房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》練習(xí)題及解析

房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》練習(xí)題及解析1.中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)體系是由哪些法規(guī)和規(guī)范性文件進(jìn)行約束的？答：中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)體系是由以下法規(guī)和規(guī)范性文件進(jìn)行約束的：(1)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)法》(2)《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范》(3)《房地產(chǎn)抵押核實(shí)規(guī)程》(4)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(5)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》(6)《房地產(chǎn)贖回條例》(7)《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》(8)《國(guó)家土地督察條例》等。2.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是什么，目的是什么？答：房地產(chǎn)估價(jià)的核心是確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)的目的是為了確立房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，作為房地產(chǎn)交易、抵押、租賃、擔(dān)保等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，為國(guó)家土地、房地產(chǎn)政策的制定提供決策依據(jù)，保護(hù)投資人的權(quán)益。3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則是什么？答：房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括：(1)公正、公平原則——確保估價(jià)過(guò)程中的所有事實(shí)和數(shù)據(jù)都是真實(shí)、可靠和可驗(yàn)證的，保證評(píng)估結(jié)果的公正和公平；(2)市場(chǎng)價(jià)值原則——房地產(chǎn)的價(jià)值是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，評(píng)估師在評(píng)估時(shí)必須根據(jù)市場(chǎng)供求的實(shí)際情況來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值；(3)專業(yè)原則——估價(jià)師必須具有專業(yè)的技能和知識(shí)，能夠根據(jù)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、特點(diǎn)和用途等因素，選用適當(dāng)?shù)姆椒ê图记蛇M(jìn)行估價(jià)；(4)獨(dú)立原則——估價(jià)師必須獨(dú)立、客觀進(jìn)行估價(jià)，不能受到委托人或其他利益相關(guān)方的影響；(5)保密原則——估價(jià)師必須嚴(yán)格保密委托人的商業(yè)機(jī)密和其他信息，不得向第三方泄露相關(guān)信息。4.房地產(chǎn)估價(jià)的方法有哪些，各自的適用范圍是什么？答：房地產(chǎn)估價(jià)的方法主要包括市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。(1)市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)上已售出的與估價(jià)對(duì)象相似或接近的物業(yè)所成交的價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀等因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算。適用于已有充足的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，并且估價(jià)對(duì)象與市場(chǎng)上已出售物業(yè)的性質(zhì)、用途、財(cái)產(chǎn)狀況、地理位置等方面具有較高的相似性。(2)收益法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，通過(guò)資本化方法將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，從而確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。適用于商業(yè)物業(yè)、投資物業(yè)等，可以反映其未來(lái)現(xiàn)金流量對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響。(3)成本法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建造成本或修建成本，減去其磨損和折舊等因素，計(jì)算出建筑的再現(xiàn)代價(jià)，以此確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。適用于新建物業(yè)，以及歷史文化名建等沒(méi)有市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的物業(yè)。5.房地產(chǎn)估價(jià)的重要程序是什么，包括哪些環(huán)節(jié)？答：房地產(chǎn)估價(jià)的重要程序包括：(1)收集數(shù)據(jù)——估價(jià)師要收集與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種信息和數(shù)據(jù)，如地理位置、土地狀況、周邊環(huán)境、建筑特征、財(cái)產(chǎn)狀況等。(2)確定估價(jià)方法——估價(jià)師要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、特點(diǎn)和用途等因素，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。(3)評(píng)估價(jià)值——估價(jià)師要根據(jù)收集到的各種信息和數(shù)據(jù)，運(yùn)用所選定的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。(4)編制估價(jià)報(bào)告——估價(jià)師根據(jù)估價(jià)結(jié)果，編制一份估價(jià)報(bào)告，包括估價(jià)方法、估價(jià)過(guò)程、估價(jià)結(jié)果等內(nèi)容。(5)估價(jià)報(bào)告審核——估價(jià)報(bào)告需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審核，保證估價(jià)結(jié)果的公正、客觀和準(zhǔn)確。