重慶公租房盈利模式分析

目錄1、保障房的發(fā)展現(xiàn)狀2、重慶公租房的現(xiàn)狀3、重慶公租房的盈利模式第一頁，共26頁。保障房的含義：保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、公租房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房等構成。與市場化運營的商品房相比，保障性住房是依賴于政府和社會組織而存在的半公共產(chǎn)品。保障房的開發(fā)和運營在受市場價格機制影響的前提下，政府控制力表現(xiàn)的較為突出。第二頁，共26頁。保障房的發(fā)展歷程：市場計劃市場完全的計劃經(jīng)濟住房分配實物化改革開放，實行有計劃的商品經(jīng)濟市場經(jīng)濟住宅建設和制度改革，住房商品化市場飛速發(fā)展住房分配貨幣化中國經(jīng)濟體制改革發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程高福利的住房政策：城市住宅為完全的公共住房住房持有兩極分化，需要解決低收入者的居住問題1978年1992年1998年第三頁，共26頁。保障房的特征：廉租房和公租房只租不售，政府擁有完全產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房和限價房在出售過程中，購房者的房屋所有權和使用權受到嚴格限制：5年之內(nèi)僅能用于自住；住滿5年后，可以在按市場價與購買價之間差價的一定比例補交土地收益等款項后擁有完全產(chǎn)權，并能夠進行出租或轉(zhuǎn)讓。棚戶區(qū)改造是在原有住房基礎上，將其改建或重建為經(jīng)濟適用房和限價房類型，棚戶區(qū)改造不涉及國有土地的出讓問題。

重慶目前主要推廣的是以廉租房和公租房為主的保障房，價格方面，相比市場化租金，廉租房和公租房租金較低，且廉租房低于公租房

廉租房公租房經(jīng)濟適用房限價房棚戶區(qū)改造方式/途徑實物配租為主租金補貼為輔出租出售出售原居民/購房者產(chǎn)權政府或政府平臺公司政府或政府平臺公司購房者有限產(chǎn)權購房者有限產(chǎn)權同經(jīng)適房/限價房建筑面積區(qū)間一/二/三居室35/45/55㎡中套60-80㎡，小套50㎡90㎡以下90㎡以下

銷售/租賃價格租金較低租金較低但高于廉租房銷售價格較低限定出售銷售價格較低，高于經(jīng)濟適用房無償或極低面向?qū)ο蟮褪杖胝咧械偷仁杖胝咧械偷仁杖胝咧械仁杖胝咴用?中低收入者第四頁，共26頁。保障房的成本分析：商品房的開發(fā)成本包括土地出讓金、土地整理費用和房屋建設成本等。保障房由于其半公共品特征，在開發(fā)成本構成上存在差異。主要是土地出讓金和土地整理費用和建設成本方面。

廉租房和公租房的建設成本回流以租金為方式，建設工程的現(xiàn)金回流速度較慢，這致使開發(fā)商在利潤率偏低和資金回流慢的限制下參與此兩類保障房開發(fā)建設的熱情較低。然而，相對其他類型保障房，廉租房和公租房在政府調(diào)控層面較為靈活，能夠滿足中低收入者的臨時性住房需求，因此，廉租房和公租房在保障性住房體系中的地位日益凸顯，政府或政府下屬國有企業(yè)成為此兩類住房成本的主要參與者。

因此在重慶保障房體系中，政府或政府下屬企業(yè)面臨著極大的資金考驗。第五頁，共26頁。目錄1、保障房的發(fā)展現(xiàn)狀2、重慶公租房的現(xiàn)狀3、重慶公租房的盈利模式第六頁，共26頁。重慶市首先提出“公租房”的概念。

重慶市構建市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，即占城鎮(zhèn)人口60%—70%的中高收入群體由市場予以配置，30%—40%的中低收入群體主要由公租房保障，并形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的調(diào)控體系。重慶公租房模式（一）：第七頁，共26頁。重慶公租房模式（二）：重慶公租房一個重要特點是實現(xiàn)了公租房與廉租房、經(jīng)濟適用房的“三位一體”建設。

重慶將不再單獨集中新建廉租房和經(jīng)濟適用住房，符合條件的都可以申請公租房。

特征描述對象界定本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；

大中專及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無住房人員，他們有住房需要，但暫時還沒能力買商品房；

進城務工及外地來渝工作的無住房人員

條件界定單身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。時間界定公租房承租以5年為一租期，期間如果承租人不愿租住，可隨時退出。

租滿5年之后，仍有住房困難的，可以繼續(xù)申請5年。

如果一輩子都有住房困難，可租一生。第八頁，共26頁。目標自2010年起，三年建造3000萬平方米公租房，每年各1000萬平方米，此后，視需要再增加一兩千萬平方米。

按人均15平方米計算，3000萬平方米可滿足200萬人群，4000萬可滿足260多萬人。資金保障三年建造公租房3000萬平米，按2000多元/平方米算，將投入700億左右。把每年商品房土地出讓金的5%和今后將開征的特別房產(chǎn)稅拿出來，注入100億左右，并通過銀行貸款、信托等方式融資，可形成400多億元的資金量。

租金可平衡融資利息?？偟膩碚f，融資400億元一年利息大約20億。3000萬平米公租房約60萬套，按每套每年租金6000元計算，每年大約有36億租金的現(xiàn)金流，不但可對沖掉銀行利息，還可將剩余部分用作維護等費用。

國家以重慶公租房為典型，在方向性引導上給予支持。2010年上半年，國家拿出20多億公租房補貼，其中40%補給了重慶。建設方式堅持“公有、公建、公營、公益”。重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設投資公司等國有企業(yè)是重慶公租房的建設主體，同時也是產(chǎn)權所有者。

重慶還專門組建了公租房管理局，履行房源儲備、審核配租和監(jiān)督管理等職責。退出機制租住五年后，有些家庭若需購置，也可按相當于經(jīng)濟適用房的價格買入。

公租房租滿是五年后轉(zhuǎn)讓，只能由公租房管理部門用當時的成本價回購，可考慮20%的利息和升值。重慶公租房模式（三）：重慶主城已進入“二環(huán)時代”，今后將新增400多萬城市人口。

通過形成20多個組團，每個組團按20萬人來布局。建商品房，也間插一些公租房樓盤，使之共享道路、商業(yè)、文體娛樂等設施，最終形成和諧的城市人居格局。第九頁，共26頁。投資者在參與保障房建設中主要采取以下三種模式降低經(jīng)營風險、提高企業(yè)經(jīng)營的整體收益率。目前重慶主要是按照國有全資公司委托代建的模式，計劃考慮直接招標方式或者金融信托國有全資公司代建模式

委托代建方式：投資者僅以項目建設代理者的身份參與到保障房開發(fā)全過程，不涉及開發(fā)資金的投入、監(jiān)管等環(huán)節(jié)，以政府支付代建費作為其收益來源。廉租房和公租房建設多采用這種方式，收益率較低，但資金回流安全。

配建方式：投資者在建設保障房同時，獲得政府搭售的商品房建設用地，從而對沖保障性住房建設收益率較低的局面。相比委托代建方式，配建方式的收益率有所提高，但資金回流的不確定性也有所增加。

直接招標方式：采用前期投資者墊付建設成本和融資成本，并由政府最終買單的方式，投資者參與保障房建設的收益來自于政府支付的利潤率和代建費。重慶公租房模式（四）：第十頁，共26頁。重慶公租房模式（五）：重慶公租房模式的創(chuàng)新之處在于：核心的創(chuàng)新是公租房資產(chǎn)是否能以某種方式變現(xiàn)（部分有限產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓）。平臺公司設計了一個“公租房轉(zhuǎn)讓市場”，擬在租住五年后，有些家庭若需購置，也可按相當于經(jīng)濟適用房的價格買入。如公租房需要轉(zhuǎn)讓，由政府和個人進行交易，價格則采用重新加進稅費減免、優(yōu)惠政策等的“交易價格”，輔以通漲/基準利率等標準的增值（20%）。

公租房制度與戶籍改革制度相戶影響和促進，同時與重慶的城鎮(zhèn)化同步進行。2011年開工地塊序號項目名稱地址征地面積

畝建筑面積

萬方開工時間1木耳項目渝北區(qū)木耳鎮(zhèn)12601682011年6月2釣魚嘴項目大渡口區(qū)釣魚嘴970602011年9月3金鳳項目九龍坡高新園區(qū)金鳳場241.5502011年11月4龍洲灣項目巴南區(qū)魚洞街道新華6月5西彭項目九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)665652011年6月6界石項目巴南區(qū)公路物流園516702011年11月7陶家項目九龍坡區(qū)九龍工業(yè)園C區(qū)318502011年11月8西永微電園宿舍沙坪壩區(qū)西永鎮(zhèn)852188已開工9空港生活配套區(qū)宿舍空港保稅港區(qū)42085已開工10龍興項目渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)13.540.52011年6月11復盛項目江北區(qū)復盛鎮(zhèn)13.642.22011年6月12魚嘴項目江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)9.630.72011年6月13思源項目北碚區(qū)復興鎮(zhèn)17.554.92011年6月14萬壽項目北碚區(qū)水土鎮(zhèn)30.892.42011年6月15天堡寨項目渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)15.747.12011年9月16雙溪項目江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)14.845.92011年9月17南彭項目

277.5302011年11月合

計72581239.7--第十一頁，共26頁。項目就是公租房的典范：“民心佳園”，位于北部新區(qū)大竹林鎮(zhèn)，毗鄰金通大道和金州大道，住宅共59幢，設計總建筑面積124萬平方米，約2.09萬套。公建配套有小學兩所（各約1萬平方米）、幼兒園三所（各約2400平方米），社區(qū)管理、商業(yè)用房等，其中商業(yè)用房面積約8萬平方米，停車位3700余個。第十二頁，共26頁。項目位于南岸區(qū)茶園新城區(qū)，通江大道左側(cè)，住宅共87幢，設計總建筑面積約200萬平方米，約3.2萬套，公建配套有幼兒園3所（共約9000平方米）、小學1所（約2.1萬平方米）、社區(qū)管理、商業(yè)用房等，其中商業(yè)用房面積約18萬平方米，停車位6400余個。第十三頁，共26頁。目錄1、保障房的發(fā)展現(xiàn)狀2、重慶公租房的現(xiàn)狀3、重慶公租房的盈利模式第十四頁，共26頁。其實公租房的盈利模式一直是存在的，不過在于盈利模式的持續(xù)性和盈利的大小的區(qū)別，尤其與商品房的盈利模式的對比

因此就以商品房的盈利模式作為參照物來對比分析第十五頁，共26頁。商品房開發(fā)盈利模式模式（一）：住宅開發(fā)中端模式的盈利模式，利用地產(chǎn)開發(fā)、服務理念以及財務杠桿，獲取土地增值贏利和開發(fā)銷售利潤。

利用品牌、技術等手段獲取相對高性價比的土地，獲取土地增值收益通過研發(fā)、管理來提高產(chǎn)品銷售高附加值利用良好服務、信譽、品牌，提升銷售的銷售部分溢價和快銷。快速現(xiàn)金回流，提高資金周轉(zhuǎn)率。

利用財務杠桿，提高自有資金的利潤率土地利用品牌和技術相對低成本住宅產(chǎn)品自有資金金融支持研發(fā)管理良好服務品牌溢價合理溢價快速銷售提高房價住宅開發(fā)的盈利模式第十六頁，共26頁。城市綜合體盈利模式－－“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的開發(fā)盈利模式平衡現(xiàn)金流后城市綜合體策劃、定位、招商高租金優(yōu)良資產(chǎn)商品房開發(fā)盈利模式模式（二）：城市綜合體開發(fā)的盈利模式第十七頁，共26頁。綜述：無論是在土地出讓金、各種各樣的稅費等方面，公租房的成本結構中明顯有商品房不可比擬的優(yōu)勢，這僅僅是成本支出部分的減少，在盈利模式的結構中，并不能產(chǎn)生贏利。目前商品房的開發(fā)的盈利模式已經(jīng)非常成熟，而公租房的盈利模式還在探討中，從以上二種商品房的盈利模式中可以看出，現(xiàn)在公租房的盈利模式就是缺少一個關鍵的突破：

公租房的退出機制或者說作為投資方而言公租房如何由資產(chǎn)變現(xiàn)機制。

而現(xiàn)在重慶的公租房模式中，最大的創(chuàng)新之處在于公租房是可以轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟適用房，把資產(chǎn)變現(xiàn)的。公租房盈利模式模式（一）：第十八頁，共26頁。國家或地區(qū)準入條件退出條件香港1.受清拆、重建、天災等影響而無家可歸者；2.因體恤理由而需要房屋安置者。體恤安置個案由社會福利署署長推薦。此等個案的申請人一般都有個別困難，諸如嚴重疾病、弱能或社會問題；3.初級公務員及退休公務員；4.調(diào)遷及舒緩擠迫居住環(huán)境；5.不能負擔租住私人物業(yè)昂貴租金的家庭。

在公屋居住滿十年的租戶，須兩年一次申報家庭收入。不申報收入或家庭收入超逾所定限額的租戶須繳付額外租金；收入和凈資產(chǎn)值超逾所定上限或不申報收入和凈資產(chǎn)的租戶，須繳交市值租金并于一年內(nèi)遷出所住的公屋單位。新加坡1.公民權2.無私有房產(chǎn)，那些擁有私有房產(chǎn)的居民不能申請購買公房。3.收入水平，符合申請公房的家庭收入限額標準。上世紀70年代，政府規(guī)定月收入在1500新元以下者才可以申請購買政府組屋。隨著總體收入水平的提高，標準也相應提高，基本上能保證80%以上中低收入家庭能夠得到廉價的政府組屋。4.家庭構成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但獨身老年和孤兒除外

組屋屋主買房5年內(nèi)不得出售，從產(chǎn)權意義上說，組屋住滿5年就是完全產(chǎn)權。當居住不滿5年想賣掉組屋時，政府規(guī)定屋主只能將組屋回賣給政府，政府照原價收回，已住的那幾年不收租金。就出租而言，政府規(guī)定購房兩年半之內(nèi)不得出租房屋，而且，即使兩年半后出租房屋，屋主也必須與房客合住。日本

住在東京；居住條件艱苦；收入低；一般對母子或者父子家庭、老年人家庭和殘疾人家庭等予以優(yōu)先照顧

對于夫婦年齡在40歲以下的年輕家庭規(guī)定了租用期限，一般為10年公租房盈利模式模式（一）：附錄：參考其他國家的退出和準入機制第十九頁，共26頁。公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實踐（贏利模式）－－租金沖抵貸款利息重慶公租房模式提供了三個贏利資金來源：租金；商業(yè)部分（占總開發(fā)面積10%－20%）按市價租售；在條件成熟時（租滿五年后），可銷售公租房給符合條件的個人。目前暫定租金9-10元/平米，而公司綜合開發(fā)成本在3000元/平米（毛算，包括部分室內(nèi)硬裝）。按照大多數(shù)銀行貸款要求，借貸主體需要20%的資本金。而重慶市政府曾在年初表示，2011年，財政支持可達30%。據(jù)此粗略估算，最有利的條件下，年租金對貸款本金的覆蓋可達7.5%租金（元/平米/月）非貸款融資開發(fā)成本（元/平米）年租金覆蓋貸款本金情景1920%30004.50%情景21030%30005.71%情景3920%25005.40%情景41020%20007.50%第二十頁，共26頁。貸款成本方面，在2010年寬松的貨幣政策條件下，投資公司能夠拿到9折利率。經(jīng)過2010年底和2011年初的3次加息，長期貸款成本已升至6.6%，而逐漸收緊的貨幣投放也降低了折扣率。綜合來講，2011年的借貸成本將比2010年有約56-89個基點的提高。

通過建立租金池，并放入商業(yè)部分的額外租金、政府支持或降低建造成本（2500元/平米或2000元/平米），投資公司目前可以基本保證支付貸款利息。公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實踐（贏利模式）（續(xù)）第二十一頁，共26頁。公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實踐（贏利模式）（續(xù)）－－商業(yè)銷售款平衡本金通過銷售公租房商業(yè)門面（銷售價為：成本的4-6倍）的銷售金額能基本能平衡投資公司的本金（非貸款資金、總成本的20%--30%）。由于重慶公租房體量一般比較大，并且入住率高的特點，商業(yè)門面的銷售價格也相應較高，并且去化率也較高。民心佳園的商業(yè)門面的售價在15000-30000元/平米左右。

商業(yè)門面的銷售金額的結余還可以用于其他的公租房的考慮，比如基準利率上調(diào)和房屋維護管理費用等諸多風險因素。

售價（元/平米）商業(yè)門面面積比重非貸款資金開發(fā)成本（元/平米）銷售金額與非貸款資金的差額銷售金額與總成本的差額情景11200010%20%3000900.00-1800.00情景21200020%30%30001800.00-600.00情景3900010%20%3000600.00-2100.00情景4900020%30%30001200.00-1200.00情景5600010%30%3000300.00-2400.00注：設定公租房總體量為1第二十二頁，共26頁。公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實踐（贏利模式）（續(xù)）－－盈利來源于公租房的銷售重慶公租房模式設計了一個“公租房轉(zhuǎn)讓市場”，由政府和個人進行交易，價格則采用重新加進稅費減免、優(yōu)惠政策等的“交易價格”，輔以通漲/基準利率等標準的增值。

系統(tǒng)設計的初衷在于，既避免其變相流通到市場，成為牟利工具