物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析

物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析[摘

要]物業(yè)管理合同(物業(yè)服務(wù)合同)，作為一種新型合同，理論與實(shí)務(wù)界由于對(duì)其性質(zhì)的不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致在對(duì)合同主體、客體、合同解除權(quán)等問題上眾說紛紜以及對(duì)該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等基本理論出發(fā)，首先認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是屬于私法上合同的一種，并同時(shí)認(rèn)為，作為一種新型合同，由于其對(duì)傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則、意思自治原則及合同效力規(guī)則等提出了挑戰(zhàn)，具有較強(qiáng)的個(gè)性，應(yīng)當(dāng)通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的客觀需要。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)合同

典型合同

有名化

引

言

物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù),概括而言,系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機(jī)能,并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能,而對(duì)之所為的一切經(jīng)營活動(dòng)?！盵①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其物業(yè)所進(jìn)行的維護(hù)和管理。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實(shí)踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計(jì)資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為目前社會(huì)熱點(diǎn)問題之一。

然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對(duì)我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和和諧社會(huì)的建設(shè)帶來不利影響。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對(duì)這些問題的回答，都涉及到對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對(duì)物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的內(nèi)容,行政契約作為一項(xiàng)行政制度能否從民法中獨(dú)立出來,各國學(xué)者尚有不同的見解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間,為實(shí)現(xiàn)國家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于,合同的一方必須是行政機(jī)關(guān),行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系,簽訂行政合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo),而且在行政契約的履行、變更或解除中,行政機(jī)關(guān)享有優(yōu)先權(quán),關(guān)于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。

有學(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙方法律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動(dòng)，涉及對(duì)人的管理和公共秩序（城市管理）的維護(hù)，屬社會(huì)公共管理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國家意志占主導(dǎo)地位，合同主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治，如服務(wù)價(jià)格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主自動(dòng)適用的效力等；（4）物業(yè)合同對(duì)合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立，一個(gè)物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對(duì)性規(guī)則，其效力自動(dòng)適用購買小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個(gè)體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷：

第一、物業(yè)服務(wù)合同在我國長期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法,但并非公法上的專利，“管理”同時(shí)也為私法制度所確認(rèn),如無因管理、失蹤人的財(cái)產(chǎn)管理、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對(duì)人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定。物業(yè)管理行為涉及對(duì)物的管理和對(duì)人的管理這兩大方面。所謂對(duì)物的管理,系指“對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”,主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為,防止發(fā)生壞損,以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等等。所謂對(duì)人的管理,系指“對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理”。[⑥]“其對(duì)象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限,凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為,均應(yīng)納入?！盵⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主(含非業(yè)主使用人，下同)對(duì)物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式,制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。具體而言，主要是對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理，譬如查驗(yàn)居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對(duì)人的管理又可細(xì)分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業(yè)管理行為當(dāng)中,對(duì)物的管理基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為,并不帶有所謂“管理”的色彩,體現(xiàn)為一種人對(duì)物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對(duì)象——人，但這種對(duì)人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對(duì)人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應(yīng)受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個(gè)問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對(duì)人的管理等內(nèi)容，但相信沒有人會(huì)說業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對(duì)人的管理同樣也分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其他人的管理兩種情形。其中，對(duì)業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業(yè)主出于共同生活的需要而進(jìn)行的自我約束更為恰當(dāng)，該類“管理”行為之目的其實(shí)在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為,即對(duì)個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止,以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對(duì)其他人的“管理”即對(duì)出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人(業(yè)主)行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理,[⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對(duì)其他人的所謂“管理”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式,亦即物業(yè)歸誰所有,誰就是有權(quán)管理的主體。因而,自治管理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為,是私法上的行為,當(dāng)無疑義。

而在委托管理場(chǎng)合下,業(yè)主只不過是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來行使，物業(yè)公司所擁有的對(duì)人的管理權(quán)既非其所固有,也無法律法規(guī)的授權(quán)或其它國家機(jī)關(guān)的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過訂立物業(yè)合同的途徑,才能獲得對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格,享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或禁止業(yè)主為某種行為,比如說要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾,制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行查驗(yàn)盤問等,似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權(quán)力，而事實(shí)上,這種管理權(quán)仍源自業(yè)主(業(yè)主自治機(jī)構(gòu))的授權(quán),是在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的授權(quán)和同意下,由物業(yè)公司來代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動(dòng),其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益，此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對(duì)物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此,物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì),其本質(zhì)仍然是一種民事行為,是私法上的行為。

第三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容是否排除當(dāng)事人的意思自治？筆者認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等雖然對(duì)物業(yè)管理有較多的限制諸如前期物業(yè)管理合同的強(qiáng)制效力、業(yè)主委員會(huì)的代表權(quán)、管理公約自動(dòng)成為合同內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定、排除個(gè)體業(yè)主的合同解除權(quán)、一個(gè)小區(qū)只允許一個(gè)物業(yè)公司從業(yè)等強(qiáng)制性條款，體現(xiàn)了較濃的國家干預(yù)的色彩，但這主要是居于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的特殊性考量，即為解決物業(yè)管理活動(dòng)的公共服務(wù)性與眾多業(yè)主個(gè)體分散性和意志多樣性的矛盾在立法上作的特殊規(guī)制，并非限制當(dāng)事人的合同自由。物業(yè)合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性也居于同樣的政策考量。

第四、從契約的主體看，公權(quán)契約立約人中必須有一方為行政主體或被授予行政權(quán)力的團(tuán)體，且締約的目的是為了執(zhí)行公務(wù)。而物業(yè)管理合同并不具有這些特征。悅齒杜綜上，物業(yè)服嫁務(wù)合同雖然具糕有部分公法色逆彩和比較鮮明搏的獨(dú)特個(gè)性，步但它仍然是私庸法上的合同，放應(yīng)當(dāng)由私法來貌調(diào)整歇。枕他煉島堪鹽頌占哲二哥變痰釘物業(yè)合同既是扣私法合同，那鼻么第二個(gè)需要便解決的問題就故是如何給它定色性，它是典型夾契約還是非典稿型契約？如果豆是典型契約，目屬于哪一類契胖約？對(duì)這一問猴題的探討，筆悟者并非出于理犬論的偏好，更前源于實(shí)務(wù)的需沙要續(xù)。越洲舅帳對(duì)契約的定性欺，在大陸法系咬成文法典國家誘具有舉足輕重恰的地位。立法視者在債法體系鴨的建構(gòu)上，無豈不在其所認(rèn)識(shí)牙的契約類型中翁，選擇若干認(rèn)腿為有規(guī)范必要滲的契約類型，防分別規(guī)定于債堂編各論中瞇。愚[車⑨脖]同我國臺(tái)灣學(xué)者炕王澤鑒先生對(duì)鑰典型契約與非捏典型契約的區(qū)慰分及其實(shí)益曾初作過精辟的分祝析。與物權(quán)法激定主義不同，即對(duì)債權(quán)契約，洋基于契約自由足原則，當(dāng)事人菌在不違反法律票強(qiáng)制規(guī)定或公化序良俗的范圍蔽內(nèi)，得訂定任筋何內(nèi)容的債權(quán)抬契約。民法對(duì)歐債權(quán)契約中不膀采類型強(qiáng)制原蹄則，但立法者搏對(duì)于若干日常恥生活上常見的芹契約類型，以拖法律明文規(guī)范弱，并賦予一定撈名稱，學(xué)說上拍稱為典型契約咸或有名合同。暮非典型契約，牽也稱無名合同炎，是指法律未側(cè)對(duì)其類型加以頁規(guī)定且未賦予命其特定名稱的獄契約。典型契薦約與非典型契輔約的區(qū)分是根真據(jù)各國在契約吉立法時(shí)對(duì)契約潑類型是否作明姿確規(guī)忽定所作的一種壤立法分類。有就名合同并非因是其匙“盡有名擾氣形”奴，而是因其在全日常社會(huì)經(jīng)濟(jì)訓(xùn)生活中被經(jīng)常足使用且具有區(qū)血?jiǎng)e于其它合同訓(xùn)類型個(gè)性特質(zhì)悄，而被立法者塌賦予一定名稱忙的契約類型；網(wǎng)無名合同則因仗其非屬常用合距同或因其不具正有典型性而未使被立法者類型補(bǔ)化的契約類型帖。償聯(lián)吹群對(duì)于物業(yè)服務(wù)犁合同在我國契幅約法中的分類始，理論與實(shí)務(wù)易界可以用眾說修紛紜、莫衷一苗是來形容，歸萍納起來，代表允性的觀點(diǎn)主要脹有：第一種觀底點(diǎn)，認(rèn)為物業(yè)巨管理合同屬于意委托合同之一任種，在物業(yè)服敬務(wù)合同關(guān)系中貓，業(yè)主處于委仆托人的地位，燦而物業(yè)公司處茄于受托人的地叔位，物業(yè)公司儀受托處理的委鎖托事務(wù)就是物紋業(yè)管理。在物易業(yè)服務(wù)糾紛案只件的審理中，禍法院對(duì)物業(yè)服蹤務(wù)合同關(guān)系也杜習(xí)慣于將合同椅雙方關(guān)系表述淺為找“模物管公司受業(yè)矩主委員會(huì)委弟托遮”屯。棚[秘⑩押]季第二種觀點(diǎn)認(rèn)腸為物業(yè)服務(wù)是拿完成工作（提百供勞務(wù)）的合限同，業(yè)主是物啊業(yè)服務(wù)的買者治，是雇主，物穗業(yè)公司是勞務(wù)散的提供者，是拔被雇用者，二饅者之間是雇傭尤關(guān)系，或是認(rèn)碑為雙方是承攬溫關(guān)系，是按照役一方的具體要洋求完成特定工憤作的合同淘。樣[11幣]絹第三種觀點(diǎn)認(rèn)雷為，物業(yè)管理哨合同既不是現(xiàn)擔(dān)行法中所規(guī)定尋任一類型的有策名合同，也不霸是一般所謂的挺無名合同，而錘是一種類型結(jié)熔合合同，屬混樂合契約之一種家；節(jié)[12回]行或者認(rèn)為，物筍業(yè)服務(wù)合同與愛委托合同、行剖紀(jì)合同一樣，認(rèn)都是提供服務(wù)縮的合同，且都共為信賴合同、細(xì)諾成合同、雙魯務(wù)合同，因此溫它是委托合同主與行紀(jì)合同的眠復(fù)合合同五。暮[13瘦]行第四種觀點(diǎn)，零物業(yè)服務(wù)合同亞在我國屬于無挑名合同授。豎諒免巨第一種觀點(diǎn)值絨得商榷。首先過，如果將物業(yè)堂服務(wù)合同的性滔質(zhì)認(rèn)定為委托迎合同，那么，雪按照委托合同顆的性質(zhì)，委托慨合同中受托人打在委托合同范砍圍內(nèi)所獲得的妨法律后果，歸逮屬于委托人，咸其結(jié)果將導(dǎo)致友業(yè)主可能要為蠻物管公司所進(jìn)燃行的物業(yè)服務(wù)逃行為承擔(dān)民事姜責(zé)任，這顯然達(dá)違背物業(yè)鍋服務(wù)的目的與己當(dāng)事人的意愿何；其次，《合壁同法》博第死39毯9蜓條明確規(guī)定龍：蠢“拜受托人應(yīng)當(dāng)按瘦照委托人的指租示處理委托事嬌務(wù)乖。蛋”貓這實(shí)質(zhì)上是規(guī)組定了受托人的絡(luò)忠實(shí)義務(wù)。但哄在物業(yè)公司的偉物業(yè)管理活動(dòng)單中，業(yè)主、業(yè)射主委員會(huì)只有歐監(jiān)督權(quán)，而沒夢(mèng)有干涉和指揮妹權(quán)。物業(yè)公司亮也沒有服從業(yè)蘿主、業(yè)主委員陷會(huì)指示的忠實(shí)溉義務(wù)；再次，鳴委托合同的訂污立以雙方當(dāng)事尺人相互信任為這基礎(chǔ)，無論是蠻委托人選定受刻托人還是受托表人接受委托都蓬是基于對(duì)對(duì)方有的了解和信任咸，當(dāng)事人雙方梁均享有任意終塘止權(quán)，可任意抵終止合同?！断毯贤ā凡ǖ谂?1麻0狂條明確規(guī)定回：?！叭菸腥嘶蛘呤苁峦腥丝梢噪S時(shí)萍解除委托合同桂。房”皺如果允許物業(yè)寶服務(wù)合同的任逝何一方隨時(shí)任遍意地單方解除濱合同，這對(duì)物黨業(yè)管理行業(yè)發(fā)賀展的影響將是浪致命的，甚至劑給物業(yè)管理行欄業(yè)帶來一種災(zāi)溪難。試想，只仙要雙方奇的就“瘋信樹任忽”裁有所動(dòng)搖，不財(cái)問客觀上是否斗有理由，可以捐隨時(shí)、任意地中行使解除權(quán)，午這勢(shì)必造成物裳業(yè)管理企業(yè)短染期行為，小區(qū)擇管理極度不穩(wěn)發(fā)定，從根本上呀造成對(duì)全體業(yè)擇主利益的損害村。因此，物管御合同顯然不會(huì)叨是委托合同，吃至少不是單純艙的委托合同浩。酸掙悠悔第二種觀點(diǎn)也承難以成立。第其一，物業(yè)服務(wù)埋合同不同于承富攬合同，雖然港它揭示了承攬呀合同與物業(yè)服退務(wù)合同的相似眉處，卻忽略了允二者的本質(zhì)差臭異，即承攬合脹同的承攬人依蒸合同完成特定套工作后尚須交師付工作成果，轟且其工作成果揉在交付前后還缺存在意外毀損媽滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)條擔(dān)問題，這與浸物業(yè)管理企業(yè)羅僅提供物業(yè)管盼理服務(wù)而不須執(zhí)交付工作成果焰，也不負(fù)擔(dān)意芽外毀損滅失風(fēng)別險(xiǎn)是決然不同強(qiáng)的。第二，它招也有別于雇傭域合同，從物業(yè)拉管理的內(nèi)容分杜析辨,寇烘物業(yè)公司在實(shí)貨施管理行為時(shí)蓮有一定的獨(dú)立偉性末,倡鵝也就是說物業(yè)育公司在履行合戰(zhàn)同時(shí)不受業(yè)主濟(jì)的干霜涉輔,填正不象受雇人那勵(lì)樣只是機(jī)械地洽服包從朱,任弦且提供勞務(wù)并覽不是物業(yè)管理妨合同的目蜓的靜,象謹(jǐn)只是進(jìn)行物業(yè)帶管理的手憶段聰,叉柴而提供勞務(wù)則鉗是雇傭合同的嘆根本目的，同鏟時(shí)，業(yè)悔主也并不能像徑雇主那樣任意錦解除合同，所歇以物業(yè)管理合綿同不是雇傭合岸同副。地默出閃第三種觀點(diǎn)看勤似一定道理，副但這種區(qū)分沒術(shù)有任何實(shí)益。土正如前文所述山，對(duì)契約的分愈類，是根據(jù)各器國契約立法對(duì)教契約所作的一余種分類，而使魂各類典型契約龍能在契約法對(duì)悟號(hào)入座，要解庫決的是法律適罰用問題。立法瓜除了有名契約歷外，就是無名通契約，并不存曲在模糊交叉地蛇帶，非白即黑鍋。雖然有學(xué)者券認(rèn)為，在有名己契約與無名契去約之間，還存特在著一個(gè)中間來地帶，即介于京有名契約與無最名契約之間艱的快“艷混合契坦約鼓”就或恩“講復(fù)合契匆約守”念，但多數(shù)學(xué)者怕認(rèn)為，這類契崖約事實(shí)上還是鋪屬于無名契約掙。而且，即使籍在承認(rèn)所績謂跡“楊混合（復(fù)合）董契悼約邪”具的學(xué)者中，在棒關(guān)猶于善“滴混合（復(fù)合）眼契公約暑”伸的法律適用上朋也是眾說紛紜建，爭議很大，眠沒有任何一說敬可以單獨(dú)圓滿權(quán)解決混合契約皂的法律適用問造題套。觸[14計(jì)]李說它是一村種采“枯混合（復(fù)合）視合洲同混”它，與說它是無玉名合同并無二槐致，既不能厘輸清理論上對(duì)物拿業(yè)合同的性質(zhì)箏爭議，更不能飼解決其法律適進(jìn)用，對(duì)實(shí)務(wù)無詢裨益善。膀己衰洗筆者同意第四蝶種觀點(diǎn)，即物坦業(yè)合同屬于無朵名合同，并且瓦認(rèn)為物業(yè)管理圓合同屬于我國慕契約法中提供滔服務(wù)類合同，糕但它又不屬于卷《合同法》分鋒則中現(xiàn)可有娃6覽種提供服務(wù)的傍合同中的任何唉一種。我國《剃合同法》分則梳共規(guī)定矩了勒1崇5圖種典型契約，館根據(jù)學(xué)理及《晝合同法》分則扭的編排次序，牌這競(jìng)1獸5牌種典型契約又肯可從理論上分車為揉5選大類：轉(zhuǎn)讓財(cái)辟產(chǎn)所有權(quán)的合色同、使用財(cái)產(chǎn)真的合同、完成貫工作的合同、非提供服務(wù)的合默同、技術(shù)合同石。其中，提供笨服務(wù)的合同包仍括運(yùn)輸合同、被保管合同、倉傾儲(chǔ)合同、委托陶合同、行紀(jì)合數(shù)同和居間合威同富6遇種有名合同。謹(jǐn)學(xué)者認(rèn)為，提濾供服務(wù)的合同罵具有以下法律臣特征：第一、盆提供服務(wù)的合舉同的標(biāo)的為一累方向?qū)Ψ教峁┣√囟ǖ膭趧?wù)行密為，而不是勞帝力行為所產(chǎn)生山的工作成果。繼第二、提供服脂務(wù)的凳合同的債務(wù)人益完成約定的勞叉動(dòng)行為，合同品即履行完畢，糊一般不涉及給門付效果。第三納、多數(shù)提供服秘務(wù)的合同是建膽立在相互信任始的基礎(chǔ)之上，沖提供服務(wù)的義倍務(wù)方必須親自異履行合同，具嗚有較強(qiáng)的人身龍屬性。第四，鄰提供服務(wù)的合陸同通常不能適漁用實(shí)際履行原魯則拐。和[15嬸]躁一般認(rèn)為，除勿《合同法》分針則規(guī)定柏的磁6罰種提供服務(wù)的盡合同外，還有翠尚未被典型化敬的醫(yī)療合同、豈郵政合同、旅械游合同、培訓(xùn)摧合同也屬于提證供服務(wù)的合同粒。物業(yè)合同是催平等的民事主籃體之間所簽訂唐的就小區(qū)房屋灶及配套的設(shè)備伐設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)后地提供有償服宰務(wù)的合同，其煎內(nèi)容不僅有對(duì)剃全體業(yè)主的公貪共物業(yè)的管理膛和小區(qū)秩序的柱維護(hù)，還涉及設(shè)到對(duì)業(yè)主個(gè)體痕相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保檢管，以及對(duì)共層有物業(yè)設(shè)施的伏購買、更換，供對(duì)物管用房的惱妥善利用等，麗物業(yè)管理公司脹在很大程度上障是以提供服務(wù)柄的形式進(jìn)行的錢，它具備上述譯提供服務(wù)的合點(diǎn)同的所有法律朝特征，但它與眾《合同法》規(guī)勢(shì)定晚的下6任種提供服務(wù)的患合同和尚未被坐典型化的其它工提供服務(wù)的合魔同中的每一種爪都有顯著區(qū)別壁，很難使其在萄現(xiàn)行法中對(duì)號(hào)碧入座，因而是瓣一種全新類型乳的提供服務(wù)的影合同，在傳統(tǒng)唯契約法分類中示無法給它定性赤。瞞執(zhí)弱瓶階斗生墾帶三暢鳳棵見作為一種被千闊家萬戶廣泛使榨用、個(gè)性鮮明委的契約形態(tài)，脂物業(yè)服務(wù)合同糊在我國仍然處詳于非典型契約腎的地位，這不晚能不說是一件替尷尬的事情，焰同時(shí)，這也是循當(dāng)前我國物業(yè)應(yīng)糾紛為何層出桐不窮并不斷釀五成群體性事件范的主因遲。催混帥最典型契約與非萬典型契約的區(qū)真分，其意義在渠于：對(duì)于典型雪契約直接適用友法律，非典型之契約則適用類賽似性質(zhì)的典型軟契約及一般契菜約的規(guī)則召。忘[16王]挑眾所周知，一貫般契約規(guī)則即干債法總則高度青抽象，可操作慨性很差；而由日于物業(yè)合同主革體、內(nèi)容及其虜權(quán)利義務(wù)等方利面的復(fù)雜性和戰(zhàn)強(qiáng)烈奴個(gè)性，在民法解學(xué)者對(duì)物業(yè)合俯同定性或類似想性質(zhì)的理解上價(jià)都五花八門、芹各執(zhí)一詞難于肌統(tǒng)一時(shí)，作為亦基層法官在裁禽判物業(yè)合同糾魚紛那更會(huì)斃是忘“痛仁者見仁、智設(shè)者見鑰智虎”謀各自為政了，夫其后果只會(huì)是微嚴(yán)重?fù)p害法律撈的嚴(yán)肅性和穩(wěn)堵定性，破壞法將治的統(tǒng)一和和掏諧社會(huì)秩序的育建立。因此，靜只要物業(yè)合同狂處于無名合同綠的地位，無論亭適用哪一種合懶同的處理規(guī)則曠，都不符合物存業(yè)合同當(dāng)事人陪所追求的目的北和社會(huì)公平正濕義的基本要求斯。杠獵正共在大陸法系國萄家，各國一般估根據(jù)本國的經(jīng)販濟(jì)社會(huì)發(fā)展、旋法律文化傳統(tǒng)納和交易習(xí)慣等做通過立法來規(guī)女制典型契約。傘典型契約的一亭般標(biāo)準(zhǔn)是：第語一、一般應(yīng)是案在本國、本地知區(qū)或某一行業(yè)略大量、普遍使羽用的合同類型捐；第二、具有師明顯的個(gè)性特江征，即在合同館主體、客體或竄合同內(nèi)容上與粥其它契約類型斧有明顯的區(qū)別米特征；第三、鳴需要通過用區(qū)赤別于債法總則挖的強(qiáng)行性規(guī)范悠、半強(qiáng)行規(guī)范煤或指導(dǎo)性規(guī)范甘等將其特征具搜體化；第四、敘一般是通過債緣法各論（分則師）或單行立法耽作為其表現(xiàn)形痕式。臺(tái)灣學(xué)者閥王澤鑒說啦：愁[17惑]山法律不是憑空嚷創(chuàng)設(shè)契約的類倘型，而是就已莖存在的生活事挎實(shí)，斟酌當(dāng)事甘人的利益狀態(tài)臉及各種沖突的纖可能性，加以螞規(guī)范。通常，必民法系以給付霧義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)你，而設(shè)各種契魂約類型的。然悼而社會(huì)生活紛睡繁蕪雜，千頭羞萬緒，交易活蒙動(dòng)亦頻繁多變扯，法律終有照艘顧不周之處，串此時(shí)當(dāng)事人不閣得不在法定契抹約類型之外，笨另創(chuàng)新類型的座契約，以滿足待不同的需要。蹤按王澤鑒先生秩的分析，非典昏型合同主要由鹽三種途徑發(fā)展江而來：有就特駁殊情況而特殊赴約定者；有因炎長期間之慣行見，儼然具有習(xí)雖慣法效力者；崇有因應(yīng)現(xiàn)代化看交易需要，以盯定型化契約條盲款而創(chuàng)設(shè)的。抱而且，典型契牽約與非典型契劈約的區(qū)分并不中是一成不變，敵由于各國的社野會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和島法律習(xí)慣不同研以及法律處于厘不斷修改完善澆的動(dòng)態(tài)中，在吸甲國的無名契弊約，在其它國濕家未必法律無同名文；在此時(shí)溝為無名契約，臘未必永遠(yuǎn)藉藉鋼無名。如在多累數(shù)大陸法系國訓(xùn)家為無名合同逝的射愉幸合同在法國飽民法上是有名論合同；我國臺(tái)旨灣地區(qū)在蝕200您5損年洲5紡月技5炒日賞修訂民法債編朝時(shí)將原為無名今合同的旅游、尼合會(huì)及人事保洲證等無名合同態(tài)有名化鑄。刷[18]港尼蔥一般來說，大亂陸法系各國都秋是在民法典或蘭債法典中對(duì)契填約進(jìn)行分類?；嫉珜?duì)不斷涌現(xiàn)注的新種類的合次同，往往通過烏特別立法使其晃典型化，其原糠因一是為了保妨持民法典或債螞法典的相對(duì)穩(wěn)壞定，二是基于五該類合同的特拍殊性，不便在在民事法典中進(jìn)添行規(guī)定。我國曉也采取這種做狀法，我國《合休同法》分則部攪分共規(guī)定醋了利1累5獅種典型合同，蛋但擔(dān)保合同、繩保險(xiǎn)合同都是壞以單行法形式蛛規(guī)定的典型合選同態(tài)。濫仁趁灑我國《合同法徑》分則沒有規(guī)根定物業(yè)服務(wù)合怨同的類型。國嗚務(wù)院于聞200儉3勞年竿6駱月轎8墨日五頒布了《物業(yè)績管理?xiàng)l例》，峽但該條例僅在勵(lì)第獻(xiàn)3鍛5舌條作執(zhí)了雕“勞業(yè)主委員會(huì)應(yīng)捏當(dāng)與業(yè)主大會(huì)迫選聘的物業(yè)管倍理企業(yè)訂立書鍋面的物業(yè)服務(wù)斧合同。物業(yè)服象務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)省物業(yè)管理事項(xiàng)招、服務(wù)質(zhì)量、哭服務(wù)費(fèi)用、雙旦方的權(quán)利義務(wù)茂、專項(xiàng)維修資忠金的管理與使白用、物業(yè)管理婚用房、合同期擠限、違約責(zé)任分等內(nèi)容進(jìn)行約蹲定救。綿”錢的籠統(tǒng)規(guī)定，悄無典型契約所公必須的強(qiáng)行性腎規(guī)范、半強(qiáng)行互性規(guī)范或任意惜性規(guī)范能使物腿業(yè)服務(wù)合同與暢其它契約類型顧相區(qū)別的限定吩條款，對(duì)物業(yè)搖合同在當(dāng)事人饑主體、客體、佳效力范圍、雙揚(yáng)方的權(quán)利義務(wù)躬、解除條件及夾違約責(zé)任等等比方面所具有的繞明顯個(gè)性也未曠進(jìn)行規(guī)范，因孝而《物業(yè)管理傭條例》并沒有滋將物業(yè)服務(wù)合年同典型化，并特導(dǎo)致多數(shù)學(xué)者播和實(shí)務(wù)界認(rèn)為翼物業(yè)合同是委揉托合同的錯(cuò)覺浙。遍呈聾鴨筆者認(rèn)為，我藥國應(yīng)當(dāng)盡快對(duì)杠物業(yè)服務(wù)合同疏典型化，其理柿由在于：第一緊、它是一種全寶新類型的提供董服務(wù)的合同，俘在傳統(tǒng)契約分另類法中很難使治其對(duì)號(hào)入座。森第二、物業(yè)管貨理合同作為一罩種不同于常態(tài)稈合同的新唐類型合同，是堪一種糅合了較踢強(qiáng)公法關(guān)系、碌物權(quán)關(guān)系的債就法合同，在主串體、客體、內(nèi)號(hào)容等方面與傳話統(tǒng)契約區(qū)別明叢顯，由于其個(gè)員性大強(qiáng)，在現(xiàn)刻行契約法中很泡難進(jìn)行類推適怠用。第三、我襯國房地產(chǎn)業(yè)的貓蓬勃發(fā)展，使?fàn)N物業(yè)服務(wù)合同州成為以使用最阻為廣泛的合同肢，具有普遍性濤。第四、物業(yè)鄭服務(wù)合同的標(biāo)辭的仔—擾—洋物業(yè)管理權(quán)，誰屬于物權(quán)性質(zhì)紹，防[19討]征根據(jù)物權(quán)法定拌的原則，也應(yīng)衣當(dāng)對(duì)其進(jìn)行立燃法類型化。第蓄四、物業(yè)合同暈的當(dāng)事人涉及撲千家萬戶，而叫且多數(shù)業(yè)主往倘往法律知識(shí)欠祝缺，尤其需要央通過立法加強(qiáng)吩對(duì)物業(yè)服務(wù)合搞同的法律控制邊，從而減輕當(dāng)漫事人訂立合同劇過程中的負(fù)擔(dān)百。第五、順應(yīng)田司法理性化的壇需要，有益于聾司法機(jī)關(guān)辦案論品質(zhì)和辦案效輩率的提訓(xùn)高賀,蓄嚴(yán)有益于辦案成堅(jiān)本的降低。因湖為經(jīng)過科學(xué)歸什納而類型化的貼一個(gè)個(gè)有名合例同茄,范卵其性質(zhì)、其基進(jìn)本條款、其訂江立程序乃至違本約責(zé)任等突等離,脂姓都給定型化胃了贊,治翠從而在合同沒狹有約定或約定胳不明時(shí)，能使圾裁判者自動(dòng)適鍬用法律之規(guī)定帳。井[20]隔喘瓶綜上，我們可集以清楚地認(rèn)識(shí)寶到物業(yè)管理合砌同及由此建立熟起來的物業(yè)管硬理法律關(guān)系與滔其他相似民法閃制度、行為存更在的重大區(qū)別秀。換言之，物高業(yè)管理合同和漿物業(yè)管理活動(dòng)盒在民法調(diào)整的肅生活關(guān)系中具陷有較大的個(gè)性窩，法律完全應(yīng)騎該對(duì)其實(shí)行個(gè)任性化的、具體客的而非一般化必的、概括的調(diào)蚊整和規(guī)制，使宵其實(shí)現(xiàn)從無名售合同向有名合著同的轉(zhuǎn)換。對(duì)普物業(yè)合同有名刷化的具體規(guī)則辮及其立法途徑瘡，由于篇幅所羽限，本文沒有鮮展開探哲討烈,乳總體而言，筆盲者認(rèn)為，我國朽將來的民法典野不宜規(guī)定物業(yè)斃服務(wù)合同，而雞應(yīng)當(dāng)通過單行正立法予以解棟決姐[21竹]經(jīng)，其中，物業(yè)格管理公司在物費(fèi)業(yè)管理活動(dòng)中哈所涉及的部分艘職能，需要相樓應(yīng)的行政法規(guī)炎授權(quán)，因?yàn)槲锩蹣I(yè)合同所涉及稀的公法關(guān)系如師城市管理、社資區(qū)管理和保安勞服務(wù)等無法劃奸地自限于民法攪領(lǐng)域；其次，聞即將出臺(tái)的《勺物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)煮將物業(yè)管理權(quán)屯物權(quán)化，以使縣物業(yè)服務(wù)合同坡的標(biāo)的合法化每；再次，由物諒業(yè)管理合同具窗有主體的燈特殊性、內(nèi)容矛的復(fù)雜性、效掘力的廣泛性等灶鮮明個(gè)性所決北定，不宜將其棒納入統(tǒng)一合同埋法中，而宜用際特別立法如《羊物業(yè)管理法》構(gòu)使其典型化喂。駝注釋烈[倆①你]喂陳俊己樵塞“卵論區(qū)分所有建釣筑物之管理組柳織她”倡載《中興法學(xué)務(wù)》梢（揀2墨4懼）通第距19互1謎頁；陳華彬：誤《現(xiàn)代建筑物嫌區(qū)分所有權(quán)制聚度研究》押，姨揉法律出版礙社楚,199涂5室年版，跳第毀20著6鍵頁栽。乏千[員②淡]查我國國家和地閣方的相關(guān)立法晶文件也在該意晨義上使用參的汗“營物業(yè)管包理鄙”帝一詞，如國務(wù)砌院《物業(yè)管理萍條例》礦第沾2似條規(guī)娘定舊“式本條例所稱物稱業(yè)管理，是指革業(yè)主通過選聘刻物業(yè)管理企業(yè)招，由業(yè)主和物氣業(yè)管理企業(yè)按孩照物業(yè)服務(wù)合極同約定，對(duì)房鼻屋及配套的設(shè)米施設(shè)備和相關(guān)博場(chǎng)地進(jìn)行維修秒、養(yǎng)護(hù)、管理任，維護(hù)相關(guān)區(qū)曠域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)浩生和秩序的活誰動(dòng)玩”誠；再如北京市心高級(jí)人民法院密《關(guān)于審理物隱業(yè)管理糾紛案僵件的意見（試逗行）》溝第田1娘條也稱本意見余所稱物業(yè)管理疲糾紛是指居住湯物業(yè)管理區(qū)域吩內(nèi)業(yè)主或業(yè)主仗委員會(huì)與物業(yè)句管理企業(yè)之間耳因物業(yè)管理行滴為發(fā)生的民事棚糾紛宴。歌”孔在筆者所能見暗到的其它地方獲性物業(yè)管理立退法文件中，也歪均在狹義上使狗用握“澡物業(yè)管闖理?！贝_一詞閃。罩勵(lì)飄脈當(dāng)然，也有不為少人對(duì)立法文氣件僅在狹義上所使皂用稈“疼物業(yè)管車?yán)硐仭便~一詞表示疑義苗，比較有代表弦性的是，蠻200障5帳年時(shí)1卸2傅月奧1卵4欺日挖北京雙城律師狼事務(wù)所趙恒律敏師致函全國人天大常委會(huì)，請(qǐng)根求對(duì)國務(wù)院頒技布的《物業(yè)管搬理?xiàng)l例》和北宜京市高級(jí)人民美法院《關(guān)于審證理物業(yè)管理糾依紛案件的意見率（試行）》進(jìn)馬行違憲審查，侵趙律師要求對(duì)愧其中什的遲1莫3賊個(gè)法律條款進(jìn)婦行違法審查，涂其第一個(gè)理由督就哀是屠“潔只有物業(yè)公司修能進(jìn)行物業(yè)管蠢理嗎軋？備”沉鴿，事實(shí)上是對(duì)宅立法文件中僅贊在狹義上使薪用久“解物業(yè)管且理域”謠一詞表示難于默接受。有關(guān)此慨事件的詳細(xì)情授況，可參見轉(zhuǎn)：芬[http:生//npc.暴people拘.com.c殿n/GB/1擇5017/3漿944608董.html]舉.屆[簽③長]勝資料來源：《截中國法院網(wǎng)》雁，抗http:/籃/www.c堪hinaco練urt.or筒g.挨[驗(yàn)④旁]擁陳自強(qiáng)：《民褲法講義赤Ⅱ肢》，法律出版從社框200反4環(huán)年尋1柴1校月版，跑