房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計任務(wù)書題目班級13級土木8班學(xué)號姓名指導(dǎo)教師四川大學(xué)錦城學(xué)院建筑工程與管理系項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱中海星城2.項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目地址：金牛區(qū)金泉街辦何家堰村2、3、4組，互助村8組。四至范圍：已規(guī)劃紅線為準(zhǔn)。（地理位置及四至范圍）地塊的現(xiàn)狀土地使用權(quán)的取得方式:拍賣出讓宗地現(xiàn)狀：宗地部分實(shí)施打圍，宗地內(nèi)有未拆除的房屋（看護(hù)用房），有電桿電線、變壓器、配電箱等電力設(shè)施，有雜樹，無土方、建渣，地下暫未發(fā)現(xiàn)需要遷改的地下管線，周邊規(guī)劃道路部分形成。地塊的周邊環(huán)境地處成都市金牛區(qū)，金牛區(qū)是成都市中心城區(qū)之一，交子故里，商貿(mào)高地，現(xiàn)代金牛。金牛區(qū)位于上風(fēng)上水的西北面，總面積108平方公里，總?cè)丝?20余萬，是國家可持續(xù)發(fā)展先進(jìn)示范區(qū)，也是成都市主城區(qū)中人口最多、商貿(mào)最繁榮、經(jīng)濟(jì)最活躍的中心城區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)19年位居成都市各區(qū)(市)縣第一。伴隨著改革開放，這里形成了享譽(yù)全國的荷花池綜合市場、中國西部燈具第一城、西部最大的五金機(jī)電交易基地。周圍交通環(huán)境：南鄰蜀漢西路，北鄰地鐵二號線百草路站，臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，成青快鐵、羊西線、三環(huán)路、IT大道，交通條件良好。配套設(shè)施:商場，超市：本項(xiàng)目臨近中海國際社區(qū)，附近大型超市包括沃爾瑪在內(nèi)，有三家以上教育配套：臨近成外附屬幼稚園、成都外國語學(xué)校附屬學(xué)校，西邊有電子科大成都學(xué)院。教育設(shè)施齊全。體育設(shè)施：本項(xiàng)目南端是中海體育公園，另本項(xiàng)目內(nèi)也包含居民體育設(shè)施銀行、郵局、酒店、娛樂場所：此類設(shè)施附近齊全。其他：百仁公園、兩河城市森林公園、金沙遺址公園本項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無憂。但本區(qū)域缺少醫(yī)療配套，所在在本項(xiàng)目實(shí)施中可在社區(qū)設(shè)置社區(qū)診所，以彌補(bǔ)此方面的不足。3.項(xiàng)目建設(shè)單位成都市國土資源局土地提供方：成都市金牛區(qū)人民政府4.開發(fā)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容1.出讓土地用途商服用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地。2.凈用地面積用地總面積104045.24平方米（合163.0610畝）。其中二類住宅用地63255平方米，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地40790.24平方米。3.出讓年限商業(yè)用地40年，住宅用地70年。4.規(guī)劃用地使用性質(zhì)二類住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。5.公共配套在4號地塊內(nèi)疊建綜合健身館一處，其面積為2400平方米。6.結(jié)構(gòu)類型所有建筑均為框架結(jié)構(gòu)7.容積率二類住宅用地：地塊2大于1.0且不大于3.0，地塊4大于1.0且不大于3.0；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：地塊1不大于5.0，地塊3不大于5.0.8.建筑密度二類住宅用地：地塊2總建筑密度不大于22%,地塊4總建筑密度不大于22%商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：地塊1總建筑密度不大于48%,地塊3總建筑密度不大于48%.9.綠地率二類住宅用地：地塊2綠地率不小于30%，地塊4綠地率不小于30%.主要綠地位置及面積：應(yīng)將不小于用地規(guī)定綠地面積的30%作為集中綠地，其中50%的集中綠地應(yīng)臨規(guī)劃道路（河道及城市開放空間）設(shè)置。5.項(xiàng)目建設(shè)的必要性成都中海國際區(qū)域是屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域，不但商業(yè)化大，而且現(xiàn)在成都人口密集度也大。居民住宅房建設(shè)已成為成都市擴(kuò)大內(nèi)需、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施之一。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并未社會提供大量的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。6.項(xiàng)目合作的有關(guān)單位藍(lán)光地產(chǎn)、中鐵十三局7.項(xiàng)目建設(shè)的自然條件成都屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。多年年平均氣溫為16.2℃，年極端最高氣溫為37.3℃，年極端最低氣溫為-5.9℃，最熱月出現(xiàn)在7～8月，月平均氣溫為25.4和25.0℃，最冷月出現(xiàn)在1月,，月平均氣溫為5.6℃；年總降水量為918.2毫米，雨量主要集中在7～8月，月降雨量分別為225和229毫米，降雨最少月份為12和1月，月降雨量分別為6毫米左右，暴雨期普遍出現(xiàn)在5～9月，常年暴雨出現(xiàn)的始終期分別在6月底7月初和8月下旬8.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件該地區(qū)的城市道路、公共交通、供水、排水、燃?xì)狻崃?、園林、環(huán)衛(wèi)、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設(shè)施及附屬設(shè)施的土建、管道、設(shè)備安裝良好。9.項(xiàng)目營銷策劃的依據(jù)類似房地產(chǎn)可研實(shí)例中海國際社區(qū)位于蜀西路399號，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目與該項(xiàng)目面對面500米左右，周邊配套，交通狀況等條件都差不多，中海國際社區(qū)開發(fā)成功的先例對我們房地產(chǎn)開發(fā)有著參考的作用。中海國際社區(qū)容積率約3.8綠化率3217層低密華宅共832戶多為2梯4戶類板式結(jié)構(gòu)戶戶寬景享受（北享別墅景觀、南享森林公園、中享內(nèi)庭園林）樓距約80米均好性極佳戶型設(shè)計集中海地產(chǎn)90平米戶型之所長充分展示了小戶型大空間的使用需要以83-92平米幻變?nèi)δ苋靠臻g為主。

中海國際社區(qū)觀園占據(jù)中海國際社區(qū)中優(yōu)景觀資源6600畝兩河森林公園舉目眺望約70畝別墅級高爾夫果嶺推窗即覽近享200畝濱河體育公園以及1000余米摸底河生態(tài)水系。成都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要繳納的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用明細(xì)表

幾年的參加房地產(chǎn)企業(yè)工作，了解房地產(chǎn)開發(fā)需要就是資金，是資金的游戲構(gòu)成，明確需資金項(xiàng)目，就清楚房地產(chǎn)成本需要那些組成（約共115種類）：一、房地產(chǎn)立項(xiàng)階段1編制可行性研究報告書費(fèi)0.06%0（環(huán)評影響書、水土保護(hù)）二、房地產(chǎn)辦理用地階段2征地管理費(fèi)3土地權(quán)屬登記費(fèi)4000元4土地出讓金等三、房地產(chǎn)房屋拆遷階段5房屋拆遷管理費(fèi)6房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)7房屋拆遷費(fèi)等四、房地產(chǎn)勘察設(shè)計階段8工程監(jiān)理費(fèi)1-0.6%。5-10元/平9工程地質(zhì)勘察設(shè)計費(fèi)等3-5%五、房地產(chǎn)項(xiàng)目報驗(yàn)階段10工程規(guī)劃許可證11工程報建手續(xù)費(fèi)12特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)13文物勘探發(fā)掘費(fèi)14工程定額測定費(fèi)（該項(xiàng)目用已經(jīng)取消）15新建房屋白蟻防治費(fèi)16新型建筑材料專項(xiàng)基金17散裝水泥專項(xiàng)資金18異地綠化建設(shè)費(fèi)19市政公用設(shè)施配套費(fèi)20建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)21建筑工程安全監(jiān)督費(fèi)22人防方案審核費(fèi)23人防工程異地建設(shè)費(fèi)24施工臨時用電占用費(fèi)25永久供電設(shè)施安裝費(fèi)26供水管徑基本費(fèi)27供水管道施工安裝費(fèi)28消防方案審核費(fèi)等29天然氣戶表工程費(fèi)30電信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi)31施工圖審查費(fèi)用六、招投標(biāo)階段32工程招標(biāo)或登記費(fèi)33工程招標(biāo)公告費(fèi)等

七、房地產(chǎn)施工階段34建筑工程施工(綠化園林景觀)費(fèi)35工程保險金36施工合同印花稅37施工營業(yè)稅38施工污水排放費(fèi)39建筑施工作業(yè)時間許可證費(fèi)40建筑噪音超標(biāo)費(fèi)等八、房地產(chǎn)竣工銷售階段41商品房預(yù)售相關(guān)費(fèi)用42房屋建筑面積測量費(fèi)43房屋評估費(fèi)用等44竣工規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)用45房屋維修基金46房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)47房屋所有權(quán)初始登記九、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)費(fèi)用48開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅49行政管理費(fèi)50各團(tuán)體協(xié)會年會員費(fèi)51法律顧問咨詢費(fèi)52財務(wù)年審計或法人審計費(fèi)十、費(fèi)用情況53城市建設(shè)配套費(fèi)成都市五城區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是：按164.5元／每平方米建筑面積收取報建費(fèi)。包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)１６０元、文物勘探費(fèi)3元和白螞蟻防治費(fèi)1.5元。54設(shè)計費(fèi)用每平方米在２０元—８０元，55監(jiān)理費(fèi)用包括前期監(jiān)理和工程監(jiān)理，一般占工程造價的０.８％——１％。56土地費(fèi)另計（招拍掛的土地直接計算），建設(shè)費(fèi)另計等房地產(chǎn)市場信息資料截至2016年3月全市價格走勢：環(huán)比上漲1.01%，同比上漲11.41%，為10573元/平米全市需求：成交89.12萬平米，環(huán)比增長126.87%，同比增長32.76%2016年1-3月，成都商品住宅銷售面積為193.64萬平方米，同比增長5.64%。全市供應(yīng)：新批79.15萬平方米，環(huán)比增長309.87%，同比下降1.03%2016年1-3月，成都商品住宅累計新批上市177.39萬平方米，同比下降32.84%。供求對比：銷供比下降至1.13，短期市場供不應(yīng)求2016年1-3月，成都商品住宅銷供比為1.09，整體供不應(yīng)求。庫存去化：庫存下降5.04%至760.16萬平方米，去化速度加快按照近6個月平均銷售情況，庫存需要10.35個月消化完畢，較上月縮短0.96個月。成都市投資環(huán)境資料成都擁有：西部最佳的人居環(huán)境及運(yùn)營環(huán)境，西部最完善的IT產(chǎn)業(yè)集群、最多的外商投資企業(yè)，輻射西部的廣闊市場容量，領(lǐng)先中西部的國際航空物流管道及成熟的海鐵聯(lián)運(yùn)通道，還獲得中央、省、市政府對項(xiàng)目的多重支持。投資導(dǎo)向：成都目前有四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)及兩大培育產(chǎn)業(yè)，分別是：電子及信息產(chǎn)業(yè)、機(jī)械（含汽車、航空）產(chǎn)業(yè)、生物工程及制藥產(chǎn)業(yè)、食品（含煙草）產(chǎn)業(yè)、冶金建材產(chǎn)業(yè)、石油化工產(chǎn)業(yè)。其中的電子信息產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)的優(yōu)惠政策配套參見附表《鼓勵和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》和《成都市醫(yī)藥出口基地建設(shè)配套支持政策》投資服務(wù)：1）基礎(chǔ)設(shè)施，按照國際標(biāo)準(zhǔn)“七通一平”2）供水參考附表《成都市供水主要指標(biāo)》及《成都市城市供水價格》3）供電參考附表《成都市城市供電主要標(biāo)值》及《成都市城市供電價格》4）供氣：2005年成都市年供應(yīng)天然氣量為30億立方米，城市氣化率約為80%。根據(jù)規(guī)劃，2006-2010年期間，成都市將全面形成覆蓋市區(qū)3681平方公里的輸氣網(wǎng)絡(luò)，全市氣化率將達(dá)到92%，其中中心城區(qū)將達(dá)到98.7%。供氣價格參考附表《成都市城市供氣價格》5）互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：成都市互聯(lián)網(wǎng)接入帶寬為40G/S。中國電信ChinaNet、成都163和中國公眾多媒體信息網(wǎng)成都169（天府熱線）網(wǎng)，現(xiàn)有PSTN撥號端口4020個，ISDN撥號端口600個，專線端口150個。通過高速接口與全國八大區(qū)中心和國際出口相聯(lián)。成都是中國聯(lián)通7個互聯(lián)網(wǎng)Uninet網(wǎng)絡(luò)核心匯接節(jié)之一，中國聯(lián)通在北京、上海、廣州設(shè)立國際出口，目前，中國聯(lián)通互聯(lián)網(wǎng)Uninet核心匯接節(jié)點(diǎn)間帶寬為700M，國際出口帶寬為418M，與CHINANET之間在北京、上海、廣州分別實(shí)現(xiàn)骨干直連2X155M，即國內(nèi)網(wǎng)間互連達(dá)到6X155M。廢棄物處理能力：成都市目前已建成中國西部首家危險廢物安全集中處置中心，根據(jù)不同類別完善處置醫(yī)療廢物、放射性物質(zhì)、過期農(nóng)藥等各種危險廢物。目前綜合處理能力為10萬噸/年。2007年以前，危廢處置中心完成擴(kuò)建工程，達(dá)到總處理能力13.2萬噸/年，處理危險廢物能力12.2萬噸/年，處理醫(yī)療廢物能力30噸/日。擴(kuò)建后的危廢處置中心將采用世界先進(jìn)的設(shè)備和處理技術(shù)，以解決英特爾、中芯國際、80萬噸乙烯項(xiàng)目等重大項(xiàng)目的危險廢物處置問題，并處理處置全川大部分地市州的危險廢物投資成本：1）土地價格：參考附表《成都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)項(xiàng)目用地參考價格》2）工資指導(dǎo)價格：參考附表《工資指導(dǎo)價格》3）通信資費(fèi)：參考附表《電信資費(fèi)》4）寫字樓售價及租金：成都寫字樓供應(yīng)量大，僅2010年下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓的新增供應(yīng)量預(yù)計將超過50萬平方米，未來幾年成都寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，至2014年甲級和乙級寫字樓的供應(yīng)量將由現(xiàn)在的150萬平方米達(dá)到500萬平方米，增長幅度非常大。5）物流成本：參考《成都物流成本》⑤潛在消費(fèi)者調(diào)查資料通過消費(fèi)者定量研究來了解消費(fèi)者對住宅物業(yè)的需求情況、背景特征，以及消費(fèi)者對本案所處區(qū)域位置的優(yōu)勢劣勢判斷。詳細(xì)資料參考后面的“住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查與分析”⑥成都市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)建筑高度：（含所有建、構(gòu)筑物及設(shè)施）最高點(diǎn)高程不大于航空限高絕對海拔高程572米（建筑物高度不大于47米）建筑密度：二類住在用地：地塊eq\o\ac(○,2)總建筑密度不大于22%；地塊eq\o\ac(○,4)總建筑密度不大于1.0且不大于3.0；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地；地塊eq\o\ac(○,1)不大于5.0；地塊eq\o\ac(○,3)不大于5.0綠地率：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：結(jié)合設(shè)計確定：二類住宅用地：地塊eq\o\ac(○,2)綠地率不小于30%；地塊eq\o\ac(○,4)綠地率不小于30%。公建配套：須在eq\o\ac(○,4)號地塊內(nèi)疊建綜合健身館1處，建筑面積不小于2400平方米。有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策1）對設(shè)在中國西部的外商投資屬國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵類的生產(chǎn)性的項(xiàng)目，在先行稅收優(yōu)惠執(zhí)行期滿后的三年內(nèi)，減按１５％的稅率征收企業(yè)所得稅。2）對設(shè)在國家西部地區(qū)，屬國家《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》的外商投資企業(yè)，其規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主營項(xiàng)目，且主營收入占企業(yè)總收入70％以上的企業(yè)，2001年至2010年，減按15％的稅收征收企業(yè)所得稅。3）對西部地區(qū)內(nèi)資鼓勵類產(chǎn)業(yè)、外商投資鼓勵類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，除《國內(nèi)投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄(2000年修訂)》和《外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。外資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)按照國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會、國家發(fā)展計劃委員會國家發(fā)展計劃委員會和對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作部聯(lián)合發(fā)布的《中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄》(第18號令)執(zhí)行。住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查與分析金牛區(qū)金泉街辦何家堰村2、3、4組，互助村8組住宅潛在消費(fèi)者基本情況調(diào)查與分析①學(xué)歷調(diào)查與分析本圖顯示出在調(diào)查人群的學(xué)歷情況。其中本科學(xué)歷占大多數(shù)，隨后為大中專學(xué)歷，而初高中學(xué)歷和碩士學(xué)歷較少。展現(xiàn)出了我們的的消費(fèi)者學(xué)歷情況大多集中在專、本科學(xué)歷。②年齡調(diào)查與分析本圖顯示出在調(diào)查人群的年齡情況。其中青年為主要消費(fèi)人群其次為中年，老年朋友較少。③婚姻狀況調(diào)查與分析本圖顯示出調(diào)查人群的婚姻情況。其中未婚的年輕人占大多數(shù)，表明現(xiàn)在購房的消費(fèi)者主要是在未婚者中產(chǎn)生。④收入調(diào)查與分析本圖顯示出調(diào)查人群的收入情況。收入大多集中在中等收入也就是4000－6000，其次是2000－4000。8000以上的較高收入也占一部分。⑤居住區(qū)域分布調(diào)查與分析本圖顯示出調(diào)查人群的居住地情況。主要是居住在高新區(qū)、郫縣一帶。⑥職業(yè)調(diào)查與分析本圖顯示出調(diào)查人群的職業(yè)情況。其中企業(yè)員工和事業(yè)單位人員占絕大部分。⑦主要工作地點(diǎn)調(diào)查與分析本圖顯示出調(diào)查人群的主要工作地點(diǎn)。主要集中在居住地附近，也就是高新區(qū)、郫縣溫江一帶。金牛區(qū)金泉街辦何家堰村2、3、4組，互助村8組住宅潛在消費(fèi)者需求特征調(diào)查與分析①消費(fèi)者購房目的:改善型需求占比過半。消費(fèi)者購房的主要目的如圖所示,54%的受訪者購房的主要目的是用于改善生活質(zhì)量,在調(diào)查中所占比重最大,占據(jù)市場的主導(dǎo)地位;23%的受訪者購房是為了解決基本的居住問題;結(jié)婚為目的占12%,以投資為目的占11%。②消費(fèi)者套型需求：以三室兩廳，四室兩廳戶型為主流需求三居四居戶型是成都市購房者的首選戶型，其中購房者對三室兩廳戶型的需求占比穩(wěn)定在三成以上，選擇四室兩廳戶型的購房者占比超過四成。兩室兩廳戶型的需求不到三成。③消費(fèi)者購房面積需求通過圖我們發(fā)現(xiàn),2016年成都消費(fèi)者最為青睞的戶型為90-120平方米，占受訪者的43%;25%的消費(fèi)者在購房時首選120-140平方米的戶型;17%的消費(fèi)者在購房時傾向60-90平方米的戶型;7%的消費(fèi)者在購房時傾向140-200平方米的戶型,消費(fèi)者在購房時傾向60平米以下以的占比為5%;而3%的消費(fèi)者在購房時傾向200平米以上的戶型?？梢?90-120平方米的戶型對保定購房者來說更容易接受,購買此類戶型的消費(fèi)者也多為剛性需求或者改善型剛性需求。我們認(rèn)為,90平方米至120平方米的住房更加寬松、舒適,兩居室的分配較為合理,更加宜居,能夠適應(yīng)一般家庭的正常居住和人口增長需求。消費(fèi)者面積需求④消費(fèi)者能承受的房屋單價:成都購房者資金承受能力較高圖反映了2016年成都消費(fèi)者購房所能承受的房屋單價的情況。數(shù)據(jù)顯示45%的消費(fèi)者在購房時能承受的房屋單價為8000以上元;29%的消費(fèi)者在購房時能承受的房屋單價為7000-8000元;有13%的購房者能承受6000-7000元的購房單價;10%的購房者能承受5000-6000元的購房單價;另外,在受訪者中有3%消費(fèi)者在購房時可以承受的房屋單價在5000元以下。消費(fèi)者所能承受的住宅單價⑤大多購買者交房時偏好接收成品房；廚房與餐廳分隔開，為封閉式；喜好主臥室內(nèi)添加步入式更衣室，獨(dú)立衛(wèi)生間，獨(dú)立梳妝室等功能室；房間的平面布局設(shè)計大多偏好客臥都大其他功能區(qū)小。大多消費(fèi)者希望住宅內(nèi)有儲藏室或者雜物間；車位需求量大，平均每戶一個車位；外立面用材偏好高檔涂料及瓷磚。⑥住宅潛在消費(fèi)者購房信息渠道消費(fèi)者購房信息渠道由圖可看出消費(fèi)者大多從網(wǎng)絡(luò)和報紙雜志上獲得購房信息渠道。序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目坐落位置開發(fā)商占地面積綠地率主體形式產(chǎn)品定位主力戶型價格1中海國際社區(qū)藍(lán)岸兩河西路中海興業(yè)6670030％多層中、高3居98082遠(yuǎn)洋朗郡兩河西三路朗基地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)3466730％小高層中、高3居87533橙郡三期碧林街中海信和6204638％高層中、高2居86534央墅·藍(lán)卡斯特碧林街中海興業(yè)3073740％低層中、高5居145635峰墅·海倫斯堡碧林街中海信和3073640％低層中、高5居129936林溪美墅藍(lán)岸街中海信和1625000054％低層高5居168627林庭疊院蜀西路中海信和14444435％多層中、高3居95948中海國際社區(qū)熙岸碧林街中海信和4000035％小高層中、高3居10262項(xiàng)目所在地居住房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析市場細(xì)分與目標(biāo)市場選擇市場細(xì)分市場的概念：市場起源于古時人類對于固定時段或地點(diǎn)進(jìn)行交易的場所的稱呼，指買賣雙方進(jìn)行交易的場所。發(fā)展到現(xiàn)在，市場具備了兩種意義，一個意義是交易場所，如傳統(tǒng)市場、股票市場、期貨市場等等，另一意義為交易行為的總稱。即市場一詞不僅僅指交易場所，還包括了所有的交易行為。故當(dāng)談?wù)摰绞袌龃笮r，并不僅僅指場所的大小，還包括了消費(fèi)行為是否活躍。廣義上，所有產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移和交換的關(guān)系都可以成為市場。市場細(xì)分的內(nèi)涵：市場細(xì)分就是企業(yè)根據(jù)市場需求的多樣性和購買者行為的差異性，把整體市場即全部顧客和潛在顧客，劃分為若干具有某種相似特征的顧客群，以便選擇確定自己的目標(biāo)市場。市場細(xì)分的因素：1）地理：國家、地區(qū)、城市、農(nóng)村、氣候、地形2）人口：年齡、性別、職業(yè)、收入、教育3）心理：社會階層、生活方式、個性4）行為：時機(jī)、追求利益、使用者地位、產(chǎn)品使用細(xì)分市場的確定：事先細(xì)分：研究人員憑直覺，對二手資料的分析，對內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫的分析或者其他方法將消費(fèi)者劃分為不同細(xì)分市場。事后細(xì)分1.）主要采用市場研究的方法收集目標(biāo)市場消費(fèi)者的分類變量2.）采用多元統(tǒng)計分析技術(shù)識別細(xì)分市場，并將消費(fèi)者按一定的算法規(guī)則劃分為不同的市場。目標(biāo)市場的選擇建立選擇目標(biāo)市場的標(biāo)準(zhǔn)包括市場規(guī)模，競爭形勢，進(jìn)入運(yùn)行成本，企業(yè)目標(biāo)建立選擇標(biāo)準(zhǔn)與適當(dāng)變量的關(guān)系決定每個標(biāo)量與變量的重要程度評估各類市場并建立等級關(guān)系風(fēng)險情況，當(dāng)?shù)睾献髡咔闆r以及市場進(jìn)入障礙等對最有潛力的市場進(jìn)行深入調(diào)查產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的原則核心原則適應(yīng)性原則即房地產(chǎn)項(xiàng)目定位必須迎合市場與行業(yè)發(fā)展的趨勢與機(jī)遇。具體包含以下兩層含義：一是與區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場需求相匹配，一方面要根植于消費(fèi)者生活中的根本需求和成長性需求。另一方面要高度重視市場及行業(yè)走勢，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目資源優(yōu)勢相一致原則在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，符合企業(yè)的核心能力，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。同時，將項(xiàng)目獨(dú)特的資源優(yōu)勢發(fā)揮出來，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不以自身優(yōu)勢迎合市場，即使定位概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆，而且有可能比我們做得還好。必要原則

1.差異化原則。包括市場差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”，是項(xiàng)目避開正面競爭和建立新規(guī)則的重要手段。這里所說的差異化是“有效差異化”，在細(xì)分市場中能找到自己的市場容量。2.經(jīng)濟(jì)性原則。首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價比，具有較高價格競爭力和抗價格變化風(fēng)險的彈性；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和收益測算、效益評估基礎(chǔ)上計算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)達(dá)到企業(yè)既定目標(biāo)的要求或行業(yè)水平3.可行性原則。包括項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩方面。住宅產(chǎn)品定位套型和面積的定位戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。戶型面積不宜太小，但也不宜過大，最好是建筑面積100～120㎡，三房二廳或二房二廳為宜。裝修標(biāo)準(zhǔn)的定位臥房中選用進(jìn)口的復(fù)合木地板或國產(chǎn)實(shí)木地板，客廳采用合資地磚，墻和頂采用立邦漆，其它材料依次上升一個檔次，每平方米約為500元，這個檔次的裝修在臥室中采用了木地板，功能和美感上都較好。廚房設(shè)計為使其空間利用最大化，嵌入式、隱藏式的櫥柜產(chǎn)品車位設(shè)置最低配置標(biāo)準(zhǔn)：必須滿足國家規(guī)范和當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)所給出的最低標(biāo)準(zhǔn)（停車位的增長考慮用預(yù)留用地來解決）就近布置：從居住院落入口到停車位距離不超過150米。外立面用材的確定鋁單板、干掛石材、真石漆巧妙搭配，獨(dú)特的香檳色調(diào)，更是給人高貴大氣，又不失沉穩(wěn)的感覺。財務(wù)分析項(xiàng)目概況本房地產(chǎn)擬在蜀漢西路區(qū)一高檔住宅小區(qū)，戶型有三室兩廳和四室兩廳。處于金牛區(qū)金泉街辦何家堰村2、3、4組，互助村8組，建筑總面積為63255平方米。三室兩廳面積為90平方米，四室兩廳為140平方米，一層4個三室兩廳戶型和2個四室兩廳戶型。成本預(yù)測與盈利建設(shè)期與銷售期預(yù)計建設(shè)期2年，銷售期3年，共計5年建設(shè)投資估算表1報建規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)情況單位：元/㎡序號規(guī)費(fèi)名稱收取標(biāo)準(zhǔn)及計算方法1新墻材改革基金62散裝水泥基金153白螞蟻防治費(fèi)24基建教育附加155勞保統(tǒng)籌費(fèi)600×3.4％＝20.46施工管理費(fèi)600×0.2％＝1.27質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)600×0.2％＝1.28定額測定費(fèi)600×0.02％＝0.19定額編制費(fèi)600×0.1％＝0.6合計61.5表2前期費(fèi)用估算表量單位：萬元序號成本費(fèi)用名稱單價（元/㎡）工作量（㎡）總價（萬元）1地價及土地補(bǔ)償費(fèi)等470632552972.992規(guī)劃勘測設(shè)計費(fèi)3063255189.773工程報建規(guī)費(fèi)61.563255389.02合計3551.78表3工程建設(shè)費(fèi)用估算表計量單位：萬元序號成本費(fèi)用名稱單價（元/㎡）工作量（㎡）總價（萬元）1室外工程費(fèi)205632551296.732建筑安裝工程費(fèi)1450632559171.98合計10468.71表4開發(fā)間接費(fèi)估算表計量單位：萬元序號成本費(fèi)用名稱單價（元/㎡）基數(shù)總價（萬元）1開發(fā)管理費(fèi)工程費(fèi)用×3.5％4143.20145.012基本預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用×3％4143.20124.303漲價預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用×2％4143.2082.86合計352.17表5項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表計量單位：萬元序號工程或費(fèi)用名稱單價（元/㎡）工程量（㎡）總價（萬元）1土地費(fèi)用1.1土地出讓金28606325518090.331.2手續(xù)費(fèi)及稅金200632551265.11.3土地開發(fā)費(fèi)2063255126.51第一部分小計19481.942建筑安裝工程費(fèi)用2.1室外工程費(fèi)205632551296.732.2建筑安裝工程費(fèi)1450632559171.98第二部分小計10468.713與建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用（表2+表4）3902.954建設(shè)投資合計（1+2+3）33853.65建設(shè)期利息1702.166建設(shè)總投資（4+5）35555.763：資金籌措項(xiàng)目資本金：35555.76×35%=11848.76萬元銀行貸款：35555.76-11848.7=22004.84萬元貸款說明：銀行貸款分兩次投入，建設(shè)期第一年投入貸款總額的60%，第二年投入貸款總額的40%，貸款利息按年利率4.75%（貸款利率來自人行2016年公布最新數(shù)據(jù)）。從項(xiàng)目第三年開始還款，第3-4年，每年年末償還第二年年末貸余額的45%，并支付當(dāng)年應(yīng)付利息。第5年償還第2年貸款余額的10%，并還清當(dāng)年應(yīng)付利息表6借款還本付息計劃表序號項(xiàng)目合計計算期建設(shè)期運(yùn)營期123451期初貸款余額013830.042370715042.347092.191.1當(dāng)期貸款22004.8413202.908801.940001.2當(dāng)期應(yīng)計利息627.141075.021126.08714.51336.882還本付息008664.668664.667429.07其中：還本23707007538.587950.157092.19付息2177.47001126.08714.51336.883期末貸款余額13830.042370715042.347092.1904：項(xiàng)目成本測算：建設(shè)投資：建設(shè)投資費(fèi)為33853.6萬元，建設(shè)期分年度投入，第1年投入55%，第2年投入45%。銷售費(fèi)用（54598萬元）：銷售費(fèi)用為銷售收入的2.5%，總費(fèi)用為1364.95萬元，于3~5年投入，分別投入50%，30%，20%。管理費(fèi)用：管理費(fèi)用為銷售收入的3%，總費(fèi)用為1637.94，于3~5年投入，分別投入40%，30%，30%表7成本費(fèi)用表（萬元）序號項(xiàng)目合計第1年第2年第3年第4年第5年1總投資35555.7619246.6216309.140001.1建設(shè)投資33853.618619.4815234.120001.2建設(shè)期利息1702.16627.141075.020002經(jīng)營費(fèi)用3002.89001337.96900.87764.372.1銷售費(fèi)用1364.9500682.48409.49272.992.2管理費(fèi)用1637.9400655.18491.38491.383利息2177.47001126.08714.51336.884成本費(fèi)用小計42438.2819246.6216309.142464.041615.381101.255：項(xiàng)目銷售收入預(yù)算（1）住宅銷售價格：高層住宅銷售總面積為57600㎡，具體價格預(yù)定為A戶型8000元/㎡，B戶型8900元/㎡.（2）車位：車位價格按照12.5萬元/個計算（3）銷售進(jìn)度：第1年：銷售比例50%第2年：銷售比例40%第3年：銷售比例10%表8銷售收入表（萬元）序號項(xiàng)目合計第1年第2年第3年第4年第5年1A戶型銷售收入1.1銷售比例100%0%0%50%40%10%1.2銷售面積3240000162001296032401.3銷售單價1.4銷售收入（1.2×1.3）129601036825922B戶型銷售收入2.1銷售比例100%0%0%50%40%10%2.2銷售面積25200126001008025202.3銷售單價0.890.890.892.4銷售收入（2.2×2.3）112148971.22242.83車位銷售收入3.1銷售數(shù)量（個）50000250200503.2銷售單價12.512.512.53.3銷售收入312525006254銷售收入小計（1.4+2.4+3.3）545982729921839.25459.86:營業(yè)利潤測算增值稅按銷售額的11%計算所得稅按25%計算表9利潤與利潤分配表（萬元）序號項(xiàng)目合計計算期123451銷售收入54598002729921839.25459.82總成本費(fèi)用42438.2819246.6216309.142464.041615.381101.253增值稅6005.78003002.892402.31600.5784利潤總額（1-2-3）6153.94-19246.62-16309.1421832.0717821.153757.975彌補(bǔ)以前年度虧損019246.6235555.7613723.696應(yīng)納稅所得額（4-5）6153.94-19246.62-35555.76-13723.694097.463757.977所得稅1538.490001024.37939.498凈利潤（4-7）-19246.62-16309.1421832.0716796.782818.489盈余公積金（10%）2183.211679.68281.8510可供分配利潤（8-9）19648.8615117.12536.6311息稅前利潤（利潤總額+利息支出）10033.57-18619.48-17384.1622958.1518535.664094.85注:所得稅計算從累計利潤總額出現(xiàn)正值的年份開始。項(xiàng)目總投資收益率=（22958.15+18535.66+4094.85）÷3÷35555.76=42.74%項(xiàng)目資本金凈利潤率=(21832.07+16796.78+2818.48)÷3÷11848.76=116.85%7：項(xiàng)目盈利能力分析表10項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬元）序號項(xiàng)目合計計算期123451現(xiàn)金流入54598002729921839.25459.81.1銷售收入54598002729921839.25459.82現(xiàn)金流出42862.2718619.4815234.124340.853303.181364.9482.1建設(shè)投資33853.618619.4815234.120002.2經(jīng)營費(fèi)用3002.89001337.96900.87764.372.2.1銷售費(fèi)用1364.9500682.48409.49272.992.2.2管理費(fèi)用1637.9400655.18491.38491.382.3增值稅6005.78003002.892402.31600.5783所得稅前凈現(xiàn)金流量（1-2）-18619.48-15234.1222958.1518536.034094.8524累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-18619.48-33853.6-10895.457640.5811734.432現(xiàn)值系數(shù)0.95470.91140.87000.83060.79295所得稅前凈現(xiàn)金流量-17776.02-13884.3819973.5915396.033246.816所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-17776.02-31660.4-11686.813709.226956.037調(diào)整所得稅2933.930001970.221023.718所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-7)-18619.48-15234.1222958.1516565.813071.149累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-18619.48-33853.6-10895.455670.368741.5現(xiàn)值系數(shù)0.95470.91140.87000.83060.792910所得稅后凈現(xiàn)值-17776.02-13884.3819973.5913759.562435.1111所得稅后累計凈現(xiàn)值-17776.02-31660.4-11686.812072.754507.86計算指標(biāo)：項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（所得稅前）=21.56%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（所得稅后）=19.82%項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）=6956.03（萬元）項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）=4507.86（萬元）項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）=4-1+(10895.45/16565.81)=3.66（年）（靜態(tài)）項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）=4-1+(11686.815/13759.56)=3.85（年）（靜態(tài)）8:償債能力表11項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）序號項(xiàng)目合計計算期123451現(xiàn)金流入54598002729921839.25459.81.1營業(yè)收入54598002729921839.25459.82現(xiàn)金流出48280.3911848.76013005.5112992.219733.5082.1項(xiàng)目資本金11848.7611848.7600002.2借款本金償還23707007538.587950.157092.192.3借款利息支付2177.47001126.08714.51336.882.4經(jīng)營成本3002.89001337.96900.87764.372.5增值稅6005.78003002.892402.31600.5782.6