專業(yè)地產(chǎn)代理類-呼和浩特艾博龍園課件

艾博·龍園營·銷·策·劃·方·案世華地產(chǎn)·艾博龍園項(xiàng)目組二○○六年十一月三日中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道艾博·龍園周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)清水灣1800未售未知1500戶，建面14萬㎡未售咨詢中私企員工為主回民區(qū)為主玉泉區(qū)為輔30左右咱家1950200050左右一期：500套（商品房100套）；二期：400套（商品房300套）二期咨詢中一期：交3—5千小定后，簽定合同交付3—5萬；二期：現(xiàn)正咨詢中一期：企事業(yè)人員80%；生意人10%；原住民10%周邊（80%）；其他（新城、賽罕、其他地區(qū)占20%）25-45;以25-35為主桃源水榭1750220050—80共744套：一期9棟（5棟商品房，250套）；二期5棟（全商品房）一期：6個(gè)月銷售50%；二期：9月入市，2個(gè)月銷售10%—15%定金20000，五天內(nèi)交付首期教師、醫(yī)生30%；原住民40%；生意人20%；其他10%回民區(qū)（60%）；玉泉區(qū)（20%）；其他（20%）25—50冠豐家園1800200050—80位置差1501500戶，一期共500套9月中旬直接銷售，一個(gè)半月銷售120套，10月23日舉辦小型開盤活動(dòng)交定金3萬后，7天內(nèi)補(bǔ)齊首期私營單位員工50%企事業(yè)單位30%生意人20%周邊居民為主35—45香檳美景———1400戶未售11月底進(jìn)行認(rèn)籌，交5000元———主要競爭樓盤一覽中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍富新蒙康（龍新家園）1800220070—90占地20萬㎡

建面25萬㎡

一期5月—今銷售30%直接銷售，收取5000定金后，交齊全房款私企員工、生意人、事業(yè)單位周邊居民25—50筑家1800215050—80400套5月開始咨詢。9月份開盤，至今銷售15%先交小定（隨意），再補(bǔ)交3萬大定，簽定銷售合同私企員工、生意人、事業(yè)單位周邊為主、玉泉區(qū)為副25—30

水岸世紀(jì)（高層住宅）3500350040—50138套80%直接銷售，交付小定（1萬、可退）后補(bǔ)足大定（5萬，不可退）教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領(lǐng)導(dǎo)周邊40—55匯豪天下（二期）3000300050—80二期17棟現(xiàn)推出4棟二期9月—今銷售30%交付小定（1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定1萬。7天后交付首期，簽定合同。生意人、公務(wù)員、教師；盟市客戶周邊居民30—45水岸康居20002300506棟，300多套5個(gè)月銷售60%直接銷售定金10000元生意人50%；企事業(yè)人員40%；公務(wù)員、其他10%周邊居民（70%）；玉泉區(qū)（10—20%）；其他（10%）25—45西海岸170023501001000套：一期9棟750套；二期3棟?；剡w戶：2戶05年10月開始銷售，一年內(nèi)一期銷售60%—70%直接銷售10000元定金教師40%；公務(wù)員20%；企事業(yè)單位30%；其他（經(jīng)商、巴盟、個(gè)體戶—10%）周邊（80%）；新城及盟旗（20%）25—50百度城2000280050—80占地13萬建面28萬

—直接銷售定金10000元教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位職員、公務(wù)員（占多數(shù)）私企單位高層區(qū)域內(nèi)客戶為主—次要競爭樓盤一覽艾博·龍園周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道現(xiàn)市均價(jià)：2000—2200元/㎡入市均價(jià)：1800—1950元/㎡入市均價(jià)：1800—2000元/㎡現(xiàn)有均價(jià)：2000—2350元/㎡層差：50—80元/㎡市場價(jià)格70—90㎡兩房占60%90—110㎡兩房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%現(xiàn)市場主力戶型70—100㎡兩房相對暢銷艾博·龍園周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道40—50套/月片區(qū)樓盤銷售進(jìn)度桃園水榭50%（240套六個(gè)月）咱家一期100%（約100套可售商品房，2個(gè)月）筑家15%（60套1.5個(gè)月）

水岸康居60%（200套6個(gè)月）結(jié)論

艾博·龍園周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析片區(qū)樓盤客戶來自區(qū)域回民區(qū)：65%玉泉區(qū)：20%新城區(qū)：7%賽罕區(qū)：5%其他：3%中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道客戶職業(yè)概況艾博·龍園周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析國營企事業(yè)單位：35%私企職員：24%個(gè)體生意人：15%原住民：10%公務(wù)員：8%其它：8%中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少鮮明個(gè)性產(chǎn)品少兩少三多未來市場推出量多中低檔樓盤多同質(zhì)化產(chǎn)品多通過對項(xiàng)目所在片區(qū)市場的分析和總結(jié)，對片區(qū)市場概括主要特征為“三多兩少”三多·兩少中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道人文環(huán)境突破物業(yè)服務(wù)突破品牌打造突破競爭地域突破規(guī)劃設(shè)計(jì)突破中心西區(qū)龍頭樓盤·青城生活樣板優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際、獨(dú)具個(gè)性色彩文化文化個(gè)性化包裝項(xiàng)目立于市場的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作項(xiàng)目在市場尋求差異化包裝的策略之一尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入

項(xiàng)目在市場尋求差異化包裝的策略之一競爭地域范疇介定為青城整體市場

項(xiàng)目后期工程開發(fā)成功的前提條件優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石MI、BI導(dǎo)入及執(zhí)行項(xiàng)目后期順利建設(shè)的基石中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道龍園人文環(huán)境突破物業(yè)服務(wù)突破品牌打造突破競爭地域突破規(guī)劃設(shè)計(jì)突破中心西區(qū)龍頭樓盤·青城生活樣板中心西區(qū)龍頭樓盤·青城生活樣板中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道36萬平米·龍文化主題·中高檔·精品·中式住宅龍文化建筑品質(zhì)

體現(xiàn)提升36萬平米·龍文化主題·中高檔·精品·中式住宅中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道龍文化建筑品質(zhì)規(guī)模戶型配套環(huán)境36萬m2建筑規(guī)模近4000戶人家，萬人大社區(qū)五大創(chuàng)新人居理念設(shè)計(jì)雙會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街千米商業(yè)裙樓近10萬平方米園林景觀1萬平米中心廣場九大景觀點(diǎn)外聯(lián)208畝新華公園

體現(xiàn)提升36萬平米·龍文化主題·中高檔·精品·中式住宅中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道龍園文化龍文化建筑品質(zhì)人居品質(zhì)和諧健康時(shí)尚休閑舒適生活內(nèi)涵龍運(yùn)龍脈

體現(xiàn)提升36萬平米·龍文化主題·中高檔·精品·中式住宅生活格調(diào)尊貴身份與天和諧氣質(zhì)涵養(yǎng)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

核心客戶群重要客戶群重要客戶群艾博·龍園客戶定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道艾博·龍園客戶區(qū)域分析回民區(qū)：65%玉泉區(qū)：20%新城區(qū)：10%賽罕區(qū)：2%其它：3%客戶定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道艾博·龍園客戶職業(yè)分析國營企事業(yè)單位：38%私企職員：21%周邊生意人：15%原住民：10%公務(wù)員：8%其它：8%客戶定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道艾博·龍園客戶年齡范圍：艾博·龍園客戶購買用途：以30—40歲為主,30歲以下、40—50歲上為輔自住客戶為主，投資客戶為輔客戶定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道定位語：36萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū)龍歸故里·一園傳承龍歸故里·一園傳承中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道詮釋:龍歸故里：

龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。對這片土地呼市人有著深深的眷戀和祈盼，對這片土地龍園的開發(fā)商以全新的家居理念對傳統(tǒng)的家居生活賦予更深、更廣、更時(shí)尚生活定義，亦是龍子龍孫們對故土的家居革命，亦是故土之情、親情、友情、民情之升華，龍歸故里也代表著艾博人寬大的胸懷和對故土真情的回饋。一園：

泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時(shí)尚、舒適的36萬平米中心西區(qū)生活館，約4000戶萬人大社區(qū)。傳承：

傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對品尚生活的追求及獨(dú)一無二的人居文化理念。它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。一園傳承：指的龍園人與人的友善、人與自然的互動(dòng)、人與建筑的溝通以及物業(yè)本身的價(jià)值，是給予下一代一筆物質(zhì)財(cái)富，也是可以繼承的精神財(cái)富，無論男女老少，情有所歸，居有所樂，物有所值，不僅擁有今天，還收獲了未來；這36萬平米的龍園建筑的點(diǎn)點(diǎn)滴滴之上，都傾注了開發(fā)商的赤子之情和開發(fā)商回報(bào)社會(huì)的所思所想、造福社會(huì)的夙愿。龍歸故里·一園傳承龍歸故里·一園傳承中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道備選推廣語龍脈上的人居風(fēng)景首創(chuàng)入戶花園·傾情奉獻(xiàn)龍歸故里·一園傳承中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道開發(fā)策略：專業(yè)合作——大規(guī)模、大配套、高姿態(tài)產(chǎn)品策略：降低門檻——低成本、中價(jià)位、高品質(zhì)

營銷策略：快速銷售——大營銷、大傳播、大服務(wù)專業(yè)合作·降低門檻·快速銷售中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目傳播推廣策略（核心策略之一）：項(xiàng)目線城市改造模式引領(lǐng)片區(qū)生活品質(zhì)改善城市形象目的：體現(xiàn)項(xiàng)目的地位。――強(qiáng)化獨(dú)特且極富個(gè)性的項(xiàng)目形象，明確響亮地提出開發(fā)理念，將消費(fèi)者的注意力鎖定在[艾博·龍園]。城市線呼市呼市周邊市鎮(zhèn)城市西區(qū)目的：借勢和造勢。――城市西區(qū)是項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。產(chǎn)品線專業(yè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)合作精益求精追求完美的品質(zhì)超越市場的創(chuàng)新理念目的：張揚(yáng)項(xiàng)目的品質(zhì)。――將項(xiàng)目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素№1的特質(zhì)傳達(dá)給消費(fèi)者。并強(qiáng)調(diào)物業(yè)的后期經(jīng)營保障。推廣策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作好小步快走、長線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備（核心策略之二）：整個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)超過36萬建筑平方米。必須有3至4年開發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。相應(yīng)策略：“大盤小做”策略

—嚴(yán)格控制每個(gè)階段的供應(yīng)量，每次供應(yīng)一定的數(shù)額，造成限量發(fā)售的“瞬間短缺”效應(yīng)?！按蟊P快做”策略：

—階段性推廣周期不宜長，速戰(zhàn)速?zèng)Q，保持緊湊的節(jié)奏感?！按蟊P細(xì)做”策略：—精益求精，有長遠(yuǎn)的質(zhì)量意識(shí)，是確保旺銷的根本。銷售策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目傳播推廣策略（核心策略之三）：

媒體策略主流媒體塑造形象，并為活動(dòng)營銷造勢，總體上采取多面的立體式策略。主流媒體選擇報(bào)紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。借“龍”形象的突出項(xiàng)目出類拔萃，不同凡俗的品質(zhì)及文化底蘊(yùn)。低成本、實(shí)效性、多途徑、針對性的原則。媒體組合：

組合一：戶外廣告+工地圍墻+燈桿旗+賣場包裝

組合二：報(bào)紙+刊物雜志+直郵+網(wǎng)站

組合三：直郵+短信+活動(dòng)

組合四：公交車體+車內(nèi)POP+站牌中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道按項(xiàng)目銷售額的0.8%推算出項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用，為619萬元艾博·龍園總體推廣費(fèi)用中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一期營銷策略——“快”

快速占領(lǐng)目標(biāo)市場快速銷售快速回籠資金加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度帶動(dòng)二、三期快速入市“快”

“快”中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道1、迅速銷售，快速回款2、銷售帶動(dòng)拆遷3、轟動(dòng)效應(yīng)4、搶占市場，爭奪客戶5、樹立項(xiàng)目品牌和公司品牌發(fā)展商、代理商目的入市手段選定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道方案一：年前入市（年前方案）方案二：年后集中入市（年后方案）兩種入市方案入市手段選定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道年前入市方案優(yōu)劣勢分析SW保持優(yōu)勢①客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大②系統(tǒng)推廣難度大③容易陷入自然銷售節(jié)奏④較難達(dá)到轟動(dòng)效果⑤知名度、美譽(yù)度不高⑥現(xiàn)場包裝不足⑦逆勢入市風(fēng)險(xiǎn)①回款迅速②分期入市低開高走漲價(jià)空間較大③搶占市場，搶奪客戶④緩解后續(xù)銷售壓力⑤易于把握市場走向?qū)倏陀^因素造成與專業(yè)廣告公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點(diǎn)展示）工地形象和低價(jià)支撐入市手段選定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道年后入市方案優(yōu)劣勢分析SW保持優(yōu)勢屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠難以避免市場不確定性及時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)①集中開盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)②市場試探期長，價(jià)格更趨合理化③客戶儲(chǔ)備充足④包裝推廣手段完善⑤推廣費(fèi)用集中⑥易于品牌建立⑦順市銷售①發(fā)展商回籠資金慢②容易造成客戶流失③為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠④市場變數(shù)加大競爭風(fēng)險(xiǎn)⑤價(jià)格走勢不明朗入市手段選定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道年前強(qiáng)勢入市。采用直接銷售和認(rèn)籌積累相結(jié)合的形式。結(jié)論入市手段選定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一期項(xiàng)目——推盤節(jié)奏一期一組團(tuán)（4棟樓）一期二組團(tuán)（4棟樓）一期三組團(tuán)（4棟樓）注：一期原小高層項(xiàng)目，建議在二期中推出一組團(tuán)直接銷售二、三組團(tuán)同時(shí)認(rèn)籌一組團(tuán)銷售率達(dá)70%，二組團(tuán)公開發(fā)售一、二組團(tuán)整體銷售率達(dá)65-70%，三組團(tuán)公開發(fā)售一期推盤節(jié)奏中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一期營銷策略——“各階段目標(biāo)”一期一組團(tuán)銷售達(dá)85%二組團(tuán)公開發(fā)售二組團(tuán)銷售達(dá)75%三組團(tuán)公開發(fā)售一期項(xiàng)目銷售達(dá)75%帶動(dòng)二期快速建設(shè)和入市06年11月18-07年1月中下旬07年1月中下旬-07年4月上旬07年4月上旬—07年8月一期階段目標(biāo)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道價(jià)格核心戰(zhàn)略——

低價(jià)入市，搶占市場；層層推進(jìn)，快速銷售；

引爆市場，制造供不應(yīng)求之銷售局面。

一期價(jià)格策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道組團(tuán)實(shí)施階段均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售率（面積比%）銷售套數(shù)（套）回籠資金（萬元）一組團(tuán)185011660311362157二組團(tuán)200013215331682643三組團(tuán)220013993361563078整體均價(jià)2027388681004607878一期均價(jià)：2027元/㎡（不包含小高層7500㎡）一期總體價(jià)格中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

二期：二期鞏固形象，將項(xiàng)目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更深層面的客戶群。

三期：三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場實(shí)景和入住人群所傳遞的良好的市場口碑，訴求項(xiàng)目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超前、物超所值的特點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目整體檔次及市場地位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。二、三期營銷策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一期總體銷售達(dá)65-70%時(shí)二期項(xiàng)目開始銷售預(yù)計(jì)07年7月開始認(rèn)籌預(yù)計(jì)07年9月中旬開始公開發(fā)售二期入市時(shí)間中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一、二期項(xiàng)目總體銷售達(dá)65-70%，三期開始銷售預(yù)計(jì)08年8月開始認(rèn)籌預(yù)計(jì)08年10月開始公開發(fā)售三期入市時(shí)間中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二期價(jià)格策略

目前片區(qū)市場多層均價(jià)：2200按市場預(yù)計(jì)小高層均價(jià)：2450呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為9.7%，根據(jù)市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算，二期的市場參考均價(jià)為：

多層：2200×（1＋8%）≈2376元/平米小高層：2450×（1＋8%）≈2646元/平米

二期預(yù)期價(jià)格：多層2400—2500元/平米，小高層2700—2900元/平米由于一期項(xiàng)目低價(jià)入市,項(xiàng)目價(jià)格將在二、三期逐步拉升，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。二、三期價(jià)格策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道三期價(jià)格策略07年片區(qū)市場多層均價(jià)為：2500元/平米高層均價(jià)為：2900元/平米呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為9.7%，根據(jù)市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算，三期的市場參考均價(jià)為：

多層：2500×（1＋8%）≈2700元/平米高層：2900×（1＋8%）≈3132元/平米

三期預(yù)期價(jià)格：多層2700—2800元/平米，高層3100—3200元/平米二、三期價(jià)格策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道根據(jù)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度、借助住宅銷售人氣和市場轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時(shí)，于07年7月份開始商業(yè)認(rèn)籌，認(rèn)籌期三個(gè)月，預(yù)計(jì)07年8、9月份一期商業(yè)公開發(fā)售，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)調(diào)整入市時(shí)間。商業(yè)入市時(shí)機(jī)商業(yè)入市時(shí)機(jī)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道化工路裙樓商鋪巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣府街西延路東段）入口商業(yè)步行街縣府街西延路西段商業(yè)裙樓項(xiàng)目商業(yè)劃分項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在30-50平米的范圍內(nèi)。商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔30-50平米，一、二層相連共60-100平米。一期商業(yè)產(chǎn)品分隔二期商業(yè)產(chǎn)品分隔根據(jù)一期的市場接受情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)產(chǎn)品分隔中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道約5500元/平米5500-6000元/平米約5700元/平米商鋪價(jià)格約5000元/平米按照一期的市場接受情況定價(jià)商業(yè)價(jià)格現(xiàn)距項(xiàng)目一期商業(yè)推出時(shí)間近7個(gè)月時(shí)間，隨市場的變動(dòng)及周邊項(xiàng)目的竣工，預(yù)測項(xiàng)目一期商業(yè)到推出時(shí)，將有8%—10%的漲幅空間，我司根據(jù)市場具體情況，對價(jià)格進(jìn)行修定．商鋪初步定價(jià)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月2006年2007年2008年2009年2010年工程：一期封頂二期多層封頂（6月）一期工程驗(yàn)收二、三期拆遷完畢一期主體工程一期裝修工程二期主體工程二期裝修工程及工程驗(yàn)收三期主體工程三期多層封頂（6月）一期拆遷總體工程階段劃分中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月2006年2007年2008年2009年2010年銷售：一期三組團(tuán)公開發(fā)售一期持銷期三組團(tuán)認(rèn)籌開盤一期一組團(tuán)公開發(fā)售一期二組團(tuán)公開發(fā)售二、三組團(tuán)認(rèn)籌三組團(tuán)認(rèn)籌一期強(qiáng)銷期一期商業(yè)認(rèn)籌二期銷售認(rèn)籌（7、8月開始認(rèn)籌）二期公開發(fā)售三期強(qiáng)銷期總體營銷階段劃分二期持銷期三期銷售前期（8月開始認(rèn)籌）三期公開發(fā)售期三期持銷期尾盤期二期強(qiáng)銷期一期商業(yè)公開發(fā)售（8、9月公開發(fā)售）中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年2007年工程：項(xiàng)目動(dòng)工主體工程動(dòng)工拆遷完畢封頂工程驗(yàn)收拆遷、基礎(chǔ)工程拆遷、主體工程內(nèi)管網(wǎng)、外立面工程主體工程銷售：二組團(tuán)公開發(fā)售期開盤一期商業(yè)認(rèn)籌二期公開發(fā)售強(qiáng)銷期三組團(tuán)公開發(fā)售期二期銷售前期（7、8月開始認(rèn)籌）一組團(tuán)公開發(fā)售期二、三組團(tuán)認(rèn)籌三組團(tuán)認(rèn)籌三組團(tuán)認(rèn)籌一期工作階段劃分持銷期一期商業(yè)公開發(fā)售（9月）中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略各階段工作安排工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項(xiàng)目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年2007年銷售：二組團(tuán)公開發(fā)售期開盤持銷期二期公開發(fā)售一組團(tuán)公開發(fā)售期強(qiáng)銷期三組團(tuán)公開發(fā)售期二期銷售前期（7、8月開始認(rèn)籌）二、三組團(tuán)認(rèn)籌三組團(tuán)認(rèn)籌三組團(tuán)認(rèn)籌一期營銷階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一期營銷推廣階段工作安排時(shí)間段：10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年2007年工程配合：1、項(xiàng)目進(jìn)行拆遷；2、工地圍墻樹立；3、工程節(jié)點(diǎn)確定銷售工作：1、入市價(jià)格策略確定；2、認(rèn)籌方案確定；3、銷售控制確定；4、認(rèn)籌登記（二、三組團(tuán)）

5、一期一組團(tuán)公開發(fā)售銷售物料：1、認(rèn)購協(xié)議、認(rèn)籌協(xié)議、銷售合同、認(rèn)購須知、購房須知、相關(guān)法律等文件到位；2、戶型圖單張、海報(bào)，DM直郵制作完成；3、項(xiàng)目網(wǎng)站制作完成；

4、認(rèn)籌卡制作；5、項(xiàng)目一期戶型模型及建筑模型制作完成

6、項(xiàng)目全部導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）；

7、POP設(shè)計(jì)、禮品、資料袋及禮品包裝到位；媒體發(fā)布：1、確定投放計(jì)劃；2、報(bào)版（4個(gè)整版、4個(gè)半版）；3、選定電視臺(tái)及電臺(tái)；

4、DM（直郵、短信）公司確定及投放；

銷售：一組團(tuán)：實(shí)現(xiàn)銷售率85%二、三組團(tuán)：積累300批認(rèn)籌客戶一組團(tuán)公開發(fā)售期銷售目標(biāo)：營銷工作安排：二、三組團(tuán)認(rèn)籌中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年2007年銷售：工程配合：1、項(xiàng)目一期拆遷完畢；2、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)確定銷售工作：1、實(shí)施公開發(fā)售工作；2、公開發(fā)售價(jià)格策略確定（一期二組團(tuán)）；

3、一期二組團(tuán)銷售控制確定銷售物料：1、折頁、樓書制作完成；2、項(xiàng)目網(wǎng)站更新；3、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告牌、部分形象圍墻）；4、二組團(tuán)公開發(fā)售禮品、POP到位；5、3D短片制作完成媒體發(fā)布：1、確定階段投放計(jì)劃；2、報(bào)版（2個(gè)整版、2個(gè)半版）；3、電視、電臺(tái)投放；

4、DM（直郵、短信）投放；銷售：二組團(tuán)公開發(fā)售二組團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售率75%銷售目標(biāo)：營銷工作安排：二組團(tuán)公開發(fā)售期三組團(tuán)認(rèn)籌一期營銷階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年2007年工程配合：1、一期基礎(chǔ)工程完畢；2、二期拆遷進(jìn)行；3、銷售中心4、項(xiàng)目二期戶型確定規(guī)劃設(shè)計(jì)確定；銷售工作：1、一期開盤活動(dòng)方案確定；2、一期開盤價(jià)格策略確定（一期三組團(tuán)）；

3、一期三組團(tuán)銷售控制調(diào)整銷售物料：1、部分物料補(bǔ)充；2、項(xiàng)目網(wǎng)站更新；3、項(xiàng)目總體模型制作；

4、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告牌、部分形象圍墻）；5、開盤禮品到位媒體發(fā)布：1、確定階段性投放計(jì)劃；2、報(bào)版（4個(gè)半版）；3、電視、電臺(tái)投放；

4、DM（直郵、短信）投放；

營銷工作安排：累計(jì)一期銷售率達(dá)50%銷售目標(biāo)：強(qiáng)銷期三組團(tuán)認(rèn)籌一期營銷階段工作安排中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道時(shí)間段：10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年2007年工程配合：1、一期主體工程進(jìn)行；2、項(xiàng)目二期拆遷完畢；3、銷售中心動(dòng)工；銷售工作：1、一期開盤活動(dòng)方案實(shí)施；2、階段性價(jià)格調(diào)整；3、階段性銷售控制調(diào)整銷售物料：1、部分物料補(bǔ)充；2、項(xiàng)目網(wǎng)站更新；3、總體模型使用；

4、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)階段性內(nèi)容更新（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）；媒體發(fā)布：1、確定階段性投放計(jì)劃；2