唐山市房地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

唐山寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研的對(duì)象主要針對(duì)目前唐山房產(chǎn)市場(chǎng)上的寫字樓項(xiàng)目，本市調(diào)報(bào)告涉及到的項(xiàng)目有：火炬大廈、創(chuàng)業(yè)中心、金凱越陽(yáng)光、東方廣場(chǎng)、世博大廈。一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析樓市經(jīng)過了06、07年的瘋狂上漲之后，08年出現(xiàn)下降，王石在07年底參加“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”節(jié)目時(shí)，拋出了“拐點(diǎn)論”，并且萬(wàn)科率先在全國(guó)各城市的項(xiàng)目中開始降價(jià)銷售，自此，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)。但是，從08年11月份幾大城市房產(chǎn)成交量開始上升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，2009年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積11309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；商品房銷售額5059億元，同比增長(zhǎng)23.1%。3月份，北京商品住宅成交15034套，成交面積168.52萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)79.53%。不過，對(duì)于樓市的下一步發(fā)展趨勢(shì)，卻是眾說紛紜。因?yàn)橹芜@一輪樓市上行的最重要因素在于國(guó)家信貸和經(jīng)濟(jì)刺激政策，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，一季度人民幣新增貸款已達(dá)4.58萬(wàn)億元，超過往年全年新增貸款金額，為歷年所罕見，大量的信貸資金救活了房地產(chǎn)企業(yè)；國(guó)家4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶動(dòng)資金流向市場(chǎng)，這樣海量的流動(dòng)性注入，一方面快速緩解了房地產(chǎn)商的資金壓力，另一方面也推高了樓市。再加上此外，中央和地方政府出臺(tái)的大量房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策，也是樓市被救“活”的重要因素。目前，成交量放大，這是樓市恢復(fù)信心最重要的標(biāo)志，因?yàn)槿绻山涣夸J減，說明沒有需求，也說明房?jī)r(jià)供需雙方?jīng)]有達(dá)成一致。但是，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升存在多個(gè)方面的原因：開發(fā)企業(yè)為加快消化庫(kù)存，采取了各種策略積極促進(jìn)銷售；信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購(gòu)房的成本，促進(jìn)了市場(chǎng)信心的穩(wěn)定；房地產(chǎn)市場(chǎng)已調(diào)整較長(zhǎng)時(shí)期，累積的大量自住需求存在一個(gè)釋放的過程，從需求屬性看，支撐這波樓市反彈的是被壓抑一年之久的住房剛性需求。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“火爆”的基礎(chǔ)并不牢固，這樣的“火爆”能不能持續(xù)還是一個(gè)未知數(shù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正回暖還是要以宏觀經(jīng)濟(jì)的回升為基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐的“回升”是不牢靠的。今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入四月份之后，市場(chǎng)顯現(xiàn)疲態(tài)，一線城市房市的成交量已經(jīng)逐步萎縮。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，“4月份期房成交的環(huán)比增量遠(yuǎn)小于3月份，增長(zhǎng)幅度明顯放緩，從3月份的環(huán)比增量90%以上下跌到了20%多。”市場(chǎng)需求明顯表示出后續(xù)乏力，因此不能以為現(xiàn)在的“小陽(yáng)春”就已經(jīng)是樓市的止跌企穩(wěn)。二、唐山房產(chǎn)現(xiàn)狀分析目前，唐山市推出了很多樓盤，鳳凰世嘉、鷺港、香木林、翡翠城、景泰翰林、新華一號(hào)、梧桐大道、尚品名都、碧玉華府等等不可一一列舉，一時(shí)間，好像雨后春筍般的涌現(xiàn)了出來，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。房管局?jǐn)?shù)據(jù)，全市待售商品房11120套，其中路北占67%，為7467套。2009年1月1日至4月19日，路北區(qū)成交量為889套，日均8套，按此計(jì)算7467套可售933天（約2年半，可賣到2011年11月）。路北7467套，按房管局口徑，是取得預(yù)售證并具備預(yù)售條件開始預(yù)售的房子，下半年和明年上半年將取得預(yù)售證的房子是現(xiàn)在的5倍，大約4萬(wàn)套。前段時(shí)間，涌現(xiàn)出了翡翠城5100起價(jià)，香木林4100起價(jià)的所謂驚爆價(jià)，老百姓都在議論，房子降價(jià)了！大家買不起，開發(fā)商更拖不起，房?jī)r(jià)一定會(huì)降。但是根據(jù)調(diào)查，唐山市房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該在4000—9000之間，主流價(jià)格都在6000----7000這個(gè)區(qū)間，比起最瘋狂的時(shí)段，的確是下降了，但是今年以來，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度并不大，而且銷售情況很好，根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，2月份全市商品房銷售299套（間），較上月（176）上漲了69.89%,較去年同期（87）上漲了243.68%；商品房銷售均價(jià)為元/平方米，較上月（）上漲了86.64%。3月份全市商品房銷售486套（間），較上月（299）上漲了62.54%,較去年同期（768）下降了36.72%；商品房銷售均價(jià)為4765.59元/平方米，較上月（7303.51）下降了34.75%。不過，據(jù)了解，有的售樓處一個(gè)月的平均銷售量都能達(dá)到120多套，價(jià)格也一直非常穩(wěn)定，這說明唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不像大家想象的那么悲觀，有著非常強(qiáng)烈的需求，持幣觀望的人有，更有大部分人已經(jīng)出手了，是出于自身的剛性需求，也有人認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在09年下半年止跌企穩(wěn)，有著抄底的心理。三、寫字樓市場(chǎng)行情目前寫字樓市場(chǎng)狀況1、經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)需求減少?gòu)氖袌?chǎng)需求看，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩使得不少企業(yè)被迫放緩或擱置擴(kuò)張計(jì)劃,一直占據(jù)大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動(dòng)采取裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來應(yīng)對(duì)危機(jī)，許多投資客的信心也受到?jīng)_擊,加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得絕對(duì)需求大幅萎縮，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)較冷清的局面。北京甲級(jí)寫字樓整體空置率升至17.38%，成都寫字樓市場(chǎng)的空置率也均有不同程度上升，最大升幅達(dá)10%。2、全國(guó)寫字樓市場(chǎng)租金全面下滑當(dāng)寫字樓市場(chǎng)缺少足夠企業(yè)行為的支撐，租金下滑、空置率上揚(yáng)便是必然的結(jié)果，全國(guó)幾大商業(yè)發(fā)達(dá)城市概莫能外，北京甲級(jí)寫字樓整體租金報(bào)價(jià)環(huán)比下跌3.87%至260.92元/㎡/月；上海甲級(jí)寫字樓平均租金為240.3元/㎡/月，回落至07年水平。但是，租金下滑主要出現(xiàn)在部分中端寫字樓和新建完工且空置率高的寫字樓，但這并不代表整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。3、未來市場(chǎng)供需失衡競(jìng)爭(zhēng)加劇從市場(chǎng)供給看，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量在08年下半年波動(dòng)明顯，在9月達(dá)到高峰，隨后三個(gè)月則呈逐步萎縮態(tài)勢(shì)；09年1月，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)較08年后兩個(gè)月大幅增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)43.17%。寫字樓市場(chǎng)前景分析1、中國(guó)的社會(huì)在不斷進(jìn)步，進(jìn)步的標(biāo)志就是城鄉(xiāng)之間、大小城市之間差距的縮小。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，中國(guó)在城市化的過程中，人們不僅需要住，還需要有辦公的地方，需要有就業(yè)的地方，所以辦公樓的需求、商業(yè)需求量還是非常大。而且商業(yè)回報(bào)率，要比住宅回報(bào)率高了很多。2、寫字樓市場(chǎng)是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個(gè)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒暑。寫字樓不僅是代言城市發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，同時(shí)也是城市品牌形象的“名片”。寫字樓市場(chǎng)的興旺與冷清，可以從一個(gè)側(cè)面反映一個(gè)城市一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展趨勢(shì)并沒有改變，寫字樓市場(chǎng)也大有發(fā)展空間?？蛻敉顿Y寫字樓心理分析1、擔(dān)心貶值寫字樓的投資數(shù)額較大，客戶會(huì)防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會(huì)造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。2、維護(hù)費(fèi)用較高在按揭方面，純寫字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價(jià)都很高，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面，寫字樓要高于住宅。另外，還有購(gòu)置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。3、關(guān)注物業(yè)水平如果進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到收益。4、關(guān)注目標(biāo)客戶群作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，會(huì)選擇那些物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，今后可能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。5、關(guān)注品質(zhì)因?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，因此，投資者也需要對(duì)上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。四、唐山寫字樓市場(chǎng)行情調(diào)研寫字樓情況1、火炬大廈火炬大廈是高新開發(fā)區(qū)的地標(biāo)性建筑，戶型面積區(qū)間60—400平米，100—200居多，主要用于政府辦公，十層以上對(duì)外進(jìn)行企業(yè)招租，注冊(cè)資金都在1000萬(wàn)元以上，最低的也要500萬(wàn)元，而且必須是高新開發(fā)區(qū)注冊(cè)的企業(yè)，租金已經(jīng)達(dá)到3元/天/平米，其中包含物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，那也是唐山最高的租金水平，但是目前入駐率達(dá)到了100%。其實(shí)火炬大廈整體硬件設(shè)備不具優(yōu)勢(shì)，物業(yè)服務(wù)一般，分析受歡迎的原因，一是屬于國(guó)有，可信度較高；二是里面較多的政府部門，企業(yè)辦手續(xù)比較方便；三是地勢(shì)優(yōu)越，在主干道建設(shè)路上，交通便利。2、創(chuàng)業(yè)中心1998年，高新區(qū)管委會(huì)與市科技局共同創(chuàng)辦了唐山高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心。2002年4月，創(chuàng)業(yè)中心被國(guó)家科技部認(rèn)定為國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)中心。2007年，高新區(qū)全面加強(qiáng)科技創(chuàng)新體系建設(shè)，為科技型企業(yè)發(fā)展搭建了廣闊平臺(tái)。截止目前，創(chuàng)新基地共有入駐企業(yè)120多家，累計(jì)孵化畢業(yè)企業(yè)40多家，推進(jìn)了科技向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化步伐。戶型面積集中在40多平米，最少的可以分隔為20多平米，最大面積可以有一整層，大概有3000—4000平米，因此滿足了不同規(guī)模的公司的需求，不論層次和朝向，租金為20元/平米/天，物業(yè)費(fèi)3元/平米/月，水電費(fèi)自理，對(duì)海歸、老師、大學(xué)生人群都有優(yōu)惠措施，比如教師是免租金的，只需要繳納物業(yè)費(fèi)，但是對(duì)企業(yè)性質(zhì)要求嚴(yán)格，必須是具有科技含量的公司，目前入駐率達(dá)到了98%，中心設(shè)有提供票務(wù)、復(fù)印等服務(wù)的商務(wù)中心。3、東方廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)位于建設(shè)北路上，緊鄰遠(yuǎn)洋城，所處位置比較好，處于一個(gè)商業(yè)圈的中心位置，交通便利，周圍配套齊全。一棟已經(jīng)封頂，另一棟建設(shè)中,大概于2010年7月可以交付使用。東方大廈是一個(gè)現(xiàn)代化的寫字樓，比世博大廈還要現(xiàn)代和氣派，但是在位置上不如世博好，其他的硬件設(shè)施都比世博要先進(jìn)。是唯一的既出租又出售的寫字樓項(xiàng)目，2008年開盤的時(shí)候均價(jià)是6900元，現(xiàn)在雖然受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但是均價(jià)仍在9300元。最高的時(shí)候曾達(dá)到過12800元。針對(duì)的目標(biāo)客戶是小型投資者和創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)。公寓式寫字樓部分出售率達(dá)百分百，出租率也在百分之九十。4、金凱悅商務(wù)中心金凱悅商務(wù)中心位于唐山火車站附近.地理位置優(yōu)越.臨近長(zhǎng)途汽車站(幅射唐山各市縣及京唐港.曹妃甸港)及公交車場(chǎng).交通十分便利.從2006年就已經(jīng)進(jìn)入全面銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)應(yīng)該在4000多起價(jià)，戶型多為小面積，40多平米居多，入駐企業(yè)較多，在寫字樓市場(chǎng)有一定的知名度。但是環(huán)境也較為嘈雜，整體物業(yè)管理水平不高，有很多皮包公司，安全性較差，采光也不是太好。5、世博大廈唐山世博大廈座落于唐山市新華西道2號(hào)（兩大交通要道：新華道、建設(shè)路交匯處），處于市中心黃金商貿(mào)區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，由主要公共汽車路線環(huán)繞，周邊聚集了大規(guī)模的商業(yè)、金融群體，有足夠的客源。大廈總體面積約10萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)理念超前，功能齊全，是集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、休閑娛樂為一體的高檔商業(yè)場(chǎng)所，有足夠的停車位為客戶提供方便。大廈開業(yè)后成為唐山市標(biāo)志性建筑之一，開啟唐山商業(yè)新紀(jì)元。5A級(jí)智能寫字樓設(shè)計(jì)，設(shè)施先進(jìn)，里面有中央空調(diào)系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)及保安系統(tǒng)；戶型面積大多在50-60平米之間，層高為2.5米，四部電梯。擁有2700個(gè)車位。但是大多還是停在地上，比較混亂，有時(shí)會(huì)影響門前的商業(yè)秩序。大廈的物業(yè)管理是由具有國(guó)際、國(guó)內(nèi)雙重質(zhì)量認(rèn)證的北京中實(shí)-杰肯道夫物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的，提供專業(yè)、全程物業(yè)管理。世博大廈的寫字樓只租不售，租金比較便宜，寫字樓又比較氣派，所以出租率很高，但還沒有達(dá)到百分百。世博的優(yōu)勢(shì)就在于它的位置很好，處于鬧市區(qū)，唐山市商業(yè)的中心位置，租金又很便宜，商業(yè)配套齊全，人流量大，使它的商業(yè)很興旺。入駐的企業(yè)都是中小型企業(yè)，大多是商務(wù)貿(mào)易，金融咨詢等企業(yè)。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，唐山的寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：1、唐山市的寫字樓是比較分散的，沒有成規(guī)模的寫字樓商圈。寫字樓在某一地段以獨(dú)棟的方式出現(xiàn)。形不成濃厚的商業(yè)氣息和商業(yè)氛圍。2、目前大部分寫字樓只租不售，在售寫字樓只有東方廣場(chǎng)。3、寫字樓的平均租金為1.5元/平米/天，大多包含物業(yè)費(fèi)。平均售價(jià)在7000-8000元/平方米。4、寫字樓的目標(biāo)客戶本地中小企業(yè)和外地駐唐辦事處。5、寫字樓都處于中端位置，沒有高端產(chǎn)品。寫字樓的供應(yīng)需求分析寫字樓的供應(yīng)分析（不包含在建項(xiàng)目）板

塊數(shù)量(個(gè))新華道至站前路3建設(shè)路1北新道八方附近3開發(fā)區(qū)2興源道2合

計(jì)11所選的這些地點(diǎn)都是唐山市商業(yè)密集，比較繁華的地段。從表中可以看出，在地段最好的新華道和建設(shè)路上，寫字樓的數(shù)量還很少。而且是以獨(dú)棟的形式出現(xiàn)，零星分散，不能形成規(guī)模。反而是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，寫字樓比較聚集。但是這里的寫字樓檔次都太低，沒有中高端寫字樓，無法滿足以后的寫字樓需求。這就需要一個(gè)頗具規(guī)模的寫字樓集群來滿足日益增長(zhǎng)的企業(yè)需求。寫字樓的租金特征：（以幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目為例）樓盤平米租金物業(yè)費(fèi)（平米/月）租金(元/平米/天)東方國(guó)際17060000（年）15（除電費(fèi)都包括）東方國(guó)際11735000（年）15（除電費(fèi)都包括）東方國(guó)際6927500（年）3金凱悅大廈451500（月）2金凱悅大廈452000（月）2世博大廈10066600（年）含租金中平均火炬大廈------含租金中3元/天創(chuàng)業(yè)中心12403以上選的樓盤都是在區(qū)域里比較有代表性的寫字樓，世博大廈處于唐山市的中心位置，相對(duì)來說租金要高一些，它也是唐山比較早的寫字樓。金凱悅是在火車站附近，位置相對(duì)來說比較偏一些，價(jià)格也便宜。東方國(guó)際雖然租金便宜但是加上物業(yè)費(fèi)之后也算是租金比較高的寫字樓了。火炬大廈屬于國(guó)有，大部分又都是政府部門，所以不但要求嚴(yán)格，租金也高。但總的來說唐山的租金還不算高，比較便宜，還有很大的升值空間。寫字樓租售分析樓盤租售租售率世博大廈租售（目前只租）目前只有幾間對(duì)外出租東方國(guó)際公寓式租售出售率：100％；租用選擇性大東方國(guó)際純寫字樓租售出售率：剩10套；租用選擇性大金凱悅大廈租售（目前只租）目前有十幾間對(duì)外出租火炬大廈只租不售100％從表中可以看出，唐山市的寫字樓大多數(shù)還是只租不售，使投資型客戶只能投資商業(yè)，無法從寫字樓中獲利，也就不無從得知寫字樓的投資回報(bào)。所以我們?cè)阡N售時(shí)應(yīng)該多引導(dǎo)顧客的投資意識(shí)。從租售率上可以看出，對(duì)寫字樓的需求還是挺高的。一些小公司考慮到資金問題還蝸居在民居當(dāng)中，這些也是一大部分的潛在客戶。寫字樓的物業(yè)分析項(xiàng)目/樓盤世博大廈東方國(guó)際金凱悅大廈火炬大廈檔次中檔中檔低檔低檔形象現(xiàn)代現(xiàn)代一般一般配套現(xiàn)代化現(xiàn)代化不齊全老舊物管公司中實(shí)-杰肯道夫物業(yè)管理公司本地物業(yè)本地物業(yè)從表中可以看出，比較好點(diǎn)的寫字樓都處于市區(qū)的繁華地帶，配套也比較齊全，在設(shè)計(jì)上也比較具有商業(yè)意識(shí)，自身帶有商業(yè)。但是這些比較好的寫字樓無論是在外形設(shè)計(jì)上還是在建筑材質(zhì)上都還不是很好，只能算是中檔水平?；鹁娲髲B是比較早的寫字樓，外觀上比較陳舊，主要用于政府辦公，少部分用于出租，自身不帶商業(yè)，配套不齊全。所以唐山急需中高檔寫字樓。寫字樓的市場(chǎng)需求特征樓盤主要客戶世博大廈商務(wù)，貿(mào)易，金融，顧問公司，休閑產(chǎn)品等東方國(guó)際投資型及自用型小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)期中的小企業(yè)金凱悅大廈金融，保險(xiǎn)，文化傳媒等火炬大廈注冊(cè)資金在500萬(wàn)以上，必須在高新區(qū)注冊(cè)的企業(yè)在這四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，只有東方國(guó)際是目前既出售又出租的寫字樓，中小企業(yè)偏多，還有一部分是投資型客戶。其他三個(gè)都只是用來出租，大多都是金融，物流，保險(xiǎn)等第三產(chǎn)業(yè)。火炬大廈因?yàn)槌鲎鈹?shù)量有限，歷史又比較長(zhǎng)了，所以它對(duì)入駐企業(yè)有一定得要求。其他的寫字樓對(duì)企業(yè)都沒有嚴(yán)格的限制。對(duì)寫字樓需求強(qiáng)烈的還是第三產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)，規(guī)模不大，又需要一個(gè)比較氣派，比較正規(guī)的辦公地點(diǎn)。通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)唐山寫字樓投資市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：1、沒有成功的案例在唐山，沒有寫字樓銷售特別成功的典范，金凱悅大廈和雅園都沒有在唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)留下特別深刻的印記，而且運(yùn)作了很長(zhǎng)的時(shí)間，無論今天的租賃情況如何，當(dāng)時(shí)的銷售都不是十分火爆，可見唐山人對(duì)于寫字樓的投資熱情很低。2、寫字樓的替代投資產(chǎn)品很多出于習(xí)慣和自身的認(rèn)識(shí)，人們更傾向于買住宅，有投資意識(shí)和投資實(shí)力的人，更多的是考慮商鋪。今年以來，住宅的銷售回暖，商鋪的銷售也十分客觀，鳳凰世嘉推出的商鋪已經(jīng)全部銷售完畢。3、唐山不缺乏投資意識(shí)和投資實(shí)力唐山是北京的一個(gè)投資大戶，三里屯soho的銷售大戶就是唐山，更有傳言說，秦皇島的房子一半都被唐山人買走了，唐山作為河北省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一個(gè)市，投資實(shí)力有目共睹，頻頻出現(xiàn)在北京的樓盤的身影也說明了唐山人有很強(qiáng)的投資意識(shí)，加上唐山是重工業(yè)城市，先富起來和比較富有的大部分是靠資源類起家，如鋼鐵、煤炭等，這也要求他們需要分散投資，特別是風(fēng)險(xiǎn)性小的增值保值的投資。4、租金并不像傳言那么高我們看到統(tǒng)計(jì)情況，這是根據(jù)公布的租售信息進(jìn)行的一個(gè)大概統(tǒng)計(jì)，平均水平在1.22元/天，并不像傳言所說的能夠達(dá)到3元/天，而且，面積越大，租金相對(duì)來說反而平均越低，說明唐山市場(chǎng)上缺乏的是小面積居多，造成了面積雖然很大，投入很多，可是不能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求，只能讓別人占便宜，低價(jià)與小平米競(jìng)爭(zhēng)。5、對(duì)投資回報(bào)的擔(dān)心目前，唐山的民宅里聚集了很多公司和辦事處，非常多的小企業(yè)蝸居在住宅里辦公。有實(shí)力的公司會(huì)買地進(jìn)行建設(shè)自己的辦公場(chǎng)地，中等水平的公司則考慮底商，對(duì)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了擠壓，加上唐山的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r并不能和北京可比，對(duì)寫字樓的需求有限。6、非專業(yè)寫字樓很多唐山寫字樓市場(chǎng)上成規(guī)?；蛘邔I(yè)的寫字樓很少，甚至一部分住宅也打出了寫字樓的旗號(hào)，一部分是在整個(gè)小區(qū)中位置不好，影響采光，因此設(shè)計(jì)為寫字樓；一部分是沿街，并且朝向不好，利用沿街的優(yōu)勢(shì)來吸引企業(yè)，化解自身的劣勢(shì)。7、寫字樓供應(yīng)量增加2009年，唐山市場(chǎng)上的寫字樓供應(yīng)量劇增，集中區(qū)域?yàn)樾氯A道。其中不乏實(shí)力強(qiáng)大的對(duì)手，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不僅具備獨(dú)一無二的地段優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)的品牌影響力對(duì)客戶有著巨大的吸引力。新華一號(hào)的地段優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的策劃宣傳也吸引了特別多的客戶。對(duì)項(xiàng)目的啟示1、高新開發(fā)區(qū)缺乏專業(yè)的寫字樓。已有的較上檔次的火炬大廈和創(chuàng)業(yè)中心都屬于國(guó)有，火炬大廈基本上都是政府機(jī)關(guān)，10層以上可以企業(yè)入駐，但是注冊(cè)資金都在1000萬(wàn)元以上，最低的也要500萬(wàn)元，而且必須是高新開發(fā)區(qū)注冊(cè)的企業(yè)。況且，全都已經(jīng)入駐滿了，基本可以不用考慮。創(chuàng)業(yè)中心對(duì)企業(yè)性質(zhì)要求嚴(yán)格，必須是具有科技含量的公司，入駐率達(dá)到98%以上。其他的都是不成規(guī)模、不上檔次的辦公地點(diǎn)，有2、3層的獨(dú)棟建筑，也有外觀、內(nèi)部硬件都不如我公司的高層建筑，如果我們分析入駐寫字樓是為了提升公司形象，這些均沒有競(jìng)爭(zhēng)性。2、我們項(xiàng)目要突出鮮明的賣點(diǎn)。如果只是用區(qū)位來做文章，我們并沒有優(yōu)勢(shì)，高新開發(fā)區(qū)有優(yōu)惠政策，但是那是為了吸引外資，吸引投資，對(duì)我們的業(yè)主并沒有特別大的好處，相反，高開區(qū)還有很多讓小業(yè)主頭疼的問題。建外soho成為了北京的一個(gè)地標(biāo)之一，也并不是僅僅吸引周圍的公司，而是靠自身的特質(zhì)來吸引全國(guó)、全北京的人。3、對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行詳細(xì)的分析和應(yīng)對(duì)。我們雖然寫出了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，但是很多不是我們的客戶關(guān)心的，一味的去跟那些不是我們的目標(biāo)客戶進(jìn)行牽強(qiáng)的解釋，不如集中我們的戰(zhàn)斗力和精力來研究我們真正的客戶，我們的客戶集中為投資客，他們關(guān)心的項(xiàng)目的投資回報(bào)率，我們要分析自己的條件和情況，告訴他們能夠給他們帶來巨大受益和良好前景的地方。4、要把握市場(chǎng)先機(jī)。隨著09年寫字樓數(shù)量的激增，我們面臨的壓力會(huì)更大，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越激烈，隨著我們開盤時(shí)間的推遲，也會(huì)流失很多客戶，東方廣場(chǎng)只所以銷售情況喜人，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)也是一個(gè)重要原因。5、積極開發(fā)有效客戶。根據(jù)我們的來訪記錄，大部分客戶均不是沖著我們項(xiàng)目來的，都以為是住宅項(xiàng)目，如何吸引我們的目標(biāo)客戶來到現(xiàn)場(chǎng)，如何向我們的真正的客戶傳達(dá)我們的理念和優(yōu)勢(shì)，也許值得借鑒北京soho的營(yíng)銷策略。五、本案項(xiàng)目分析黨的十四大報(bào)告中提出要加快環(huán)渤海地區(qū)的開發(fā)、開放、將唐山列為重要城市之一。唐山，作為京津冀國(guó)際港口城市，正面臨著整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，GDP與財(cái)政收入已連續(xù)三年穩(wěn)居河北省首位，尤其是在2008年唐山的GDP是3452億，位居全國(guó)第十九位，這樣一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)體在退二進(jìn)三的歷史性轉(zhuǎn)變中，其實(shí)是蘊(yùn)藏著無比巨大的商機(jī)的，SOHO陽(yáng)光項(xiàng)目地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是唐山的第三產(chǎn)業(yè)振興基地。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于唐山市郊，是開放型科技經(jīng)濟(jì)區(qū)，以服務(wù)周到、寬松優(yōu)惠的投資環(huán)境，成為外商的投資熱點(diǎn)。高新區(qū)經(jīng)過16年的發(fā)展建設(shè)，目前已擁有企業(yè)604家，其中世界500強(qiáng)及跨國(guó)公司企業(yè)20余家，工業(yè)企業(yè)239家，服務(wù)業(yè)企業(yè)298家，外資企業(yè)61家，高新技術(shù)企業(yè)56家，形成了以日資工業(yè)園、焊接產(chǎn)業(yè)基地、汽車零部件基地為主的“一園兩基地”格局，構(gòu)筑起焊接、汽車零部件、新材料及建材、醫(yī)藥生物、節(jié)能環(huán)保、智能儀表等6大特色產(chǎn)業(yè)。2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，財(cái)政收入億元，成為我市外資企業(yè)最集中、效益最好的區(qū)域之一，在全省34個(gè)開發(fā)區(qū)中連續(xù)三年經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量位列第一。除國(guó)家賦予的優(yōu)惠政策外，開發(fā)區(qū)還實(shí)施一系列鼓勵(lì)投資的特殊優(yōu)惠政策，特別是積極推行零行政收費(fèi)，力爭(zhēng)建成“無費(fèi)區(qū)”，以降低企業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)成本。享受市一級(jí)項(xiàng)目審批權(quán)，投資3000萬(wàn)美元以下的項(xiàng)目高新區(qū)自行審批。唐山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，在唐山市發(fā)揮著發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造作用，高新技術(shù)成果的孵化和輻射作用。具有廣闊的發(fā)展情景和良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。08年11月11日，趙勇書記在日本東京舉辦唐山投資環(huán)境重點(diǎn)項(xiàng)目說明會(huì)上曾激情滿懷的說：“歡迎大家到唐山投資?！毕蚴澜绨l(fā)出了投資邀請(qǐng)，這勢(shì)必會(huì)掀起來唐山投資的勢(shì)頭。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為第三產(chǎn)業(yè)振興基地，勢(shì)必會(huì)成為外來企業(yè)投資的重點(diǎn)。SOHO陽(yáng)光項(xiàng)目無疑會(huì)成為企業(yè)辦公地點(diǎn)的首選之地。所以我們項(xiàng)目在高新區(qū)范圍內(nèi)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。在金融風(fēng)暴席卷全球的今天，我們開發(fā)SOHO陽(yáng)光項(xiàng)目，能不能逆風(fēng)飛揚(yáng)？能不能得到唐山人民的認(rèn)可？下面我們就用SWOT分析法來分析一下。優(yōu)

勢(shì)

（S）

1.大陸品牌的影響力，本項(xiàng)目雖然是大陸地產(chǎn)在唐山市區(qū)范圍內(nèi)的第一個(gè)項(xiàng)目，大陸地產(chǎn)沒有知名度，但是借助大陸海鮮，大陸家居等大陸實(shí)業(yè)在唐山創(chuàng)下的品牌形象，正在逐步取得了唐山市人民的任何和信任。2.SOHO理念的引入，現(xiàn)代先進(jìn)而又時(shí)尚的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)。3.具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù)氛圍等；4.市政規(guī)劃的綠化，環(huán)城水系等，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn)。5.四棟寫字樓加上北面聯(lián)合其他兩家共同開發(fā)的四棟樓，八棟樓形成一個(gè)寫字樓規(guī)模，商業(yè)圈。這是其他任何一個(gè)寫字樓都無法比擬的。劣

勢(shì)

（W）1.項(xiàng)目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理優(yōu)勢(shì)不是很明帶來一定的阻力2.區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)氛圍不是很濃。3.只有一條公交線路，出行不方便4.以前在唐山無項(xiàng)目，對(duì)唐山的市場(chǎng)不了解，沒有穩(wěn)定的客戶資源。5.企業(yè)的規(guī)模小，知名度小，還沒有自己的品牌效應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)力不是很足。機(jī)

會(huì)

(O)1.現(xiàn)代新型寫字樓概念，SOHO建筑，商住兩用，打造的是唐山第一個(gè)純SOHO寫字樓2.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，目前有的就是火炬大廈和創(chuàng)業(yè)中心，這兩個(gè)的威脅性不大，都是政府行為。近2年來在高新區(qū)內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較多寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)。3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，在建項(xiàng)目多，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?.合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級(jí)寫字樓沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面5.唐山經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，由資源型經(jīng)濟(jì)向生態(tài)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，給寫字樓市場(chǎng)帶來了巨大的需求。威

脅

(T)1.受區(qū)域內(nèi)成熟的寫字樓如東方國(guó)際，火炬大廈，創(chuàng)業(yè)中心等影響較大2.唐山市區(qū)范圍內(nèi)在建的寫字樓項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)力大如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新華一號(hào)等。3.經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，使人們都處于觀望態(tài)度，對(duì)寫字樓的前景持懷疑態(tài)度。以上我們用SWOT分析法分析了我們的項(xiàng)目，從市場(chǎng)需求來看我們的項(xiàng)目正好填補(bǔ)了唐山商住兩用寫字樓的空白。具有很大的升值空間和發(fā)展?jié)摿?，但是我們不得不承認(rèn)，作為市場(chǎng)開拓者我們也承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)著很強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從以上的分析來看，唐山還沒有真正的SOHO建筑，商住兩用的寫字樓還是空白，其他的寫字樓樓盤雖然能自由分隔戶型，但是房子內(nèi)的生活設(shè)施不完備，無法實(shí)現(xiàn)商住兩用，只能用來辦公，功能單一。而且其他的老式寫字樓包括世博大廈在內(nèi)，寫字樓里都是公共衛(wèi)生間。而我們的項(xiàng)目采用了同層排水技術(shù)，不但每套里都有廚衛(wèi)，同時(shí)還能增加其數(shù)量。滿足大公司的需要。真正做到隨心所欲的設(shè)計(jì)和使用。2009年在建的寫字樓項(xiàng)目很多，并且都很具有實(shí)力，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新華一號(hào)等，都是高端寫字樓，處于黃金地段。只有找到我們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，不斷擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，努力彌補(bǔ)劣勢(shì)，克服困難，沖破阻力就會(huì)取得這片戰(zhàn)場(chǎng)的勝利。六、投資分析目前人們的投資方式大概有這幾種：存款、股票、基金、黃金、古董、期貨、房地產(chǎn)。下面咱們就分別分析一下這幾種投資方式。1.存款：把錢存到銀行里是最為穩(wěn)妥的投資方式，這是不具有投資能力人的最有保障的保值方式。但是存銀行里利息低，收益少，并且還有貶值的趨向。2.股票：投資股票收益高，但風(fēng)險(xiǎn)大，市場(chǎng)操作不規(guī)范，收益不穩(wěn)定，有暗箱操作，在大機(jī)構(gòu)和大戶的操作下散戶最終面臨被套牢的結(jié)局。3.基金：基金的收益比銀行利息要高，比股票低，投資風(fēng)險(xiǎn)比銀行存款高，比股票略低。有時(shí)候基金的收益趕不上物價(jià)的上漲速度。4.黃金：純黃金是不能用來交易的，用來交易的都是紙黃金和加工后的黃金首飾等，造價(jià)高，容易受市場(chǎng)的影響，易于貶值。5.古董：古董投資高，適合長(zhǎng)期投資，轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金的速度慢。贗品太多需要較高的鑒別能力。一不小心就有可能上當(dāng)受騙。并且會(huì)受到《文物法》的限制。6.期貨：期貨是無實(shí)體的，不易操作，投資風(fēng)險(xiǎn)大，變現(xiàn)能力差。7.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)投入雖大，但是投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，保值能力強(qiáng)，并具有一定得升值潛力，收益高。從以上的投資方式分析來看，投資房地產(chǎn)還是最為穩(wěn)妥的。為什么會(huì)這么說呢？下面咱們就來分析一下房地產(chǎn)的投資潛力。土地資源的稀缺，城市的土地資源是有限的，但是城市的人口卻在不斷的增長(zhǎng)，需求不斷的增大，這就決定了房地產(chǎn)的增值潛力。自古以來人們有了錢都是買田置地，雖然保守但卻不失穩(wěn)妥。1.雖然受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所萎靡，但是隨著政府調(diào)控的不斷出臺(tái)，必然會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。政府調(diào)控并不是像大家想的那樣控制房地產(chǎn)的發(fā)展，而是幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)步，穩(wěn)健的增長(zhǎng)。2.房地產(chǎn)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)上百個(gè)行業(yè)的發(fā)展，所以國(guó)家會(huì)大力發(fā)展房地產(chǎn)。3.一系列的銀行貨幣政策說明政府的調(diào)控政策已經(jīng)到位，降息政策說明政府要刺激消費(fèi)，房貸優(yōu)惠政策說明政府是鼓勵(lì)百姓購(gòu)房的。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于低谷，但是對(duì)于投資來說，當(dāng)持續(xù)殺跌時(shí)，其實(shí)正是越來越安全的時(shí)候，反而是當(dāng)漲聲一片時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。所以現(xiàn)在正是投資房產(chǎn)的好時(shí)候。從以上的分析可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是具有很大的投資潛力的。在房地產(chǎn)中，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的投資回報(bào)率。為什么會(huì)這么說呢？1.前面已經(jīng)分析過房地產(chǎn)與其他投資方式的比較，現(xiàn)在分析一下寫字樓與住宅和商業(yè)的投資比較。住宅投資風(fēng)險(xiǎn)小，但是投資回?fù)苈实?，大概?％左右。商業(yè)的投資回報(bào)高，但前期的門檻太高，對(duì)地段的要求也很高，所面對(duì)的客戶面比較窄。2.國(guó)家隨人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但調(diào)控的重點(diǎn)其實(shí)只是住宅地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)尤其是寫字樓的調(diào)控很小。寫字樓能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以國(guó)家比較支持寫字樓的發(fā)展。3.經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)使全世界都意識(shí)到，中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中所起到得作用。21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)中心將會(huì)在中國(guó)，外來的企業(yè)會(huì)越來越多，拉升了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將會(huì)與世界接軌，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。外資企業(yè)的涌入，國(guó)內(nèi)企業(yè)的不斷發(fā)展，對(duì)辦公環(huán)境的要求會(huì)越來越高，也會(huì)促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的良性發(fā)展。巨大的需求帶動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，更多的租客保障收益的穩(wěn)定性。4.寫字樓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力高，地段一般都是商業(yè)的成熟區(qū)，中心區(qū)或是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。地段價(jià)值呈逐年遞增趨勢(shì)。寫字樓整體貶值機(jī)率很低，即使整個(gè)樓市變動(dòng)，寫字樓受到的影響也會(huì)是最低的。5.住宅是禁商的，不允許用住宅的地址注冊(cè)公司。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小型公司在減少，對(duì)辦公地點(diǎn)，環(huán)境的要求越來越高。6.在租賃市場(chǎng)上，寫字樓與住宅是完全不同的行情。寫字樓的投資回報(bào)率在10％-12％左右，而住宅只有5％。所以說投資房地產(chǎn)最穩(wěn)妥的就是投資其中的寫字樓。如果說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。隨著申奧及入世成功，面對(duì)日趨火熱的寫字樓市場(chǎng)，今天ＣＢＤ，明天中關(guān)村，后天金融街。近年來，寫字樓市場(chǎng)的升溫，已引起投資性買家的再次關(guān)注，如方圓大廈、數(shù)碼大廈等就吸引了大批投資性買家進(jìn)場(chǎng)。第三批以國(guó)內(nèi)富裕階層和機(jī)構(gòu)投資者為主的房地產(chǎn)投資性買家走到了市場(chǎng)的前沿。投資理念的嬗變首先發(fā)生在開發(fā)理念的改變。20世紀(jì)90年代，以嘉里中心、東方廣場(chǎng)、恒基中心為代表的頂級(jí)寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標(biāo)簽。