房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與資本結(jié)構(gòu)淺析論文

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——房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與資本結(jié)構(gòu)淺析學(xué)校：西南科技大學(xué)學(xué)院：土木工程與建筑學(xué)院班級(jí)：建筑學(xué)0902姓名：龔偉學(xué)號(hào)：20094447教師：何鑫201年35月20日摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其健康良性發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有著重要意義房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)周期內(nèi)都需要大量的資金支持；然而，融資作為現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，融資即貨幣資金的融通，使指企業(yè)根據(jù)未來經(jīng)營策略與發(fā)展的需要，從自身生產(chǎn)經(jīng)營需要及資金運(yùn)用現(xiàn)狀出發(fā)，經(jīng)過科學(xué)的預(yù)測和決策，決定采用何種方式組織資金的供應(yīng)，以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)企業(yè)的融資的含義就是通過各種方式為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要目的是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，從數(shù)量上和時(shí)間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需要，使企業(yè)價(jià)值最大化。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)融資方式融資資本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)受政策影響非常大，近幾年來，國家相關(guān)部門相繼出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，隨政策的變化波動(dòng)較大，其原因主要是我國房地產(chǎn)公司以銀行貸款為主要融資渠道， 精品 精品word文檔值得下載 值得擁有 精品 精品word文檔值得下載 值得擁有 精品word文檔值得下載 值得擁有 方式過于單一。近年來我國房地產(chǎn)公司平均規(guī)模增長速度非常迅速，但大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，因此，分析研究房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)成為當(dāng)前行業(yè)內(nèi)急需解決的問題。（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況1房.地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和融資方式融資渠道是指企業(yè)資金的來源，主要有：自有資金、銀行資金、社會(huì)資金、外商資金、預(yù)售款等。融資渠道和融資方式既有區(qū)別又有聯(lián)系，所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑。融資方式具體包括：發(fā)行股票、發(fā)行債券、合作開發(fā)、銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)投資基金、工程承包墊資、房地產(chǎn)預(yù)售、商業(yè)信用與短期融資券等。2房.地產(chǎn)公司的融資現(xiàn)狀分析2.融1資渠道單一銀行貸款至今仍然是我國房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業(yè)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)市場的變化，用以調(diào)控形勢的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會(huì)給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的沖擊。2.股2權(quán)結(jié)構(gòu)失衡國有公司普遍存在所有者缺位，出現(xiàn)內(nèi)部人控制度等現(xiàn)象，公司的經(jīng)營者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較厭惡，股權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司債券市場發(fā)展的嚴(yán)重滯后等原因使得公司管理效率不高，股權(quán)融資額大大高于債務(wù)融資額，所以我國房地產(chǎn)上市公司對(duì)外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢。2.資3產(chǎn)負(fù)債率高 精品word 精品word文檔值得下載 值得擁有 精品精品word文檔值得下載值得擁有 精品word 精品word文檔值得下載 值得擁有 精品精品word文檔值得下載值得擁有 精品word 精品word文檔值得下載值得擁有 精品 精品word文檔值得下載值得擁有 我國大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。據(jù)央行的《房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融的支持》分析，我國在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的百分之八十左右都直接或者間接來源于銀行房業(yè)地，產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高。2.深4受政策影響房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資問題除了受到一些傳統(tǒng)行業(yè)因素的影響外，還受到政府政策的影響，關(guān)于住房、信貸等調(diào)控政策的出臺(tái)和變更直接對(duì)金融市場、房地產(chǎn)開發(fā)商融資產(chǎn)生重大的影響，這在最近幾年的政策調(diào)控影響效果能夠看的出來。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)3資.本結(jié)構(gòu)的概念按照來源，可將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要的資金概括的分為兩大類，即負(fù)債資金和權(quán)益資金。在通常情況下，權(quán)益資金不能完全滿足企業(yè)的經(jīng)營需要，因此，還需要額外的負(fù)債融資。資本結(jié)構(gòu)即是探討這兩類資金的構(gòu)成和比例關(guān)系。因企業(yè)所籌資本的期限的不同，資本結(jié)構(gòu)又可具體到廣義和狹義之分。狹義的資本結(jié)構(gòu)僅指長期資金來源構(gòu)成及其相互關(guān)系，認(rèn)為短期資金的籌集和使用經(jīng)常變化，因此不應(yīng)當(dāng)納入資本結(jié)構(gòu)的管理范疇，而應(yīng)該作為營運(yùn)資金管理。而廣義的資本結(jié)構(gòu)定義認(rèn)為負(fù)債應(yīng)包含資產(chǎn)負(fù)債表右方的全部負(fù)債，所以資本結(jié)構(gòu)是指全部負(fù)債構(gòu)成與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系。4房.地產(chǎn)開發(fā)過程及資金運(yùn)作特點(diǎn)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動(dòng)就是若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的過程，對(duì)大規(guī)模房地產(chǎn)公司而言，可能會(huì)同時(shí)運(yùn)行多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款可以用作另一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)資金。但對(duì)于大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般同時(shí)運(yùn)行的開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)超過至個(gè)，因此，公司的運(yùn)營過程往往就是項(xiàng)目的運(yùn)作過程，公司的融資決策也是圍繞項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，以項(xiàng)目各個(gè)開發(fā)階段的資金需求而進(jìn)行的。.房1地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一般流程及各階段資金需求對(duì)于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)流程也不盡相同，一般來說，由于項(xiàng)目開發(fā)前期手續(xù)的辦理程序受政府相關(guān)部門的管理規(guī)定約束，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期階段的流程基本相同，而項(xiàng)目建設(shè)階段也少有變化的余地。差異最大的就是租售階段的流程，在我國房地產(chǎn)開發(fā)的初期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段往往在建設(shè)階段基本完成后（如主體結(jié)構(gòu)封頂）進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門常常在可行性研究階段即介入項(xiàng)目的策劃與市場定位工作，進(jìn)行市場調(diào)研、尋找潛在客戶、開始營銷準(zhǔn)備。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為解決資金問題，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目的建設(shè)階段即進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售工作，對(duì)于以租為主的寫字樓、酒店等商業(yè)性物業(yè)，也出現(xiàn)了預(yù)租、回租、回買等與融資相結(jié)合的營銷手段。因此本節(jié)所列舉的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程僅為示意。全部開發(fā)流程及各階段資金需求見表2—1。表一：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及各階段資金需求開發(fā)階段項(xiàng)目名稱主要工作內(nèi)容資金需求與籌措前期階段投資決策分項(xiàng)目的可行性研究、財(cái)務(wù)成資金支出主要為土地費(fèi)用析本分析、市場分析等和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，約占項(xiàng)目整獲取土地使經(jīng)招、拍、掛等方式簽訂《土體支出的 一%，主要用權(quán)地出讓協(xié)議》來源為自有資金、關(guān)聯(lián)企業(yè)項(xiàng)目的審批項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃許可、土問拆借、銀行短期信貸、過手續(xù)地等政府部門的審批手續(xù)橋貸款等。取得土地證土地的三通一:平施工場地的三通一平土地的三通一平施工場地 精品word 精品word文檔值得下載 值得擁有 精品精品word文檔值得下載值得擁有 精品word 精品word文檔值得下載值得擁有 精品 精品word文檔值得下載值得擁有 精品word精品word文檔值得下載值得擁有 精品 精品word文檔值得下載值得擁有 其他準(zhǔn)備工作工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工許可證、地質(zhì)勘查、工程監(jiān)理3的三通一平前，無法通過等抵押貸款的方式獲得銀行信貸資金，易陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。建設(shè)階段建安工程土建、設(shè)備安裝、裝飾裝修等工程主要為建安工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套費(fèi)等，通常占總投資一.工期通常不長，但資金流出量相對(duì)較大，資金支出比較集中，建設(shè)期費(fèi)用主要來源是銀行信貸和預(yù)售收入。該階段對(duì)開發(fā)商融資能力要求較高。公共配套設(shè)施居委會(huì)、派出所、學(xué)校、幼兒園等配套工程室外工程市政工程、園林綠化等租售階段項(xiàng)目策劃階段市場定位、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)等此階段主要費(fèi)用為銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，費(fèi)用主要來源為房屋租售收入。售市場推廣通過廣播、電視、報(bào)紙等媒體進(jìn)行宣傳推廣商品房預(yù)售在工程建設(shè)期自行或代理銷3現(xiàn)房租售5房.地產(chǎn)資金運(yùn)作的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)存在著物質(zhì)性質(zhì)方面和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)方面的特征，其資金動(dòng)作也就有著與一般商品生產(chǎn)和流通行業(yè)不同的特點(diǎn)。主要有：.資1金投入量大，投資成本高首先，土地開發(fā)的成本較高。近年來，土地出讓價(jià)格不斷上漲，國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示， 年第一季度個(gè)大中城市有個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。第二季度，全國有8個(gè)城市土地交易價(jià)格同比漲幅超過10％，200年52月2日武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲85畝8地塊被香港世茂集團(tuán)以31．5億元的價(jià)格竟得，其成交價(jià)也創(chuàng)下國內(nèi)土地競拍的最高記錄。其次，房屋開發(fā)的成本較高，建筑安裝需要耗費(fèi)大量的材料和資金，從而造成房屋的開發(fā)成本高于一般的產(chǎn)品成本。再次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，占用資金需要支付大量利息，資金成本高也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。5.資2金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房地產(chǎn)市場等四個(gè)互相聯(lián)系的市場的制約，房地產(chǎn)從開發(fā)到交付使用，其生產(chǎn)周期短則一年，長則數(shù)年，才進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域，因此投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時(shí)間長更。5.投3資風(fēng)險(xiǎn)較大因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，主要表現(xiàn)為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)等。5.房4地產(chǎn)資金的增值性由于土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)的不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提