南寧XX項(xiàng)目營銷策劃方案

目錄1、項(xiàng)目概況………………32、區(qū)域房地產(chǎn)宏觀市場綜述與評價(jià)……33、項(xiàng)目SWOT分析………44、類比競爭樓盤調(diào)研……65、項(xiàng)目主要買點(diǎn)薈翠及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析對策………………76、項(xiàng)目市場定位………87、項(xiàng)目營銷整體思路與戰(zhàn)略思想………88、目標(biāo)客戶群定位分析………………109、價(jià)格定位及策略……1110、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃………1211、開發(fā)節(jié)奏建議………1412、廣告總體策略及廣告的階段劃分…1413、媒介策略……………1514、銷售策略及銷售實(shí)戰(zhàn)………………1615、公關(guān)活動(dòng)策劃………1716、現(xiàn)場包裝……………17恒大·蘋果園營銷策劃方案一、項(xiàng)目概述恒大·蘋果園是廣西恒大集團(tuán)開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于南寧市最具發(fā)展?jié)摿Φ镍P嶺新區(qū)青環(huán)路段，北側(cè)為瑯東客運(yùn)中心，南臨青山國際高爾夫球場和青秀山風(fēng)景區(qū)，具有優(yōu)越的生態(tài)自然環(huán)境和廣袤的區(qū)域發(fā)展前景。項(xiàng)目規(guī)劃占地約1106畝，總建筑面積約160萬平方米，容積率為2.0，綠化率約39.8%，產(chǎn)品形態(tài)包括高層、小高層、多層洋房及別墅，具體劃分為“東方詩韻”、“金色陽光”、“翠堤春曉”和“錦繡風(fēng)華”四大區(qū)域。恒大·蘋果園位尊城市形象的最佳代言區(qū)域鳳嶺，周邊密集了目前南寧最頂級(jí)的自然景觀和人文景觀：南寧國際會(huì)展中心、石門森林公園、青秀山風(fēng)景區(qū)、青山國際高爾夫球場、中國—東盟國際商務(wù)區(qū)、東南亞美食文化街、廣西民族博物館、南寧新孔廟……園內(nèi)獨(dú)家珍藏匯春湖寬廣水域。咫尺距離，邕江的秀麗水景蜿蜒而過。一個(gè)以恒大·蘋果園為景觀核心的中心景觀區(qū)雙水景至尚生活領(lǐng)地，即將尊榮呈現(xiàn)。恒大·蘋果園地處鳳嶺腹地，項(xiàng)目內(nèi)三山一湖（定名“匯春湖”），宛如三條巨龍盤守碧波。山勢低而寬緩，山體的流線弧形一揮而就。青山綠水遙相呼應(yīng)，靈動(dòng)韻味渾然天成。正是源于山水的靈感，對本真的追求，設(shè)計(jì)師在恒大·蘋果園創(chuàng)建了規(guī)劃設(shè)計(jì)的奇跡，即利用原有的緩坡、山谷、湖泊，不僅標(biāo)新了項(xiàng)目規(guī)劃的空間布局，更積淀了建筑的歷史文化內(nèi)涵，營造一種“依山傍水、隨遇而安”的滿意境地。項(xiàng)目充分考慮將國際前沿規(guī)劃理念與當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣相結(jié)合，吸取東西方建筑藝術(shù)精髓，打造邕城一個(gè)獨(dú)一無二的國際住區(qū)。其中，極具濃郁東方民族風(fēng)情的“東方之夢”文化風(fēng)情商業(yè)步行街和富有西方人文特色的“西方之夢”文化風(fēng)情商業(yè)步行街，是蘋果園最大的亮點(diǎn)。民族與國際其實(shí)并不沖突，東、西文化的差異所帶來的新穎 感和吸引力，使之成為了相互借鑒的創(chuàng)作動(dòng)力。東、西方之夢將旅游概念和人居文化進(jìn)行有機(jī)融合，與相鄰的青秀山風(fēng)景區(qū)、青山國際高爾夫球場、中國--東盟國際商務(wù)區(qū)、東南亞美食街、廣西民族博物館、南寧新孔廟等項(xiàng)目形成一個(gè)整體，構(gòu)建南寧環(huán)青秀山大旅游圈的全新格局。隨著各項(xiàng)市政配套工程的建設(shè)完善，以及社區(qū)內(nèi)東/西方之夢文化風(fēng)情商業(yè)街、蘋果學(xué)校、大型運(yùn)動(dòng)休閑中心、社區(qū)商業(yè)中心、影劇院、俱樂部等配套的興建，以國際住區(qū)為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的恒大·蘋果園能快速對接國際高品質(zhì)生活，構(gòu)建邕城自然、人文品質(zhì)俱佳的大型國際居住區(qū)?，F(xiàn)正開發(fā)的是第一期的東方詩韻組團(tuán)和金色陽光組團(tuán)。區(qū)域房地產(chǎn)客觀市場和綜合與評價(jià)在恒大蘋果園周邊有澳華·快環(huán)時(shí)代城、夢之島花園、和美春天、楓林藍(lán)岸、半島·康城、萊茵湖畔、怡心園、馳望·驪都、耀凱鳳嶺1號(hào)、云星·香檳時(shí)代、領(lǐng)世郡1號(hào)、金都·新巢時(shí)代、唐山華都、百匯華庭、棕櫚印象、江南風(fēng)情商貿(mào)街、隆源國際花園、中都·澳海藍(lán)灣、凱悅國際等樓盤。區(qū)域樓盤多，競爭壓力大，其中不泛有與之相抗衡的知名企業(yè)樓盤。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相對比較集中，有利于樓盤的開發(fā)和銷售，且項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Υ螅S著東盟博覽會(huì)永久落戶南寧，項(xiàng)目本身靠近東盟國際商務(wù)區(qū)，其潛力可想而知。但由于還處于開發(fā)狀態(tài)，所以優(yōu)勢還不能完全顯示出來。恒大蘋果園周邊配套有南寧二中、蘋果學(xué)校、高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園、中國—東盟國際商貿(mào)城等，周邊配套完善。位于鳳嶺青環(huán)路段，向北快速連接民族大道，前往市區(qū)或驅(qū)車高速都特別便利快捷。占地面積約1100畝，總建筑面積約160萬平方米，綠化率35.8%，容積率2.0，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為合理。物業(yè)類型為多層住宅、小高層住宅和高層住宅，戶型多樣，可以滿意客戶的多種需求。三、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢1、企業(yè)的高知名度和美譽(yù)度廣西恒大企業(yè)集團(tuán)有限公司（前身為南寧市恒大有限責(zé)任公司）成立于1995年，是恒大集團(tuán)的核心企業(yè)。恒大企業(yè)集團(tuán)是國家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，涉及建筑安裝、物業(yè)管理、裝飾裝潢、餐飲旅業(yè)、商貿(mào)、廣告等多領(lǐng)域的綜合性企業(yè)。

恒大集團(tuán)公司依托全程優(yōu)質(zhì)的管理與服務(wù)，高效務(wù)實(shí)的作風(fēng)以及科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)代化運(yùn)作，使公司自創(chuàng)建以來業(yè)績驕人、信譽(yù)卓著，勝利開發(fā)了北湖安居小區(qū)和恒大新城兩個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。1995年起開發(fā)的北湖安居小區(qū)總建筑面積約28萬平方米，住戶3000多戶，成為當(dāng)時(shí)南寧市乃至廣西規(guī)模最大的住宅小區(qū)之一，并被評為“中國房地產(chǎn)勝利開發(fā)經(jīng)營模式典范”。繼北湖安居小區(qū)之后，恒大新城是恒大集團(tuán)公司又一勝利開發(fā)的大型住宅小區(qū)。小區(qū)規(guī)劃占地約418畝，總建筑面積約56萬平方米，住戶達(dá)5000余戶。

2003年底，恒大企業(yè)集團(tuán)第三個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目——恒大·蘋果園正式啟動(dòng)。恒大·蘋果園位于南寧市的規(guī)劃新區(qū)鳳嶺，規(guī)劃占地約1150畝，由聞名的澳大利亞PTW公司擔(dān)綱項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。建成后的恒大·蘋果園不僅是南寧市的又一大型人文生態(tài)居住社區(qū)，還有望成為南寧市旅游商業(yè)的新亮點(diǎn)。

“走多元化道路”是恒大企業(yè)集團(tuán)的重要發(fā)展戰(zhàn)略。恒大企業(yè)集團(tuán)下屬子公司有廣西春風(fēng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司、廣西嘉景裝飾裝潢有限責(zé)任公司、廣西傾力廣告有限責(zé)任公司、廣西金鵬餐飲旅業(yè)有限責(zé)任公司。在建的恒大新城高等級(jí)賓館和即將動(dòng)工的以國際超一流寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的廣西國際大廈，總投資5個(gè)多億，是恒大企業(yè)集團(tuán)在多元化發(fā)展道路上邁出的又一堅(jiān)實(shí)步伐。

“堅(jiān)實(shí)、負(fù)責(zé)、共享、發(fā)展”，恒大企業(yè)集團(tuán)以這一經(jīng)營理念使公司在社會(huì)上贏得了卓著的信譽(yù)。自1997年以來先后摘取“全區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)單位”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“2001年中國房地產(chǎn)勝利開發(fā)經(jīng)營模式典范”、“全國青年文明社區(qū)”、“南寧市十大明星樓盤”等諸多榮譽(yù)。

經(jīng)濟(jì)與文化并重，高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)培訓(xùn)、唯才是舉的激勵(lì)機(jī)制使公司的綜合實(shí)力不斷提升。集團(tuán)現(xiàn)有員工500多名，一批年青骨干歷經(jīng)磨煉與企業(yè)共同成長，逐步形成員工之間坦誠相待、員工與企業(yè)之間和諧共榮的良好氛圍。

十年的扎實(shí)苦干，十年的穩(wěn)鍵發(fā)展。廣西恒大企業(yè)集團(tuán)以強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系以及良好的企業(yè)信譽(yù)在廣西房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)樹一幟，創(chuàng)建更優(yōu)異的佳績。2、項(xiàng)目整體規(guī)模宏大恒大·蘋果園規(guī)劃占地1100畝，總建筑面積約160萬平米，丘陵地貌，坡地建筑，社區(qū)內(nèi)高層、小高層、多層及別墅錯(cuò)落有致，交相輝映。恒大·蘋果園以國際化住區(qū)為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將國際前沿規(guī)劃理念與當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣相結(jié)合，吸取東、西方建筑藝術(shù)精髓，致力為打造鳳嶺腹地的邕城居住極品。

3、新穎 的規(guī)劃與創(chuàng)新設(shè)計(jì)依據(jù)市政府對鳳嶺新區(qū)提出的“建設(shè)生態(tài)社區(qū)，形成新的城市景觀形象”城市規(guī)劃原則，恒大蘋果園聘請國際聞名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)——澳大利亞PTW（柏濤）公司擔(dān)綱社區(qū)規(guī)劃。項(xiàng)目充分考慮將國際前沿規(guī)劃理念與當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣相結(jié)合，吸取東西方建筑藝術(shù)精髓，打造邕城一個(gè)獨(dú)一無二的城市新貴國際住區(qū)。（1）獨(dú)特的中西方設(shè)計(jì)規(guī)劃蘋果園把整個(gè)樓盤具體劃分為“東方詩韻”、“金色陽光”、“翠堤春曉”和“錦繡風(fēng)華”四區(qū)。其中，極具濃郁東方民族風(fēng)情的“東方之夢”文化風(fēng)情商業(yè)步行街和富有西方人文景觀色調(diào)的“西方之夢”文化風(fēng)情商業(yè)步行街，是恒大蘋果園最大的亮點(diǎn)，它將旅游概念和人居文化有機(jī)融合，與相鄰的青秀山風(fēng)景區(qū)、青山高爾夫球場、中國--東盟商貿(mào)城以及其他項(xiàng)目形成一個(gè)整體，構(gòu)建南寧環(huán)青秀山大旅游區(qū)的全新格局。（2）環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)恒大·蘋果園保持了原生態(tài)自然品質(zhì)，建筑依山而建，坡谷聚水成湖，精致絕倫的山水園林如畫卷值得珍藏一生。4、開發(fā)實(shí)力及物業(yè)管理優(yōu)勢恒大集團(tuán)曾勝利的開發(fā)了多個(gè)樓盤，并擁有較強(qiáng)的知名度?，F(xiàn)恒大蘋果園由廣西中國第四工程局其次建筑集團(tuán)承建，物業(yè)管理由廣西春風(fēng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司全程代理。春風(fēng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是南寧市首批申請審查合格的獲得物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)之一，（現(xiàn)已申報(bào)二級(jí)），注冊資金300百萬元人民幣，是以經(jīng)營物業(yè)管理服務(wù)為主的高度規(guī)范化、專業(yè)化、高起點(diǎn)的有限責(zé)任公司。代理的樓盤曾多次在全國獲獎(jiǎng)。5、獨(dú)特的地理區(qū)域優(yōu)勢及周邊商業(yè)設(shè)施配套恒大·蘋果園位于鳳嶺東南部，東邊為仙葫開發(fā)區(qū)，南面為青山國際高爾夫球場和邕江，西南面為風(fēng)景秀麗的青秀山旅游風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。此外，恒大蘋果園四周還有南寧二中、蘋果學(xué)校、高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園、中國—東盟國際商貿(mào)城等齊全完善的教化商業(yè)設(shè)施配套。6、便利的交通條件恒大·蘋果園距民族大道約1.2公里，北面是瑯東客運(yùn)中心和大型公交車起點(diǎn)站，東北面為桂海高速馬路出入口，交通便利，出行便利快捷，603、609路車可直達(dá)。（二）劣勢1、四周樓盤人氣不旺鳳嶺雖有眾多樓盤，但大多數(shù)還處于開發(fā)預(yù)售之中，人氣還不夠旺。面隊(duì)這種情形，我們可以加強(qiáng)廣告宣揚(yáng)，開張各種活動(dòng)，以老客戶帶動(dòng)新客戶，提高樓盤的知名度與美譽(yù)度。區(qū)域交通狀況差項(xiàng)目雖然有603、609路公交車經(jīng)過，但候車時(shí)間久，對業(yè)主有很大的影響，具有肯定的缺陷。（三）機(jī)會(huì)1、南寧將來房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇南寧市作為廣西的首府，是廣西人口聚集最多，環(huán)境優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的城市。2007年南寧獲得了聯(lián)合國世界人居獎(jiǎng)，這大大的提高了南寧的國際知名度，并且也證明白綠城南寧是中國乃至世界最適合人居住的城市。隨著東盟博覽會(huì)永久落戶南寧，以及南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)每年都在南寧舉辦，這又給南寧的發(fā)展帶來了朝氣和活力。此外，在2008年初，《北部灣規(guī)劃》正式獲得國務(wù)院的批準(zhǔn)，并被列入國家的戰(zhàn)略日程，這又給南寧的發(fā)展增加了強(qiáng)勁的動(dòng)力，這些都給南寧的房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了巨大的機(jī)遇。2、商品房消費(fèi)市場正在漸漸擴(kuò)大2007年，南寧市GDP總量突破1000億元，達(dá)到1062.99億元，比2006年增長17.1%，增長速度比全區(qū)高2.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國高5.7個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均可支配收入突破12000元，達(dá)12597元，比上年增加1659元，增長15.17％。再者2007年南寧市區(qū)人口已達(dá)249.67萬人,主城區(qū)人口約160萬人，并且依據(jù)南寧市城市總體規(guī)劃,到2020年主城區(qū)人口將達(dá)到300萬人，市區(qū)人口將達(dá)到500萬人。隨著南寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長，南寧市民對商品房的需求總量將會(huì)漸漸增加。3、南寧市房地產(chǎn)的快速穩(wěn)定發(fā)展2007年，南寧市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模接著擴(kuò)大，投資總量突破500億元，達(dá)560.22億元，比上年增長25.27％。此外，依據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年全南寧市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資187.46億元，比2006年增長34.79%，房地產(chǎn)投資增長拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資增速上升10.82個(gè)分百點(diǎn)，而由此看出南寧的房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長，而在其快速發(fā)展中，政府也實(shí)行了主動(dòng)的政策穩(wěn)定和保持其發(fā)展。4、項(xiàng)目所處地塊具有巨大的發(fā)展?jié)摿愦蟆ぬO果園位于鳳嶺東南部，東邊為仙葫開發(fā)區(qū)，南面為青山國際高爾夫球場和邕江，西南面為風(fēng)景秀麗的青秀山旅游風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，并且鄰近中國東盟商務(wù)區(qū)，處于將來的瑯東商業(yè)圈內(nèi)，交通便利，將來樓房升值具有巨大的潛力。5、樓盤品牌有著良好的美譽(yù)度和知名度恒大集團(tuán)是全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)，在業(yè)界內(nèi)富有盛名，其開發(fā)的樓盤不僅設(shè)計(jì)新穎 ，而且建設(shè)質(zhì)量一流，其資質(zhì)為國家一級(jí)資質(zhì)，并且自1997年以來先后摘取“全區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)單位”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“2001年中國房地產(chǎn)勝利開發(fā)經(jīng)營模式典范”、“全國青年文明社區(qū)”、“南寧市十大明星樓盤”等諸多榮譽(yù)。

（四）不利因素1、降價(jià)風(fēng)潮的影響2007年底至2008年初，受國家宏觀調(diào)控的影響,全國商品房降價(jià)銷售,南寧市房地產(chǎn)深受的影響，一度處于銷售的“冬季”，市民長時(shí)期處于觀望階段，使得一些樓盤的銷售處于零銷售。恒大蘋果園也不例外，2、短期市場容量小2007年，南寧市的GDP雖然突破1000億元，城市居民人均可支配收入突破12000元，達(dá)12597元，比上年增加1659元，增長15.17％，但是居民人均可支配收入的增加速度，與房價(jià)增長的速度相比，仍顯得較慢，所以在短期內(nèi)其市場容量不大，且南寧市的用房多為外來人群購買。3、居民購房實(shí)力不高依據(jù)1～9月對南寧市居民的收入和支出的調(diào)查顯示，1～9月南寧市城市居民家庭人均總收入10690.78元，同比增長15.9%；其中人均可支配收入9699.39元，同比增長16.2%，比上年同期提高9個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長12.4%。人均消費(fèi)性支出6996.27元，同比增長12.5%，比上年同期提高9.3個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長8.8%。此外依據(jù)另一個(gè)調(diào)查顯示，居民在肉禽蛋水產(chǎn)品類的消費(fèi)人均達(dá)到117.48元，比去年同期增加32.34元，增長38%，由此可見，南寧市民用于食品消費(fèi)方面的開支已經(jīng)占相當(dāng)大一部分，而能夠用于購房的收入也深受影響。（五）結(jié)論依據(jù)對以上狀況的分析，恒大蘋果園應(yīng)充分圍圍著“充分運(yùn)用優(yōu)勢，將劣勢有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢地把握機(jī)會(huì)，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對方法：（1）由于深受降價(jià)風(fēng)潮的影響，居民仍處于觀望期，對于此種狀況可實(shí)行打折或者購房送禮以及抽獎(jiǎng)的方式來促進(jìn)居民的購買力。（2）針對居民的收入水平不同的特點(diǎn)，可實(shí)行市場細(xì)分的方法來對目標(biāo)市場進(jìn)行劃分，針對不同的人群設(shè)定不同的價(jià)格，以促進(jìn)居民的購買的商品房的銷售。四、類比競爭樓盤調(diào)研在眾多的樓盤中，恒大蘋果園的主要競爭對手是中房·翡翠園、榮和山水美地、萊茵湖畔等樓盤。且樓盤在南寧市都擁有較高的知名度，在規(guī)模以及開發(fā)實(shí)力、建設(shè)質(zhì)量方面都可與恒大蘋果園相比，而樓盤開發(fā)商也是廣西的知名企業(yè)。中房·翡翠園位于南寧市民族大道延長線，鳳嶺新區(qū)的中心，西接?xùn)|盟國際商務(wù)區(qū)，與青秀山風(fēng)景區(qū)、石門森林公園、南寧國際會(huì)展中心、高爾夫球場相鄰。緊接城市主干道，接近城市交通樞紐，接近城市之間高速交通網(wǎng)絡(luò)，交通發(fā)達(dá)；周邊綠化休閑設(shè)施齊全，無工業(yè)污染，空氣清爽，環(huán)境美麗。其周邊配套有高級(jí)會(huì)所、網(wǎng)球場、萬花童（新加坡）國際幼兒園、雙語學(xué)校（中小學(xué)）、大型超市、老年公寓、房翡翠園幼兒園、中房翡翠園中小學(xué)校、青秀山風(fēng)景區(qū)、石門森林公園、南寧國際會(huì)展中心、東盟國際商貿(mào)城、青秀山等。在其交通方面有213、45、25、206、6、52路公交車，交通極為便利。且房價(jià)節(jié)節(jié)飆升,現(xiàn)均價(jià)為5400元/平方米，人氣相對比恒大蘋果園稍高。開發(fā)商是南寧市成立最早、規(guī)模較大、專業(yè)實(shí)力雄厚的國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。再者中房·翡翠園是廣西目前唯一一個(gè)國家康居示范工程項(xiàng)目——最高居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，其優(yōu)勢可見。榮和山水美地位于南寧市民族大道155號(hào)鳳嶺中心區(qū)的中心,是南寧、廣西乃至中國大西南最大規(guī)模的超大生態(tài)型住宅社區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積約150多萬平方米。其配套有21世紀(jì)國際名人俱樂部、北大南寧附屬試驗(yàn)學(xué)校醫(yī)院、深圳東方紅國際幼教中心、小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市菜市、中國工商銀行、廣西中醫(yī)學(xué)第一附屬醫(yī)院、山水美地國際名店商業(yè)街。交通極為便利，在其交通方面有6、25、42、45、52、76、87、206、213、609路公車?，F(xiàn)均價(jià)為5500元/平方米，比恒大蘋果園稍高。其住宅由澳洲PT&W（柏濤）、美國GENSLER、加拿大ARCOP和香港ADI等國際知名大師來細(xì)心打造。依山傍水而建，外立面為現(xiàn)代海洋風(fēng)格與傳統(tǒng)之歐美、澳洲元素的完備結(jié)合。與恒大蘋果園形成較強(qiáng)的競爭模式。且樓盤開發(fā)以跟恒大蘋果園一樣組團(tuán)為主，在綠化方面也比蘋果園有較大優(yōu)勢。開發(fā)商為廣西聞名企業(yè)——廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，勝利開發(fā)了榮和新城、東盟國際等樓盤，實(shí)力可想而知。其物業(yè)管理公司為榮和集團(tuán)下屬子公司，享有較高的聲譽(yù)。萊茵湖畔，占地面積:171998.28平方米，總建筑面積:500000平方米綜合型國際大社區(qū)，以齊全的生活配套，全面滿意生活需求，創(chuàng)建完備、精彩、極具浪漫情調(diào)的歐洲人文生活。其定位為歐式假日風(fēng)情商業(yè)街，通過水景的點(diǎn)綴，特色休閑椅、木車、花盆、園燈的組合，營造出一個(gè)假日風(fēng)情步行街的氣氛，盡享歐洲浪漫的休閑式的購物生活。交通便利，乘6路、39路、42路、45路、52路、76路、89路、206路、213路、603路、609路等公交車可達(dá)，萊茵湖畔項(xiàng)目內(nèi)部配套齊全，坐落于中心湖景旁的小區(qū)會(huì)所功能齊全。內(nèi)設(shè)棋牌室、健身房、乒乓球臺(tái)等休閑場所；游泳池、網(wǎng)球場體育活動(dòng)場所。教化配套有：小區(qū)幼兒園、毗鄰翡翠園學(xué)校、新南寧二中等。五、項(xiàng)目主要買點(diǎn)薈翠及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析對策恒大蘋果園位于南寧市青秀區(qū)鳳嶺青環(huán)路82號(hào)，以國際化住區(qū)為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),極具濃郁東方民族風(fēng)情的“東方之夢”和富有西方人文色調(diào)的“西方之夢”兩條商業(yè)步行街，是社區(qū)最大的點(diǎn)睛之筆。它將旅游概念和人居文化完備融合，與相鄰的青秀山風(fēng)景區(qū)、青山國際高爾夫球場、中國—東盟國際商貿(mào)城組成一個(gè)整體，構(gòu)建南寧環(huán)青秀山大旅游區(qū)的全新格局。在樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，恒大·蘋果園保持了原生態(tài)自然品質(zhì)，建筑依山而建，坡谷聚水成湖，精致絕倫的山水園林如畫卷值得珍藏一生。在工程建設(shè)和物業(yè)管理方面，恒大蘋果園由廣西中國第四工程局其次建筑集團(tuán)承建，物業(yè)管理由恒大集團(tuán)棋下廣西春風(fēng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司全程代理。恒大蘋果園現(xiàn)正進(jìn)行東方詩韻組團(tuán)和金色陽光組團(tuán)的第一期開發(fā)，由于項(xiàng)目面積大，開發(fā)周期長。設(shè)計(jì)中的湖水山景一時(shí)還難以全部呈現(xiàn)在業(yè)主面前，這在肯定程度上影響了樓盤的推廣及銷售，不過這可以用恒大強(qiáng)有力的信譽(yù)和影響力做后盾，強(qiáng)勢宣揚(yáng)將來精致絕倫的山水園林景色必將呈現(xiàn)在業(yè)主面前，使業(yè)主享受到將來生活的清爽與安靜。為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不便”、“配套不全”等項(xiàng)目固有的不利因素。必需在“生態(tài)”、“環(huán)境”、“戶型”上下功夫，力求在樓盤品質(zhì)上有個(gè)飛躍提高。六、項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目中物業(yè)類型為多層住宅、小高層住宅和高層住宅、別墅。恒大蘋果園的戶型多而全，可以滿意不同客戶的不同需求，這在肯定程度上增加了其市場競爭力，且恒大蘋果位于瑯東經(jīng)濟(jì)圈，各種商業(yè)配套及教化生活設(shè)施齊全完善，這更增加了其樓盤對客戶的吸引力。此外，恒大蘋果園與青秀山風(fēng)景區(qū)、青山高爾夫球場、中國--東盟商貿(mào)城相鄰，這在肯定程度上又額外增加了其消遣休閑的功能，更在肯定程度上說明其是人們生活的最好的憩息地。其周邊幽美安靜的氛圍，無不顯示出其樓盤的獨(dú)特地位，而其品牌的美譽(yù)度更是吸引廣袤客戶的法寶。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來看，本案目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新。結(jié)合市場需求和項(xiàng)目特征，所以將恒大蘋果園定位為“南寧首創(chuàng)旅游式山水生態(tài)住區(qū)”。項(xiàng)目營銷整體思路與戰(zhàn)略思想（一）針對目前南寧市日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭，恒大蘋果園應(yīng)當(dāng)留意項(xiàng)目營銷整體思路與戰(zhàn)略思想，具體做法如下：項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目定位，本案將多層、小高層、高層作為各個(gè)相互獨(dú)立的項(xiàng)目進(jìn)行包裝推廣，以全新的形象導(dǎo)向消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證項(xiàng)目的勝利銷售。相關(guān)內(nèi)容如下：

A：對案名的定位：恒大蘋果園在恒大蘋果園的推廣過程中，當(dāng)?shù)厝艘寻言撁喎Q蘋果園，因此在高層、小高層、多層洋房及別墅的取名上分別用“東方詩韻”、“金色陽光”、“翠堤春曉”和“錦繡風(fēng)華”，既是切合市場的認(rèn)同，也是進(jìn)一步繼承和提升原有案名的形象和內(nèi)涵，“東方詩韻”體現(xiàn)對濃郁東方民族風(fēng)情的“東方之夢”的貼近,以突出本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢和賣點(diǎn)。B：項(xiàng)目VI的設(shè)計(jì)：主色調(diào)采納紅色，圖案體現(xiàn)出浪漫、寶貴、人文、才智的深刻內(nèi)涵，在設(shè)計(jì)中既包含了湖水山的景觀元素和園林生活的浪漫元素，也生動(dòng)地詮釋了人群的價(jià)值觀，每個(gè)人都是上帝，上帝是每一個(gè)人。C：樓盤廣告創(chuàng)意、文案設(shè)計(jì)既要抓住目標(biāo)消費(fèi)者心理特征，又要傳達(dá)本案的賣點(diǎn)內(nèi)容。D：中心廣告語：蘋果熟了售控策略樓盤分期推出，開盤低價(jià)入市，營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。中期售價(jià)隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。銷售過程中，依據(jù)市場反映度，剛好調(diào)整價(jià)格。后期主要以推廣商鋪為重。售樓處設(shè)計(jì)與布置策略售樓處應(yīng)當(dāng)依據(jù)案名進(jìn)行的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和布置，裝修之中主色調(diào)要采納紅色，光線要清爽光明、檔次要高雅浪漫，彰現(xiàn)出人文的氣息、人群的價(jià)值觀和人的才智，樹立樓盤的最佳品質(zhì)，給購房者留下第一印象，促進(jìn)其買房主動(dòng)性。（4）局部規(guī)劃修改策略細(xì)致檢查多層、小高層、高層及別墅外立面設(shè)計(jì)檔次，須要重新設(shè)計(jì)改進(jìn)的要抓緊改進(jìn)，爭取做到每一處都彰現(xiàn)出人文的氣息、人群的價(jià)值觀和人的才智以及不動(dòng)聲色的浪漫，留意對項(xiàng)目街景、夜景以及別墅群景觀的搭配襯托，突顯出湖水山景的詩情畫意。（5）項(xiàng)目工地形象展示策略依據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。（6）物業(yè)管理優(yōu)化策略物業(yè)管理上，依據(jù)自身的優(yōu)勢與劣勢，可以知名物業(yè)公司充當(dāng)顧問，進(jìn)行包裝，引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機(jī)制，以提升與維護(hù)樓盤品質(zhì)。由于物管是個(gè)較為困難的管理過程，而業(yè)主對較高的物管費(fèi)可能會(huì)難以接受，所以必需保證物管服務(wù)的質(zhì)量，使得業(yè)主感到“物有所值”，同時(shí)通過電梯費(fèi)獨(dú)立收取的方式，以降底整體物管費(fèi)用的支出。（7）銷售培訓(xùn)策略對售樓人員的語言、禮儀、著裝等細(xì)微環(huán)節(jié)問題進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)，學(xué)會(huì)駕馭客戶心理。此外嘉獎(jiǎng)制度，對業(yè)績突出的售樓人員賜予肯定的嘉獎(jiǎng)，以提高其工作的主動(dòng)性。廣告宣揚(yáng)策略及渠道（1）宣揚(yáng)策略由于時(shí)間充裕，可做“長線”宣揚(yáng)，本案宜采納長期稀疏型投放的廣告宣揚(yáng)方式，以求“按部就班，穩(wěn)抓穩(wěn)打”，在預(yù)熱期和開盤前后一兩個(gè)月內(nèi)做強(qiáng)勢宣揚(yáng)。后期依據(jù)樓盤銷售進(jìn)度，對廣告宣揚(yáng)的頻率和投放量進(jìn)行調(diào)整。對多層、小高層、高層及別墅每一幢樓分別命名，以突出樓盤的特性差異，利于推廣。（2）媒體選擇1、本案的目標(biāo)客戶為不同多樣的群體，他們主要是從事特別事業(yè)單位、教化探討、高層白領(lǐng)、政府部門等行業(yè)的人士，所以以居周刊和南國早報(bào)等當(dāng)?shù)貜?qiáng)勢的雜志報(bào)刊作為廣告投放的平臺(tái)為最佳選擇。2、項(xiàng)目位置好，有從外地想到南寧置業(yè)的老板，及南寧周邊地區(qū)青秀區(qū)及瑯東具有良好的投資前景，針對外地投資客，所以可在在電視消遣及無線電上投放肯定量的廣播廣告。3、加大其他廣告的投放，如公交車身廣告、戶外廣告、橫幅廣告、宣揚(yáng)折頁、樓書、墻體廣告、形象手提袋、單張夾報(bào)、街道旗等。（3）活動(dòng)支配在開盤前后，有針對性地舉辦公關(guān)活動(dòng)，以達(dá)到造勢目的，協(xié)作媒體的宣揚(yáng)推廣。5月1日至3日在南寧國際會(huì)展中心舉辦房博會(huì)，可與個(gè)參觀者一起溝通和談心，并介紹恒大蘋果園的狀況。通過本活動(dòng)的舉辦，開發(fā)商在業(yè)主們心中可以樹立盡心負(fù)責(zé)的良好形象。并借助業(yè)主的人際關(guān)系，傳播良好口碑，以吸引更多目標(biāo)客戶。現(xiàn)場搖號(hào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，引起客戶購買沖動(dòng)。小獎(jiǎng)、大獎(jiǎng)、送保險(xiǎn)三重抽獎(jiǎng)。（4）宣揚(yáng)監(jiān)控親密關(guān)注反饋信息，進(jìn)行合理支配與調(diào)整宣揚(yáng)推廣支配。因銷售不行預(yù)料因素，親密關(guān)注媒體反映，剛好進(jìn)行總結(jié)檢討，客戶反饋信息的統(tǒng)計(jì)分析相當(dāng)重要，在總體思路的持續(xù)條件之下，剛好調(diào)整、更新宣揚(yáng)推廣的操作。（三）媒體廣告支配(1).廣告發(fā)布時(shí)間：四月中下旬起先集中投放。(2).廣告發(fā)布步驟：前盤（4月中旬—5月初）中盤（5月初—5月中旬）尾盤（5月中旬—6月底）前期廣告時(shí)間：4月中旬—5月初A：利用房產(chǎn)公司原已購得的廣告版面，在居周刊和南國早報(bào)做大副的版面廣告宣揚(yáng)。B：考慮到恒大房產(chǎn)的投資前景，會(huì)吸引部格外地投資客的可能，在省交通電臺(tái)上發(fā)布短期少量的廣告，介紹恒大房產(chǎn)投資前景和項(xiàng)目概況，發(fā)布時(shí)間為1個(gè)月。C：發(fā)布樓盤墻體廣告。D：公交車身廣告及其他各類廣告。E：充分利用活動(dòng)的舉辦，在媒體上加以炒作。中盤廣告時(shí)間：（5月初—5月中旬）A：利用房產(chǎn)公司原已購得的廣告版面，在居周刊和南國早報(bào)做大副的版面廣告宣揚(yáng)。

B：其他各類廣告發(fā)布。尾盤廣告時(shí)間：（5月中旬—6月底）

A：利用房產(chǎn)公司原已購得的廣告版面，在居周刊和南國早報(bào)做大副的版面廣告宣揚(yáng)。B：公交車身廣告及其他各類廣告。目標(biāo)客戶群定位分析（一）潛在客戶來源南寧市房地產(chǎn)市場正處于起步階段和高速發(fā)展階段，客源廣泛。另外，由于南寧省會(huì)城市的聚集效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，在今后幾年內(nèi)也會(huì)顯現(xiàn)。對本項(xiàng)目客戶來源的推斷，基于如下分析：1、南寧市在售樓盤的客戶狀況分析。2、南寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的需求分析。3、外地客源需求的增長預(yù)料。4、依據(jù)人口增長、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性探討。預(yù)料本項(xiàng)目的客源主要來自如下幾個(gè)方面：(1)由于拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生的買家(2)第一次置業(yè)者（如結(jié)婚產(chǎn)生新家庭）(3)其次置業(yè)者(4)多次置業(yè)者(5)特別企事業(yè)單位，政府官員(6)城市化進(jìn)程（如撤縣改區(qū)），人口入城產(chǎn)生的需求(7)沿海、邊貿(mào)產(chǎn)生的新客戶(8)南寧周邊縣市先富起來的小老板、暴發(fā)戶、特別企事業(yè)單位、政府官員、有意愿在南寧購房置業(yè)者核心客戶構(gòu)成來源二次置業(yè)者市內(nèi)暴發(fā)戶、小老板高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理國家公務(wù)員沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶特別企事業(yè)單位外地來南寧的置業(yè)者比例30%15%5%10%10%10%20%潛在客戶消費(fèi)心理及消費(fèi)行為潛在購房者追求“物超所值”的物業(yè)。部分購房者屬享受型買家，部分買家為省會(huì)置業(yè)者，對樓盤的品質(zhì)要求較高。收入較高，對綜合居住環(huán)境要求較高。對價(jià)格反應(yīng)的敏感度教弱。對物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高。購房專業(yè)學(xué)問較強(qiáng)。必需用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)建新的生活方式為賣點(diǎn)。對時(shí)尚、創(chuàng)新和高科技的住宅產(chǎn)品較感愛好。九、價(jià)格定位及策略（一）競爭樓盤定價(jià)競爭樓盤價(jià)格狀況:中房翡翠園：2008年1月，藍(lán)青庭、黃青庭、綠青庭、橙青庭上市熱銷；2008年3月，一樓花園單位、車位、“六庭”林街商鋪即將推出；2008年4月，景觀多層藍(lán)青庭、綠青庭、黃青庭銷售中，即將推出南區(qū)沿街商鋪。其定價(jià)2005年12月為3550元/平方米；2007年4月為4200元/平方米；2008年3月為5400元/平方米。榮和山水美地：2007年10月，最終64套房推出；2007年12月，四組團(tuán)一期1號(hào)、5號(hào)樓地下車位、商鋪將于12月28日交樓；2007年12月，榮和山水美地四組團(tuán)，其定價(jià)為2007年04月為3800元/平方米；2007年10月為4900～5300元/平方米；2008年3月均價(jià)為5500元/平方米。萊茵湖畔：2007年10月為3690～3900元/平方米，2007年12月為4000～4300元/平方米，2008年2月20日均價(jià)為4700元/平方米，2008年4月首層歐洲景觀單位開放，均價(jià)為4800元/平方米。(二）定價(jià)指導(dǎo)思想隨著中國東盟商務(wù)區(qū)的建設(shè)以及中國東盟博覽會(huì)一年一度在南寧國際會(huì)展中心的舉辦，瑯東的CBD區(qū)域優(yōu)勢隧然發(fā)揮出來。房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預(yù)料將來一段時(shí)間房價(jià)仍保持“穩(wěn)中有升”的走勢.本案與中房翡翠園、榮和山水美地、萊茵湖畔等構(gòu)成競爭樓盤，項(xiàng)目可比性較大，消費(fèi)者在購房時(shí)也首先會(huì)進(jìn)行比較衡量，由于本案是多層、小高層、高層及別墅項(xiàng)目，可與其他樓盤進(jìn)行價(jià)格競爭，故在定價(jià)上應(yīng)與競爭樓盤的均價(jià)相近。但因?yàn)閰^(qū)域交通狀況不如上述樓盤，其定價(jià)還是有肯定的距離。定價(jià)方案（1）定價(jià)原則以市場測試和資金回流為定價(jià)原則在恒大蘋果園的定價(jià)上應(yīng)用是當(dāng)前房地產(chǎn)市場上較為普遍的做法,所以這期產(chǎn)品的價(jià)格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù),帶有市場摸索性質(zhì),建議執(zhí)行平安價(jià)格策略,一方面,反映市場現(xiàn)實(shí)需求;另一方面,確保銷售速度,加速資金回流。稀缺性定價(jià)原則別墅是目前房地產(chǎn)市場較為稀缺的房地產(chǎn)物業(yè)類型,雖然項(xiàng)目所處的位置與瑯東CBD相距肯定路程,但是它作為市場上越來越少有的資源，同時(shí)由于此類資源在市場上處于一種供不應(yīng)求的局面.所以,稀缺性也是定價(jià)的一個(gè)重要原則。（2）定價(jià)策略A:定價(jià)策略目前主要是實(shí)行＂謹(jǐn)慎、高效”的原則,以實(shí)現(xiàn)最大利潤化,并以最快速度進(jìn)行銷售為目的.實(shí)行＂低開高走”的定價(jià)策略,并實(shí)行有效的銷控。B:基本定價(jià)依據(jù)本樓盤定價(jià)的主要是依據(jù)周邊其他同類樓盤的價(jià)位,結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)及周邊其他樓盤的價(jià)格在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展趨勢所制定。C：定價(jià)方法在項(xiàng)目營銷過程中，價(jià)格因素起著重要的作用。定價(jià)的凹凸關(guān)系項(xiàng)目利潤的多少，以及銷售勝利與否，所謂一分質(zhì)一分價(jià)，正確的項(xiàng)目營銷策略就是要照實(shí)地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的價(jià)格，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)格，做精確定價(jià)。入市時(shí)機(jī)規(guī)劃（一）新盤推出日期支配：四月份是清明季節(jié)，人們大多是在拜祭掃墓，所以此時(shí)正是銷售的淡季。而在五月一日正是國家規(guī)定的法定節(jié)假日，此時(shí)也正是房博會(huì)的舉辦日，而在此時(shí)推出新盤正是最佳時(shí)機(jī)。在四月中下旬，要做好新盤推出的各種打算，在此時(shí)可以在居周刊和南國早報(bào)等報(bào)紙雜志進(jìn)行新盤推出的宣揚(yáng)，同時(shí)要在房博會(huì)的展廳中占據(jù)最佳位置，以利于當(dāng)日的宣揚(yáng)。在宣揚(yáng)中可以搖獎(jiǎng)、走秀等方式來吸引參觀者，同時(shí)在參觀著來觀看時(shí)盡量留下其個(gè)人信息，從而建立起客戶聯(lián)系，進(jìn)而為后面的樓盤銷售做好預(yù)期打算。四月中下旬新盤推出支配如下：4月27日快樂大家庭招募中5月新品上市，二房、三房、四房登場，提倡休閑地產(chǎn)概念。多層中心景觀單位5月1日預(yù)約，戶型為76-82平米兩房，110-120平米三房（二）開盤活動(dòng)策劃如下：時(shí)間：2008-4-27——5-08地點(diǎn)：1、南寧市國際會(huì)展中心2、現(xiàn)場售樓處活動(dòng)目的：聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣揚(yáng)期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)建最佳口碑和打好五一開盤銷售第一戰(zhàn)?；顒?dòng)方式：現(xiàn)場搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓活動(dòng)支配：（1）前期廣告宣揚(yáng)4.15-4.30著重以信息發(fā)布為主宣揚(yáng)，主要是搖號(hào)參與方法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。宣揚(yáng)主題：恒大蘋果園4月27日快樂大家庭招募中。將來城都市居住典范，恒大蘋果園5月新品上市，二房、三房、四房登場。引領(lǐng)新生活方式，呈現(xiàn)最佳人聚居地。蘋果園蘋果熟了，歡迎您到來采摘。（2）搖號(hào)現(xiàn)場布置A、搖號(hào)方式：現(xiàn)場公開，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。（確定小高層二房、三房、四房購買資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%）B、地點(diǎn)選定：南寧市國際會(huì)展中心（a、須要肯定活動(dòng)場地b、場地方有舉辦活動(dòng)閱歷c、有聚集人氣的先例）C、軟環(huán)境布置：高空氣球4個(gè)；大型氣拱門1個(gè)；30平方左右舞臺(tái)1個(gè)；樓盤效果展示牌1套；廣告宣揚(yáng)易拉寶4個(gè)；宣揚(yáng)折頁1000份周遍跨街橫幅、燈箱20套D、員工統(tǒng)一著裝（3）活動(dòng)進(jìn)程（5月1日）A、上午10：00正式起先（9：50——10：00禮炮、獎(jiǎng)品展示）B、10：00——10：30主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說8分鐘、公證人講話2分鐘。C、搖號(hào)起先（10：30——11：00）同時(shí)登記匯總D、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（11：00——12：00）獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（100份）E、現(xiàn)場答謝演出、小消遣活動(dòng)（12：00——13：00）工作人員休息F、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（13：10——14：30）G、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（14：30——14：50）（4）搖號(hào)方法A、此期總銷售戶數(shù)為140套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參與群眾不定。B、搖號(hào)實(shí)行實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。C、凡登記在冊的準(zhǔn)購房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不勝利則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。—5.03，為期3天E、登記地點(diǎn)：恒大房地產(chǎn)公司售樓處F、搖號(hào)工具運(yùn)用公開搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)確定。（中號(hào)比例為5：1）G、關(guān)于沒有中號(hào)群眾的解決方法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入下期開盤購房檔案（5）工作人員分工南寧永益房產(chǎn)代理公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；翼虎顧問做活動(dòng)監(jiān)測和媒體聯(lián)絡(luò)工作。（6）媒體發(fā)布邀請當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：居周刊、南國早報(bào)、南寧電視臺(tái)、搜房網(wǎng)、房產(chǎn)街等記者參與活動(dòng)，并賜予現(xiàn)場報(bào)道。開發(fā)草案建議本項(xiàng)目的首期規(guī)模必需足夠大，才能形成規(guī)模效應(yīng)和良性循環(huán)。建議“蘋果園”首期開發(fā)規(guī)模為建筑面積30萬平方米。建議“蘋果園”的開發(fā)周期為8年。由于本項(xiàng)目位處偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施的建設(shè)要提前，并要加強(qiáng)。會(huì)所既要服務(wù)于本區(qū)，也可定位為區(qū)域服務(wù)，消遣中心、運(yùn)動(dòng)中心，提高項(xiàng)目的吸引力。建議首期會(huì)所建設(shè)不少于1萬平方米?！疤O果園”定位為：南寧旅游式山水生態(tài)住區(qū)“，必需依據(jù)開發(fā)主題的要求，先建立園林景觀，打造環(huán)境，再強(qiáng)勢出擊，造成強(qiáng)大聲勢，形成銷售動(dòng)力。宣揚(yáng)引導(dǎo)與形象推廣，對本項(xiàng)目有重要促進(jìn)作用，必需強(qiáng)化。在交通設(shè)施不完備的狀況下，本項(xiàng)目從第一期銷售起先，必需支配專線交通車往市區(qū)各地，便利住戶，才能贏得市場。十二、廣告總體策略及廣告的階段支配(一）廣告宣揚(yáng)目標(biāo)恒大蘋果園在現(xiàn)今的南寧房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭異樣激烈：從各種實(shí)惠條件、風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會(huì)所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。恒大蘋果園所在的領(lǐng)館，其市場競爭早已起先。主要競爭對手有榮和山水美地、中房翡翠園等，上述樓盤的宣揚(yáng)力度均優(yōu)本案，在市場上已占優(yōu)勢，對本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。

本次廣告宣揚(yáng)策略將表現(xiàn)我們對恒大蘋果園的理解和廣告建議，旨在精確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢及項(xiàng)目特色，進(jìn)一步樹立本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎 而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項(xiàng)目的劇烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動(dòng)。

（二）廣告創(chuàng)意及訴求

以往大量的房地產(chǎn)廣告在信息傳達(dá)中缺乏統(tǒng)領(lǐng)性，宣揚(yáng)重點(diǎn)相雷同，主題模糊，文字多以感性的華麗詞語堆砌。恒大蘋果園要以通俗貼實(shí)之信息文字獨(dú)辟信息傳達(dá)之新徑，以獨(dú)特的廣告主題統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)廣告活動(dòng)，使以“蘋果里的城市”為總標(biāo)題的口號(hào)成為一種理念深化消費(fèi)者?！疤O果里的城市”的意境如下：

1）城市是一本打開的書，從中可以看到它的志向。

2）大城?大勢3）中心居住區(qū)、至佳生活帶4）我與城市保持的距離，莫過如此恰當(dāng)5）風(fēng)景區(qū)居住6）項(xiàng)目周邊無污染源，空氣負(fù)離子含量高，上風(fēng)上水，福萌之地。7）別人眼中的奢侈，在蘋果園，卻只是生活的基本。8）文化居住，樹立南寧人居新標(biāo)桿！9）尋根懷舊東方之夢文化風(fēng)情商業(yè)步行街——打開一幅旺盛盛世的東方畫卷10）異域獵奇西方之夢文化風(fēng)情商業(yè)步行街——一切的浪漫與奇麗，都在想象之外。11）觸動(dòng)心靈的，不只是音樂12）匯春湖水澤風(fēng)情，安靜私享領(lǐng)地落霞與白鷺齊飛，秋水共長天一色，夢中的江南水鄉(xiāng)……坡地建筑靈動(dòng)生活——給生活多一點(diǎn)想象空間，別有意趣15）恒大，建筑將來廣告創(chuàng)意可以“蘋果里的城市”的訴求入手，使宣揚(yáng)理念有別于其他房地產(chǎn)業(yè)，給人們一個(gè)驚異與激昂，樹立起"領(lǐng)館區(qū)東大城生活"的形象，將購置物業(yè)與消費(fèi)者的學(xué)習(xí)、工作、生活和事業(yè)聯(lián)系起來，增加親和力。

廣告知求在前期以理性、感性相結(jié)合，中期加重理性訴求，后期側(cè)重于感性。

（三）廣告口號(hào)

廣告標(biāo)題：“蘋果里的城市”，副標(biāo)題：“中國南寧鳳嶺南領(lǐng)事館東”。此口號(hào)強(qiáng)調(diào)了恒大蘋果園的別出心裁之處，希望一下子能引起消費(fèi)者的留意，以“短、平、快”的方式深化人心。

（四）創(chuàng)作策略

1．電視廣告

采納理性、感性相結(jié)合的訴求策略，以“蘋果里的城市”“中國南寧鳳嶺南領(lǐng)事館東”為主副標(biāo)題，協(xié)作生活氣息濃郁的頗具情調(diào)的美麗畫面，以情感打動(dòng)消費(fèi)者，激起他們對品牌的留意和記憶。

2．平面廣告

以報(bào)紙軟文、DM（DirectMail）單張等的運(yùn)用設(shè)計(jì)為主。這些平面廣告的內(nèi)容均應(yīng)以統(tǒng)一設(shè)計(jì)的形象出現(xiàn)。所謂統(tǒng)一設(shè)計(jì)是指一系列圍繞廣告主題，在色調(diào)、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容上一樣的系列廣告，給受眾一個(gè)統(tǒng)一完整、明確的品牌形象。

3．禮品廣告

適合于促銷上散發(fā)的售樓禮品。

（五）廣告實(shí)施階段

1．本策劃案擬將廣告活動(dòng)分為引入期、生長期和結(jié)尾期三大期。

2．引入期廣告活動(dòng)

這一期段3個(gè)月，依據(jù)前述分析，提出“蘋果里的城市”的總銷售宣揚(yáng)命題，副標(biāo)題為“中國南寧鳳嶺南領(lǐng)事館東”，以全面劇烈的廣告知求，通過“廣告信息密集轟炸”的方式，引起社會(huì)關(guān)注，擠入市場。

3．生長期廣告活動(dòng)

這一階段為6個(gè)月，為廣告緩沖持平期，主題不變，調(diào)整廣告信息，削減廣告數(shù)量，緩和高密度信息量帶給受眾的壓抑心理。這一期要策劃幾次精彩的公共關(guān)系活動(dòng)，鞏固市場占有率，提高滲透率。

4．結(jié)尾期

找出前期宣揚(yáng)的薄弱環(huán)節(jié)，以補(bǔ)充性方案最終全面占據(jù)市場，并進(jìn)一步提高樓盤的良好形象。

十三、媒體策略留意運(yùn)用各種媒介進(jìn)行組合，在引入期采納密集型信息傳播造成強(qiáng)大的攻勢，給人留下劇烈深刻的印象，啟發(fā)那些最先購買的用戶。

（一）媒介的組合策略

以報(bào)紙、電視、DM（DirectMail）單張為主，樓盤工地周邊及圍墻廣告、路牌、巴士車身廣告、公交車站的燈箱廣

告和禮品廣告為輔。重大活動(dòng)和節(jié)假日，協(xié)作廣告宣揚(yáng)在新聞媒介上作適當(dāng)報(bào)道，同時(shí)在售樓現(xiàn)場采納招貼、模型等廣告形式。

（二）媒介的選擇

（1）南國早報(bào)

南寧乃至廣西最為暢銷的報(bào)紙之一，銷售網(wǎng)點(diǎn)密布，擁有固定的讀者群，是南寧首選的地產(chǎn)廣告媒體。還有與之一同的南國晨報(bào)及晚報(bào)等一系列的新聞媒介。（2）居周刊南寧市的獨(dú)家房地產(chǎn)雜志，讀者穩(wěn)定，以現(xiàn)實(shí)和潛在購房讀者為主，和南國早報(bào)的協(xié)作可以形成極佳的廣告效果。

（3）南寧電視臺(tái)綜合頻道、都市生活頻道及各類信息頻道

這些是目標(biāo)消費(fèi)群集中的電視頻道。

（4）廣西交通電臺(tái)

價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項(xiàng)目的相識(shí)度。

（5）戶外廣告和指示路牌

利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項(xiàng)目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。

①在樓盤工地周邊做圍墻廣告

②在樓盤旁邊做指示路牌

③巴士車身廣告

④公交車站的燈箱廣告

（6）搜房網(wǎng)、房產(chǎn)街等網(wǎng)站的宣揚(yáng)

（7）售樓接待中心

接待中心是一種綜合性的房地產(chǎn)廣告媒介。首先，接待中心配有房地產(chǎn)商品的各種具體圖表及說明，并有專職人員進(jìn)行講解。其次，接待中心通常放置房地產(chǎn)商品的模型，供來訪者參觀。其三，接待中心也是散發(fā)DM（DirectMail）入戶單張廣告的志向場所。其四，有專人具體回答來訪者提出的各種問題，消退他們的疑慮。接待中心的布置要舒適、氣派，供應(yīng)的信息豐富，接待熱忱大方，使客戶感到得到敬重，這將對勸服顧客購買起很大作用。

（三）媒介費(fèi)用預(yù)算（包括設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布費(fèi)用）銷售策劃及銷售實(shí)施本案銷售主要采納低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升的價(jià)格策略。通過我們對南寧各大區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的細(xì)致調(diào)研和深化探討分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)實(shí)行低開高走的策略，入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值。依據(jù)市場問卷調(diào)查結(jié)果及市場調(diào)研的一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和競爭對手的價(jià)格銷售策略，既考慮項(xiàng)目開發(fā)成本又考慮項(xiàng)目市場接受實(shí)力，擬定“低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升的銷售定價(jià)策略。入市價(jià)格方案“蘋果園”第一年建議開發(fā)量為30萬平方米，容積率限制在1.8，建筑類型為多層不帶電梯（6層以下）和小高層，公共配套為10000平方米，住宅裝修標(biāo)