房地產(chǎn)價格波動經(jīng)濟影響的一般均衡研究

房地產(chǎn)價格波動經(jīng)濟影響的一般均衡研究

F293.3：A1007－9807(2012)03－0030－140引言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的基礎(chǔ)性和先導型產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中具有不可替代的地位。由于與其他產(chǎn)業(yè)之間的高度關(guān)聯(lián)性，它的發(fā)展能夠直接或間接地帶動上下游幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。進入新世紀以來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，目前已成為我國各大城市“名副其實”的支柱產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)業(yè)高速增長的過程中，持續(xù)飆漲的房價所帶來的居民住房難問題、住房供應結(jié)構(gòu)畸形導致的住房供求矛盾、金融穩(wěn)定及金融安全問題以及更深層次的與房地產(chǎn)業(yè)高增長關(guān)系密切的國民經(jīng)濟增長的動力、結(jié)構(gòu)以及可持續(xù)發(fā)展問題，等等，這些問題的重要性和緊迫性早已遠遠超出房地產(chǎn)業(yè)自身如何保持繼續(xù)增長的重要性。近年來與高房價相伴隨的一系列問題一直是政府和社會各界高度關(guān)注的焦點。從2005年，我國政府開始進入對房地產(chǎn)業(yè)的密集調(diào)控期，針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策和措施頻頻出臺，調(diào)控的力度越來越大，范圍也越來越寬。從調(diào)控政策的取向來看，調(diào)控目標從2005、2006年的“穩(wěn)定房價”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?009年以來的“遏制房價過快上漲”，而調(diào)控的內(nèi)容和手段也從2005年的單純關(guān)注房價問題逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?009年以來的從多個領(lǐng)域、運用多種措施對“失去理性”的房價進行綜合調(diào)控，其中尤以2010年的“國十條”(“國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”)最具代表性?！皣畻l”從住房供應結(jié)構(gòu)、土地供應、房地產(chǎn)信貸、稅收、房地產(chǎn)市場信息披露、對地方政府的考核等多個角度對房地產(chǎn)業(yè)打出了“組合拳”。此后，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行以及各省市政府也應聲而上，相繼出臺了與各自管轄領(lǐng)域及與各省市相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，由此，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了房地產(chǎn)市場建立以來最為嚴厲的調(diào)控政策?？v觀近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策，它的變化是我國政府對住房價格“越調(diào)越高”的強烈響應，反映了政府對調(diào)控住房價格的堅定決心，同時，也從另一個側(cè)面反映了中國房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度和中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的扭曲程度。近年來住房價格的非理性上漲對中國經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響。由于房地產(chǎn)業(yè)與整個經(jīng)濟社會系統(tǒng)之間復雜的相互聯(lián)系，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控無疑是極具挑戰(zhàn)性的系統(tǒng)工程，國外房地產(chǎn)發(fā)展的實踐以及歷次房地產(chǎn)危機，尤其是剛剛過去的美國次貸危機，都是對此極其深刻的印證。我國目前正處于經(jīng)濟社會發(fā)展的重大轉(zhuǎn)型期，城鎮(zhèn)化步伐正在加速，相對于發(fā)達國家而言，我國尤其需要一個健康、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。由此，對房地產(chǎn)業(yè)與整個經(jīng)濟系統(tǒng)之間的互動關(guān)系進行研究，對優(yōu)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的理論及現(xiàn)實意義。鑒于此，本文將對我國房地產(chǎn)價格波動的經(jīng)濟影響進行全面系統(tǒng)的研究。1文獻回顧由于房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所處的特殊重要的地位，房地產(chǎn)業(yè)自身及其與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系一直是近年來我國學術(shù)研究的熱點。目前國外對房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟之間關(guān)系的研究比較深入，其中基于計量及投入產(chǎn)出方法的研究較有代表性，這些研究對房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的地位及房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策對經(jīng)濟的影響進行了定量研究，如Hendershott[1]、Baffoe-Bonnie[2]、Quigley[3－4]，等等。值得一提的是近年來國外也有一些學者嘗試將可計算一般均衡模型(computablegeneralequilibrium,CGE)用于對房地產(chǎn)業(yè)的考察。Luk等[5]是最先將CGE模型引入房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的學者之一，其研究結(jié)果顯示CGE模型能夠較好地模擬土地租金、住房價格以及人口密度等變量的變化；Kim和Ju[6]構(gòu)建了韓國漢城的CGE模型，并用該模型研究了住房供給對區(qū)域經(jīng)濟增長和收入分配的影響。相對來說，目前國內(nèi)學者對我國房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟各部門之間關(guān)系的研究還比較少，而且大多都是一般性的描述統(tǒng)計分析，定量分析則非常少見。趙勝民等[7]通過建立房地產(chǎn)市場的靜態(tài)模型和微分包含形式的動態(tài)演化模型研究了房地產(chǎn)市場的Walras均衡問題，并對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況進行了分析；梁云芳等[8－9]用計量模型研究了房地產(chǎn)業(yè)與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系以及我國房價區(qū)域波動的差異，并分析了造成各地區(qū)房價波動差異的原因；李愛華等[10]從城鎮(zhèn)居民的消費結(jié)構(gòu)與購房融資方式出發(fā)建立了住房購買力模型，由此對我國不同收入等級城鎮(zhèn)家庭的住房購買力與住房價格之間的關(guān)系作了實證分析；王國軍和劉水杏[11]借助投入產(chǎn)出模型對我國及美、日、英、澳4個發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)與其密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進行了研究，通過國際和國內(nèi)地區(qū)比較，分析房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系的變化規(guī)律以及房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應；吳海英[12]在構(gòu)造動態(tài)投入產(chǎn)出模型的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)投資對鋼鐵等行業(yè)投資進而對總投資造成的直接和間接影響進行了分析；趙龍節(jié)和閆永濤[13]運用投入產(chǎn)出模型研究了我國房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的相關(guān)關(guān)系；段忠東[14]研究了房價與通脹、產(chǎn)出之間的關(guān)系，等等。從對現(xiàn)有文獻的回顧可以看出，目前國內(nèi)學者對我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間關(guān)系的研究還不夠深入。首先，基于計量經(jīng)濟模型和投入產(chǎn)出方法對房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟之間關(guān)系的研究存在著固有的缺陷。由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間錯綜復雜的相互聯(lián)系，基于計量經(jīng)濟模型對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與國民經(jīng)濟運行之間相關(guān)性的研究由于脫離微觀基礎(chǔ)而不適用于中長期分析，而基于投入產(chǎn)出方法的研究雖然能夠充分考慮房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門之間的相互聯(lián)系，但由于投入產(chǎn)出模型需求導向、生產(chǎn)函數(shù)規(guī)模報酬不變、要素之間不可替代等嚴格假設(shè)，加上投入產(chǎn)出表只著重于對生產(chǎn)領(lǐng)域及初次收入分配的核算，無法考慮相互聯(lián)系的各個部門之間的再分配效應，因此投入—產(chǎn)出分析方法所體現(xiàn)的經(jīng)濟聯(lián)系與現(xiàn)實之間仍然存在著較大的差距，也不能從根本上揭示經(jīng)濟活動間的相互關(guān)系，因此，基于投入產(chǎn)出方法對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間關(guān)系的研究也有很大的局限性。其次，住房作為在家庭總支出中占較大比例的生活必需品，研究其價格變動對居民生活水平影響的意義就非常顯著。相對于計量模型，CGE模型有更為可靠的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)，而作為CGE模型分析基礎(chǔ)的社會核算矩陣(SAM)將整個經(jīng)濟中的所有部門放到統(tǒng)一的框架中，它不僅考慮了生產(chǎn)領(lǐng)域及收入的初次分配，而且考慮了相互聯(lián)系的各個部門之間的再分配效應，因此更為全面合理。尤其是SAM中部門劃分的極大靈活性使人們能夠?qū)用癫块T進行細分，進而分析房價上漲沖擊對不同收入等級居民福利的影響。雖然原鵬飛和魏巍賢[15]用CGE模型對房地產(chǎn)價格波動的影響進行了研究，但該研究所用的數(shù)據(jù)比較陳舊，另外，該研究在SAM的平衡上也存在一些技術(shù)上的缺陷。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動具有典型的“一般均衡”特征，在一般均衡的框架內(nèi)對其價格波動的經(jīng)濟影響進行定量研究，有助于更清楚地了解房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各部門之間的相互聯(lián)系。鑒于CGE模型的上述優(yōu)勢和房地產(chǎn)業(yè)的特殊屬性，本文將在改進SAM平衡方法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建CGE模型，以對我國房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟及部門經(jīng)濟效應進行定量研究。2模型構(gòu)建在一般均衡理論中，達到均衡狀態(tài)需要滿足3個條件，即企業(yè)利潤最大化，居民福利最大化以及市場出清。在實際應用CGE模型時，由于存在政府，國外，投資等部門，以及為了研究特定的問題，最終構(gòu)建的模型一般都比較復雜。Lofgren等[16]給出了開放型CGE模型的一般形式，本文模型主要在該模型的基礎(chǔ)上作了必要修改和擴展而構(gòu)建成的。本文CCE模型主要由4個模塊構(gòu)成，分別為生產(chǎn)與貿(mào)易、價格、機構(gòu)及系統(tǒng)約束。模型中的內(nèi)生變量用大寫字母表示，參數(shù)和外生變量用小寫或者希臘字母表示，指標在下標中以小寫字母出現(xiàn)(其中，a表示活動，c表示商品，f表示生產(chǎn)要素，i表示家庭)。變量的詳細說明見表1。2.1生產(chǎn)與貿(mào)易生產(chǎn)和交易模塊主要描述國內(nèi)外產(chǎn)品市場的供需情況①。式(1)為國內(nèi)活動的CES(不變替代彈性)生產(chǎn)函數(shù)；式(2)和(3)給出了國內(nèi)產(chǎn)出在國內(nèi)銷售和出口兩個流向中的分配，其中式(2)采用CET(不變轉(zhuǎn)換彈性)函數(shù)給出了兩種流向之間不完全轉(zhuǎn)換的假設(shè)，式(3)定義了出口和國內(nèi)銷售之間的比例關(guān)系，該式保證出口—國內(nèi)價格比的上升會引起出口—國內(nèi)供給比率的增加；在國內(nèi)市場上，由于進口與國內(nèi)產(chǎn)出之間的不完全替代性，用式(4)(Armington函數(shù))來刻畫復合商品的國內(nèi)供給；式(5)定義了進口與國內(nèi)產(chǎn)出間的比例關(guān)系，該式保證國產(chǎn)—進口價格比的上升將會導致進口—國產(chǎn)需求比例上升。2.2價格在CGE模型中，價格主要描述實物流和名義流以及各經(jīng)濟指標之間的價格聯(lián)系。因為假設(shè)不同來源和目的的商品質(zhì)量有別(比如出口，進口以及國內(nèi)產(chǎn)出等)，因此價格系統(tǒng)的內(nèi)容是豐富的。式(6)和(7)分別定義了進口品和出口品的價格，它們是考慮關(guān)稅并經(jīng)匯率調(diào)整的國際市場價格；式(8)是國內(nèi)產(chǎn)出的國內(nèi)價格，它是經(jīng)間接稅調(diào)整后的國內(nèi)供給價格；式(9)是復合品價格，即國內(nèi)市場的綜合產(chǎn)品價格；式(10)是國內(nèi)總產(chǎn)出價格；式(11)是基準價格水平的確定，模型求解得到的其他價格均為該基準價格的相對價格。2.3機構(gòu)這一部分主要定義各經(jīng)濟主體(家庭，政府，企業(yè)等)的收入和支出。式(12)定義了家庭收入是要素收入、企業(yè)轉(zhuǎn)移支付和政府轉(zhuǎn)移支付的總和；式(13)定義了家庭支出是消費支出和所得稅支出之和；式(14)定義了企業(yè)收入是企業(yè)資本收入和政府轉(zhuǎn)移支付之和；式(15)定義了企業(yè)支出是企業(yè)所得稅和對家庭轉(zhuǎn)移支付的總和；式(16)定義了政府收入是直接稅、間接稅以及進出口關(guān)稅的總和；式(17)定義了政府支出是政府消費和政府對其他機構(gòu)轉(zhuǎn)移支付的總和。2.4系統(tǒng)約束這一部分主要描述CGE模型中的各種均衡關(guān)系。式(18)表示家庭的收支平衡，即家庭收入等于家庭支出與家庭儲蓄之和；式(19)表示政府收支平衡，即政府收入等于政府支出與政府儲蓄之和；式(20)表示儲蓄－投資平衡，即總投資等于政府儲蓄、家庭儲蓄以及國外儲蓄的總和；式(21)表示國內(nèi)產(chǎn)品市場的供求平衡；式(22)表示要素市場平衡，即要素供給等于要素需求；式(23)表示國際收支平衡，其左邊為國外賬戶支出，包括出口、國外要素收入和政府對國外的轉(zhuǎn)移支付，右邊為國外賬戶收入，包括進口和國外儲蓄。3數(shù)據(jù)處理3.1社會核算矩陣的編制(socialaccountingmatrix,SAM)應用CGE模型進行政策模擬首先要構(gòu)建針對特定問題的SAM。在編制SAM時，一個非常重要的環(huán)節(jié)就是采用某種方法對初始不平衡的SAM進行平衡處理。目前比較常用的平衡SAM的方法主要有RAS法和最小交叉熵法(minimumcrossentropy,MCE)，由于MCE在理論和應用方面的優(yōu)勢，目前對這一方法的應用更廣泛。本文也將采用這一方法來平衡SAM。但在平衡過程中發(fā)現(xiàn)，采用MCE方法平衡時，比較重要的問題就是平衡前后SAM中某些交易值的變化幅度過大。就以Robinson[17]給出的SAM為例，平衡前后少數(shù)交易值變化幅度最大的接近甚至超過30％(最大的兩個分別為32.2％和26.4％)，在平衡本文構(gòu)建的SAM時，也發(fā)現(xiàn)相同的問題。因此，該平衡過程可能會丟失很多初始SAM中的信息，這顯然會對基于SAM的實證分析造成較大影響。鑒此，本文提出有約束的最小交叉熵法，為便于敘述，以確定的情形來說明，隨機情形的原理與此相同。其中α和β均為非負常數(shù)，它們的值可以在平衡過程中用試探的方法確定(比如開始先取較小的值，若無法平衡，再適當增大，直到能夠得到平衡的T為止)。加入約束(27)后，雖然只能得到目標函數(shù)I的局部最優(yōu)值而非全局最優(yōu)值，但卻能夠更好地保留原始矩陣的信息，因此更為合理和可靠。仍以Robinson[17]的SAM為例，用上述有約束的交叉熵法，將各交易值的變化幅度控制在10％以內(nèi)(9％)就可以使SAM達到平衡，由此更好地保留原始SAM中的信息，使平衡后的SAM盡可能與原始SAM接近。本文中SAM的平衡及后面基于CGE模型的定量模擬都在GAMS系統(tǒng)中進行。另外，由我國國民經(jīng)濟的行業(yè)分類與代碼，我國投入產(chǎn)出表中的房地產(chǎn)業(yè)只包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(不包括房屋及其他建筑物的工程施工活動)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他房地產(chǎn)活動等項目，核算的主要是房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)方面的內(nèi)容，因此對房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟影響的考察還須將建筑業(yè)中與住房建設(shè)相關(guān)的部分包括進來。對此，根據(jù)《中國建筑業(yè)統(tǒng)計年鑒2008》中建筑業(yè)總產(chǎn)值與住房建筑產(chǎn)值等相關(guān)數(shù)據(jù)計算的比重，將建筑業(yè)中與住房建設(shè)相關(guān)的部分并入了房地產(chǎn)業(yè)。表2給出了平衡后的中國2007年宏觀SAM。為了分析方便，將中國2007年投入產(chǎn)出表中的42個行業(yè)并入9個性質(zhì)相近的大類(見表3)。另外，為了考察房地產(chǎn)價格變動對不同收入等級居民福利的影響，依據(jù)收入等級將城鎮(zhèn)居民賬戶細分為7個類型②。3.2CGE模型相關(guān)參數(shù)的設(shè)定及估計本文CGE模型中各種投入、產(chǎn)出之間的替代彈性和轉(zhuǎn)換彈性主要參考Lofgren[18]的取值并結(jié)合敏感性檢驗進行設(shè)定，各種稅率、收入和支出份額均設(shè)定為2007年的當期值。4房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟及部門經(jīng)濟影響由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的諸多特殊屬性，房地產(chǎn)價格波動會對我國宏觀及部門經(jīng)濟產(chǎn)生多大的沖擊，沖擊的方向如何，自然是本文最重要的研究內(nèi)容。另外，鑒于國外房地產(chǎn)危機對經(jīng)濟發(fā)展所帶來的巨大而深遠的負面影響，本文認為，研究房地產(chǎn)價格下跌對經(jīng)濟的影響同樣重要。在經(jīng)歷了連續(xù)幾年的快速上漲后，我國住房價格已經(jīng)達到前所未有的歷史高位，在當前密集和嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控和打壓政策下，房地產(chǎn)價格的未來走向無疑在很大程度上決定著未來幾年中國經(jīng)濟的表現(xiàn)。本文將以2007年為基期，用CGE模型考察房地產(chǎn)價格分別上升和下降10％～50％對我國宏觀經(jīng)濟及部門經(jīng)濟的影響。4.1房地產(chǎn)價格上漲對宏觀經(jīng)濟及部門經(jīng)濟的影響1)房地產(chǎn)價格上漲的部門產(chǎn)出效應表3給出了房地產(chǎn)價格分別上漲10％～50％情境下各行業(yè)產(chǎn)出的變化情況。首先從整體上看，與預期相一致，在每種場景中，房地產(chǎn)價格上漲使得所有行業(yè)的產(chǎn)出都出現(xiàn)不同幅度的增加。其次，在每種場景中，除房地產(chǎn)業(yè)自身外，重工業(yè)、建筑業(yè)和公用事業(yè)受房地產(chǎn)價格上漲的影響都是最大的，其次是服務(wù)業(yè)，而農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)、公共服務(wù)業(yè)和金融保險業(yè)受房地產(chǎn)價格上漲的影響則相對較小。由上述結(jié)果，從行業(yè)分布來看，房地產(chǎn)帶動作用較大的大多是第二產(chǎn)業(yè)中以生產(chǎn)資料生產(chǎn)或以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的一些行業(yè)，這些行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著高度密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此這些行業(yè)的產(chǎn)出增量中有很大一部分與房地產(chǎn)業(yè)增長對這些行業(yè)產(chǎn)出的需求增加直接相關(guān)，農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)等以消費品或勞務(wù)服務(wù)為主的行業(yè)產(chǎn)出增加幅度較小與預期比較一致，但金融保險業(yè)產(chǎn)出的變動幅度與一般的預期相差較遠。對此，原鵬飛和魏巍賢[15]已作過討論，這主要是因為在房地產(chǎn)業(yè)對金融保險業(yè)的中間投入需求中，投入產(chǎn)出表核算的僅僅只是除金融保險業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)貸款之外的投入，因此，投入產(chǎn)出表并不能反映現(xiàn)實中房地產(chǎn)業(yè)與金融保險業(yè)之間非常緊密的資金供求關(guān)系。從這一點來看，上述結(jié)果是可以理解的，但這也是用CGE模型來研究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對經(jīng)濟影響的局限性。對于農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)產(chǎn)出變動相對較小的原因，這首先與房地產(chǎn)業(yè)與這些行業(yè)之間的投入產(chǎn)出聯(lián)系較弱有關(guān)。其次，這一結(jié)果與將在后文看到的房地產(chǎn)價格上漲引起的CPI③上升和居民實際收入的下降有關(guān)。相對于其他行業(yè)，農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出大多都用于滿足居民的消費需求，而且居民對這些產(chǎn)出需求的價格彈性和收入彈性較其他產(chǎn)出要大得多，因此，這幾類行業(yè)產(chǎn)出的增加幅度相對不大與CPI上升和居民收入的下降直接相關(guān)。最后，這一結(jié)果與目前我國住房的投資或投機需求的比例較大有很大關(guān)系。自住性需求增加將會相應增加對輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)產(chǎn)品的需求，但住房的投資或投機需求對這些產(chǎn)業(yè)需求的帶動作用并不大。2)房地產(chǎn)價格外生上漲的宏觀經(jīng)濟效應表4是房地產(chǎn)價格上漲對各宏觀經(jīng)濟變量影響的模擬結(jié)果。在每種場景中，房地產(chǎn)價格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟變量都上升，而且其上升幅度都隨房地產(chǎn)價格上升幅度的增加而增加。就影響的大小來看，投資、消費和CPI所受的影響最大，而總產(chǎn)出、GDP、就業(yè)以及進出口等所受的影響則相對較小。本文認為，這一結(jié)果與我國當前的生產(chǎn)、分配及消費結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。我國近年來的經(jīng)濟增長一直是以投資驅(qū)動為主的增長模式，房地產(chǎn)價格上漲會帶來房地產(chǎn)投資的增加，并帶動其他相關(guān)行業(yè)的投資相應增加，總產(chǎn)出和GDP隨之上升。由于總產(chǎn)出涉及各行業(yè)的中間投入，因此其增長幅度大小的實質(zhì)性意義并不大。CPI的上升首先是因為居民購買住房及相關(guān)服務(wù)價格的上升，另一個同樣重要的原因是房地產(chǎn)增長對其他行業(yè)投入需求的增加導致的其他部門產(chǎn)出價格的上漲。進出口的變動與預期和現(xiàn)實情況都比較一致，房地產(chǎn)業(yè)的增長同樣會帶動進出口部門的增長，由此帶動進口和出口的相應增長。3)房地產(chǎn)價格上漲沖擊下政府、企業(yè)以及居民的實際收入效應目前我國城鎮(zhèn)居民住房的經(jīng)濟體制改革已基本完成，除少數(shù)情況外，城鎮(zhèn)居民的住房需求都主要通過商品房市場來實現(xiàn)。在這一背景下，考察住房價格波動對居民的影響就顯得非常重要。另外，政府和企業(yè)作為重要的經(jīng)濟活動參與者，在房地產(chǎn)價格變動情形下實際收入的變化情況也是重點關(guān)注的一個方面，更為重要的是，對其實際收入變化的全面考察能夠?qū)ξ覈斍暗氖杖敕峙浣Y(jié)構(gòu)進行更為細致的了解。表5表明，在所有場景中，房地產(chǎn)價格小幅上漲對居民實際收入的負面影響并不大，但大幅上漲對所有居民的收入都產(chǎn)生了較大的負面影響。相對于城鎮(zhèn)居民，農(nóng)村居民所受的影響相對較小，這一方面是因為農(nóng)村居民對房地產(chǎn)的消費并不大，另一方面是因為農(nóng)村居民主要收入來源的農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系較弱。不同于農(nóng)村居民，由于住房相關(guān)支出在城鎮(zhèn)居民的總支出中的比重較大，因此房地產(chǎn)價格上漲必然對其實際收入產(chǎn)生較大的影響。對于城鎮(zhèn)居民，房地產(chǎn)價格上漲對不同收入等級居民實際收入影響的差別比較大，各類居民收入的下降幅度基本與其收入等級的高低呈負相關(guān)關(guān)系，即收入等級越低，受房地產(chǎn)價格上漲的影響越大，而收入等級越高，受房地產(chǎn)價格上漲的影響越小。這一結(jié)果與直觀判斷基本一致，這是因為，相對于高收入居民，住房相關(guān)支出在中低收入居民總消費中的比例更大，而且其對住房的需求彈性更小。最后，與居民實際收入的變化不同，政府與企業(yè)兩類非居民賬戶的實際收入在房地產(chǎn)價格上漲的情景中都是增加的，且增加幅度基本與房地產(chǎn)價格上漲的幅度呈線性正相關(guān)關(guān)系，而且企業(yè)實際收入的增幅相對高于政府。以上結(jié)果引起了人們的思考。雖然一個國家經(jīng)濟增長帶來的收入增加如何進行分配與整個社會的收入分配結(jié)構(gòu)有關(guān)，但從理論層面而言，居民的實際收入應該與實際GDP的變動方向保持一致。但本文的模擬結(jié)果卻顯示，在房地產(chǎn)價格上漲的情境中，卻出現(xiàn)實際GDP增長和居民實際收入下降同時出現(xiàn)的情形。居民收入的下降首先與住房的價值量大且居民的住房消費彈性較小有關(guān)，其次，雖然房地產(chǎn)價格上漲會帶動就業(yè)增加，因此居民的收入應該上升，但正如上面的結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格的上漲也導致了CPI的上升，這也是導致居民實際收入下降的一個重要原因。除以上分析，本文認為，以上結(jié)果至少還可以說明兩點：第1，政府實際收入的增加從另一個角度說明，近年來我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲與政府尤其是地方政府對自身利益的追求密切相關(guān)。第2，在我國當前的收入分配結(jié)構(gòu)中，政府部門的收入相對較多，而居民部門的收入相對偏少，收入分配在政府部門與居民部門之間存在一定程度的不均衡性。4.2房地產(chǎn)價格下跌對宏觀經(jīng)濟及部門經(jīng)濟的影響1)房地產(chǎn)價格下跌的部門產(chǎn)出效應表6給出了房地產(chǎn)價格下跌情境下各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的變化情況。首先從整體上看，與預期相一致，在房地產(chǎn)價格下跌的每種場景中，房地產(chǎn)及其他所有行業(yè)的產(chǎn)出都出現(xiàn)不同程度的下降。其次，房地產(chǎn)價格下跌的幅度越大，各行業(yè)產(chǎn)出的下降幅度也越大。第三，就不同行業(yè)所受影響的大小來看，除房地產(chǎn)業(yè)外，所受影響較大的是建筑業(yè)、公用事業(yè)和重工業(yè)等，農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)和金融保險業(yè)所受的影響相對較小，而服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)業(yè)所受的影響是最小的。從行業(yè)分布來看，與房地產(chǎn)價格上漲的影響類似，受房地產(chǎn)價格下跌沖擊較大的大多仍然是第二產(chǎn)業(yè)中以生產(chǎn)資料生產(chǎn)或以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的一些行業(yè)，這其中有很大一部分與房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出大幅下降對這些行業(yè)的需求大大減少直接相關(guān)。與房地產(chǎn)價格上漲的情形類似，輕工業(yè)、金融保險業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)所受的影響較小與我國當前房地產(chǎn)業(yè)的投入需求結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，而金融保險業(yè)所受影響較小同樣與投入產(chǎn)出表未能反映房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間緊密的資金供求關(guān)系有關(guān)。2)房地產(chǎn)價格外生下跌沖擊下宏觀經(jīng)濟效應表7給出了房地產(chǎn)價格下跌對宏觀經(jīng)濟的影響。與預期相一致，房地產(chǎn)價格下跌使得所有的宏觀經(jīng)濟變量都下降。就所受影響的大小來看，投資、GDP和就業(yè)等變量所受的影響較大，而總產(chǎn)出、CPI、消費等變量所受的影響相對較小。這一結(jié)果同樣可以結(jié)合我國當前的生產(chǎn)、分配及消費結(jié)構(gòu)來進行分析，此處不再贅述。3)房地產(chǎn)價格外生下跌沖擊下政府、企業(yè)以及居民的實際收入效應表8給出了房地產(chǎn)價格下跌對非生產(chǎn)賬戶實際收入影響的模擬結(jié)果。首先，與預期一致，房地產(chǎn)價格下跌對所有居民的最終影響都是使得其實際收入下降，但與房地產(chǎn)價格上漲中的情形不同，所有居民的實際收入都隨著房地產(chǎn)價格下跌幅度的增加而加速下降。房地產(chǎn)價格小幅下跌對居民實際收入的影響并不大，但大幅下跌對所有居民的實際收入都產(chǎn)生了較大的影響。就所受影響的大小來看，與房地產(chǎn)價格上漲中的情形相同，農(nóng)村居民所受的影響相對較小，但不同的是，在房地產(chǎn)價格下跌的情景中，城鎮(zhèn)居民收入的下降幅度基本與其收入等級呈正相關(guān)關(guān)系。對于以上結(jié)果，本文認為，農(nóng)村居民所受影響較小首先是因為他們對房地產(chǎn)的消費不大，其次，作為其主要收入來源的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出下降幅度相對較小。相對于農(nóng)村居民，雖然房地產(chǎn)價格下跌使得城鎮(zhèn)居民的最大支出項目——住房變得更加廉價，而且CPI的下降也使得居民的生活成本下降，但同時房地產(chǎn)業(yè)及所有其他行業(yè)等對城鎮(zhèn)居民收入有著重要決定作用行業(yè)的產(chǎn)出都紛紛下降，由此使得城鎮(zhèn)居民的收入大幅減少。城鎮(zhèn)居民實際收入變化的最終結(jié)果取決于以上兩種相反力量的相對大小。本文的結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格下跌對城鎮(zhèn)居民的最終影響是實際收入下降。由此，農(nóng)村居民實際收入的下降幅度相對較小也是可以理解的。對于不同收入等級城鎮(zhèn)居民所受影響的大小，本文認為，以上結(jié)果同樣與住房相關(guān)支出在城鎮(zhèn)中低收入居民總支出中的較大比例有關(guān)。其次，在一定的收入分配結(jié)構(gòu)下，居民的收入等級越高，在經(jīng)濟增長中獲得的收入增加相應越多，反過來，如果經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，其收入下降的幅度也會相應地越大。由此，房地產(chǎn)價格下跌引起的經(jīng)濟衰退中，高收入居民所受的負面影響應該要大于低收入居民。最后，與房地產(chǎn)價格上漲中的情形不同，政府與企業(yè)實際收入的變化方向與居民賬戶是相同的，即房地產(chǎn)價格的下跌使得政府和企業(yè)的實際收入也出現(xiàn)下降，但政府收入下降的幅度相對較小，企業(yè)