2015年福建房地產(chǎn)估價師制度與政策：征收集體土地的特點模擬試題

2015年福建省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：征收集體土地的特點模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。5365495578162、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個—內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.計算期B.動態(tài)投資回收期C.項目壽命期D.開發(fā)期3、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重,并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是。八：三年以上六年以下B：二年以上五年以下^三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000近。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/面，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/近；如果對該住宅樓進行修復(fù)，修復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5%,關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是。A：該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的B：修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元C：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元D：在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、拆除未到期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)按使用期限的—參考剩余年限給予適當(dāng)補償。A.重置價值B.殘存價值C.市場價值D.市場評估價值6、__是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。A.房地產(chǎn)周期B.房地產(chǎn)循環(huán)C.房地產(chǎn)周期循環(huán)D.房地產(chǎn)周期運動7、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為5000元/近，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%,則第一年的租金應(yīng)該確定為元/近。A：482.79B：448.24C：467.25D：498.53E：借款合同8、某房地產(chǎn)的土地面積為500面，土［也價格為2000元/近；建筑面積為1000近，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/近；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/近，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低元/近。A：200B：300C：700D：1000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱是.。A：房地產(chǎn)平面圖B：房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件C：房地產(chǎn)卡片D：房地產(chǎn)權(quán)屬簿冊E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、需求價格彈性11=8,此時稱。A：需求有完全價格彈性B：需求為單一價格彈性C：需求富有價格彈性D：需求缺乏價格彈性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收—工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。5個6個7個8個13、假設(shè)開發(fā)法是以為理論依據(jù)的。A：收益遞增原理B：均衡原理C：預(yù)期原理D：未來趨勢原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、下列關(guān)于現(xiàn)行城市土地使用制度，表述錯誤的是。A：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方式出讓土地B：土地使用者有償、有限期地出讓土地C：土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，但不可進行出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動D：需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章15、流動比率，下列說法不正確的是。A：流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額又100%B：又稱之為“銀行家比率”C：又稱之為“二對一比率”D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上E：借款合同16、按照規(guī)定，土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。A：7B：10C：15D：30E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、當(dāng)建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時宜采用_。A.條形基礎(chǔ)B.獨立基礎(chǔ)C.箱形基礎(chǔ)D.樁基礎(chǔ)18、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于__。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊19、電氣系統(tǒng)、給排水管理、設(shè)備安裝的最低保修期限為一年。123520、已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為（）年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.1621、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了一對地價的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件土地位置土地形狀.22、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是。A：房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B：房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C：房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費D：房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、等于產(chǎn)品價格與銷售量的乘積。人：平均收益B：總收益C：邊際收益D：長期收益E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列有關(guān)融資租賃的敘述有誤的一項是_。A.杠桿租賃的租金通常比其他租賃形式要高B.在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，租賃機構(gòu)同時兼有承租人和出租人雙重身份C.融資租賃的特征是所有權(quán)與使用權(quán)分離D.轉(zhuǎn)租賃時，設(shè)備的所有者與使用者之間沒有直接的經(jīng)濟或法律關(guān)系25、我國到“十一五”期末，全國廉租住房制度的保障范圍要求擴大到住房困難家庭。（2008年試題）A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估，通常稱為_。A.再次抵押估價B.增加抵押貸款估價C.續(xù)貸抵押估價D.轉(zhuǎn)抵押估價2、某宗土地拆遷安置補償費用為每畝18萬元，規(guī)劃容積率為2.5,則其樓面拆遷安置補償成本為—元/m2。72108180D.2703、A市2009年房地產(chǎn)開發(fā)總量為100萬，而其住宅開發(fā)總量為80萬，則其中該數(shù)字“80萬?100萬義100%”的計算結(jié)果為指標(biāo)。A：比例相對指標(biāo)B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)C：比較相對指標(biāo)D：強度相對指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、廉租住房保障資金的來源有等。（2009年試題）A：地方財政預(yù)算安排B：中央財政專項補助C：住房公積金增值收益D：土地出讓凈收益E：住宅專項維修資金5、由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈的趨勢。A：向上波動B：向下波動C：上下波動D：隨機波動E：借款合同6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有。A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案B：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案E：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案7、—是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。A.物業(yè)稅B.地產(chǎn)稅C.契稅D.增值稅8、某商品房合同約定建筑面積100,產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積107,該商品房的面積誤差比是。A：2%B：4%C：7%D：9%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某類房地產(chǎn)2007~2011年的價格見下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有。A：房地產(chǎn)價格的變動過程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B：各期房地產(chǎn)價格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同C：2010年的價格趨勢值為6900元/m2D：2011年的價格趨勢值為7283元/m2E：2012年的價格趨勢值為7634元/m?10、房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從起計，不得超過一年。A：估價時點B：估價委托日C：估價報告出具日D：估價開始作業(yè)日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列內(nèi)容屬于房地產(chǎn)廣告的要求的是_。A.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間B.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限C.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明D.房地產(chǎn)廣告中必須注明物業(yè)管理的有關(guān)要求E.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果12、房地產(chǎn)估價專家委員會對估價報告的鑒定內(nèi)容包括_。A.估價方法選用B.估價結(jié)果確定方式C.估價師的職業(yè)道德D.估價技術(shù)路線E.估價參數(shù)選取13、房地產(chǎn)最重要的一個特性是。A：位置固定性B：適應(yīng)性C：異質(zhì)性D：壽命周期長E：借款合同14、應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一起報批的是_。A.城市黃線B.城市藍(lán)線C.城市紅線D.城市綠線15、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到—因素。A.抵押物的流動性B.貸款期限的長短C.通貨膨脹的預(yù)期D.貸款企業(yè)的信用等級E.所處的市場條件16、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為O。3.5%5.17%7.75%8.59%17、下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有。A：共有的房地產(chǎn)B：未解決權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)C：設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)口：已被依法查封的房地產(chǎn)E：已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋18、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%,則該房地產(chǎn)的收益價格為一萬元。40045050054019、馬克思的利率決定論認(rèn)為，利率的高低取決于_。A.平均利潤率B.資本供求狀況C.通貨膨脹率水平D.資金成本20、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有_。A.購買一持有一出租一出售B.購買一更新改造一出售C.購買一更新改造一出租一出售D.開發(fā)一銷售E.開發(fā)一持有一出租一出售21、集體土地上的房屋拍賣應(yīng)向當(dāng)?shù)亍暾?，獲批準(zhǔn)后方可進行拍賣。A.人民法院B.公安機關(guān)C.人民檢察院D.鄉(xiāng)級人民政府22、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的，國務(wù)院建設(shè)主管部門依據(jù)職權(quán)或者根據(jù)利害關(guān)系人的請求，可以撤銷房地產(chǎn)估價師注冊。A：注冊機關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊行政許可的B：超越法定職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊許可的C：違反法定程序作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊許可的D:對符合法定條件的申請人作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊許可的E：依法可以撤銷房地產(chǎn)估價師注冊