房地產(chǎn)投資報告案例

房地產(chǎn)投資分析報告一．總論（一）

項目的基本情況1

項目概況項目位于石家莊市時光街東，工農(nóng)路南，項目地塊呈狹長的F型，南北最長距離約1075米，東西最長距離約470米，總面積4.71公頃，綠化率為3505%，地面條件較為平整。2

項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標1：輕項目梨單位謀數(shù)量總項目寸單位嚇數(shù)量益占地面積噸公頃強4.71銀居住人數(shù)雜人民2896再總建筑面積莖平方米鼠136670飾平均每戶建筑廢面積弦平方米譯140.5懂居住面積吵平方米遵101750抖平均每戶居住歡人數(shù)仗人柔4亞公建面積語平方米肉17760巧人均居住用地獻平方米猴35秩居住戶數(shù)索戶暮724制車庫面積廁平方米擴103003項目主要經(jīng)濟指標2：瞞

渡功能哪所占面積（㎡影）唇合計（㎡）集總計（㎡）見地上面積送共建面積鉛9120符117730備136670主商鋪按14900壇住宅題93710默地下面積世車庫俗10300狡18940濁設(shè)備面積封8640

總投資20000萬元（不含帶款利息）其中自有資金：4000萬元高層住宅開發(fā)成本：1643元/平方米；超高層住宅開發(fā)成本：1777元/平方米稅后利潤：4332.87萬元全部投資利率：32.6%：全部有資金內(nèi)部收益率30.6%總投資利潤率：161.7%；自有資金內(nèi)部收益率：128.5%二．項目的組織與實施（）1、

項目工程計劃說明項目總工期為一年零四個月（2006年1月1日至2007年5月1日）當完成地下工程后開展預(yù)售工作（2006.5.1—2007.5.1）總項目進度分為四個周期，每個周期四個月。2

項目實施進度計劃見附表別三．遮項目投資估算卻與投資籌措計偽劃膽（一）史

篩開發(fā)成本冊1.嘗

叼語土地成本診按照國土資源膛部訂2002禽年出臺的竹11她號令和有關(guān)規(guī)股定，經(jīng)營性房園地產(chǎn)項目用地卻必須以招標、溜拍賣或掛牌方惰式獲得。本項脹目土地使用權(quán)虎是通過拍賣方丈式取得。土地枝以查50塌萬元塑/溪公頃取得，共替4.71偷公頃，總價合叢計舌235.5擾萬元。無2捧．建筑安裝工惕程費擠序號女項目令建筑面積（㎡蘭）轉(zhuǎn)單價（元摸/蔥㎡）促總價（萬元）語1詢高層火68020.姿07妥950砌6461.9嘗1亡2堪超高層肢33729.質(zhì)3燈1084橫3656.2泰6潑3網(wǎng)商鋪勻14900倡1084睡1615.1遞6疼

度合計學(xué)

塘

膽1控1736.5等3

蜓建安工程費合高計湖11736政.53邁萬元虎3.瓜前期工程費焦序號搏項目周計算依據(jù)稅金額（萬元）熟1黃規(guī)劃設(shè)計費睬建安成訴本示×不3%分352.1齊2粒可行性研究費老建安成阻本箭×怎1.5%地176.05頃3貸水文地質(zhì)勘察歇費延建安成僅本槽×錢0.5%羽58.68胃4廳通水通電通路蒙費桂建安成時本扇×丈2.5%膝293.41料5傷場地平整段53建元頑/貨公頃津250.2毀6孕合計序

撓1130.4大4

宅4.層基礎(chǔ)設(shè)施配套扇費（參見附表集3逝）神暗附表伐3襪夢笑拉基礎(chǔ)設(shè)施配套昌費撇序號金項目繡計算依據(jù)批金額（萬元）窮1館道路工程琴42.13酒萬元壟/慎公壇頃凡×筑4.71耍公頃找198.43全2牛綠化工程摸5.4瞇萬元賀/膊公喂頃屢×散4.71桌公銷頃麥×牢33.5%松8.52敵3選供水工程銀15篩萬元闖/印公窮頃您×升4.71誼公頃竭70.56董4揪供電工程委65忘萬元悄/模公匹頃何×春4.71題公頃緞306.15魯5石其它濃建安成存本屬×奸2%遣234.73燦6商合計不

秩929.87簽5.乒公共配套設(shè)施位建設(shè)費用（參藍見附表聚4學(xué)）遣兄附表慰4踐安傳公共配套設(shè)施飲經(jīng)社給用估算規(guī)表趴序號育項目杏建設(shè)費用（萬您元）忍1遮辦公面積嘗

母

臘282就元太/卵㎡莫×把20020藏㎡濾=564.5憲6注萬元站2今物業(yè)面積載3糊車庫面積琴7誰合計桌564.56澤屠

紀6.盛不可預(yù)見的費途用岸（弄250.3+尊11736.屢51+929階.87+56趣4.56+1給130.44只）位×中5%=498體.04芹鉛7.百開發(fā)期間稅費路（參見附表成5層）若雷愛衫附表卡5葛模蟻振開發(fā)期間稅費桐竄序號跳項目伏計算依據(jù)結(jié)金額（萬元）努1籃配套設(shè)施建設(shè)炸稅費符建安成姨本啟×自6疊％支704.19斜2池投資方向調(diào)節(jié)戴稅蛛建安成園本徒×肢5向％朵586.83女3芝工程質(zhì)量與施紋工安全監(jiān)督費爪建安成澡本印×腫4杯％狹469.46脊4脊供水管網(wǎng)補償勾費營0.3含噸洞/概人垂×啊2896梯人繼×綁600驢元認/輕噸獎52.13色5蓄供電用電負荷悄費細724絮戶藍×冤4KVA/景戶刷×邁480晉元沫/KVA薄139尖6鑼其它稅費諸建安成遭本棕×扛2管％昏234.73私7鼻合計照

鉗2303.7螞漢紅8.載開發(fā)成本拔診普開發(fā)成本為以肉上狡7筍項之和，共計暴17868.摩09去萬元騰（二）晶

去開發(fā)費用（參鈔見附表什6靠）心附表羨6炸鄰醋瓜開發(fā)費用匯總家表略序號魄項目站計算依據(jù)終金額（萬元）純1貼管理費用掛開發(fā)成撫本御×奏3仍％扣535.02唐2鮮銷售費用胸2.1+2.順2+2.3遺1412.7富3奸2.1亞廣告及市場推殘廣費渠銷售收政入斜×姥2躍％情565.71虎2.2尤銷售代理費跌銷售收霞入湊×愿2耳％暖565.71拒2.3森銷售手續(xù)費躁銷售收鑄入例×鳴1販％則282.6遮3挺貸款利息費詳岡見該“塘貸款還本付息咽表鏈”柱另計象4注合計雖

側(cè)1947.7于5

械（三）查

強投資成本費用靠估算匯總（參嘩見附表快7坊）柄躬伯并林附表良7寸伶投成本費用估購算匯總表乎笑釀成本項目覆總額（萬元）萄開發(fā)成本（元望/珠㎡）河高層械超高層距（一）土地成牢本灰235.5褲234戶234絮（二）建安工燦程費封11736.昨51就950容1084架（三）前期工再程費序1130.4臭4脊3384伴33.84膏（四）基礎(chǔ)設(shè)解施配套費蹲929.87熱90.36威90.36恐（五）公建配寸套費擔564.56愚101.52慨101.52侄（六）不可預(yù)賴見費喇498.04衰45奴45柱（七）開發(fā)期夏間稅費涼2303.7章90諒90蛛（八）開發(fā)費疲用興1947.7匠5滾鄉(xiāng)98.2滅8梁98.28墊（九）投資總軟額合計病19815.窯59味1643張1777

跨（四）疤

吧資金籌措與投沙入計劃及貸款凈利息什本項目開發(fā)投撫資的資金來源朱有三個渠道：醫(yī)一是自有資金進;商二是銀行貸款息;山三是預(yù)售用于完投資的部分。墳資金運作方式竹如下：自有資察金全部用于投往資貼;假首期貸款護4080飄萬元全部用于講第一期投入，寶不足部分由銷雀收入扣除銷售鍋稅金和投資利穿息后補足。本再項目開發(fā)總投篩資共計其20000溫萬元，按照規(guī)趴定，自有資金盈投入不得少于侵總投資的擊20劫％，由此可以能計算出，需要碑自有資金匙4000唉萬元，需要貸使款合計雞4264.4險1頁萬元，預(yù)售房讀地產(chǎn)收入用于混投資合計及11920僑萬元。疫本項目資金籌唇措及投資計劃忘情況見附表胸8流附表退8堆支嗎節(jié)資金計劃與資耳金籌措表疏序號績項目澤合計糾建設(shè)經(jīng)營期曾1晨2驕3養(yǎng)4關(guān)1拼投資總額繳20000閃6000旁5720農(nóng)5080既3200覺1.1冊建設(shè)投資襖19815.澡59般5924.5懂2喊5643.1斥2鬼5047.9鍋5撓3200蘭1.2糞貸款利息劈184.41姑75.48另76.88花32.05刃

重2裂資金籌措賢20000齊6000刺5720稍5080切3200議2.1發(fā)自有資金筍4000勒1920紀1200嘴880欣

唱2.2毯借款（含利息陰）裁4264.4轉(zhuǎn)1朋4264.4他1密4117.7絹4德

賄

債2.3暈銷售收入在投兔入館11920姻

隨4520詠4200彈3200凳2.未貸款本金償還婦與利息支付仍紀銷售收入扣除濕有關(guān)銷售稅費嘉后，作為可以郊運用的資金，猾用于投資及還爐本付息。具體毫還本付息計劃衣見附表吉9糊投附表玻9上（姿i=1.85算%抱）幼酒叼蚊慧貸款還本付息聽估算表史序號嗎項目炎合計孫建設(shè)經(jīng)營期岸1彈2創(chuàng)3怨4蓄1獅期初借款累計虹

訓(xùn)

煉4155.4暈8京1732.3玉6狼

傷2目本期借款武4080而4080逢

焦

貝

魚3捐本期應(yīng)計利息彩184.41該75.48駛76.88征32.05繪

幕4革本期底本息償抬還蘆4264.4腰1妖

士2500破1764.4按1蚊

獲5逆期末借款累計全

搞4155.4系8失1732.3丈6弄1764.4披1務(wù)

變6兇歸還借款本息繡來源荒4264.4射1苗

物2500殖1764.4銹1屯

慣6.1甲投資回收橫4264.4咱1俱

朝2500疲1764.4肉1滑

何四．距項目銷售收入蝶及利潤的估算估（一）蒸

漢住宅銷售單價讀的估算刊根據(jù)成本估算臨及市場分析的問結(jié)果，經(jīng)濟適肚用房高層售價說2500業(yè)元遇/駁㎡，超高層售隆價對2750贈元謊/宮㎡車位售價初立定為乞5耳萬壩/乏個。獵（二）聲

泰銷售總收入的僑估算欺根據(jù)上述估算批的住宅、車庫滾單價，估算出食銷售總收入見巴附表堵10爆附表撤10餐鋤癢素銷售總收入估副算表儲少丘銷售計劃胳期間收款情況犁時期卸銷售比例甜銷售數(shù)量姨第一期頭第二期浙第三期緒第四期洽第一期病住宅捕50%報車位他50%床

全

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掛第二期漫住宅滿50%害車位導(dǎo)50%瑞50875驕㎡今200俗個抓

搏13140.卡37涌萬秋1000革萬絲

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描第三期莖住宅宇50%轉(zhuǎn)車位去50%鈴30525捷㎡墳120猶個享

悅

椒7884.2買2塘萬修600型萬攔

媽第四期剛住宅漆50%憶車位紹50%樓20350膀㎡丑81斗個駐

汁

柱

曉5256.1宇5符萬短405寫萬鐘合計鍬苦赤代嬸282蕉85.74鷹萬元

司（三）擦

烈項目利潤估算揀本項目土地增少值稅估算情況社見附表貓11暈。項目可運用雅資金估算見附姜表探12誕。項目稅后利尖潤的估算見附資表梯13綢，即稅后利潤鵝總額為叔14747敗萬元。畝附表辨11撥她追扒土地增值稅計洋算表持序號后項目論金額（萬元）閱備注謝1貫扣除項目金額恭24944.拋93怠1.1+1.困2+1.3+逆1.4潛1.1見開發(fā)成本作17868.航09很見吵“憂開發(fā)成本構(gòu)成義表省”答1.2須開發(fā)費用馳1947.5指銷售費用社+夜管理費用懼+孔財務(wù)費用退1.3民銷售稅金及附盞加番1555.7停2沸銷售收屑入綠×借6.43獨％貢1.4錯加扣愁20灌％蜜3573.6興2想1.1援×邪20幣％癢2思銷售收入喂28285.淘74懂

饞3記增值額稿3340.8端1稼（匹2期）軌-揮（糧1在）達4慌增殖率迷1曲3.4%億

修5蛙增值稅率龍≤啊20%吩

倍6端增值稅規(guī)免交徹

販附表兩12除臣魯很扎項目可運用資陡金估算表衛(wèi)序號造項目艦合計經(jīng)建設(shè)經(jīng)營期鏟1節(jié)2禽3縱4寄1耀銷售收入掉28285.鄭74賠—獎13140.惱37蒙8484.2堤2緣5661.1訊5芬2馳銷售稅金及附鑄加圍1555.7鷹2塌—豆777.72堵466.63貞314.2臉2.1偶營業(yè)稅色1414.2約9倒—檢707.02圣424.21燦283.06魯2.2懸教育專項基金幻56.57稿—軌28.28叼1就6.97歲11.32揚2.3坡教育費附加梢99作—生49.49妨29.69魚21.8獄2.4丘城市維護建設(shè)央稅歪42.43稅—倚21.21爬12.73真9.34貴2.5域防洪工程維護兔費橋50.91止—紫25.45卻15.27示10.19必2.6杠印花稅及交易刷管理費撕155.85遷—兇77.77腥46.66付31.42雕3吉土地增值稅謠——扛—類—宮—詢—火4建可運用資金趕（根1圾）墊-誰（阻2李）爛-白（械3抬）吳26727.柳14鳳—溪12362.忠65根8017.5伴9攤4346.9惰5幟附表酷13裳照好近葉跟稅后利潤測算巖序號耍6更項目那合計霸建設(shè)經(jīng)營期哪1菌2斯3何4訂1歉銷售收入爹28285.薄74仿

犯13140.懸37染8484.2而2式5661.1照5耗2俗總成本費用屯20000要

拐7720貍7080鹿5200世3炭營業(yè)稅位1818.7投7踢

檔707.02階424.21孔283.06叢4嚴教育專項基金煌56.57剃

惕28.28秘16.97新11.32污5扔教育費附加酒99眠

港49.49目29.69轟21.8傭6猜城市維護建設(shè)越稅銅42.43償

窮21.21買12槐.73丈9.34暗7悼防洪工程維護乖費臭50.91快

升25.45掌15.27糕10.19服8匯印花稅及交易駕管理費敵155.85輸

醫(yī)77.77丈46.66地31.42敘9懇土地增值稅奉—艘—鵝—得—蜓—浪10盤利潤總額胡6466.9志7洽

感1691.1縣4陣2858.6辟8塊2097.1騰4無11價所得稅干2134.1翻

唉558.08吊943.36飲692.06劇12撫稅后利潤籃4332.8炒7竟

炮1200.0備6哥1915.3盒2躬1405.0找8

五．財務(wù)分析禾（一）最

婚財務(wù)內(nèi)部收益碰率厲由項目的全部肺投資現(xiàn)金流量椒表（附表椒14們）和自有資金慘現(xiàn)金流量表（侮附表驗15蔽），項目損益絹表，計算如下卡（行業(yè)基準收厭益率取散10危％）件附表草14雷么堡許望全部投資財務(wù)體現(xiàn)金流量屋序號連項目異合計年經(jīng)營建設(shè)期振1乎2濫3扒4校1體銷售流入養(yǎng)28285.商74養(yǎng)

停13140.疊37址8484.2粉2圾5661.1謠5怨1.1撲銷售收入著28285.后74夾

郊13140.獄37螺8484.2捧2穩(wěn)5661.1焰5稀2燙現(xiàn)金流出閑21818.涉77烘6000犬7187.3澇1鑒6568.9縫4256烈.07乎2.1渾建設(shè)投資絕20000衛(wèi)6000旗5720據(jù)5080罪3200世2.2婆銷售稅金及附己加鑼1818.7青7砌

輔909.23賀545.54乳364.01孩2.3引土地增值稅剖——雜——學(xué)——摔——麗——宵2.4揮所得稅葉2134.1鄙

盯558.08伸943.36古692.06傾3奔凈現(xiàn)金流量赤3548.8嗚4誕-6000罷5953.0潔6紅1915.3屑2猴713.05瘡4造折現(xiàn)現(xiàn)金流量央2429.3薪5裹-5891.造02飄5844.9訪3佛1812.8脫3務(wù)662.61印由全部投資財耐務(wù)現(xiàn)金流量表親可得到評價指慕標：座全部資金稅后眼內(nèi)部收益率倒FIRR=凈30.6延％欺全部資金稅后寧凈現(xiàn)值騰NPV=2活429.35擋（萬元）次靜態(tài)投資回收容期：（幅3-1箏）哈+|-46.詞94|/19惑15.32=秘2.0245旋2.0照245折×吊4=8.1(姓月痰)錘動態(tài)投資回收冷期：（謊3-1真）租+|-46.秤09|/18想12.83=么2.025疾2.0鼻25深×欠4=8.1朵（月）斑附表粥15哪潛竿員事南自有資金現(xiàn)金兇流量表薯序號嚴項目建合計香經(jīng)營建設(shè)期決1尾2灘3載4攜1箏銷售流入播28285.稍7疾4權(quán)

薄

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棄1.1木銷售收入錯28285.朝74攜

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熊2肉現(xiàn)金流出度21818.風(fēng)77傻1920餃9129.2嗽3燕8333.3爆1圣4256.0烤7尊2.1鴿自有資金還4000克1920堂1200閃880到

個2.2喂銷售收入在投錘入扎11920踢

效4520局4200撞3200剝2.3罰銷售稅金及附雀加對1818.7投7潑

提909.23基545.54殲364.01吸2.4摸土地增值稅勾——潛——韻——圾——筋——邀2.5響所得稅塘2134.1蜓

閣558.08仍943.36業(yè)692.晶06葡2.6須貸款本息償還摟4264.4短1大

酷2500波1764.4陽1攻

蜜3吧凈現(xiàn)金流量獨3647.1筑3驚-1920瞇4011.1灑4書150.91露1405.0內(nèi)8電4魂折現(xiàn)現(xiàn)金流量斧2654.1風(fēng)7蛋-1885.對13倉3407.2蹈8顯118.15鬼1013.8棍7鷹自有資金現(xiàn)金喇流量表評價指誼標：避財務(wù)內(nèi)部收益扭率：朽FIRR=1誤28.5梨％竟凈現(xiàn)值：昂NPV=26序54.17頓靜態(tài)投資回收厚期：（素2-1堡）辛+|-188聚5.13|/斥3407.2帳8=1.56鉗1.桶56根×測4=6.2封（月）竭動態(tài)投資回收櫻期：（舍2-1沿）枝+|-192劉0|/401灣1.14=1抽.78極1.蝶78蘋×撈4=7.12蒜（月）蝕挺冠附表府16遲胳服康殘損益表舞屈序號嫁6愛項目泊合計擋建設(shè)經(jīng)營期敵1唉2瓣3授4者1醋銷售收入憤28285.撓74不

紙13140.旁37芽8484.2阻2則5661.1橡5旋2鋼總成本費用僅20000犁

芹5720象5080執(zhí)3200菊3刃銷售稅金及附弓加鴿1818.7輸7頌

籠909.23亮545.54艙364.01嫌4半土地增值稅驅(qū)——弊——饑——扒——虜——球5再利潤總額址6466.9泳7味

拼1691.1啞4禽2858.6排8留2097.1閥4替6漆所得稅橋2134.1諷

決558.08笨943.36鉤692.06境7糕稅后利潤荒4332.8袖7芬

扣1200.0篩6刃1915.3獅2戲1405.0法8酸8巨盈余公積金烏433.29懇

匠120.01販191.53桐140.51焦9蝕可分配利潤孝3899.5堤8載

乏1080.0松5爆1723.7戲9晉1264.5飄1評價指標希1景：全部投資的辯投資利潤率勤=盲利潤總額直/匯總投撤資艷×鹽100跨％時=6466.旁97/200羞00=32霧％礎(chǔ)驢2厚：全部投資的火利稅率憐=勻利稅總額扒/近總投湯資痰×齊100愛％抬=陶（深1555.7馳2+2134地.1汁）壘/20000養(yǎng)×箱100悼％扒洋傾狀歪搜鈴黎=18舊%源3請：自有資金投周資利潤率喪=蹈利潤總額愚/畫自有資金錫=6466.考97/400漫0=161.鐘7%括4轉(zhuǎn)：稅后利潤率役=割稅后利潤緒/屑自有資金狗=4332.困87/400慕00=108燕.3%伏（二）瞎

茅項目財務(wù)分析算匯總死附表樸17膀諸茄槽艷財務(wù)分析匯總稠表什計算基礎(chǔ)梨動態(tài)指標蠟靜態(tài)指標駛財務(wù)內(nèi)部收益顧率探（生FIRR宇）花財務(wù)凈現(xiàn)值斥（桌FNPV譽）藥動態(tài)投資回收強期片投資利潤率福靜態(tài)投資回收咽期適全部投資惡30.6%均2429.3喉5叢（萬元）嶺8.1犧（月）她32%械8.1停（月）沸自有資金其128.5%儲2654.1支7淺（萬元）疑6.2傘（月）磨161.7%應(yīng)7.12菊（月）

畢六．傭不確定性分析赤本項目的不確鏟定性因素主要偽有：建設(shè)成本倦、銷售價格、憐建設(shè)周期、貸喝款利率。這些扇因素可能受到滅當?shù)卣?、?jīng)擊濟、社會條件盡的影響，有可算能發(fā)生變化，勁影響本項目經(jīng)援濟目標的實現(xiàn)呈。封（一）虛

鳥盈虧平衡分析伶乖假