房地產估價師房地產強制拍賣估價知識點匯總

第五節(jié)房地產強制拍賣估價房地產強制拍賣估價：是為相關部門確定拍賣保留價提供服務，這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產的交易中較為常見。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226382"知識點一：房地產拍賣的相關法律規(guī)定●房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。●設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。●房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226383"●債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

●依照相關法律規(guī)定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！衽馁u是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利?！裎腥耍I受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。//拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226384"知識點二：房地產強制拍賣估價5?1特點蠟處分房地產由方于其清償、抵獎債、罰沒、司疾法執(zhí)行等原因闖造成其除具有膊房地產估價的休一般固有特點框外，還有許多叫新的特點。盡

現(xiàn)1塵．強制處分受處分房地產的臂拍賣粱屬于強制性的所司法行為，原單產權人沒有權耍利討價還價，防處分行為也一革定要在規(guī)定的時時間內完成，椅如果拍賣不成伍，通常會由法沈院主持將拍賣碌標的物折價抵時償債務。踩

寧2幟．快速變現(xiàn)蔬由于拍賣交易辱方式的特點，柿買受人（購得巨拍賣標的的競紅買人）在較短瀉的時間內決定姨購買，沒有充御分的考慮時間庸，也沒有足夠港的時間對拍賣勉標的物作充分并的了解，特別賀是需在較短的困時間內支付全質部款項，承擔精的風險較大，余因此其價格一挎般較正常交易弦低。薯

仆3票．市場需求面稻窄、推廣力度賴小舍拍賣房地產多精為單宗、部分旨、小規(guī)模物業(yè)卻，難以像房地添產開發(fā)項目進耐行市場營銷，旱僅以拍賣公告飽的形式進行宣口傳，推廣力度暑較小洪；再加之拍賣睡房地產冰是以已確定用翻途、規(guī)模、位截置的現(xiàn)有狀況彼進行銷售籠，而不像房地波產開發(fā)項目先刪進行市場定位贈、營銷、策劃麻，以銷定產的倡方式進行，因礙此市場需求面金窄，只會滿足跪個別消費者的敢需求并在許多習方面存劃在杯“河先天不燦足鏈”護，翼在成交價格上雷不得不低于正擋常的房地產項綿目。眼4篇．消費者心理蠶因素否購買者由于消苦費心理的影響悉，在購買前已帥先期認為處分遷被拍賣的房地某產價格會低于狐正常房地產價學格，峽使得拍賣房地擇產的價格較低誤。沃5探．購買者的額腰外支出舟由于競買拍賣殲房地產要支付裹拍賣機構傭金進，按標的額的浙不同，此部分亡約為姻標的額源的凳1刻%選～島5%齒，成為購買者筒額外的成本，跨使之希望得到灑較低的價格，采以彌補該支出招。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226385"漁知識點三：房咳地產強制拍賣固估價的技術路末線池拍賣財產經(jīng)過妹評估的，評估愁價即為第一次言拍賣的保留價馳；未作評估的魚，保留價由人素民法院參照市魚價確定，并應譯當征詢有關當部事人的意見，循即評估公司只樂需評估估價對算象在正常市場績的價格水平。浙估價對象正常艘的市場價格可煉以根據(jù)估價對賠象的類型，選辭用市場法、收康益法、成本法震等方法進行評潛估。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226386"早知識點四：房姐地產強制拍賣考估價的類型與顧方法捕1廣．商品房第商品房屬于完豬全產權的房地哭產，估價時可貸采用市場法、數(shù)成本法、收益脹法評估其正常酬市場價格。蕩

世

絹

敬2虎．行政劃撥地舌上的房產枯

齡行政劃撥地上須房產的所有人奏只擁有房屋的慌所有權，拍賣亭所得在憲支付處分工作膀費用后，須先訂補繳土地使用練權出讓金乘，因此對劃撥窯土地上的房產劍進行估價時，炎可采取兩種技輩術路線進行估濾價：雁（船1隸）以釋完全商品房產高權叼進行估價，拍刪賣后從拍賣價中款中扣除應補鑰地價款及賣方察稅費。估價時屆可采用市場法幼、成本法、收遣益法評估其正可常市場價格。儀通常采用第一最種技術路線。證（搭2燃）以尚房地產的權益柳價格毯，即完全商品夾房的價格減去單應補地價進行怪評估，估價時廊可先采用市場前法、成本法、襯收益法評估完寇全產權下的正柔常市場價格，散再評估應補繳誘的地價。技

飯3檔．在建工程戀對處于在建工氧程階段的拍賣籃房地產的估價誰，應充分考慮村后續(xù)工程需投刮入的成本、費陸用，交接帶來靠的額外支出及瓦不可預見費用宴，估價方法可星選用假設開發(fā)由法、成本法、樣市場法。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226387"卻【教材案贏例付3系－璃5因】耐×纖×床房地產估價報獎告

封面（略）目錄（略）售致估價委托人池函（略）捕注冊房地產估叼價師聲明（略露）幸估價假設和限濕制條件（略）蓬廣州市海珠濁區(qū)鉤×場×畫路宣×議×勸房地產估價結涌果報告（略）

憶廣州市海珠所區(qū)害×枯×秧路忠×棒×拔房地產估價技鴨術報告（節(jié)選田）漫一、估價對象懇實物狀況描述憑與分析理估價對象所株在駱×姑×彎（自輸編抓3約、達4幅、骨5感幢）為泄鋼筋混凝土結鏈構三十一層的循商住樓展。其中炎首層至四層為服裙樓，商業(yè)用象途短，外墻面正面加貼大理石，側根面貼小錦磚；狂五層為架空層捆；六至三十一訂層為塔樓，住達宅用途院，塔樓外墻貼居小錦磚。裳估價對象位于斜裙樓二至四層灶，觸×涂×槐路記及婦×噸×沖路均設有出入鋪口。軍二、三層配套售較齊備漲，裝有中央空柳調，兩趟手扶蝕電梯，一部貨野梯（只供一樓刺至二樓使用）佛，三個走火通哲道，它現(xiàn)租賃刷給稼××榜，裝修情況為劣：地面鋪拋光權磚，內墻面部柔分油乳膠漆，雁部分貼鋁板，棍天花板面部分短裝有木架吊頂唉，部分裝有木坦夾板吊頂；防辦火門，鋁合金漂玻璃窗，水電獻管線暗敷設。較第四層閑置現(xiàn)，主要裝有兩軍趟客梯，兩趟馳貨梯及三趟走剝火通道，水泥往地面，內墻面籮及天花板面扇叢灰，防火門，敗鋁合金玻璃窗阻，水電管線明睛敷設。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226388"吼二、估價對象趴權益狀況描述梳與分析頂根據(jù)當事人提蠅供的《國有土勾地使用證》穗運府國用字第劉特聞×里×沿號記載：錢宗地坐落寬在繁×莫×場號，土地使用膝者為廣州姥市托×悄×逃房地產開發(fā)有述限公司，蟻地號確為浙53嶼0疏，掘用途為綜合，殲使用權類型居側住份額用買地蹈7流0冬年，商業(yè)、旅泄游、娛樂份額妖用地窄為近4繪0尚年，其他用地蓮為況5椒0達年，使用權面殺積舟為隨635胃4范．衫41纏㎡。其四至為著東凡至脆×射×授，南紀至符×索×哈，西泄至裂×棟×附，北所至挽×摟×定。當事人介紹砌，估價對象所境在客×睬×呈（自在編沙3芝、開4掀、盾5辰幢）位于上述逢宗地上。擱根據(jù)委托人提指供的《廣州市悔房地產產權情所況表》（房產哀登記號：富鐵字腦×拳×齊）記載：房產活地址為海珠賤區(qū)扎×蹄×閣路況×滔×為號。涉根據(jù)委托人提頸供的《廣州市滔預售商品房申她領預售許可證法情況登記表》抄（預售證號雞：紙×醒×宅）記載：項目浮名稱欺為偵×陡×靠（自服編雙3輝、辱4齡、漏5存幢）；地址辰為暫×貧×旦號；申報單位烤為廣州湯市舍×惰×會有限公司；式總建筑層數(shù)捷為迷3拼1算層，總建筑面史積蓄為負6682庭2王㎡；榜可售層數(shù)番為沈—沾2業(yè)～核3犬1代層，總可售面鳳積暢為旗5023撞9組㎡。扔－犯l教、繳－以2蓮層為停車場，痕首層為商業(yè)，抬第芹2暑～虹4以層為商業(yè)，填第稻5耽層架空，月第挎6話層以上為住宅脖。洲商業(yè)預售面積遲為口650杠0蜻㎡。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226389"表3－37壽估價對象謀所在樓層予分攤前面積（燕㎡）謀分攤面積（㎡蛾）谷分攤后面積（蕩㎡）易1悟2響337秘6糖．星3967紫32勝4斗．而1889達370吊0殲．弦5856野2左3發(fā)337掌6姜．孕3967限31婆1泉．休1496晃368吼7色．炮5463凡3眼4山337臣6柏．宜3967掩29三4降．芳2378武367企0貴．誕6345欲合計跟

除

季

滿1105月8古．鈔7664

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226390"善三、估價對象懼區(qū)位狀況描述突與分析腹估價對象位于并廣州市海珠娛區(qū)織×錯×世路感×凝×耍內，該小區(qū)東嫁臨網(wǎng)×煎×毅路，南檢臨踐×斧×膀路；附近有學剛校、商場、酒膨店、銀行及公職交車站等。估勻價對象所處地倚段臨菠近食×金×慎地鐵站出口，劇對外交通便利疫，公共配套設超施較完善。底四、市場背景響描述與分析（蟻略）扎五、最高最佳維利用分析（略寺）戶六、估價方法袋適用性分析（穿略）雷七、估價測算爺過程HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226391"燦（一）用基準夾地價修正法和見成本法測算房號地產市場價格裂1幟．測算估價對謠象所在大樓昏首層商鋪屠（以下簡掌稱級“炕估價對元象沙0傳”茅）的土地價格蕉（無1哨）基準地價成流果介紹及內涵矮根據(jù)《關于公芽布廣州市國有嗎土地使用權基袍準地價的通知式》（穗國房字耳［密×且×班］駁66都9岡號）。廣州市坑基準地價的瓦基準日圣為躲200豆4盲年畝1巾2脖月培3控1棒日澇，曲綜合用地價格盒內涵均為基準章日下法定最高獲使用年限，在窩正常市場條件姓、區(qū)域平均土猾地開發(fā)程度（弟五通一平）和腳合理容積率下嘉的熟地價格，磨基準地價含土我地取得費、土易地開發(fā)費用和會土地有償使用巨費惡（史記：這里馳的土地有償使捐用費指土地使臉用權出讓金，脈不是城鎮(zhèn)土地渣使用稅）。妄宗地單價＝調賠整后基準地尿價碰×kl×k2平×k3×k4蕉×k5×k6歉×k叉7漢＋開發(fā)程度修匹正哲k螞1像—片容積率（樓層猜）修正系數(shù)；榆k知2托—喜街角地修正系謀數(shù)；幼k嗚3吩—須集聚度修正系遣數(shù)；太k監(jiān)4避—泉其他個別因素飲修正系數(shù)；桶k賠5樹—逢使用年限修正霜系數(shù)；筒k沃6厚—體期日修正系數(shù)慎。交基準地價設定晃開發(fā)程度與本驗報告估價對象岔設定開發(fā)程度粥相同，擺均為五通一平視，故不需進行廊開發(fā)程度的修聽正。送

上【糾錯】系數(shù)凱交代缺森少語k到7例。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226392"常（愁2損）確定估價對陪象傍0揭所在宗地的基搬準地價芳經(jīng)查國土房管唱局公布的《網(wǎng)仍格點基準地價蛾圖》，估價對胞象集商業(yè)網(wǎng)格點基烈準地價職為慚458涌2旅元屯/圖平方米建筑面步積，路線價加稱價粉為拜1341倉9肌元景/樂平方米建筑面瑞積政，路線價加價球標準深度內面把積賠＝濱7緊2編．法59×1底0叨＝劣72秩5姥．游9忍（㎡），總用段地面積屑為棵635兄4真．句4陽1聯(lián)㎡。榆根據(jù)路線價格慘計算公式：積宗地首層樓面溝地價＝（路線賤價加足價屠×冊標準深度內面虹積＋網(wǎng)格點基申準地陵價東×慰總用地面積嶺）柱/垮總用地面積旗調整后宗地首歐層基準地價＝臭（毫13419×準72轉5初．央9與＋傷4582×6燙35粘4括．遼4困1奉）抖÷635賓4上．徒41燦≈栽611恒5絹（耳元唇/減㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226393"表3－38撐首層箱2賢層月3截層、攤－永1杰層爪4洽層、桿－持2草層毅1佩．黑0穴0經(jīng)．左4療～靜0劃．訊65優(yōu)0照．鑒3葬～謙0撐．表45敞0順．刊2婚5加～孩0妄．勒35

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226394"簽（約5妙）確定集聚度歡修正系數(shù)追（滾k祝3姨）距目前該地段商偷業(yè)集聚度一般耀，確定集聚度慘修正系數(shù)盾k榴3鐘＝斧1睬。劃（般6云）確定其他個研別因素修正系臣數(shù)逼（逗k術4短）割個別因素系數(shù)煌修正壘表僻

淘

教

藏錯表止3鑼－尚40漠指標標準例優(yōu)將較優(yōu)醋一般蘇較劣澡劣噸標說明蜻形狀規(guī)則、地腸形地質及環(huán)境衰狀況好傭形狀較規(guī)則、核地形地質及環(huán)泉境狀況良好喜形狀基本規(guī)則份、地形地質及頃環(huán)境狀況適宜男形狀不規(guī)則、狠地形地質及環(huán)裝境狀況較差返形狀極不規(guī)則飾、地形地質及瓶環(huán)境狀況差目修正系數(shù)介1敲．繳1氏0懼～牢1各．片05纖1寺．替0洲5盯～抹1覽．紡0紙1節(jié)．掃0鄉(xiāng)1雨．漠0沉～稈0搞．損95窮0逢．育9填5牌～郵0泛．森90雹估價對誕象睛0章所在關宗地形狀規(guī)則謝、地形及環(huán)境啄狀況適宜，圍綜合確定其他釘個別因素修正胃系數(shù)沸k罩4雪＝墨1舌。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226395"醉（玉7蜂）確定土地使遣用權年期修正兄系數(shù)弦（儉k燃5鴉）策估價對存象面0堪所在宗地抓商業(yè)用途使用對年咸限仿4吐0企年診至磁204落1形年浮3佩月累1佳8瑞日，在估價時院點算起，剩余鑼使用年限冬為設3覺4傘．賠4郊1蹦年攝，故需進行年垃期修正。松根據(jù)年期修正肯公眾式堡k先＝息［踢1系－磁1汽/孔（東1泄＋核y棄）灑^著n衣］椒/趁［稻1外－蛾1揪/圾（狂1樂＋習y碗）驟^脊m覆］，測算土地際使用權年限修洲正系擋數(shù)勤k峽5結＝嬌0惜．糧97凍3篇。扣（匆8轎）確定期日修危正系數(shù)胞（亦k蹲6采）憶廣州市基準地齒價的基準日梳為盜200聚4耐年米1漂2哀月弱3峰1擱日，本次評估恐的估價時點維為前200暈6雞年絲×啞×示月礎×丙×肯日，該地段地遮價水平在此期芹間升幅約臣為勤3挽%題，故需進行期睛日修正，確定僑期日修正系數(shù)摩k樸6拔＝賴1歉．嶺0事3種。攻（趟9落）計算基準地悟價設定開發(fā)程就度條件下的宗鎮(zhèn)地地價呀經(jīng)以上分析過超程，可得到估帳價對象在基準雖地價設定開發(fā)期程度條件下的注樓面地價＝調綠整后基準地止價憑×kl×k2烘×k3×k4瓦×k5×k寸6主＋開發(fā)程度修休正勢＝冶6115×1寄×貧1巖．或08×1×l牌×辰0皺．子973×霸1醫(yī)．適0折3飾＋狗0子＝味661匙9詠（暢元獸/閃㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226396"剛2竭．在樓面地價寶基礎上用成本餅法測算土地現(xiàn)忠值丈

夏土地現(xiàn)值卡(訴即土地重新購省建價抓格霉)熊＝土地取得費瘦＋管理費用＋堂投資利息＋銷恰售稅費＋開發(fā)集利潤生（乳1婦）土地取得費宗土地取得費＝刊基準地價修正尺價阻格雅×理（換1步＋田3賽%宇）士＝虎6619×襯1艇．涌0征3屑≈岡681港7遇．佳5央7伍（億元飲/貝㎡）沈

迅刮【糾錯燈】裁3伴%疫土地取得費率超無取值依據(jù)。昆（統(tǒng)2茂）管理費用取昌土地取得費非的貓3%野管理費用賤＝明681貿7劣．母57×3浙%像≈補20絲4蜓．在5汪3嬌（車元盾/霞㎡）驢【糾歷錯踏1王】管理費率無主取值依據(jù)。躬

權途【糾沒錯訪2溪】缺銷售費用裁的計算。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226397"特（渣3浩）投資利息招確定估價對鐵象駁0利所在瓶宗地開發(fā)期設呆定豪為堆2卻年，功投資利息率按扣估價時點中國依人民銀行公布把的短期燭貸款筍利息率敲為裁6懼．績30色%夏。假設開發(fā)費簡用在開發(fā)期內疤均勻投入：征投資利息＝階（騾681幻7場．蔥5府7生＋徑20畫4代．其5踏3領）妄×蠟［體（緊1仆＋訂6旁．倆30展%盆）嚷^岸2再－減1陷］期≈服91胳2挑．遭6綁6摔（層元恐/千㎡）拖【糾桂錯年1趣】計算基數(shù)缺承銷售費用。投【糾鼻錯勒2瘡】宗惕地騎2遵年開發(fā)期的確豎定未說明理由目。清

思衰【糾幼錯顯3耗】計息期是均旗勻投入，不豆應虎2柜年利息，而應樣為撤1坐年計息。丈（輔4培）銷售稅費劍銷售稅費取土芹地價值夜的袍8姻．匪50句%旋。濤

坦蒙【糾錯】銷售挪稅問費樂8.5漲%襲費率無取值依軋據(jù)。秤（拳5旦）開發(fā)利潤盼開發(fā)利潤取開獻發(fā)成本及管理窩費之和年的畝20訊%苗。仁開發(fā)利潤＝案（羨681表7體．藝5命7割＋莫20海4作．葉5售3鄙）姻×20例%考≈隸140廣4屠．希4棕2杰（褲元增/岡㎡）論【糾賺錯鎖1移】開發(fā)利潤是學什么利潤，利懲潤率內涵交代脂不清，不同的陪利潤率基數(shù)不丘同。況

收掛【糾春錯限2普】睡20岸%李利潤率無取值壘依據(jù)。艙（編6吧）測算估價對觸象握0送土地現(xiàn)值遍土地現(xiàn)值＝迅（辜681居7收．希5列7眉＋絲20艇4唇．踢5個3累＋牢91支2聞．煉6蕉6悼＋悔140躍4喚．念4田2亦）漁÷難（亡1逢－葛8按．螞50虧%損）接≈墳1020僚7寶（胃元幸/甜㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226398"HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226399"渡3烏．以估價對廁象澇0共為基準表3－41映估價對象董項目涉基準單價（陽元杜/漏㎡）或樓層系數(shù)撕評估單價（臺元宅/跟㎡）它0途首層萬10207野l(fā)驅10207執(zhí)l撿二層叮10207屑0把．營5毀5104京2油三層尤10207跑0閱．媽4便4083倚3遭四層特10207碼0憂．里35徹3572

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226400"臘4豬．用成本法測嶺算估價對猴象惹1候建筑物重置成矩新價值澡成本法是以建蝦筑物開發(fā)成本恰所耗費的各項厘費用之和為基饒礎，再加上一蹤定的利潤、利勤息、應繳納的美稅金后乘以成鐮新率來確定房礙屋價格的估價茄方法。柴建筑物價值＝加（開發(fā)成本＋哄管理費用＋投屆資利息＋銷售趟稅費＋開發(fā)利碰潤沿）峰×宴成新率秤

固框【糾錯】公式賄缺少銷售費用鍋。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226401"1）開發(fā)成本1）開發(fā)成本生開發(fā)成本包含菠勘察設計和前匠期工程費、基蜜礎設施建設費給、房屋建筑安橋裝工程費、公仙共配套設施建巾設費、構筑物每的價值分攤、大開發(fā)過程中的結經(jīng)營費用等。仔根據(jù)當?shù)亟ㄖすこ淌袌鰻顩r著，估價人員對瘦估價對柱象月l闖周邊規(guī)模相似流的房屋的開發(fā)塌成本進行調查倍，確定估價對把象腹1誤（鋼筋混凝土烘結構）建安成遵本同為貝280慶0灑元簡/薪㎡，公共配套揀設施建設費為摔3330戀×1悶0脫．子5有%嗚＝虜34旺9娘．艦6限5挖（掀元懇/燭㎡），前期工吃程費取建安成隱本性的柿5候%帽＝假2800×5籃%想＝蝴22械4灣．擋0呢0豪（脂元瞧/惱㎡）?？稀炯m鄰錯懂1槽】市政配套設柴施費儉按痕330薦0康元的基數(shù)錯誤錫，蛛330敏0養(yǎng)數(shù)據(jù)沒有交代秩，不知出處，薯應該花用煉280鉤0改的建安成本做腰為基數(shù)。階【糾澤錯距2河】錯處：勘察耕設計和前期工趟程費、基礎設傘施建設費已全島部含在土地取鑼得成本和土地潑開發(fā)成本之中芽了，不應再在霜此計算了，重趣復計算了。釋【糾流錯行3除】缺少其他工湊程費和開發(fā)期列稅費點估價對斥象紛1箱建筑物開發(fā)成調本合計蜓＝霉280烘0北＋軋34殿9尖．雨6碎5餐＋敵22辮4破＝島337短3腸．捧6窮5壞（血元拐/鉤㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226402"棒（團2初）管理費用取線開發(fā)成本增的工3驢%渾。輸管理費用＝巾（代280貴0蠻＋顫22塘4神）庸×3晶%挽≈具9慈0殃．造7麻2竭（握元葵/巨㎡）婦

滾纖【糾錯】管理消費的費率未說著明理由。段（康3撫）投資利息臥確定估價對削象壯1揀所在大樓域開發(fā)期設定蜘為典2將年膚，投資利息率環(huán)按估價時點中謹國人民銀行公鈔布的短期貸款午貸利息奔率貞2壓年羅為紋6叫．蠻30現(xiàn)%柔。假設開發(fā)費閱用在開發(fā)期內猶均勻投入：樂投資利息＝莊（方337沒3裕．肢6街5述＋棕9受0燕．淡7杯2梅）留×語［咸（靜1雖＋飛6崖．艙30薄%路）施^廊0愚．熱5×往2他－狀1沈］禽≈沿21但8廚．辣2鷹6屋（不元抓/旨㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226403"應（將4價）銷售稅費嘩（銷售稅費取控房屋價值達的厘8帶．貝50垂%罷。臘【糾楊錯醬1鐘】銷售稅隆費什8.5驅%韻取值無依據(jù)。坦銷售稅費也應較列出明細，包奪含哪些稅費。?！炯m喂錯濃2煉】缺銷售費用暑。乘（皆5忠）開發(fā)利潤叔估價對茶象庸1敘建筑物開發(fā)利零潤取開發(fā)成本毯及管理費之和鍬的魄20春%疏。今開發(fā)利潤＝窩（類337爆3儀．桐6盞5扒＋慣9得0枕．栗7哀2摟）尤×20廉%培＝浪69累2徒．牛8筆7選（遭元饞/狗㎡）賭【糾錯】開發(fā)支利潤無內涵，獨不同的利潤率劇計算基數(shù)不同遠。蔽

際障【糾錯】投資注利潤皇率達20妨%妨取值無依據(jù)。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226404"瞇（混6慶）建筑物重置俗全新價潑重置全新價＝請開發(fā)成本＋管集理費用＋投資悠利息＋銷售稅森費＋開發(fā)利潤析＝跌（受337專3智．批6朋5寒＋昏9栽0愉．誕7駐2交＋弓21準8盒．哥2辭6胳＋陰69醉2普．振8澇7忽）道÷遲（趨1簡－課8謊．團5豎%柜）好≈季478建0疲（月元錯/什㎡）（取整）奇（涉7餅）確定建筑物恭的成新率鳥通過評估專業(yè)榨人員實地勘查脫，運用觀察法午確定建筑物的偉成新率。經(jīng)現(xiàn)府場勘查打分，不確定其乎成新率再為濾0滅．神9卻5展。汗（愛8桐）確定估價對倚象蔽1貌建筑物重置成段新價值鞋建筑物重置成渡新單價＝重置懼全新價伍格借×屯成新率v＝c×q自其中滿：秋

超v磁—暈房屋現(xiàn)值（傲元返/際㎡）；卷c昌—裹房屋重置全新驗價格（武元驢/良㎡）；q—成新率。肥建筑物重置成氧新單價效＝伏4780×扎0豪．篇9沃5擋≈籮454舉l厭（網(wǎng)元才/次㎡）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226406"稿6式．測算估價對怒象惡l繩、悲2閉、末3拌房地產價格。魯6質．測算估價對注象匙l慮、竹2玻、臟3尊房地產價格。救估價對障象際2暈、漿3苗建筑物重置成羽新單價詳見下刷表：艙估價對舒象斃2劃、段3吹價格測算穗表障

怒

體

枝淋表繁3離－煉43廉估價對象暖項目次土地單價（辨元楊/寬㎡）享房屋單價（麗元題/旬㎡）械房地產單價（慢元桂/葬㎡）狀面積（㎡）慢房地產總價（擔萬元）功l賠二層醬5104襖454l猴9645歸370梯0草．合5856倆356不9儉．夢2l爸2符三層帖4083幣4541克8624呀368欄7居．常5463創(chuàng)318城0甜．適14衰3孟四層勸3572蓬4087帽7659壯367展0眠．臥6345去281偏1繭．鐘34眼合計戒

恰

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丸1105斷8僚．陪766砍956煤0投．允69

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226407"五（二）用收益害法測算估價對控象智1轎、構2患、諷3簽的房地產價格憐1握．用收益法測岸算豬租約期內極估價對危象個l其房地產收益價擇格西（榜1文）測算年凈收滴益勾年有效毛收入透＝單位面積月豬租葬金縮×12禾×抓出租率鵝年運營費用＝求維修費＋管理怠費＋保險費＋泥稅金爐年凈收益＝年肚有效毛收入－等年運營費用

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226408"棵a可．年有效毛收警入倦根據(jù)委托人提贊供的《房屋租謀賃合同書》記唱載博，悄×腳×盤裙樓一樓部分愈及二、三樓已估設定長期租約陶，根據(jù)該大樓采的首至三層的員租金分布比例萬，拆分出估價學對篇象燃1裙的租金見下表弓：僻月租金拆分鳴表她

用

煮

筍

鉆丙表旦3傍－享44撿項目慈租金比例交平均月租金（紙元禽/品㎡）漢面積（㎡）派月租金收入（浴萬元）漿首、二、三層支商場拋—觸39壽794饞7始．優(yōu)04嚴309935誓首層商場拆l顆6扯1籍．價92蝕58升8上．歐8592練36462躬二層商場躺0裕．凱65軍4匙0塔．枕25債368狂7壯．具5463寶148424創(chuàng)三層商場捷0福．問55模3促4彎．較06逝367紗0渣．鋤6345際125022壺合計堆

結

胃

妙309908賠【糾爺錯熄1撫】蠅3貍9堂元月租金沒有乖交代租金內涵拉。片【糾壺錯港2基】出租率偽是昌100計%京欠妥，沒有考梅慮空置率及收由租損失。熄【糾摩錯繡3版】沒有考慮押駕金或租賃保證亮金的利息收入汁。拼經(jīng)過拆分，租每約期內估價對件象庭1賽（二樓）的月貌租金約括為符4專0弦．盛2恢5旬元株/攪㎡，可得年有壘效毛收入章＝用4豐0親．辣25×12×唯100%天＝倉48截3畜（壟元偵/搜㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226409"b．年運營費b．年運營費魯①絞管理費：估價挎對象所在地區(qū)螺出租房屋的管袖理費一般由租扎戶另外支付，爆不包含在租金塑內。憲②磨維修費：指為游保障房屋正常禿使用每年需支辣付的修繕費，若保險費指房產咬所有人為使自遍己的房產避免商意外損失而向誰保險公司投保旅的費用，維修屆費及保險費取壟有效毛收入侍的益2雜%伐。睜【糾錯】保險話費的計算基數(shù)裹取有效毛收入斗錯，應為房屋摘現(xiàn)值。叛③牛稅金：指房產身所有人向稅務塔機關繳納的房微產稅和營業(yè)稅飼等。驗綜上所述，結文合估價對象所六在地區(qū)的客觀釣情況，稅金、亡維修費、保險緒費合計約為年壇有效毛收入絲的懼20艱%壤。作【糾錯】缺城蜓鎮(zhèn)土地使用稅良的計算。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226410"c．年凈收益忍估價對象年凈弱收益＝年有效絲毛收入－年運肺營費用田＝賄483隱×落（柄1法－逢20膚%龍）圾＝分38任6唐．急4鼻（繡元絹/買㎡）

負（動2?。y算資本化仔率維采用更安全利率拜加穩(wěn)風險調整值臨法確定資本化助率。誘安全利率指無書風險的資本投踏資收益率，取足估價時鬼點徐200寒6衰年托1菊0郊月或1鋒8紐日中國人民銀格行的一年期定慈期存逗款排2纏．斃52挖%補，扣哥除柔20果%蓮的利息稅后，痕安全利率約能為努2蔬%販。考慮到估價廢對象實際情況慣，割本次風險調整技值敏取皇3伏%再。接資本化率＝安街全利率＋風險宣調整值狼＝房2于%斜＋謀3贏%苗＝趨5%罷【糾錯】無風鹽險調整甚值擺3唐%幣無取值依據(jù)，臟或說沒有計算鍵過程。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226411"痛（陶3于）測算估價對潑象比1源租金期內的收壓益價格薪根據(jù)《房屋租洞賃合同書》記憤載，租約期脾從勞200乘5茫年頌3稍月黑1延日速至頑201慰3登年腐2碼月撒2鳥8轎日止，租金前吹兩年不變，從織第三年起，每藝年遞或增癥3旦%枝。估價時點樓為懷200騰6搭年赤1膝0累月啦1親8竭日，直的至羅200鍵7易年只2崇月厚2施8晉日，兩年內租取金不變，租金慈為甲4繁0裳．盜2燭5敲元些/預㎡。文從插200奸7逐年香3稍月圈1親日余至排201殺3煎年礙2膊月弊2身8堵日，租金每年惜遞姜增哨3必%舊，遞增年限記為憤6屑年，可得：渴a療＝月租封金問×縮收益面吹積絕×扮出租爽率友×燕（織1遵－年運營費用旅）愉v鋒＝水a÷y鞋×千［佩1夏－泉1楊/蓄（游1暫＋稅y闊）勒^n暑1洪］圖＋膨a羞÷規(guī)（油y膠－求g環(huán)）默×課｛頌1鐵－［歪（種1待＋筋g瑞）鴿/沸（容1申＋篇y心）的］師^n2}商÷陷（干1瓦＋視y椒）斑^n1愧v冰＝植38抓6撇．緒4÷5%投×捕［旺1虹－魯l務/寺（夏1紡＋久5漢%岸）翠^叼0合．凈3澤9初］墓＋難38殿6堡．去4本÷牧（鏟5院%撈－梨3該%靈）彎×{榨1趕－［腔（陰1圖＋糊3究%見）討/芬（戀1冤＋扎5氣%慈）銜］零^6}陡÷桌（目1麻＋裝5%取）仍^趨0您．拾3圣9達≈芽227傍3趟（理元權/鬧㎡）脆a率為年凈收益車，潮n怒1嚼是凈收益平穩(wěn)齊年限練，擁n焦2晃是凈收益遞增暴年限屑，關g眾為凈收益遞增遲的比率。蕩【糾錯】折現(xiàn)揮率不應該混用執(zhí)報酬訓率沒5沸%嬌。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226412"涼2越．用收益法測嚇算租約期外估桌價對俘象敏1腥房地產收益價愈格雷（給1更）測算年凈收蝕益谷年有效毛收入復＝單位面積月沸租回金蘿×12隆×榜出租率腫

蠅年運營費用＝痛維修費＋管理嗽費＋保險費＋萌稅金厭年凈收益＝年響有效毛收入－恰年運營費用科a鋒．年有效毛收味入雙根據(jù)估價人員濁調查了解，估隆價對搖象稱l蜂周邊檔次相同作、用途相近、感結構相似、裝鑒修檔次相近的禽二樓商場租金仰水平，確定估淚價對拐象咳1恢客觀月租金約扇為慶6坑5包元勵/植㎡，客觀出租初率約敏為鼓90笨%甘。如年有效毛收入之＝隔65×12×后90鄉(xiāng)%滑＝潑70亡2發(fā)（篇元茂/潮㎡）碧錯處：應說明厘租金內涵。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226413"b．年運營費b．年運營費恩①奔管理費：估價受對象所在地區(qū)木出租房屋的管仙理費一般由租卵戶另外支付，縱不包含在租金聚內。血②寫維修費：指為軌保障房屋正常疊使用每年需支答付的修繕費，李保險費指房產米所有人為使自印己的房產避免蓄意外損失而向枯保險公司投保債的費用，維修說費及保險費取矩有效毛收入低的家2依%辯。因③給稅金：指房產丟所有人向稅務厚機關繳納的房眼產稅和營業(yè)稅針等。購綜上所述，結悠合估價對象所嶼在地區(qū)的客觀麻情況，稅金、堪維修費、保險或費合計約為年撈有效毛收入轟的踩20泊%息。c年凈收益寇估價對象年凈藥收益＝年有效核毛收入－年運虎營費用HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226414"嶄（沫2汽）測算資本化嗽率嚴采用安全利率尸加風險調整值磁法確定資本化穗率。臥安全利率指無楚風險的資本投交資收益率，取鈴估價時蘆點哲200拾6巴年衫×范月怕×涉日中國人民銀姥行的一年期定架期存甚款獎2貝．嶺52用%對，扣月除好20派%擺的利息稅后，見安全利率約蒼為視2某%錘?？紤]到估價球對象實際情況擱，本次風險調籮整值全取朵4小%用。滿資本化率＝安衫全利率＋風險昂調整值辣＝遭2惰%削＋稼4寒%旬＝府6%HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226415"較（國3另）測算收益價朋格尸根據(jù)當事人提扶供的估價對親象招l(wèi)悟所在宗地《國葡有土地使用證腰》顯示，商業(yè)壩用途使用年限殃為脂4陪0堆年，從發(fā)證當緣日匙即范200趣6獎年李1導0射月濁1理8