房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項目資金方式

房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項目資金方式一、籌措項目資金的內(nèi)涵傳統(tǒng)的籌措資金方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排籌措資金。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的?；I措項目資金是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持?；I措項目資金至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方3方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金(或投資者購買項目債券)；資金提供方(債券投資者)主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方的項目以外的資產(chǎn)，沒有追索權或僅有有限追索權?；I措項目資金的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，籌措項目資金風險分擔，及對籌措項目資金采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是籌措項目資金活動的重要內(nèi)容。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點從2002年開始，房地產(chǎn)業(yè)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)房地產(chǎn)的資金比重陡增11.8%。一波房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、shoppingmall、商品房等的建設一般都需要大量的資金，而且，房地產(chǎn)建設經(jīng)營期一般還有2-3年長，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。許多開發(fā)商都是因為資金問題對房地產(chǎn)望而卻步。房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入、銷售收入，而能否獲得收益很重要的在于物業(yè)價值的上升和銷售比率的上漲。目前在我國的許多城市尤其是大都市，房地產(chǎn)競爭已經(jīng)趨于白熱化，房地產(chǎn)的建設經(jīng)營成本在增大。同時在房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結構處于轉型期，房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。三、房地產(chǎn)資金來源方式及房地產(chǎn)行業(yè)狀況對融資的影響目前我國房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售收入的再投入、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式，也可歸為三塊：自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款。其中自籌資金中有30%到40%來自于開發(fā)商流動貸款，再加上建筑公司對項目的墊付款；而房屋銷售款中，絕大部分是銀行個人房屋抵押貸款。因此可以說，房地產(chǎn)開發(fā)中80%至90%的資金是來源于銀行的。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。而傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型的房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資有債權融資和股權融資兩種基本形式。雖然股權融資是企業(yè)融資的兩大方式之一，但目前股權融資在我國房地產(chǎn)金融中占的比率比較小。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)（2002年底為29967家），其中，根據(jù)聯(lián)合證券的統(tǒng)計，截至目前我國Ａ股市場實際主要從事住宅開發(fā)的上市公司共65家，另外還有20家從事開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的企業(yè)，合計占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28％，占我國Ａ股上市公司數(shù)的6.3％。房地產(chǎn)類上市公司總市值1713億元，流通市值613億元。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資必須以多元化，才能夠更好化解金融風險。目前，我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸融資為主，股權融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。我國房地產(chǎn)企業(yè)的實踐也證明，只有那些通過在證券市場實現(xiàn)融資的企業(yè)，才可能成為房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，才有希望使企業(yè)真正發(fā)展壯大。1998年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)平均每年都以22％的速度增長，2003年更是達到了32.5％的增速；在這樣的增幅之下，房地產(chǎn)市場由于運作不規(guī)范，金融體系相對不成熟，也相應產(chǎn)生了一些負面的問題，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，本身的企業(yè)運營機制、開發(fā)體系、資本金的充足率都遠遠未達到一個成熟的房地產(chǎn)行業(yè)的需要。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資需要的資金量巨大，在我國地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則發(fā)生變化的今天，資本的實力成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展最關心的問題。原有房地產(chǎn)開發(fā)主要的融資渠道主要是依靠自有資金+銀行貸款，進入2004年，央行收縮銀根，央行“121號文件”的執(zhí)行，要求開發(fā)商自有資金必須達到30％，而這30％須是所有者權益，對地產(chǎn)信貸大舉的“圍追堵截”，從限制自有資金、到封頂放貸，開發(fā)企業(yè)依靠商業(yè)銀行完成過橋等融資做法在上半年已舉步維艱；目前銀行的信貸政策已經(jīng)基本執(zhí)行到位，未來的政策不會更嚴厲，但目前的政策也不會有松動。在金融緊縮之后，房地產(chǎn)信貸變得更加困難。同時，國務院也表態(tài)，宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標已經(jīng)初步達到。但是，宏觀經(jīng)濟調(diào)控是一個長期的過程，因此，也不會松動，尤其是今年內(nèi)不會有大的松動。因此，所有這些背景都使得部分開發(fā)商在資金無法到位情況下不得不到處求助，或者拱手轉讓項目，甚至錯失巨大商業(yè)機會，所有問題都集中反映了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大形勢，而在這個大形勢之下，只有及早調(diào)整開發(fā)策略、融資充足的地產(chǎn)商才能夠得以生存和發(fā)展。四、項目資金的基本籌措模式主要有三方面的特征：1、在貸款形式上。①一個有限追索或無追索的貸款；輩②曠購買項目一定盤的資源儲量和國產(chǎn)品；灶2攀、在信用保證畝上。舞①粉要求對項目的箏資產(chǎn)擁有第一蠶低押權，對于執(zhí)項目的現(xiàn)金流塵量具有有效的良控制；更②饒要求把項目投繡資者一切與項翅目有關的契約擺性權益轉讓給能貸款銀行；致③慢要求項目成為悠一個單一業(yè)務晃的實體，除了盼項目融資安排嚼外，限制該實端體籌措其他債毅務資金；銳④網(wǎng)對于從建設期戀開始的項目，軋要求項目投資駱者提供項目的呢完工保證；泉⑤綁市場方面，要厲求項目具有類君似康“員無論提貨與否在均需付上款役”湊或魂“授提貨與付陜款對”印性質的市場合蔬約安排。帆3但、時間結構上哈。勒無論融資方案憶如何復雜，其繞包括的兩個階安段是：項目的攪建設、開發(fā)階領段和項目的經(jīng)錄營階段。幾種覺具有代表性的寸融資模式有：瘦①公投資者直接安惡排融資的模式遮；荷②贊投資者通過項愉目公司安排融宰資的模式；感③膊以輔“待設施使用協(xié)案議攀”伙為基礎的融資率模式；牌④旦以蒙“牛杠桿租碗賃該”碎為基礎的融資志模式；擴⑤豆以礦“季生產(chǎn)支逆付坐”嗎為基礎的融資炭模式；咸⑥丙以規(guī)“兄黃金貸孟款莖”幣為基礎的融資喇模式；役⑦押BOT琴凝項目融資模式匆。秋五、具體的房竄地產(chǎn)開發(fā)商籌俘措項目資金方鐘式費1獻、迂回融資。誓先成賞立狹“少類基姐金燭”嚼投資公司，再陡通過信托、收續(xù)購等方式將不句良資產(chǎn)集中起孔來，形成一個插巨大的資金池黎。因此，就可量以很方便靈活嫁地獲得各種資辜金支持，融資待渠道相對來講垂就會開通很大歪。碌“齡類基膜金夜”運投資公司除了某可以把銀行當捎作一個資金來饒源，還可以培甚養(yǎng)很多定向私杜募人，包括一侵些上市公司、厲機構投資人，酒這正是很多中宇小型房地產(chǎn)開邁發(fā)商想做而又抱做不到的。妄就現(xiàn)在的情況弟而言，許多中遺小型房地產(chǎn)開宇發(fā)商可能正遇黑到這樣的問題斧：自己已經(jīng)拿嗎到了立項與規(guī)始劃許可證，但反是已經(jīng)沒有多影少錢再來繳納造土地出讓金，迫資金鏈說斷就竹斷了。在這種稈情況下，完全猜可以讓投資管完理公司來接手吉，節(jié)做兩“氣過橋資鼻金晉”它，幫助自己把本資金鏈連接上伸。那么過橋資舅金是怎么一回子事呢？它是在喚項目確定以后輔進入成熟期之怪前為房地產(chǎn)開光發(fā)商提供資金感支持的方式?；倪@種形式，可捷以在不增加項清目負債率的情籃況下優(yōu)化公司逐結構，非常有誕利于中小型房產(chǎn)地產(chǎn)公司的持剃續(xù)發(fā)展。它的閱方式相對也很申靈活，可以進臂行階段性股權顯質押，也可以毛購買預售物業(yè)俯面積，不一而府足。而出于優(yōu)忽化合作方面的物考慮，投資管揭理公司往往還燭會允許開發(fā)商腰在項目具備銀綁行貸款的條件雷下溢價回購股鼓權和物業(yè)面積賺，這種方式往傭往可以大快人忽心，令開發(fā)商鐵更加認同這種鞠融資模式。證除此以外，針圓對項目的不同舌，投資管理公瀉司還會幫助一垂些中小型房地懂產(chǎn)開發(fā)商找到鳴投資方。從此獅以后，開發(fā)商僑就不愁沒錢用搭了。既拿到了去過河錢，又找更到了投資商，深這恐怕是許多夢中小型房地產(chǎn)定開發(fā)商想都想危不到的事情。忌2君、通過并購的尼方式來融資沉姐國內(nèi)各中小企斷業(yè)可以通過并紙購的方式解決喊融資難的問題碑，首創(chuàng)就是在柔被并購的過程挎中成長壯大的事，有實力的大料公司提供資金鵝幫助中小企業(yè)牛完成項目，最貸終達到雙方共腹贏的目的。有營土地的小公司失可以為大公司冠提供開發(fā)的平卵臺。中國房地席產(chǎn)業(yè)通過近１速０年的發(fā)展，部已經(jīng)具備并購衛(wèi)的能力，宏觀瓶調(diào)控大環(huán)境的蹲變化也要求國德內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)抖不得不進行并舅購。而且從全抱球房地產(chǎn)行業(yè)突的發(fā)展歷程來徒看，并購也是謎必然之路放。艇“猶并可購號”衰既可以解決中南小企業(yè)的融資猶難問題，也可和以重新組合行守業(yè)之間力量，告完善企業(yè)結構滅，實現(xiàn)利潤最迷大化例。男3、業(yè)內(nèi)聯(lián)合鄉(xiāng)這種做法在地趨產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)開蘭始啟動，把部閑分開發(fā)企業(yè)在議其他產(chǎn)業(yè)的投辱資閑散資金聚椒集，投入到需聯(lián)要資金的行業(yè)充內(nèi)企業(yè)，完成昏互助與自救，誘使資金的利用摧達到最佳化。魔但是，此種方庸式由于資金量蚊不夠充足，且租在資金投向、丑項目評估等方鍵式上無法配套往跟上，造成實灶際操作舉步維葉艱。所以，這怖種方式只能局廚限在小范圍、寄資金量需求不懶大的項目中實閘行，而相對大久規(guī)模、大資金誤的投入就無能梯為力了。浩4陜、賣地代建樓優(yōu)賣地代建樓，友是指開發(fā)商忠將瞇樓咬盤撫土地按一定的輪大小分成眾多擴的永小地塊，繪然后就以地售袖價向市場銷售若土地，另外加扇收一定的土建地費和雜費，留買家買一地塊流，開發(fā)商飾就根據(jù)小區(qū)規(guī)馬劃或合同的約遞定襲代建樓宇。宏而價格也往往肅比同類房地產(chǎn)斑的市場價格低顆，因此，也很禮受部分消費者毛的喜愛。開發(fā)尋商通鬧過遺“西賣地代建踩樓善”閑的方式，既回替收了之前買地組的費用，又得謀到了建設費用房，可以保證建虹設工程的順利嫁進行，而且也板將以后的商品絞房銷售款項提暗前收取了。因般此，開發(fā)商不仆僅得到了項目播開發(fā)所需的資夠金，還將收益抓也提前回收了釘。三5奇、建筑商墊資襲建筑商墊資在撞房地產(chǎn)開發(fā)中住是極為普遍的庸現(xiàn)象。換言之絕，占相當比例炎的開發(fā)資金是賀通過建筑商從戴銀行貸款來的鳳。娘而出現(xiàn)這種建井筑商墊資的情府況，是由于建仿筑企業(yè)競爭十震分激烈，而且務為了保證房地努產(chǎn)項目前期開考發(fā)的可持續(xù)性綿，開發(fā)企業(yè)在叼公開招投標時傻，往往會選擇據(jù)有能力墊資建樓設的建筑商。檔在項目開發(fā)完紅畢后的銷售階畝段，再根據(jù)銷五售狀況分批返倍還給建筑商。齊開發(fā)商一般都以把項目給那些別對自己讓利幅頌度最大或給自遙己好處最多的稀建筑商島。全投資利潤槐通過房地產(chǎn)開午發(fā)的形式轉移釀到了房地產(chǎn)商擾手中，所以房拍地產(chǎn)業(yè)是個暴辟利行業(yè)，大小膛房地產(chǎn)商粗趨之若鶩爭，沒錢也上，秋辦法就是要建榆筑商墊資開工繁。房地產(chǎn)商將產(chǎn)建筑發(fā)包給建平筑商，這個建準筑商叫總包，最總包將工程分皂段或分門別類酒發(fā)包給二包，堂二包再發(fā)包給泳三包。依次類蠻推，到了最后熟一關，叫做包棕工頭。這樣經(jīng)稿層層剝皮，包樹工頭的利潤就盞很微薄了，連有串下來，民工圣工資就沒了保加證。如今，卡差緊建筑貸款，時意味著自有資透金不多的建筑呈商可能沒有能獸力接到工程因鹿而最先斷炊了框。過去的情況繼是建筑公司愿紋意為工程貸款自墊資，甚至使座用流動資金貸嫩款墊資，開發(fā)客商只需在主體面工程封頂之后折支付一半工程息款，余款則在占售完樓后再支婦付。而過去通霉常在主體工程雷封頂時，預售寶其實早已開始出了，如果市場倉形勢好，資金園回收會很快，搏支付工程款應靜綽綽有余，不慮會出現(xiàn)拖欠建俱筑商資金的問致題。但現(xiàn)在的養(yǎng)只有在主體封賤頂時才可以售宮樓，開發(fā)當初嫌的定位與市場閑現(xiàn)在的需求如離果不相適應，崖銷售就會產(chǎn)生貼困難，資金鏈末就會斷裂，金所融風險就會出太現(xiàn)待。遠佩滲按幣照男12呀1芬號文的規(guī)定，剛房地產(chǎn)商申請偵銀行貸款時，斬自有資金不能悼低于開發(fā)項目寇資金告的絡3宵0播％，建筑企業(yè)愁的墊款以及挪公用流動資金貸饒款的方式受到端了嚴格限制，濁這對房地產(chǎn)企做業(yè)的資金鏈形俗成了巨大的壓織力。如果不能請尋求到新的融傾資渠道，眾多戀中小房地產(chǎn)商循將被迫退出市宿場。而張對于逗商業(yè)銀行鋤來說腦則面臨著兩難敵境地。粥6丙、預售商品房遺款項的再投寬入半痕開發(fā)企業(yè)尺在底向房地產(chǎn)管理掏部門申請預售倦許可，取得《季商品房預售許股可證》逐后，可以蚊進行商品房預膊售。商品房預步售是指房地產(chǎn)認開發(fā)企業(yè)將正罪在建設中的房暢屋預先出售給賄承購人，由承羽購人支付定金儀或房價款的行少為。自有關法規(guī)規(guī)定銳，顛開發(fā)企業(yè)預售駐商品房所得款天項預應當用于有關予的工程建設。婦這就是季預售商品房款誘項的再投入，我而銷售房款再稠投入中大部份秒是客戶的消費預信貸?；?狗、使冤海外房地產(chǎn)基榆金投資由其重要封方面是尋找和秀評估適宜投資償?shù)姆康禺a(chǎn)項目齒，然后與海外弱基金按照一定職的出資比例結除合，再以多種簽方式投入到選義好的房地產(chǎn)項泄目中去。銷這里以萬科拍的突“兔曲線貸育款足”耀打開境外融資浙之門興為例。賴萬科要將所持農(nóng)有的中山項色目尺80果%哥的股權轉讓給望一家六由困H箏I蒜設立的名作為持BestG泡ainIn箭vestme棚n輪t糊的公司，由于甜該公司萬科也撫持招有育35螺%零的股權，從而詢在融資安排完礙成后，萬科直薯接和間接持有研的該公司權益寧只脂有釣48宋%即。從形式上看因，習H肺I飾取得了中山項紋目的控股權，餐是如假包換簡的搬FDI渠(棒外國直接投闊資熔)錯。懇該次融資宏的載體萬科中下山公司的注冊段性質是中外合區(qū)資公司，由深秧萬科和萬科的泛附屬公司香港蔬永達投資公司析共同投資設立辭，該公司權益恥實際上完全屬栽于萬科。但通刮過中外合資的披形式，為以股盼權形式取得境套外融資打開了遇方便之門。區(qū)然部H賞I劃擁有中山項議目盛52摩%冷的股權，但并的不擁有實際的蓮控制權。而根露據(jù)雙方的合同延約定，在項目案回款之后，萬忘科將艷以珍LIBOR殖(諷同業(yè)拆借利擋率火)濱再加幾個點的燙利息贖回股權乞。敏也就是說，這繪實際上是一筆軌商業(yè)貸款。但洋由于商業(yè)貸款最屬于資本項目萍，直接的境外帖信貸顯然有違狡目前的外匯管乳制，因而才不悉得勾不舍“孩曲線融經(jīng)資氣”患，造以承FD鈴I德之名，行商業(yè)小貸款之實。這危個融資安排，閱相當巧妙地滿房足了有關的管金制要求。在法裕律上，這算是扔一筆股權融資要。8、租賃融資誕（京1蕉）出租人的房停地產(chǎn)。冶如果某開發(fā)商支擁有一塊土地掃，可根據(jù)某租谷戶的要求開發(fā)仰建設房地產(chǎn)，懂并與其簽訂長腦期租賃合同。宜開發(fā)商可用每餃年將定期獲得耽的租金作為抵粉押，申請開發(fā)殲項目全額的長卡期抵押貸款。閣只要開發(fā)商每與年獲得的租金址收入大于他每之年需償付的抵汽押貸款本息，枯他就有利可圖只。而且，開發(fā)床商除了有權獲疏得租賃期間的乏租金收入之外貨，在租賃期間犯他仍保留出租評物業(yè)的所有權滴，租賃期滿后儲，可重新獲得述物業(yè)的占用權習，視情況自己梳經(jīng)營或出租或絞轉賣。此外，租由于貸款利息思是在稅前支付針的，開發(fā)商保堤留物業(yè)的所有撈權，物業(yè)的折令舊計入成本，輪也在稅前支付寶，開發(fā)商還能乎因此獲得一定座的免稅額度。碗而對承租人來嘴說，只要其經(jīng)裂營收入足以支喝付租金，他當戀然愿意做這樣生的投資。扎（舌2蕉）承租人的房家地產(chǎn)。旋是指開發(fā)商通版過租賃方式獲爐得土地的使用伍權和占用權后兄，自己開發(fā)的低房地產(chǎn)。由于改開發(fā)商獲得的夸是長期的、排倘他性的租賃權耗益，他就可以井此作為抵押向吼銀行申請長期道抵押貸款。通厭常為了減輕貸劈款人的風險，忙貸款人總是要蠅求土地的出租敘方承諾將其獲母取土地租金的歌時間后于支付侄貸款本息。也炒就是開發(fā)商以館租賃權益和土綠地租金為抵押旺申請長期抵押葉貸款，但只要書他的經(jīng)營收入稻足以覆蓋貸款勺本息和土地租昂金，他就能夠井實現(xiàn)利潤。由管于租金在財務性上是作為經(jīng)營常成本，可以在喪稅前支付的，歲開發(fā)商也因此蚊獲得一定的免計稅額度疑。9、回租融資掩開發(fā)商為某項蘇物業(yè)的所有人爭，想要保留對墳該物業(yè)的使用隙權以便從經(jīng)營肝此物業(yè)中獲得治收入，同時又擋希望出讓該物姻業(yè)的所有權進蓋行融資來減少套資金的占用；設投資者擁有充群足的資金，可撿以向開發(fā)商提諷供融資服務，尿同時也希望借些此獲得較高的液投資收益。于坦是，開發(fā)商可岡以將物業(yè)以低情于市場售價的可價格出售（一讀般不會低于其潔市場價格諷的驟7扎5宵％，即回租融果資的比例高于刊抵押貸款比例驕的上限），及呢時獲得資金的么回收，并與投隱資者簽訂長期罵回租合同。由部于物業(yè)的售價比低于市場水平稼，因此開發(fā)商匪向投資者支付賴的租金也低于么市場水平。對耍于投資者，回授租可為其帶來慌高于抵押貸款袖的投資回報率典，而且他對物忠業(yè)擁有控制權異，租期結束后爆可將物業(yè)繼續(xù)喂出租或出售，悔獲得更可觀的跨回報。對于開粗發(fā)商而言，回柏租融資的最大群好處就是可以價少占用自有資愚金，此外租金弄在財務上作為產(chǎn)經(jīng)營成本，應怕從納稅收入中存扣除，開發(fā)商孟可因此獲得一縫定的免稅額度否。但回租融資換對開發(fā)商的經(jīng)兵營水平也提出眉了更高的要伴求搜—忙—包其預期經(jīng)營收億益率必須高于倍回租融資的成丑本。另外，回種租期滿后，開浩發(fā)商并不能獲杏得物業(yè)的產(chǎn)權渾。較1責0往、墊回買團融資敵可彌補回租融扎資對開發(fā)商的欲不利因素。其奏思路十分簡單彩：一家貸款機翠構買下某物業(yè)頑，然后再賣還相給開發(fā)商。物太業(yè)的購買價格洲一般為其市場炎價格鵲的擺8隨0練％，也就是說蜜開發(fā)商的融資唇比例達到哨了兔8經(jīng)0味％。這種融資醒方式之所以對早融資雙方都有謎吸引力，因為困對貸款機構來摘說，回買貸款勉的利息收入高舒于普通抵押貸喜款的利息收入御，同時還可以擺以所有權人的障身份參與分享薦物業(yè)的經(jīng)營收毫益；對開發(fā)商特而言，不僅可釋以獲得高比例祖的融資，而且雕在貸款還清以袋后，便可以得秧到物業(yè)的產(chǎn)權危，此外，開發(fā)夸商還可因此提后取物業(yè)的折舊乖計入成本，以朵獲得免稅額度柜。拼災1欺1棒、通過項目工括資融資岸項目融資即項動目的承辦匹人策(湯即股撈東告)紐為經(jīng)營項目成敞立一家項目公拔司，以該項目追公司作為借款逐人籌借貸款，置并以項目公司搏本身的現(xiàn)金流狗量和收益作為圓還款來源，以股項目公司的資對產(chǎn)作為貸款的護擔保物。商業(yè)著房地產(chǎn)融資可葵以采用通過組訪建項目公司進聲行融資的方式房。包括通過項生目公司、項目派子公司、合伙叼制結重構特3途種模式：紗(1筍)涂通過項目公司摘安排融資卵由投資者共同刷投資組建一個鋒項目公司，以鉗項目公司的名叫義建設、擁有霧、經(jīng)營項目和湖安排有限追索寧融資。項目建朋設期間，投資迎者為貸款銀行轟提供完工擔保跡。第一，項目連投資者根據(jù)股診東協(xié)議組建項滑目公司，并注鏡入一定的股本角資金；第二，興項目公司作為珠獨立的生產(chǎn)經(jīng)婚營者，簽署一戀切與項目建設扛、生產(chǎn)和市場公有關的合同，特安排項目融資您，建設經(jīng)營并闊擁有項目；第桑三，項目融資灣安排在對投資紡者有限追索的穗基礎上。在項插目建設期間，抽投資者為貸款屑銀行提供完工熔擔保蘋。膝臘(2絨)決通過項目子公標司安排融資晃建立項目子公段司，以該子公嘴司的名義與其丟它投資者組成桶合資結構安排日融資。由于項再目子公司缺乏莖必要的信用記礦錄，可能需要耍投資者提供一頃定的信用支持喚和保證。第一骨，容易劃清項撇目的債務責任搭。第二，項目耽融資有可能被緞安排成為非公妹司負債型的融座資；第三，在墨稅務結構安排萬上靈活性可能獎會差一些。淋(3短)工通過合伙制項麥目安排融資老通過項目公司泛安排項目融資攪的優(yōu)點：法律栗關系較簡單，執(zhí)便于銀行就項瞧目資產(chǎn)設定抵級押擔保權益，罰融資結構上較辭易于被貸款銀側行接受、投資亂者的債務責任凱清楚，項目融核資的債務風險鳥和經(jīng)營風險大棗部分限制在項木目公司中，易驅實現(xiàn)有限追索刊和非公司負債至型融資，可利散用大股東的資盜信優(yōu)勢獲得優(yōu)教惠的貸款條件善，項目資產(chǎn)的踩所有權集中在遺項目公司，便榴于管理，管理披上較靈活，項樣目公司可直接不運作項目，也嬸可僅在法律上來擁有項目資產(chǎn)窮，而將項目運啞作委托給另外皂的管理公司。倍通過項目公司音安排項目融資蘆也有一些缺點俱：缺乏靈活性界，很難滿足不狹同投資者對融揭資的各種要求誼，主要表現(xiàn)在篩：在稅務安排宴上和債務形式跪選擇上缺乏靈燕活性，雖然投蛋資者可以選擇釣多種形式進行上投資，但由于挨投資者難以直劉接控制項目現(xiàn)隙金流量，各個艙投資者難以單帽獨選擇債務形奴式。鐵1范2抬、大發(fā)展商的編融資過程愛資產(chǎn)規(guī)模小的匠開發(fā)商一般都殺是直接從銀行役貸款，但規(guī)模交稍大的地產(chǎn)開沾發(fā)商除了直接符從銀行貸款之圣外，一般都會靜先持有一家上凱市公司的股權辱，然后再通乓過麻“燕迂回戰(zhàn)眉術愚”寸向銀行套取更抓多資金。綁第一步，民地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賢首先會在資本福市場上尋找一扒些陷入虧損的館上市公閘司置B辟，然后通過公耗司導A愚控制上市公蹤司搜B德。當找到合適顏的開發(fā)項目時啊，在地產(chǎn)開發(fā)忘企業(yè)的控制下墊，墊A崖與縱B忘共同出資成立撿地產(chǎn)項目公爭司干C始。虧項目啟動陜初期由上市公捧司承擔大部分傭成本及風險。擱一般的方法是觀，在項目啟動顫之初，上市公趕司盈B逃持克有誠C秩的絕大部分股崇權腰；做A籍僅占小股。菌接下來，由公購司女C優(yōu)預付土地出讓休金、獲煙得筑“瓶四馳證擾”芝(誰國有土地使用幕權證、建設用而地規(guī)模許可證炭、建設工程規(guī)廁劃許可證、建民設工程施工許提可射證駱)舅，成立房地產(chǎn)踢項目開發(fā)公頂司殖D老?；磶ふ樟?00代3澇年央行出臺蠅的封;12橫1紹號文件規(guī)定，納預付的土地出賤讓金必須是自裁有資金，但實奴際操作中，公訪司改C臘預付的土地出悔讓金通常來自休于銀行的貸款規(guī)，由上市公司昂提供擔保。而理通常只需先期胳投入總投資額哈的獄3匙0巖％，即可啟動筐項目，滾動發(fā)竹展。其中，土增地出讓金占相掃當大的比重，飾一般會占到總魂投資額暫的狂1些0櫻％衰－陸3嶺0煉％。貼在預付了壟土地出讓金，鉤取值得爆“今四哄證蓮”葬后，公脈司久D頃即可申請銀行危開發(fā)貸款，用耽于設計規(guī)劃等京項目費用，一星般由其母公買司豬C飽或上市公司提之供擔保。同時帶，建筑施工企鍬業(yè)進入并墊資社施工費用，而蠟墊資施工往往管是建筑施工企罵業(yè)中標的主要儲條件。其中，核建筑安裝企業(yè)摟墊資數(shù)量視施帥工進度而異，苗一般，在項目諒完成時，墊資敘數(shù)量可能占到卸建筑安裝成本熔的厲5頭0培％。由于上市步公司印對依C低公司絕對控股帥并成為資金的縣主要來源，因今而承擔著大部揀分成本及風險苗。而這部分風鈴險其實又由銀勤行來承擔。圾第二步，歷回籠預售款前顏后，攤薄上市顛公司所持股權霧。按照原政策子規(guī)定，必須在錄住宅主體結構話封頂、高層完逐成忌2豆／師3編后才能進入銷窗售階段，對購搬房者才可發(fā)放寄按揭貸款。但認在袖實際運作中，待往往剛剛興建污甚至在規(guī)劃階吧段就開始預售曬，預售資金用杜于后期項目建梅設敗等矮(鴉但會計上這部奮分收入并不能移入帳，所以在餃上市公司的財蒼務報表中反映第不出來這一稿塊經(jīng))稱。瘦在預售后史不久，公彩司傘A蹦即開始大幅度托增資，其追加拘資金則可能利常用預售收入，遭即精A要以其他資何金豬(屆大多是銀行貸蝴款繪)祝追加投資，取乏得對公撈司宋C族的絕對控股地箭位。增資完后氏，再把預售款救轉到公氣司乞A冠；添被評A均控制的上市公傘司哨B禮卻不追加投資趕，其股權被稀畝釋，只能獲得患投資收益。值第三步，技項目竣工，公陡司謊A憲享有大部分收杯益。項目竣工諷后，公漸司予C嗽以項目總投資昨額微3棟0毯％的投入，獲按得總銷售催額駱3宮0闖％的毛利或扶者賞1雨8斧％的凈利潤。穿按照對公路司礙C牛的股權比例進永行利潤分成球，音A次獲得大部分利紅潤，上市公紙司憐B刮承擔了初期高鷹成本及風端險權(渣實際上這部分弊風險主要由銀肌行來承裕擔毛)詳，最終卻獲得陡了小部分利潤詢。手1蛙3烈、開發(fā)商貼息宣委托貸款頸所庭謂筑“畝開發(fā)商貼息委遮托貸耕款頁”襲是指由房地產(chǎn)儉開發(fā)商提供資登金，委托商業(yè)目銀行向購買其膝商品房者發(fā)放逐委托貸款，并充由開發(fā)商補貼鋤一定期限的利李息，其實質是槳一湊種捆“趙賣方信種貸宿”肌。開發(fā)商出資護貼息貸款給購龜房者買房，對端承辦的金融機票構而言，能夠蚊有效地規(guī)避金說融風險，換而斯言之，風險的票承擔者由銀行壺變成了開發(fā)商若。祝但?！昂Ｙu方信竄貸轎”晴對房地產(chǎn)開發(fā)剩商有三個方面薪的好處：第一恭，解決了融資熄問題，開發(fā)商瞎利用委托貸款礎進行融資的貨腐幣乘數(shù)模型Ｅ泉＝Ａ（１＋２怎０％／８０％棟）ｎ，其中，鉤Ａ妥草為開放商初次筒投入的委托貸那款預定金額，男Ｅ貓?zhí)潪檫f亂獲得回收總房唐款資金數(shù)量，關ｎ為委托貸款波的周轉次數(shù)。睜由于開發(fā)商委堆托貸款提供房庸款８０％的按濁揭比例，銷售傷后回籠資金中鏟增加了買房人度２０％的首付暗款，只要委托思貸款周轉三次歪，開發(fā)商利用荷這種方式可回攝籠資金幾乎翻蜻了一倍。低成群本的融資對于唱開發(fā)商來說，冒既可作為銷售全利潤歸入自有傳資金，也可直滋接投入工程建線設，特別是因說為自有資金的縱提高能夠更好升地滿足開發(fā)商間３０％自有資抬金的難題，更津容易得到商業(yè)體銀行開發(fā)貸款怒。使得資金鏈前更加的寬余起擔來。第二，實訂現(xiàn)提前銷售。版按照央行１２賓１號文件的規(guī)解定，開發(fā)商必咳須羞在姓“隆結構封付頂松”顆時才能取得商寸業(yè)銀行的個人遺購房貸款的按勁揭，開發(fā)商從廊辦師得湊“劍四燦證煉”潮，并獲得銷售紛許可證，廣到粥“陸結構封江頂坡”仰還需要平均１懷年左右時間，吹這期間是開發(fā)氏商資金最為短封缺的時間，大蛾多數(shù)開發(fā)商資狀金斷鏈是在此博期間發(fā)生的。玩目前我國商品鷹房銷售中８０海％以上的購房泥者是靠貸款才警能夠買得起房士子的，沒有住頁房貸款的支持鴉，房地產(chǎn)開發(fā)緩商很難把房子飯賣出去。依靠瑞開發(fā)商貼息的順委托貸款，可釣以很好地解決掙達一問題。第傾三，提供營銷硬題材。商家貼勁息，是很有誘鷹惑力的市場營爐銷題材，對于斃購房者來說，猾低價買期房再探加上提前的貸浮款利息貼補，襖大大減少了購廉房者的成本，病這種有實質性線好處的由此形解成的良性循環(huán)賀將有利于激活燈抵押貸款一級異市擺社市場營銷更容陷易被購房者接交納。濱1異4噸、住灰房鉆“暢假按退揭喊”依融資憑通常認為，住撓房地“梁價按葵揭嫩”嚴是在真實的材技料和主體名義不下構建起來的襯，房地產(chǎn)開發(fā)驟人以本單位職訪工或其他關系權人作為名義購手房人，假借購象房向銀行辦理悟個人住房貸款辯，從而套取銀眨行資本的行為度。雀“菊價按軟揭稍”窄主要有以下表絮現(xiàn)行為：鬧A讀、裁縣無購房事實之蜻按揭。即開發(fā)蹤人通過內(nèi)部員響工、關聯(lián)企業(yè)石員工，采取偽屯造假身份證等妖方式，虛構購園房事實，在銀拖行辦理按揭貸錦款，再用貸來誓的款歸還開發(fā)慎商的其他債務衛(wèi)或挪作其他用奧途?；˙井、璃踩返租按揭。即溝開發(fā)人與購房圾者相互串通，略以高出同地段連房產(chǎn)價格成倍軟的價格進行購睬房交易，通過梯購房者向銀行響就高價部分進特行按揭，為開堤發(fā)商套取現(xiàn)金搞，此后開發(fā)人吃分期以租金形杯式將貸款本金凡連同高息返還束購房者的融資騙方式。伶C闖、恩收虛構購房按揭紅。在公安機關悲確定樓盤名稱靈和門牌號碼之零前，房地產(chǎn)開陽發(fā)商通過不斷障變動臨時門牌椅號碼，虛構房冊產(chǎn)，對同一套記房產(chǎn)重復按揭忘。圖D輝、蝶版虛增面積按揭般。房地產(chǎn)開發(fā)刻人利用實際購張建的房屋與圖而紙的偏差，通價過承諾減少支劇付首期付款或制降低實際房價掩和返租等方式召，虛增面積進稼行按揭。林1顏5諒、證券市場融固資浩我國房地產(chǎn)企舌業(yè)證券市場融中資少，有其歷首史原因，主要憤是因建為誠199高2什年救至爛199罰4扁年間房地產(chǎn)泡咽沫，使得國家街決定禁止房地袍產(chǎn)企業(yè)上市。匹具體來說，證成監(jiān)會就奇在騰9樂6依、書9輪7倒年連續(xù)出臺文策件，明令禁止輩房地產(chǎn)企業(yè)上匯市。如共199吉6咳年扇1各2假月漫2茫6贊日抗，中國證監(jiān)會尖《關于股票發(fā)淡行工作若干規(guī)填定的通知》中概規(guī)定否，托“察在產(chǎn)業(yè)政策方俊面，從嚴控制泄一般加工工業(yè)蔬及商業(yè)流通性泳企業(yè)，金融、哄房地產(chǎn)等行業(yè)崖暫不考慮燃。斥”蒙199否7辱年鉗9勺月滲1辨0行日鄰，中國證監(jiān)會促在《關于做好庫股票發(fā)行工作街的通知》規(guī)定覽，在產(chǎn)業(yè)政策繁方面繼櫻續(xù)參“芳對金融、房地夾產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)粒暫不受絲理型”慘。勉直崇到災199嚼9刺年導7親月，建設部出彩于拉動內(nèi)需、松拓寬房地產(chǎn)企焰業(yè)融資渠道的叉需要，經(jīng)國務標院批準，擬推零薦三家房地產(chǎn)劉企業(yè)上市試點脊。滴200晃0醋年頂4急月抽3撓0資日歌，證監(jiān)會確定約北京的天鴻寶蓮業(yè)、深圳的金鴿地集團、天津纏綜合開發(fā)公司環(huán)為解禁后首批儀在證券市場發(fā)衡行股票的房地季產(chǎn)企業(yè)，這三據(jù)家企業(yè)隨后分適別葉在廚200夸1勒年沖3相月槳、綱4講月與和券9篇月發(fā)行上市超。想200辦1原年簽至殊200伏4努年上半年，房壟地產(chǎn)公司共在辱證券市場融修資姓99.控7度億元。姜200奧4春年房地產(chǎn)企業(yè)禁的融資將走向既多元化。其中槽，證券市場是犧房地產(chǎn)企業(yè)融堪資的主要渠道勒之一，房地產(chǎn)氣公司在證券市嘗場融資大大增封加。肥在這個桿證券鐵市場上，各種絡金融創(chuàng)新產(chǎn)生印了層出不窮的靜房地產(chǎn)金融工臺具辦,育包括投資基金盜、信托證券、索指數(shù)化證券等輕。正是通過各染種投資者在房聾地產(chǎn)金融市場堵上對證券化金什融資產(chǎn)的自主罰購買，宵證券銹市場把本來集杯中于房地產(chǎn)信洗貸機構的市場新風險和信用風牽險有效地分散膏到整個金融市疑場的各種投資徐者手中。進據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)否計煉，股200翅4謎年，目前已經(jīng)蟲經(jīng)過證監(jiān)會批肯準的房地產(chǎn)公杜司總融資規(guī)模徐已粱近帆7收0付億元，加上年把初兩家房地產(chǎn)夸公司上市扣，臂200惕4販年房地產(chǎn)公司罰在證券市場的隨融資規(guī)模已相興當于過夾去肉3況年總融資規(guī)模暑的四分之三，借房地產(chǎn)公司在裂證券市場融資倡規(guī)模將創(chuàng)下歷搬史新高。搖借殼上市，沃發(fā)行債券融資深仍是房企上市塑的捷徑壘。途200花3柏年已知將落實雜香港主板上市壇計劃的國內(nèi)房博地產(chǎn)企業(yè)有：牙上海復化娛、帆SOH貓O組中國、首創(chuàng)置售業(yè)、上海仲盛薄和天津順馳五堤家，到香港股酬市去融資甩是劍200更3垃年國內(nèi)房企的乖最大亮點煉。尿200托3點年國內(nèi)債券市辮場將迎來常規(guī)擺發(fā)展的一年，合在新增債券市理場發(fā)行量、發(fā)牌債主體上均和洗以往有很大變慧化，華遠集團楚獲準發(fā)襪行恒6忘億元的企業(yè)債腰券哭。蒼趟因為近年來資頑本市場對房地餅產(chǎn)企業(yè)的限制木，借殼上市成膽為房地產(chǎn)企業(yè)盤上市融資的主快流。有業(yè)內(nèi)人重士認為，如果扒能夠巧妙地運茄用借殼上市的員技巧，可以達善到事半功倍的貞效果。如億城葛股份正是采取游了巧妙的借殼睛上市手段，才敞獲得了今天的躬發(fā)展。師1乳6址、股權融資方組式奪這種投資方式煌是指投資人將左風險資本投資顯于擁有能產(chǎn)生浙較高收益項目聰?shù)墓荆瑓f(xié)助耽融資人快速成眨長，在一定時薯間內(nèi)通過管理娛者回購等方式數(shù)撤出投資，取凡得高額投資回牌報的一種投資旅方式閘。煩嘗股權融資的方早式有多種，最咽常見的是以合是資形式成立項厲目公司，雙方責根據(jù)項目所需橡資金，特別是蹦啟動資金的缺出口按比例投資戲，實現(xiàn)銷售后橡，利潤同樣按薦比例分紅。通嗽常這都是一種島短期的融資方膝式。出資的方刺式也不都是現(xiàn)溜金，也有土地粱等其他方式懷。騾欣股權融資不蓮像固銀行融資，盡稈管有利息和還凝款期，但銀行攔畢竟只是外部懂監(jiān)督，不介入伏企業(yè)的內(nèi)部管壁理。股權融資慧的雙方不僅要限根據(jù)投資的比膜例分紅，更麻翻煩的還要分權交，除了以股東跳會、董事會名位義共同決策外帝，也要派管理辨人員。由于合統(tǒng)作雙方的背景械、企業(yè)文化、以經(jīng)營理念、管知理方式以及個盤人風格都不可場避免的存在差授異，但良好的喘溝通、建設性咳的關系、公正紐的心理，以及貞以項目和發(fā)展土為重的基準是組合作成功與否倚的關鍵。如果瞞單純地為了融日資而融資，或丙被動的融資，雨不是高瞻遠矚榜和戰(zhàn)略性的積頓極融資，都可羅能給未來的合換作埋下破裂的辣禍根和無法調(diào)協(xié)和的矛盾箱。農(nóng)伍股權融資方式奮是很多不具備繳銀行融資和資豐本市場融資條鐘件的房企和資軍金實力差的中木小項目公司最化便捷和可操作痰的方式。目前輕的房地產(chǎn)行業(yè)海，尤其是北京布房地產(chǎn)正趕上念百年不遇的機么會，在大量業(yè)步外和國外，特術別是港臺的巨較額資金虎視眈豎眈的窺探著房歐地產(chǎn)這個最后咸的暴利孤島的捧情況下，關鍵糟是看是否具備績合作的基本質各素和基本條件鞋，現(xiàn)在已經(jīng)毫絡無疑問地進入復了偶然成交和吵迅速成交的年榨代。青股權性的融資脾優(yōu)點在于：墊①當可以增加一個燥融資渠道，不劣一定是債券性趨融資；捐②衫可以獲得持續(xù)扔發(fā)展的資本；軍③對可以解決短期付流動資金；冒④甲對知名度和品皆牌度影響都很玩好；轎⑤紐對雇員的期權猜激勵失。肥齒不過，股權性艷融資有特別的皇嚴格規(guī)范；股糊權有可能分期撒制；成本還是噴比較高。在國鼻際市場上，都圓是債券性融資坡成本比股權性恭融資成本要低曲，因為在一個攤比較成熟的股道票市寶場，軍分紅利潤要做膜到股票估價龍的阿5志％，但國內(nèi)現(xiàn)照在大家都沒有罰達到這個水平奶晚。社操作步驟：餓①亡對融資方的債司務債權進行核壘查確猜認堂漠②拳簽訂風險投資廁協(xié)議書：確定堪股權比例、確護定退出時間、岔確定管理者回很購方式、確定巨再融資資金數(shù)予量及時間、確叉定管理上的監(jiān)嚴控方式、確定粥協(xié)助義務值。數(shù)侵③頂在有關管理部查門辦理登記手詠續(xù)虛乖1辣7傷、債權融資方椒式吊藏債權融資是指盡債權人運用現(xiàn)尊有或將來的債貨權來融通資金譽的過程。哨目前我國最多叔的是債權融資間的方式，并且埋這種債權集中怠于從銀行獲得執(zhí)的貸款、企業(yè)假之間的欠債和岔預收的貸款。愿目前由于我國聲金融市場的開暈放程度較差，界即使用債權融授資也還有許多康可利用的金融瑞工具未被充分碰的利用，如信鉛托基金和企業(yè)兩債券等工具的龜應用。債權融刺資則是最常見濤和常用的一種袍融資方式，如搞果從銀行或金息融機構借款，次這種借款常常捐為短期的或專悄項的流動資金主或開發(fā)貸款，識不利于房地產(chǎn)跡開發(fā)企業(yè)從事共較長建設期過翁程中的運用安霜排，增加了企跑業(yè)現(xiàn)金流的控識制難度。發(fā)行補企業(yè)債券或信允托基金則有可訪能使長期債務襪增加、短期債團務減少，更有棵利于企業(yè)的資維金計劃安排。師債權性融資就噴是銀行貸款、翁企業(yè)債券。末債權性融資現(xiàn)敘在在中國比較或難，目前企業(yè)鉛發(fā)債要通過國己家有關部門批染準，而國家更所愿意支持那些廳重點大中型基曬礎建設項目。慎所以，一個地廳產(chǎn)公司去發(fā)信胞貸會很難批。發(fā)還可以到境外絞去發(fā)債務。歐墊洲發(fā)債務的利迅率，大概一厘校左右，一年下參來可能百分之跪一的利息都不趙要。但債權性遼融資也有其優(yōu)胃點和缺點。優(yōu)賽點在于債權性與融資特別便捷宇，相對成本比詠較低；缺點是待發(fā)債壓力較大排，所以風險也攝比較大。弓方式：投融資艦雙方簽定借貸片合同進行融資政，確定相應固顏定利率和收回梁貸款的期限。灶1柴8沉、債轉股的融抵資方蘇式合碰債轉股是指講投資公司或銀勵行組建資產(chǎn)管惜理公司，疾把原來與外房地產(chǎn)靠企業(yè)之間的債藝權債務關系，鴨轉變?yōu)榘少Y產(chǎn)管理公司臭與企業(yè)間的控躲股與被控股的溝關系主。輸債權轉股權后喬，原來的還本倒付息就轉變?yōu)榫毎垂煞旨t。債拋轉股不但可以輝使企業(yè)丟掉債范務包袱，而且凍減少了銀行壞交帳損失，盤活箭和加快回收不服良資產(chǎn)，有利貫于緩解金融風胃險。企業(yè)在減販輕債務之后就澤可以進行公司貫改造，重新組袖織生產(chǎn)，在獲資產(chǎn)管理公司奮的監(jiān)督下從事慰經(jīng)營活動。資張產(chǎn)管理公司只猴是階段性持股腫，最終或轉讓災給境內(nèi)投資者黑或被企業(yè)回購雷或上市。因此雁，債轉股的實長質就是企業(yè)將辟債務和風險階丘段性的轉移給螺資產(chǎn)管理公司朽，并將男投資公司或療銀行從債權債休務關系中解脫括出來。濱投融資雙方開行始以借貸關系飾進行融資，投驢資方在借貸期葵間內(nèi)或借貸期掩結束時，按相窯應的比例折算肅成相應的股份啟。倉欄債轉股對于企暖業(yè)的意義應該黃在于，債變成咽股以后，可以密緩解企業(yè)高額鞠存量債務在短繩時期內(nèi)的還本良付息壓力，從牲而給經(jīng)營不好淘的企業(yè)一段較密為寬松、第從容盞的濁"膊軟括"古時間約束，來賴解決其長期存右在的政策性負帖擔問題，提高綱其競爭和盈利弄能力。只有在塞這段罪“討軟疊”暖時間約束里，死企業(yè)能夠消除問其競爭和盈利脊能力低的根本孝原因，并要求顆企業(yè)最終能給忌資產(chǎn)管理公司務支付比銀行利己息更高的投資孤回報?？赊D換股債券兼具股票閱和債券的特點弓，當股市低迷哀時，投資者可惕選擇享受利息親收益；當股市荷看好時，投資袖者可將其賣出豆獲取價差或者巾轉成股票，享石受股價上漲收徹益。因可轉換巷債券有收回本躺金的保證和券攏面利息的收益薄，而且其投資棗者往往受回售桌權的保護，投因資風險比較小昨，譯但是收益可能北很大，同時，掃可轉換債券的堤轉股和兌付壓信力也對公司的獄經(jīng)營管理者形答成約束，迫使術他們謹慎決策泥、努力提高經(jīng)糟營業(yè)績，這些盒因素使得可轉資換債券對投資景者很有吸引力征。事實上，發(fā)泄行可轉債與增朋發(fā)新股非常類游似。如果可轉學債全部轉股成鎮(zhèn)功，其實是相查當于按轉股價排增發(fā)了一批股媽票。區(qū)別是增踢發(fā)新股當時一桿次性全部計入通總股本，而可版轉債是延期漸燒次轉入總股本耀，因而略，胸可轉債可認為墻是一木種粗“策推遲的股本融賠資掌”牙，而對上市公瑞司來說，發(fā)行裹可轉換公司債累券磨的優(yōu)點十分明傭顯。飲由于可轉換債么券兼具股票和律債券兩者之長漆，融資規(guī)模大騰，融資成本低染，靈活性強，庫適應性廣，而針且可以利用財蛇務杠桿以增加將股東財富和優(yōu)鏡化企業(yè)資本結的構，優(yōu)點十分淘明顯，目前由嫁于利率水平。哨資金使用成本室較低，公司支側付的債息可作電為固定開支計幼入企業(yè)成本，繳避免交納公司劑所得稅企業(yè)財傲務費用支出少鄭，避免了公司劃股本在短期內(nèi)債的急劇擴張，請尤其在二級市周場處于低迷，出融資環(huán)境發(fā)生消了重大變化的去情況下，發(fā)行低可轉換債券將滲有助于企業(yè)取巨得最大的融資字效益，是值得途滿足條件尤其先是資產(chǎn)負債率愈較低的上市公依司優(yōu)先選用的腰融資方式。可曲以預料，可轉冒債以其獨有的會特點，對投資根者以及企業(yè)有測較強的吸引力炭，從而使其在貸特定條件下成撕為上市公司再哲融資的首剛選括作為新生事物股，今后可轉換技債券在我國證侄券市場的應用綿前景十分廣闊暢。槽1途9減、房地產(chǎn)信托全融資險信托，簡單地斬講，是投資者工基于對信托公銳司的信任，將區(qū)其財產(chǎn)權委托選給信托公司由煮其運作，信托煮期限滿后收回厭本金和運作收奮益的一種理財錘形為。是現(xiàn)實棄生活中儲蓄向燈投資的有效轉仁換途徑之一紫。押擱信托品種主要浮是通過以下方指式參與到房地您產(chǎn)企業(yè)中的。盲（鳴1深）信托貸款。憶信托投資公司厭通過設計推出秒信托品種募集吧到資金后貸給克房地產(chǎn)企業(yè)。舉這種形式和商服業(yè)銀行貸款基準本上相同。主捧要有三種具體擱方式搬：濕絕A惕、債權信托。咸由于上調(diào)存款偉準備金，部分旗商業(yè)銀行為了史緩解頭寸的緊盆張，將房貸資確產(chǎn)出售給信托哈公司，也可稱漂為是一種準資受產(chǎn)證券化形式腦。信托以購買段信貸資產(chǎn)的途砍徑間接參與房得地產(chǎn)企業(yè)。盤B賀、前期貸款。貞因為商業(yè)銀行優(yōu)對房地產(chǎn)企業(yè)激貸款必須魔在翼“曬五撤證能”渾辦全后才可進步行，而對于自宮有資金不足、杜進度達不到銀混行貸款條件的患項目，便可通戲過信托貸款形勉式取得資金用茂于征地、拆遷麥等前期投入，飽在此期間再辦靠理各項審批手紅續(xù)，當審批通擺過后再向銀行業(yè)申請貸款。刷C幟、主要貸款。淘也就是信托貸著款直接參與房轉地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)父項目的全部過榜程。華與商業(yè)銀行貸貴款相比，信托洋貸款有以下幾窩個特點：期限鏟較短；對資金磁及收益安全性剪要求較高；利壘率相對較低；省單純依靠信托壘資金，開發(fā)規(guī)繁模會受到一定沿限薪制說(嫩信托合同不超啦過效20蜻0啟份，籌瞎集狐500果0明萬每份不低樂于膀2疼5負萬勝)擦；適用于滾動貌式開發(fā)形式等雖。勞相（艇2繳）股權信托。降房地產(chǎn)股權信查托的一般運作蠟模式是集合資隆金以股權的方序式對項目公司質投資，信托公保司派出董事或默財務人員參與悠項目管理，在悉信托終止時，墳項目公司股東感或第三方公司廳溢價回購信托鐵股權。準信托投資公司盯通過募集資金攝對房地產(chǎn)開發(fā)婆商階段性持股漠使大型開發(fā)項正目得以順利進止行困。集遙“層12郊1榨”擦號文件中規(guī)定誦：申請貸款的探房地產(chǎn)企業(yè)自津有資金不能低乘于項目總金額走的妻30族%堂。這對于資金業(yè)規(guī)模上億元的嗽開發(fā)項目而言局，注冊資本金烘最低幫在綁300址0艘萬元以上，并支且企業(yè)的全部番資金不可能只慣投入在一個在忽建項目上。去踢年重慶國投推疏出才的市“談世紀星城股權站信托計座劃厚”貧是個典型例子夾。顧“帽世紀星逆城征”淹預計總金額融達貫8.媽9勾億元，前期投畏入已完躬成賄2.臭8倡億元，已取得附土地和建設用衛(wèi)地許可證，開撲發(fā)商北京順華伸的注冊資本灘為煉1.太5廉億元，不能滿如足拾30岸%完的下悅限顛(1.5/8筐.99<30希%釋)咐，重慶國投發(fā)雞行股權信托計襲劃募覺集賄2扇億元對北京順追華增資，使其儲注冊資本臺達適3.火5笨億元，這樣便橡可順利申請銀渡行貸款，而規(guī)且灰2容億元的使用效厲益遠在銀行貸罵款之上，也沒靜有改變企業(yè)的柳資產(chǎn)負債結構臘。作為新的一萍種信托品種愧，存200沿3農(nóng)年房地產(chǎn)運用錫股權信托募集給的資金禾近僚1亂0趁億。降這種形式的信徒企合作方式有垮以下明顯特征當：循A死、聞對于這種階段具性持有的股份昨在信托期限結融束后的處置，譯現(xiàn)有兩種方式規(guī)：一是開發(fā)商泰或公司其它股巴東回購；二到限期拍賣。信托快的目的不是去腳長期控制某家堆房地產(chǎn)開發(fā)商予，而是通過這陶種方式去運作鬼投資委托的資錯金以達到預期凳的理財效果，米為委托隱人嘗(多投資桿者悉)杜謀取較好的投浙資收益，本身散也從中獲取一債定的信托報酬紅。轉隨B理、蝦股權信托在這層份合同中具有離擁有表決權的沉優(yōu)先股的性質霸，作為股東每莖年的回報率在梨合同中是固定歪的，不參與利善潤分成。在信爹托期限內(nèi)占到塑開發(fā)商股份的水控股或者相對仆控股地位，能嶺夠參與企業(yè)的膀重大資金投向巧的決策，以及幫新的募集資金鞠計劃等。這對射于房地產(chǎn)企業(yè)劍的規(guī)范化程度烏要求也較高，張但這是任何一妖家企業(yè)正常發(fā)犯展中的起碼要尾求，也是為了勺保證信托品種精的安全性，收欺益性。酒（牛3累）受益權信托委。誼信托公司以受厘托的信托財產(chǎn)畫衍生的權益優(yōu)練先享有權對投般資者發(fā)行受益這權憑證，募集叢到資金后再讓抹渡給房地產(chǎn)企態(tài)業(yè)，是財產(chǎn)信榮托的一種。中漆煤信振托煉(步中誠信托的前脊身糊)避去年推出臘的舒“趙榮由豐報200全8宜財產(chǎn)信眨托體”熄就是一個很好巖的受益權信托撐的典范。榮豐振公司將其開發(fā)蠅的市場售煩價蜻3.2窮7豬億元人民幣的策部分房產(chǎn)委托摘給中煤信托，擔設置財產(chǎn)信托惜，榮豐公司享冠有該財產(chǎn)的全境部受益權，中貞煤信托向投資袍者發(fā)行受益權怠證，將部分受袖益權出售給投種資者，投資者曾優(yōu)先于榮豐公甘司享有這部份但權益。一舉為秒榮豐公司融集棟資金必近召1.撐8寶億元。按成本凈價飲220別0慚元版/魯米計算，可開上發(fā)柳近及8久萬平米相當哨于勸6固層納6塑單元的板式柱樓持1敲0旗棟左右，一個肥完整的花園式促小區(qū)，售完可徒使開發(fā)商獲取挺近冤600抗0貍萬元的利頸潤牧(炎扣除融資成本荷約瘦4%吩)繳。讀這種融資方式做最大特點是幾謊乎不用額外的弱擔保，而且是典資產(chǎn)證券化的充有益嘗試。它沙是以企業(yè)資產(chǎn)享的未來預期現(xiàn)令金流入作為信聾用基礎去化解壘讓渡資金使用艙權中的風險，何使資產(chǎn)的有形群價值向無形價玉值延伸、擴展掘，這樣不僅使墾得信托的風險踩隔離功能發(fā)揮寫的淋漓盡致，粘而且作為財產(chǎn)該信托可以適當令規(guī)避資金信托座合同不超昆過襯20稼0架份的限制，為懸企業(yè)籌得更多北成本較低的資化金。信托財產(chǎn)槳不屬于信托投浸資公司的固有谷財產(chǎn)，當受托胸人破產(chǎn)清算時扭，信托財產(chǎn)不覽屬于破產(chǎn)財產(chǎn)銅不參與對債權腎人的分配。對款于委托人而言卸，當委托人破沖產(chǎn)清算時，信撐托財產(chǎn)也不得板被清管算船(豎除非受益人為丑唯一的，在這政種合同里受益魚人不是唯一員的王)捆。中煤信托推百出后得到管理滿層的默許。從誤這種角度考慮躲發(fā)行受益權信污托向房地產(chǎn)企殘業(yè)融資不失為扎時下首推的一老種方式。間（抗4狼）隱租賃權信兇托親疏仆租賃權信托，長就是商業(yè)房產(chǎn)孤的所有者將商近鋪的租賃權轉被讓一定年限，胞投資者在購買出租賃權后自己木并不參與經(jīng)營津，而是委托信亡托公司進行統(tǒng)串一管理，享受老回報，信托期踢滿由物業(yè)所有叼者或承租方回缺購商鋪剩余年鄙限的租賃權嗓。六撿起答"用愛建新送城縫"丙地下商鋪租賃遠權信托計劃是尾由愛建信托集犬合多個委托人勉擁有兩的輝"密愛建新?lián)癯菬o"筐地下商鋪租賃季權，委托給上搭海市第一百貨勁商店股份有限竿公司進行經(jīng)營獄管理，收取經(jīng)余營收益。第一矩百貨于信托計屯劃生效后受托下經(jīng)營管所理穗"誦愛建新態(tài)城紛"貓地下商鋪，并碌于屋2蛛年后信托計劃編期滿受讓剩余雹年限的租賃權搏。開發(fā)商愛達瀉置業(yè)講將埋"傷愛建新習城征"將地下商鋪的房振產(chǎn)所有權抵押也給愛建信托，胸并將與信托財訊產(chǎn)等值的流動俊資產(chǎn)信托給愛練建信托，作為需到期支付信托哨收益和實現(xiàn)信液托目的的履約恩保證憑。話堆增從信托財產(chǎn)交精付的原始形態(tài)外進行分類，租旅賃權信托屬于季集合資金信托押的范疇，委托河人將其合法擁云有的資金交付鏈給信托公司，毯購買物業(yè)的租斧賃權，因此在型發(fā)行上仍類受呈20憂0垂份的限制。租文賃權轉讓的目犯的就是用現(xiàn)有毀的資產(chǎn)為公司培或項目融資，危改善其現(xiàn)金流辯水平，其本質漏就是一種資產(chǎn)蝦證券化產(chǎn)品膠?？崛溃ㄇ?錯）牧智房地產(chǎn)投資信撤托（類房地產(chǎn)陰基金信托賽）沃劣采房地產(chǎn)投資基義金肥（嗚REI吹T復）是指符合特涉殊法律要求，中在股市上市，隸致力于收購并舍經(jīng)營商業(yè)性房循地產(chǎn)的公司，更其投資、經(jīng)營鏡項目包括出租西用公寓樓、商記場、寫字樓、故醫(yī)療中瓦心睡(寶如養(yǎng)老檢院餡)知、娛樂場所和艘倉儲設施等，逼也有一噸些添REI攜T揚從事純金融操捐作，投資于按敢揭貸款的組合漁業(yè)務。由于我箭國到現(xiàn)在為止奔仍然沒有出臺敢產(chǎn)業(yè)基金法，叢因此也就沒有紐真正意義上的品房地產(chǎn)基金，獲但國內(nèi)現(xiàn)在所雜發(fā)行的某些房話地產(chǎn)投資信托礙產(chǎn)品已具有房永地產(chǎn)基金的一凱些初步特征宵。拔呈心北京國投仿效康房地產(chǎn)基金的種運作模式，集金合運用信托資常金購買法國歐騾尚天津第一店滾的物業(yè)產(chǎn)權，貍投資人實際擁濾有該產(chǎn)權。信胃托資金所購物坡業(yè)的租戶是在雷世焰界隸500聚亭強企業(yè)中吐排逼名片175死貴位的法國歐尚比超市集團，目碑前在全世界范哭圍內(nèi)共有大型渡超章市筋300現(xiàn)拌家、小超胸市謠600完浴家。北京國投業(yè)與歐尚簽定偽了超"20+2競0袋"憲年的租約，因惠此信托資金購處買的是帶長期舒、穩(wěn)定租約的確房地產(chǎn)項目，稻這種運作方式模在我國房地產(chǎn)武金融市場是一表大創(chuàng)新。在信蹈托期末，北京庸國投將以該物軍業(yè)為依托，發(fā)著行下一個信托麥計劃或處置該櫻物業(yè)用于歸還薄上一期投資人坦的本金，另外抗，開發(fā)商承諾鬼在信托期限內(nèi)頁以信托計劃資外金上呆浮猜10蠢%茶的價格回購該控物業(yè)春。呈閉同房地產(chǎn)投資信泊托與租賃權信烘托的不同之處略在于租賃權信稠托以一種短期鷹信托憑證的形鞭式發(fā)行，具有議短期性喇（帳2~知3族年）和優(yōu)先股瘦的特征，而房糖地產(chǎn)投資信托穿，如前例中北青京國投與歐尚董簽訂責的庫"20+20濁"溉年租約是一種塊長期、穩(wěn)定性埋的投資。由于寶立法的缺位，到房地產(chǎn)信托只晌是房地產(chǎn)基金洽的一個雛形，散房地產(chǎn)基金的弄優(yōu)勢并沒有真借正得到發(fā)揮，仁由于房地產(chǎn)基拌金是上市發(fā)行涉的，投資者可郵以隨時買入或初者賣出，而房煉地產(chǎn)投資信托勿目前沒有一個額交易平臺，不方能隨時變現(xiàn)；貼房地產(chǎn)基金可響以同時運作多鋒個項目，領域竊涉及土地開發(fā)賞、項目開發(fā)、榨物業(yè)租賃、資炭產(chǎn)證券化和不聾良資產(chǎn)處置，蔥而房地產(chǎn)信托很一般只針對單巡個項目。但是扔信脖托繩"新受人之托，代駕人理擋財熔"救的契約關系制預度構造了一個漂天然的基金平思臺，是我國房顯地產(chǎn)基金的先榴鋒枕。介暫（肆6灑）振優(yōu)先購房甚權缺匆20蛇04這年春節(jié)前，北酒京國投推出了粱蘋果社區(qū)優(yōu)先肥購買權信托，瞇引起了地產(chǎn)金竹融業(yè)界和消費撐者的普遍關注驅。申請購買該助信托產(chǎn)品的消唱費者首先通過叔電腦選號獲得懶購買資格，以時相當于兩成購頂房款的價格購僻買該信托產(chǎn)品您，獲得榆以澤600漫0遷元來/愧平方米的優(yōu)惠湊價格購房的資緞格，該筆資金貨同時充抵購房顯首付款，其余慨八成房款可辦繡理桿2塊0泰年按揭貸款。夾優(yōu)先購房權可水以轉讓，也可究以由開發(fā)商今穿典集團回購雹。翻矮墻優(yōu)先購房權的堵巧妙之處在于塌通過信托平臺齡用消費者的錢扛建房，消費者圈由間接投資變歪為直接投資。舍信托公司的職歪能在這里變得翁尤為重要。與總委托代理不同綿，信托公司作掌為受托人要履廣行謹慎勤勉之梁責，由于委托百人管理不善造三成信托財產(chǎn)損脾失的，受托人姿要進行賠償，韻而在委托代理肚關系中，委托秩人損失自負；渡信托公司還具遺有專家理財?shù)膽c職能，對信托幟財產(chǎn)以自己名該義統(tǒng)一管理和稅運用，在委托巖代理關系中，晨委托人要對項橫目進行決策，牲受托人遵照執(zhí)嘩行，因此對委浪托人的素質要孟求較高，不適教于廣大投資人沈。信托制度無來疑為普通投資宵人提供了一個吼良好的外部理添財工具，適應粉了社會與經(jīng)濟叨發(fā)展的要求陶。畏泡哥無論是租賃權藏信托還是優(yōu)先橫購房權信托，盲一般都是采取爆集合資金的模秒式，由受托人呼購買某項權利冒，期滿再由用恢資機構溢價回茅購該項權利，凱實現(xiàn)信托資金此的退出。信托訊公司一般要求葵融資機構提供躺抵押或擔保，買尤其對于開發(fā)支程度比較低的說項目，如果沒遲有安全保證措寸施，一旦資金傘鏈條斷裂，項徑目的風險無疑嚷會大大增加救。澆歇（修7枝）拔爛尾樓信俯托絞免咳位于成都的精呀圖大王廈芒5鳳年前由于流動歸資金斷流，已喊完成著了暑9央0腳％的工程被迫洽停工，并被法怪院查封，其資離產(chǎn)按現(xiàn)值評估鳥為領2.溪2祥億元，負債也為拋1.它1動億元，由于巨鉛額債務和日后速的銷售風險無殊人接手艇。仇悄辦衡平信托巧妙液地發(fā)揮了信托胸財產(chǎn)破產(chǎn)隔離物的功能，以未弄來的現(xiàn)金流吸治引投資者，獲吵得了大廈續(xù)建繡的資金。按照稼《信托法》的豬規(guī)定，大廈所族有的債權和股邀權委托給信托針公司進行登記洞確認后，受托奶期間的信托財宇產(chǎn)便具有了隔啟斷各種債務糾德紛抬的丑"澆防火怠墻目"撞功能，原本已辮查封的，可以揭自動啟封。信授托財產(chǎn)的獨立減性同時改變了賺收入與財產(chǎn)的激分配順序，未搞來產(chǎn)生的收入殖首先要支付信憶托收益，然后風清償所欠債權抗人的債務，剩嫌余收入由大廈刪所有者享有，鄉(xiāng)也就是說信托修受益人享有優(yōu)淋于債權人和所票有者的權利，腦充分體現(xiàn)了信閑托本身所具有糕的法律和制度秩優(yōu)勢與。糟陶信托作為一種魔靈活的融資工氧具，可以解決耽房地產(chǎn)開發(fā)過更程中各個階段羨的資金需求，節(jié)也可以針對房稻地產(chǎn)業(yè)的特殊日問題提出解決限方案。在房地鷹產(chǎn)與信托結合晉的多種形式背啄后，潛藏著兩委個基本動因胖。子梨①挎突破政策限晚制謎淋串房地產(chǎn)業(yè)歷來籮是國民經(jīng)濟的房支柱產(chǎn)業(yè)之一邁，由于投資額福大、周期長、葉流動性差等特嚇點，其發(fā)展一劣直受到廣泛的氧關注。在房地巨產(chǎn)開發(fā)的融資斃模式中，我國養(yǎng)基本是以銀行忠貸款為主導的章，瞞在運12慕1子號文件出臺前村，信托融資只癢是作為銀行貸國款的補充，對金尚不符合貸款充條件的項目提微供過橋融資。青進辜入岡200伶3柔年，宏觀經(jīng)濟肢進入新一輪增剝長階段，在支指持固定資產(chǎn)投汪資高增長的外錫部融資中，銀伯行貸款居于首行位趕，找200蘭3闖年挽1誕至提8絡月增幅超維過梅50棒%合，而其中三分廈之一的資金投屬向房地產(chǎn)業(yè)冬。記200回3什年躬1~脈7仔月，全國蹈有賢1小1伴個省份房地產(chǎn)假投資增速超絕過迫50套%暢，搶3劃5謹個大中城市粗有方1么0耳個房地產(chǎn)投資受增速超握過凝70腰%條，有些城市連照續(xù)兩年房價每誰年上廚漲君20壁%動，有的甚至上綢漲你30喘%律。馬自嫌為了防范可能息的金融風險，卻人民銀行芳于素6軟月份出臺了《郊關于進一步加悟強房地產(chǎn)信貸渡業(yè)務管理的通座知》（簡帖稱盞12輕1博號文），對房德地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)楚營模式產(chǎn)生了供重要影響，主醋要方面如下扁：競迷a磨、稱房地產(chǎn)開發(fā)貸在款禿盼商業(yè)銀行對未爭取得土地使用路權證書、建設影用地規(guī)劃許可圣證、建設工程怪規(guī)劃許可證和葬施工許可證的效項目，不得發(fā)緣放任何形式的綿貸款，房地產(chǎn)音開發(fā)企業(yè)申請姜銀行貸款，其批自有資金（指鳴所有者權益）層應不低于開發(fā)另項目總投資橡的謠30玉%朋。商業(yè)銀行發(fā)所放的房地產(chǎn)貸盟款，只能用于徑本地區(qū)的房地于產(chǎn)項目，嚴禁百跨地區(qū)使用迷。汽約b地、劉土地儲備貸沸款愚漆喂蒜商業(yè)銀行要嚴鷹格控制土地儲坊備貸款的發(fā)放鴿，對土地儲備鏟機構發(fā)放的貸認款為抵押貸款窩，貸款額度不儲得超過所收購過土地評估價值忌的葉70抖%澇，貸款期限最銜長不得超過兩當年。商業(yè)銀行典不得向房地產(chǎn)哭開發(fā)企業(yè)發(fā)放妹用于繳納土地賺出讓金的貸款好。壺糟c芝、倘建筑施工企業(yè)仰流動資金貸款蜘用廈途毒冬勉商業(yè)銀行要嚴承格防止建筑施礙工企業(yè)使用銀薦行貸款墊資房我地產(chǎn)開發(fā)項目擴。卷宗d枝、丑饞加強個人住房篩貸款管林理嬌皂商業(yè)銀行只能惹對購買主體結誼構已封頂住房霞的個人發(fā)放個飾人住房貸款泡。冠遇12殊1懼號文件對房地扛產(chǎn)開發(fā)各階段貨的貸款條件都睜作出了嚴格的速規(guī)定，使房地研產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不短得不改變現(xiàn)有理的融資模式，鮮尋求新的通道侮，打通新的平揪臺。信托作為腫唯一能連結貨游幣市場、資本痕市場和產(chǎn)業(yè)市謎場的金融工具錯，此刻走入房尺地產(chǎn)企業(yè)的視隔線，開啟了與晉房地產(chǎn)業(yè)在更螺廣泛領域更深齡層次的合作。撲比如股權信托尚對自有資金不監(jiān)足恢30斧%筑無法取得開發(fā)豬貸款的企業(yè)具憑有很強的吸引巴力，優(yōu)先受益喉權轉讓可以為籮完成外部施工候而裝修費用不清足的企業(yè)解紗決資金問題，啦今典集團的蘋型果社區(qū)曾經(jīng)醞腦釀發(fā)行房地產(chǎn)潛消費信托，解前決封頂前不能拐發(fā)放個人住房寨貸款的問題，李引起廣泛的關弦注子。勻譜②乘信托獨特的制莖度優(yōu)鐵勢倒蔽從制度安排來原看，信托的最先大功能是為社導會提供了一項礙優(yōu)良的外部財遷產(chǎn)管理制度。最社會經(jīng)濟越發(fā)果達，對外部財疤產(chǎn)管理制度的端需求也就越強信烈。信托作為翁一種優(yōu)良的財唇產(chǎn)管理制度，劣源于其獨特的未制度設計，即炕信托財產(chǎn)所有眼權與收益權相擇分離，信托財渡產(chǎn)的權利主體按與利益主體相叨分離，正是信知托區(qū)別于其他暗財產(chǎn)管理制度鋪的根本特征。咐由信托的這一題根本特征還引鍋申出信托另外列兩個重要特性沈，即財產(chǎn)獨立騙性與信托有限矮責任。信托一擦旦設立，信托光財產(chǎn)即與委托掌人、受托人的緣其他財產(chǎn)相分慌離，若委托人收或受托人因故繼破產(chǎn)，信托財失產(chǎn)不在清償范稱圍之內(nèi)。有限馬責任是信托的模另一重要特征纖，它根源于信附托財產(chǎn)的獨立厘性，信托中的統(tǒng)有限責任是全探面的，在信托各的內(nèi)部關系中企，即使未能取奧得信托利益或再造成信托財產(chǎn)殃的損失，受托獎人也不以自有映財產(chǎn)負個人責特任，未能取得綠信托利益的可始以不向受益人些支付，信托財歇產(chǎn)有損失的，霉在信托終止時揭只將剩余財產(chǎn)答交給受益人即岔可；在信托的鴿外部關系中，殲信托管理的連躺續(xù)性不因受托講人的欠缺而影凍響其成立，已攏成立的信托不李因受托人的更抖迭而影響其存渡續(xù)量?？纤蕴萑绾螌で蟾袡嘈У闹贫仍O計際來進行財產(chǎn)轉喬移與管理是經(jīng)極濟制度中的一嫁個本質要素。換信托在這方面橡顯示出獨特的柔優(yōu)越性，這是損由信托不同于扣其他類似設計播的制度特征決茅定的，信托提世供的是一種帶舟有穩(wěn)定性、彈本性和安全性的誕財產(chǎn)轉移與管急理設計鋸。膝箏a透、弄穩(wěn)定御性呼抖穴信托的這一特的點可以從與委坊托代理的比較送分析中來得到堆論證。委托代待理通常也涉及褲到為他人利益弦而管理財產(chǎn)，勤但其關系極不聯(lián)穩(wěn)定，只適合切于短期的財產(chǎn)盟管理，這是因刷為委托代理原混則上于當事人際一方死亡或喪臺失民事行為能岔力時即歸于消故滅，而且被代忘理人可以隨時浙取消委托代理偽人，也可隨時丘辭去委托。而酒信托一旦設定礦，除委托人在端信托文件中明取確保留了撤銷鞋權外，委托人咳不得廢止或撤哀銷，信托受托歡人一旦接受信啄托也不得隨意擱辭去其職責。最信托的存續(xù)更器不會因委托人績或受托人一方落