鑫源·圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案

鑫源·圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案策劃部2004年9月11日前言房地產(chǎn)全程營(yíng)銷思想是在中國(guó)房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)的過(guò)程中，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用鑫源策劃部的專業(yè)眼光及手段，通過(guò)對(duì)運(yùn)城市圣惠路明珠小區(qū)為中心點(diǎn)的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，確立鑫源·圣景苑小區(qū)的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析項(xiàng)目的投資分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷項(xiàng)目形象營(yíng)銷營(yíng)銷推廣策劃項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷——目錄——項(xiàng)目背景第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)臟（二）商品房怒銷售個(gè)案分析遼二、項(xiàng)目周邊從環(huán)境分析拴（一）壤本項(xiàng)目土地性縮質(zhì)調(diào)查凝（二）怎本項(xiàng)目周邊環(huán)甚境調(diào)查淹（三）扁本案交通條件朱調(diào)查夏（四）搭周邊市政配套票設(shè)施調(diào)查橋（五）蕩周邊人文環(huán)境藏調(diào)查脂第二部分：塵項(xiàng)目的翼投資分析揮一、鑫虹源裳·敬圣景苑久項(xiàng)目的概況篩二、項(xiàng)目所在開區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀閣及其趨勢(shì)判斷禿（一）項(xiàng)目所患在地的歷史狀色況及規(guī)劃前景聰（二）項(xiàng)目所使在地房地產(chǎn)市前場(chǎng)總體供求現(xiàn)桂狀及價(jià)格走勢(shì)落（三）項(xiàng)目所杯在地住宅客戶福的構(gòu)成及購(gòu)買眠心態(tài)分析式三、本項(xiàng)目的補(bǔ)可行性研究穴四、項(xiàng)目土地潑SWOT略分析究本案區(qū)位的優(yōu)耀勢(shì)炎本案區(qū)位的劣偷勢(shì)坡本案區(qū)位的機(jī)話會(huì)點(diǎn)么本案區(qū)位的威羅脅及困難點(diǎn)谷(候五鼻)剖本案市場(chǎng)定位姑(裳六墾)殃論本案價(jià)值分析挑第三部分：項(xiàng)賠目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)驗(yàn)銷創(chuàng)一、建筑風(fēng)格任定位、色彩計(jì)沈劃部二、主力戶型飼選擇既三、環(huán)藝設(shè)計(jì)肢定位壇四、串交通組織定位咱五箏、垂陸智能化物業(yè)管狹理和小區(qū)配套登非常重要鋪第四部分：項(xiàng)遷目形象營(yíng)銷緩一、項(xiàng)目視覺店識(shí)別系統(tǒng)核心倒部分名稱標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體里二、延展及運(yùn)妻用部分晃營(yíng)銷接待中心蜜包裝設(shè)計(jì)域工地環(huán)境包裝窯設(shè)計(jì)硬公司及物業(yè)管封理系統(tǒng)包裝設(shè)油計(jì)雷第五部分：項(xiàng)蓬目推廣策劃群項(xiàng)目主要賣點(diǎn)赴設(shè)計(jì)集物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱遵勢(shì)分析及對(duì)策考目標(biāo)客戶群定滋位分析繩價(jià)格定位及策拌略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃廣告策略媒介策略推廣費(fèi)用預(yù)算邊營(yíng)銷推廣效果敬的監(jiān)控、評(píng)估切及修訂最第六部分：項(xiàng)喉目服務(wù)營(yíng)銷抹前期資料準(zhǔn)備誠(chéng)及銷售培訓(xùn)迫銷售組織及日溜常管理飽先期導(dǎo)入物業(yè)藏管理閑項(xiàng)目背鵝景臺(tái)蟻鑫少源料·魔圣景苑閘項(xiàng)目位于運(yùn)城盲市鹽湖區(qū)圣惠去路中段西側(cè)，糕與運(yùn)城市大型虜中、低檔住房歪消費(fèi)的小區(qū)明尼珠小區(qū)緊緊相辨鄰。該項(xiàng)目用僵地的初始狀態(tài)涼是一捎片投3介0犯多畝的舊廠房瞎地。海項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)誰(shuí)高速路，由于為項(xiàng)目的本身的蛛地理位置和項(xiàng)培目周圍的商業(yè)陡開發(fā)程度及商筍業(yè)氛圍，我們擱暫定督鑫櫻源伏·巴圣景苑淋的訴求點(diǎn)為享：故“車咱運(yùn)城老百姓辜滿意的好住房珍和闖多走幾分同鐘挺----村-本為家添轎車巖”勤。攀鑫莫源炊·驅(qū)圣景苑尺周圍建筑多為晴八、九十年代哪的民宅，平房巨早已破舊不堪芽，加之此地塊潔位于運(yùn)城市區(qū)某和鄉(xiāng)村交界撇地嗽;特而且根據(jù)項(xiàng)目撲本身所在地的涌運(yùn)城市地理位鞋置情況，項(xiàng)目閉所在地又被稱約為肥“石運(yùn)城市的城市哭淹沒碑區(qū)籌”嗽，這里居民的震素質(zhì)普遍不高疾，周邊生活配固套十分落后。述鑫爬源皇·磁圣景苑軟目前的市場(chǎng)定答位基于此上等革原因。跡第一部分：區(qū)灣域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)茄查分析涉項(xiàng)目鄰近地段應(yīng)住宅市場(chǎng)分析寧區(qū)域內(nèi)商品房貝供應(yīng)量及空置孕率統(tǒng)計(jì)秩鑫糧源強(qiáng)·跳圣景苑驅(qū)位于圣惠路西網(wǎng)側(cè)，我部門在薯市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程省中，將其所輻項(xiàng)射到的范圍界廉定在運(yùn)城市區(qū)富之內(nèi)。依據(jù)區(qū)根域內(nèi)物業(yè)的商凡品房售價(jià)把市它調(diào)項(xiàng)目分為兩傾類，以鳳凰路罵為界，鳳凰路仰以東的物業(yè)多穿為高檔商品住爺宅，鳳凰路西大端劃為中低檔正商品住宅。具勵(lì)體數(shù)據(jù)如下表寫：缺高檔物業(yè)商品汽房供應(yīng)量及空嘩置面積統(tǒng)計(jì)表譽(yù)單位：平方米掘元姨/粒㎡放序號(hào)責(zé)項(xiàng)目名稱塘坐落位置瞎總建筑面積蝶空置面積相起價(jià)挪均價(jià)痕工程進(jìn)度表1輛預(yù)現(xiàn)房黎2藏期房米3淚期房神4乳期房榨5恒現(xiàn)房淺6叛期房酷合蜂否計(jì)須中低檔物業(yè)商牙品房供應(yīng)量及憲空置面積統(tǒng)計(jì)診表迷單位：平方米爸元陵/箏㎡短序號(hào)過(guò)項(xiàng)目名稱映坐落位置查總建筑面積取空置面積鉗起價(jià)城均價(jià)則工程進(jìn)度械1串期房鉗2遼期房混3估期房精4急現(xiàn)房鑰5凡期房桶6眉期房粥合仙隔計(jì)挑禾趨從上表來(lái)看，帥運(yùn)城市區(qū)被調(diào)枝查的物業(yè)無(wú)論怒是高檔樓盤，臨還是中低檔樓毯盤大多數(shù)是期籠房，這還只限暑在被調(diào)項(xiàng)目的氧統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如帽果再加未被調(diào)駱查的項(xiàng)目，估悠計(jì)市場(chǎng)空置率校將占商品住宅艙開發(fā)面壞積作60任%銳，儉納乏本項(xiàng)目規(guī)劃總廟建筑面積為城30145.丟54警平方米，現(xiàn)僅飾處于設(shè)計(jì)、規(guī)觀劃階段，從市城場(chǎng)現(xiàn)有的商品驢住宅空置量來(lái)拍看，本案已經(jīng)卸處在激烈的市戶場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之藥中洞,嬌面臨著非常嚴(yán)御酷的市場(chǎng)考驗(yàn)句。付（二）商品房波銷售個(gè)案分析竿根據(jù)智鑫景源公·喚圣景苑園總體規(guī)劃、目睛前認(rèn)購(gòu)期商品庸房的售價(jià)，區(qū)跑域內(nèi)可與本項(xiàng)顧目形成競(jìng)爭(zhēng)的唐項(xiàng)目有：明珠伏小區(qū)二期項(xiàng)目尾、西碧園小區(qū)南、公司正在籌良建的項(xiàng)目。彩【瘋明珠小區(qū)銅二期項(xiàng)目控】賺項(xiàng)目地點(diǎn)：變圣惠路中段胸開發(fā)企業(yè)：巖運(yùn)城市通宇集御團(tuán)開發(fā)有限公持司炊建筑面積：礙3靠萬(wàn)零平方米便建筑結(jié)構(gòu)：扯主隨體象6賄層建筑，臨街贏樓盤不帶底商鹿設(shè)計(jì)戶數(shù)：凡1扣1先幢樓草約侵----讓-孟戶偷特色配套：昨主入口西側(cè)的代住宅樓帶底商教。搖主要賣點(diǎn)：行與眾不同的特女色技術(shù)服貓務(wù)門—謝—百六層送一個(gè)空哨中花園（送簡(jiǎn)準(zhǔn)裝修，不裝及牢可入住）剃銷售進(jìn)度：漏25高%豬【西碧園小區(qū)捷】灣項(xiàng)目地點(diǎn)：隙紅旗西度街徹71婆2廟號(hào)關(guān)開發(fā)企業(yè)：肥運(yùn)城市碧?；ㄘ潏@房地產(chǎn)開發(fā)局公司貓建筑結(jié)構(gòu)：禍主興體采6罷層建筑，臨街圖樓盤帶底商（傭框架結(jié)構(gòu)）蘆設(shè)計(jì)戶數(shù)：誰(shuí)撇6催棟樓耗主要賣點(diǎn)：眨起運(yùn)城市住宅最苦低價(jià)格異（不102移0綠元搬/喘平米起價(jià)）筍銷售進(jìn)度：飾眨開始銷售半個(gè)顆月話二、項(xiàng)目周邊糟環(huán)境分析胸本項(xiàng)目土地性捐質(zhì)調(diào)查障鹽湖區(qū)圣惠西饑側(cè)凝路高30.7場(chǎng)4燒畝土地，規(guī)劃真建蔬設(shè)址3崗萬(wàn)零一百四十驟五點(diǎn)五四平方簡(jiǎn)米住宅。俗現(xiàn)地上物已平義，原屬?gòu)S房地俯，基本符合七鳳通一平標(biāo)準(zhǔn)。追（二）解本項(xiàng)目周邊環(huán)較境調(diào)查倦本案遠(yuǎn)方景觀榴較好，沒有都筒市的喧囂只有顛四季的莊稼和疼樹懲木賠.柜但是，本案近如景不佳，周圍超是待拆改的破壞舊平房，為數(shù)廉不多的老樓也事年久失修；藝（三）估本案交通條件傳調(diào)查旱細(xì)看，本案交抬通環(huán)境還有欠靈缺之處。鑫持源叉·足圣景苑入口位稍于揪-----歌-匆路，道路狹窄井，門前沒有公廉交車?？空荆璨叫兄潦セ菥致沸^(qū)雖三面狠環(huán)路，但均不盞是主干道豎；虎給（粱4巧、妄8辟路公交車往返哥于此膨）絹零（四）慕周邊市政配套逮設(shè)施調(diào)查螺本案周邊市政巾配套大環(huán)境的聞未完善、齊全槍。小區(qū)周邊還斃沒有理想的購(gòu)暑物廣場(chǎng)和生活悼日常消費(fèi)區(qū)、堪蔬菜批發(fā)市場(chǎng)蔥、超市。訊學(xué)校：康杰二軟中、運(yùn)城職業(yè)奔中學(xué)；幼兒園候：圣惠幼兒園業(yè)等。求醫(yī)就近酷可去同德醫(yī)院旋和在建中的華拍康醫(yī)院等。懸但是，盡管鑫損源營(yíng)·贏圣景苑周邊設(shè)紛施非常完善，蜜本案小環(huán)境的壺市政設(shè)施較差沉，附近沒有一惱家超市。鑫悄源敬·某圣景苑四周多脹為破舊的民宅誕，環(huán)境很差，半斜對(duì)面就有一淡個(gè)警犬基地和坦化工廠，視覺貫污染、尾氣污長(zhǎng)染十分嚴(yán)重。償（五）周邊人傍文環(huán)境調(diào)查歐眾所周知，城羅西在我市的市歐區(qū)發(fā)展印象中難一直位居末位托，地處運(yùn)城市頓區(qū)和鄉(xiāng)村交接拖地，長(zhǎng)期以來(lái)媽受到區(qū)域文化拋影響，此地居槽民生活水平相令對(duì)市區(qū)整體較育落后、家庭收眾入普遍不高、醬文化素質(zhì)低、切消費(fèi)觀念不成致熟，所以，鑫司源義·佳圣景苑沒有很考好的人文環(huán)境啦的基礎(chǔ)支持。擦第二部分：堵項(xiàng)目的焦投資分析鮮鑫限源舍·泳圣景苑偶項(xiàng)目的概況灑項(xiàng)目名稱：鑫效源兇·貧圣景苑小區(qū)奉開發(fā)企業(yè)：林鑫源房地產(chǎn)開忽發(fā)有限公司輔項(xiàng)目地點(diǎn)：鑫社源朋·擋圣景苑位于城愈西由圣惠路例、標(biāo)---咐-滿路捎和變----翼-粘路，三面環(huán)路易，一面為規(guī)劃枕路，距市中心挑河?xùn)|廣場(chǎng)估僅缺-----賀-旺里路程（車腔程鷹--毫-鞋分鐘）。兔項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)益目占地面山積碌30.7羨4誕畝，總建筑面枯積是尚30145.惠5僻4錢平方米壩。刃規(guī)劃特征：主卡體磚砼結(jié)構(gòu)冷、嗎6筒層建筑，位洲臨珍----站-勾路一側(cè)建有一徑層底商，戶型舉設(shè)計(jì)，主力戶錄型為戒：暫------川--閥-推多平方米。駱二、項(xiàng)目所在睡區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀掙及其趨勢(shì)判斷鈴項(xiàng)目所在地的窮歷史狀況及規(guī)玻劃前景魯◤殊項(xiàng)目所在地滲◢叼鑫灰源隸·稍圣景苑所在地礦域可大體歸納色為百姓安居住級(jí)宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠顛兩大門類。說(shuō)妹其是百姓安居爺是因?yàn)轹问旁礋ぐ袷ゾ霸返牡乩淼俏恢玫钠Ш拓S項(xiàng)目周邊的商域業(yè)氛圍和市政桐工程配套的不拼完善。說(shuō)其是惰經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是因抄為項(xiàng)目毗鄰明決珠小區(qū)和西碧梁園小區(qū)，形成繳中、小型戶型鄙的消費(fèi)區(qū)域（炮即：運(yùn)城市中弊低檔住宅消費(fèi)糠的集中區(qū)域）群。度其次是因?yàn)轹呜氃磳O·傭圣景苑小區(qū)所蔑在地并無(wú)基深兔、雄厚得歷史題、文化背景。喜◤閣區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)要展望眉◢銷預(yù)計(jì)項(xiàng)目周圍揚(yáng)短時(shí)間內(nèi)將不柄會(huì)推出較往年診檔次高、規(guī)劃待面積大的樓盤社，明年的市場(chǎng)脹競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加燈強(qiáng)；蠅價(jià)格猴仍然是大部分芹樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)宰的突破口；明絮珠小區(qū)二期新巷建樓盤注重社您區(qū)環(huán)境的營(yíng)造壺，大多數(shù)以綠篩地面積大、綠雪化率高為賣點(diǎn)搏，其次，消費(fèi)行者因購(gòu)房訪問(wèn)恥樓盤次數(shù)的增止多，加之報(bào)紙羞不斷對(duì)購(gòu)房的音相關(guān)政策和購(gòu)犁房技巧的報(bào)道肆，他們的地產(chǎn)搭知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)幫驗(yàn)已經(jīng)成熟，臟對(duì)價(jià)格、環(huán)境括、交通、景觀端、朝向、戶型餓、升值等多方雄面因素考慮更故加慎重。肚項(xiàng)目所在地房述地產(chǎn)市場(chǎng)總體疾供求現(xiàn)狀及價(jià)敏格走勢(shì)涌區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)側(cè)目的銷售情況梨及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)癢表遠(yuǎn)序號(hào)庫(kù)項(xiàng)目名稱糟規(guī)模展萬(wàn)檔㎡盞綠化率研(陡%)傷建筑結(jié)構(gòu)型樓體童(團(tuán)幢漏)避起售價(jià)患元爐/驟㎡伯均價(jià)竟元余/姜㎡耽銷售率喉(初%)揚(yáng)1餅磚酷混扎/激框架憲2灶磚悠混可/坡框架役3插磚?；焓?齊框架格4娘磚掙混廈/尖框架鋤5修磚洪混訓(xùn)/出框架鉗6魯磚頂混宋/穗框架訊7柏磚湯混擦/腦框架黃8倡磚增混戀/突框架尼9敏磚竊混駕/碌框架等10察磚牲混培/玉框架擴(kuò)11爆磚倦混在/蔬框架義12纏磚該混重/歇框架宋鑫絡(luò)源晴·態(tài)圣景苑小區(qū)現(xiàn)賴處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)葉期階段，如此艱的入市價(jià)格，餅如此的地理位炸置，超大戶型禁設(shè)計(jì)就預(yù)示著芳本案已經(jīng)失敗疫了未50%誠(chéng)。所頃以覽“勿知己知彼，才指能百戰(zhàn)不親殆永”河，我們?cè)诔浞謥喠私獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)鉆手的優(yōu)、劣勢(shì)押之后，還要更鑄加明確自己的辭銷售目標(biāo)，根率據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)焦制定一系列符濁合市場(chǎng)規(guī)律的車營(yíng)銷方案，同授時(shí)揚(yáng)長(zhǎng)避短，錘把握住市場(chǎng)的淡脈搏、抓住消駐費(fèi)心理，使本侍案獲取更大利汪潤(rùn)。鬼項(xiàng)目所在地住化宅客戶的構(gòu)成歸及購(gòu)買心態(tài)分最析探1替、區(qū)域客戶職暢業(yè)預(yù)估怒目標(biāo)客水戶范圍惕公務(wù)員韻團(tuán)購(gòu)色教師席企業(yè)白領(lǐng)導(dǎo)其它先合計(jì)頑其它葉省建一公司幣公司內(nèi)部訂購(gòu)勉其它富學(xué)院就普校艷其它堆百分比慢%班100%頂2捐、區(qū)域范圍預(yù)絨估冠區(qū)培答域改鹽湖區(qū)雪其斧它喝延外地人保合計(jì)羅論拾牌百分比公100%狡3永、客戶年齡預(yù)骨估末年仁扯齡平22--25糾26--30濟(jì)31--35垂36--40叮41--50撇50值以上刑合計(jì)沸百分比滿笑永努心戶苗100%拒4任、總價(jià)反應(yīng)預(yù)遮估純價(jià)別（萬(wàn)元）鹿13域萬(wàn)元以下凱14--18針19--24麗25--34那35乖萬(wàn)元以上己合計(jì)死百分比濕篇執(zhí)佛顫社100%湯5拉、面積反應(yīng)預(yù)含估綿面積（平方米蜓）釋75看以下吃76--89麻90--10階0漿100甘以上問(wèn)合計(jì)昏百分比炭兄風(fēng)論妨100%暴三、本項(xiàng)目的演可行性研究積為了深入細(xì)致憤地對(duì)該項(xiàng)目的從市場(chǎng)可行性進(jìn)類行研究，我們柱重點(diǎn)訪問(wèn)了一習(xí)些有代表性的悄項(xiàng)目以及目標(biāo)股客戶組織和人女士。在調(diào)研過(guò)鬼程中，重點(diǎn)調(diào)臘研了成功項(xiàng)目海和同質(zhì)項(xiàng)目的花經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)調(diào)物研得出結(jié)論：女1寇、只要項(xiàng)添目階“適環(huán)境靚、配套墓全、智能化、賓有特色、有價(jià)啦格優(yōu)營(yíng)勢(shì)縮”螞，市場(chǎng)銷售就牙會(huì)很好。致2零、市場(chǎng)需求是岔可以用膽識(shí)和桂策劃創(chuàng)造的。息四、項(xiàng)目錢SWOT豐分析降本案區(qū)位的優(yōu)槍勢(shì)▼外部?jī)?yōu)勢(shì)▼理第一大部分：脅來(lái)自于市場(chǎng)的摸優(yōu)勢(shì)姻①濱鑫源兄弟集團(tuán)即的實(shí)力的社會(huì)婆影響的正面性搖。摧②尤鑫路源印·畝圣景苑小區(qū)的響小戶型設(shè)計(jì)為留購(gòu)房消費(fèi)拉在痕1權(quán)2拐萬(wàn)元左右的中通低檔消費(fèi)者提示供了購(gòu)房契稼機(jī)樓.滴③蝴隨著總公司規(guī)巖模和實(shí)力的不靠斷壯大，公司慨的員工越來(lái)越近多，根據(jù)公司仙的人員現(xiàn)狀來(lái)交看，公司職員污的年輕化，已儉經(jīng)成為現(xiàn)狀和屆趨勢(shì)，那么年弊輕員工的住房封問(wèn)題的解決，屈也成為公司的雅圣景苑小區(qū)的絲前期進(jìn)行公司春內(nèi)部定購(gòu)奠定炭了龐大的消費(fèi)可群體。晝④盯從明珠小區(qū)一歐期的開發(fā)現(xiàn)狀擴(kuò)來(lái)看，雖然開服發(fā)周期歷時(shí)較腸長(zhǎng)，但是隨著頁(yè)城市貧富的兩邁極分化，明珠住小區(qū)周圍已經(jīng)碼逐步發(fā)展成為掘運(yùn)城市住房中森、低檔消費(fèi)的枝聚集區(qū)域。站⑤什明珠小區(qū)的二孤期開發(fā)和圣景再苑小區(qū)的開發(fā)出加快了項(xiàng)目周決圍的房地產(chǎn)開紙發(fā)規(guī)模和開發(fā)佳力度，從而形鐵成更大的區(qū)域蟻市場(chǎng)影響力奠脾定了基礎(chǔ)。槽第二大部分：存來(lái)自于項(xiàng)目本色身的優(yōu)勢(shì)漏

夾學(xué)府門第：北榴大燕工分校（閣高院）、康杰最二中、運(yùn)城職以業(yè)中學(xué)、圣惠旅幼兒園等。樸

梢佛教圣地：無(wú)凝

旬購(gòu)物天堂：至無(wú)念業(yè)食品消喇費(fèi)欠—朱—浪無(wú)；悟衣物消租費(fèi)暢—脊—兵無(wú)；銳休閑品消隔費(fèi)充—烘—皆無(wú)；機(jī)日用品消殺費(fèi)今—獸—撇無(wú)。扶

適求醫(yī)問(wèn)藥方便字：叔甲級(jí)醫(yī)樸院秤—汁—線蚊在建中的華康較醫(yī)院雕中型醫(yī)柄院歡—軌—蘇扭同德醫(yī)院顧小型醫(yī)修院釀—艷—曠佩無(wú)西藥窮庸跳店坡—炊—牙無(wú)偽

殖交通發(fā)達(dá)爪：嘴述市內(nèi)四、八路朋公交車往返于棕此。迅

枯景觀公園：西騾花園銳

咸生活便利：無(wú)柴銀行、郵局、狼證券公吩司響貸洽；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、尊大型蔬菜批發(fā)魚市場(chǎng)、超市辨；勉醫(yī)書經(jīng)店你蒼影院等金融、木消費(fèi)、休閑、舌就餐場(chǎng)所幾乎烤沒有?！鴥?nèi)在優(yōu)勢(shì)▼簡(jiǎn)

德小區(qū)自帶底商奔，可定項(xiàng)吸納咽諸如美容美發(fā)稀、快餐店、網(wǎng)梯吧、服裝行等腳商店服務(wù)于的谷業(yè)主。風(fēng)

弊日戶型不等，滿窮足了對(duì)住房面怪積需求不同的令不同層次的消每費(fèi)者。圖

眨小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)琴，錯(cuò)落有秩，歌新穎獨(dú)特。慰本案區(qū)位的劣喜勢(shì)▼外部劣勢(shì)▼敢第一大部分：釣來(lái)自于市場(chǎng)的代劣勢(shì)農(nóng)①怖運(yùn)城市房地產(chǎn)盒重點(diǎn)區(qū)域的向攤東偏移，使本腹項(xiàng)目的價(jià)格和吹升值潛力很難改在短期內(nèi)有所譽(yù)提升。素②挖經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查筆發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城市晶民對(duì)于地理位冊(cè)置的選擇作為泰購(gòu)房消費(fèi)的首寶要選擇，經(jīng)過(guò)糕百份問(wèn)卷調(diào)查既，鑫靈源籌·襖圣景苑小區(qū)的奔地理位置飄被臨90興%奪的被調(diào)查人所晨排斥。察③呼從明珠小區(qū)的慶一期和二期的割開發(fā)河銷售情菜況來(lái)看，本項(xiàng)桿目的開發(fā)周期伐和銷售周期可鐘能會(huì)較長(zhǎng)。乎第二大部分：齊來(lái)自于項(xiàng)目本靜身的劣勢(shì)削

咱距重點(diǎn)小學(xué)太魄遠(yuǎn)，唯一較近誕的小顏學(xué)真—減—濾辱抖小學(xué)，校舍仍排為平房建筑，派設(shè)施簡(jiǎn)陋，孩尤子就學(xué)環(huán)境極右差。許

飄本案緊鄰警犬永訓(xùn)練基地，視該覺污染嚴(yán)重。醫(yī)

宋區(qū)域內(nèi)人文素拾質(zhì)落后，嚴(yán)重準(zhǔn)影響項(xiàng)目的市逃場(chǎng)定位及地價(jià)鎖升值潛力。詞

丸周邊市政配套篇不齊全，生活財(cái)、購(gòu)物不方便▲內(nèi)部劣勢(shì)▼訊售樓處位置較久難選擇。釣銷售力量的專珍業(yè)和經(jīng)驗(yàn)的缺凡乏痕

拼入市均價(jià)過(guò)高姿，高出同質(zhì)樓劫盤足足二百多悲元。鴨

礙門前道路不寬辭，距圣惠路仍煤有一段距離，胞坐公交車出行礦不便。村本案區(qū)位的機(jī)功會(huì)點(diǎn)悼

泡功本案最有力的話支撐點(diǎn)是明珠抗小區(qū)二期進(jìn)入悼熱銷期。詞

著胸合理的中、小柏戶型設(shè)計(jì)可以陷滿足了市場(chǎng)需半求。戴

影強(qiáng)有力的、優(yōu)眨越的策劃、推得廣和現(xiàn)場(chǎng)銷售哨管理以及銷售挨力量，會(huì)將劣作勢(shì)、威脅化解始至最小限度。菌本案區(qū)位的威絡(luò)脅及困難點(diǎn)凳威脅來(lái)自緊鄰置的中低檔項(xiàng)目輝：如明珠小區(qū)找二期和西碧園王小區(qū)項(xiàng)目，他眾們的項(xiàng)目綜合菜質(zhì)素不俗，必恭會(huì)對(duì)該區(qū)域市窯場(chǎng)形成強(qiáng)勁沖特?fù)?；本案困難詞點(diǎn)在于偏僻的緩地理位置、不搶成熟的商業(yè)氛諸圍、項(xiàng)目周圍溪的市政配套不曠完善。植特別強(qiáng)調(diào)的是監(jiān)，本案必須有茄準(zhǔn)確的市場(chǎng)定營(yíng)位，符合市場(chǎng)莖的入市價(jià)格，你同時(shí)再補(bǔ)充內(nèi)輔在提升價(jià)值。本案市場(chǎng)定位附（一）區(qū)域定嶼位補(bǔ)運(yùn)城市區(qū)最有裹品質(zhì)的百姓安田居房項(xiàng)目定位乏擁有寧?kù)o的社泊區(qū)環(huán)境，文化朽格調(diào)層次高雅乏，必有集中綠風(fēng)地和中心廣場(chǎng)懸，還需保障每刊個(gè)樓宇間都要鎖青蔥怡人、綠溜意濃濃，讓每講戶窗前看到的爐是綠草、鮮花瘋和休閑園地，贊即戶戶窗前如丑畫，家家陽(yáng)光劇充足，彌補(bǔ)央15拳米飽超小樓間距的份劣勢(shì)。目標(biāo)客戶定位絲結(jié)合我們公司煩的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，易通過(guò)對(duì)運(yùn)城市霧房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)濤查、分析，和營(yíng)住房消費(fèi)百份擱問(wèn)卷調(diào)查歸納蔥本項(xiàng)目的目標(biāo)斜消費(fèi)群主要有惑以下特征：破地域分布：圣武惠路周邊區(qū)域垂的住戶均為運(yùn)越城市中低消費(fèi)慕群體的居住集彎中區(qū)惱年齡：呼以牌25舌-非4叼0今歲年齡段為主污。煉家庭構(gòu)成：已岸成家，家中已獅有子女。貝收入：家庭年煤收王入康6000--誘1500脂0胳萬(wàn)元左右。賠置業(yè)情況：多經(jīng)為一次置業(yè)，震原有房屋多為倦平房或舊樓房受，早已不能滿捉足現(xiàn)代生活的嚇需要。狀職業(yè)特征：中遙級(jí)公務(wù)員、管鬧理人員、個(gè)體撥工商戶及外地輛經(jīng)商者。英購(gòu)房心理特點(diǎn)你：大部分居民步購(gòu)房心態(tài)不成嶺熟；對(duì)燕85廉㎡丑—仍95虧㎡改善型住宅酬需求量大；環(huán)召境優(yōu)雅休閑、懼配套齊全、服持務(wù)完善即可滿頁(yè)足。棚備注：撕本案由于戶型虎已經(jīng)不能更改事，建議使用總悼房款的價(jià)格戰(zhàn)愉術(shù)，忽略單體稅售價(jià)（指每平預(yù)方米單價(jià)）和思超大單元面積牧的概念，運(yùn)用勝為客戶算經(jīng)濟(jì)奴帳的手段，刺奪激消費(fèi)。殲六、本案價(jià)值托分析故根據(jù)以上論述誤，本案地塊所酒處區(qū)位，以及叢所擁有地產(chǎn)條班件，及戒SWOT淋分析，價(jià)值應(yīng)抖在館120衛(wèi)0科元念/m主2獵左右。濤第三部分：項(xiàng)稻目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)鉤銷花建筑風(fēng)格定位杏、色彩計(jì)劃堆（按照公司目彎前決定的建筑錫風(fēng)格和色彩計(jì)仗劃執(zhí)行）凝二、主力戶型麻選擇劣本項(xiàng)目所處地戒塊是一個(gè)非常色傳統(tǒng)的城市郊?jí)m區(qū)農(nóng)村生活居割住區(qū)，泰區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)紡目的主力戶型倍及總房款范圍固統(tǒng)計(jì)表赤單位：爐㎡伯夜已元芹/融㎡聰序號(hào)耀項(xiàng)目名稱曲單元面積范圍譽(yù)主力抽戶型語(yǔ)50-80駁㎡配比更80-100匪㎡配比司100并㎡以上配比鞋總房款范圍絮(術(shù)萬(wàn)猛元袍)籌主力記房款蠻(前萬(wàn)趟元摩)久1隨2頌3集4擴(kuò)5飄6涉7右8將依上表分析，涉鑫視源走·忠圣景苑應(yīng)根據(jù)互主力客戶群的寧定位（詳見第友二部分第五項(xiàng)唇內(nèi)容）度身定沫造，以二房一咱廳一衛(wèi)垮85狠—狗9纏5即平方米辟左右為主力戶口型。盟但是，本案單脾體戶型已經(jīng)不餐能變更，只能我在細(xì)節(jié)上下功騾夫。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)傭調(diào)查，城西內(nèi)響尚未發(fā)現(xiàn)一樓避帶私家花園的或戶型，而在城啞東一帶，這種弄設(shè)計(jì)非常盛行打，如：禹都花洽園，帶小院的兇戶型銷勢(shì)火爆栗，總房款有的亦與三樓同價(jià)。特三、環(huán)藝設(shè)計(jì)盟定位牌小區(qū)整體綠化號(hào)以錯(cuò)35.5%販主題綠化面積毯為構(gòu)架，在步蛋行系統(tǒng)上序列紀(jì)布置集中綠化應(yīng)園林，充分預(yù)獎(jiǎng)留社交、休閑取廣場(chǎng)、停車場(chǎng)娃等空間。與整鋪體園林綠化相夢(mèng)結(jié)合，穿插布匙置有原創(chuàng)性的披環(huán)藝雕塑小品哥，增加小區(qū)的然文化氛圍和藝乳術(shù)品位。哄四、爺交通組織定位忘避免過(guò)境交通認(rèn)，保證小區(qū)交杯通通暢順達(dá)，歪最大限度實(shí)現(xiàn)墳小區(qū)人車分流囑，各組團(tuán)庭院爛綠地?zé)o車流，勾以確保小區(qū)孩貫童隨意玩耍行他走的絕對(duì)安全竄。中五、圓智能化物業(yè)管貼理和小區(qū)配套優(yōu)非常重要稿小區(qū)的品質(zhì)感辭即來(lái)源于小區(qū)提產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)極等硬件，亦體窯現(xiàn)于小區(qū)配套翻服務(wù)和物業(yè)管貴理等軟件。事壩實(shí)證明，區(qū)域撥內(nèi)住宅的業(yè)主淋對(duì)物業(yè)管理和焦小區(qū)配套的要裹求越來(lái)越高。杜引進(jìn)先進(jìn)的物醋業(yè)管理思想和恒管理體制，是揉建立品牌效應(yīng)肉的有效途徑。售物業(yè)管理寺的極3刪：扮1碼1冒原理表明，如液果小區(qū)物業(yè)管跑理水平差，其濟(jì)壞影響的傳播兔面將宏是插1鄭：睜1口1腹。而好的物業(yè)佩管理傳播面恭是蕩1欲：葛3辦。因此，墨在房地產(chǎn)市場(chǎng)蛾相對(duì)成熟的今怨天，專業(yè)物業(yè)猛管理在樓盤的腎價(jià)值實(shí)現(xiàn)中毀占魂10膊%痛左右的比重。評(píng)建議：小區(qū)內(nèi)朋設(shè)物業(yè)管理處罪；加強(qiáng)小區(qū)智畢能化物業(yè)管理文水平，區(qū)內(nèi)設(shè)變寬帶網(wǎng)端子、毒對(duì)講門以及引漸進(jìn)節(jié)能型建材滋，、物業(yè)管理叼和安防，滿足枯現(xiàn)代人對(duì)現(xiàn)代飲居住環(huán)境的要行求。欲第四部分：項(xiàng)峰目形象營(yíng)銷心項(xiàng)目視覺識(shí)別寨系統(tǒng)核心部分慕為使鑫東源擋·悔圣景苑小區(qū)住催宅項(xiàng)目的概念卡具體化、專業(yè)悅化、建議建立屈產(chǎn)品形象，給片予消費(fèi)者深刻捧、明確的印象捆。內(nèi)容：要A啄、項(xiàng)目標(biāo)志：怨確立本案的父LOGO竊；六B寄、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：敵確定標(biāo)準(zhǔn)字、瓦標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志國(guó)基礎(chǔ)組合及象演征圖形、證件輩類（如：?jiǎn)T工交工作卡、臨時(shí)綁出入證、會(huì)員主卡、胸徽等）匹、文具類（標(biāo)抹準(zhǔn)信簽、信封衰、專用桌椅、襪物業(yè)管理薄等囑）、紀(jì)念物、讓禮品、工服類估；變C姑、導(dǎo)示系統(tǒng)：振戶外大型廣告奸牌、交通指示勝牌、刀旗、彩渾旗、圍檔、廣褲告宣傳單、售丘樓書、門楣標(biāo)宴牌、樓號(hào)牌等梳。肆以下內(nèi)容閣詳見設(shè)計(jì)彩稿冤：鼻名稱：鑫旬源翁·巾圣景苑小區(qū)島標(biāo)志：（項(xiàng)目趨的修LOGO水）標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體禿延展及運(yùn)用部屆分形樂(lè)婚除了項(xiàng)目的劣曉勢(shì)，我們前面得已經(jīng)提出建設(shè)倘性的建議，以倒下重要針對(duì)填鑫叔源看·份圣景苑耍宣傳、管理方注面的優(yōu)勢(shì)：地忌理位置不佳，鞋商業(yè)氛圍未形汪成、市政工程雖配套不足等三碑大弊病，建議察改進(jìn)措施如下煙：岸營(yíng)銷接待中心賺包裝設(shè)計(jì)沫營(yíng)銷接待中心角是客戶直接了落解項(xiàng)目的場(chǎng)所霜，客戶對(duì)其包召裝設(shè)計(jì)的直觀嚼感受如何將直駕接影響其對(duì)項(xiàng)塔目的認(rèn)識(shí)和評(píng)仿估；因此，營(yíng)雜銷接待中心的略包裝設(shè)計(jì)尤為恥重要。1、構(gòu)想：溝整個(gè)營(yíng)銷接待茄中心根據(jù)工程壩部及裝修設(shè)計(jì)劉的平面布置安川排，總體要求源寬敞、明亮、責(zé)典雅氣派、個(gè)紗性突出。建議怒鑫散源悟·呢圣景苑售樓中岸心進(jìn)行裝修和紅功能分區(qū)。（霜以區(qū)別本項(xiàng)目地和另外兩個(gè)項(xiàng)倦目的不同即：慕明珠小區(qū)二期犬和西碧園售樓劇部粱垮）伍2帖、主要內(nèi)容：●形象墻齊其是營(yíng)銷接待揮中心的形象標(biāo)舊志，主要突出崇項(xiàng)目的名稱、冰標(biāo)志。形象墻些前面是接待臺(tái)治及資料臺(tái)，是歇銷售人員主要闖接待客戶和派執(zhí)送資料的場(chǎng)所驅(qū)。畏●強(qiáng)展板及場(chǎng)地布埋置風(fēng)（詳見設(shè)計(jì)樣敏稿）停展板編排為展饒銷會(huì)的重要部舉分。它可以系則統(tǒng)地介紹本項(xiàng)丙目的基本情況尺及銷售情況，晌其最重要的內(nèi)邀容之一是了解壩項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并排設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝寺術(shù)形式加以布撫置，使個(gè)性形朋象突出，內(nèi)容彎豐富、簡(jiǎn)明，妻縮短買家了解攻項(xiàng)目的時(shí)間，伍甚至可以使其漏作出迅速的購(gòu)田買決定。捐●吼透視圖及項(xiàng)目掛模型悲（即：沙盤）有模型與透視圖匙能增加買家對(duì)偽本項(xiàng)目的立體坡縱觀認(rèn)識(shí)，令近買家置身其中套，領(lǐng)略各樓層的的朝向和景物擇，清楚明了選莫購(gòu)單位所在位浙置，給人真實(shí)燈的感覺，令買填家倍增信心。醒●竟售樓處房頂上晴的燈箱廣告，筐做到畫面與團(tuán)VI過(guò)設(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)享一。餡工地環(huán)境包裝密設(shè)計(jì)攝將整個(gè)工地現(xiàn)津場(chǎng)，根據(jù)建筑莊施工的進(jìn)程和不環(huán)境特色進(jìn)行依包裝。包裝強(qiáng)鄉(xiāng)調(diào)項(xiàng)目的特色司，對(duì)項(xiàng)目有一好個(gè)整體良好的灰視覺形象。牽具體內(nèi)容：斗一部分內(nèi)容為魄工地圍墻包裝雀、工地立柱廣飼告牌制作、工夫地公共標(biāo)牌制繡作、掛旗制作穩(wěn)、路燈安裝等漠。另一部分內(nèi)策容為綠化和其微它配套工程完房善，優(yōu)先搞好煉工地圍墻沿線灣、樣板房參觀巴路線以及綠化歉工程施工。要桶求嚴(yán)格按照屯VI妨設(shè)計(jì)內(nèi)容制作圖完成，綠化工焰程由工程部按牛工程進(jìn)度按時(shí)為完成。宣建議本案建工霜地圍檔，并布第置宣傳立體畫裙。促到公司及物業(yè)管震理系統(tǒng)包裝設(shè)繞計(jì)襲除本項(xiàng)目的印VI擾系統(tǒng)確定的常股規(guī)內(nèi)容外，物困業(yè)管理系統(tǒng)包玩裝設(shè)計(jì)還包括報(bào)辦公功能導(dǎo)視成系統(tǒng)設(shè)計(jì)及物驗(yàn)業(yè)管理公共設(shè)藍(lán)施指示系統(tǒng)設(shè)圣計(jì)。如：各辦發(fā)公室的導(dǎo)視標(biāo)魯牌、小區(qū)示意歷圖、垃圾桶、張停車場(chǎng)指示牌襪、消防通道、記環(huán)保告示牌、畏業(yè)主會(huì)所指示夠牌、告示欄等寶。棉第五部分：項(xiàng)與目推廣策劃唇本案是個(gè)具有閣獨(dú)特魅力的項(xiàng)直目，應(yīng)以不平捆常的手法推廣露，以使好的優(yōu)舞勢(shì)充分展示出滋來(lái)。炮建議本案按照條項(xiàng)目的五個(gè)發(fā)撥展階段：項(xiàng)目質(zhì)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及世試銷期、項(xiàng)目根的入市期、推床廣期、成熟期陰（包含項(xiàng)目的燒品牌確立期）息、鞏固期（尾杏盤促銷期）開晨展?fàn)I銷推廣工性作，目的是使勒本項(xiàng)目能夠更召準(zhǔn)確的依據(jù)房賤地產(chǎn)銷售市場(chǎng)討的發(fā)展規(guī)律，依正常經(jīng)營(yíng)，實(shí)喬現(xiàn)公司的良好分預(yù)期目標(biāo)。監(jiān)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)戰(zhàn)設(shè)計(jì)貍〖奔賣點(diǎn)一針〗砍：擇針對(duì)安居住宅捏1響、咱運(yùn)城老百黎姓滿意的好住扔房李-----劍---慰-斥鑫永源眉·痰圣景苑小區(qū)2、3、辯〖掏賣點(diǎn)二渡〗般：遼針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用海房躬1搞、多走幾分員鐘劍----銹-丹為家買輛小轎哄車2、隊(duì)物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱園勢(shì)分析及對(duì)策狠本物業(yè)撇規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)勢(shì)緞不多，整個(gè)小鋼區(qū)應(yīng)按中檔、梯功能齊全、享畜受、休閑的概揚(yáng)念進(jìn)行補(bǔ)充，津除了區(qū)內(nèi)設(shè)有歡兒童娛樂(lè)設(shè)施鞭、業(yè)主休閑園軟地、花架、主摔題雕塑、鵝卵戀石小徑外；考福慮到周邊的生份活配套設(shè)施的通缺陷，底商需鍋定項(xiàng)承招服務(wù)哥功能的經(jīng)營(yíng)業(yè)爹主，如小型超撫市、小型網(wǎng)吧膛、尤其是在業(yè)尖主對(duì)現(xiàn)代化居浮住環(huán)境的需求畢方面做顧到想“遇人無(wú)我有，人哈有我此先塌”摘的優(yōu)勢(shì)，這些闊補(bǔ)充必對(duì)商品巷房銷售起著很托大的促銷作用蹲。卸本案在物業(yè)智仙能化管理上，漠應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)起、可視樓宇對(duì)堡講門以及節(jié)能妥型建材，滿足息現(xiàn)代化住宅對(duì)初安全防范、停裙車、消費(fèi)、高靜速上網(wǎng)的需求街。以實(shí)現(xiàn)快捷寒、高效的超值儀服務(wù)與管理。餐讓購(gòu)房者感到羨自己買的房子胳物超所值，進(jìn)貿(mào)而為我們義務(wù)償宣傳到親戚、起朋友、鄰居、厭同事，口碑宣倘傳的成效力度遼很大。螞目標(biāo)客戶群定津位分析年本案在前面已明經(jīng)論述，本節(jié)唉不再論述，詳浙見第二部分第嗽四項(xiàng)。討價(jià)格定位及策行略檢根據(jù)我們對(duì)目評(píng)標(biāo)市場(chǎng)的仔細(xì)危調(diào)研和深入分獅析，本項(xiàng)目的釋入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)宴采取低開高走軋的策略，入市洞定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具仿彈性空間，入失市時(shí)富有較強(qiáng)也的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力復(fù)，能讓先購(gòu)先套住者的物業(yè)升塌值，同時(shí)使投狼資人士的投資漁具有炒作的空究間。1、價(jià)格方案夕鑫床源劇·姓圣景苑小區(qū)低王層入市價(jià)格建尊議猶周邊檔次跟鑫靜源功·燭圣景苑小區(qū)差涂不多的樓盤，申明珠小區(qū)二期徐、西碧園的價(jià)肅格分別是：朽明珠小區(qū)二期睜（期房）每平燥方狀米平誘霜元（優(yōu)惠率銹6%預(yù)）劈西碧園（期房符）每平方闊米尸圖淚元（優(yōu)惠率豬6%嗚）刮以上均為未優(yōu)裕惠的價(jià)格范圍狡,蘆故建議鑫扶源癢·義圣景苑小區(qū)低春層樓宇售價(jià)每率平方米價(jià)格應(yīng)厭為首碧國(guó)悼元?；碰螖y源育·伯圣景苑小區(qū)高我層入市價(jià)格建鄉(xiāng)議晚周邊高層樓盤女價(jià)格分別為犯：僻河西碧園小區(qū)（益期房）每平方睡米熊慶痰共元淘明珠小區(qū)二期露（期房）每平鏟方溪米授圖遇元緒圣惠花園（現(xiàn)撲房）每平方雨米洗晝?nèi)フZ(yǔ)元筍建議本案高層穴價(jià)格范圍肉是累鋸沃諷元?dú)gC杰、鑫酒源小·罪圣景苑底商售器價(jià)建議來(lái)周邊樓盤的底鄭商售價(jià)情況：駝明珠小區(qū)一期鋪每平方叨米尖種給元將明珠小區(qū)二期亂每平方純米點(diǎn)休嚇元飄西碧園小區(qū)小屠區(qū)每平方線米泛惑搞元偷圣惠花園小區(qū)楊每平方初米錢端撐元側(cè)建議本案底商員均售價(jià)為每平驗(yàn)方鐘米禽輩宮元。附2奇、付款方式和景進(jìn)度機(jī)付款方式和進(jìn)乏度，與優(yōu)惠比招例相聯(lián)系，設(shè)位計(jì)時(shí)體現(xiàn)以下利原則：付款方兔式不同，各種心方式現(xiàn)值相等勝。閘付款方式：一怕次性付款分期付款按揭貸款3、優(yōu)惠條件先購(gòu)先優(yōu)惠恐展銷會(huì)期間優(yōu)套惠（免契稅興1.5%續(xù)或優(yōu)惠現(xiàn)金唇2%煌）朋業(yè)主二次購(gòu)房數(shù)優(yōu)惠輕教師、軍人、每拆遷戶優(yōu)惠公司員工優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠入市時(shí)機(jī)規(guī)劃拋考慮房地產(chǎn)市咽場(chǎng)的廣告宣傳悅時(shí)機(jī)，建議敵200門4襖屈年何1役0戀月正式開盤。廣告策略漿廣告策略是營(yíng)車銷推廣策略的醋重要內(nèi)容，是禽廣告活動(dòng)中用滑有限的費(fèi)用取鋸得最大廣告效界果而運(yùn)用的手催段和方法，在倡房地產(chǎn)業(yè)異軍著突起，廣告數(shù)皇量繁多，形式長(zhǎng)多樣化，市場(chǎng)克競(jìng)爭(zhēng)日益激烈況的今天，要使眉廣告活動(dòng)富有肌成效，必須制柱定多種廣告策旗略。主（一）廣告目數(shù)標(biāo)市場(chǎng)策略項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)是項(xiàng)殘目決定進(jìn)入的尋市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)燭目工程進(jìn)度和周營(yíng)銷階段的劃符分和廣告目標(biāo)員對(duì)象所處的區(qū)嶄域，廣告活動(dòng)糊運(yùn)用漸進(jìn)式策跑略，即鑫時(shí)源屑·蜂圣景苑周邊范覺圍、項(xiàng)目所輻繁射到的運(yùn)城市具市區(qū)。濃項(xiàng)目入市的品巖牌形象、自身嘉品質(zhì)、小區(qū)文違化宣傳尤為重誕要。爽廣告內(nèi)容的更店新策略垮根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷雅推廣的進(jìn)展和石目標(biāo)市場(chǎng)的變織化，或者隨著內(nèi)消費(fèi)者的觀念罩不同，以及項(xiàng)良目在不同時(shí)期酸的具體推廣，撤廣告內(nèi)容都要碑有所更新，以彼更能適合消費(fèi)斑者新的需求，膨不論是心理上戴或?qū)嵸|(zhì)效果上顧，都要求廣告哨重點(diǎn)內(nèi)容突出孤，以提高項(xiàng)目乳在消費(fèi)者心目偉中的地位，刺獲激消費(fèi)者的購(gòu)疾買欲望。保廣告的心理策謹(jǐn)略著廣告心理策略役是運(yùn)用心理學(xué)矛原理來(lái)策劃的購(gòu)廣告，從而促版使消費(fèi)者在更幕短的時(shí)間內(nèi)，獎(jiǎng)更快認(rèn)可和產(chǎn)譯生購(gòu)買行為。慎其具體運(yùn)用于沉項(xiàng)目是針對(duì)消黎費(fèi)者心理對(duì)健泰康的需求、安洗全的需求、方鴿便的需求、舒舒適的需求、經(jīng)洞濟(jì)的需求進(jìn)行乳刺激、說(shuō)服和物引導(dǎo)，并貫徹基于各主要賣點(diǎn)羨的內(nèi)容之中。肝廣告錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)途策略壤鑒于廣告初期已，在總體實(shí)力悅不如名牌的情嫌況下，通過(guò)調(diào)箏整力量對(duì)比，蘇避實(shí)擊虛，進(jìn)財(cái)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，仰如項(xiàng)目的規(guī)劃予特點(diǎn)、建筑特?fù)岦c(diǎn)、文化內(nèi)涵心都有獨(dú)到之處梳，在具備這些披優(yōu)勢(shì)的情況下號(hào)，揚(yáng)長(zhǎng)避短巧庸妙地將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)何手的優(yōu)勢(shì)化為峰劣勢(shì)。同時(shí)借砍助有利的局勢(shì)疑和時(shí)機(jī)來(lái)宣傳照項(xiàng)目，借助地若域概念來(lái)推廣場(chǎng)項(xiàng)目以及借助親強(qiáng)強(qiáng)合作來(lái)提瘋高廣告的攻效抬。媒介策略愚（一）根據(jù)鑫向源各·陷圣景苑的經(jīng)營(yíng)蛇推廣方案，將隊(duì)廣告具體內(nèi)容莊落實(shí)分為五個(gè)凱階段：樓△騙第一個(gè)階段：呼內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及試結(jié)銷期吊時(shí)間：表200伙4興年壩9殺月底匹～味200饑4唉年緣1牲0淚月賤△汁第二階段：入訂市期豪時(shí)間：屠200鑒4副年糊1過(guò)1須月獻(xiàn)～居1藥2夜月中旬博目標(biāo)：全方位運(yùn)廣告宣傳，配載合主題活動(dòng)，叼推廣樓盤。昆△進(jìn)第三階段：推析廣期漸時(shí)間：義2002色年葵1緞2脂月眉～移200愛5炎年弱1流月術(shù)△傾第四階段：成絡(luò)熟期奮時(shí)間：痕200網(wǎng)5姜年?duì)?典月～糠200漫5頭年界3描月份萬(wàn)△眠第五階段：鞏趣固期（或到尾弦盤期）敞時(shí)間：訓(xùn)200童5詢年六月份以前駛（二）建議及券分析放鑫讀源麻·腰圣景苑第一階之段的宣傳推廣玩要建立立體的迅推廣構(gòu)架，從芒銷售所涉及的掀方方面面如營(yíng)悲銷中心、工地到形象、大眾媒燙體對(duì)目標(biāo)對(duì)象材進(jìn)行全方位的睬銷售傳遞，以斷在短期內(nèi)擴(kuò)大博知名度，提升叮銷售業(yè)績(jī)?？翟囦N期和導(dǎo)入貌期前期的廣告堂形式以報(bào)紙廣隨告（軟性文章打結(jié)合硬性廣告凱）和戶外宣傳唱活動(dòng)（廣場(chǎng)大曬屏離、赤D揭M準(zhǔn)單直投等）為江主，目的在于屠信息的盡可能欺告知。導(dǎo)入推聽廣期宣傳推廣授以報(bào)紙硬性廣芒告為主，同時(shí)和配合相應(yīng)的銷新售新聞宣傳和吼營(yíng)銷活動(dòng)（新吊聞發(fā)布會(huì)），質(zhì)已迅速擴(kuò)大知嚼名度和建立信均任感。磚從宣傳階段考茄慮，第一階段遲考慮進(jìn)攻力度專，一方面以立宋體全方位的媒佩介（考慮本案冊(cè)的規(guī)模及營(yíng)銷降區(qū)域，建議本選案可不考慮安順排電視廣告，中應(yīng)逝以油D退M漁直投廣告為主侍，輔以燈箱廣跳告、專賣場(chǎng)展道銷活動(dòng)、戶外灶宣傳活動(dòng)、商云業(yè)性信息等媒晶介宣傳方式）遙進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻駕；另一方面在敢報(bào)紙媒介方面刪以相對(duì)中版面唯投入，后期則裹可用均頻率、司小版面（比如歲：運(yùn)城日?qǐng)?bào)的鉗周五版的廣告臨）進(jìn)行推廣。薦以下提供六個(gè)補(bǔ)戰(zhàn)術(shù)：椅戰(zhàn)術(shù)一：營(yíng)銷怕中心現(xiàn)場(chǎng)展示（1）目標(biāo)補(bǔ)營(yíng)銷中心作為戒銷售的前沿陣拍地，直接影響鷹買家的選擇?？室虼?，營(yíng)銷中堤心的各方面資味料和裝備，從諷所見、所聽全器方位讓買家了婆解信息。另外隆售樓處除具備于硬件資料外（侵如模型、效果覺圖、樓書等印密刷資料外），衛(wèi)還需高素質(zhì)、拋專業(yè)的銷售人泛?jiǎn)T。融建議：對(duì)現(xiàn)銷襲售人員進(jìn)行促尚銷專業(yè)培訓(xùn)。（2）手段標(biāo)售樓書：專業(yè)聽的售樓資料。話設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與架其高檔的定位亡相一致，且內(nèi)悉容全面、制作孕精良。公折頁(yè)：售樓普睛及資料。優(yōu)勢(shì)逝在于費(fèi)用低，信可大量發(fā)放，妹傳播范圍廣泛樂(lè)，內(nèi)容簡(jiǎn)潔。碌手提袋：本身晶作為流動(dòng)媒體夠宣傳，并可裝則售樓書等資料栗。漁展板：售樓處粗懸掛資料，全少面介紹公司及右樓宇信息。安禮品：費(fèi)用低閣、美觀、實(shí)用鄉(xiāng)，用于傳遞信群息，能夠制造荒熱點(diǎn)。雜各功能標(biāo)牌：程如銷售人員標(biāo)笨牌、接待處、句簽協(xié)議處、交三款處等標(biāo)牌，釘讓買家明確功丸能，突出運(yùn)作雞專業(yè)性。倒（僅作考慮內(nèi)冒容：樣板間：拐充分展示戶型容的各種功能，神直接引導(dǎo)客戶帳產(chǎn)生購(gòu)買欲望扣。其專門的裝階修設(shè)計(jì)及空間寸布局可供業(yè)主竿參考。）停戰(zhàn)術(shù)二；項(xiàng)目峽展示會(huì)孔透過(guò)展示會(huì)在塑指定時(shí)間和地濟(jì)點(diǎn)內(nèi)，讓買家議聚首一堂，而角展銷的人潮和佳銷售氣氛更能村感染顧客購(gòu)買袖情緒，使顧客這相對(duì)較容易作姐出決定。發(fā)展性商亦能盡快掌殊握到市場(chǎng)的最遍新動(dòng)態(tài)及買家圍的要求。只戰(zhàn)術(shù)三：工地吃形象誘導(dǎo)（1）目標(biāo)艇工地作為買家深最為切身關(guān)注緊的地方，是宣欲傳最經(jīng)濟(jì)和有涌效的場(chǎng)所，工宜地形象如何，辰不僅直接與物傳業(yè)和公司形象蟻有關(guān)，而且還信能夠營(yíng)造銷售旬氣氛。（2）手段沃工地路牌：表磨明物業(yè)的名稱孟和位置，直接舊與工程形象相鉤關(guān)聯(lián)。誕工地圍板（或輕稱圍檔）：明趣確發(fā)展商和地賭產(chǎn)建造的專業(yè)洋性。糧工地氣氛：利護(hù)用彩旗、氣球喉等宣傳物品，耽吸引人們的注氏意力，營(yíng)造人牌氣旺、整潔、捆有序的施工現(xiàn)遍場(chǎng)。卻戰(zhàn)術(shù)四：活動(dòng)請(qǐng)?jiān)靹?shì)（1）目標(biāo)要促銷活動(dòng)能夠排有效地制造銷傲售量熱點(diǎn)，針雹對(duì)性強(qiáng)，效果米直接，促銷明普顯。鑫咬源擇·邁圣景苑應(yīng)緊緊器圍繞社會(huì)熱點(diǎn)吃，節(jié)目主題及耽樓盤特點(diǎn)，確盲定促銷活動(dòng)主訪題。（2）手段播A舌、春季房交會(huì)莊專賣場(chǎng)；英B扇、定項(xiàng)向市區(qū)捷企事業(yè)單位入邊室派送宣傳資乎料（注明對(duì)團(tuán)霸購(gòu)消費(fèi)實(shí)行大禽額優(yōu)惠的消息補(bǔ)）；精C尊、春節(jié)期間，貫到超市、集貿(mào)笑市場(chǎng)、商場(chǎng)等寬門口派發(fā)宣傳禮資料，以擴(kuò)大宰知名度，樹立貌品牌效應(yīng)；忘D對(duì)、將更準(zhǔn)確地抽抓住目標(biāo)客戶麥群，建議在周同邊同質(zhì)項(xiàng)目的大售樓處門前散畝發(fā)宣傳單，要俘求機(jī)動(dòng)靈活、代隱蔽，注意不愛能引起同行的音反感。五戰(zhàn)術(shù)五：樓盤陡視覺形象（1）目標(biāo)朗使樓盤概念具右體化、專業(yè)化貌，建立小區(qū)形搞象，以便與其屈在今后推廣中睬，給買家留下昌深刻、明確的腿印象。（2）內(nèi)容蔽鑫袋源旦·厭圣景苑標(biāo)志魯鑫坑源蝦·兇圣景苑標(biāo)識(shí)系傅統(tǒng)傷鑫鑼源氣·惕圣景苑導(dǎo)示系址統(tǒng)生戰(zhàn)術(shù)六：制造溫恐慌（1）目標(biāo)水主動(dòng)把握買家妨心理，制造旺邊售勢(shì)態(tài)，刻在灌“揉趨眾心敞理難”完趨使下，有助談?dòng)谖糠钟^流望買家。（2）方案蛋入市初期，組盆織少量樓層，緒分批入市，以豆提高入市的認(rèn)豆購(gòu)率，掀起促妨銷熱潮。誦銷售以樓為單脅位，不搞全面免開花。索（三）新聞軟版性宣傳棚1差、選準(zhǔn)新聞熱餡點(diǎn)，發(fā)動(dòng)熱點(diǎn)嚇新狠聞洞“粱圍倆剿螺”談，使待售樓宇墨成為眾人焦點(diǎn)研。獅2蛛、深入剖析鑫擔(dān)源申·典圣景苑團(tuán)購(gòu)銷睡售理念和公司郊熱銷進(jìn)度，制癥造財(cái)經(jīng)話題，污切入財(cái)經(jīng)新聞揭系列。逗3霞、直接起到促雜銷效果的說(shuō)明勺性宣傳。助（四）媒介組胡合策略匆1畝、根據(jù)目標(biāo)受鋤眾所處區(qū)域，口試銷階段宣傳直推廣重點(diǎn)放在形天沽公寓所在扔區(qū)域范圍的河笨北區(qū)界內(nèi)向外弟推進(jìn)，進(jìn)入銷擱售中期即在天氧津市市