地產財務經理謀略

PAGEPAGE35地產財務經理謀略財務管控全能手管理平臺搭建成本控制融投資管控納稅籌劃大房地產行業(yè)爆的財務管理獲房地產行業(yè)嚼是資金密集農型的高風險共行業(yè)，面對癢激烈的競爭腦，房地產行折業(yè)要實現(xiàn)長寧期的發(fā)展，箏獲得持續(xù)性菊核心競爭能掃力，必須采掌取相應的措豐施，提高財因務管理水平能。措施一菌改善財務管千理方法，提添升財務管理敘水平。措施二但使財務管理譜系統(tǒng)能夠為標高層決策者斃提供充足的燭管理決策信牌息。措施三療有效降低企縱業(yè)運營風險昌。措施四倦構建并完善吧財務管理體圈系措施五艦促進核算型幻財務，向管默理型財務轉澤變。弦地產財務經哲理謀略俊架構圖乖四大戰(zhàn)略夯館實企業(yè)財務膊管理基礎蘆謀略擔一涼版特殊時期地南產財務經理稈重新定位，背成為企業(yè)的兔理財專家月管理現(xiàn)實：撞地產企業(yè)財陡務管理現(xiàn)狀洲與目標矛盾示突出貫內容要點：津房地產企業(yè)牌財務管理現(xiàn)攻狀、財務管挽理的七大目頸標惰角色定位：吹新形勢下房系地產企業(yè)財嶄務經理角色傾重新定位伸內容要點：森房地產企業(yè)孕財務經理的破角色定位妖工作職能：蘆履行五大職界責及三大工貓作任務插內容要點：廳財務經理的唇五大職責取財務經槍理的三大工以作任務疤謀略糠二族雪強化企業(yè)成魯本管理，節(jié)標約成本度危范機舍預算管理：帝建立房地產戚企業(yè)全面預拿算管理發(fā)內容要點：頁預算管理特抽征全輪面編制地產省企業(yè)預算氏預算的捎執(zhí)行與監(jiān)督兵成本核算：概實施可控的濁項目成本核扮算鼠內容要點：曠支出歸集原勁則哥成本核算技俘巧孔成本核算疑蓬難問題解決瞧成本管理：艱實施嚴格的銅成本管理暑內容要點：辯成本管理紀成本分兇配成字本控制誠謀略熟三攏拓展財務利低潤空間，為惱企業(yè)財富增久值姓資產管理：優(yōu)實施完備的罪企業(yè)資產管伯理復內容要點：使固定資產管抄理觀流動資產管剪理蝶其他資產管嬸理桌投資管理：平高績效的投嫁資管理飯內容要點：掉財務費用構歲成，投資風好險分析及防堪范店融資管理仔：螺零風險的融粗資管理熱內容要點：擴融資現(xiàn)狀及迷對策和融資方式徹的選擇土常用融金資渠道源兵法四謀求抄最大利益的蹤納稅籌劃優(yōu)基礎知識：刺地產行業(yè)稅衣種及納稅籌曬劃的基本方窩法稱內容要點：抄房地產稅種狹計算依據蟲稅收籌沈劃的基本方墾法受納稅籌劃：再四種主要房畢地產稅收的檢納稅籌劃峽內容要點：兆營業(yè)稅納稅組籌劃報土地增值稅幣納稅籌劃荷房產稅納周稅籌劃程企業(yè)所得尤稅納稅籌劃走謀略四速科謀求最大利陜益的納稅籌葡劃千基礎知識：應地產行業(yè)稅定種及納稅籌疲劃的基本方帥法鞭內容要點：蓄房地產稅種格計算依據，魔稅收籌劃的求基本方法界納稅籌劃：轎四種主要房螺地產稅收的存納稅籌劃順內容要點：螺營業(yè)稅納稅頁籌劃榆控土地增值棋稅納稅籌劃遣陪房產稅納稅旬籌劃迫湯企業(yè)所得環(huán)稅納稅籌劃煙謀略便一帆特殊時期擁地產財務經變理重新定位擦，成為企業(yè)怠的理財專家罷管理現(xiàn)實：忍地產企業(yè)財崇務的管理現(xiàn)杜狀與目標矛榨盾突出復房地產行業(yè)稍是資金密集扁型的高風險躍行業(yè)，面對噴全球經濟下短行帶來的激武烈競爭，房宣地產企業(yè)要品實現(xiàn)長期的幟發(fā)展，獲得賓持續(xù)性的核獻心競爭能力記，必須提高俱財務管理水雙平。財務經租理既是企業(yè)白法人治理結揮構的重要一稿環(huán)，也是企目業(yè)經營管理擔的一個重要豪的組成部分舊。財務經理版參與與企業(yè)權的日常經營則管理，肩負者著對企業(yè)財個務運行進行顏全過程監(jiān)控變的職責。財洋務管理作為命企業(yè)財務管博理的核心系派統(tǒng)之一，應旦成為房地產菠企業(yè)實現(xiàn)長目期發(fā)展戰(zhàn)略國的有效管理次控制工具。制雖然財務經籍理在企業(yè)的干組織結構中貪占有重要的女地位，可是偽財務經理在濕處理工作的到現(xiàn)實中卻面件臨著一些困腥境。遲房地產企業(yè)割財務經理的凍無奈閱1.、房地花產企業(yè)財務飽管理現(xiàn)狀旬第一，在會偏計核算方面纏，缺乏用于孟支持管理和威決策的信息貍，僅停留在背記賬和編制皂財務報表的毫階段。繼第二，財務較管理的統(tǒng)一膜和集中程度笑不足。許多敵房地產企業(yè)弊各個項目公始司玻/項目部核谷算體系互不羨相同財務軟居件和核算標明準不統(tǒng)一，饒難以保證向檢管理者提供孤統(tǒng)一可比的慕財務信息。著第三，財務烈管理吩“宵被動反映型胸”崗的現(xiàn)象較突牽出，預測、止控制、分析交等管理職能北基本處于空拴白，雖然很玉多企業(yè)不同偽程度上建立生了工程預算因和財務預算次等基本機制美，但其內容貧和管理方法復距實現(xiàn)戰(zhàn)略遼的需求尚有傾較大差距。紐第四，由于謠缺乏統(tǒng)一明霉確的財務業(yè)歇務授權機制析，有些房地糾產企業(yè)的二瓦級項目開發(fā)勁公司各自為膝政，自成體賴系，母公司捎無法有效地某進行管理，慧造成公司的站管理控制能鉤力下降。非第五，資金鈴管理多頭、畝分散，客觀庸上增大了房燒地產企業(yè)管析理和風險控怕制的難度。丘2、房地產宿企業(yè)財務經辨理面臨的現(xiàn)證實困境財務經理面臨的現(xiàn)實困境財務經理面臨的現(xiàn)實困境職務不到位權責不到位素質不到位制度不到位誰房地產企業(yè)僻財務管理的炊目標球為管理需求影提供數(shù)據分壁析基礎過為管理決策臂提供有效支虧持題實現(xiàn)對房地漆產開發(fā)項目陡全過程資金嘗和成本監(jiān)控并降低運營風現(xiàn)險播實現(xiàn)對房地協(xié)產企業(yè)整體棒的風險控制講實現(xiàn)在共享芽平臺上的動歡態(tài)決策和動訓態(tài)管理責達到房地產獎企業(yè)在平夕衡有效配置災企業(yè)資源基寒礎上的持續(xù)網發(fā)展梯角色定位：摩新形勢下房頃地產企業(yè)財夾務經理角色申的重新定位全局管理者威戰(zhàn)略計劃領哈導者離企業(yè)財務管干理者華營運資本管勻理拒營運資本管槐理也逐漸成屋為公司的一睡項重要內容轉。一般來說均，房地產企痛業(yè)的營運資叢本管理包括話現(xiàn)金和有價檢證劵管理、育應收賬款管樓理、信用管褲理和存貨管犁理等內容。德財務經理應鄙解決好一下悟問題：縮處理好營運黃資本獲利能羨力和風險之程間的關系；碧決定流動資探產的最佳水仿平；搖決定流動資是產的融資結堅構，處理好核短期融資和圾長期融資的覆比例關系。投資決策籌資決策貴房地產企業(yè)伴進行外部融茂資時，財務帶經理要考慮棚的一個基本目問題就是資此本結構決策問。盤資本結構決斗策是企業(yè)財汗務狀況和發(fā)復展戰(zhàn)略的一均項基礎因素巖，財務經理稅要妥善處理講好影響資本吵結構決策的俯各種因素，同根據房地產叢企業(yè)開發(fā)的露需要，確定需合理的負債告規(guī)模，在合坊適的時機，匆以最合適的抹方式融到資新金，實現(xiàn)企籃業(yè)價值的最紛大化。況內部控制及偶監(jiān)督者耗建立合理、塊有效地內部優(yōu)控制制度邪確保企業(yè)高接效率地完成誓審計任務眠工作職能：均履行五大職肅責及三大工耕作任務搏財務經理應俘盡的五大職竟責所有者監(jiān)督職責股東利益保障公司價值最大化所有者監(jiān)督職責股東利益保障公司價值最大化股東利益最大化會計基礎建設職責價值管理職責完善管理系統(tǒng)控制職責財務經理職責直接目標終極目標公司治理公司管理財務部門的人力資源管理職責財務部門的人力資源管理職責爹所有者監(jiān)督喇職責流財務經理的牽監(jiān)督權責主巧要包括：鉆審核公司重攝要的財務報乎表和報告，選與總經理共圾同對其質量左負責；逐參與審定公謎司的財務管遠理規(guī)定及其嚇他經濟管理踏制度，監(jiān)督素檢查集團子償公司財務運若作和資金收鐮支情況；菜與公司總經怨理聯(lián)合審批井規(guī)定限額范膜圍內的企業(yè)陷經玻營性、融資棒性、投資性捕、固定資產駁購建支出和活匯往境外資斥金庸及擔保帶狂爽事項；布參與審定公牽司重大財務籍決策，包括肅審定公司財國務預、決算需方案，審定蝶公司重大經版營性、投資擊性、融資性廚的計劃和合頓同以及資產浙重組和債務鬧重組方案，停參與擬定公駕司的利潤分逐配方案和彌蠶補虧損方案鎮(zhèn)；活對董事會批予準的公司重丟大經營計劃纏、方案的執(zhí)激行情況進行兔監(jiān)督；毯依法檢查公孟司財務會計首活動及相關蹄業(yè)務活動的肉合法性、真供實性和有效改性，及時令發(fā)現(xiàn)和制止道違反國家法后律法規(guī)的行奧為和可能造掘成出資者重宏大損失的經另營活動，并遷向董事會匯洞報；呼接受監(jiān)事會找指導，組織狐公司各項審恐計工作，包停括對公司及談各子公司的摘內部審計和籍年度報表審頭計工作；攜二、形會計基礎建持設職責棵基礎一：灑財務報告系狼統(tǒng)薪酬激勵系統(tǒng)績效計量系統(tǒng)計劃與預算系統(tǒng)理財系統(tǒng)決策系統(tǒng)財務報告系統(tǒng)巴企業(yè)財務報須告系統(tǒng)的作鏈用薪酬激勵系統(tǒng)績效計量系統(tǒng)計劃與預算系統(tǒng)理財系統(tǒng)決策系統(tǒng)財務報告系統(tǒng)蛾財務報告真系統(tǒng)支持內煙部與外部兩漏套報告體系扎，對外提供鄰的財務報告鞠遵循倘的是國家指槐定穿的會計準則滔；而對內提懂供的則屬于纏責任會計和忠管理會計的武范疇，沒有珠統(tǒng)一遵慈循的準則。筒企業(yè)財務報飾告系統(tǒng)的有時效性標準嘉（特征）有價值的企業(yè)財務報告體系有價值的企業(yè)財務報告體系能夠分析成本結構能夠與績效系統(tǒng)銜接具有對外報告功能符合成本效益原則能夠提供市場信息堪基礎二：會踩計控制機制奴1、會計控統(tǒng)制的著手點盟房地產行業(yè)浮是高投入、欠周期長和高紀風險的行業(yè)岔，控制風險怪是財務管理們體系需達到蘆的首要目的擱。作為風險移控制手段的慶載體，插內部控制體撕系的建立與代完善是房地液產企業(yè)長期重良性運行的蒙有效保證。腦房地產企業(yè)蔑的內部控制烤機制應從完匪善財務核算庭體系、建立耗管理會計系防統(tǒng)、建立全紡面預算管理乘體系、完善串資金管理系膏統(tǒng)四個方面盟著手進行。蜜2、會計控圍制的方法組織結構控制授權批準控制會計系統(tǒng)與文件記錄控制全面預算控制財產保全控制組織結構控制授權批準控制會計系統(tǒng)與文件記錄控制全面預算控制財產保全控制內部控制方法風險防范控制內部控制報告電子信息系統(tǒng)控制壓內部審計主生要圍繞企業(yè)雄財務狀況的驅真實性審計永、內部控制射制度評審、房經營決策審饑計、經濟效即益審計、基奔建工程審計逗、經濟責任易審計六個方害面開展工作姑?？刂骑L險（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤與回報）管理增長（戰(zhàn)略與規(guī)模）躬三、譯價值管理職循責控制風險（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤與回報）管理增長（戰(zhàn)略與規(guī)模）鷹四、完善管呈理控制系統(tǒng)準職責滑公司營運在閉客觀上存在索著一個管理細控制系統(tǒng)：揀這個系統(tǒng)以方企業(yè)資源和辦環(huán)境管理為蘿起點，依次誼歷經戰(zhàn)略管洽理丈、業(yè)務規(guī)劃瓶、經營計劃撇、預算管理嶼、變差管理寫、績效計量刺、薪酬激勵渡諸環(huán)節(jié)，各遍子系統(tǒng)環(huán)環(huán)羞相扣。薪酬激勵系統(tǒng)企業(yè)資源和環(huán)境管理薪酬激勵系統(tǒng)企業(yè)資源和環(huán)境管理公司戰(zhàn)略管理績效計量系統(tǒng)公司戰(zhàn)略管理績效計量系統(tǒng)偏差管理全面預算管理年度經營計劃公司業(yè)務規(guī)劃偏差管理全面預算管理年度經營計劃公司業(yè)務規(guī)劃方聞躺定箭阻臨筑弱宗特五、財務部怎門的人力資近源管理職責澤對財務經理枯來說，會計昏人員管理包迅括業(yè)務指導嘩、道德示范已、知識管理猴、有效溝通樣和會計人力喊資源管理等銳環(huán)節(jié)聾。貓財務經理的倒三大工作任撓務生扇累財務經理既膊代表企業(yè)的控所有者（股碼東），有作賴為企業(yè)管理命層中的領導鄭成員，對財赤務工作進行五全面的、系離統(tǒng)的領導與虛管理，參與捎企業(yè)的戰(zhàn)略鉗管理。財務麻經理的工作私任務是全方帳位地參與企覆業(yè)管理，運辦用自己的職爪責，對企業(yè)粒的財務工作原進行監(jiān)督、股控制與領導池，同時也需菜要借助所外部力量來潔協(xié)助自己工例作。財務經湖理在企業(yè)創(chuàng)拍造價值的活就動中所承擔幅的工作內容城可以概括為崇總體的工作周任務和具體筒的工作任務少。風1、把握總姨體任務粘畢財務經理應椅將企業(yè)的戰(zhàn)叮略與財務責董任融為一體界，成為溝通愛部門主管的舍戰(zhàn)略經營重僅心與企業(yè)、弱投資者財務酬要求的橋梁士，財務經理山應當全過程雅參與公司價座值創(chuàng)造戰(zhàn)略啟的制定，并扯與總經理一熟起，全方位鈔培養(yǎng)企業(yè)的愚價值管理能短力。刑崗財務經理的攀總體工作任污務就是運用魄自己的專業(yè)理知識進行財何務預測、財與務計劃、財見務決策、財祥務控制、財鞭務分析、細財務審計與頭財務研究工喂作。華財務管理總體工作任務財務管理總體工作任務財務預測財務分析財務決策財務審計財務計劃財務控制旗財務預測-紐--就資金瘋的需求量、究利潤、風險越進行預測敏財務計劃-哪--對企業(yè)杰的現(xiàn)金收支獵、資金、利腎潤與資本負專債進行中長留期計劃誓粉財務決策-紙--利用財憐務杠桿及各鋸種籌資方式頌的優(yōu)劣做好剛籌資決策的違工作漂財務控制-拘--建立健悼全責任會計惠體系、推行鴨全面預算管頌理，選好財殼務控制指標活，控制關鍵爸財務控制領丙域賤財務分析-崇--進行企胞業(yè)償債能力朽、獲利能力欠或上市市值貼的分析潔財務審計-善--協(xié)助進巡行外部審計豎，積極進行統(tǒng)內部審計寄2、安排具葬體任務耳財務經理的枝具體工作任培務是在總體識工作任務的婚指導下對貪企業(yè)乏財務工作進鉗行領導與管推理擱，介主要內容有鳳戰(zhàn)略管理、禮資本運作管喇理、會計系拖統(tǒng)管理、成羊本系統(tǒng)管理涂、財務控制常系統(tǒng)管理。輛（1）、戰(zhàn)辭略管理戒將企業(yè)戰(zhàn)略昆與價值最大沈化的終極目縣標結合起來宗；咳制定、建議進、實施公司怖財務戰(zhàn)略，末以支持企業(yè)袍推行其經營侮戰(zhàn)略；港實施與企業(yè)腦戰(zhàn)略相配套補的資源管理圣戰(zhàn)略；拾（2）、資趕本運作管理睡資本運作是棚一個復雜的余體系，財務臉經理要做的坡工作是巨大咸的，包括企帝業(yè)兼并、重垂組收購在內梨的資本運作醬，涉及資產免的評估、交剖易、融資、燥談判等工作應。善財務經理必販須考慮資本柿運作的成本松與風險，對卡資產的評估烤和審計要特堂別注意。詞（3）、會遼計系統(tǒng)管理閣企業(yè)會計系參統(tǒng)處于基層呈與基礎地位達。確定企業(yè)訂會計管理體盯制，進行會臉計人力資源魄管理；進行謀財務報告、窯會計政策選選擇和盈余管如理；設計、泰推行內部控留制制度，切繁實防范風險赴。蜻（4）、成剃本系統(tǒng)管理寨成本管理包朵括成本核算情和成本控制滑兩大環(huán)節(jié)。婦第一，利用萍成本信息作會出重要的產債品特征和產約品組合決策版、制定競爭證性策略、改均善其經營行戰(zhàn)為、評價業(yè)棋績情況并以槍此控制分散脆經營的下屬跑企業(yè)。蜓第二，擁有損準確的成本蛇信息以改進車成本分配過會程，確保成嶼本分配的準作確性，促進灶成本管理。守第三，注重追采用包括戰(zhàn)場略成本管理凱，目標成本顫管理，作業(yè)拴成本管理和膀適時生產系筒統(tǒng)等在內的兼新型成本管泄理技術或成班本管理系統(tǒng)傅，提高企業(yè)客成本管理績覺效。話（5）財務芬控制體系管大理伴企業(yè)必須建吐立一個有效化地財務控制指體系，財務躲控制體系不途僅是總體的施財務工作內嬌容，而且還要有預算等方活面的具體工無作內容。攻第一，將企帝業(yè)組織單元叼劃分為不同體類型的責任劃中心，建立曬一套行之有長效的黑責任會計體謊系來實施管金理控制。鑄第二，建立臭全新的預算繩管理體系，拾包括預算編咽制和預算執(zhí)捉行兩個基本幻環(huán)節(jié)。慚第三，選擇蜻適當?shù)目刂贫d指標，監(jiān)督甩并評估責任戚中心的績效盞。抱第四，企業(yè)軍薪酬激勵體黃系管理是現(xiàn)誦代企業(yè)財務陡管理向人力侵資源管理方凱向滲透的結吉果，具有極貌大地實用價釀值。建立一飛個有效地激曠勵與薪酬管召理系統(tǒng)，是多一項重要的山工作任務。羅3、監(jiān)督日逆常工作下第一，對企續(xù)業(yè)負責，向尼企業(yè)高層領糖導分析和建篇議融資、投稼資和收入分歡配方案，提晚交預算及匯需報財務情況敲；與第二，聽取樹財務部經理山的匯報，審欠批提交給企奔業(yè)管理層的嗓各種財務報央告；本第三，聾代表企業(yè)管印理層，提出顧企業(yè)會計機全構設置方案步和基本財務糧會計制度，罰報經企業(yè)高礙層領導批準遇。組第四，組織左實施股東會慈批準的重大饅財務方案；壩第五，代表板企業(yè)管理層自，制定財務杯、會計的具長體規(guī)章制度雖；鄉(xiāng)第六，監(jiān)督吳日常財務管謙理工作，保慕證企業(yè)財務兵、會計和稅頁務運作按照存國家規(guī)定和找預先設定程分序祝貫徹執(zhí)行；教第七，進行禾預算管理和竊財務分析工茫作；禮第八，主持奴企業(yè)資金管宿理，管理企菜業(yè)的財務風戰(zhàn)險，保持合幣理的資產負欄債率，增大店企業(yè)價值；割第九，與金圓融機構、會損計師事務所著、律師事務走所保持良好欠的關系，尋腿求良好的專低業(yè)支持；消第十，參與悼其他非財務欄范疇的決策呆，對涉及財劇務方面的問毀題發(fā)表意見億。球謀略塌二強化企驚業(yè)成本管理針，節(jié)約成本繳度危機（節(jié)緒約成本出效些益）肥預算管理：智建立房地產朋企業(yè)全面預倒算管理體系振全面預算管弊理除只應以目標利頂潤為導向，惠對企業(yè)實施項全員、全業(yè)半務、全過程橋預算控制和啞管理，還應碗以現(xiàn)金流為嚼基礎，以工豐程項目預算內為核心。及一、房地產爐企業(yè)全面預還算的四大分臥類：鋒資本預算粉經營報預算屬財務預算鄙資匪金預算儉二、編制完蛇美預算的五蛇大核心要點菜：株1、建立全告面預算管理帖體系格采用以項目恒預算與資金局預算為基礎沾的企業(yè)年度請預算管理模條式。勻項目預算是誰房地產企業(yè)革以項目作為狠預算對象，聚對項目建設憐中將會發(fā)生窩的前期可行坐性研究、規(guī)若劃設計費用膝、工程開發(fā)鄉(xiāng)成本、開發(fā)貞間接費用、四經營收入、澤借款計劃等塵內容進行的裕整體預算。肅資金預算是月指房地產企羽業(yè)的母公司燈在對各責任斷中心的年度叼資金需求和搭使用計劃進優(yōu)行匯總后，努根據整體資批金狀況，對兔企業(yè)資金的仰整體協(xié)調運膝作所制定的彎年度規(guī)劃。侍年度責任預吊算是指房地夾產企業(yè)在確擋定各層次責因任中心的基護礎上，將整榜體計劃與目鎖標層層分解魂到各責任中根心，各責任評中心零作為企業(yè)總屈體預算的具貴體執(zhí)行單位排，負責編制紀、組織匯總常和完成責任棕中心的年度遷項目預算及輸資金預算，絞從而保證公浮司預算總目賠標得以實現(xiàn)妥的一種預算蝕管理模式。永每個責任中曲心通過建立坡責任中心預隙算報表體系冶，及時將實綿際經營信息滋向上一級責鄭任中心反饋工，以此實現(xiàn)兼預算執(zhí)行的擦跟蹤與控制洋。你2、預算編餡制宜采用自塑上而下、自遺下而上、上催下結合的編藍制方法：宋第一，由高矮層管理者提族出企業(yè)總目唱標和部門分囑目標；可第二，各基刪層單位根據就一級管理一汽級的原則制彼定本單位的腹預算方案，儉呈報分部門嘗；張第三，椅分部門再根脈據下屬單位舅的預算方案不，制定本部閑門的預算方漲案，呈報預過算委員會；鷹第四，財務胃經理審查各吸分部預算草宮案，進行溝壺通和綜合平盡衡，擬定整弊個組織的預季算方案；、衫第五，預算招方案再反饋母回各部門征愿求意見；趴經過自下而柄上、自上而狡下的多次反待復，形成最色終預算，經菠過企業(yè)最高海決策層審批衰后，成為正持式預算，逐決漸下達各部產門執(zhí)行。胡3、完善房子地產企業(yè)全利面預算管理都的制度建設枯：兆咸制定全面預滿算管理制度天，主要包括抵：明確責任惕中心的權責妖、界定預算突目標、編制裂預算、匯總逗、復核與審稼批、預算執(zhí)聰行與控制管股理、業(yè)績報聚告與差異分蓄析、預算指撿標考核。蕉4、改進房腿地產企業(yè)的搞預算編制方俘法：憑（1）、做燒好預算分解扮工作療（2）、加茄強部門之間設的合作挑（3）、掌慕握好編制周悲期汪（4）、注寸重現(xiàn)金流量粘預算的管理天5、切實抓厭好三個結合寨（1）、要約實行現(xiàn)金收辦支兩條線管衫理相結合遞（2）、殊要同深化目投標成本管理豎相結合塌（3）、要騾同提高預算頃的控制和約斥束力相結合壤五、全面編秩制地產企業(yè)罵預算踏1、經營預勁算：國經營預算是劇其他預算的肺基礎，預算給編制首先從膝經營預算開鄭始。經營預品算主要包括露圍繞著利潤軍表項目的各面項輔助性預張算。各項輔賭助性預算包奮括：銷售預娛算、開發(fā)預眾算、直接材諒料采購預算為、直接人工售預算、銷售罰及管理費用鼻預算、期末麗產成品存貨功預算、項目販銷售成本預偶算等。賀2、編制資栽本預算吹3、編制資不金預算遺4、編制財咽務預算列六、嚴密進酸行預算監(jiān)督慶與控制嗽1、建立完弟善的預算監(jiān)棉控系統(tǒng)廚2、預算監(jiān)末控的實施撿3、預算調牲整的處理喘4、考核評簡價預算執(zhí)行罰情況愿丹房地產企業(yè)全面預算的分類圖解銷售預算房地產企業(yè)全面預算的分類圖解銷售預算期末產成品存貨預算直接材料預算直接人工預算制造費用預算生產預算產品銷售成本預算產品銷售費用預算短期投資收益預算長期投資收益預算投資企業(yè)管理費用預算投資項目開發(fā)費用預算其他業(yè)務收入預算其他業(yè)務支出預算公司行政經費預算折舊與攤銷費用預算對外投資預算基建工程預算固定資產更新預算產品銷售利潤預算投資收益預算其他業(yè)務利潤預算管理費用預算人力成本預算財務費用預算預計資產負債表預計利潤表預計現(xiàn)金流量表資本預算經營預算財務預算資金預算全面預算系統(tǒng)思成本核算：父實施可控的完項目成本核妙算茄不同類別的店開發(fā)項目，礦其成本構成頓的內容不同百，其核算方罵式也要相應容的改變。敢房地產開發(fā)蹦企業(yè)核算開鑒發(fā)產品成本都時應遵循合覽理的步驟和柳順序，并對侍項目開發(fā)經冤營各項成本銅進行分析考械核。量房地產開發(fā)拘企業(yè)應拋棄爪“拔重開發(fā)、輕奧核算裁”懶的觀念，必徹須重視包括位成本費用開玻支范圍倦、期間費用格開支范圍、預成本和費用螞管理責任制裝、成本和費糠用的計劃和扯考核等在內共的一整套成客本管理辦法衛(wèi)，不斷提高刃成本管理水形平。芬一、各類開震發(fā)項目成本昏核算技巧動1、房地產幼開發(fā)成本核賢算程序揭房地產開發(fā)早成本的核算坐時企業(yè)開發(fā)洋一定數(shù)量的熄商品房所支歷出的全部費狂用按成本項冊目進行歸集伙和分配，最巴終計算出開裹發(fā)項目總成紋本和單位建己筑面積成本糾的過程。惜房地產開發(fā)偷成本核算程賴序歸集開發(fā)歸集開發(fā)產品費用正確劃分成本項目計算并結轉已完工開發(fā)相目實際成本將開發(fā)項目實際成本結轉入有關賬戶娃逮步驟一：歸戚集開發(fā)產品胃費用它法飯右現(xiàn)由于開發(fā)的未規(guī)模不同，胳房地產開發(fā)怕的成本歸集終對象也是不增同的。條小規(guī)模的開絕發(fā)，如幾棟浮房屋的開發(fā)販，可以將全砍部開發(fā)量作唱為成本的歸督集對象，設印立一個成本揉核算單位。閘大規(guī)模的開以發(fā)，如小區(qū)飯開發(fā)，就必朵須科學的確綿定成本歸集俯對象。成本膝核算不能過旁細，不能以教單棟為單位湊，因為很多民直接開發(fā)費欣用很難分攤盈到每棟房屋拔；也不能簡涼單地以小區(qū)義為核算單位甜，因為一個舊小區(qū)從開始竹建設到完全纖建成往往需展要幾年時間裹，而商品房姻卻是陸續(xù)完溪工出售的，丹這樣做勢必間使成本核算憤資料滯后，霉失去其成本攀結算和管理似上的作用。眨大規(guī)模的開想發(fā)應以房地差產開發(fā)項目奶的工程內容連和工期進度士作為確定成狡本歸集對象叢的主要依據果。公開發(fā)成本歸俊集方法：突1、在項目繭開發(fā)中發(fā)生凍的各項直接智開發(fā)費用，團直接計入各去成本核算對搞象，借記受“梯開發(fā)成本傷”獻總分類賬戶靠和明細分類咬賬戶，貸記嗓有關賬戶。鼓2、為項目玉開發(fā)服務所跳發(fā)生的各項央開發(fā)間接費柄用，可先歸糾集在粱“顯開發(fā)間接費東用閱”司賬戶，即借規(guī)記洪“重開發(fā)間接費般用罪”帝攻總分類賬戶糠和明細分類齒賬戶，貸記咱有關賬戶。亮3、慘將部“震開發(fā)間接費貪用刷”徐賬戶歸集的橡開發(fā)間接費粉，按一定的染方法分配計繩入各開發(fā)成婚本核算對象樹，即借記辦“傍開發(fā)成本祝”釘蹦總分類賬戶詢和明細分類裂賬戶，貸記巧“欄開發(fā)間接費汁用教”戲賬戶。悉步驟二：正蘿確劃分成本醋項目暴嘉倍蛋設置舅課“這開發(fā)成本勒”肥一級成本核券算科目；禽a、耗根據需要可仁設置殘“罪土地開發(fā)擠”凳、賢“化房屋開發(fā)聽”覽、唐“吼配套設施開百發(fā)程”檔至“笨代建工程開債發(fā)桃”窮等二級明細揪賬戶，并在凍二級明細賬俊戶下，按成紀本核算對象仙進行明細核枯算。煮b、設置開弱發(fā)間接費用宜賬戶段步驟三：計愈算并結轉已燭完工開發(fā)項令目實際成本蟻筋計算已完工洗開發(fā)項目從航籌建至竣工牙驗收的全部拋開發(fā)成本并惜將其結轉進帆入礎“錯開發(fā)產品稈”篩賬戶，即借導記大“瘦開發(fā)產品柳”愚賬戶，貸記難“錦開發(fā)成本搶”活賬戶。梨步驟四：將厘開發(fā)項目實粘際成本結轉技入有關賬戶勺拆按以完工開貼發(fā)項目的實龍際功能和去對向，將開發(fā)臨項目實際成揮本結轉入有除關賬戶，即鍛借記余“杠經營成本授”展、?！跋品制谑湛铋_赴發(fā)產品個”糧、眾“哲出租開發(fā)產栗品隸”償、疼“蠟周轉房竭”兇等賬戶，貸麗記粥“摔開發(fā)產品跟”鞋賬戶。腳房地產開發(fā)束成本核算最舅終目的：計欲算出項目的忘總成本和單燥位可銷售面紐積的開發(fā)成圍本，以便企租業(yè)計算出經爺營利潤?？沈吺乾F(xiàn)在房地底產開發(fā)企業(yè)年較普遍存在登的現(xiàn)象是重傍視工程決算恥而忽視項目雄決算，應為證工程決算在糟施工完成后犧進行，時間做性比較明確友，而且涉及輝工程款的支嘆付，比較實煉際，不易拖捕拉，而項目鏈決算有可能疼因為各種原柄因而遙遙無查期，比如小貍區(qū)胳臂配套幸沒有完成（駛不影響銷售霉）、計劃中墨的公共設施幫暫時不能實趨施，或者押靠金的收回久優(yōu)拖不決等，豐這都會影響框整個開發(fā)項鍛目的完全建僵成，進而影話響項目決算螞。粥解決方法：歪可以通過乳“貝預提費用蜓”尼科目將尚未倘實施的工程守預算預提計爺入成本，以碑便項目決算比能按計劃進醒行，以后待麥工程完成后瘦再按實際支愛出調整項目飾成本。由于最這部分工程遭內容通常在岔項目總投資蝦中所占比例廣很小，所以驟對項目的總顆成本和單位緊成本一般不渡會造成較大庫的影響。她2、鑄“沙動遷傅”拌項目成本核壇算欺（1）、動持遷項目土地陳征用及拆遷勇補償費核算蛙（2）、動版遷用房的成忽本核算或3、周轉房班成本核算哭（1）、周豆轉房增加的恭核算理（2）、周客轉房攤銷的陡核算囑（3）、周事轉房修理的毛核算救（4）、周嬌轉房銷售的誠核算思4、自營開笑發(fā)項目成本值核算嚇（1）、自欄營工程項目址成本核算的蛛對象和項目肉（2）、材幅料費的核算狼（3）、人胡工費的核算節(jié)（4）、機論械使用費的驟核算陽（5）、其博他直接資本胸的核算侍（6）、施種工間接費用涼的核算泰（7）、自濁營工程成本庫核算程序總艦結行成本管理：酸實施嚴格的溫成本管理駝琴成本管理是浴在開發(fā)經營慕過程中通過冰比較各種成籃本支出方案黎，最終做出著開發(fā)決策，賽以最小的成律本支出獲取員一定利潤，輸或以一定成藍本支出獲取霜最大利潤。旬光房地產開發(fā)肝企業(yè)風應嚴格規(guī)范顯開發(fā)流程，固重點加強規(guī)租劃設計、招峰標環(huán)節(jié)，積掃極推行目標湯成本管理；宮責任成本體命系的目標是釣明確專業(yè)職蔑能部門的成由本管理職責述，并借助技右術經濟指標并反饋、考核舞評價其職責抹履行情況；袋制定目標成莫本、明確責面任體系、對坊業(yè)務過程進鵝行實時的跟蜜蹤與控制臣，在完成前基面三個步驟獸后，最后我綢們就可以根桌據執(zhí)行的結全果對相關的胸業(yè)績進行評辨估；細財務經理所打面對的企業(yè)趣會計系統(tǒng)的室一個共同的裕中心環(huán)節(jié)就塞是成本分配臺。成本分配墊是將間接成星本、共同成釋本或聯(lián)合成黎本分配到不泊同的部門、儀工序或產品禁中。父一、房地產賊開發(fā)中的主哨要成本構成喇1、土地費犧用煉包括城鎮(zhèn)土鄉(xiāng)地出讓金而、土地征用能費或拆遷安例置補償費。記取得土地方礦式有三種：展協(xié)議出讓，鑒招標出讓，褲拍賣出讓。扁目前我國城影鎮(zhèn)商品房住難宅價格構成郵中，土地費壞用約占2殃0奮﹪塌，并有進一蠅步上升的趨威勢。樂2、前期工嫁程費巾蘭前期工程費鑄主要指房屋飄開發(fā)的前期幼規(guī)劃、設計罩費、可行性術研究費、地臉質勘察費以幣及弄“冤三通一平秤”替等土地開發(fā)杯費用。它在炸整個成本構私成中所占的預比例相對較焦低，一般不訂會超過拌6腳﹪槐。愿3、建筑安擋裝工程費紛副建筑安裝工期程費是指房筋屋建造過程憐中所發(fā)生的迅建造工程、扎設備及安裝顯工程費用等梅，又被稱為泡房屋建筑安策裝造價。它凍在整個成本遙構成中所占擊比重相對較仙大，從我國饅目前情況看味，約占整個拋成本的40曉﹪晃左右。基夾4、市政公米共設施費用交市政公共設康施費用爭包含基礎設研施和公共配待套設施建設缺費兩部分。液基礎設施建村設費主要指沒道路、自來兔水、污水、彈電力、電信瓜、綠化等的沾建設費用。的公共配套設擔施建設費用勞指在建設用裹地內建設的落為居民提供誤配套服務的陪各種非營利法性的公共設負施和各種營牛利性的配套占設施哼所發(fā)抓生的費用。垂在房地產開沾發(fā)成本結構悶中，該項目搞所占的比重攀較大，我國半一般在2顧0惰﹪遇-3壯0賤﹪弦左右。針5、管理費存用啦銀管理費用主惰要是房地產混開發(fā)企業(yè)為魚組織和管理蛛房地產開發(fā)全經營活動所迅繁盛的各種進費用，它包泄括管理人員款工資、差旅元費、辦公費稈、保險費站、職工教育依經費、養(yǎng)老母保險費等。銳在整個成本它結構中所占沒的比重很小地，一般不會囑超過閑2廚﹪盼。恰6、貸款利息息燃釘房地產因開外發(fā)周期長，屢需要投資數(shù)銜額較大，因概此必須借助烤銀行的信貸義資金，在開疲發(fā)經營過程汪中通過借貸遲籌集資金而丘應支付金融訪機構的利息猶也成為開發(fā)烘成本的一個鷹重要組成部平分。但它的詳大小與所開狂發(fā)項目的大顫小、融資額阿度的多少有灘密切聯(lián)系，敢所占成本構賴成比例相對跑不穩(wěn)定。7、稅費塔于稅費包含兩嫩部分：一部刷分是稅收，楊與房地產開巴發(fā)建設有關眠的稅收包括鉆房產稅、城漫鎮(zhèn)土地使用節(jié)稅、耕地占愿用稅、土地挎增值稅截、兩稅一費逆（營業(yè)稅、筆城市維護建竟設稅和教育蜻費附加）、侵契稅、印花塔稅、企業(yè)所暴得稅；另一堡部分是行政績性費用，主丑要由地方政聾府和各級行陰政主管部門柱向房地產開付發(fā)企業(yè)收取崇的費用，項蹄目繁多且不蜘規(guī)范，包括繪諸如征地管怖理費、商品萌房交易管理啊費、大市政犯配套費、人兼防費、煤氣右水電增容費貢、開發(fā)管理鳳費等。在我時國目前房地看產開發(fā)成本索構成中所占枝的比例較大挨，一般在1布5衰﹪勉-2混5徑﹪匪左右。舌8、其他費式用貴洲主要指不能搜列入前七項換的所有費用疫。它主要包佩括銷售廣告玻費、各種不丹可預見費等浪。在成本構談成中一般不轎會超過1引0夢﹪培。比二、影響目松標成本制定啟準確性的因費素萍1、項目進起度太緊矩2、缺乏規(guī)科范的目標成吹本測算體系巨三、房地產遼企業(yè)成本控制制兩大關鍵霞點尺1、房地產蛋企業(yè)須重點聯(lián)控制的三類把費用蜓（1）、土票地、土建、攀設備費用氏爛徒土地、土建慢、設備費用槽是房地產開郵發(fā)成本的主湖體內容，大票致占總成本嘆的80迅﹪練左右。其中清最中孤傲的底是土地費用商。土地費用右的大小是評框價一個房地研產開發(fā)項目倒是否可行、窄是否有預期蠻利潤的最主艙要經濟指標柔。土地費用蒼主要包括土厲地出讓金、紅置換成本、論批租費用、福動遷費用妹、拍賣傭金異、契稅等。額房產商在決峰定是否開發(fā)機一個項目前教，都必須將框預計的土地玉費用通過土慌地面積和容帖積率的換算眉，計算出未冠來所開發(fā)的寸每平方米商蒸品房所占的愚土地成本（趟俗稱樓面地師價），以此賴來進行醒目智的可行性評葉估。益（2）、宣配套及其他甚手收費支出桑尿配套弄及其他手收淹費支出聰主要是指水黨、電、煤氣位、小區(qū)綠化銜、大市政和塔公建配套費謝。緣學校醫(yī)院、專商店等生活殿服務性設施跌也是不可缺巷少的。其他襲收費項目中序有些雖然是效屬于押金性死質胞，如檔案保窗證金、綠化幅保證金等，棉但由于種種版原因，企業(yè)牽大多難以全尸部收回。這沙類收費項目壯種類繁多、脈標準不一，爽許多收費項革目由壟斷性佛經營企業(yè)或時事業(yè)單位執(zhí)悟行，比較隨頓意，標準普促遍偏高。配鋸套及收費項泳目是房地產爽開發(fā)成本中熊受外界因素汗影響最大的坡一塊費用支替出，一般占棒項目總投資仗的10管﹪賣-15少﹪困。房地產開肥發(fā)商通過各暮種途徑，運輝用各種方法峰減少這部分微費用支出，煎是降低開發(fā)龜成本取得經跌濟效益的一丘項重要手段年。畫（3）、益管理費用和否籌資成本撲職房地聚產開發(fā)與其廈他一般行業(yè)腐相比，具有鉗建設周期長寶，投資數(shù)額搶大，投資風窯險高等特點踐。因此，大月多數(shù)開發(fā)企闖業(yè)必須通過權銀行貸款來隊解決資金需銷求，這樣就驗產生數(shù)額較骨大的利息支僵出。如何把嚼這部分費用敏核算好，對咸合理控制開披發(fā)成本惜、丙體現(xiàn)經營成罪果，將起到攻非常重要的賣作用。場2、房地產炭企業(yè)開發(fā)間行接費用的核船算及分配踐（1）、想開發(fā)間接費喚用的組成循（2）、末開發(fā)間接費診用的核算挨（3）、勿開發(fā)間接費征用的分配鑄四、房地產隔企業(yè)有效地百成本管理措耗施愈1、針對晴不同房地產核企業(yè)特點進兩行成本管理吼（1）、專綜合性房地稱產企業(yè)姓（2）、賤精細型房地罪產企業(yè)悶（3）、竟積極性房地算產企業(yè)允（4）、伏簡化型房地他產企業(yè)急2、制定成陡本計劃、執(zhí)率行全過程成伶本管理傅3、逐步引稠進科學的成憤本管理方法色謀略情三懇幟拓展財務利未潤空間，為綠企業(yè)財富增山值樸資產管理：續(xù)實施完備的冶企業(yè)資產管潤理棋致力于不斷給發(fā)展的房地愚產企業(yè)正積經極尋求一切母可能的方法足降低資產維村護成本，延塵長資產生命訊周期，優(yōu)化亦整個資產生意命周期業(yè)務撥流程以提高眉競爭力。規(guī)一、固定資糠產管理、固拋定資產折舊夠的管理茄1、國家法桐律法規(guī)規(guī)定裝的折舊政策插2、企業(yè)自賢身的折舊政潮策退因素一，考耳慮固定資產逼的能耗西因素二，考惡慮企業(yè)的現(xiàn)賓金流量攪因素三，考駁慮納稅因素遷因素四，考贊慮資本保全旅與技術更新行因素五，會焰計信息的穩(wěn)宮定性胸二、流動資田產管理這1、現(xiàn)金流沿量管理斧（1）、塔現(xiàn)金流量的辱集中管理羽現(xiàn)金管理的匠內部控制：繭現(xiàn)金集中管席理的組織模判式糞（2）、蓬縮短現(xiàn)金循嬸環(huán)周期階現(xiàn)金循環(huán)周傷期，收款循姑環(huán)周期和付襲款循環(huán)周期必加速現(xiàn)金回綁收策略給控制現(xiàn)金支勾出策略涉（3）、嘩現(xiàn)金預算短2、應收賬孕款管理勞3、存貨管窄理途三、其他資校產管理脾投資管理：脅高績效的投江資管理版房地產開發(fā)過項目投資的五過程本身就近是房地產商鍛品的生產過酒程，投資風服險伴隨著投哥資收益征，并成正比六關系，在投多資之前應作陣縝密的財務李分析慧投資風險分草析及防范退1、宏觀經撕濟風險廁2、利率風蹲險引3、購買力角風險去4、資金變巨現(xiàn)風險胸5、市場風鼻險墨6、自然風映險障7、經營風停險悔8、財務風值險熄融資管理：幻零風險的融革資管理淋融資是房地施產企業(yè)投資枯經營的起點識但也伴隨著朽不同層次的查風險，融資爺前必須進行乘全方位的財椒務預測，并憑根據企業(yè)的美現(xiàn)實情況選皺擇適合的融途資方式。弟一、房地產悠企業(yè)融資現(xiàn)明狀罪隨櫻著我國政府凍對房地產業(yè)很實施一系列屆宏觀調控創(chuàng)“撤組合拳錢”廳后，金融業(yè)獲門檻逐步加倍高，再加上土土地招投標暈政策的實施毫，房地產公禮司的核心競是爭力不再局摟限于產品本譽身，資本實暈力成為企業(yè)半乃至整個行癢業(yè)健康發(fā)展壞的決定性力名量。房地產詳業(yè)是資金密紙集型產業(yè)、饞高投入、高型風險、高產扒出，房地產壺公司能否盡鉗快建立健全雞多策略的房淡地產融資調體系來獲得胳足夠的資金福支持，已成弦為企業(yè)發(fā)展困的瓶頸。當樸前許多房地歡產開發(fā)商均堪面臨融資困對難、融資渠謝道狹窄，企逢業(yè)資金鏈緊見張等問題。追資金途徑單懶一化：亡金融是房地司產業(yè)的該“榆生命線礙”沾，資金途徑濁單一化一直妙是國內地產南業(yè)的軟肋，罪國內房地產黃開發(fā)貸款主舒要有三種形圈式：脫形式一，房揚地產開發(fā)流襪動資金貸款區(qū)，主要用于雜補充企業(yè)為抹完成計劃內葬土地開發(fā)和昌商品房建設尾任務需要的自流動資金。塊形式二，房光地產開發(fā)項鋒目貸款，主炒要為具體的余房地產開發(fā)扛項目提供生薪產性流動資荷金貸款。妹形式三，房海地產抵押貸逐款，是開發(fā)由商以擬開發(fā)電的土地使用腥權或房屋產晌權作抵押向寇銀行取得貸直款。敢二、房地產桌企業(yè)常用融世資渠道權面對炎熱的氣房地產固定枝資產投資，靜國家決策層永顯然從資金乎源頭對房地樣產行業(yè)進行惰嚴厲調控，瞞許多房地產距企業(yè)在國家戀宏觀調控政俘策面前面臨因重新洗牌的老危險，房地口產企業(yè)拓寬端融資途徑和便創(chuàng)新融資方鉗式已經迫在悠眉睫。得1、內部融鴨資孝（1）、迎自有資金怖忠生（2）、疲預收賬款關2、外部融條資污（1）、昨上市嘴（2個）季、合作開發(fā)甘稻（3）、房液地產投資信讀托跑（4）、途銀行貸款礎（5）、閱融資租賃害（這6）、工程作承包融資察（7）、服回租揀（8掏）、回買嘴贏（9陳）、發(fā)行債斑券施（10）列、階段性債疫務融資旦（11）、少私募股權融躁資福（12）毫、賣方信貸篇謀略慰四謀求最表大利益的納跨稅籌劃達基礎知識：央地產行業(yè)稅貢種及納稅籌博劃尚未基本攀方法叉應充分利用易稅收法規(guī)所壟提供的包括俘減免稅在內尾的一切稅收蘇優(yōu)惠政策和薪運用稅收法煙規(guī)所允許的給技術差異，研達到盡可能公降低稅收負舊擔或遞延繳譜納稅款的目編的，以使納蔥稅人獲得最吸大的經濟利駝益。撥實現(xiàn)涉稅零棉風險可以避的免不必要的總經濟損失和扇名譽損失，杰促使房地產故企業(yè)賬目更裹加清楚，管析理更加有條左不紊；瓣一、房地產鋪企業(yè)涉及稅讀種及計算依臭據丟一個房地產錫項目從招投桶標、開發(fā)、默建筑到銷售罷（轉讓）過息程主要涉稅堡事項包括轉撿讓土地使用陪權和銷售不維動產，主要暖涉及一下這熱些稅種：企引業(yè)所得稅、屯營業(yè)稅、城蹤市維護建設計稅、教育費儀附加、土地特增值稅、房爺產稅、城鎮(zhèn)吼土地使用稅憤、城市房地福產稅、印花失契稅等。1、營業(yè)稅浮房地彈產企業(yè)繳納踐營業(yè)稅的范降圍主要有惕銷售不動產乓業(yè)務、自營哄建筑施工業(yè)吧務、對外出炭租自行開發(fā)甩的商品房業(yè)掀務。匙房地產企業(yè)趁銷售不動產敞，應以銷售維不動產向對府方收取的全濾部價款和價彼外費用為計子稅依據，按膊5情﹪沖的稅率，向吵不動產所在砍地主管地稅幸機關申報納矮稅。堵房地產企業(yè)兇銷售自行開攤發(fā)的商品不挖動產，按收栽款方式分為出一般方式銷頃售和預收貨罪款方式銷售孝兩種類型循。一般方式伯銷售不動產賊，營業(yè)