2019年梅州房地產(chǎn)場專題調(diào)研報(bào)告9

梅州市房地產(chǎn)市場專題調(diào)研報(bào)告廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)

攀桂坊項(xiàng)目組2019年5月12日一、 城市概況基本概況梅州市隸屬中國廣東省，1988年設(shè)立。東部與福建省交界，南部與廣東省潮州市、揭陽市、汕尾市毗鄰，西部與廣東省河源市接壤，北部與江西省相連。梅州是中國著名的三鄉(xiāng)——“文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)”，同時(shí)還享有“山歌之鄉(xiāng)、金柚之鄉(xiāng)、客家菜之鄉(xiāng)，單叢茶之鄉(xiāng)”美稱，梅州同時(shí)又是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、中國自駕游最佳目的地、中國十大最具安全感城市、中國十佳綠色環(huán)保標(biāo)志城市、廣東首個(gè)宜居城鄉(xiāng)示范城市。環(huán)境狀況梅州處于閩粵贛三省交界處，轄梅縣、蕉嶺、五華、大埔、平遠(yuǎn)、豐順、興寧市和梅江區(qū)六縣一市一區(qū)，總面積15876.06平方公里，地理呈“八山一水一田”，是客家人最主要的集散中心和聚居地。梅州市曾經(jīng)舉辦過世界客屬懇親大會(huì)和世界客家聯(lián)誼會(huì)，成功在2009年10月承辦2009年梅州世界客商首屆大會(huì)。以后世界客商大會(huì)每隔兩年在梅州舉行。梅州是廣東省規(guī)劃建設(shè)的四大區(qū)域性中心城市（梅州、汕頭、湛江、韶關(guān)）之一。梅州又是廣東省的重要電力基地之一，全市水火電裝機(jī)容量達(dá)250萬千瓦，年發(fā)電量超過80億千瓦時(shí)。二、城市規(guī)劃1、十二五城市規(guī)劃建設(shè)生態(tài)園林型宜居宜業(yè)城市。整合梅州城區(qū)與梅縣新城，擴(kuò)大中心城區(qū)范圍，積極打造雁洋一丙松新城和畬江新城，形成一主兩次型的組合型城市，以發(fā)揮中心城區(qū)更大集聚輻射帶動(dòng)作用。其中梅州市區(qū)要加快江南、江北建設(shè)，江南發(fā)展高端商務(wù)區(qū)、江北打造文化產(chǎn)業(yè)城，實(shí)現(xiàn)“兩城聯(lián)動(dòng)”，推動(dòng)全面優(yōu)化投資環(huán)境和人居環(huán)境。加快興寧市、豐順縣兩個(gè)區(qū)域性副中心城市建設(shè)步伐。堅(jiān)持以城帶鄉(xiāng)，擴(kuò)大城市規(guī)模，加快“三舊”改造，推進(jìn)“退二進(jìn)三”，增強(qiáng)城市實(shí)力，提升城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套和服務(wù)水平，按現(xiàn)代化中等城市要求提高設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，大力增強(qiáng)城市功能。實(shí)施交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略加快城鎮(zhèn)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)。力爭通過10年左右的努力，把梅城打造成為面積100平方公里、人口近百萬的粵東北區(qū)域性中心城市。等級(jí)中心城鎮(zhèn)規(guī)模（萬人）發(fā)展引導(dǎo)市域中心中心城區(qū)中心城區(qū)60優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市功能，增強(qiáng)研發(fā)創(chuàng)新能力，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，將中心城區(qū)打造成市域乃至更大區(qū)域的休閑旅游中心、商貿(mào)中心、文化中心、行政中心、教育中心、研發(fā)中心、金融中心、信息中心。畬江組團(tuán)15以工業(yè)園建設(shè)為契機(jī)，將畬江組團(tuán)打造成為梅州市城市副中心、重要的制造業(yè)與物流基地，發(fā)展成為梅州市主要的交通樞紐。雁內(nèi)松組團(tuán)15以雁洋為中心，發(fā)展成為中心城市東北腹地的旅游商貿(mào)服務(wù)中心。雁洋主要發(fā)展健康療養(yǎng)休閑度假區(qū)和材料精細(xì)加工；松口打造歷史名鎮(zhèn)和內(nèi)河航運(yùn)樞紐;丙村著力發(fā)展礦產(chǎn)業(yè)和電力工業(yè)。副中心城市興寧中心城區(qū)30以工業(yè)與商貿(mào)并舉，建設(shè)成為粵、贛、閩邊際地區(qū)重要的物資集聚、商貿(mào)和休閑旅游中心。豐順縣城30以發(fā)展電聲產(chǎn)業(yè)與休閑旅游為主，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，在與潮汕的溝通與聯(lián)系方面發(fā)揮積極作用2、旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃1）截至2019年底，全市擁有國家A級(jí)景區(qū)11家，其中4A級(jí)景區(qū)4家：雁南飛茶田景區(qū)（2019年1月被評(píng)為國家5A級(jí)景區(qū)）、雁鳴湖旅游度假村、葉劍英紀(jì)念園、靈光寺旅游區(qū)；國家3A級(jí)景區(qū)7家；國家森林公園4家；國家水利風(fēng)景區(qū)2家；全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)1家；全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)2家；省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)2家、省級(jí)旅游度假區(qū)2家、省級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)2家、省級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范基地1家、省級(jí)科技旅游示范基地1家、省級(jí)森林生態(tài)旅游示范基地3家、省級(jí)紅色旅游示范基地3家、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)6家。全市擁有星級(jí)飯店29家，其中四星級(jí)2家；旅行社35家，其中出境游組團(tuán)社3家；旅游汽車公司4家，游船公司1家，高爾夫球場1家。形成獨(dú)具客家特色的重點(diǎn)旅游產(chǎn)業(yè)群，并成為全市旅游產(chǎn)業(yè)的支柱企業(yè)。2）各縣（市、區(qū)）主動(dòng)納入全市旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃。2019-2019年，各縣（市、區(qū)）主動(dòng)納入全市旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，先后編制了《興寧市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》《梅縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《梅江區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《雁鳴湖國家森林公園總體規(guī)劃》、《廣東南臺(tái)山國家森林公園總體規(guī)劃》、《廣東鎮(zhèn)山國家森林公園總體規(guī)劃》、《平遠(yuǎn)縣鄉(xiāng)村旅游第2頁發(fā)展總體規(guī)劃》、《大埔縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》等，形成大旅游、大規(guī)劃、大區(qū)域、大產(chǎn)業(yè)、大環(huán)境、大運(yùn)作的態(tài)勢。3）全力打造“一區(qū)兩圈四線多園”大旅游發(fā)展格局，努力創(chuàng)建文化旅游特色區(qū)。按照《梅州市旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》中的，旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局與建設(shè)規(guī)劃”概念，2019年，全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位及旅游行業(yè)，以“做旺做特”旅游產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以客家文化和綠色生態(tài)兩大資源為依托，全力打造與廣東省旅游局共建“客家文化生態(tài)旅游示范區(qū)”，梅贛龍客家文化生態(tài)旅游圈、梅潮汕山海文化生態(tài)旅游圈，梅縣雁洋保健療養(yǎng)旅游線、大埔名人名居生態(tài)旅游線、豐順五華興寧溫泉度假旅游線、蕉嶺平遠(yuǎn)秀美山水旅游線，梅江區(qū)客天下旅游產(chǎn)業(yè)園、梅縣麓湖山文化產(chǎn)業(yè)園和林風(fēng)眠文化藝術(shù)園、平遠(yuǎn)縣南臺(tái)臥佛山文化旅游產(chǎn)業(yè)園，形成“一區(qū)兩圈四線多園”的大旅游發(fā)展格局。以葉帥故園雁洋為核心、努力創(chuàng)建文化旅游特色區(qū)為龍頭，推動(dòng)全市旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。三、2009-2019年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)名目單位數(shù)據(jù)2009年增長率2019年增長率2019年增長率GDP億元51010%61214%73315%三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成21:40:3920:41:3720:41:37地方一般預(yù)算財(cái)政收入3114%3927%4626%固定資產(chǎn)投資16317%19620%1992%其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資15-2%2670%4262%商品房銷售額億元2046%3258%4646%商品房銷售面積萬^10238%11917%14421%商品房銷售均價(jià)元/^19615%265635%321721%全市汽車保有量萬輛919%1123%1322%其中：私人汽車保有量724%928%1125%全市旅游住宿接待過夜國內(nèi)外旅客萬人55420%523-6%1133117%旅游總收入億元5517%7333%11660%全市戶籍人口萬人517全市非農(nóng)人口134全市常住人口424市區(qū)居民年人均可支配收入萬元1.38%1.513%1.713%農(nóng)村居民年人均純收入0.57%0.618%0.823%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款49714%58216%66614%2、數(shù)據(jù)分析1）梅州市的國民生產(chǎn)總值近兩年均保持14%以上的增長率，在省內(nèi)排名第6,總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)。但經(jīng)濟(jì)總量仍然較低，2019年梅州市GDP達(dá)733億元，在省內(nèi)21個(gè)城市中排名倒數(shù)第5,在清遠(yuǎn)、韶關(guān)、河源、云浮等山區(qū)五市中排名第3。2）梅州的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第一產(chǎn)業(yè)所占比例相對(duì)其它周邊或山區(qū)市較大，以同是山區(qū)市，經(jīng)濟(jì)總量相近的韶關(guān)為例，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值所占比例僅為13.8%，梅州則達(dá)到20%。第一、二產(chǎn)業(yè)比重相對(duì)仍較低，其中工業(yè)增加值在山區(qū)五市中倒數(shù)第二，僅為190.86億元。由于梅州獨(dú)特的“八山一水一田”的特殊地理環(huán)境，政府提倡的“休閑到梅州、享受慢生活”，促進(jìn)旅游先鋒產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展是未來梅州的重要發(fā)展方向。3）地方一般預(yù)算財(cái)政收入近兩年保持總量穩(wěn)定且較快增長，總量與揭陽（46.35億元，增長率19.9%）相當(dāng)，但增速比揭陽高6%。4）近三年固定資產(chǎn)投資增長較平穩(wěn)，均達(dá)13%，2019年增速位居全省第4,但投資總額極低，只有198.57億元，全省倒數(shù)第1，與揭陽相比，2019年固定資產(chǎn)投資總額達(dá)658億，是梅州的3倍，而與韶關(guān)相比，僅為其40%，投資總量小、規(guī)模小、增幅小、投資率低、投資水平低，導(dǎo)致梅州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程極為緩慢。5）房地產(chǎn)開發(fā)投資在近兩年呈現(xiàn)井噴式增長，平均增長率高達(dá)66%。2019年各城市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)（政府提供數(shù)據(jù)，只作為參考）城市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）增長率商品房銷售額（億元）增長率商品房銷售面積（萬皿）增長率商品房銷售均價(jià)（元g清遠(yuǎn)16935%15816%3548%4479揭陽4432%521453570韶關(guān)8127%8613%231-1%3705梅州4262%4646%14421%3217河源2315%2620%906%2837云浮2947%2823%7213%3824由上兩表分析，梅州市房地產(chǎn)相對(duì)其他城市起步較晚，由于2009年基數(shù)較低，2019-2019年增長速度較快，從投資總額、銷售額、銷售面積、銷售均價(jià)來看，與揭陽市相當(dāng)。6）近兩年隨著城市旅游項(xiàng)目的落成，旅游推廣的投入，旅客人數(shù)逐年增加，2019年旅客人數(shù)高達(dá)1133萬人，但仍不到清遠(yuǎn)的一半，旅游總收入高達(dá)116億元，也只有韶關(guān)的80%。7）社會(huì)發(fā)展中，梅州市戶籍人口517萬人，而非農(nóng)人口僅有134萬人，農(nóng)業(yè)人口占比高達(dá)第4頁74%。常住人口424萬人，占戶籍人口的82%,由于梅州經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，導(dǎo)致外出務(wù)工人數(shù)較多。農(nóng)村居民年人均純收入僅為8000元，農(nóng)民收入水平低，也影響了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。市區(qū)居民年人均可支配收入1.7萬元，與揭陽市相當(dāng)，并明顯高于其他4個(gè)山城市，生活水平相對(duì)較高，一定程度上有利于消費(fèi)。2019年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額666萬元，在5個(gè)山城市中排名第1，是揭陽存款余額的82%。四、 2019-2019年梅州市商住用地出讓狀況（見附件一）1、2019-2019年梅州市累計(jì)出讓地塊共18宗，其中成交16宗，土地面積81萬面,折合1215畝，總建筑面積約195萬面,成交總額20.4億元，折合每畝168萬元；流拍2宗,土地面積14萬平，折合216畝，總建筑面積35萬而，起始總額1.1億元，折合每畝53萬元。2、從成交地塊分布位置看，成交的16宗地塊中，13宗位于梅江區(qū)，2宗位于梅州市廣州（梅州）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園區(qū)，1宗位于興寧市。?4宗，占地21.6萬武（324畝），| ［2宗［總建35.2萬武，成交總價(jià)16800| ［建14白號(hào)L1|7宗，占地29.6萬近（444畝）,第6頁建約91萬血，成交總價(jià)17046（|元，折合384萬元/畝五、房地產(chǎn)市場狀況1、2019-2019年4月梅州市中心城區(qū)商品房成交分析表2019年1月到12月信息統(tǒng)計(jì)全市已售總建筑面積（萬皿）已售套數(shù)已成交金額（萬元）成交樓房均價(jià)城北8383444395568東郊110145233441江南6452345726101三角4277228025687西郊0.42313613793合計(jì)19123610769755712019年1月到4月信息統(tǒng)計(jì)全市已售總建筑面積（萬皿）已售套數(shù)已成交金額（萬元）成交樓房均價(jià)東郊0.0641722840江南3192155855973三計(jì)32312019961192019年1月到4月信息統(tǒng)計(jì)全市已售總建筑面積（萬而）已售套數(shù)已成交金額（萬元）成交樓房均價(jià)城北3126130845045東郊16621403526江南3207152485293三角110165325096西郊0.0321163668合計(jì)7502371205020——數(shù)據(jù)來源：梅州市住建網(wǎng)商品房銷售信息1）2019年受房地產(chǎn)大勢下滑，梅州市中心城區(qū)成交量急劇萎縮，全年成交面積僅19萬平，成交總額10億元。2019年1-4月，由于正興地產(chǎn)等中大型企業(yè)受資金鏈壓力，利用春節(jié)及清明等返鄉(xiāng)潮，加大優(yōu)惠力度，一定程度上刺激了銷售，成交量有所提升，成交面積7萬平，成交金額3.7億元。2）價(jià)格方面，2019年1-4月與去年同期相比下降了1099元/平，下降幅度高達(dá)18%（可能涉及統(tǒng)計(jì)口徑不一致或市場階段性貨源不同，下降幅度較大）。而環(huán)比2019年全年樓市第7頁成交價(jià)格，下降了551元/平，下降幅度達(dá)10%。2、已取得預(yù)售項(xiàng)目成交分析（見附件二）一一數(shù)據(jù)來源：梅州市住建網(wǎng)商品房銷售信息1）從項(xiàng)目分布來看，主要樓盤均集中在江南片區(qū)，江北片區(qū)代表性的只有碧桂園，而江南片區(qū)三角鎮(zhèn)的“客天下”則一枝獨(dú)秀。2）結(jié)合預(yù)售銷售信息分析（據(jù)梅江區(qū)住建局李局反饋數(shù)據(jù)真實(shí)），項(xiàng)目消化周期較長。部分小項(xiàng)目按目前去貨速度推算，消化周期需10年以上，大部分項(xiàng)目的消化周期平均也需要3-5年。其中碧桂園仍然延續(xù)其銷售策略，快速走貨，從已推售的房源銷售速度推算，其消化周期只需半年。3）綜合推算，梅州市中心城區(qū)的年去貨率較低，以項(xiàng)目集中的江南片區(qū)為例，只有26%，平均消化周期需4年。3、市場調(diào)研分析1）梅州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，主要集中在江南、新縣城，分散比較代表性的是江北碧桂園及三角鎮(zhèn)客天下圣山湖。過去幾年隨著江南片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市配套的完善，教育資源的成熟，江北改造一直都是雷聲大雨點(diǎn)小，城區(qū)發(fā)展方向逐步往南，江北購房需求極低。但由于江南外擴(kuò)速度慢，城區(qū)開始出現(xiàn)擁堵的狀況，外擴(kuò)已成為一個(gè)勢在必行的方向。2）梅州市的預(yù)售政策較嚴(yán)格，原則上均需完成項(xiàng)目形象進(jìn)度2/3才可申請(qǐng)預(yù)售，開發(fā)前期成本投入較高，也考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，所有項(xiàng)目在現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的情況下，仍存較多房源，消化周期較長，這極大的不利于資金周轉(zhuǎn)。2019年梅州房市隨市場大勢，開發(fā)及成交呈井噴式增長，行情一直延續(xù)到2019年一季度，而后開始成交量急劇下降。3）梅州實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的開發(fā)商主要有四家，分別是正興地產(chǎn)、鴻藝集團(tuán)、寶麗華集團(tuán)及后期進(jìn)軍的碧桂園，其中正興地產(chǎn)主要從事住宅地產(chǎn)開發(fā)；鴻藝集團(tuán)即是客天下的開發(fā)商，開發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、旅游及酒店等；寶麗華集團(tuán)即是雁南飛的開發(fā)商，其業(yè)態(tài)涵蓋集工業(yè)、三高農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、旅游開發(fā)等大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。4）2019年市場行情大好，促進(jìn)許多開發(fā)商回籠了大量資金，由于梅州的大部分開發(fā)商規(guī)模較小，一般只有1-2個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，盡管經(jīng)過一年的市場下滑，其資金壓力相對(duì)較小，一直處于觀望狀態(tài)，期待下一輪價(jià)格回升。正興地產(chǎn)在2019年競得江南東片的15億元地王，其資金壓力極大，今年春節(jié)開始，就開始大幅度打折，市場成交量有所回升，但