(jīng)驗(yàn)1、強(qiáng)有力的大盤規(guī)劃：多級商業(yè)/強(qiáng)勢學(xué)區(qū)配套/優(yōu)勢景觀資源/多維度立體交通體系2、高形象起誓：世界濱海生活文化博覽區(qū)，首推高品質(zhì)產(chǎn)品呢，拔高項(xiàng)目價(jià)格，促進(jìn)全線產(chǎn)品銷售3、極致營銷：多活動導(dǎo)客+集中爆破+多角度新老客戶挖掘，極致導(dǎo)客4、極致的展示體驗(yàn)刺激感官：景觀示范區(qū)、樣板示范區(qū)、服務(wù)體驗(yàn)全面帶動客戶情緒，提升客戶感受，拔高客戶對項(xiàng)目預(yù)期絕對的大盤價(jià)值打造，與絕對的大盤價(jià)值體驗(yàn)接觸，以大盤為契機(jī)，良好運(yùn)用商業(yè)，不斷刺激大盤價(jià)值提升項(xiàng)目背景——奧體玉園地處長春北湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊居住環(huán)境、居住氛圍、交通條件較差全年銷售10億溢價(jià)2億奧體·玉園認(rèn)籌60天，認(rèn)籌1470余組開盤熱銷600套/去化率95%兩組數(shù)據(jù)萬壽寺北遠(yuǎn)達(dá)大街中科大街北四環(huán)路3路a（2012年）3路b（2012年）本案奧體中心（2017-2018年)地鐵5號線（2020年）工業(yè)大學(xué)（2013年）長春師范大學(xué)（預(yù)估2018年）快軌1號線（2017-2018年）吉大附中（2017年)龍翔商務(wù)中心（2019年后)北湖科技園（2013年）東北亞黃金紐帶文化園光機(jī)所（2014年）長東北高科技中心（預(yù)估2018年后）春北湖板塊，長北核心居住區(qū)50萬方醇熟大盤珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement尋求自我價(jià)值的補(bǔ)強(qiáng)/正視以大盤形象弱化客戶對區(qū)域抗性策略方面：制定先聲奪人的基調(diào)手段方面：實(shí)施突擊排號，制造緊張氛圍噱頭方面：4000元/㎡享墅質(zhì)生活推廣方面：全渠道合作形象方面：四層洋房開啟墅質(zhì)生活珍貴并不昂貴天時(shí)——利用市場空白期，奧體玉園率先引領(lǐng)長春樓市集中大規(guī)模認(rèn)籌；地利——以高層首付10%,起價(jià)4200元/㎡，洋房起價(jià)5600元/㎡作為聚焦點(diǎn)，達(dá)到引爆市場效果。人和——利用銷售現(xiàn)場及渠道積累一冬的客戶集中增量排號認(rèn)籌。搶節(jié)點(diǎn)、造氛圍/謀而后動珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement鄰里交流空間+兒童活動空間：促進(jìn)鄰里與家庭交流造口碑、補(bǔ)價(jià)值/控制成本珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement產(chǎn)品升級體驗(yàn)升級服務(wù)升級合作中核建筑、升級建材、升級智能化售樓處包裝、增設(shè)LED大屏、升級銷售道具物業(yè)服務(wù)升級、銷售服務(wù)升級珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement重體驗(yàn)、研產(chǎn)品/全面升級制定客戶帶看獎(jiǎng)勵(lì)制定專人審客制度珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement重整合、統(tǒng)管理/渠道致勝同策整合渠道，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費(fèi)。2016.7.30首開2016.8.7二開2016.8.21A9A11三開2016.8.27A7加推2016.9.7A5加推2016.9.23A6加推2016.11.12二期首開洋房高層373套,1.6億151套,

0.6億5397.49/㎡3848.54/㎡5340.69/㎡3986.03/㎡158套,0.6億4025.89/㎡60套,0.2億4211.13/㎡57套,0.2億4267.27/㎡57套,0.2億4369.56/㎡199套，1.1億6065.31/㎡2017.5.6三期首開96套，0.6億2017.7.1二開7300/㎡709套，4.9億6000/㎡7600/㎡項(xiàng)目自首開以來，價(jià)格呈直線上升趨勢；高層產(chǎn)品持續(xù)跑量，洋房產(chǎn)品逐步實(shí)現(xiàn)利潤；開盤至今高層漲幅110%，洋房漲幅76%；2018.3.1二開蓄客8000/㎡9500/㎡珍貴，極致，成果Precious,extreme,achievement快節(jié)奏、保量價(jià)/實(shí)現(xiàn)溢價(jià)AOTIYUYUAN核心居住區(qū)50萬方醇熟大盤——奧體玉園操盤經(jīng)驗(yàn)1、強(qiáng)有力的大盤形象：長春北核心居住區(qū)，50萬方醇熟大盤2、快節(jié)奏極致營銷：利用市場空白期，緊抓客戶心里，制造緊張氛圍，搶占市場3、產(chǎn)品升級：合作中核建筑、升級建材、升級智能化，打造管家式物業(yè)體驗(yàn)、增加展示區(qū)包裝。4、全渠道夯實(shí)客戶：渠道整合，統(tǒng)一管理，外展、拓客聯(lián)動，階段性價(jià)值點(diǎn)爆破首期要口碑，后續(xù)要利潤，同策全程渠道資源整合案例借鑒下的城市大盤整體運(yùn)營思路建立區(qū)域影響力，挖掘區(qū)域價(jià)值小市場，大項(xiàng)目，周期長，持續(xù)開發(fā)，突破市場，形成規(guī)模效應(yīng)不過分強(qiáng)調(diào)階段性的競爭優(yōu)勢，把控開發(fā)節(jié)奏，形成持續(xù)開發(fā)的盈利模式大體量下的商業(yè)指標(biāo)，尊重不同層級商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值拉動性，用配套驅(qū)動代替規(guī)劃驅(qū)動房地產(chǎn)初級市場，低售價(jià)與高成本、高容積率與物業(yè)形態(tài)之間的矛盾，要求啟動區(qū)產(chǎn)品主流，前期走量后期博溢價(jià)，營銷層面求真創(chuàng)新（基于富力而言，更實(shí)現(xiàn)的是成本控制）同策大盤經(jīng)驗(yàn)沉淀大盤的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)動作明確的大盤規(guī)劃/迎合市場的形象定位/可體驗(yàn)的大盤極致/極致的客戶增量開發(fā)商投入+合作方思考+執(zhí)行到位=地利人和層面最大化實(shí)現(xiàn)已知3500萬的投入下，看到的是貴司戰(zhàn)略層面的決心，戰(zhàn)術(shù)層面一直都不是問題大盤核心驅(qū)動的思考Year-endSUMMARY2008-2018各實(shí)操沉淀案例下的深度反思，我們將三個(gè)項(xiàng)目分別歸類于3種不同核心驅(qū)動力大盤實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，選擇符合本案的破局之道成本投入型鉆石灣項(xiàng)目前期巨額成本投入，用于環(huán)境與配套建設(shè)，力圖做到，絕對的價(jià)值預(yù)期生活轉(zhuǎn)換型長春奧體玉園低價(jià)，低密度，通過產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)化，吸引跨區(qū)域置業(yè)，可以洋房何必高層的誘惑多點(diǎn)驅(qū)動型遠(yuǎn)洋紅星海核心驅(qū)動力不止一個(gè)，從早期的多點(diǎn)突破，到后續(xù)逐步豐富化升級，持續(xù)推動社區(qū)化升級，打造一個(gè)成長型的社區(qū).基于利弊分析：去金融杠桿大勢下，開發(fā)商流動資金高周轉(zhuǎn)更高要求下，減少資金沉淀，建議以多點(diǎn)驅(qū)動為本案運(yùn)營驅(qū)動核心同策大盤經(jīng)驗(yàn)沉淀Partthree第三部分：大盤營銷突圍3明確驅(qū)動核心，先規(guī)劃，后落地，形成本案價(jià)值體系前端明確的大規(guī)劃與階段性的重點(diǎn)投入進(jìn)而逐步搭建本案完善的核心價(jià)值體系規(guī)劃價(jià)值先行，兌現(xiàn)價(jià)值逐步跟進(jìn)同策大盤經(jīng)驗(yàn)沉淀解決方案一：打造產(chǎn)品核心競爭力超預(yù)期的產(chǎn)品打造，給予鞍山人前所未見的完善的基礎(chǔ)配套體系高標(biāo)的自建配套標(biāo)準(zhǔn)舒適的休閑養(yǎng)生配套便捷的智能社區(qū)系統(tǒng)人性化智能家居體驗(yàn)周到的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION品牌·交通·配套·行車方式富力地產(chǎn)豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及超強(qiáng)的品牌號召力·保障10/43/237/216路，四通八達(dá)的公共交通·便捷愛家華府/萬科惠斯勒等周邊社區(qū)配套商業(yè)·完善人車分流的內(nèi)部規(guī)劃·安全完善社區(qū)配套銜接城市與家的距離，讓業(yè)主享有輕松、便捷、安全的品質(zhì)社區(qū)基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)健康高端會所產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION名?！ぞ律虡I(yè)配套升級配套享受更便捷的生活引入品質(zhì)學(xué)校（如引入鋼都小學(xué)或與鋼都小學(xué)聯(lián)辦），出門便可享受高品質(zhì)教育，升級周邊商業(yè)配套體系，打造精致化中高端餐飲，享受高品質(zhì)便利生活升級·優(yōu)質(zhì)·高端每天出門便可以輕松接送孩子上下學(xué)，再也不用擔(dān)心雨雪天氣路滑造成危險(xiǎn)，多睡半個(gè)小時(shí)從容應(yīng)對一天的工作/生活，晚上下班后一家三口在小區(qū)樓下便可輕松找到干凈衛(wèi)生的美食基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)健康高端會所產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)健康高端會所中式園林·山體公園·慢跑道多元化打造更休閑更健康的品質(zhì)住區(qū)結(jié)合新中式園林風(fēng)格，打造山體公園及慢跑道配套設(shè)施，打造特色中式園林住區(qū)，從園林小品及硬件設(shè)施上打造中式健康住區(qū)多元·豐富·健康晚飯后一家三口漫步于小區(qū)山體公園內(nèi)，享受大自然最淳樸的饋贈，享受入世的繁雜過后，品味出世的超脫，客戶不僅僅是一個(gè)棲身之所，更多的是一種生活方式產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)健康高端會所科技時(shí)代·智能社區(qū)讓生活更精致當(dāng)時(shí)代在發(fā)展，科技與智能讓人們生活更舒適環(huán)保、健康、便捷的生活理念、引領(lǐng)生活新潮流共享單車高科技系統(tǒng)在生活中更方便、智能產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)健康高端會所科技家裝·兩星級精裝體驗(yàn)前衛(wèi)的只能化家居系統(tǒng)讓我們更方便快捷、舒適產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)健康高端會所科技家裝·兩星級精裝體驗(yàn)健康的社區(qū)服務(wù)讓客戶更安心、放心讓生活更懂你優(yōu)雅從容的享受生活，洗盡鉛華后熱愛自己產(chǎn)品價(jià)值打造VALUECREATION基礎(chǔ)社區(qū)自建配套休閑養(yǎng)生智能社區(qū)智能家居社區(qū)醫(yī)療高端會所中高端會所高端會所，引領(lǐng)品質(zhì)圈層打造兼有會客型及運(yùn)動功能的中高端會所，形成圈層認(rèn)知，增強(qiáng)客戶尊貴感受，精致的社區(qū)會所滿足需求的同時(shí)提升生活品質(zhì)高端·尊貴社區(qū)會所主要空間雪茄/紅酒等品鑒室綠意裝點(diǎn)的園區(qū)會客廳家庭租賃型多功能室靜心茶室Spa按摩室/mini健身室當(dāng)然，價(jià)值感打造也必須與我們的建筑風(fēng)格進(jìn)行一次融合新中式實(shí)踐具有傳承價(jià)值的新中式美學(xué)空間禮序三進(jìn)制式門第高門威儀鄰里街巷坊空間場景元素文化新中式美學(xué)生活意境營造方式園林施法自然新中式·價(jià)值打造VALUECREATION人文洞穿從產(chǎn)品物理層面，上升到中式街巷文化營造新中式美學(xué)生活意境營造方式意境新中式·價(jià)值打造VALUECREATION人文洞穿新中式美學(xué)生活意境營造方式中式美學(xué)及居住文化元素植入——光影/裝飾新中式·價(jià)值打造VALUECREATION人文洞穿新中式美學(xué)生活意境營造方式中式美學(xué)及居住文化元素植入——光影/裝飾通過對組團(tuán)打造，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品組團(tuán)包裝；包裝名以”四季“”花品“景觀植被”“詩詞歌賦”“氣候節(jié)氣”等作為產(chǎn)品組團(tuán)包裝，以下為參考示例。新中式·價(jià)值打造VALUECREATION人文洞穿新中式美學(xué)生活意境營造方式打造新中式園林的文化主題春江水暖在有限的天地之中打造春的意境，種植綠色灌木+綠色草本植物，保證綠色的視覺，配以小草地上鵝卵石小徑，詮釋春的清新夏荷月色以環(huán)繞建筑的淺水池為主題，在院子內(nèi)有限的天地中，制造一泓淺淺的水池，薄如明鏡，在夏天創(chuàng)造微環(huán)境制造涼意秋竹錦鯉在院子中造亭，—可拆卸的玻璃盒子，形成公共休憩場所，并圍繞小亭種樹，形成綠色屏障，在水邊自成一體妙趣橫生。冬川素石應(yīng)用大量白砂皓石等，形成冬日的寧靜感，類似于日本的枯山水，強(qiáng)調(diào)冬天的銀裝素裹，形成極簡之美北方里的南派當(dāng)然，價(jià)值感打造也必須全面覆蓋我們的受眾受眾，規(guī)劃層面的價(jià)值滿足正如我們要讓孩子在自然陪伴下長大培養(yǎng)好奇心和創(chuàng)造力與真實(shí)的世界有更深入的互動而不僅僅沉溺于手機(jī)的電子產(chǎn)品生活在城市中的孩子每天都有寫不完的的作業(yè)吃著不營養(yǎng)的快餐缺少家人的陪伴所謂快樂，或許只是一個(gè)人靜靜的玩著手機(jī)童年生活的回歸回歸自然-為孩子打造純天然的綠色空間（以中草藥為主），零距離的感受大自然的魅力，在玩耍的同時(shí)進(jìn)行知識積累，同時(shí)與中醫(yī)館形成完整的鏈條供給【百草園】草藥展示標(biāo)本展示院內(nèi)小品大盤生活打造丨童年的回歸【·啟蒙蛋】回歸自然-為孩子灌輸綠色生態(tài)理念，通過樹木及卡通造型設(shè)計(jì)，營造大自然氛圍，充分調(diào)動孩子全身感官，滿足孩子對大自然的好奇，促進(jìn)孩子身心發(fā)展體育公園大盤生活打造丨童年的回歸回歸自然-以回歸大自然為理念，打造兒童森林探險(xiǎn)公園，提升孩子的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力及敢于面對未來一切挑戰(zhàn)的自信【·少年派】探索公園大盤生活打造丨童年的回歸【國學(xué)堂】回歸國學(xué)文化-引進(jìn)【國學(xué)教育】，弘揚(yáng)中國5000年歷史文化的同時(shí)，從小培養(yǎng)孩子良好的道德品質(zhì)，提升孩子的儒雅氣質(zhì)，儲存孩子豐富的語言知識大盤生活打造丨童年的回歸【翰書苑】回歸國學(xué)文化-引進(jìn)【當(dāng)?shù)孛！?，提供具有現(xiàn)代化、國際化的高品質(zhì)教學(xué)，同時(shí)全教育周期貫穿國學(xué)文化的傳輸，使國學(xué)禮儀、文化發(fā)揚(yáng)光大大盤生活打造丨童年的回歸“久在樊籠里，復(fù)得返自然”我們要讓成人從苦悶、高壓的都市生活中解脫出來回歸自然，尋找更貼近人類本真的生活方式古人云成人為了在城市中生存面臨快節(jié)奏的城市奔波長時(shí)間堵車的糟心繁雜的人際關(guān)系沉重的工作壓力家庭的經(jīng)濟(jì)壓力面對重重壓力的他們只有默默的承受或許早已忘卻了生活的快樂中年生活的回歸回歸自然-在項(xiàng)目出入口沿途兩旁打造桃花巷，營造深林桃花源的感覺，告別城市的喧嘩，打造回歸最原生態(tài)的生活理念【桃花巷】大盤生活打造丨中年的回歸【桃花“緣”】回歸自然-依托山體資源，打造漫山桃花的私家桃花“緣”山體公園，在休閑的基礎(chǔ)上，嫁接愛情元素，通過景觀小品及民宿體驗(yàn)，感受最純正的桃園仙境桃林山石道連心廊公園小品山間民宿大盤生活打造丨中年的回歸【·悠運(yùn)動】回歸慢運(yùn)動-面臨來自家庭與職場的雙重壓力，通過原生態(tài)的環(huán)境搭配綠色健康的運(yùn)動，為業(yè)主提供多種釋放壓力的方式體育公園大盤生活打造丨中年的回歸綠色制氧慢跑道回歸慢運(yùn)動-丨綠色制氧慢跑道丨以減少生態(tài)環(huán)境的破壞為原則，環(huán)繞項(xiàng)目一圈，打造漫步道，滿足青年人對健康、綠色生活理念的需求，形成綠色健康“氧道”【·悠運(yùn)動】體育公園大盤生活打造丨中年的回歸【綠閑市】回歸閑適-以綠色生態(tài)休閑為商街理念，打造以工坊體驗(yàn)為主的聚落群，包含生態(tài)果蔬坊、鮮榨坊、糕點(diǎn)坊、東北特色坊、木工坊、布藝坊等各種主題部落大盤生活打造丨中年的回歸就像詩中所說老人渴望回到田園閑適的生活在青山綠水、微風(fēng)習(xí)習(xí)中，老有所樂頤養(yǎng)天年……在大自然中相伴晚年老人面臨著退休在家無事可做的失落身體機(jī)能的退化子女奔波在外無人陪伴的孤獨(dú)對于他們來說買菜、遛狗、擠公交、家人偶爾的呵護(hù)是他們目前僅存的一絲快樂晚年生活的回歸【·漫夕陽】回歸慢運(yùn)動-由于身體機(jī)能隨著年齡有所下降，打造專屬于老人的運(yùn)動場地（太極場、廣場舞池等），在原生態(tài)的環(huán)境中，與鄰友一起感受自然、感受運(yùn)動體育公園大盤生活打造丨晚年的回歸【夕陽田】回歸田園-為了豐富老人在閑暇之余的生活樂趣，打造夕陽農(nóng)田供老人自行采種，讓老人在耕田中回味兒時(shí)趣事，實(shí)現(xiàn)自我滿足，回歸闊別已久的田園生活大盤生活打造丨晚年的回歸【靜心坊】回歸健康-借助項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢，打造禪修院，通過禪修體驗(yàn)小鎮(zhèn)健康、回歸原生文化的追求理念大盤生活打造丨晚年的回歸【椿醫(yī)署】回歸健康-與知名中醫(yī)院進(jìn)行嫁接，提供高水平的中醫(yī)理療，通過中醫(yī)學(xué)術(shù)（針灸推拿、中藥調(diào)理）進(jìn)行養(yǎng)護(hù)養(yǎng)生小鎮(zhèn)生活打造丨晚年的回歸【慧享?！炕貧w健康-慧享福以專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營能力為核心；以專業(yè)康復(fù)照料為亮點(diǎn)，提供機(jī)構(gòu)托養(yǎng)、日間照料、居家上門等多功能、為老人提供差異化養(yǎng)老服務(wù)大盤生活打造丨晚年的回歸自然人文功能服務(wù)藝術(shù)象征區(qū)域價(jià)值景觀價(jià)值居住價(jià)值歷史文脈城市金廊純熟鐵東，湖南傳統(tǒng)富人區(qū)中式園林景觀醇低密生活住區(qū)，中式改善佳品空間戶型人車分流富力物業(yè)園區(qū)服務(wù)社群圈層名師打造中式建筑中式園林身份象征品牌物業(yè)加持，保障居住體驗(yàn)成熟服務(wù)，以業(yè)主為核心的傾力打造高品質(zhì)垂直社區(qū)的圈層打造著名景觀設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)傾力巨獻(xiàn)板塊內(nèi)獨(dú)有的東方神韻建筑，見證大盤崛起大尺度中軸景觀，門庭錯(cuò)落，打造新中式園林樣板新中式產(chǎn)品獨(dú)一無二的神韻與城市文脈的相契合，象征著業(yè)主的身份與地位中式人文街區(qū)，禮制鋼都城市發(fā)展核心，交通直插城央全類型產(chǎn)品，從高層到別墅人車分流，地下停車系統(tǒng)花園地上最美園林景觀富力城·價(jià)值體系構(gòu)建整體價(jià)值梳理明確后產(chǎn)品端調(diào)整完畢價(jià)值體系+合理賦魂下他又被稱之為故事線StoryLine它明確了項(xiàng)目主要價(jià)值的來龍去脈，它設(shè)定了講產(chǎn)品之前，要先講哪幾個(gè)“性感的故事”常規(guī)提報(bào)至此，基于價(jià)值價(jià)格守恒定義，今天當(dāng)我們了解3月出街6月開盤，全年7億指標(biāo)下我們不禁要去想，是否可以新花樣泛泛而為鋪天蓋地的價(jià)值打造如果不能突出亮點(diǎn)，如何實(shí)際幫助項(xiàng)目，再或者是否可以讓其成為IP輔助項(xiàng)目傳播再者，品牌落地之預(yù)期明確下，能否通過產(chǎn)品的自身價(jià)值打造，進(jìn)一步訴說“富力品牌的標(biāo)簽”讓品牌的生命不斷放大以覆蓋未來的富力城！富力地產(chǎn)＆富力城，項(xiàng)目與品牌隱藏關(guān)卡·項(xiàng)目IP打造計(jì)劃1.0基于人與人的需求轉(zhuǎn)變及建設(shè)者的情懷所鑄就的未來生活方式的摸索番外Partfour第四部分：形象傳播之路4形象篇&傳播篇【形象策略】超市場行情的形象認(rèn)知——攜富力品牌的項(xiàng)目形象樹立——超市場形象來自超市場價(jià)值【富力城的產(chǎn)品觀】——攜富力品牌的項(xiàng)目形象樹立——核心價(jià)值稀缺價(jià)值品質(zhì)價(jià)值健康社區(qū)智能社區(qū)大盤配套地段價(jià)值中式景觀休閑養(yǎng)生130萬方中心城邦健康智能社區(qū)健康頤養(yǎng)社區(qū)——富力城價(jià)值鏈回顧————項(xiàng)目定位——湖南中式城邦智能頤居生活不止于豪宅產(chǎn)品，更是健康理想生活——形象定位——130萬方健康生活理想城邦——品牌主張——富力地產(chǎn)，質(zhì)變鞍山130萬方健康生活城邦禮獻(xiàn)鋼都整合傳播Theintegrationofcommunication4大城市活動助力品牌落地/每月IP活動持續(xù)項(xiàng)目熱度整合傳播的三大原則節(jié)點(diǎn)性影響力持續(xù)性&&+本案傳播推廣之路四大城市活動密集傳播新媒體手段&整合推廣整合傳播Theintegrationofcommunication節(jié)點(diǎn)活動每月IP活動影響力持續(xù)性富力城20183月你好，鞍山！有幸遇見！品牌見面會——5月售樓處/展示區(qū)開放中國傳統(tǒng)文化體驗(yàn)展6月7月8月11月12月千人世界杯星空帳篷節(jié)富力邀您游廣州致敬城市建設(shè)者感恩有你10月4月9月3月·H5宣傳造勢案名發(fā)布使命確立流量傳播覆蓋鞍山黃金24小時(shí)極致流量爆破整合傳播Theintegrationofcommunication整合傳播Theintegrationofcommunication3月整合傳播Theintegrationofcommunication品牌/項(xiàng)目落地月你好,鞍山！有幸遇見！時(shí)間：3.17日地點(diǎn)：五環(huán)酒店宴會廳/勝利會堂目的：富力品牌落地及項(xiàng)目起勢增強(qiáng)品牌影響力，形成項(xiàng)目關(guān)注度——23年，終于等到你！2018，你好鞍山！宣傳重點(diǎn)：富力品牌介紹/品牌理念輸出23年50座城市。2018，你好鞍山！項(xiàng)目宣傳/項(xiàng)目打造亮點(diǎn)項(xiàng)目大盤價(jià)值及產(chǎn)品面積區(qū)間輸出邀請著名影星陳道明先生現(xiàn)場撰寫書法并為品牌背書女子十二樂坊進(jìn)行現(xiàn)場演奏創(chuàng)建非凡，至善共存整合傳播Theintegrationofcommunication4月整合傳播Theintegrationofcommunication尋找城市代言人為城市新時(shí)代代言以行業(yè)領(lǐng)頭發(fā)聲新時(shí)代：新的行業(yè)模式，新的生活理念，新的人居方式選取鞍山城市代表性企業(yè)，如餐飲業(yè)，建筑業(yè)，旅游業(yè)，汽車行業(yè)等，傳達(dá)新時(shí)代下自有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，落腳城市新時(shí)代的蝶變，以此帶動鞍山全市人民新感受。以城市精英·帶動人居新時(shí)代整合傳播Theintegrationofcommunication5月售樓處/示范區(qū)開放活動整合傳播Theintegrationofcommunication項(xiàng)目形象樹立別墅/高層/洋房產(chǎn)品戶型展示中式文化演藝，配合項(xiàng)目風(fēng)格，拔升項(xiàng)目調(diào)性項(xiàng)目調(diào)性擔(dān)當(dāng)產(chǎn)品價(jià)值輸出項(xiàng)目形象樹立通過面積段廣泛吸引關(guān)注，通過示范區(qū)展示殺定客戶5月售樓處/示范區(qū)開放活動5·26售樓處/示范區(qū)開放活動主旨——展示項(xiàng)目形象、提升項(xiàng)目調(diào)性、項(xiàng)目產(chǎn)品展示、吸引大量來人活動主題——致敬中國傳統(tǒng)文化——富力城售樓處/示范區(qū)開放活動活動宣傳——前期活動宣傳+品鑒中國傳統(tǒng)文化+韻味鞍山整合傳播Theintegrationofcommunication整合傳播Theintegrationofcommunication9-10月富力帶你游廣州整合傳播Theintegrationofcommunication通過對富力同品質(zhì)風(fēng)格的已建成一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目的考察增加客戶對富力項(xiàng)目的期許9.7-9.9日媒體先行，后由相關(guān)媒體針對項(xiàng)目進(jìn)行炒作，提升客戶好感度，進(jìn)行廣泛收客10.01-10.03由項(xiàng)目人員帶領(lǐng)別墅/洋房意象客戶進(jìn)行項(xiàng)目考察，后續(xù)媒體進(jìn)行配合宣傳提升客戶關(guān)注，增加客戶期許，夯實(shí)項(xiàng)目影響力6-7月千人世界杯計(jì)劃整合傳播Theintegrationofcommunication富力邀您共享世界杯營銷節(jié)點(diǎn)：別墅開盤前后時(shí)間：6月14-7月15日營銷目的：打造千人觀賽場面，借助熱點(diǎn)話題，提高關(guān)注度，宣傳本項(xiàng)目助力蓄客活動承接：現(xiàn)場BBQ+啤酒屋+現(xiàn)場解說活動形式：在售樓處附近搭建大屏幕進(jìn)行賽事現(xiàn)場直播活動環(huán)節(jié)：現(xiàn)場精彩贏取啤酒/轉(zhuǎn)發(fā)現(xiàn)場圖片即可贏取啤酒活動配合：合作媒體推廣、公眾號粉絲推廣、網(wǎng)絡(luò)直播平臺推廣8月星空帳篷節(jié)整合傳播Theintegrationofcommunication營銷節(jié)點(diǎn)：兒童暑假節(jié)點(diǎn)時(shí)間：8月營銷目的：借助熱點(diǎn)話題，提高關(guān)注度，宣傳本項(xiàng)目助力蓄客活動形式：在售樓處附近空地上搭建帳篷活動配合：合作媒體推廣、公眾號粉絲推廣、網(wǎng)絡(luò)直播平臺推廣感受不一樣的都市——富力星空帳篷節(jié)11月致敬城市建設(shè)者整合傳播Theintegrationofcommunication富力暖冬行動——致敬城市建設(shè)者主題：千山溫泉門票贈送對象：醫(yī)生/軍人/教師/警察/司機(jī)/建筑行業(yè)人員/消防及快遞8大類人群目的：廣泛收客，提升項(xiàng)目好感度媒體配合：紙媒/交通廣播/及當(dāng)?shù)責(zé)岵ス?jié)目（新聞?wù)胺降龋┻M(jìn)行宣傳整合傳播Theintegrationofcommunication火車站商圈興隆大家庭商圈立山商圈高新區(qū)商圈佳兆業(yè)商圈紅星美凱龍商圈規(guī)劃中的鞍山西站商圈海陸空全面轟炸，開盤前2個(gè)月集中爆破線上:公眾號/朋友圈/定投/大V博主/行業(yè)網(wǎng)站/報(bào)廣等端口密集推廣線下:大牌/LED/車體廣告/道旗/燈箱興隆大家庭LED高新區(qū)興隆大家庭LED新瑪特LED佳兆業(yè)大牌鞍山家私城商圈莘英路勝利路千山中路鞍山西站LED二一九公園正門led點(diǎn)/線/面全方位覆蓋核心媒體陣地——微信朋友圈&新媒體利用微信朋友圈等是社交app進(jìn)行霸屏傳播，作為常態(tài)化的項(xiàng)目傳播陣地，保證項(xiàng)目曝光度的同時(shí)，降低常態(tài)化媒體資源傳播費(fèi)用形式豐富通過飛機(jī)稿、H5、九宮格等多種形式傳播，好玩有趣為內(nèi)容方向商業(yè)跨界與聯(lián)合與萬科城有一定粉絲基礎(chǔ)的商家和公眾號合作活動，進(jìn)行區(qū)域影響覆蓋周期一般朋友圈傳播熱點(diǎn)有效周期為三天，以此為指導(dǎo)進(jìn)行周期規(guī)劃釋放信息活動結(jié)合活動及熱點(diǎn)，實(shí)時(shí)推出一些派送、投票活動，持續(xù)與人群互動利用所有節(jié)點(diǎn)和事件，通過微信H5、九宮格、小視頻、飛機(jī)稿等形式霸屏朋友圈，通過商家聯(lián)合、區(qū)域大V進(jìn)行影響覆蓋，以達(dá)到無時(shí)無處不在信息露出自媒體發(fā)聲新媒體核心陣營/保持項(xiàng)目聲音全年·碎片化傳播整合傳播Theintegrationofcommunication整合傳播Theintegrationofcommunication利用鞍山現(xiàn)有項(xiàng)目，覆蓋周邊地緣兩個(gè)項(xiàng)目，兩種氣質(zhì)整合傳播Theintegrationofcommunication整合傳播Theintegrationofcommunication鞍山富力霸屏運(yùn)動全國富力城恭賀鞍山Partfive第四部分：客戶渠道篇5客戶定位與客戶索取【客戶策略】極致增容，確保量價(jià)——五大戰(zhàn)役整合拓展——一場陣地打擊站一二級展位聯(lián)動一個(gè)會客廳導(dǎo)流一個(gè)客戶運(yùn)營組織一個(gè)渠道整合平臺客戶拓展customerdevelopment陣地包裝售樓處亮化精神堡壘人海戰(zhàn)術(shù)周邊社區(qū)覆蓋交通主干線覆蓋公交車體候車廳廣告項(xiàng)目地周邊3km范圍內(nèi)，占領(lǐng)所有視覺實(shí)現(xiàn)地緣覆蓋式打擊。陣地打擊增加客戶觸點(diǎn)，選擇核心商進(jìn)行圈外展，作為線下項(xiàng)目價(jià)值輸出，同時(shí)意向客戶收集；選擇核心小區(qū)進(jìn)行小展位策略?；顒訒r(shí)間：2018年3-4月一級展點(diǎn)：各大商超二級展點(diǎn)：鞍山市高端社區(qū)一二級展位聯(lián)動，增加客戶觸點(diǎn)，快速收集客戶?？蛻敉卣筩ustomerdevelopment陣地打擊打造城市會客廳，嫁接活動，規(guī)模性團(tuán)體客戶導(dǎo)入客戶拓展customerdevelopment規(guī)模導(dǎo)流利用項(xiàng)目規(guī)劃打造“城市會客廳”進(jìn)行“行業(yè)協(xié)會”“企業(yè)年會”等多種活動嫁接進(jìn)行規(guī)?；目蛻魧?dǎo)入匹配項(xiàng)目客戶，提供案場氛圍成立專屬客戶組織，舉辦精英活動，維持客戶粘性客戶拓展customerdevelopment客戶組織給予客戶未曾參與，或很少參與的“精英活動“維護(hù)客戶粘性的同時(shí)，拔升項(xiàng)目調(diào)性進(jìn)而提升對項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知平臺整合customerdevelopment渠道整合本地資源整合企業(yè)拓展社區(qū)拓展二手房聯(lián)動平臺整合資源力最大化資源call客大兵團(tuán)地推雙平臺發(fā)力，資源價(jià)值的最大化兌現(xiàn)高端車友會奢侈品銷售紅酒會鞍鋼周邊企業(yè)最大化蓄客＆最大化增加客戶粘性，打造新中式麒麟IP平臺整合customerdevelopment垂直應(yīng)用Partsix第七部分：關(guān)于本案首期推售思考6目前產(chǎn)品下的推售思考建議首期貨源品類豐富，品質(zhì)剛需及剛改產(chǎn)品占比最高可售樓棟——32棟樓住宅套數(shù)——1056套可售面積——16.18萬㎡主力戶型——98-114㎡別墅16棟，洋房8棟，高層8棟別墅76套，洋房192套，高層1056套別墅1.19萬㎡，洋房2.44萬㎡，高層11.28萬㎡，商業(yè)0.98萬㎡別墅160㎡，洋房120-130㎡，高層98/114㎡推售思考customerdevelopment稀缺小別墅差異化產(chǎn)品樹立形象標(biāo)桿，優(yōu)先入市利用別墅高能級產(chǎn)品重新定義區(qū)域價(jià)格，搶奪區(qū)域定價(jià)話語權(quán)特色型產(chǎn)品—價(jià)格承接仰山洋房城市院落瞰景高層192套，14%2.44萬㎡，15%76套，6%1.19萬㎡，7%1056套，80%11.28萬㎡，70%市場追捧產(chǎn)品特色——高關(guān)注度高比較性市場唯一產(chǎn)品明星——具有話語權(quán)的產(chǎn)品市場主流產(chǎn)品同質(zhì)——萬科把控話語權(quán)差異化產(chǎn)品—形象標(biāo)桿同質(zhì)化產(chǎn)品—豪宅項(xiàng)目里的高性價(jià)產(chǎn)品推售思考customerdevelopment別墅立勢奪權(quán)，洋房承接別墅高層極致強(qiáng)化整盤價(jià)值及高端形象借勢實(shí)現(xiàn)高價(jià)去化4月下旬別墅形象強(qiáng)推廣城市里的中國院子線上充分提調(diào)性線下多線蓄水3月外展出街亮相大盤形象5月末售樓處及示范區(qū)開放別墅銷售信息釋放別墅高價(jià)格預(yù)期模糊報(bào)價(jià)別墅驗(yàn)資收籌，提示找關(guān)系難買高層洋房等僅釋放產(chǎn)品不透露任何價(jià)格預(yù)期留電留意向6月末別墅開盤全內(nèi)部裝戶高價(jià)高折予以客戶實(shí)惠熱銷重新定義區(qū)域價(jià)值目標(biāo)1億（50套）7月初洋房釋放均價(jià)高層釋放模糊預(yù)期啟動誠意金不排號不落位均采取低門檻高蓄水方式7月中洋房關(guān)系戶方式內(nèi)部裝戶神秘開盤營造一房難得，讓鞍山仰望目標(biāo)1.5億（120套）8月上旬高層開盤千人搶房現(xiàn)場目標(biāo)2.5億（305套）7月下旬高層線下釋放均價(jià)試水客戶三順位陸續(xù)裝戶測試為完成全年7億業(yè)績指標(biāo)，需——1、提前銷售，將洋房及高層以買存方式提前開盤，保障項(xiàng)目踩準(zhǔn)鞍山市場銷售時(shí)節(jié)2、鞍山有效銷售周期3-10月，本案僅占4個(gè)月實(shí)際銷售期，故630-830三條產(chǎn)品線開盤需完成5億指標(biāo)3、開盤后加推別墅新品，大幅提升售價(jià)擠壓洋房頂?shù)总S去化4、充分利用人氣熱度，周周加推周周特價(jià)周周漲價(jià)，聚焦高層去化沖刺業(yè)績達(dá)成830預(yù)售推售思考customerdevelopment首開推案計(jì)劃優(yōu)劣搭配，保障全價(jià)格梯度，全產(chǎn)品線最大化收客高層首開——528套，去化60%洋房首開——192套，去化62%別墅首開——56套，去化50套1/4（西單元）/5/6（西單元）/7小面積產(chǎn)品選取優(yōu)勢位置，支撐首開價(jià)格；大面積產(chǎn)品選取示范區(qū)旁優(yōu)勢產(chǎn)品支持價(jià)格，1號樓遠(yuǎn)離示范區(qū)且為社區(qū)入口，略低價(jià)格保障客戶回收洋房產(chǎn)品平層128套，頂?shù)总S64套首開平層去化為主，頂?shù)总S去化為輔選取遠(yuǎn)離