湘潭某住宅樓項(xiàng)目財(cái)務(wù)

目錄HYPERLINK\l"_Toc253420985"報(bào)告說明4HYPERLINK\l"_Toc253420986"第一部分項(xiàng)目總論5HYPERLINK\l"_Toc253420987"1.1報(bào)告編制情況5HYPERLINK\l"_Toc253420988"1.2項(xiàng)目概況5HYPERLINK\l"_Toc253420989"1.3發(fā)展商背景5HYPERLINK\l"_Toc253420990"1.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6HYPERLINK\l"_Toc253420991"1.5報(bào)告總述7HYPERLINK\l"_Toc253420992"第二部分湘潭經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究8HYPERLINK\l"_Toc253420993"2.1湘潭市概況8HYPERLINK\l"_Toc253420994"主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8HYPERLINK\l"_Toc253420995"2.1.2湘潭市人文、地理、交通狀況8HYPERLINK\l"_Toc253420996"2.1.3湘潭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征9HYPERLINK\l"_Toc253420997"2.2湘潭市在“長株譚”城市群的定位10HYPERLINK\l"_Toc253420998"“長株潭”城市群批準(zhǔn)為“兩型社會”10HYPERLINK\l"_Toc253420999"2.2.2湘潭在“長株潭”的位置及定位11HYPERLINK\l"_Toc253421000"“長株譚”城市群規(guī)劃對湘潭市發(fā)展的影響12HYPERLINK\l"_Toc253421001"2.3湘潭市城市布局及發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略（待修改）13HYPERLINK\l"_Toc253421002"2.4交通網(wǎng)線14HYPERLINK\l"_Toc253421003"黎2.5尺城市建設(shè)擠15HYPERLINK\l"_Toc253421004"辟2.5.1所城市基礎(chǔ)工程晨15HYPERLINK\l"_Toc253421005"萬2.5.2冤合理規(guī)劃房地閑產(chǎn)開發(fā)，加快切普通商品房、利經(jīng)濟(jì)適用房和俯廉租房的開發(fā)翅建設(shè)狹15HYPERLINK\l"_Toc253421006"蜘2.6濁宏觀經(jīng)濟(jì)分析浴16HYPERLINK\l"_Toc253421007"穩(wěn)整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)跡高速、加速，設(shè)現(xiàn)狀基數(shù)低，波未來發(fā)展?jié)摿ρ薮髶?6HYPERLINK\l"_Toc253421008"猛產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步晝優(yōu)化，促進(jìn)房困地產(chǎn)市場日益毛活躍當(dāng)17HYPERLINK\l"_Toc253421009"塞固定資產(chǎn)投資歡穩(wěn)步增長今17HYPERLINK\l"_Toc253421010"衣消費(fèi)型城市特課征明顯男18HYPERLINK\l"_Toc253421011"退社會零售消費(fèi)冤總額提速較快雄18HYPERLINK\l"_Toc253421012"職本章小節(jié)：嗚19HYPERLINK\l"_Toc253421013"皆第三部分湘潭住市房地產(chǎn)總體吧分析饒20HYPERLINK\l"_Toc253421014"霞3.1斥房地產(chǎn)投資維20HYPERLINK\l"_Toc253421015"異3.2蠻土地供應(yīng)飛20HYPERLINK\l"_Toc253421016"故3.3獸商品房供求啟21HYPERLINK\l"_Toc253421017"膜3.4矛商品房價(jià)格變?nèi)?2HYPERLINK\l"_Toc253421018"扇3.5傅保障房建設(shè)有22HYPERLINK\l"_Toc253421019"昆本章小節(jié)：厭23HYPERLINK\l"_Toc253421020"虜?shù)谒牟糠窒嫣墩\市房地產(chǎn)市場竊細(xì)分研究辜24HYPERLINK\l"_Toc253421021"卸4.1筍住宅市場分析惑24HYPERLINK\l"_Toc253421022"弱4.1.1擦住宅市場發(fā)展瞧格局赤24HYPERLINK\l"_Toc253421023"丹4.1.2裹住宅發(fā)展指標(biāo)件（供應(yīng)、需求的、價(jià)格）爬27HYPERLINK\l"_Toc253421024"研4.1.3宿產(chǎn)品因素研究派（銷售率、客盒戶組成、園林勞景觀、車位配方比、銷售率等烏）仿29HYPERLINK\l"_Toc253421025"返4.2分商業(yè)市場分析巷33HYPERLINK\l"_Toc253421026"癢4.2.1洋商業(yè)發(fā)展格局禁及現(xiàn)狀刊33HYPERLINK\l"_Toc253421027"休4.2.2架典型商業(yè)案例根35HYPERLINK\l"_Toc253421028"風(fēng)4.2.3售商業(yè)發(fā)展規(guī)劃嘗37HYPERLINK\l"_Toc253421029"季4.3雞酒店市場分析瀉38HYPERLINK\l"_Toc253421030"撫4.3.1犧酒店發(fā)展現(xiàn)狀剃38HYPERLINK\l"_Toc253421031"滅4.3.2古典型酒店案例縱39HYPERLINK\l"_Toc253421032"江4.3.3旱未來酒店供應(yīng)猾42HYPERLINK\l"_Toc253421033"本章小結(jié)42HYPERLINK\l"_Toc253421034"款5.0薯九華板塊研究蜂43HYPERLINK\l"_Toc253421035"輩5.1呀九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)逢區(qū)房地產(chǎn)市場譽(yù)總體特征秤43HYPERLINK\l"_Toc253421036"孟5.2到九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)蓋區(qū)市場差異性慎需求分析踏43HYPERLINK\l"_Toc253421037"腔5.5另九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)吧區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市巷場供需分析國43HYPERLINK\l"_Toc253421038"謀5.5三九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)撫區(qū)住宅市場供勒需分析均43HYPERLINK\l"_Toc253421039"擋5.6勢九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)皮區(qū)住宅及商業(yè)盛地產(chǎn)市場價(jià)格掀狀況漸43HYPERLINK\l"_Toc253421040"遣5.7藝九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)殼區(qū)房地產(chǎn)市場佩發(fā)展前景飾43HYPERLINK\l"_Toc253421041"額6.0素項(xiàng)目價(jià)值分析擦44HYPERLINK\l"_Toc253421042"類6.1海地理區(qū)位鏡44HYPERLINK\l"_Toc253421043"用6.2疑區(qū)域背景卻44HYPERLINK\l"_Toc253421044"豐6.3振交通狀況膽44HYPERLINK\l"_Toc253421045"隊(duì)6.4續(xù)周邊環(huán)境及配告套寧44HYPERLINK\l"_Toc253421046"賊6.5吼未來規(guī)劃建設(shè)鞠44HYPERLINK\l"_Toc253421047"豐6.6赤項(xiàng)目蜂swot籃分析險(xiǎn)44HYPERLINK\l"_Toc253421048"蠟6.7跡項(xiàng)目核心價(jià)值買體系膜44抱第哀七逆部分：項(xiàng)目發(fā)耗展斬建議忘7簽.1使墾市場定位砍7營.2創(chuàng)尼項(xiàng)目定位依據(jù)爭7足.3障辛目標(biāo)客戶定位受7耗.蒙4較規(guī)劃及產(chǎn)品組請合建議滾7顯.傾5圾定價(jià)泡及調(diào)價(jià)策略薦7乏.聰7軟討開發(fā)進(jìn)度建議澆7框.7阿乞市場推廣策略怠第桶八文部分：項(xiàng)目財(cái)糖務(wù)分析盟8葛.1跪鋸項(xiàng)目投資估算檢8丘.1.1摔甲開發(fā)成本估算徹8粥.1.2薯醒投資進(jìn)度估算遷8熟.2固悔項(xiàng)目資金運(yùn)作氧測算返8烤.2.1攝濾項(xiàng)目運(yùn)營收入炎估算掠8得.2.2刊枝項(xiàng)目可運(yùn)用資洲金估算執(zhí)8希.2.3側(cè)襲投資計(jì)劃與資件金籌措職第磨九牛部分：結(jié)論與糊建議9.1結(jié)論9.2建議貧第八部懸分僅濟(jì)錢項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析蘭8往.1而項(xiàng)目投資估算馳與資金籌措的8值.1.1趣項(xiàng)目開發(fā)投資叔估算的各項(xiàng)設(shè)窗定與總投資估森算表船本項(xiàng)目的開發(fā)睜總工期為四年黨，壤分四期開發(fā)，膊每期的工期為芬一年（酒店工咐期為兩年），剩詳見擋項(xiàng)目工程建設(shè)畫進(jìn)度表債（嘉表粥8-先1挽）。亞根據(jù)湘潭市房扣地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)慰際情況，本項(xiàng)菜目的各項(xiàng)成本籍費(fèi)用可以歸納田為：土地購置抄費(fèi)、前期費(fèi)枝用錘、棄建安工程費(fèi)、材基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乓費(fèi)厭、赴開發(fā)期稅費(fèi)輕、尋管理費(fèi)用詠、俯不可預(yù)見費(fèi)忠、展財(cái)務(wù)費(fèi)用域、捏銷售費(fèi)用即。盡土地購置費(fèi)的擁估算：擔(dān)土地購置費(fèi)包挑括地價(jià)及買地慶稅費(fèi)。謊本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)么目用地已完成晃拆遷補(bǔ)償蔽及犁“廉三通一蟻平總”撫，并已交清土問地出讓金炭，表點(diǎn)中往“稿地壩價(jià)彈”兵是指熟地的價(jià)迎格剝。岔根據(jù)與貴司的咳約定所，地價(jià)能成本渾由貴司提供。扶買地稅費(fèi)是指柄買方交納的契虹稅及印花稅，教按地價(jià)腳的偽4.05斬%巖估算。襪前期工程費(fèi)主租要包括項(xiàng)目前遺期規(guī)劃、設(shè)計(jì)填、勘察哈、可行性研究柴等費(fèi)用，費(fèi)用杜確定主要參考久同類房地產(chǎn)開敏發(fā)絹項(xiàng)目的實(shí)際情意況。爹建安工程費(fèi)請是指熔是指建造房屋訴建筑物所發(fā)生淋土建、水電安桃裝、電梯、消馳防、暖通空調(diào)階工程費(fèi)等，題費(fèi)用確定主要似參考同類房地嗓產(chǎn)開項(xiàng)目的悅造價(jià)淋。億其中酒店、商趴業(yè)超市、會所盯、幼兒園的建然安工程費(fèi)包含察裝修費(fèi)用。奏基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)漁是渾指固項(xiàng)目用地規(guī)劃禾紅線以內(nèi)的各握種管線和道路蒼工程，其費(fèi)用碗包括供水、供貓電、排污、綠固化、道路、路輔燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施躲等建設(shè)費(fèi)用，辰以及各項(xiàng)設(shè)施乖與市政設(shè)施干縣線、干管、干恰道的接口費(fèi)用槐，幻費(fèi)用確定主要醉參考同類房地些產(chǎn)開項(xiàng)目的饞造價(jià)妨。憑開發(fā)期稅費(fèi)塔包括滴城市基礎(chǔ)設(shè)施彼配套費(fèi)綢、糟施工圖審查費(fèi)玩、廚工程質(zhì)量監(jiān)督香費(fèi)劫、御建筑施工安全家服務(wù)費(fèi)精、妥白蟻防治費(fèi)厭、嘗價(jià)格調(diào)節(jié)基金桶及其他稅費(fèi)，呈費(fèi)用的確定參乓考當(dāng)?shù)卣繐祥T的實(shí)際收費(fèi)惑標(biāo)準(zhǔn)。錘管理費(fèi)用是指芳房地產(chǎn)開發(fā)企際業(yè)的管理部門包為組織和管理民房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)扒目的開發(fā)經(jīng)營后活動而發(fā)生的舒各項(xiàng)費(fèi)用，如噴管理人員工資摧、職工福利費(fèi)仁、辦公費(fèi)、差睛旅費(fèi)、咨詢費(fèi)鍵等、房地產(chǎn)稅共等。按同類房挨地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目戒的水平和本項(xiàng)慰目的具體情況暢，本項(xiàng)目管理枕費(fèi)按戰(zhàn)建安工程費(fèi)頓的耍3翼%錄計(jì)取。糖不可預(yù)見費(fèi)拌按惠建安工程費(fèi)暮的葉5醫(yī)%有計(jì)取。鑒財(cái)務(wù)費(fèi)用是指批房地產(chǎn)開發(fā)企翠業(yè)為籌集資金訪而發(fā)生的各項(xiàng)炕費(fèi)用，主要為婆借款利息。射利息費(fèi)用的計(jì)奔算參照營國家發(fā)改委、號建設(shè)部發(fā)布的脖建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)層評散價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下厭方法確定：假芳設(shè)貸款發(fā)生當(dāng)兼年均在年中支萍用，按半年計(jì)草息，其后年份凱按全年計(jì)算，以還款當(dāng)年按年辨末償還、全年眠計(jì)息，即：譽(yù)每年應(yīng)計(jì)利總息黨=辭（年初借款本并息累擋計(jì)何+杜本年借款磚額桃÷綿2式）迎×潤貸款年利率圍根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)逼投資資金需要抱，結(jié)合自有資豬金情況，經(jīng)測趁算項(xiàng)目需貸款念額為原15,48獄0莖萬元，貸款期笑限為裂2興年，年利率按曲中國人民銀行熱公布的現(xiàn)喂行柜1-歉3滴年期貸款基準(zhǔn)各利蘭率要5.40預(yù)%程確定。侮銷售費(fèi)用套是指房地產(chǎn)開敲發(fā)企業(yè)在銷售算房地產(chǎn)產(chǎn)品過值程中陪發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)府用，以及專設(shè)債銷售機(jī)構(gòu)的各竊項(xiàng)費(fèi)用。主要映包括銷售人員抽工資、獎金、歉福利費(fèi)、差旅飲費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)提的折舊費(fèi)、修儀理費(fèi)、物料消縮耗、廣告費(fèi)、術(shù)宣傳費(fèi)、代銷筐手續(xù)費(fèi)、銷售政服務(wù)費(fèi)及預(yù)售向許可證申領(lǐng)費(fèi)峽等。謙參照同類項(xiàng)目對的一般水平，茅按銷售收入歇的躁2米%必估算銷售費(fèi)用勒。練扎項(xiàng)目投資計(jì)劃蓮、蛛資金籌措湖與借款利息眠本項(xiàng)目開發(fā)投奴資的資金來源給有三個渠道：蟻一是企業(yè)自有忘資金，二是銀戚行貸款，三是夠租售、經(jīng)營收甜入用于投資部哲分。上本項(xiàng)目開發(fā)商事投入自有資金矮33,25儀2幟萬元作為啟動案資金策（自有資金按拌土地購置費(fèi)與侄首期工程投資影額程（扣除土地購雄置費(fèi)后的數(shù)額揀）歇的枝35蔥%匆之和確定）危，資另需向銀行貸廈款槐15,48釣0海萬元用于投資奮，美剩余部分炊67,48蕉9所萬元由租售、獄經(jīng)營收入補(bǔ)充鏟，總投資右為匙116,22紡1丈萬元晴，其牲中借1,26皇6栽萬元的銀行貸位款利息從租售鑄、經(jīng)營收入中轉(zhuǎn)支付無。窄投資計(jì)劃詳見麻表掠8-3虧，資金籌措勸與運(yùn)用詳見譜表燥8-顫4煮。廟本項(xiàng)目于第一躬年貸款，第二衛(wèi)年還本付息，賤兩年內(nèi)還清，悟詳見貸款還本川付息表肥8-5任。閥經(jīng)測算，借款據(jù)償還期弊為傳1.2愉6爐年。長8.汽2匪項(xiàng)目租售、經(jīng)州營收入的測算喪（含相關(guān)稅金絲及經(jīng)營成本測痰算）鳴本項(xiàng)目紡的收入由以下厘三大部分構(gòu)成駐：繩租賃收入：商揉業(yè)超市建成后尾前五年采取租筋賃模式經(jīng)營（映租賃期末將商摘業(yè)超市售出）龍，期間獲取租沈金收入；仁酒店經(jīng)營收入遇：酒店建成后窩前三年自營第（自營期結(jié)束播后用于銷售）居，期間可獲得脂酒店經(jīng)營收入偷；夠銷售收入：本結(jié)項(xiàng)目的別墅、就聯(lián)排別墅、多攀層洋房、疊拼災(zāi)別墅、小高層縮住宅、地下車荷位、商業(yè)街、滋商業(yè)裙樓、家講居市場用于銷像售叨，商業(yè)超市和米酒店在租賃期介或自營期結(jié)束掘后用于銷售潛。伏項(xiàng)目內(nèi)的會所受、幼兒園、地恒上車位作為配唇套，不能對外蜻銷售，經(jīng)濟(jì)效崖益不顯著，而騾且在運(yùn)營過程陽中往往收支相診近，故在測算救收入、支出時籮可忽略不計(jì)。畜本項(xiàng)目各誕用途聽物業(yè)的價(jià)格定順位詳見第七章滾（延此處有待商榷旗）葵，隨著項(xiàng)目及山周邊配套的完睡善，項(xiàng)目后期意產(chǎn)品較前期產(chǎn)占品的價(jià)格會有稠一定程度的上鄭漲，按照行業(yè)卵經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)獨(dú)芝立別墅、聯(lián)排襯別墅的售價(jià)年淡漲幅厲為噸15援%奮，其余產(chǎn)品售徒價(jià)年漲幅雜為省10韻%潮。隊(duì)為遇增強(qiáng)元客戶對本項(xiàng)目載的信心，第一胞期產(chǎn)品建成后避再發(fā)售，鐘后期產(chǎn)品則可獲采取預(yù)售的方護(hù)式。聰各年的銷售計(jì)拖劃詳見泊表圖8-訴6需。根據(jù)銷售計(jì)貌劃和售價(jià)可測幅算各年度的銷勝售收入，詳見冊表今8-若7鼓。不銷售稅費(fèi)包括戀如下幾項(xiàng)：蠅營業(yè)稅嘴：鷹按銷售收入短的聲5恩％潔計(jì)提偶；圈營業(yè)稅附加索：嘩按營業(yè)妻稅拌1嘉0燒％計(jì)提（包含支教育費(fèi)附加、榨城市維護(hù)建設(shè)酸稅雀)纖；燥防洪保安資金磁：陷按銷售收入果的壘0.隊(duì)6眉％計(jì)提鐘；膨交易印花稅爬：習(xí)按銷售收入救的暑0.0嫂5廟％計(jì)提域；賤土地增值稅：飽按銷售收入陳的遼1睜％預(yù)征奸。茅銷售稅費(fèi)的具咸體數(shù)額詳見諸表阻8-噸8臺。肝（山此處有待投商榷掃）預(yù)計(jì)超市的搬租金水平智為時2擦0平元匠/督平方米，租金介年增長率削為殺5宣%蠟，出租率哄為責(zé)100繡%縣。出租成本包緊括如下幾項(xiàng)：坦維修費(fèi)間：按租金收入和的旁1共%瘦計(jì)提；拒保險(xiǎn)費(fèi)菌：按租金收入釘?shù)暮Y0.15貫%虧計(jì)提；拍房產(chǎn)稅洞：按租金收入偶的型12狗%格計(jì)提；衡營業(yè)稅滑及附加舌：按租金收入食的壇5.5思%欺計(jì)提；榮印花稅挑：次按備租金收入的驅(qū)0.縣1注％計(jì)提蘆；惱管理費(fèi)啊：宅按趟租金收入日的矛2襪％計(jì)提示?？醋赓U收入和成蜘本詳見交表紫8-悄9痕。錄酒店的經(jīng)營收芒入包括房租收隱入、嘉餐飲收入和其為他收入飼。支出包括服鵝務(wù)成本、運(yùn)營醒成本和其他成妹本。酒店收入孔、支出詳見炸表指8-10黑（擁此處有待仗細(xì)銷化逐）親8.頸2足項(xiàng)目龍財(cái)務(wù)評價(jià)編8.虹賽2.雜壓1索掏損益表與項(xiàng)目拖靜態(tài)盈利能力臉分析為損益表詳見潤表嶺8-11評價(jià)指標(biāo)：霸稅前投資利潤依率世=搶利潤總額持÷堡總投資粘×100%院報(bào)早=95,否787÷11與6,221×舞100%棒營夸=82%峽稅后投資利潤碑率慰=偽凈利瘦潤做÷麗總投資鉗×100%舌氧恥=真71翅,刪840弱÷116,2竟21×100法%碧抽乎=青6枕2%思自有資金稅前耀投資利潤少率樹=壯利潤總卸額將÷渡自有資郵金戚×虜100%揪腹銜益=95,7秧87÷33,睡252×10優(yōu)0%眼莖篩暴=2橡88%歪自有資金稅后鴨投資利潤艇率扯=術(shù)凈利洋潤宵÷弦自有資柜金臉×100%質(zhì)故其控=7叉1,840÷籌33,252戚×100%最難堂撐=2純16%圖本項(xiàng)目以上四尖個靜態(tài)評價(jià)指扁標(biāo)與房地產(chǎn)同某行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)終比較，可以接僻受，故項(xiàng)目從摩靜態(tài)盈利能力嶄分析來看是可線行的。周8.涼善2.白儉2姿攀現(xiàn)金流量表與刃項(xiàng)目動態(tài)盈利印能力分析腐對本項(xiàng)目進(jìn)行歷經(jīng)濟(jì)效益分析逢評價(jià)的主要根雷據(jù)是國料家發(fā)改委、建都設(shè)部頒發(fā)的《規(guī)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)駱評價(jià)方法與參內(nèi)數(shù)》，參照我頌國新的財(cái)會制猜度，結(jié)合房地旨產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際戚情況，分別計(jì)罩算全部投資和壯自有資金的經(jīng)艇濟(jì)效益。錦由于本項(xiàng)目是勇租售、自營并調(diào)舉的項(xiàng)目，所既以要運(yùn)用多個帖評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)尊行項(xiàng)目評價(jià)，后主要評價(jià)指標(biāo)木有：碑財(cái)務(wù)內(nèi)部收益恩率印(相FIRR系)搭、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值疼(捆FNPV檢)犁、投資回收期辟。百財(cái)務(wù)內(nèi)部收益征率顧(逗FIRR摩)朋是指房地產(chǎn)項(xiàng)蒼目在整個開發(fā)售經(jīng)營期內(nèi)各期振凈現(xiàn)金流量現(xiàn)蒼值累計(jì)等于零傻時的折現(xiàn)率底，即析FIRR辰作津折麻現(xiàn)率使下式成模立：俘:居式中溪C憶Ｉ慘——扔現(xiàn)金流人量哨C榆Ｏ捎——哭現(xiàn)金流出量磨——扎第瞎t減期的凈現(xiàn)金流鑒量炮n驚——紛項(xiàng)目計(jì)算期鴨當(dāng)宗財(cái)務(wù)內(nèi)部收益鞠率兩大于恥設(shè)定的折現(xiàn)率以（一般采用思基準(zhǔn)憑收益依率微i公c嗓）時時，即認(rèn)為其醫(yī)盈利能力已滿柏足最低要求，沖在財(cái)務(wù)上是可旨以考慮接受的也。羽財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值建(FNPV鹽)珍是指按脊設(shè)定的折現(xiàn)率酷（一般采用基清準(zhǔn)收益率語i卵c喬）類將房地產(chǎn)項(xiàng)目康開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)憑各期凈現(xiàn)金流糊量折現(xiàn)到開發(fā)再期初的現(xiàn)值之種和鴨，其計(jì)算公蠻式為鍋:填式中冰C脈Ｉ焰——預(yù)現(xiàn)金流人量念C陣Ｏ芽——洽現(xiàn)金流出量特——薪第段t窮期的凈現(xiàn)金流宮量舞n須——征項(xiàng)目計(jì)算期斯i船c第——俊設(shè)定的折現(xiàn)率由（一般采用基扶準(zhǔn)收益率仍i美c鮮）粗財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可椅根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金傅流量表計(jì)算求山得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)艦值大于或等于裙零的房地產(chǎn)項(xiàng)相目，在財(cái)務(wù)上漿是可以考慮接奔受的。嶺投資回收期精（阿Pt宵）極是指以房地產(chǎn)設(shè)項(xiàng)目的凈收益驟抵償總投資所揪需要的時間。福一般以年表示靠，并從房地產(chǎn)情項(xiàng)目開發(fā)期的煙起始年算起。譯其表達(dá)式為博:他投資回收期