淺析主要建材價格變化對房價的影響

淺析主要建材價格變化對房價的影響房價的主要組成部分包括土地費用、建安成本和銷售費用等。建安成本一般由人工、材料、機械和各種其它費用等構(gòu)成，而一般情況下材料費用所占的比重是最大的，因此，建材價格的變動往往對房價帶來很大的影響。一、背景分析在當(dāng)前的建筑市場中，建材價格的變動不僅頻繁，而且幅度較大。在建材價格變動時期，受影響程度最大的無疑是承包商。由于大多數(shù)承包商的風(fēng)險意識較為淡薄，在投標(biāo)時多采用閉口合同，同時沒有充分估計建材的價格走勢，尤其是主要建材的價格，因此在主要建材價格突然變化后，無法承受突如其來的損失，容易引發(fā)與發(fā)包商之間的糾紛。如果采用純粹的市場運作方式，承包商如果無法承擔(dān)主要建材漲價帶來的損失，只能面臨破產(chǎn)。事實上，由于建材漲價帶來問題的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在中國，2004年1季度，美國不同鋼鐵產(chǎn)品的漲價幅度范圍約為20%~60%，很多承包商由于鋼材大幅上漲而面臨破產(chǎn)就是明證。但美國建筑業(yè)由于分工較細(xì)，施工企業(yè)的風(fēng)險已經(jīng)被合理分擔(dān)。就建筑鋼材不斷上漲來講，金屬加工廠承擔(dān)了主要風(fēng)險，因為美國的施工企業(yè)一般不加工鋼材。而在中國，施工企業(yè)加工鋼材的情況比比皆是，其中蘊含的風(fēng)險大小就不言而喻了。尤其是在國家宏觀調(diào)控的形勢下，如何對建筑成本進(jìn)行有效的控制，是投資者及承包商面臨的共同課題。本文通過4個典型工程項目（不包括安裝和裝飾工程）分析主要建材對建筑工程造價的影響。二、主要建材在建筑工程中的重要性由上文可知，在當(dāng)前建筑市場中，主要建材價格的變動是比較頻繁的，其影響也是明顯的。但是，主要建材是如何影響造價，并在建筑工程中體現(xiàn)其重要性的呢？通過4個典型工程項目從1994年至2003年的造價走勢情況，測算了主要建材費用在不同建筑工程中占造價的比重（見表1）。表1主要建材費用在不同建筑工程中占造價的比重(%)悠工程名稱撿建材遍工程一蘋工程二碗工程三勤工程四嫌多層住宅流高層住宅萬多層辦公樓探高層辦公樓賠鋼材汗11.82前～畫17.41搶17.2盆～借24.7奔14.35板～名20.46孤14.58判～篩22.54申水泥最7.31蠢～未11.73煤3.30艦～貞5.09湖2.62田～則4.09收0.29兵～針0.46問砂土3.44咱～粱5.97摟1.30同～匯2.25蔥1.58擊～第2.76抓0.24巷～柏0.44厚商品混凝土占-六9.71串～挪19.91帆7.65紹～未15.51雷10.92余～續(xù)22.48玉碎石議3.00車～款4.76胞1.19偏～濟1.78話1.91膜～條2.88菠0.11規(guī)～抱0.16莖木材狠1.30祥～堅1.99汽1.12己～患1.64舞1.24奔～憲1.86瞇0.56循～價0.77滑合計魯28.02宇～落39.28席35.54居～倉51.94喪30.74賽～秘45.15充28.10諸～臺43.50表1顯示，主要建材費用在不同建筑工程造價中比重是很高的。由此也可以推斷，主要建材價格的變動對造價的影響也必然是很大的，而事實確實如此。以2001年1月的造價為計算基期，假設(shè)只有一種建材價格發(fā)生變化，其他建材價格維持在2001年1月水平的情況下，將近幾年來主要建材價格發(fā)生變動后的值一一代入其中，從而估算其價格變動對造價的影響。表2主要建材價格的變動對造價的影響奮價格變化腸建筑工程榴基逮期續(xù)200軌1遺年施1米月筑砂子價格變動糕200漁1撓年蠅3盲月焰（沉8輸0.68窩元偷/t幸）傻水泥價格變動濱2003變年歸11捷月灘(委442.4頭3兄元獵/t)費鋼材價格變動辦2004天年場2臘月明(已4397.劇75總元登/t)蕉造價指數(shù)酸多層住宅糊100雅102.29粱103.40鐵110.39驗高層住宅浪100坑100.87沒郵101.54儉佩115.24叔多層辦公樓柏100務(wù)101.05憲姓101.21襯醫(yī)112.47且高層辦公樓桑100誓100.16施滅100.13緩摔112.63表2顯示，每一次主要建材價格發(fā)生變動，都不同程度地對造價產(chǎn)生影響，其中鋼材價格變動對造價的影響較大。而在高層住宅和高層辦公樓項目中由于較多應(yīng)用商品混凝土，致使黃砂、水泥價格變動對其造價的影響較小。三、主要建材價格變動的主要因素價格主要是由需求和供給兩種力量共同作用決定的。對于建筑市場中的主要建材價格而言，其價格的變動也不可避免的要受這兩種力量的影響。以下從供求入手，分析主要建材價格變動的影響因素。1、建材供給的影響因素1.1政府部門相關(guān)政策貿(mào)易保障措施2002年5月20日，前外經(jīng)貿(mào)部發(fā)布第30號公告，對我國部分鋼鐵產(chǎn)品采取臨時保障措施，國內(nèi)鋼材價格上漲了約2.04%；2002年3月20日起美國對來自歐盟、中國、日本、韓國等地的鋼材征收高達(dá)30%的關(guān)稅，即“201鋼鐵保護(hù)措施”，美國鋼材價格因之上漲了2.33%左右。同月，美國對加拿大進(jìn)口的木材征收稅收，使木材價格上漲了近4.33%。質(zhì)量安全監(jiān)督來為確保長江主賴航道的航道暢榆通和堤壩安全材，若2001醫(yī)年邀1壽月國土資源部設(shè)發(fā)出緊急通知申，長江中下游泡河道全面禁止界采砂活動，在益過后的兩個月畏中，上海的黃倍砂價格在原有言基礎(chǔ)上飛升了擊50%靠左右。由貨運血超載引起的安臟全問題一直是葵政府關(guān)注的熱燥點，例如：跑2003因年插12和月刮1智日起華北五省卵市聯(lián)合整治公洋路運輸超載；辣2004亦年蝦4教月密1品日起華東地區(qū)威聯(lián)手對長江武偶漢以下水域及射其支流、京杭定運河和黃浦江迅水域的超載船創(chuàng)舶進(jìn)行查處，紅上海的黃砂價營格由此而上漲催了約咽21%輔。辨1.2洪企業(yè)自身的行娃為恢生產(chǎn)企業(yè)自身升調(diào)整產(chǎn)能，如壓：渣2003扒年初板材的需賣求量很大，鋼填廠將產(chǎn)能適當(dāng)喜調(diào)整增加其產(chǎn)于量，而原材料手資源是相對有況限的，增加某蒙種材料的產(chǎn)量燈就意味要減少涂其他材料的產(chǎn)請量。吼2003珠年下半年開始狐，建筑用鋼材走價格一直處于糧上升階段，所蓋有鋼廠幾乎都嶄處于滿負(fù)荷運茂作狀態(tài)，盡管邪沒有鋼材需求碌的淡季出現(xiàn)，窗但是鋼廠的設(shè)謙備檢修工作還蠶須進(jìn)行。惕1.3旗氣候及季節(jié)變弟化腸每年的春季和擊冬季（牽1伙月、耐2稼月、故3旬月和宏12山月），由于降中水量較少，因揉此主要河流一泉般會進(jìn)入枯水移期，從而影響違內(nèi)河航道的運剃力。因為枯水將期的影響而導(dǎo)篇致建材價格上大漲的案例時有繼發(fā)生，其中次恭數(shù)最多、價格課影響最大最明瞧顯的是黃砂。澤一般情況下，牌枯水期黃砂的辨價格較平時要污高出剝0.56%~趁5.34%現(xiàn)左右。另一方板面，梅雨季節(jié)謀因為濕度較大春，不便于某些抖材料的倉儲，飽材料經(jīng)銷商因污故會積極出貨鳥，引起供應(yīng)量芬的增加。寫1.4懼原材料、燃料駛價格變化容由于原材料價偏格變化而導(dǎo)致理建材價格變化膨的情況也不在趕少數(shù)，一定程鏟度上也構(gòu)成了殖對供應(yīng)的影響裹。如：鋼材原鐵材料鋼坯、鐵稻礦石、廢鋼價使格上漲，焦煤曲價格上漲和生建產(chǎn)水泥的熟料吼價格上漲，都凱不同程度的造袍成鋼材和水泥務(wù)的成本上升，求其最終產(chǎn)品的盤價格也會隨之嫩上升。扎1.5抬基礎(chǔ)設(shè)施的瓶偶頸制約緣隨著我國經(jīng)濟城的快速發(fā)展，愁基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資相對落后的困戚境也逐漸顯露秩出來，并逐漸服成為經(jīng)濟發(fā)展失的束縛。其一崇，電力供應(yīng)不套足。部分地區(qū)失為避免用電高塑峰，對一些用繭電大戶實行拉桑限電措施，而車這隔些批“需大想戶透”閥很多是建材生列產(chǎn)商，拉限電倉措施影響了廠記家的正常生產(chǎn)社，同時也制約晴了建材的正常鄉(xiāng)供應(yīng)。其二，滿交通運輸緊張膊。運力嚴(yán)重不吊足，缺口較大劑，致使有資源顆的地區(qū)無法及播時將貨物運輸浩出去，缺貨的餃地區(qū)只能干著劫急，地區(qū)之間攻的價格差異較轎大。贊2報、映材料需求的影眠響因素切2.1捧不可抗力因素筑調(diào)控委疾病流行，舍如穴“鴉非頭典邪”橋、禽流感等，腦還有戰(zhàn)爭爆發(fā)零如伊拉克戰(zhàn)爭卵等，都會引起愿材料價格的波堤動。戲2.2愉國家宏觀政策導(dǎo)調(diào)控狹國家采取積極窗的貨幣政策或珍防止經(jīng)濟過熱鏈措施，同樣也濕制約材料價格風(fēng)走勢。溝2.3鈴其他因素劫(浪印見表油3)慧表脊3畢其它影響材料鍛需求的因素膝房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展石的狀況劈氣候因素慈中國特有國情絮材料經(jīng)銷商的笨行為角據(jù)澡2003逼年上海市統(tǒng)計票局對房地產(chǎn)業(yè)淺的統(tǒng)計資料顯每示星,扯全年實現(xiàn)房地慶產(chǎn)業(yè)增加值為哄461.88陸單億元旬,悲比上年增長支13.7%,聲琴保持持續(xù)快速歡發(fā)展。由于房評地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)綢展額,鋸拉動建材需求蘆量持續(xù)上升。背暖冬天氣會使曲理應(yīng)成為施工鬧淡季的冬天不棕影響正常施工垃,擔(dān)從而使需求情萄況發(fā)生變化。峰高溫多雨的天梅氣則會影響施痛工的正常開展翠,訂從而也導(dǎo)致需底求發(fā)生變化。鹿春節(jié)、哭"祖五一狹"到、國慶長假對毀需求的影響。文因為長假么,襪某些工程會出抄現(xiàn)停工鎖,落對建材的需求缸會因之而減小眨市場是由無數(shù)杯經(jīng)銷商組成的俯,去每一位經(jīng)銷商依都是市場的一腎分子躍,捉所以經(jīng)銷商的犧行為無疑會對吵需求構(gòu)成影響允。衛(wèi)"適牛市鏟"看中蒙,朋經(jīng)銷商會積極膜進(jìn)貨、囤貨揉,互伺機出貨。安"荒熊市梳"欲中崖,招經(jīng)銷商則會觀譽望在先傾,緩萬事謹(jǐn)慎。靜四、嚷針對主要建材全價格頻繁變動券的對策1、加強預(yù)測寸由于建設(shè)工程累具有規(guī)模大、誘工期長的特點星，決定了工程擇造價具有動態(tài)藝性。在預(yù)計工攪期內(nèi)，遇到工呆程變更、材料第和設(shè)備價格變前化等影響工程系造價的因素是幟很平常的事。銀所以，有必要廟根據(jù)具體工程盾的特點，分析傭能夠影響工程劫造價的具體因解素，通過主要納建材價格的數(shù)謙據(jù)積累，預(yù)測秧其今后的走勢始。本文提出利誼用指數(shù)平均法饅[1]階來預(yù)測主要建買材價格的走勢辯。指數(shù)平均法價即為：道t膝期的數(shù)值（壩A識t無）乘以一個大競于俱0魯小于呢1閣的權(quán)重割（依ω創(chuàng)），飾t弦期的預(yù)測數(shù)值廢（夕F曠t饒）乘以權(quán)重（作1-烈ω曲），兩者相加判，得到蕉t+1亞期的預(yù)測數(shù)值箭（墳F射t+1濁）。序F細(xì)t+1表=拐ω廊At+(1焰-漏ω恭)Ft耐在這里，我們偏采遺用迅“規(guī)平均誤差平方炒的發(fā)根丙”趟（嫌root-伏mean-蝦square殿error日，孤RMSE箭）這一指標(biāo)來乳判斷所盒取跨ω瞎的合理性。服RMSE樣值越小，預(yù)測困值更為可信，勒因此鄉(xiāng)取家ω疑=0.5扭時的預(yù)測值。拍通過以上的例務(wù)子，我們可以詞看出指數(shù)平均撤法是一種進(jìn)行扒預(yù)測的純數(shù)學(xué)披分析方法。而辜之所以要進(jìn)行壤預(yù)測，對于大夠多數(shù)建設(shè)工程叮來講是為了防分范風(fēng)險、解決縱實際問題。莊2命、墨積極采取防范擠措施炊在實際工作中欣，光靠純數(shù)學(xué)幕分析方法是不苦夠的，還應(yīng)在齒事前根據(jù)經(jīng)驗繪判斷可能發(fā)生拐的事情；在事抗中結(jié)合工程實慢施過程中的實柔際情況，做出娘適時的調(diào)整；蠟在事后依照預(yù)喊先訂下的條款詠解決問題。根籮據(jù)國家發(fā)展計諷劃委員會、建綢設(shè)部、鐵道部董、交通部、信翠息產(chǎn)業(yè)部、水若利部、航空總饑局等七部委缺30扁號令《工程建丟設(shè)項目施工招霜投標(biāo)辦法》（歉2003托年屑5夾月災(zāi)1逼日起施行）第殊三十條規(guī)定：刮施工招標(biāo)項目元工期超過偷12歲個月的，招標(biāo)比文件中可以規(guī)倆定工程造價指鷹數(shù)體系、價格遵調(diào)整因素和價殖格調(diào)整方法。歷這就將如何調(diào)貢整造價的問題滑提了出來，我皮們且參照誰FIDIC拿施工合同條件肺（拳1999哲年第熔1祝版）第秋13.8躁條凳[2]考關(guān)于因成本改逆變的調(diào)整中的腹規(guī)定。裝FIDIC廁施工合同條件首（議1999聽年第舌1狗版）第殖13.8翅條成立的前提居是在投標(biāo)書附淡錄中須鹽有趁“爽調(diào)整系數(shù)拘表春”招，仍而猛“左調(diào)整系數(shù)反表稀”庫制定得好壞直煙接關(guān)系到施工辜企業(yè)能否抵御股材料價格漲跌按的風(fēng)險。寒Pn=a+廊bLn壩/木Lo+cE柱n膜/鐵Eo+dM憂n稿/堆Mo+菜??伴蹄珍旅緒溜（翁4愿）社其中：浪Pn格為絕“虎n酷”具期間完成的合嚴(yán)同價值的調(diào)整磁系數(shù)，此期間挖單位為一個月芹，除非投標(biāo)書典附錄中另有說把明；隨“刑a也”仆—常合同付款中不充予調(diào)整的固定馳系數(shù)全;澆“壁b決”萍、反“年c叉”柴、夸“染d楚”窮—英不同要素在合谷同價值中的比笨例連,穴如不同人工和冊材料等醉;傭“刪Ln田”筆、階“鞠En彈”婆、卷“執(zhí)Mn扇”太—寫期間最后一天雀49射天前的成本指瘡數(shù)或參考價格懷;帝“拜Lo價”義、凍“孔Eo革”不、矩“般Mo天”箱—級基準(zhǔn)日期的成麥本指數(shù)或參考考價格。餅根據(jù)表悲1炒不難確定主要朝建材在建筑工秒程中慘的棒“吐b液”俗、抖“喊c旁”掘、枕“槐d默”倉值，這樣就為騰結(jié)算提供了便曲利。另一方面陰，如果施工企梁業(yè)想在投標(biāo)階筋段評估該項目多可行性，則可謎在確徐定辯“某b釀”漂、他“陣c卻”拿、鑒“沈d蘿”水的基礎(chǔ)上，利宰用指數(shù)平均法呆，結(jié)合影響建棗材價格變動的假主要因素，階對奮“耕Ln榜”冶、誦“磁En欣”存、畫“舊Mn狠”胃進(jìn)行預(yù)測。以膚前文中的某多且層住宅項目為他例，在投標(biāo)階牌段測算鋼材方丟面的費用。首顫先通過表一確老定鋼材費用在碑多層住宅中占騾造價的比重范屢圍約為棕11.82鏟%~17.穩(wěn)41%更，由于測算時兵鋼材價格處于步相對較低的水議平，因此暫取肥12%懂。然后根據(jù)已悟有的鋼材價格通信息，確定基厭期價格新2615.希35鹽元葡/t器，再使用指數(shù)捎平均法推算預(yù)棍測期的價格錫3389.1漆0懶元漫/t眉（見表穴4神）。有影響因饅素存在的，還嚇宜加上一個修風(fēng)正系數(shù)，如：拒出現(xiàn)貿(mào)易保障蠢措施，估計其廟修正系數(shù)約為苦2.04%還。則預(yù)測期鋼尊材費用在多層骨住宅中占造價隊的比重約為：閥12%草×潔3389.1脅/傷2615.3悅