某辦公大樓競爭性談判采購文件和談判秘笈

競爭性談判采購文件項目編號：NJZC—2008H023項目名稱:南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)南京市政府采購中心二○○八年三月競爭性談判邀請南京市政府采購中心（以下簡稱“采購中心”）受南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局（以下簡稱“采購人”）委托，對一項物業(yè)管理服務(wù)進行競爭性談判采購，茲邀請合格供應(yīng)商參加報價和談判。1、項目編號：NJZC-2008H023。2、項目名稱：南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)。3、項目簡要說明：（1）本項目位于建鄴區(qū)夢都大街160號。（2）本項目占地面積約6,000平方米，建筑面積約9,700平方米4、委托管理期限：服務(wù)時間暫定二年（2008年4月1日至2010年3月31日），采購人先與成交供應(yīng)商簽訂第一年（2008年4月1日至2009年3月31日）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經(jīng)采購人考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，采購人有權(quán)決定是否與成交供應(yīng)商續(xù)簽下一年度服務(wù)合同，且續(xù)簽合同價款不得超過原5、物業(yè)管理服務(wù)用房安排：南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局提供物業(yè)管理辦公用房一間，給物業(yè)管理單位使用，建筑面積約為20平方米，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。6、物業(yè)管理服務(wù)費的結(jié)算形式：由采購人在每季度結(jié)束后5日內(nèi)對成交供應(yīng)商考核合格后，支付上季度費用。7、談判保證金：人民幣伍仟元整，采取匯款、匯票（外埠），本票、支票（本市）形式（現(xiàn)金不予接受），在談判截止時間之前送達采購中心。8、競爭性談判文件獲取方法：登錄南京市政府采購中心網(wǎng)站（）免費下載。9、考察現(xiàn)場及答疑會：2008年3月25日上午九點整，南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局（南京市夢都大街160號）集中，現(xiàn)場踏勘并答疑，聯(lián)系人：任軍，聯(lián)系電話談判文件份數(shù)：正本壹份，副本貳份。11、遞交申報文件時間及開標時間：遞交申報文件開始時間：2008年3月28日上午8：30（北京時間）遞交申報文件截止時間及開標時間：2008年3月28日上午9：00（北京時間）12、遞交申報文件地點及開標地點：南京市政府采購中心六樓（南京市北京西路2-1號），屆時請擬參加談判單位的法定代表人或其授權(quán)代表出席開標儀式。以上若有變更將通過南京市政府采購中心網(wǎng)站（）通知，請擬參加談判單位關(guān)注。談判文件接收人及合同聯(lián)系人：胡轉(zhuǎn)娣聯(lián)系電話真電話判文件聯(lián)系人：陸櫻聯(lián)系電話真電話購中心地址：南京市北京西路2號-1郵政編碼：210008開戶行：建行地鐵大樓分理處銀行帳號：32001595844050000202開戶名稱：南京市政府采購中心競爭性談判須知一、申報文件的組成（一）申報供應(yīng)商的申報方案1、管理服務(wù)理念和目標：結(jié)合本項目的規(guī)劃布局、建筑風格、硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用功能特點，提出物業(yè)管理服務(wù)定位和管理服務(wù)目標。2、項目管理運作方法及管理制度：編制項目管理機構(gòu)、工作職能組織運行圖，闡述項目經(jīng)理的管理職責、內(nèi)部管理的職責分工制度和考核辦法目錄。3、管理服務(wù)人員配置：根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。4、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標準制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（見附件三）。（二）申報供應(yīng)商報價申報供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)本談判文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總報價金額、分項報價金額及測算依據(jù)，只允許有一個報價（最終報價超過本項目預(yù)算的，根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》將不予接受），報價計價單位按實際服務(wù)面積元/平方米/月計算（見附件二）。（三）申報供應(yīng)商資質(zhì)要求及報價時需提供的材料：詳見“第三章申報供應(yīng)商資質(zhì)要求”。二、申報文件遞交1、申報文件和保證金應(yīng)于競爭性談判邀請規(guī)定的時間之前遞交至采購中心指定的地點。2、申報供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)本談判文件的要求，編制申報文件共正本壹份，副本貳份，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦發(fā)生差異，以正本為準。3、申報文件須由申報供應(yīng)商法定代表人或授權(quán)代表簽署和加蓋公章。4、申報文件應(yīng)裝入封袋密封，并在封面上注明：項目名稱、談判文件編號、申報供應(yīng)商名稱、地址、電話和傳真，并加蓋申報供應(yīng)商公章或投標專用章。5、申報供應(yīng)商自行承擔與參加談判有關(guān)的所有費用，無論談判過程中的做法和結(jié)果如何，采購中心在任何情況下均無義務(wù)和責任承擔這些費用。三、談判1、在遞交響應(yīng)性文件時間截止后，采購中心在規(guī)定的時間和地點組織談判小組分別與供應(yīng)商進行談判。2、談判小組：談判小組由采購人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家三人組成。3、談判程序：（1）談判小組對各供應(yīng)商遞交的談判響應(yīng)文件的資格條件和實質(zhì)響應(yīng)程度進行審查，以確定談判響應(yīng)文件是否完整有效。不具備資格條件或未對談判文件做出實質(zhì)性響應(yīng)的供應(yīng)商，不得進入后續(xù)談判程序；（2）談判小組在符合條件的供應(yīng)商中，邀請全體或隨機抽取部分供應(yīng)商參加談判；（3）談判小組通過隨機方式確定參加談判供應(yīng)商的談判順序；（4）談判小組所有成員集中與單一供應(yīng)商進行不超過三輪的談判、報價（應(yīng)給予每個供應(yīng)商相同的機會），談判的任何一方不得透露與談判有關(guān)的其他供應(yīng)商的技術(shù)資料、價格和其他信息；（5）談判中談判文件有實質(zhì)性變動的，談判小組將以書面形式通知所有參加談判的供應(yīng)商，但不得增加排斥參加談判供應(yīng)商的內(nèi)容，已公布的評定成交標準不得變動；（6）最后一輪談判、報價結(jié)束后，參加談判的供應(yīng)商應(yīng)當對談判承諾和最后報價以書面形式確認，并由法定代表人或其授權(quán)人簽署，最后報價密封后交談判小組；（7）與供應(yīng)商談判結(jié)束后，談判小組根據(jù)符合采購需求、質(zhì)量相等且報價最低的原則，按談判文件中確定的評定成交標準確定成交供應(yīng)商。4、評定成交標準：（1）談判小組對不同供應(yīng)商的服務(wù)差異進行評審，即對服務(wù)方案及質(zhì)量標準、申報供應(yīng)商總體評價、項目負責人答辯、自主創(chuàng)新及節(jié)能、環(huán)保等因素，進行綜合評價打分。綜合評價因素中不含價格。（2）依據(jù)綜合評分分值，有效報價（如果談判供應(yīng)商的最后報價超出預(yù)算，采購人又無法增加采購預(yù)算的，將視為無效報價）的談判供應(yīng)商的得分與得分最高者相差8%（含）之內(nèi)的，將被劃分為符合采購需求，服務(wù)和質(zhì)量相等的同一檔次；與最高檔次每相差8%（含）以上的，即視為另一檔次，以此類推。本次采購將確定最高檔次中的最低有效報價供應(yīng)商為成交供應(yīng)商。（3）談判小組不保證有效談判報價最低的供應(yīng)商成交。（4）綜合評分辦法詳見附件十。四、合同授予1、南京市政府采購中心將向成交供應(yīng)商發(fā)出成交通知書，并在本中心網(wǎng)站發(fā)布成交公告，成交通知書將是合同的一個組成部分。2、成交供應(yīng)商應(yīng)按成交通知書規(guī)定的時間、地點簽訂政府采購合同。3、談判文件、成交通知書、成交供應(yīng)商的申報及澄清文件，均為簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的依據(jù)。4、如成交供應(yīng)商候選人拒簽合同或合同簽訂后不履行，南京市政府采購中心有權(quán)沒收該供應(yīng)商的全部談判保證金，采購中心將視情況從其他候選人中按得分高低順序遞補，或重新采購。未成交供應(yīng)商的談判保證金談判完畢后無息退還。采購項目的服務(wù)規(guī)范及要求一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護監(jiān)管、工程設(shè)備維護和保養(yǎng)、會務(wù)接待、其他特約服務(wù)。（一）辦公區(qū)的安全、消防及交通管理1、工作內(nèi)容：負責辦公大樓的安全，維護良好的工作秩序。（1）負責監(jiān)控指揮中心（含治安保衛(wèi)、消防安全、樓宇自控等管理功能）的值守工作，做到24小時監(jiān)控、巡視并形成記錄，（2）按要求管理外單位機動車輛和非機動車輛的出入，并負責管理好本單位機動車輛（含本單位工作人員的私家車）和非機動車輛，對進出本局停車場的機動車車輛實施管理，維護停放秩序；（3）遇有緊急或突發(fā)事件等特殊情況，應(yīng)有防止不良勢態(tài)擴展的措施和方案，并及時報請有關(guān)部門處理；（4）熟練掌握安防監(jiān)控、消防設(shè)備的使用方法，做好日常維護工作，并對每次維護情況有記錄；（5）按要求對非工作時間進出辦公大樓車輛人員進行登記及管理，保證各類人員的人身及其財產(chǎn)的絕對安全，對區(qū)域內(nèi)所有搬出物品，須有業(yè)主的書面批準手續(xù)，并登記出門時間、經(jīng)辦人；（6）其他臨時工作。2、工作標準：確保辦公大樓內(nèi)無火災(zāi)、無治安及刑事事故發(fā)生；對上述安全保衛(wèi)工作項目，需提供具體管理服務(wù)方案和服務(wù)標準。（二）辦公區(qū)的清潔、衛(wèi)生管理1、工作內(nèi)容：負責辦公大樓內(nèi)外部壁面、地面及公共活動區(qū)域環(huán)境的保潔衛(wèi)生。（1）負責辦公大樓、辦稅服務(wù)大廳、會議室、接待室、活動室、閱覽室、值班室、各樓層衛(wèi)生間、電梯、安全樓道以及院落等其它公共部位或場所的清掃保潔工作；（2）負責各樓層飲水器的維護及使用，負責各辦公室內(nèi)部的送水工作；（3）負責衛(wèi)生間清潔用品（如衛(wèi)生紙、洗手液等）的及時更換和辦公大樓內(nèi)外的消殺工作；（4）負責各辦公場所、會客場所、接待場所及其他活動場所窗簾和值班室、客房被褥的定期清洗更換；（5）辦公樓“三包”范圍內(nèi)與衛(wèi)生清潔工作相關(guān)的其他工作；（6）負責對辦公大樓大理石地面和磚面、大樓內(nèi)部壁面、辦公大樓外墻及大樓外廣場地面和各樓層地毯及木地板的保養(yǎng)和清洗，其它應(yīng)隨時保持清潔與整潔。2、工作標準：無積水、無雜物、無灰塵，定時巡視。對上述保潔工作項目，需提供具體管理服務(wù)方案和服務(wù)標準（三）建鄴地稅辦公樓辦公區(qū)的綠化養(yǎng)護監(jiān)管管理1、工作內(nèi)容：負責辦公大樓內(nèi)、外綠化（花卉）養(yǎng)護監(jiān)管。2、服務(wù)要求：根據(jù)業(yè)主方、物業(yè)管理公司和專業(yè)托管公司三方簽署的協(xié)議，花卉托管費用由業(yè)主方和花卉專業(yè)托管公司直接結(jié)算，物業(yè)管理公司負責對花卉公司協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作。物管公司根據(jù)業(yè)主方的要求，結(jié)合業(yè)主方環(huán)境，要求受托的供應(yīng)商將植物布置到位，并參照業(yè)主方意見和實際環(huán)境進行調(diào)整，保證效果。供應(yīng)商派專人負責對植物進行養(yǎng)護管理，確保植物生長旺盛、葉片油綠、無枯斑、無浮塵，物管公司予以監(jiān)督。根據(jù)不同季節(jié)以及業(yè)主方的要求及時協(xié)調(diào)供應(yīng)商。如遇業(yè)主方重大活動或會議需要鮮盆花和植物布置時，物管公司應(yīng)及時與花卉公司聯(lián)系，需要盆花的數(shù)量、會議室地點、租用時間等情況，共同做好花卉植物的保障工作。3、室內(nèi)植物擺放驗收標準：整體要求：株形美觀，造型優(yōu)雅，花葉并茂，富有生機，達到整體布局合理，環(huán)境綠化美化之效果。植株要求：花色鮮艷，花粉、花瓣無毒，無致人過敏之質(zhì)素；花枝柔韌具彈性感，無防礙觀賞視線之枝條；植株規(guī)格、式樣、數(shù)量和擺放位置須與設(shè)計一致，擺放點必要時須拍照對照；室內(nèi)花卉經(jīng)消毒、殺蟲處理后再擺放，并有人員定期養(yǎng)護和更換。對上述綠化工作項目，需提供具體管理服務(wù)方案和服務(wù)標準。（四）會務(wù)接待服務(wù)管理1、工作內(nèi)容：負責分局的會議接待等保障、局長室的接待、信件的分發(fā)、活動室開放時間的管理服務(wù)等2、工作標準：（1）根據(jù)參會人數(shù)，按要求進行會場布置，配備好茶水、果盤、煙缸、一次性紙巾等相關(guān)物品（會務(wù)所需消耗的茶葉、香煙、水果、紙巾、鮮花、橫幅、席卡、一次性口杯及其它食品和用品，均有建鄴地稅提前提供給物業(yè)進行置放）并在會議召開前半小時，將會議室燈、門、空調(diào)、開水、話筒、音響設(shè)備準備就緒。（2）會議召開后，必須有足夠的服務(wù)人員及技術(shù)人員在會場內(nèi)，保證會場聲像音控系統(tǒng)的正常運行，為參會人員提供必要的全程會議服務(wù)。（3）對需要接待的來賓，必須按要求及時提供必要的全程接待服務(wù)和其它后勤保障；（4）全局各部門和工作人員的報刊、郵件和信函的收發(fā)無錯發(fā)；（5）會議室、接待室、局長室等室內(nèi)所有物品擺放整齊對上述會務(wù)工作項目，需提供具體管理服務(wù)方案和服務(wù)標準。（五）公共設(shè)備設(shè)施的維護和工程修繕管理1、工作內(nèi)容：負責水、電、弱電、消防系統(tǒng)、視聽系統(tǒng)、電梯以及空調(diào)的日常運行、保養(yǎng)、維護、維修和申報等工作。（1）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供配電系統(tǒng)的正常運行、管理和維護；（2）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)的正常運行、管理和維護；（3）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)的正常運行、管理和維護；（4）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行、管理和維護（不含專業(yè)維保合同確定的維護內(nèi)容）；（5）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)強弱電系統(tǒng)的正常運行、管理和維護（不含專業(yè)維保合同確定的維護內(nèi)容）；（6）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防監(jiān)控系統(tǒng)的正常運行、管理和維護（不含消防主機、探頭末端的控制系統(tǒng)專業(yè)維保合同確定的維護內(nèi)容）；（7）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋本體的維護、保養(yǎng)和管理；（8）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯的日常運行、管理和維護（不含專業(yè)維保合同確定的維護內(nèi)容）；（9）負責對設(shè)施設(shè)備能耗的控制；（10）負責對高、低壓配電房24小時的值守和巡視；（11）負責編制相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的檢修、維保計劃，并嚴格按照計劃執(zhí)行；（12）負責多功能廳設(shè)施的維修保障工作；（13）負責體育健身設(shè)施的維修保障工作；（14）負責淋浴房設(shè)施的維修保障工作；（15）負責食堂設(shè)施設(shè)備的維修保障工作；（16）負責對相關(guān)設(shè)備進行定期保養(yǎng)和維護，確保設(shè)備隨時處于正常的使用狀態(tài)；2、工作標準：及時、高效。（1）確保零修、急修及時率達98%以上，零修合格率達100%。（2）做到24小時值班，保證每個工作日能夠做到對相關(guān)的設(shè)備巡視一遍，并做好記錄，重大安全責任事故（含治安、消防、水電設(shè)備管理等方面）為零；重大設(shè)備設(shè)施故障責任事故為零。（3）設(shè)備出現(xiàn)故障時能夠隨喊隨到：對上述設(shè)備設(shè)施項目，需提供具體管理服務(wù)方案和服務(wù)標準。（六）特約服務(wù)管理1、工作內(nèi)容：合同外的服務(wù)項目。（1）臨時性的、突擊性的任務(wù)（2）需要物業(yè)公司配合的項目等2、人員要求：符合任務(wù)需要，具備相關(guān)的業(yè)務(wù)技能。3、工作標準：及時、高效。對上述項目，需提供具體管理服務(wù)方案和服務(wù)標準。二、人員配備要求1、人員需求數(shù)：人員需求25人，其中：物業(yè)主任1人，會務(wù)接待3人，保安10人，保潔6人，工程5人。2、需求定位：（1）物業(yè)主任1人：負責管理、溝通、協(xié)調(diào)等事宜。部門崗位人數(shù)工作部位工作內(nèi)容備注主任物業(yè)主任1辦公樓1、管理、溝通、協(xié)調(diào)；2、兼任機動會務(wù)保障。1、具備辦公樓物業(yè)管理兩年以上相關(guān)的管理經(jīng)驗；2、經(jīng)過相關(guān)的培訓持正規(guī)的經(jīng)理人證書。（2）會議接待3人：負責辦公樓辦公區(qū)的會務(wù)服務(wù)管理。部門崗位人數(shù)工作部位工作內(nèi)容備注會議接待會務(wù)11、各會議室；2、五樓電梯口人員分流；3、五樓局長室。1、各種會議接待；2、無會議時到五樓樓梯口人員分流；3、局長室來人接待、保潔。1、具備兩年以上會務(wù)服務(wù)經(jīng)驗；2、身高1.60以上、25歲左右、形象較好的女性。文印1五樓文印室管理復印機、一體化機、裝訂機，根據(jù)要求提供相關(guān)服務(wù)；2、兼任會務(wù)機動保障。1、熟練操作計算機、會打字及編輯處理；2、身高1.60以上、25歲左右、形象較好的女性；3、高中以上文化程度。接待1辦公樓一樓門廳服務(wù)臺1、負責問訊、禮儀接待、人員分流、報刊信件收發(fā)等；2、兼任機動會議保障。1、具備兩年以上接待經(jīng)驗；2、身高1.60以上、25歲左右、形象較好的女性。（3）安全保衛(wèi)10人。部門崗位人數(shù)工作部位工作內(nèi)容備注保安保安1辦公樓機動巡邏保安1、22-40歲男性身高1.65M以上；2、具備兩年以上相關(guān)的工作經(jīng)驗。3辦公樓東邊門1、晚5點至早晨9點值守；2、負責院內(nèi)巡視，外來車輛安放；3、負責大門定時開關(guān)。1、22-40歲男性身高1.65M以上；2、具有辦公樓保安工作經(jīng)歷、具備一定的辦公樓保安工作經(jīng)驗，身體健康。3監(jiān)控室1、24小時輪值，主要負責察看監(jiān)控錄像；2、發(fā)現(xiàn)情況妥善處理及時報告；3、配合巡邏保安處理各類突發(fā)事件。1、40歲左右男性身高1.65M以上；2、具有辦公樓保安工作經(jīng)歷、具備一定的辦公樓保安工作經(jīng)驗，身體健康；3、工作責任心強，具備監(jiān)控上崗資格證書。2辦公樓門廳夜間室內(nèi)外巡視1、22-40歲男性身高1.65M以上；2、具有辦公樓保安工作經(jīng)歷、具備一定的辦公樓保安工作經(jīng)驗，身體健康。1機動調(diào)休調(diào)休或機動（4）衛(wèi)生保潔6人：負責辦公樓辦公區(qū)的清潔衛(wèi)生管理。部門崗位人數(shù)工作部位工作內(nèi)容備注保潔保潔1辦公樓五樓管理、協(xié)調(diào)衛(wèi)生保潔工作；辦公樓五樓走廊、會議室、局長室等的衛(wèi)生保潔。具備兩年以上相關(guān)的工作經(jīng)驗；40歲以下，形象較好。1辦公樓一、二、三樓辦公樓一樓門廳、食堂走廊、二樓、三樓走廊、會議室、衛(wèi)生間等部位衛(wèi)生。具有辦公樓保潔工作經(jīng)驗，50歲以下，身體健康。1辦公樓四樓辦公樓四樓走廊、會議室、衛(wèi)生間等部位衛(wèi)生。1辦稅服務(wù)廳、征收所、職工之家負責稅收大廳、征收所、樓及職工之家衛(wèi)生。2院區(qū)負責院區(qū)及車庫等區(qū)域衛(wèi)生及機動。（5）工程部5人：負責辦公區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維修及操作以及日常的工程修繕管理部門崗位人數(shù)工作部位工作內(nèi)容備注工程值班電工4整個大樓1、負責進出水路管線、消防器材等維修；2、負責配電房、室內(nèi)外電路管線、面板、照明等維護；3、負責電梯、空調(diào)、電器、櫥具等維護；4、負責會議系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)等弱電日常操作、維修、保養(yǎng)。1、晝夜值班；2、具有相關(guān)崗位上崗資質(zhì)證書（高壓操作上崗證等）；3、工作責任心強，具有五年以上工作經(jīng)驗。房屋維修及水路維修1整個大樓土建工程、家具維修、水路維修維護。從事建筑、木工三年以上經(jīng)歷者。三、物資配備要求：按滿足于服務(wù)質(zhì)量管理目標實際需要和科學、節(jié)約原則配置。四、申報供應(yīng)商資質(zhì)要求1、具有有效期內(nèi)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（或事業(yè)單位法人證書）,且注冊資金在人民幣100萬元（含)以上（須提供副本復印件）；2、具有有效期內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)主管部門核發(fā)的，中華人民共和國二級（含）以上物業(yè)管理資質(zhì)證書（須提供證書復印件）；3、能提供針對此服務(wù)項目的有效的用工人員身份證、勞動用工證、衛(wèi)生體檢證明及從事物業(yè)服務(wù)的相關(guān)崗位技能證書等（參加競爭性談判時，申報供應(yīng)商至少須提供本項目負責人的身份證、崗位資格證、學歷證或職稱證復印件、簡歷等材料。確定成交后，成交供應(yīng)商須按采購人要求，提供所有用工人員的剩余相關(guān)材料，且未經(jīng)采購人同意，不得更換項目負責人或用工人員）；4、申報供應(yīng)商的談判申請及聲明（原件）（格式見附件一）；5、其他能夠證明申報供應(yīng)商實力、服務(wù)水平的有關(guān)材料及評分辦法里提到的其他資信證明（如果有的話）。五、報價基準及其它1、報價除應(yīng)包括物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社保福利費和合理利潤，以及為完成采購文件規(guī)定的物業(yè)管理工作所涉及到的一切相關(guān)費用。2、用于物業(yè)管理的勞動、清潔用品、用具及共用部位的衛(wèi)生用品（如衛(wèi)生球、肥皂、垃圾袋等）、用具（如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍等）由采購方購置并承擔費用。3、報價時應(yīng)充分考慮所有可能影響到報價的價格因素，一旦最終成交，總價將包定，不予調(diào)整。如發(fā)生漏、缺、少項，都將被認為是成交人的報價讓利行為，損失自負。4、報價人自行解決員工養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、納稅等保險及勞保、工資、福利、食宿、交通等有關(guān)問題。5、采購中心如沒有特別說明的話，對每一項服務(wù)僅接受一個價格。六、物業(yè)管理目標及檢查考核標準：1、管理目標：爭創(chuàng)省優(yōu)。物業(yè)公司須導入并開展物業(yè)管理爭創(chuàng)示范大廈工作，根要求據(jù)制訂各類應(yīng)急預(yù)案、工作制度，完善會務(wù)接待、保潔、保安、設(shè)備設(shè)施維護、綠地維護等的相關(guān)計劃，建立服務(wù)員工作手冊，每日登記工作內(nèi)容。確保服務(wù)合同規(guī)定的服務(wù)項目履約率100％；綜合滿意率95％以上（含滿意、較滿意合計票數(shù)除以參評人數(shù)，按百分比統(tǒng)計）并在合同期內(nèi)獲得省級“物業(yè)管理示范大廈”稱號。2、檢查考核標準：類別檢查考核項目分值綜合一、自律情況：嚴禁在工作期間飲酒（含午休期間）2嚴禁在工作期間打游戲1利用職權(quán)挪用、侵占、私吞公司、員工及工作有關(guān)方的財物5采取虛報假帳（含涂改賬薄、單據(jù)）或編造假證據(jù)、假記錄等手段，騙取、侵占、私吞公司、員工財物5違反公司有關(guān)規(guī)定，私自收受、支配業(yè)主（甲方）及有關(guān)方饋贈的財物5二、執(zhí)行力情況：不服從正常工作安排2不按時完成交辦的工作任務(wù)1被甲方人員或外來辦事人員投訴一次，經(jīng)查實，影響較小的5在日常工作中，出現(xiàn)重大保障失誤30上級領(lǐng)導或外省市單位來我局指導工作或參觀學習的的重大保障工作，出現(xiàn)嚴重失誤受到批評的50當?shù)卣陀嘘P(guān)部門組織的各種檢查、評比等活動出現(xiàn)失誤的50三、工作例會執(zhí)行情況：不按規(guī)定組織召開工作例會2物業(yè)負責人不主持召開工作例會1工作例會記錄不全（含事后補記）1四、督察員制度執(zhí)行情況：每天督察少于規(guī)定次數(shù)（4次）2督察員執(zhí)勤不佩戴標識，督察員記錄不按要求反映，或記錄不全1五、單位電話（含值班服務(wù)電話，下同）開通情況（24小時）：單位電話未向業(yè)主（甲方）告知1值班服務(wù)電話無人接聽1未按接聽和服務(wù)規(guī)范要求，及時回復、處理、報告2六、突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案建立、管理情況：未建立應(yīng)急處置預(yù)案3發(fā)生突發(fā)事件（含演練），負責人、相關(guān)人員不及時到場、處理4七、考勤和勞動紀律情況：單位不按規(guī)定實行考勤制度2遲到、早退1考勤、請（休）假無人監(jiān)管，或監(jiān)管不力1超權(quán)限范圍批準請（休）假，或請（休）假手續(xù)不全1曠工（指未請假，并未經(jīng)批準，按規(guī)定的工作時間不到崗）一天2分，連續(xù)三天（含）除扣分外，另按公司規(guī)定做辭退處理八、員工著裝（工作標牌、標識、帽、鞋、襪）情況：未佩戴工作標牌、標識，或佩戴其他非工作標牌、標識1保安人員當值期間未按規(guī)定系武裝帶、戴手套、戴帽子、大衣披穿或敞懷不扣衣扣1九、工作（值班）臺帳、表單記錄情況：未按規(guī)定健全工作（值班）臺帳、表單2工作（值班）臺帳不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情況1直接負責人未對工作（值班））臺帳、表單記錄情況進行監(jiān)督檢查1管理人員未按要求每天做好工作筆記1十、員工檔案建立管理情況：未建立本單位員工檔案臺帳2員工基本情況發(fā)生變化，不及時、向甲方匯報、更新檔案臺帳3存檔的員工報到表、員工身份證、安保政審材料、外來人員暫住證、特殊工種上崗操作證等證件（或復印件）不全或過期1十一、單位值班落實情況：未按規(guī)定要求安排人員值班，或未建立值班記錄臺帳2值班期間脫崗，或值班電話無人接聽1節(jié)假日、雙休日值班期間發(fā)生較大的事件及事故，單位值班人未向公司和甲方總值班人報告3十二、交接班、換崗管理情況：對遺留工作未交接清楚1上級領(lǐng)導交代的事項未交接清楚1委托保管、代收的業(yè)主財產(chǎn)未交接清楚1交接班人不簽字1十三、辦公樓、大廈的備用鑰匙管理情況：無管理制度2不按制度規(guī)定執(zhí)行1工程一、維修管理情況：未建立業(yè)主報修、維修、特約服務(wù)、回訪等管理制度2未按規(guī)定（約定）時間及時處理并完成業(yè)主報修、維修、特約服務(wù)和回訪3未建立業(yè)主報修、維修、特約服務(wù)、回訪等臺帳記錄1二、設(shè)備運行管理情況：未按要求對設(shè)備進行日常檢查和維護2檢查維護記錄不全1無設(shè)備標識、標牌懸掛或懸掛不全，或標牌標識陳舊破損，模糊不清1三、對重要設(shè)備場所管理情況：（配電房、電梯機房、水泵房、監(jiān)控室等）設(shè)備房無人情況下，未進行上鎖管理5無關(guān)人員進入重要設(shè)備場所聚集、活動、吸煙、喝酒、娛樂、吃飯、乘涼、休息5在設(shè)備房里燒食物或未經(jīng)批準使用大功率電器10允許進入重要設(shè)備場所人員未進行登記5設(shè)備房內(nèi)無消防設(shè)備器材配備或失效10值班人員不會使用消防設(shè)備設(shè)施5值班電工夜間10：00之前休息，檢查時開門超過5分鐘3值班人員被褥未疊放整齊1工具未擺放整齊1安保一、按規(guī)定時間要求執(zhí)勤情況：未按規(guī)定時間和要求立崗、坐崗、巡崗1巡崗未到位2巡視時發(fā)現(xiàn)問題未及時處理，或沒有及時報告5上崗前喝酒10在崗看報、吃零食、聽收音機、聊天等3未做交接班或未交接完就下班2交接班記錄不全1記錄弄虛作假2二、對進出人員、車輛管理情況：2登記記錄不全，或記錄不能說明問題1三、轄區(qū)內(nèi)道路暢通和車輛有序停放情況：未按規(guī)定進行車輛疏導和指揮1轄區(qū)內(nèi)有道路不暢，車輛亂?，F(xiàn)象2車輛亂停堵塞消防通道、交通要道2四、消防設(shè)備、設(shè)施、器材的檢查、維護情況：未建立消防設(shè)備設(shè)施、器材的備案臺帳5未建全消防設(shè)備設(shè)施、器材的備案臺帳2未按要求對消防設(shè)備、器材進行檢查3臺帳記錄或檢查記錄不全2檢查出問題沒有及時處理或報告5保潔日常工作完成情況：包干區(qū)域清掃不及時、衛(wèi)生不干凈2綠化區(qū)域有雜草，雜物1綠化植物有干旱、枯枝現(xiàn)象2租擺植物較多灰塵1垃圾未及時清運，或裝修垃圾未集中堆放管理2工具用品存放或擺放凌亂1未按規(guī)定，無專人對保潔綠化（含租擺植物）進行檢查1檢查記錄不全1接待接待服務(wù)規(guī)范情況著裝、儀容儀表、行為舉止不符合規(guī)范要求1未使用規(guī)范用語1坐、站姿不符合要求，或精神不振，無精打采1接待工作未按程序操作1對客人不禮貌，服務(wù)態(tài)度差2接待工作受到甲方（業(yè)主）有效投訴3注：《基礎(chǔ)管理檢查考核標準》中分值1分相當于人民幣100元。上述要求均可在商談中進行調(diào)整，各供應(yīng)商如對上述項目有不明之處請致電使用單位，聯(lián)系人：任軍；聯(lián)系電話：025-52851合同南京市政府采購合同合同編號：NJZC-2008H023項目名稱：南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)使用單位：南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局供貨單位：簽訂日期：南京市工商行政管理局南京市財政局監(jiān)制南京市政府采購合同（參考合同）合同編號：NJZC-2008H023政府采購計劃號：采（2008）03號采購人：（以下稱甲方）南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局供應(yīng)商：（以下稱乙方）住所地：夢都大街160號住所地：集中采購機構(gòu)：南京市政府采購中心根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方按照南京市政府采購中心的采購結(jié)果簽訂本合同。合同標的甲方將南京市地方稅務(wù)局建鄴稅務(wù)分局辦公大樓（南京市夢都大街160號）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。一、項目基本情況：1、座落位置：南京市夢都大街160號；2、建筑面積：共約9,700平方米；3、物業(yè)類型：辦公綜合樓物業(yè)。二、物業(yè)管理服務(wù)委托管理期限：服務(wù)時間暫定二年（2008年4月1日至2010年3月31日），甲方先與乙方簽訂第一年（2008委托管理事項一、委托物業(yè)管理服務(wù)事項詳見談判文件第三章。二、響應(yīng)與物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。合同總價款一、本合同項下物業(yè)管理服務(wù)費用人民幣總價款（壹年）為元整（大寫），折合按建筑面積（9,700平方米）每平方米每月二、本合同執(zhí)行期間合同總價款不變。組成本合同的有關(guān)文件下列關(guān)于南京市政府采購NJZC-2008H023號的談判文件或與本次采購活動方式相適應(yīng)的文件及有關(guān)附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力，這些文件包括但不限于：（1）乙方提供的談判文件和談判報價表；（2）最終確認表；（3）成交通知書；（4）甲乙雙方商定的其他文件。第五條雙方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)：代表和維護產(chǎn)權(quán)人及使用人的合法權(quán)益；不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理活動；負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；審定乙方撰寫的物業(yè)管理服務(wù)管理制度；檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況，對違約情況進行處罰；審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃及財務(wù)預(yù)決算；在合同生效之日起向乙方提供20平方米提供乙方進行物業(yè)管理服務(wù)所必須的水、電供應(yīng)；協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)管理工作；10、法規(guī)、政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。乙方權(quán)利義務(wù)：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、本合同的規(guī)定及本物業(yè)的實際情況，制定物業(yè)服務(wù)管理制度及管理方案、年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告等工作目標；定期向甲方公布物業(yè)服務(wù)管理費用收支帳目；在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門機構(gòu)負責本物業(yè)的日常物業(yè)管理工作，并委派有崗位資質(zhì)的人員履行本合同；負責所有日常物業(yè)材料、用品及易耗品的更新；自主開展各項物業(yè)管理活動，但不得侵害甲方、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當利益；對三方共管協(xié)議的違約情況承擔連帶責任；根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的規(guī)定，向甲方收取物業(yè)服務(wù)費用，通過合法有效方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費的問題；建立、保存物業(yè)管理帳目，及時向甲方公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項；可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體物業(yè)管理及責任轉(zhuǎn)嫁給第三方；對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意報有關(guān)部門方可實施；按本合同第九條第1、2款規(guī)定，對甲方的違約行為進行處理；合同終止時，向甲方移交全部物業(yè)管理用房、檔案資料和屬甲方所有的其他資產(chǎn)，并辦理交接手續(xù)；法規(guī)、政策規(guī)定由乙方承擔的其他責任。三、在管理過程中，因下列因素所致的損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對乙方的免責事由，乙方均不負賠償之責：天災(zāi)、地震等不可抗力的事由所致的損害；暴動、持械搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害，但因乙方故意或過失所致，不在此限；因本合同標的物本身固有瑕疵所致的損害；因甲方或第三者之故意、過失所致的損害；因甲方或物業(yè)使用人專有部分的火災(zāi)、盜竊等所致的損害。因乙方書面建議甲方改善或改進物業(yè)管理措施，而甲方未采納所致的損害；因甲方或物業(yè)使用人指揮調(diào)派乙方工作人員所致的損害；本合同標的物之共用部分（含共用部位、共用設(shè)備設(shè)施）自然或人為的任何損壞。但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限；除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由的。四、為維護公眾、甲方及物業(yè)使用人的合法利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，按有關(guān)法律規(guī)定處理。第六條質(zhì)量保證建立質(zhì)量管理體系并有效運行，物業(yè)管理服務(wù)能夠接受質(zhì)量審核。物業(yè)管理服務(wù)逐步達到接受創(chuàng)優(yōu)評審條件。各項承諾指標及所采取的措施詳見“談判文件”。其他物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求按南京市有關(guān)標準執(zhí)行。第七條履約保證金乙方在簽訂本合同之日，向甲方或甲方指定的機構(gòu)提交履約保證金伍仟元整。履約保證金的有效期為甲乙雙方簽署驗收滿意說明之日起5個工作日內(nèi)。3、如乙方未能履行合同規(guī)定的義務(wù)，甲方有權(quán)從履約保證金中取得補償。4、第八條款項支付1、本合同項下所有款項均以人民幣支付。2、如本合同項下的采購資金系甲方自行支付。以上款項按約定向乙方支付。第九條違約責任1、甲方無正當理由，違反本合同第五條的有關(guān)規(guī)定，使乙方未能完成規(guī)定管理目標的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決，造成乙方經(jīng)濟損失的，由甲方向乙方償付合同總價5%的違約金。2、甲方無正當理由未按合同規(guī)定的期限向乙方支付款項的，每逾期1天甲方向乙方償付欠款總額的5‰滯納金，但累計滯納金總額不超過欠款總額的5%。3、乙方無正當理由，違反本合同第五條及第六條的有關(guān)規(guī)定，未能達到規(guī)定管理目標及質(zhì)量保證的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方經(jīng)濟損失的，甲方有權(quán)扣留乙方全部履約保證金，同時乙方應(yīng)向甲方支付合同總價5%的違約金。4、乙方無正當理由，違反本合同第三條的有關(guān)規(guī)定，擅自收費或擅自提高收費標準的，對擅自收費部分或超出標準的部分，甲方有權(quán)要求乙方雙倍返還；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。5、乙方在承擔上述3、4款一項或多項違約責任后，仍應(yīng)繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務(wù)（甲方解除合同的除外）。甲方未能及時追究乙方的任何一項違約責任并不表明甲方放棄追究乙方該項或其他違約責任。第十條合同的變更和終止1、除《政府采購法》第49條、第50條第二款規(guī)定的情形外，本合同一經(jīng)簽訂，甲乙雙方不得擅自變更、中止或終止合同。2、本合同終止時，乙方應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料等。3、本物業(yè)管理合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)前，除甲方要求乙方提前撤離外，新老供應(yīng)商的交接過渡期最長為1個月，在此期間乙方應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)，過渡期物業(yè)管理服務(wù)標準和服務(wù)費標準不變，由乙方收??；1個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。第十一條合同的轉(zhuǎn)讓乙方不得擅自部分或全部轉(zhuǎn)讓其應(yīng)履行的合同義務(wù)。第十二條爭議的解決1、因履行本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭議，甲、乙雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，如果協(xié)商不能解決爭議，則采取以下第（2）種方式解決爭議：（1）向甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟；（2）向南京市仲裁委員會按其仲裁規(guī)則申請仲裁。2、在仲裁期間，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。第十三條誠實信用乙方應(yīng)誠實信用，嚴格按照談判文件要求和承諾履行合同，不向甲方進行商業(yè)賄賂或者提供不正當利益。第十四條合同生效及其他本合同自簽訂之日起生效。本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府采購中心存檔，一份報送政府采購監(jiān)督管理部門備案。政府采購中心為集中采購機構(gòu)，根據(jù)甲方的授權(quán)代其采購確定乙方為成交單位，但不承擔本合同規(guī)定的甲方的權(quán)利和義務(wù)。本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。本合同應(yīng)按照中華人民共和國的現(xiàn)行法律進行解釋，條款中如與國家規(guī)定、條例有抵觸的，則該條款無效并按國家規(guī)定和條例執(zhí)行，合同的其它條款繼續(xù)有效。甲方（采購人）：（蓋章）乙方（供應(yīng)商）：（蓋章）法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：電話：電話：開戶銀行：開戶銀行：帳號：帳號：單位地址：單位地址：日期：年月日日期：年月日集中采購機構(gòu)：南京市政府采購中心項目負責人：日期：2008年月日附件一：談判申請及聲明致南京市政府采購中心：根據(jù)貴方NJZC-2008H023號談判文件，正式授權(quán)下述簽字人(姓名和職務(wù))代表申報人（談判供應(yīng)商名稱），提交下述文件正本一式一份，副本一式二份：談判報價表（附件二）服務(wù)方案（附件三）耗材清單（附件五）資格證明文件（附件四）。據(jù)此函，簽字人茲宣布同意如下：1、總報價為年人民幣（大寫），單價為每平方米每月（大寫）。2、我們同意向貴方提供貴方可能要求的與本次談判有關(guān)的任何證據(jù)或資料。3、一旦我方成交，我方將根據(jù)談判文件規(guī)定，嚴格履行合同，保證于承諾的時間內(nèi)進行服務(wù)。4、我方將嚴格遵守《中華人民共和國政府采購法》第七十七條規(guī)定，若有下列情形之一的，將被處以采購金額5‰以上10‰以下的罰款，列入不良行為記錄名單，在一至三年內(nèi)禁止參加政府采購活動；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：（1）提供虛假材料謀取成交、成交的；（2）采取不正當手段詆毀、排擠其他供應(yīng)商的；（3）與采購人、其它供應(yīng)商或者采購代理機構(gòu)惡意串通的；（4）向采購人、采購代理機構(gòu)行賄或者提供其他不正當利益的；（5）拒絕有關(guān)部門監(jiān)督檢查或提供虛假情況的。5、與本申報有關(guān)的正式通訊地址為：地址：電話：傳真：申報供應(yīng)商法定代表人姓名：申報供應(yīng)商授權(quán)代表姓名（簽字）：申報供應(yīng)商名稱（公章或投標專用章）：日期：年月日附件二：談判報價表項目編號：NJZC—2008H023申報供應(yīng)商全稱（公章或投標專用章）：日期：200物業(yè)服務(wù)費報價（9,700平方米總價（人民幣壹年）大寫：元小寫：元單價（人民幣）大寫：元/月/平方米小寫：元/月/平方米委托管理期限服務(wù)時間暫定三年（2008年4月1日至2010年3月31日），采購人先與成交供應(yīng)商簽訂第一年（2008年4保證金形式付款條件備注授權(quán)代表簽字：填報說明：報價人必須據(jù)實填寫此表，沒有報價的注明“無”字樣。談判報價表中所有價格請用人民幣表示。本次采購采用競爭性談判采購方式，綜合評審確定成交供應(yīng)商?？們r=單價×實際服務(wù)面積×12個月。如果單價和總價不符時，以單價為準。附件三：物業(yè)管理方案（申報供應(yīng)商應(yīng)按以下順序編制遞交完整的物業(yè)管理方案，以便評審）一、申報供應(yīng)商簡介；二、對項目的認識、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標及整體設(shè)想；三、組織構(gòu)架、人員配備、培訓及管理；四、物資裝備計劃；五、質(zhì)量管理體系；六、管理規(guī)章制度、公眾制度；七、日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標準及措施；八、管理服務(wù)重點、難點及解決措施；九、物業(yè)檔案資料管理；十、物業(yè)管理費用測算；十一、其他方面。物業(yè)管理方案具體內(nèi)容要求，按“第三章采購項目的服務(wù)規(guī)范及要求”進行策劃和承諾。附件四：項目編號：NJZC-2008H023申報供應(yīng)商全稱（公章或投標專用章）：日期：2008簡歷擬派項目負責人簡歷姓名年齡學歷職稱供應(yīng)商法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）：二、身份證復印件（公章）三、上崗資格證明復印件（公章）附件五：供應(yīng)耗材清單項目編號：NJZC-2008H023申報供應(yīng)商全稱（公章或投標專用章）：日期：2008-3-28品名數(shù)量廠家單價（元）總價（元）備注供應(yīng)商法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）：附件六：有效期內(nèi)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋申報供應(yīng)商公章或投標專用章）附件七：有效期內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復印件（加蓋申報供應(yīng)商公章或投標專用章）附件八：申報供應(yīng)商的業(yè)績證明材料復印件（加蓋申報供應(yīng)商公章或投標專用章）附件九：申報供應(yīng)商提供的其他資料（加蓋申報供應(yīng)商公章或投標專用章）附件十：綜合評分辦法采用百分制評分辦法，具體明細如下：（一）服務(wù)方案及質(zhì)量標準占58分：1、談判小組根據(jù)各參加談判供應(yīng)商所提供的服務(wù)承諾方案打分，按下述部分分別對申報文件進行排名，第一名得該部分最高分，其余名次按評價程度酌情遞減得分：目標及整體設(shè)想（4分）；架構(gòu)人員培訓管理（4分）；企業(yè)物資裝備計劃（4分）；質(zhì)量管理體系（4分）；管理規(guī)章制度（4分）；日常管理標準及措施（4分）；管理的重點難點和措施（4分）；物業(yè)檔案資料管理（2分）；費用測算合理性（2分）；服務(wù)響應(yīng)時間（2分）；如何處理好與采購人、物業(yè)使用人關(guān)系的具體措施（2分）；有無更好的特色與創(chuàng)新（1分）；其他應(yīng)該考慮的問題（如另外可能的優(yōu)惠等）（1分）。2、申報供應(yīng)商提供的物業(yè)管理方案優(yōu)于談判文件要求，承諾合理可行，性價比優(yōu)越，符合采購人實際要求的，可對各談判文件進行排名后加分，第一名得該部分最高分（20分），其余名次按評價程度酌情遞減得分，在0-20分范圍內(nèi)打分，相鄰打分不超過3分。（二）供應(yīng)商總體評價占25分：談判小組根據(jù)報價人的規(guī)模、管理、質(zhì)量保證、組織培訓能力、信譽、獎勵及業(yè)績等材料，對各申報文件進行排名，第一名得該部分最高分，其余酌情遞減得分，在1-25分范圍內(nèi)打分，相鄰打分不超過3分。（三）項目負責人答辯占12分：談判小組根據(jù)各報價人項目負責人對物業(yè)方案闡述是否清晰等因素，對各報價人進行排名，最優(yōu)者得該部分最高分12分，其余名次按評價程度酌情遞減得分，在1-12分的范圍內(nèi)打分，相鄰打分不超過3分。（四）自主創(chuàng)新占3分：在滿足采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等的情況下，報價人擬供貨物或服務(wù)納入財政部公布的《政府采購自主創(chuàng)新產(chǎn)品目錄》中的，加3分。（五）節(jié)能、環(huán)保占2分：在滿足采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等的情況下，報價人擬供的貨物或服務(wù)通過中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證，包含在環(huán)境標志產(chǎn)品政府采購清單中的，加2分。二、評分匯總表：類別分類總分評分得分服務(wù)方案及質(zhì)量標準供應(yīng)商總體評價項目負責人答辯自主創(chuàng)新節(jié)能、環(huán)保合計100h

客戶拜訪流程接觸階段：開場白要易懂、簡潔、有新意、少重復、突出重點。探尋階段：收集信息、發(fā)現(xiàn)需求、控制拜訪、促進參與、改善溝通呈現(xiàn)階段：明確客戶需求，呈現(xiàn)拜訪目的，專業(yè)導入FFAB，不斷迎合客戶需求FFAB即：Feature-----產(chǎn)品或者解決方法的特點Function-----因特點而帶來的功能Adrantage-----這些功能的優(yōu)點Benefits------這些優(yōu)點為商家?guī)淼睦嫣幚懋愖h階段：消除客戶對產(chǎn)品的異議，從而促進成交成交階段：多用限制式提問。是不是？好不好？對不對？行不行？事先客戶資料的收集客戶的產(chǎn)品銷售情況哪些產(chǎn)品易賣，易賣的賣點是什么？接沒接觸過第三方代運營一類的公司平時做促銷嗎？促銷優(yōu)惠的力度有多大？公司的企業(yè)文化及背景和發(fā)生過什么事？公司的銷售覆蓋群在那一塊？公司目前所處的局勢優(yōu)劣，都有那些方面的信息？公司的競爭對手資料：產(chǎn)品價格、服務(wù)態(tài)度、公司優(yōu)劣、最近活動、如何提高客戶的信任穿裝專業(yè)點，因為自己穿的好一點也是在尊敬客戶，并提高信心。多幫助客戶分析一下目前所處的局勢及優(yōu)勢與劣勢，和解決辦法。在第一次拜訪效果不好時或者客戶態(tài)度不佳時，可以試著轉(zhuǎn)移話題，不談合作，談老板感興趣的事第一次見面盡量隨意點，如果態(tài)度要專業(yè)的話客戶會有戒備心。但是有的客戶要相反向客戶介紹一些銷售信息，包括銷售經(jīng)驗和促銷方法。如何吸引客戶的談話的興趣提問客戶可能關(guān)心的問題。談到客戶熟悉的第三方，包括競爭對手引起他對某件事情的共鳴贊美對方用數(shù)據(jù)來引起客戶的興趣及注意有時效的話語，比如：幾月幾號發(fā)生可什么事詢問客戶的有關(guān)問題關(guān)于他的身份和境況問題，例如：他在哪里休假？他的孩子在哪里上學？上幾年級？他的公司目前的狀況及發(fā)展歷史？令他驕傲地問題他在生意上最大的成就是什么？是怎么樣獲得的？他今年最大的目標是什么？他的個人興趣及愛好他喜歡什么運動？有哪些方面的愛好？平時喜歡去那里？詢問他關(guān)于目標的問題他公司今年的目標？準備如何讓去實現(xiàn)？實現(xiàn)的話有哪些障礙？應(yīng)該去怎么克服？收集客戶這一行業(yè)的信息及知識了解客戶的銷售情況公司的主銷產(chǎn)品是什么？盈利產(chǎn)品有哪些？滯銷產(chǎn)品有哪些？拜訪客戶前的準備工作合理的工作安排，提高時間效率在固定的時間拜訪固定的客戶，從而形成客戶接受拜訪及訂貨的習慣調(diào)節(jié)好心態(tài)準備齊全拜訪物品，設(shè)計好拜訪內(nèi)容及時的總結(jié)分析工作情況檢查每天的第一個案子備好專業(yè)知識，拜訪時提供有價值的信息隨時保持職業(yè)敏感，把握機會新老客戶拜訪時間合理分配。按照二八定律，新客戶百分之八十，老客戶百分之二十。定出拜訪目的，并在每一次拜訪中確認作出記錄關(guān)系客戶的生意，準備一些對客戶有用的市場信息收集客戶競爭對手的信、產(chǎn)品價格作比較，突出特點開場白感謝客戶接見你并寒暄，贊美自我介紹及問候介紹來訪目的，要突出對客戶的價值，從而吸引客戶轉(zhuǎn)向深度探尋在沒有接待時間或者時間比較短時可以用簡短的方式開門見山，直述來意。例如：向?qū)Ψ浇榻B自己是哪一家公司的，是來談合作事宜的還是開展促銷的，是來簽訂合同的，還是查詢信息的，需要對方提供哪些方面的支持與配合。突出自我，贏得關(guān)注多認識除老板以外的員工以已操作成功的案例的名牌效應(yīng)引起客戶的關(guān)注適時的表現(xiàn)出已有的合作客戶所說的一些看法及對產(chǎn)品的評價察言觀色，投其所好明辨身份，找準對象宣傳優(yōu)勢，誘之以利告訴客戶我們能給他帶來什么好處以點帶面，各個擊破建立友善關(guān)系的五個要素恰當?shù)皿w的語言令人愉快的肢體語言受人尊敬的舉止行為善于聆聽和誠實守信四種基本的客戶類型領(lǐng)導型：領(lǐng)導型的人具有領(lǐng)導的風范，喜歡做主，控制局面，速戰(zhàn)速決，直奔主題解決方法：要聚精會神，積極主動，充滿自信，這種客戶會主動提問問題的分析型：分析型的人工作一絲不茍，善于收集信息，做事從容，在對事物所有信息沒有進行縝密的分析前，不會草草決定，做事謹慎解決方法：準備好充足的證據(jù)，談話時有足夠的書面材料，談話要步步為營，循序漸進，有理持證據(jù)，重點介紹產(chǎn)品或者服務(wù)影響型：影響型的人對新事物充滿興趣，相信直覺，易沖動，善交際，說起話來充滿自信，滔滔不絕，喜歡標新立異，在意自己和他人的感受解決方法：保持他和一樣的語速和風格，同時向他說明你的產(chǎn)品有可靠的質(zhì)量保證關(guān)系型：關(guān)系型的人好溝通，善于非語言交流，不喜歡變化，不會很快作出決定。解決方法：保持足夠的耐心，要留下好印象提高信任，這樣的只需要講一兩點他感興趣的服務(wù)就可以了。談判應(yīng)注意的幾點說話要真誠給客