天津市大悅城商業(yè)區(qū)調研報告-房地產(chǎn)經(jīng)濟學

《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》社會調研報告天津市大悅城商業(yè)區(qū)調研報告天津理工高校中環(huán)信息學院二〇一三年十月天津市大悅城商業(yè)區(qū)調研報告項目介紹1、基本信息天津大悅城占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。項目定位天津大悅城定位為“國際時尚青年城”，“年輕、時尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOYCITY的生活方式，以便捷、休閑、開放與親和為基調，引導前沿生活理念。交通位置天津大悅城位于天津內環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡使項目周邊具有極大的輻射力。項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南公路。周邊不僅有49條公交線路匯合至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。天津大悅城接連城市動脈之上，占據(jù)繁華制高點。商業(yè)環(huán)境天津大悅城領跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津聞名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。日數(shù)十萬人的腳步涌動此間，開啟大悅繁華。資源優(yōu)勢天津大悅城是世界500強企業(yè)中糧集團斥資50億打造的商業(yè)地產(chǎn)項目，與國際頂級公司結為合作伙伴，依托強大的資源優(yōu)勢，將品質經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：建筑設計：美國RTKL中國建筑科學探討院景觀設計及標識顧問：日本株式會社丹青社機電顧問：香港灃信交通顧問：香港弘達物業(yè)顧問：中糧凱萊物業(yè)燈光顧問：美國CD+M燈光設計：照奕恒2、開發(fā)商介紹中糧集團有限公司（COFCO）是世界500強企業(yè)，是中國領先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領域多元化產(chǎn)品和服務供應商，致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設全服務鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類供應養(yǎng)分健康的食品、高品質的生活空間及生活服務，貢獻于民眾生活的富足和社會的旺盛穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、食品及地產(chǎn)酒店等領域。大悅城是中糧集團商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署細心打造的“國際化青年城市綜合體”。3、購物中心購物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群，引進國際時尚主流品牌，集合新奇、時尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨有的十六米開闊的藝術連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個，是融合了購物、餐飲、休閑、消遣于一體的綜合型一站式購物中心。地上停車樓及地下三層大型停車場擁有共3000個停車位，統(tǒng)一的空間設計，多樣的行車體驗，讓你的大悅城夢幻之旅從路上便已悄然綻開。月季花廣場，與往來的人潮一起成就獨特的風景，俯仰之間，穿梭紛繁蕪雜的銘牌印記，縱橫之中，體驗百米跨度的體量視野。讓我們不覺在每一個角落流連忘返，紛至沓來，感受國際時尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個櫥窗精致的文化感。大悅城購物中心，集合了休閑、購物、餐飲、消遣等多種業(yè)態(tài)，在天津首次引入大型綜合電影院金逸國際、全明星大型真冰場、快樂主題KTV酷姿、兒童職業(yè)體驗店珍寶當家（Babyboss）、高檔親子游樂館悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市華潤堂以及國際快速時尚品牌，打造出一站式購物的全新體驗。國際頂級品牌主力店的進駐，國際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達人體驗地和生活理念引領地，是天津都市青年8小時以外的時尚生活中心、溝通中心和消遣中心。地位天津大悅城購物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購物中心。坐擁25萬平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長室內步行街，150米長主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購物、消遣、餐飲美食為一體的多元化時尚消費模式，完備融合了消費文化、人文文化、國際文化、企業(yè)文化的同時，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。理念經(jīng)營理念：“引領時尚共享大悅”人無我有——我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國際品牌人有我精——我們有最好的品牌形象店、旗艦店創(chuàng)新業(yè)態(tài)——我們有獨具特色的主題街區(qū)差異化經(jīng)營——我們的經(jīng)營品類別出心裁大悅人正是以這種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，執(zhí)著于現(xiàn)代商業(yè)運作精神的本質，詮釋著生活方式哲理，締造國際前沿的品嘗生活。服務理念：“享你所享悅你所悅”悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗讓每一位顧客感到悅讓每一位商戶感到悅讓每一名員工感到悅讓每一個來到大悅城的人感到悅天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結合天津百年文化積淀，解構服務文化的深層內涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。悅是文化，悅是看法，悅是精神。天津大悅城用激情與實力，在2011年，即將點燃這座城市的大悅幻想。4、公寓住宅大悅城購物中心完備的商業(yè)配備，中心區(qū)域便利的交通優(yōu)勢，凝合區(qū)域內無限的升值潛力，造就了大悅城的獨特魅力，大悅城時尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。大悅城北區(qū)住宅“悅府”地上總建筑面積約7萬平方米，占據(jù)該“城市綜合體”西側的單獨地塊，是天津核心區(qū)域內純正的高尚住宅群。高雅、簡潔的現(xiàn)代主義設計風格，滿意對質感生活，高尚品位的追求。無論設計、用材還是配套，都是以國際最新標準規(guī)劃，完全體現(xiàn)城市主流精英的健康品位。5棟高層建筑，70-145平米主力戶型，簡約時尚風格的精裝示范標準，面對城市中高端客群，依托大悅城時尚品牌標簽，詮釋了全新的生活模式，滿意了都市精英對現(xiàn)代生活的要求，在眾多城市精英中統(tǒng)領生活潮流。大悅城高檔住宅以時尚現(xiàn)代的建筑立面協(xié)作人本主義的景觀環(huán)境，致力于打造高品質的生活體驗，讓每一位住在這里的人擁有自己的家園暢想，陶冶時代繁華，盡享天倫之樂，于簡約處詮釋居家風格藍本。大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時尚精品公寓”，作為大悅城住宅產(chǎn)品的升級版，面對城市時尚精英客群，地上總建筑面積4.6萬平米，位于項目地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構成。精裝公寓規(guī)劃設計之初，就聘請了美國RTKL、日本丹青社等國際設計團隊，傾力打造符合國際化品質需求的精品。無論從簡潔流暢的外立面設計，獨具特色的屋頂花園，到后期的人性化物業(yè)服務，均體現(xiàn)出大悅城國際化時尚品牌的特性，作為綜合體中對商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)客群有效地結合，各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中，為城市新興中產(chǎn)階級打造全新國際化時尚精品住區(qū)。憑窗望去，大悅城時尚精品公寓與住宅彼此呼應，獨有的帆型外檐，精致的回車廊道，讓您在繁華世界的背后靜靜的感悟著安靜的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完備的心靈假期。5、寫字樓190米超高層建筑體，采納5A全智能化限制，LOW-E雙層中空玻璃幕墻，12.3米挑空大堂、標準層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米，凈高達2.8米，核心筒結構，室內無立柱，分割自如的大跨度設計。大悅城國際甲級寫字樓，以超高端配套和完備的空間體量設計，引領世界經(jīng)濟浪潮，依托大悅城的城市綜合體以及一站式購物中心定位，建成后將是一座規(guī)模最大的集購物、餐飲、消遣、休閑于一體的現(xiàn)代時尚的綜合建筑集群，打造環(huán)球商務旗艦，更有寬敞的區(qū)域景觀視野，一覽天津的繁華古今。與這座城市彼此觀賞，據(jù)守地標核心，成就宏圖萬景。作為一種全新的地產(chǎn)、生活模式，天津大悅城項目是集諸多功能于一體的現(xiàn)代綜合建筑集群，它濃縮了一個城市的精華，在這里居住、商務辦公、出行、購物、文化消遣、社交、游憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有。天津大悅城開業(yè)再添城市綜合體天津大悅城項目位于天津市內環(huán)核心區(qū)域，緊鄰城市主干道南門外大街、南公路，占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、時尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。分析1、房地產(chǎn)區(qū)位理論房地產(chǎn)業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特別產(chǎn)業(yè)土地的區(qū)位不同，會產(chǎn)生不同的區(qū)位效益。土地的用途不同，產(chǎn)生的區(qū)位效益也不同。國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，力求使土地獲得最佳用途，追求最優(yōu)的社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。房地產(chǎn)企業(yè)追求最大的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)投資者追求志向的投資回報。消費者追求最佳的運用功能。城市土地區(qū)位效益的實質是（位置）級差地租（1）城市土地區(qū)位形成的因素自然條件和環(huán)境交通和通訊基礎設施人口和經(jīng)濟集聚文化教化衛(wèi)生科技狀況（2）房地產(chǎn)區(qū)位的選擇房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇〔布局指向〕房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇：商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標準外部經(jīng)濟性臨街深度人口流量交通和通訊增值潛力居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標準周邊環(huán)境交通和通訊社會文化環(huán)境購物便利增值潛力就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、消遣、會所于一體。高度集中的優(yōu)勢，在于其資源可以更高的利用和共享。工作、休閑、生活可以在該區(qū)位同時的到滿意，削減了交通時間與成本。這是該綜合體的優(yōu)勢所在。而另一方面，其地理位置也非常具有優(yōu)越性，項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南公路。周邊不僅有49條公交線路匯合至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。還有公交觀光2路606路609路628路632路633路635路638路639路640路641路645路646路658路659路675路676路681路829路832路837路855路841路860路878路905路954路961路都至此區(qū)位。而日后還有地鐵4號線開通，更是大大便利其交通出行。而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津聞名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。這更是其商業(yè)優(yōu)勢的所在。2、地租理論地租是土地全部者憑借土地全部權從土地運用者那里獲得酬勞。在某些場合下，西方經(jīng)濟學把地租定義為物主將其全部的土地、房屋或任何財產(chǎn)租給他人運用所獲得的酬勞，并不肯定專指出租土地而獲得的租金。依據(jù)這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟地租是指人們運用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。狹義上講，經(jīng)濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。（1）地租分類肯定地租：肯定地租的實質和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)建的剩余價值。級差地租：是指對同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉化為地租。壟斷地租：是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。分別地租：關于非農(nóng)業(yè)用地的地租在土地全部權與土地經(jīng)營權相分別的條件下，不論