房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)劃設(shè)計工作是一項較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計任務(wù)書和委托書對項目進行規(guī)劃設(shè)計，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。規(guī)劃設(shè)計管理則是作為地產(chǎn)商自己實施的對投資開發(fā)項目展開的有目標(biāo)的管理活動。地產(chǎn)商的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤。項目是賺錢的一個工具，項目的運作也是因為發(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項目發(fā)展所需的一切資源都來自市場，根據(jù)項目的進展，購買活動在陸續(xù)發(fā)生，市場調(diào)查、國際咨詢、國際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷售服務(wù)都可以通過一定的價格在市場上獲得，規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計比、報批和設(shè)計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進行控制和管理，以實現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。大型項目的設(shè)計管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)知道在什么時候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個大型項目的設(shè)計管理，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進行控制。管理要點一：調(diào)查研究一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)不同于其他流動商品，市場競爭存在較強的地域性，往往以一個城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場與商場的競爭。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場的狀況，深圳各類大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個樓盤。一個公司，在完成了對一個城市的快速擴張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進行市場擴張，值得研究。項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。1、市場調(diào)查地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競爭公司的內(nèi)部情報。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費群認(rèn)可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進入哪個領(lǐng)域或者將計劃在哪一塊細(xì)分的市場上博得消費者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時進行判斷。2、規(guī)劃調(diào)查從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，餅比如，公司要持樹形象，先上僵短而快的項目庸，就不能在城夫市郊區(qū)選址，播最好選擇城市桂新開發(fā)密集區(qū)沖或中心商業(yè)區(qū)循，因為是城市班鼓勵優(yōu)先發(fā)展添的地段，而且雅可能較多的地混產(chǎn)公司聚集在聰一起，如果有粗精心策劃，建頁成精品，會很類快打開局面，磁為公司樹立良款好的公眾形象凳。當(dāng)然，如果般有好的市場追耍捧，選擇在城嬌市的邊區(qū)進行湖開發(fā)，也未必擱不可，只要踏肌準(zhǔn)了市場的節(jié)答奏，有鮮明的伸主題和優(yōu)秀的死規(guī)劃設(shè)計，再蘿加上優(yōu)質(zhì)的施庸工建設(shè)必會贏勉得消費者的青師睞。杰項目的實施要柏與城市近期建消設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)裙展保持同步，躁期待政府大規(guī)超模開發(fā)帶來的村商機。歇另外，在進行卡規(guī)劃調(diào)查時，堤要避開規(guī)劃的爭細(xì)節(jié)和爭議地飾，從市長和規(guī)櫻劃局長、規(guī)劃對專家的角度進齡行思考，要著牛眼于那些有潛嶼在規(guī)劃價值和零市場潛力的地繡段進行周密的箭調(diào)查，要盡可齡能想得更遠(yuǎn)一眾些趨，虎3爆年番、叨5遼年嫂或謀1粱0遠(yuǎn)年后該地段的造預(yù)測情況，要瞎從規(guī)劃的戰(zhàn)略挑發(fā)展中，而不櫻是從規(guī)劃的細(xì)暖微出，尋找市充場的價值和投腥資點。辰所以，地產(chǎn)公械司在戰(zhàn)略布局腎時一定要結(jié)合魂城市的總體規(guī)像劃和發(fā)展戰(zhàn)略含進行安排，否反則就成為無源偵之水?？上ВQ一般的公司在碎這方面做的還吉很不夠，實際敞上城市政府在酷進行城市建設(shè)統(tǒng)時都會帶來很丑多商機，關(guān)鍵卷是看你能不能絹抓住。勞管理要點二：定設(shè)計前期腔房地產(chǎn)公司進陳入市場，首要夜的門檻是土地大，而后是資金月，最后是人才鏡。人才可以通經(jīng)過高薪去爭奪終和挖掘，資金綠也可以通過銀掏行去融資，土奏地則較復(fù)雜，蹄如果有良好的驗政府資源和當(dāng)存地政府的支持止，購買土地會扮簡單一些，畢下竟在內(nèi)地很多抬城市，土地市甲場依然是一張游不透明的網(wǎng)，比看不清，摸不夫透，沒有一定宴的政府關(guān)系很貸難開展土地的森擴張、儲備工陶作。鏈土地擴張不是裹簡單的購買和調(diào)儲備，要與公宗司發(fā)展的戰(zhàn)略暮計劃和整體布破局以及市場增摧長緊密結(jié)合起畫來。建立與當(dāng)斬地規(guī)劃、國土想部門建立良好賞的工作關(guān)系。銅如果在當(dāng)?shù)赜刑锖芎玫恼P(guān)灑系，那對前期內(nèi)土地的儲備和獸擴張將很有幫衣助，在土地成仔本、區(qū)位和數(shù)炕量方面將能夠惱按照公司制定績的發(fā)展戰(zhàn)略進遷行，為進一步每的實施開發(fā)打斑下一個良好的叉基礎(chǔ)，在市場回競爭中占據(jù)較錘高的優(yōu)勢。艙購買土地前首我先做好三個準(zhǔn)懶備：立1葡）規(guī)劃選址。膝某一種開發(fā)項分目概念確定后塵，下一步的工禿作就是項目的身規(guī)劃選址，首虎先，要了解城粱市規(guī)劃和用地脫的現(xiàn)狀，分析縮空地及周邊的我現(xiàn)狀和發(fā)展情錦況，并到現(xiàn)場島進行實地調(diào)查斃和核實。其次島，根據(jù)項目的幻定位和對土地梁的具體要求，班擬予選掠5剛處以上的位置防進行選址和評明價。臟評價主要考慮譽周圍市場、公紅共配套、市政欲基礎(chǔ)設(shè)施、周傷邊建設(shè)情況、切本地的規(guī)劃趨攏勢和發(fā)展方向現(xiàn)、交通的便利巧程度、基地的汪現(xiàn)狀和是否引孕起較高代價以芬及項目進入后浙的市場反映及廢銷售預(yù)測等，徑評價應(yīng)結(jié)合選愧址和前面的調(diào)念查及項目定位歸綜合考慮，必武要時要對項目落定位進行調(diào)整判。最后，根據(jù)敬各選址評價報齒告，進行針對招性分析和比較印，從中遴選出唉有較大開發(fā)價麗值的地段作為憂公司發(fā)展的決聚策依據(jù)。孩比如，城市大蹦型購物中心，專影響其規(guī)劃選捧址的主要因素沸有兩個：一是災(zāi)地區(qū)人口密度吸和流動率。二挪是交通便利程執(zhí)度。在汽車高佳度發(fā)展的國家括，如美國，其紅大型城市購物餐中心大多位于監(jiān)城市郊區(qū)高速源公路的旁邊，維因為交通非常太方便，而且開歷汽車也非常容秩易到達，買完暴后就可以直接聞回到位于郊外腥的別墅了。雖結(jié)然，高速公路沖邊的購物中心匪周邊地區(qū)可能竿人口稀少，不紙比市區(qū)人口密倆度大，但高速鏟公路上的較高建數(shù)量的來往車覽輛，保證了購查物中心設(shè)置的某第一個因素：想人口流動率。沙所以，交通便飽利和人口密度憶及流動率，對席于購物中心的乖規(guī)劃選址，兩覆者缺一不可。飛在深圳地區(qū)，轉(zhuǎn)私人汽車擁有皂率逐年提高，譯加冬入之WT曠O遙后，購買家庭著轎車速度日長復(fù)，深圳去年已證有鈴5畫0征萬輛汽車，現(xiàn)難在也月金售環(huán)1似萬輛。而深圳藏戶籍人口也殘就禽12丈0趕萬，平均每家都也有一輛。這梅樣一種情況下隱，在郊區(qū)設(shè)置設(shè)購物中心適合蔬嗎？答案是否庭定的。眼因為，深圳是胸一個特區(qū)，市榆區(qū)內(nèi)已基本處順于飽和開發(fā)狀餡態(tài)，沒有哪個可地方的交通是本非常順暢的地蔑方，即便濱海哄大道、深南大扒道、北環(huán)大道鵝交通也多處于紀(jì)臨界飽和狀態(tài)柱，另外，有車率族大多居住在回城市中心和密烈集居住區(qū)，很抬少一部分在城忙市邊區(qū)購房，茄他們不大可能腸在下班時饒路詳去郊區(qū)購物中丈心進行采購，下這不符合人們述順便的心理。撈所以，在深圳年郊區(qū)設(shè)置購物躲中心缺乏吸引央力。黨所以，在高密湖度的人口地區(qū)恥或高流動率的望道路邊上，如螺果交通非常方護便，停車和進綱出都很不錯，劑可以有一個較寬好的市場前景齊。菌家樂福的規(guī)劃渴選址比較成功鐵，梅林一村愛有件700怖0錢戶居民討、置3熔萬人口，居民敵多為層次較高盯的政府公務(wù)員遲和教師，對大佩型購物中心的畏環(huán)境較重視，術(shù)而且家樂福是屆梅林一村唯一集的一家商場。門由于家樂福位汁于市政道路上跳，將消費者人陣群擴大到整個缸梅林地區(qū)，并新通過公共交通賀吸引人流，而膽門前連續(xù)不斷蓋的車流又是購樂物中心高人口行流動率的保證它，幾個方面保飯證了家樂福的古巨大成功。這墨是購物中心和劇居住區(qū)共同開迫發(fā)建設(shè)的良好贊案例。收2腹）趁茂加強設(shè)計報批艙過程中的目標(biāo)遇管理：土地合干同、用地紅線蝶和規(guī)劃設(shè)計要幅點士設(shè)計報批不僅俘僅是批準(zhǔn)的問逆題，時間上的注問題，要認(rèn)識騎到設(shè)計報批是鴿將設(shè)計目標(biāo)通稠過政府的批準(zhǔn)轟加以確認(rèn)和合奴法化。跟蹤者靜要學(xué)會與管理越者的溝通和協(xié)息調(diào)。食盡管用地紅線浪和規(guī)劃設(shè)計要沙點都是規(guī)劃國膀土部門下達的轟，但我們可以幸通過合法的正矩當(dāng)途徑將公司辦的發(fā)展目標(biāo)和芹設(shè)計意圖反映枕給他們，去積柱極協(xié)商和溝通敏，影響他們的委決策傾向。步規(guī)劃選址初步細(xì)確定后，就要勒進行土地的購茅買工作。土地葉購買時要事先搶與規(guī)劃土地部育門將土地價格著、土地面積和斜規(guī)劃設(shè)計要點績以及開發(fā)建設(shè)塔要求協(xié)商好，區(qū)要做到心中有粥數(shù)，盡可能把俱今后開發(fā)建設(shè)半中遇到的問題罰想清楚，并在患合同中為公司粒的發(fā)展調(diào)整留跑下調(diào)整余地。王所以，用地紅廣線和規(guī)劃設(shè)計同要點是關(guān)鍵技布術(shù)工作。顆用地紅線要根駐據(jù)法定圖則或覽控制性詳細(xì)規(guī)鄭劃所確定的路耗網(wǎng)進行下達，省地產(chǎn)公司要及嫁時跟蹤和協(xié)調(diào)部，如果在一個傍范圍允許選擇頂或規(guī)劃部門有巡商量的余地，崇地塊在一個街增坊內(nèi)的區(qū)位價病值，就要結(jié)合超下一步的規(guī)劃遲設(shè)計、城市規(guī)研劃以及公司的紛項目定位，作稱出地塊評估和外判斷，比如商谷業(yè)，最好臨近亮道路和便于出悲入，如果住宅硬最好遠(yuǎn)離市政敵干道，選擇僻粒靜處，而周邊圈如果有好的景商觀如公園、海條景或水庫、山錢體，則對辦公帳和住宅的銷售咽或租賃有較大梢的吸引力。所魂以，用地紅線艷的跟蹤，不是凍一個簡單的劃龜線問題，而是廢一個重新進行查細(xì)分和目標(biāo)確竊定的過程。裂規(guī)劃設(shè)計要點豪，是項目的靈島魂和技術(shù)核心擦，他影響著公塞司的一系列決鼻策和經(jīng)濟戰(zhàn)略勉的確定，比如薯，熄3.同5鮮的容積率對于師開發(fā)住宅來講偽，就是高層住雜宅，而在某些竊城市，如果消災(zāi)費人群還達不鐵到可以承受電寬梯的管理成本雕和高層土建成螺本的情況下，骨茫然采用高容伐積率，會使公聯(lián)司陷入困境，販而且還要交納舞高容積率帶來崗的樓面地價。房所以，在簽定室土地合同時，款就要做好經(jīng)濟思技術(shù)分析，重料點對容積率、蔥公共配套（學(xué)聚校、幼兒園、汁商場等）進行沈成本分析，計宵算建設(shè)后的單棋方成本，與市筋場同類項目進忌行比較，并作濟出方案判斷和串選擇。因為，各規(guī)劃設(shè)計要點弓在下達后就不柴容易調(diào)整，所典以，之前一定揀要將開發(fā)建設(shè)扶遇到的問題在冰規(guī)劃設(shè)計要點盯中考慮進去，道為今后自我調(diào)狼整留出余地。俗管理要點三：耍規(guī)劃設(shè)計方案猜一個好的規(guī)劃喬設(shè)計，必須在槳深入細(xì)致的市租場調(diào)查后，在掩占有第一手基懂礎(chǔ)資料后，并嗎經(jīng)過多方面、挽全面細(xì)致的分燈析研究后，才鏡能和市場緊密郊結(jié)合起來。項哈目是否成功，竟需要一系列的傳運作和精心策搖劃才能逐漸達佳到所定目標(biāo)，屢其中，規(guī)劃設(shè)仙計是龍頭，是譜關(guān)鍵。尤其是到大型項目的規(guī)蹲劃設(shè)計，更應(yīng)鍬重視。滴大型項目的規(guī)啄劃設(shè)計，要結(jié)鋤合項目的復(fù)雜鍛程度和市場情艙況，分階段進黎行規(guī)劃設(shè)計，豪將規(guī)劃設(shè)計的菌目標(biāo)逐步進行伍深化和細(xì)分。杏所以，對于一袍個大型項目的哭規(guī)劃設(shè)計首先奏要有一個整體街的清晰的概念液，而后要清楚緒開始做什么，輔中間做什么，打?qū)嵤r做什么網(wǎng)?？傊?，要將尖項目的整體運網(wǎng)作和策劃精神岸貫穿到每一步錫中去，并逐步笑進行落實和反余饋。銷做好一個規(guī)劃蒸設(shè)計方案，離喊不開三個前提若條件：甲方的節(jié)指導(dǎo)和目標(biāo)激轎勵，獵高水平善溝通允的設(shè)計單位，康推出優(yōu)秀作品象的機制和設(shè)計盡方式。這三點廁相輔相成，互焰為推進。常1芳）甲方的指導(dǎo)萍和目標(biāo)激勵驚誰也無法代替?zhèn)骷追阶鞒鲎詈笙呐袛?，甲方船或許在某些環(huán)貝節(jié)需要設(shè)計方儀、監(jiān)礦理方、顧問公匯司的積極配合異，這些伙伴也匙提出了自己的嗽方案或觀點，閥但只有甲方能盜夠從項目的整咬體上進行選擇器和判斷。灌項目的運作，參自始至終是甲危方自己的事，膏從投資決策到照市場調(diào)查、項連目確定和定位昨，規(guī)劃選址和暮購買土地，每踢一步都是甲方窩精心策劃的結(jié)鄰果，里面都隱臘含或付出了大右量的心血和代絨價，而目標(biāo)也弦在一步步的進各展中逐步調(diào)整?；蚣訌?。霸所有這些發(fā)生蜘或?qū)l(fā)生的故乎事及來龍去脈耕，也只有甲方眉掌握和清楚，鳥而這些細(xì)節(jié)或獨故事不可能告排訴設(shè)計師，設(shè)望計師也不可能超在一下子就能導(dǎo)消化吸收。所禽以，甲方作為錯全過程的統(tǒng)籌遷策劃方，一定存要清楚應(yīng)該讓妖設(shè)計師在哪一傻個環(huán)節(jié)發(fā)揮作穩(wěn)用，決不能將貧所有問題都交儀給設(shè)計師來解吃決，一來設(shè)計樸師永遠(yuǎn)不可能愁代替甲方來作構(gòu)出判斷，二來予有些原則性問嫂題，必須由甲樂方進行拍板。屬設(shè)計師只了解棋你讓他做的那為部分，他無法由從項目的整體微運作上看到問活題所在，這是每作為設(shè)計人員晨的角色所限。欣我以前作設(shè)計誦，就是這樣，礙你可以有很多圾想法，而且也弟可以在方案中巾體現(xiàn)，但如果看不獲得甲方的嗎認(rèn)可就無法進撥行下一步的工逼作，多數(shù)情況可下，設(shè)計師因盾為溝通或?qū)椷M目的認(rèn)識深度贊或甲方提出的衡要求過粗或背笨景資料太少，旁設(shè)計師稍不注動意就會偏離甲脖方的目標(biāo)，作南出一些無用功鹽，浪費時間和慢精力。遠(yuǎn)設(shè)計過程中，權(quán)甲方加強設(shè)計箭跟蹤和指導(dǎo)，里不能僅通過幾保次會議或匯報識的方式來解決躁復(fù)雜的技術(shù)問茅題，比較復(fù)雜務(wù)的問題要主要抹依靠甲方的主現(xiàn)要技術(shù)人員與營設(shè)計人員進行銅面對竊面的溝通和商賠量，必要時，沸甲方應(yīng)派駐工維程師與設(shè)計人幕員一起參與設(shè)駱計，對設(shè)計中茶出現(xiàn)的問題，引甲方工程師可燕及時返回公司況向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋語求解決方案或犧意見，這種措岸施可有效的將具一些細(xì)節(jié)或不醉大的問題解決桶好，而且因為萍有甲方代表的秘旁站參加，設(shè)群計師的積極性劉和主動性會得誕到加強，工作案效率會大幅提超高，由領(lǐng)導(dǎo)拍防板決策的范圍裹縮小，節(jié)省了音領(lǐng)導(dǎo)的精力。庭通過匯報會，毯主要目的有兩繞個：一是向領(lǐng)脆導(dǎo)通報方案的式進展和中間成涌果。二是就方司案中的關(guān)鍵問但題進行討論，崖尋求解決方法捧或意見，以便糕于下一步設(shè)計金的繼續(xù)。卵甲方的指導(dǎo)，墳影響到設(shè)計的宿進展和方向。朋在設(shè)計大的原醒則和目標(biāo)上，淡甲方應(yīng)比設(shè)計販方更高明、更候前瞻，在某些干方面來講，甲犯方對于一個方顯案比設(shè)計者更和能看出和發(fā)現(xiàn)擠問題所在，眼威光更高一些。毛所以，甲方的扛指導(dǎo)應(yīng)放在以膛下三個方面：雁一是方案的整兆體布局和框架宰。二是經(jīng)濟技烘術(shù)指標(biāo)。三是驗方案的風(fēng)格和塞創(chuàng)新。騎甲方的指導(dǎo)不禾要具體到每一號個具體設(shè)計的租細(xì)節(jié)中，要積脈極想辦法調(diào)動緒設(shè)計人員的設(shè)章計才能和積極風(fēng)性，將他們的廊才華施展出來束就成功了一半初。通過設(shè)定一樣定目標(biāo)激勵設(shè)駐計師進行創(chuàng)造福，設(shè)計出甲方卻滿意、大家滿防意的作品。泊甲方的指導(dǎo)不刺可有太多的隨姥意性，比如確豐定了的設(shè)計原忽則和意圖，不顏要輕易改動，是因為設(shè)計人員辯已經(jīng)按甲方的麥意圖作出了很瞧多努力，如果矩不說清楚，突魄然改動，會給烈設(shè)計人員造成泡很大的壓力和踐打擊，因此，封甲方作出的決紫定一旦作出后騎就不要動。匪這也是在留仙遍村住宅區(qū)規(guī)劃誓設(shè)計管理中遇級到的突出問題殺。留仙村住宅壽區(qū)由于在可行籠研究階段對許寬多總體的概念提和原則沒有研斑究透徹，致使表在規(guī)劃國際招爬標(biāo)后，在中標(biāo)揮設(shè)計方案調(diào)整怪過程中，需重靈新研究和確定賄這些概念，如臟總體人口規(guī)模抵、交通方式選前擇、停車比、嚼人車分流、容沿積率、建筑層濱高及分期建設(shè)結(jié)等。由于設(shè)計斃方案已經(jīng)初步牢確定，上述概堪念的調(diào)整引起要規(guī)劃方案的大子修改，因而帶槍來設(shè)計單位的還抵觸，矛盾由狡此引起。加上古中途甲方中途少意見的反復(fù)，栽和設(shè)計單位的尋不合作，造成男設(shè)計方案久而創(chuàng)不決的局面。汽2乖）高水平、善蛋溝通的設(shè)計單諷位償作為地產(chǎn)商，教為做好一個項四目的規(guī)劃設(shè)計監(jiān)，都愿意拿出釘更高的成本來改雇請一家高水繼平的設(shè)計單位嘗。但是高水平梁的設(shè)計單位不謀一定就適合，潤原因有很多，吉一是一個項目辜從前期策劃、蔬概念規(guī)劃、總班體規(guī)劃到詳細(xì)葡規(guī)劃設(shè)計、單刃體設(shè)計、初步不設(shè)計和施工圖專設(shè)計，有很多戴階段，每一個未階段對設(shè)計的摘要求不一樣，貪因此，方案能榜力強的不一定抗做好施工圖，匹而策劃作得好摧不一定代表可禿以做總體規(guī)劃爺。桑隨著設(shè)計專業(yè)晨分工和市場的摸細(xì)化，配合設(shè)腐計各階段的咨砌詢顧問公司、花方案設(shè)計公司念、建筑設(shè)計公肥司、施工圖設(shè)非計公司等更加樹專業(yè)的公司會水更加適合階段伍設(shè)計工作的需連要，而且會作壩得更好，更專茅業(yè)。提所以，在相應(yīng)館階段邀請該階那段高水平的公雪司來做，不要羨張冠李戴。如徒做市場研究，惹要請市場調(diào)查氧公司，做項目恥策劃，請地產(chǎn)襲策劃公司，做舉概念規(guī)劃，最笑好請國外的顧蘭問設(shè)計公司，左交通規(guī)劃要請確交通顧問公司解，而詳細(xì)規(guī)劃壟設(shè)計則可以通限過國際招標(biāo)來帆選擇，施工圖次讓國內(nèi)設(shè)計院萄來做更塌實。貸高水平的設(shè)計客單位內(nèi)部一定死要有主設(shè)計師劣來支撐，甲方誤在選擇設(shè)計單蠻位時，要對主杰要設(shè)計人員進賓行考察，并要挪求在提供服務(wù)龍時，保證主設(shè)造計師到位。另士外，設(shè)計單位提的配合情況也煎要重點考察，番因為，論如果水平高，韻但是不聽甲方廟指導(dǎo)和意見，絡(luò)無法進行溝通壩和交流，那水擔(dān)平再高，也無壁法實現(xiàn)甲方的輸設(shè)計目標(biāo)和主棉要意圖。紛設(shè)計對于甲方縫和設(shè)計單位應(yīng)碧該成為一道橋餐梁，將雙方通悟過方案的交流村和互動，提高高雙方對方案的啊認(rèn)識和設(shè)計水鉛平，并最終成落為雙方共同的擱心血和設(shè)計財續(xù)富。蘋3協(xié)）推出優(yōu)秀作必品的機制和設(shè)會計方式翅通過什么樣的怠途徑獲得好的完設(shè)計方案，是確值得考慮的，椅但要考慮到成拴本和收獲的價壘值比較。對于賤大型項目，如拌果比較復(fù)雜，兼邀請國際知名般設(shè)計單位進行關(guān)咨詢，可以幫物助甲方理清思帖路，獲得一些殺創(chuàng)新性想法和色啟發(fā)，這一階堂段的成果可以灌作為甲方的部熱分意圖貫徹到豪下一步的設(shè)計羞中去，咨詢會暑有一些費用，摧但不是太大，劉得到的信息卻備很多。鑒如果甲方愿意鴉，可以在咨詢姓成果的基礎(chǔ)上嫌，選葵出孫1-糞2搏家單位展開下懼一步的規(guī)劃設(shè)花計工作，可以熟在原先的立意竹基礎(chǔ)上深入發(fā)段展，形成一個麥基本確定的方院案，供甲方進這行選擇，這種斑方式，可以發(fā)晨揮設(shè)計單位的乎積極性和設(shè)計晶空間，推出優(yōu)否秀作品。旺所以，創(chuàng)新性微或概念性的東罷西，讓國外的退公司做可以吸掘引更多先進的陡設(shè)計概念和理掉念，提升項目霜的內(nèi)涵品質(zhì)和伯層次。而務(wù)實判性的設(shè)計則讓殖國內(nèi)設(shè)計院來憂做。疤我以為，在策工劃階段和市場曬調(diào)查階段，擬落采取指定單位挺的方式進行策稍劃和調(diào)查，尤巾其邀請本地的鞋公司更適合一偷些。在概念和代總體規(guī)劃階段榆，或采取先咨鍵詢，后招標(biāo)的士方式，或完全男采取招標(biāo)方式豬，或者請一家餓著名設(shè)計公司恐直接做。要根該據(jù)項目情況來家選擇。而規(guī)劃友設(shè)計、建筑單愚體設(shè)計也可采遷取招標(biāo)形式。笑總之，為獲得數(shù)高水平、高質(zhì)漏量的作品，在社不同階段，采哈取相應(yīng)的方式灰進行設(shè)計有助沾于方案精品的約出現(xiàn)。船留仙村大型住誘宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)城計，我們采取釋了國際公開招勿標(biāo)方式，根據(jù)沿設(shè)計單位實力窩，從中選出艦了頸5誠家國內(nèi)外著名籠設(shè)計單位參加填招標(biāo)，美測國潮HO罰K犁、日本日建、營英國阿特金斯拼、新加坡駟馬扁設(shè)計公司以及盟重慶建筑大學(xué)占。最后選中了陡新加坡駟馬公撤司的方案?；j后來證明了，準(zhǔn)不僅中標(biāo)方案秧整體性調(diào)整，診已失去了原來延方案的面貌，塌而且其他方案陶的特長也沒有機被吸收到方案柳中去，引進國骨外先進設(shè)計理身念的目標(biāo)也就木沒有達到。糟由于語言問題巴，導(dǎo)致溝通無特法順利進行，烏而產(chǎn)生很多誤善解。新加坡作閘為中標(biāo)方，在旦設(shè)計方案調(diào)整產(chǎn)過程中，過于屋堅持自己中標(biāo)佳時采用的設(shè)計哭理念和方法，汗甲方為使方案吵更易實現(xiàn)而作澆出的種種努力下，也因此無法否貫徹到設(shè)計中苦去，這就是一暮個典型的配合度上的問題。解活決不好，設(shè)計貝無法開展，甲江方意圖無法落比實，設(shè)計也就誘無法完成桐。思逢對房地產(chǎn)開發(fā)片公司設(shè)計部門泰的一些看法片作為房地產(chǎn)公這司的設(shè)計部門適，究竟應(yīng)該怎旦樣才能真正發(fā)來揮其作用兩？智的一、其所擔(dān)任證的角色享由于房地產(chǎn)公探司的設(shè)計部門蹲人員精簡，因紗此管理成本比嚇設(shè)計院的要低潮得多，而且，長由于其往往掛舞靠外面的設(shè)計蠢院，因此要處叢理工程變更和討圖紙修改方面毀更具靈活性和香更快的速度。是即使不掛靠外陰面的設(shè)計院，蹄也可以開發(fā)商滴的名義進行工濁程變更，最大澇限度保護開發(fā)送商的利益。所盈以，簡單來說織，設(shè)計部門所情擔(dān)任的角色不裂單是設(shè)計，更嗚重要的全面參鐘與工程管理。錘因為無論從設(shè)鼻計上，還是在哈材料選擇、圖五紙優(yōu)化和質(zhì)量梯驗收上，設(shè)計毯部門都有著舉友足輕重的作用嫁。具體體現(xiàn)在廚：榆命1姨、在項目前期掀，參與項目的雙立項和初步設(shè)熱計株(昆方案設(shè)叉計佳)旬。賄這一點很容易嘆理解，如今的很房地產(chǎn)開發(fā)公漏司為了減少成雁本，往往是自達己設(shè)計、自己郊建設(shè)，因此設(shè)具計部門所要完沖成的任務(wù)不單狼單像在設(shè)計院竹里完成相應(yīng)的乳設(shè)計任務(wù)即可手。其所擔(dān)負(fù)的勸職能，不僅僅噴包括了設(shè)計任熊務(wù)，還應(yīng)包括雨項目的立項準(zhǔn)蔽備工作，為項傻目的前期開發(fā)壘提供相應(yīng)的專不業(yè)支持，協(xié)助哭建筑師進行相匙應(yīng)的項目立項早工作。眾多的怪成功項目表明責(zé)，前期準(zhǔn)備工扇作往往是影響炊項目成功開發(fā)昌的重要因素。脈所以，設(shè)計部臟門在項目開發(fā)毅前期所做的工差作，更是份量鋒十足鉤。叉破2霉、在項目建設(shè)座過程中，根據(jù)述項目的進展情石況完成相應(yīng)的券圖紙配套服務(wù)論和變更處理。長由于速度就是紅房地產(chǎn)公司生燥存發(fā)展的命脈晚，因此很多項撿目往往是在前筒期完成圖紙審乒批之后便一邊游建設(shè)一邊完善耀圖紙。然而，債在施工過程中資，由于各項管畏理活動都是以首圖紙、合同為煉依據(jù)，因此圖上紙完成的進度工相應(yīng)的影響著直施工進度。在魔這樣的情況下筐，設(shè)計部門更邁應(yīng)在總工辦的揭安排下，根據(jù)妹項目的進展情把況提前完成和垮完善施工過程擾中需要的各項揪圖紙。同時，多設(shè)計部門應(yīng)依刃據(jù)現(xiàn)場反饋回勇來的信息，相謀應(yīng)的進行圖紙抹修改和改進，芽以取得較好的嬸經(jīng)濟效益且。開踐3刷、在項目后期武，參與竣工驗膊收、交接和相艙關(guān)的竣工圖審靠核。核在竣工綜合驗橡收時，設(shè)計部陳門亦應(yīng)參與其畫中，并有權(quán)對你施工質(zhì)量提出傭整改意見。同刷時，協(xié)助工程齊部做好相應(yīng)的槐工程圖紙交接擊，審查施工單臉位提交的竣工飛圖資料篇。爬根二、影響其職悶?zāi)艿囊螂U素科楚1得、完善的圖紙隆質(zhì)量管理制度虛。除毋須否定的是煎，圖紙質(zhì)量直治接關(guān)系到施工焦質(zhì)量的好壞和謀施工進度。如換果一個設(shè)計公慚司、部門無法脈對所設(shè)計圖紙頑作出客觀公平愛的評價并采取約合理的獎懲措墻施，那么所設(shè)教計出來的圖紙辭質(zhì)量無論如何獎也不會高到那稍里去。我一向股主張個人待遇王與績效掛鉤，巷但是在沒有一食套完善的績效盡考核制度下，岸很難實現(xiàn)。倒因此，我認(rèn)為氣可采取下列措單施來提高圖紙束質(zhì)量：蛛首先五要建立圖紙質(zhì)摘量評價體系，稿對所設(shè)計的圖煉紙有嚴(yán)格的深培度要求。從根毅本上來說，作記為施工圖，理機應(yīng)需要達到相里應(yīng)的深度方可本滿足指導(dǎo)施工室的要求。但是多在實際中，由炕于各方面的原裕因，所設(shè)計的炊圖紙不盡如人潑意。綜合考慮頭，是因為對圖稿紙的審核不夠稍嚴(yán)格，并且沒顏有相應(yīng)的績效綱考核體系來支察撐。作為設(shè)計增師，當(dāng)然應(yīng)該及為自己設(shè)計出染來的東西負(fù)責(zé)斤，也需要對此魄帶來的損失承鎮(zhèn)擔(dān)一定的責(zé)任淡。所以，在合享理安排設(shè)計周漲期的情況下，爬一名合格的設(shè)淡計師至少能夠秩滿足基本的施輝工圖深度。假裕設(shè)在一個待遇笑嚴(yán)重不均的公抗司里，如果靠腔待遇低的去審晌查待遇高的圖度紙并要承擔(dān)本東來不是他的責(zé)袍任，那么試問稱，他又有什么賣興趣去自討苦事吃淚？神獅其次，暮將圖紙質(zhì)量和貝績效考核聯(lián)系勻在一起，并且口與績效獎金直典接掛鉤。時至箭今日，終于理編解大的公司為倚什么都設(shè)有人回力資源部門。核這是因為人力愉資源部門的作捏用不僅僅體現(xiàn)運在對人力資源槽的合理安排上持，更多時候體纖現(xiàn)在對員工績臺效的考核上。概如果能夠做到悲公平的對員工除進行考核并且趁做到績效與獎領(lǐng)金掛鉤，那么袍員工又怎么會蘋有不公平的感鍋覺？如果說，嶺他的崗位職責(zé)倘是與他的待遇家成正比的，那災(zāi)么他又有什么千理由不去做好蓮他的本職工作旬？歲金2癥、層次分明的牌管理制度。預(yù)成然，中小企鵲業(yè)由于船小好警掉頭，靈活性枝強而具競爭力蓮，但是也必須辱是執(zhí)行效率高東的前提下。這冒個執(zhí)行效率高屠從另一個方面治也說明了管理禽上的方法，那爭就是在人員的壘管理上，應(yīng)盡帖量減少管理的庭層數(shù)，并且在沫管理的層面上扶，下級只對直刮接上級負(fù)責(zé)，仁務(wù)必做到權(quán)責(zé)志分明。但在中渠小企業(yè)里，問絲題就出現(xiàn)在這句。醫(yī)因為配備的相裳應(yīng)人員少，因割此每個人都是駱相當(dāng)于一個人初當(dāng)作幾個人來頓用，在這種情渾況下，如何減逼少管理的層數(shù)宏是領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該我考慮的問題。皺當(dāng)一件事確定充由誰去做的時脆候，那么就應(yīng)歡該讓他負(fù)責(zé)到爺?shù)?，而不是讓臉?biāo)龅揭话氲臋z時候，把他撤另了再換另一個鄉(xiāng)人去?；蛘?，哈派他做力所不先能及的事情，竟一旦造成損失私，首先應(yīng)該追稅究的是安排任腦務(wù)的人，而不冷是去做的人。蛛作為一名領(lǐng)導(dǎo)與者，首先具備悟的就是知人能稀用的能力。斯正如三國演義饅中的諸葛亮揮載淚斬馬稷，難中道痛失街亭就蠶只是馬稷的錯瘦？難道斬了馬挺稷就能挽回敗來局肥？際疤其次，在員工錄的權(quán)力分配上報，許多房地產(chǎn)筑公司由于是家啄族式管理，因的此普遍存在著該不相信外來人到的心理，在權(quán)蔥力的分配和下懇放上，均設(shè)置飾了不少的條條或框框，使得部開門在決策和運禽作上作繭自縛它。躍敗另外存在著一蠶種情況，即是梅在家族公司中性，權(quán)力過于集井中某個人手里義，無論是材料換采購，還是工柴程變更均要經(jīng)獻過層層審核上信報到最高領(lǐng)導(dǎo)拜，因此造成決棵策具有一票制般，然而一個人觀的力量畢竟是陣有限款的，所