江蘇-南京-六合區(qū)-保利榮盛合悅項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告

2018.8.28合悅項(xiàng)目組營(yíng)銷部保利榮盛合悅定價(jià)報(bào)告【市場(chǎng)分析】政策層面21、政策面：2017年至今的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策密集，整體交易規(guī)模降溫；從雙限升級(jí)到限賣3年，再到“房住不炒”定調(diào)，交易?位回落。六合市場(chǎng)稍顯寬松，處在“南京戶口不限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限商+限售”的“四限時(shí)代”。未來一段時(shí)期，在“房住不炒”基調(diào)影響下，樓市將基本趨于穩(wěn)定。2、區(qū)域利好：（1）區(qū)域規(guī)劃利好：2018年2月南京市政府提出，江北新區(qū)全面對(duì)標(biāo)上海浦東，將借鑒浦東新區(qū)成功的開發(fā)模式；（2）規(guī)劃利好：六合開發(fā)區(qū)板塊雙核、雙心、雙軸、四園，立體打造六合高新區(qū)創(chuàng)新服務(wù)核心，依托六合大道的城市發(fā)展軸，未來潛力無(wú)限；（3）交通利好：長(zhǎng)江四橋、緯三路、長(zhǎng)江隧道等距離項(xiàng)目30min車程，未來21條跨江通道，無(wú)縫對(duì)接主城?！胺孔〔怀础被{(diào)下，六合相對(duì)寬松，不限購(gòu)；江北新區(qū)對(duì)標(biāo)浦東新區(qū)，未來潛力大；項(xiàng)目六合大道年底貫通、多條跨江通道無(wú)縫對(duì)接主城【市場(chǎng)分析】六合土地供銷分析3品牌房企進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值逐步兌現(xiàn)；近期土拍溢價(jià)率普遍較低，多底價(jià)成交，建議盡快出貨從成交土地性質(zhì)來看，2017年至今六合成交的12幅經(jīng)營(yíng)性宗地中，商住類用地居多共計(jì)10幅（包含純住宅用地4幅，商住用地6幅），榮盛、中海、龍湖及冠城大通四幅地塊為本案潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，8月1日冠城大通拍得G32地塊，樓面價(jià)6387元/平；從樓面成交價(jià)來看目前六合成交最高樓面價(jià)為本案的9647元/平?！臼袌?chǎng)分析】六合住宅供銷分析4近5年供銷整體均衡，整體量?jī)r(jià)均呈下降趨勢(shì)；近1年量?jī)r(jià)趨勢(shì)同近5年，近2個(gè)月量?jī)r(jià)反彈明顯，建議謹(jǐn)慎定價(jià)六合區(qū)2014-2018年8月住宅供應(yīng)552萬(wàn)㎡，成交558萬(wàn)㎡（57530套），供求基本平衡，

近三年成交下滑明顯，16-17年價(jià)格上漲48%，17-18年量?jī)r(jià)齊跌，成交環(huán)比下降68%，成交價(jià)格環(huán)比下降5.51%；六合區(qū)近一年住宅供應(yīng)81.3萬(wàn)㎡，成交81.8萬(wàn)㎡，供求平衡，均價(jià)12456元/㎡，整體呈下降趨勢(shì)，近2個(gè)月累計(jì)成交15.7萬(wàn)方，量?jī)r(jià)回升明顯。【市場(chǎng)分析】六合住宅供銷分析5100-150平為市場(chǎng)主力，均價(jià)12647元/平，剛需、剛改特征明顯；200-300萬(wàn)非主力總價(jià)段，占比僅11.4%100平以下供小于求，100-150平米為市場(chǎng)主力，供應(yīng)44萬(wàn)方，成交38萬(wàn)㎡，供大于求，均價(jià)12647元/㎡，150平以上產(chǎn)品累計(jì)成交4.7萬(wàn)方，占比6%；100-200萬(wàn)為市場(chǎng)成交主力總價(jià)段，占比72%，200-300萬(wàn)成交9萬(wàn)方，占比11.4%?！臼袌?chǎng)分析】六合別墅供銷分析6近5年供大于求，17年集中供應(yīng)，近2年成交3.6萬(wàn)方，占比56%；近1年供求比1.5，成交74套，均價(jià)11603元/平六合區(qū)2014-2018年8月別墅供應(yīng)8.3萬(wàn)㎡，成交6.4萬(wàn)㎡（305套），成交均價(jià)10530元/平，供求比為1.3，17年集中供應(yīng)6.3萬(wàn)方，成交2.2萬(wàn)方；六合區(qū)近一年別墅供應(yīng)2.1萬(wàn)㎡，成交1.4萬(wàn)㎡（74套），供大于求，均價(jià)11603元/㎡，成交在低位波動(dòng)?！臼袌?chǎng)分析】六合別墅供銷分析7別墅150-200為主力面積段，83%的成交單價(jià)在1-1.5萬(wàn)，主力總價(jià)段為200-300萬(wàn)，占比51%（38套）六合區(qū)近一年別墅分面積統(tǒng)計(jì)中，150-200㎡及以上面積產(chǎn)品供應(yīng)及成交量最高，供應(yīng)量占比55%，成交量占比50%；分單價(jià)段統(tǒng)計(jì)中，單價(jià)在10000-15000元占比最高，占比83%，其次為單價(jià)10000元以下，占比14%；分總價(jià)段統(tǒng)計(jì)中，總價(jià)段在200-300萬(wàn)占比最高，占比51%，其次為100-200萬(wàn)，占比29%，300萬(wàn)以上占比13%.【市場(chǎng)分析】六合住宅、別墅存量分析8住宅市場(chǎng)7月存量29萬(wàn)方（2547套），去化周期5個(gè)月，別墅7月存量2.8萬(wàn)方（127套），去化需24個(gè)月六合區(qū)近一年住宅庫(kù)存走勢(shì)有所波動(dòng)，2018年4-5月份庫(kù)存逐步攀高至33萬(wàn)方（2735套），6、7月稍有下降至29萬(wàn)方（2547套）；近12個(gè)月月均去化速度為5.8萬(wàn)㎡/月，目前存量去化周期約5個(gè)月，較為平穩(wěn)；六合區(qū)近一年別墅庫(kù)存走勢(shì)波動(dòng)較小，18年5月存量達(dá)8.6萬(wàn)方（434套），7月存量2.8萬(wàn)方（127套）；近12個(gè)月月均去化速度為0.13萬(wàn)㎡/月，目前存量去化周期約24個(gè)月，周期較長(zhǎng)?！臼袌?chǎng)分析】六合市場(chǎng)小結(jié)9政策沒有松動(dòng)跡象，六合相對(duì)寬松；土地市場(chǎng)趨向理性，溢價(jià)較少，多為底價(jià)成交；樓市供略大于求，價(jià)格走勢(shì)平緩；樓市庫(kù)存趨勢(shì)平緩，建議保守定價(jià)市場(chǎng)政策土地市場(chǎng)樓市分析政策維穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯，六合相對(duì)主城有所寬松區(qū)域土地存量大，土拍降溫明顯住宅市場(chǎng)供銷均衡，存量走勢(shì)平緩，別墅市場(chǎng)供大于求，去化周期較長(zhǎng)；銀行利率上浮，市場(chǎng)監(jiān)督嚴(yán)控，多方面現(xiàn)狀導(dǎo)致客戶持幣觀望，樓市降溫；市場(chǎng)較為平穩(wěn)，有向下趨勢(shì)；建議采取保守定價(jià)策略【競(jìng)爭(zhēng)格局】競(jìng)品概況10類別核心項(xiàng)目總建面（萬(wàn)方）住宅貨量（萬(wàn)方）預(yù)計(jì)加推套數(shù)預(yù)計(jì)加推時(shí)間在售價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)加推價(jià)格（元/㎡）主力面積（㎡）是否現(xiàn)房18年競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系全案競(jìng)爭(zhēng)程度動(dòng)態(tài)18年下半年潛在供應(yīng)龍湖G16龍湖棠城31.79.179418年8月樓面價(jià)7353——90-144期房不同區(qū)域不同產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)商鋪售罄9月發(fā)布住宅信息在售項(xiàng)目冠城大通805加推1008剩余544住宅969車位與商鋪18年8月底已加推138001380075-114期房同區(qū)域不同產(chǎn)品泛競(jìng)爭(zhēng)已加推鷺島榮府4613剩余904住宅——115751157575-130期房不同區(qū)域不同產(chǎn)品泛競(jìng)爭(zhēng)在售二期幸福城·瓏翠芳庭704.5加推410剩余22套商鋪18年8月110001300086-123期房不同區(qū)域不同產(chǎn)品泛競(jìng)爭(zhēng)在售商鋪尾盤19年潛在供應(yīng)榮盛G47龍池御府——預(yù)計(jì)881919年3月樓面價(jià)8972

——110-147現(xiàn)房同區(qū)域不同產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)已動(dòng)工中海G19——預(yù)計(jì)8.2——待定樓面價(jià)8949——82-119現(xiàn)房不同區(qū)域不同產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)暫無(wú)景瑞G18——預(yù)計(jì)5.6——待定樓面價(jià)5738————期房不同區(qū)域不同產(chǎn)品泛競(jìng)爭(zhēng)暫無(wú)合計(jì)————53.3——————————————————【競(jìng)品分析】冠城大通藍(lán)郡項(xiàng)目概況11項(xiàng)目建設(shè)用地面積約11.60萬(wàn)平方米，總建20.56萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共規(guī)劃15棟18層高層，容積率不到1.3，項(xiàng)目主力戶型建筑面積約為75-114㎡，面積小，總價(jià)低。最近一次的開盤均價(jià)13800元/㎡，總價(jià)103-157萬(wàn)。加推時(shí)間待定。交房時(shí)間2020年10月31日。項(xiàng)目基本信息品牌品牌南京萬(wàn)盛置業(yè)有限公司區(qū)位板塊六合龍池板塊產(chǎn)品容積率1.33規(guī)模項(xiàng)目總建面800000㎡占地600000㎡一期戶數(shù)1276戶二期2204戶總體規(guī)劃高層戶型面積98-114㎡車位配比一期車位475個(gè)二期車位2601個(gè)會(huì)所——精裝/毛坯毛坯物業(yè)物業(yè)北京冠城酒店物業(yè)管理有限公司配套生活配套小區(qū)內(nèi)配套有商業(yè)，社區(qū)服務(wù)中心阿爾卡地亞酒店、龍池大酒店環(huán)境配套龍池湖公園、璟湖廣場(chǎng)教育配套社區(qū)配建幼兒園，北京東路小學(xué)棠城分校冠城校區(qū)，科利華中學(xué)，雙語(yǔ)幼兒園、六合補(bǔ)習(xí)班交通配套蔣灣花園西門站寧天城際：龍池站地鐵：3號(hào)線泰馮路站換乘S8至龍池站交付時(shí)間交付時(shí)間2020-10-31總價(jià)段預(yù)計(jì)總價(jià)段290-640萬(wàn)【競(jìng)品分析】冠城大通藍(lán)郡戶型分析12A戶型：75㎡、81㎡兩室兩廳一衛(wèi)B戶型：89㎡三室兩廳一衛(wèi)75㎡的戶型為二室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，戶型方正，面積利用率高；兩房朝南，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗，南北通透，采光效果好89㎡戶型為三室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，兩房朝南，采光好；L型廚房的設(shè)計(jì)C戶型：94㎡、97㎡三室兩廳一衛(wèi)93㎡戶型為三室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，三開間朝南，客廳、餐廳一字連接朝南大陽(yáng)臺(tái)，主臥、次臥帶飄窗，采光效果好75㎡的戶型有利用率高；89㎡的戶型采光好；93㎡的戶型三開間朝南；114㎡的戶型適合多口之家。D戶型：114㎡三室二廳兩衛(wèi)114㎡為三室二廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，客廳、主臥、次臥三開間朝南，采光好；雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，隱私性強(qiáng)，滿足多口之家的需求；廚房為L(zhǎng)型設(shè)計(jì)，符合操作動(dòng)線。【競(jìng)品分析】冠城大通藍(lán)郡去化分析13冠城整體去化良好：50-100平米主力小戶型暢銷，100-200萬(wàn)總價(jià)段控制，去化良好冠城大通藍(lán)郡供應(yīng)面積65.6萬(wàn)㎡，成交面積57.4萬(wàn)㎡，去化率87.5%；供銷主力面積段為50-100平米，占比94%，100-150平占比6%；主力成交總價(jià)段為100-200萬(wàn)，占比95%；近1年月成交峰值為2.2萬(wàn)㎡，谷值為0.03萬(wàn)㎡，均價(jià)峰值為元13886/㎡，谷值為7930元/㎡。月均去化0.79萬(wàn)㎡?！靖?jìng)品分析】冠城大通藍(lán)郡開盤去化情況14冠城大通藍(lán)郡最近一次開盤推出1#、2#、3#、4#、5#、7#、12#、14#、15#號(hào)樓均價(jià)13800元/㎡，共75㎡、81㎡、89㎡、94㎡及114㎡五種戶型共計(jì)1008套高層房源；小面積均價(jià)價(jià)約為14000元/平，大面積均價(jià)約為13500元/平；中等面積去化最好，114平米去化30套，占比7%，去化一般；總價(jià)段140萬(wàn)以上去化29套，去化一般。面積數(shù)量比例75㎡10424%81㎡205%89㎡16938%94㎡9321%97㎡256%114㎡307%總價(jià)數(shù)量比例100-120w12428%120w-130w25458%130w-140w348%140w以上297%【競(jìng)品分析】鷺島榮府項(xiàng)目概況15榮盛鷺島榮府共56棟，其中8棟27層住宅、7棟24層住宅、2棟18層住宅、3棟11層住宅、13棟6層住宅、1棟2層商業(yè)樓、1棟2層社區(qū)樓及地下車庫(kù)。其中16#為17層，整體樓棟南北朝向，每層戶型分布一致，戶型建筑面積85-125平方米。項(xiàng)目最近一次開盤加推二期13#、16#、17#、21#號(hào)樓戶型88-134㎡，均價(jià)11535元/㎡，共計(jì)817套房源；項(xiàng)目交付時(shí)間為2020年03月30日。項(xiàng)目基本信息品牌品牌南京華歐舜都置業(yè)有限公司區(qū)位板塊六合龍池板塊產(chǎn)品容積率1.79規(guī)模項(xiàng)目總建面447467.36㎡占地152110.6㎡總戶數(shù)3128戶總體規(guī)劃多層,高層,小高層,超高層戶型面積88-134㎡車位配比車位配比約1:1.2，車位總計(jì)3842會(huì)所——精裝/毛坯毛坯物業(yè)物業(yè)廊坊榮盛物業(yè)服務(wù)有限公司配套生活配套華聯(lián)超市、好又多超市、小王水果超市、蘇果超市環(huán)境配套榮盛時(shí)代廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、洋房空中花園、10萬(wàn)方體育公園、2公里滁河岸線教育配套金陵中學(xué)交通配套公交龍華路龍群路站、龍瑞路站、龍華路龍瑞路站地鐵S8號(hào)線交付時(shí)間交付時(shí)間2019-12-31總價(jià)段預(yù)計(jì)總價(jià)段101-150萬(wàn)【競(jìng)品分析】鷺島榮府戶型分析16B1戶型：88㎡2室2廳，兩室朝南，客廳和主臥都連接朝南大陽(yáng)臺(tái)，視野極佳，采光效果也很好，居住舒適度高；L型廚房的設(shè)計(jì)，使得功能區(qū)有所側(cè)重，充分利用了拐角空間，使廚房布局看上去靈活多變。A3戶型：132㎡3室2廳，兩房朝南，主臥為套間設(shè)計(jì)，獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間，隱私性好；雙衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，滿足了多口之家的需求【競(jìng)品分析】鷺島榮府去化分析17榮盛鷺島榮府整體去化較好，小面積（100㎡以下）與低總價(jià)（200萬(wàn)以下）戶型去化率較高，大面積戶型去化較低榮盛鷺島榮府供應(yīng)面積66.3萬(wàn)㎡，成交面積40.5萬(wàn)㎡，去化率61%；近1年成交峰值4.1萬(wàn)㎡，谷值為0.2萬(wàn)㎡，均價(jià)峰值為11822元/㎡，谷值為11101元/

㎡；主力面積段為100-150平，供應(yīng)3.2萬(wàn)方，成交2.5萬(wàn)方，去化率78%；主力總價(jià)段為100萬(wàn)以下，100-200萬(wàn)供應(yīng)2.5萬(wàn)方，成交1.4萬(wàn)方，去化率56%，200-300萬(wàn)供應(yīng)1.5萬(wàn)方，成交1.1萬(wàn)方，去化率73%。【競(jìng)品分析】幸福城項(xiàng)目概況18目前推出的北地塊建設(shè)用地面積84510.4平方米，總建筑面積274912平方米共規(guī)劃15幢14-15層高層，一期戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典方正，南北通透，面積范圍83㎡—110㎡之間最近一次的開盤價(jià)格約10500元/㎡，總價(jià)87-115萬(wàn)。預(yù)計(jì)9月加推。交房時(shí)間2019年12月31日。項(xiàng)目基本信息品牌品牌建源集團(tuán)·江蘇榮鼎地產(chǎn)有限公司區(qū)位板塊六合龍池板塊產(chǎn)品容積率2.6規(guī)模項(xiàng)目總建面積70萬(wàn)㎡（三期總共）占地20萬(wàn)㎡總戶數(shù)一期1898戶；二期2400戶左右總體規(guī)劃高層戶型面積83-110㎡車位配比機(jī)動(dòng)車位：1395個(gè)；非機(jī)動(dòng)車位：4414個(gè)會(huì)所——精裝/毛坯毛坯物業(yè)物業(yè)南京保城物業(yè)有限公司配套生活配套華潤(rùn)蘇果環(huán)境配套龍池湖教育配套六一幼兒園（幸福分園）南師附?。ǚ街薹中＃┙煌ㄅ涮椎罔F：寧天城際：方州廣場(chǎng)站交付時(shí)間交付時(shí)間2019-12-31總價(jià)段預(yù)計(jì)總價(jià)段87-115萬(wàn)【競(jìng)品分析】幸福城戶型分析19A戶型：86㎡2室2廳，兩房朝南，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗，采光好。D戶型：107㎡2室2廳，主臥朝南，臥室飄窗設(shè)計(jì)；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透，采光良好；F戶型：128㎡2室2廳，雙臥朝南，主臥為套房設(shè)計(jì)，帶陽(yáng)臺(tái)和獨(dú)立衛(wèi)生間，隱私性好，次臥帶飄窗，整體采光效果佳A戶型D戶型F戶型【競(jìng)品分析】幸福城去化分析20幸福城整體去化較好：低總價(jià)（100萬(wàn)以下）去化較高，少部分100-200萬(wàn)產(chǎn)品已去化完畢幸福城主力供應(yīng)面積以100萬(wàn)以下為主，供應(yīng)21.3萬(wàn)方，成交20.9萬(wàn)方，去化率98%，成交均價(jià)7510元/平；100-200萬(wàn)供應(yīng)1.8萬(wàn)方，成交1.8萬(wàn)方，成交均價(jià)10456元/平。總價(jià)段

供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)100以下21334920951475102242100-200170091777810456162【競(jìng)爭(zhēng)格局】競(jìng)品小結(jié)21項(xiàng)目周邊競(jìng)品已推+存量達(dá)53.3萬(wàn)方，庫(kù)存套數(shù)約3897套，參考板塊近12個(gè)月來的去化速率，5.8萬(wàn)方/月，去化周期約為9個(gè)月。競(jìng)品以小面積、低總價(jià)產(chǎn)品為主，主力面積100-150平，主力總價(jià)段均控制在200萬(wàn)以下。存量去化產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)近53萬(wàn)方待售，存量較大，去化周期約9個(gè)月小面積、低總價(jià)去化速度較好，200萬(wàn)以上產(chǎn)品去化稍差項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：產(chǎn)品具備唯一性；所處區(qū)位非核心居住區(qū)，配套匱乏無(wú)學(xué)區(qū)競(jìng)品存量較大，高總價(jià)去化速度較慢，為保障去化速度，定價(jià)不宜激進(jìn)六合二手房供銷分析22六合區(qū)近一年二手房累計(jì)成交15萬(wàn)方，成交套數(shù)1777套，成交均價(jià)13357-14324元/平；六合二手房供銷分析23六合龍池周邊二手房掛牌價(jià)格在14282-14880元/平，雄州及區(qū)域標(biāo)桿掛牌均價(jià)在16421-18140元/平，區(qū)域標(biāo)桿榮盛華府二手房掛牌18140元/平，約45套，無(wú)成交?！緟⒄崭?jìng)品價(jià)格】24對(duì)比序號(hào)對(duì)比因素評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)本案冠城大通藍(lán)郡鷺島榮府主城二手成交榮耀府疊墅13897138001153514324140831外因地段項(xiàng)目位置以及當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)于地段的認(rèn)可度10010095110932配套周邊配套100100105108973交通地鐵、道路、公交10010095103974環(huán)境目前外部環(huán)境1001001051001025城市規(guī)劃城市規(guī)劃利好10010094105956內(nèi)因發(fā)展商品牌當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)于發(fā)展商品牌的熟知度100959898957戶型設(shè)計(jì)戶型優(yōu)劣勢(shì)分析100969797968建筑品質(zhì)建筑外立面\工程細(xì)節(jié)\工程進(jìn)度100969797959樓盤規(guī)模社區(qū)規(guī)模1001021021009710社區(qū)規(guī)劃社區(qū)內(nèi)部配套\容積率\物業(yè)類型配比\面積區(qū)間1009899988611交房標(biāo)準(zhǔn)交付的建材配套1009798999612物業(yè)管理物業(yè)公司的管理能力/資質(zhì)10097989996本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)判，重點(diǎn)參考在售冠城大通藍(lán)郡（40%），榮盛鷺島榮府（15%）、主城二手成交（20%）、榮耀府疊墅（25%），對(duì)比2個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)（外因40%，內(nèi)因60%），12個(gè)細(xì)項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行加權(quán)平均。【價(jià)格修正】住宅及疊墅價(jià)差關(guān)系研究25區(qū)域高層均價(jià)疊墅成交均價(jià)價(jià)差比浦口觀山悅25048閱山悅府毛坯284221:1.16榮里25300保利云禧毛坯29000金牛湖榮耀府高層9499嘉恒有山118821:1.25江寧保利樾廣場(chǎng)24450五礦瀾悅方山295001:1.20鑒于周邊無(wú)同類型產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)偏低，參照浦口、金牛湖及江寧區(qū)域疊墅與高層價(jià)差得出比例約為1:1.16價(jià)差系數(shù)調(diào)整26區(qū)域疊墅均價(jià)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率首開套數(shù)當(dāng)天去化去化率二開套數(shù)當(dāng)天去化去化率保利云禧2900027511341%1352018年7月9167%1402018年8月2014%五礦瀾悅方山295001036866%1032018年8月6361%——————嘉恒有山（疊墅）10978706491%702017年10月2333%——————縱觀上述疊墅定價(jià)下首開去化情況一般，續(xù)銷1月僅去化2-5套，嘉恒1年續(xù)銷41套，月均3.5套，建議修正本案與高層價(jià)差系數(shù)至1：1.1本案參照市場(chǎng)定價(jià)27事項(xiàng)競(jìng)品加權(quán)平均參照別墅市場(chǎng)均價(jià)13897元/平12011元/平（200-300萬(wàn)成交均價(jià)）價(jià)差系數(shù)1:1.11:1權(quán)重60%40%本案均價(jià)13976元/平參照市場(chǎng)、競(jìng)品和二手房定價(jià)，初步判斷本案整盤均價(jià)約為13976元/平【客戶意向研判】蓄客量28截止到8月28日，疊加蓄客量為90組，中疊產(chǎn)品蓄客量較多，其次為上疊，下疊面積及總價(jià)段過高，蓄客較少；蓄客量少于貨量60組。疊加蓄客情況戶型數(shù)量占比上疊3134%中疊4146%下疊1820%合計(jì)90100%【客戶意向研判】蓄客量29意向均價(jià)在1.5萬(wàn)/平以下，意向總價(jià)集中在250萬(wàn)以下，其中200萬(wàn)以下占85%，客戶對(duì)價(jià)格關(guān)注度極高，達(dá)77%，較為敏感，建議謹(jǐn)慎定價(jià)疊加意向客戶，意向單價(jià)1.4-1.5萬(wàn)占比最高，占62%，其次為1.5-1.6萬(wàn)占比27%，1.7萬(wàn)以上合計(jì)占比11%；總價(jià)段以200萬(wàn)以下為主，占85%，其次為200-250萬(wàn)占比14%，250-300萬(wàn)僅占1%；意向客戶關(guān)注因素以價(jià)格為主占77%，對(duì)價(jià)格敏感，其次為區(qū)域位置和開發(fā)商品牌，均占6%，戶型功能占比5%，教育占比2%?！揪C合定價(jià)修正】3013976*80%=11180元/平15000*110%*20%=3300元/平本案參考市場(chǎng)整盤均價(jià)14480元/平市場(chǎng)、競(jìng)品、二手房定價(jià)蓄客定價(jià)參考綜合考慮客戶意向價(jià)格，做最終價(jià)格修正，本案整盤均價(jià)約為14480元/平【綜合定價(jià)思考】31通過市場(chǎng)及競(jìng)品情況，完成整盤均價(jià)14480元/平的均價(jià)制定：利用地下貨值攤薄地上均價(jià)，突破政府限價(jià)?？紤]因素一：綜合考慮自身任務(wù)、客戶登記情況、競(jìng)品銷售情況，整體定價(jià)原則：（1）整盤平開高走，疊墅高開平走；（2）參考市場(chǎng)、對(duì)標(biāo)競(jìng)品售價(jià)及客戶意向價(jià)格?？紤]因素二：利用地下建面貨值攤薄地上均價(jià)的定價(jià)辦法，突破政府限價(jià)。【定價(jià)思考】32金地淺山藝境二手房總價(jià)戶型面積單價(jià)（萬(wàn)/㎡）總價(jià)（萬(wàn)）備注上疊873.3290

\中疊1373.0412

\下疊1353.7498院子面積115㎡1353.4460院子面積50㎡依據(jù)同類型競(jìng)品金地淺山藝境、嘉恒有山，確定項(xiàng)目下疊院子均價(jià)約為5000元/㎡；院子面積相差65㎡，總價(jià)差價(jià)在40萬(wàn)，院子均價(jià)約為5000-6000元/㎡一層比二層多53㎡院子面積，總價(jià)差價(jià)在27萬(wàn)，院子均價(jià)約為50943元/㎡【定價(jià)思考】33依據(jù)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品榮盛華府，同類型產(chǎn)品閱山悅府地下室及儲(chǔ)藏室價(jià)格研究，確定項(xiàng)目下疊地下室均價(jià)約為7000元/㎡；（同區(qū)域無(wú)地下室銷售案例，儲(chǔ)藏室價(jià)格為5000元/平）明發(fā)閱山悅府上中下疊定價(jià)情況上疊房號(hào)401

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406

合計(jì)面積138.53138.53138.53138.53138.53138.53831單價(jià)33886331063290632686326863278633009總價(jià)46942284586174455846845279924527992454184527436698中疊房號(hào)201

202

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204

205

206

合計(jì)面積138.53138.53138.53138.53138.53138.53831單價(jià)34186334063320632986329863308633309總價(jià)47357874627733460002745695514569551458340427686052下疊房號(hào)101

102

103

合計(jì)面積252.81

253.17

253.17

759單價(jià)19100

21388

21188

20559總價(jià)4828671

5414800

5364166

15607637合計(jì)面積5302775302775302772422均價(jià)26910332562748532836272743293629209總價(jià)14258685921390714573295909754214461708912524870730386地下均價(jià)約為10000元/㎡地下儲(chǔ)藏室均價(jià)約為5000-7000元/㎡【定價(jià)思考】樓棟價(jià)值排布34層級(jí)樓棟價(jià)值樓棟系數(shù)均價(jià)（元/平）第一階梯7、10、13、16#1.0515204第二階梯15、18、19、20#1.0214770第三階梯2、4、11、14、17#114480第四階梯1、3、12、21#0.9814190第五階梯5、6、8、9#