四星級商務(wù)型酒店商業(yè)計劃書

關(guān)于在“航道養(yǎng)護管理中心和船員訓(xùn)練基地”建設(shè)四星級商務(wù)型酒店的商業(yè)計劃書目錄第一章項目概述一、項目公司二、區(qū)域環(huán)境1、自然環(huán)境2、人文環(huán)境3、交通環(huán)境三、區(qū)域經(jīng)濟1、本市GDP和人均GDP2、本市酒店經(jīng)濟概況3、區(qū)域經(jīng)濟未來展望第二章項目分析及定位一、項目市場分析1、SWOT分析2、分析小結(jié)二、項目定位及優(yōu)勢1、項目市場定位2、項目定位優(yōu)勢第三章經(jīng)營管理一、日常服務(wù)和管理1、四星級標(biāo)準(zhǔn)配置服務(wù)2、四星級標(biāo)準(zhǔn)配置管理二、拓展方式1、營銷特色化2、區(qū)域擴大化三、鞏固管理1、客戶群的鞏固2、內(nèi)部管理的改善和提升第四章成本與預(yù)算一、四星級酒店裝飾投資列表二、酒店年營業(yè)和年利潤估算第五章項目綜述第一章項目概述一、項目公司在湖州市港航管理局航道養(yǎng)護管理中心和船員訓(xùn)練基地建立四星級商務(wù)型酒店的商業(yè)計劃是由浙江中屹建筑工程（原湖州市住宅建筑工程公司）在取得該地租賃權(quán)15年的情況下，通過公司高層管理的周密思考和分析計劃按照國家四星級酒店配置標(biāo)準(zhǔn)建造，集餐飲、會議、住宿和娛樂等多項服務(wù)為一體的項目。浙江中屹建筑工程（原湖州市住宅建筑工程公司）創(chuàng)建于1954年，原隸屬于湖州市建委，是專門從事建筑施工、水電安裝、建筑裝飾、地基基礎(chǔ)、市政、鋼結(jié)構(gòu)工程施工的房屋建筑總承包一級資質(zhì)企業(yè)，企業(yè)注冊資金5288萬元。公司除了擁有雄厚的人力財力和現(xiàn)代化的機械設(shè)備外，在建筑領(lǐng)域所取得的建樹和獲得的榮譽更是不計其數(shù)，因此為此四星級酒店的成功筑下了堅實的地基。二、區(qū)域環(huán)境所謂“天時、地利、人和”，兵家有兵術(shù)，商家有商機，兩者融貫互通。在此我們可以探討該項目所占據(jù)的“天時、地利、人和”：1、自然環(huán)境湖州位于長江三角洲的杭嘉湖平原，典型的江南亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，山清水秀。北有太湖浩渺的煙波，西有天目蒼山的竹海，市內(nèi)更是小橋流水人家，一派江南人家的風(fēng)景；以湖州市為中心，形成了浙北一帶生態(tài)旅游圈，竭力打造“中國優(yōu)秀旅游城市”和“太湖、竹鄉(xiāng)、古鎮(zhèn)、名山、生態(tài)、濕地”的旅游品牌。2、人文環(huán)境人杰地靈的湖州擁有著2300年的歷史，集“絲綢之府、魚米之鄉(xiāng)、文物之邦”于一身，除了湖筆、絲綢這些歷史悠久的文物外，更有唐代“茶圣”陸羽撰寫中外聞名的《茶經(jīng)》的古跡，宋代教育家胡瑗的“胡學(xué)”，和藝術(shù)大師趙孟頫、吳昌碩開創(chuàng)的“趙體”書、“吳門”畫，在中國乃至世界歷史上都留下了深遠(yuǎn)的影響，同時這些絲綢文化、筆文化、茶文化等構(gòu)成了湖州魅力耀人的人文歷史資源。3、交通環(huán)境湖州市東鄰上海，南連杭州，西近南京，北隔太湖與蘇州、無錫相望，可謂長江下游三角洲的中心點。酒店的具體方位坐落于湖州市區(qū)環(huán)城西路，此距104國道0.5公里，市繁華階段1公里，太湖12公里，西有湖州客運中心，偏北處即是湖州火車站，四通八達(dá)，交通方便。三、區(qū)域經(jīng)濟一個投資要擲地有聲，區(qū)域的經(jīng)濟條件是否能夠提供這樣的彈性空間是極其重要的市場宏觀調(diào)查。1、本市GDP和人均GDP2007年湖州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）895.94億元，人均生產(chǎn)總值（GDP）34753元，按照可比價格計算比上年增長14.4%。分行業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值73.29億元，增長4.4％；第二產(chǎn)業(yè)增加值510.74億元，增長15.0％，其中工業(yè)增加值461.96億元，增長16.8％；第三產(chǎn)業(yè)增加值311.91億元，增長15.9％。2、本市酒店經(jīng)濟概況據(jù)悉，去年我市服務(wù)業(yè)占GDP比重達(dá)到34.8％，同比提高0.6個百分點，對GDP增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到38.6％，同比提高7.3個百分點。其中，住宿餐飲業(yè)完成35.35億元，增長18.3%，市中心地段的星級酒店住房出租率保持在75%以上，平均房價350元/晚。3、區(qū)域經(jīng)濟未來展望去年我市接待國內(nèi)外旅游者1687萬人，增長29.6%，實現(xiàn)旅游總收入102.01億元，增長29.3%。在“十一五”規(guī)劃的宏觀政策指導(dǎo)下，湖州市的旅游業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢；與此同時，商務(wù)型客源和團體客源在酒店行業(yè)所占比例也逐年遞增，湖州漸漸有了長江下游三角洲一個生態(tài)旅游和會議中心的雛形，盡管星級酒店也在隨著大潮增加，但是湖州在未來形成長江三角洲區(qū)域中心的市場潛力是難以預(yù)測的。第二章項目分析及定位一、項目市場分析在一個產(chǎn)品出產(chǎn)前，我們首先要對其所面對的市場做一個周密的分析，才能更好地應(yīng)對市場競爭。下面我們運用舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出的,能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個公司“營銷產(chǎn)品定位”現(xiàn)實情況的方法--SWOT分析法，即優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）、威脅（Threats）來分析“航道養(yǎng)護管理中心和船員訓(xùn)練基地”營銷產(chǎn)品定位的市場營銷環(huán)境。1、SWOT分析優(yōu)勢：①展望國家“十一五”的宏觀政策指導(dǎo)，酒店行業(yè)在“把中國建設(shè)成旅游大國”的過程中將有不可估量的發(fā)展空間；②縱觀湖州整體投資環(huán)境，其擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，悠久的人文歷史，便利的交通地點，豐富的旅游資源，且經(jīng)濟前景客觀等優(yōu)點；③本司半世紀(jì)逾久的資本積累和經(jīng)驗總結(jié)，以及良好的企業(yè)文化，日趨月異的發(fā)展效益，和明確的企業(yè)目標(biāo)都是此商業(yè)計劃成功的堅實后盾。劣勢：①目前湖州高星級酒店已在2005年—2007年內(nèi)有規(guī)模的改造和建立起來，特別是一些品牌老酒店在對內(nèi)部逐步裝修和改造中大大占據(jù)了湖州酒店的市場，客房出租率一直保持在75%以上；另外一些連鎖型的酒店也已在湖州酒店的市場里扎根發(fā)芽（如：Motel168、太湖陽光雷迪森大酒店），占有市場的道途崎嶇坎坷；②品牌機會：①設(shè)備②企業(yè)客戶③④⑤⑥⑦威脅：管理①②③④⑤⑥⑦2、分析小結(jié)二、項目定位及優(yōu)勢1、項目市場定位2、項目定位優(yōu)勢第三章經(jīng)營管理一、日常服務(wù)和管理成大體須有規(guī)有矩，成大事須積平常小事。除了一整套四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的硬件設(shè)施外，更重要的還是要有一套符合四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的軟件設(shè)施即日常的服務(wù)和管理。1、四星級標(biāo)準(zhǔn)配置服務(wù)服務(wù)是酒店行業(yè)標(biāo)志性的旗幟，特別是一間星級酒店的服務(wù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他服務(wù)行業(yè)，因此在員工培訓(xùn)中樹立員工的服務(wù)意識是酒店成功的基礎(chǔ)。從客人預(yù)定房間、機場迎接到來店后的拉車門迎賓、開房、送行李、餐飲服務(wù)、直至客人離店的各道環(huán)節(jié)，一環(huán)扣一環(huán)，使客人感受到規(guī)范周到、連貫完整的服務(wù)。

一、嚴(yán)格的管理體制是管理好飯店的首要條件。

香港的飯店有一套嚴(yán)格的科學(xué)的管理制度，無論是部門經(jīng)理還是主管、領(lǐng)班、員工都有明確的崗位職責(zé)，飯店員工按照崗位規(guī)范和程序進(jìn)行操作，我們參觀君悅酒店時特意看了它的后臺，無論是洗衣房還是食品倉庫，或是中西餐廚房，所見物品都是碼放整齊、井井有條，桌面、墻面、地面光潔如新。該酒店管理人員認(rèn)為：“酒店最能反映管理水平的是后臺，后臺過硬前臺一定不錯”。嚴(yán)格管理還表現(xiàn)在管理人員的管理到位上。在港幾天里，我們無論在哪家飯店用餐，都有管理人員在現(xiàn)場進(jìn)行巡視，如果服務(wù)員對客人的眼神或手勢未做出反應(yīng)，管理人員會及時補臺為客人服務(wù)，客人較多時，管理人員協(xié)調(diào)服務(wù)員掌握好服務(wù)的節(jié)奏和順序。

二、使用計算機管理是飯店走向國際化、科學(xué)化的必由之路

由于普遍使用計算機管理，飯店的管理人員能及時、準(zhǔn)確的掌握客房、餐廳商場的銷售情況和制定正確的銷售對策，使客房、餐廳的使用率增加，商品銷售額增長，庫存控制在合理的范圍之內(nèi)。飯店使用計算機管理，使各方面工作效率都得到極大的提高，如飯店使用的電腦鑰匙，一次性使用后不再重復(fù)使用。如果客人鑰匙丟失，重新配置只需幾秒鐘?？疾熘形覀兛吹讲簧亠埖甓加幸粋€計算機培訓(xùn)室，凡新招員工或晉升的管理人員都必須經(jīng)過計算機培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后才可上崗三、鮮明的特色是飯店吸引客人的重要條件

香港飯店每家都有自己的獨到之處，他們運用各種形式力求創(chuàng)造一種文化特色，使人感受到一種高雅的氛圍。因此酒店的家俱、燈飾、餐具、器皿的顏色和款式都是配套的，圍繞主題特色烘托氣氛，給人以協(xié)調(diào)的感覺令人印象深刻。如麗晶飯店有個“魚”餐廳，門口地板用YU組成象形圖案，餐廳左側(cè)用特制的玻璃做成的巨型魚缸內(nèi)游弋著各種供客人觀賞、食用的海鮮，使人仿佛進(jìn)入了魚的世界，服務(wù)員從系的領(lǐng)帶、佩帶的手表及工作服上衣口袋裝飾的手帕，到餐桌上的火柴盒都標(biāo)有魚的圖案，就連客人用的餐盤也做成魚狀，給人較強的感觀視覺，突出了“魚”的整體特色。又如港島香格里拉飯店的客房天井部位，懸掛一幅寬六米、長二十幾米的表現(xiàn)祖國山河風(fēng)光的巨幅國畫，客人站在任何一個部位都只能看到它的局部，只有乘觀光電梯才能觀賞到整個畫卷，此畫成為酒店一景，據(jù)說不少客人就是為此慕名而來一睹為快。

四、突出的敬業(yè)精神是飯店服務(wù)的基礎(chǔ)

大家感受最深的就是香港飯店員工的敬業(yè)精神?？疾靾F居住的華美達(dá)麗新飯店客房服務(wù)員每天要做16間客房，除午餐時間外必須不停的干活，否則就不可能把活做完。我們在鯉魚門一家酒店用餐，一個多小時里，一位服務(wù)員一道菜換一個菜碟，中間還要上菜、布菜，一餐飯換了五次小毛巾，服務(wù)有條不紊，工作非常投入。為考察團開車的司機也是千方百計為客人提供方便。一次我們?nèi)ツ车貐⒂^，警察不讓門口停車，司機擔(dān)心客人下來找不到車，于是他隔幾分鐘就將車開到門口轉(zhuǎn)一圈，見沒客人下來再將車開走，這樣往返七八次直到接上客人為止，我問他：“為什么不把車停在附近等我們下來自己找呢”？他說：“為客人服務(wù)就只能車等客人，而不能讓客人等車?！?/p>

五、注重設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護是飯店的重要任務(wù)

香港的飯店并非都是高檔豪華飯店，但無論檔次如何，新舊程度如何，都非常注重自己的形象。一方面不斷更新陳舊的設(shè)備，一方面狠抓飯店設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)和維護，我們在港考察十幾家飯店，沒有發(fā)現(xiàn)一處衛(wèi)生死角或破損部位。我們參觀的一家奧麗酒店已經(jīng)經(jīng)營了25年，歷經(jīng)幾次更新無論在客房還是餐廳都看不到陳舊的痕跡，所有設(shè)備皆光亮如初，給人的感覺是酒店昨天才開業(yè)。我請教管理人員有什么秘訣？回答是：“開業(yè)之初就是維修保養(yǎng)之日，維修保養(yǎng)體現(xiàn)在酒店運營的每天、每時、每分鐘，任何設(shè)施和部位都不能給客人敷衍湊合的感覺?！?、四星級標(biāo)準(zhǔn)配置管理二、拓展方式1、營銷特色化建立銷售網(wǎng)絡(luò)體系，加快市場營銷拓展。

營銷是酒店的前沿工作。針對九寨溝遠(yuǎn)離城市，淡旺季分明，銷售難度大，客源多為團隊特點，在成都設(shè)立遠(yuǎn)程銷售中心，并有步驟、分層次地向重慶、沿海城市、東南亞、歐美拓展；逐步建立以成都中心為信息中心、多家銷售代理的輻射型營銷網(wǎng)絡(luò)。酒店實行穩(wěn)健的適度價格策略，建立穩(wěn)定了基本客源群體，不斷優(yōu)化合作旅行商網(wǎng)絡(luò)。在銷售方式上，積極進(jìn)行市場調(diào)研，擬定營銷方略，實行市場細(xì)分，開2、區(qū)域擴大化三、鞏固管理1、客戶群的鞏固2、內(nèi)部管理的改善和提升企業(yè)文化不僅是一種意識，而且是一種統(tǒng)一的意識，是一種能夠區(qū)別其他企業(yè)而特有的標(biāo)志性的統(tǒng)一的意識，只有這樣的文化才是真正的企業(yè)文化;同時，企業(yè)文化不僅是一種統(tǒng)一的標(biāo)志性的意識，而且他還必須具備維持這種意識統(tǒng)一方向的能力，只有這樣的文化才是完備的企業(yè)文化。提到企業(yè)文化，大家都不陌生。大家知道，當(dāng)一個企業(yè)剛開始，只有幾個人的時候，實際上靠的更多的不是管理，也不是文化，而是老板的個人魅力和員工的個人能力；當(dāng)企業(yè)發(fā)展到幾十人，上百人的時候，單憑老板的個人魅力已經(jīng)越來越感到吃力了，這個時候，企業(yè)制度管理的作用就發(fā)揮出來了；但到了幾百人，上千人，甚至更大規(guī)模的時候，老板的個人魅力、制度管理等都有了不同程度的局限性，這時，企業(yè)文化