宣城中銳第一城開盤前營銷策劃方案

31市場調(diào)研3234項目SWOT分析、自身研判、核心價值提煉35開盤前推廣策略安排

36媒體策略、平面創(chuàng)意表現(xiàn)33項目營銷方略明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢、商務(wù)合作建議書第一頁，共148頁。宣城市印象一第二頁，共148頁。城市概況宣城宣城市位于安徽省東南皖南山區(qū)與沿江平原結(jié)合地帶，跨東經(jīng)117゜58’～119゜40’、北緯29゜57’～31゜19’。東北至東南與江蘇、浙江兩省毗鄰，為安徽省的東南門戶。區(qū)域面積12340平方公里，人口275萬,憑皖贛、宣杭兩鐵路，318、205兩國道保持著與外界暢通的氣象，從古至今以地利之便，交通暢達(dá)，商品集散，成為江南通都大邑。第三頁，共148頁。歷史沿革

宣城作為區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化中心，歷史悠久。早在西漢元封二年（公元前109），丹陽郡郡治就設(shè)在宛陵（今宣州區(qū)）。晉太康二年（281）析丹陽郡置宣城郡。自此，宣城一直作為州、郡一級政區(qū)存在。隋初廢郡，改南豫州為宣州，不久又改稱宣城郡。唐初置宣州，中間一度改稱宣城郡，以后復(fù)稱宣州。南宋乾道二年（1166）宣州改為寧國府，直至清末。民國期間，宣城先后為第九和第六行政督察區(qū)。解放后，1949年5月成立宣城專區(qū)。1952年1月，宣城專區(qū)撤銷，轄縣并入新成立的蕪湖專區(qū)（1971年改稱蕪湖地區(qū)）。1980年2月，蕪湖地區(qū)改名宣城地區(qū)。1982年4月，行署機關(guān)移駐宣城。2000年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷宣城地區(qū)、設(shè)立宣城市，2001年二月正式掛牌成立。第四頁，共148頁。歷史人文

謝脁是南齊的著名詩人，南齊明帝建武年間（公元491年-496年）任宣城太守。他“視事高齋，吟嘯自若，而郡亦治”，為官清廉，勸民教士的惠績較多，世稱“謝宣城”。

自唐以后，宣城市區(qū)以紀(jì)念謝脁命名的建筑有：“謝脁樓”、“謝公亭”、“懷謝亭”、“云齊閣”（以謝脁《游敬亭山》“合沓與云齊”詩句命名）、“綺霞閣”（以謝詩“余霞散成綺”句命名）、“澄江亭”（以謝詩“澄江靜如練”句命名）。敬亭山歷代修建的先賢祠，謝脁均被列在首位。因此，曾有人將宣城呼之為“小謝城”、“謝公城”。第五頁，共148頁。宣城城市發(fā)展規(guī)劃二第六頁，共148頁。城市規(guī)劃-近期規(guī)劃城市發(fā)展方向：“西進(jìn)、北跨、東聯(lián)、南擴”“南控”變“南擴”——南部是宣城山水旅游的精華地區(qū)，依托鱷魚湖景區(qū)、夏渡森林公園，拓展城市空間；中心城區(qū)形成“一城、三片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，“一城、三片區(qū)”是指主城區(qū)（包含高教園區(qū)、夏渡組團）、北部片區(qū)、西部片區(qū)以及東部片區(qū)（由雙橋、宣州民營工業(yè)園組團組成），主城區(qū)與三片區(qū)以綠色空間相隔離?！缎鞘锌傮w規(guī)劃2007-2020》本項目城南組團是宣城重點發(fā)展的休閑、娛樂業(yè)，是宣城的后花園第七頁，共148頁。城市規(guī)劃-遠(yuǎn)期規(guī)劃《宣城市城市總體規(guī)劃(2007-2030年)》提出城市發(fā)展目標(biāo)、性質(zhì)

市域總?cè)丝谝?guī)模中心城區(qū)人口與建設(shè)用地規(guī)模

1.規(guī)劃期限近期：2007年—2010年遠(yuǎn)期：2011年—2020年遠(yuǎn)景：至2030年2.規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍為市域、城市規(guī)劃區(qū)和中心城區(qū)。⑴市域范圍：包括宣州區(qū)、寧國市、郎溪縣、廣德縣、績溪縣、涇縣、旌德縣一區(qū)一市五縣在內(nèi)的宣城市行政管轄地域范圍，面積12340平方公里。⑵城市規(guī)劃區(qū)范圍：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，界定城市規(guī)劃區(qū)總面積為565.5平方公里。⑶中心城區(qū)范圍：包括城市建設(shè)用地及敬亭山風(fēng)景區(qū)、揚子鱷湖、周邊部分相鄰的農(nóng)田、水域的用地范圍，總面積150平方公里左右。包括65平方公里城市規(guī)劃建設(shè)用地以及周邊85平方公里左右的生態(tài)用地和農(nóng)業(yè)用地。3.城市發(fā)展總體目標(biāo)至2020年，逐步形成“三個基地、一個樞紐”:承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新型加工制造業(yè)基地;面向長三角的優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地;以自然生態(tài)和宣城地域文化為特色的旅游休閑度假基地;皖蘇浙邊界地區(qū)重要的交通樞紐。努力成為安徽省“科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的先行區(qū)、在中部崛起的先行區(qū)”。4.城市性質(zhì)皖蘇浙毗鄰地區(qū)新興工貿(mào)城市、宜居的生態(tài)城市、歷史文化名城。近期2010年，宣城市域總?cè)丝跒?95萬人，城鎮(zhèn)化水平為43-45%；遠(yuǎn)期2020年，宣城市域總?cè)丝跒?20-325萬人，城鎮(zhèn)化水平為60-62%。近期2010年，中心城區(qū)人口規(guī)模43萬人；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)人口規(guī)模65

萬人；遠(yuǎn)景至2030年，中心城區(qū)人口規(guī)模80

萬人。近期2010年，中心城區(qū)建設(shè)用地43平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地65

平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；遠(yuǎn)景至2030年，中心城區(qū)建設(shè)用地80平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。第八頁，共148頁。龍崗抗大八分校舊址城市規(guī)劃-遠(yuǎn)期規(guī)劃圖第九頁，共148頁。城市發(fā)展方向龍崗抗大八分校舊址

“西進(jìn)、北跨、東聯(lián)、南擴”⑴西進(jìn)：依托宣城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，跨越合杭高速，沿宣南線擇地建設(shè)西部片區(qū)。

⑵北跨：跨過敬亭山，主要在宣南銅高速公路北部建設(shè)北部片區(qū)。

⑶東聯(lián)：依托水陽江、雙橋、宣州工業(yè)新區(qū)東區(qū)，拓展城市空間。

⑷南擴：南部是宣城山水旅游的精華地區(qū)，依托揚子鱷景區(qū)、夏渡森林公園，拓展城市空間。

2.城市空間結(jié)構(gòu)

中心城區(qū)形成“一城、三片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，“一城、三片區(qū)”是指主城區(qū)（包含高教園區(qū)、夏渡組團）、北部片區(qū)、西部片區(qū)以及東部片區(qū)（由雙橋、宣州民營工業(yè)園組團組成），主城區(qū)與三片區(qū)以綠色空間相隔離。第十頁，共148頁。2010年1-9月宣城市房地產(chǎn)市場供需析三第十一頁，共148頁。1-9月房地產(chǎn)市場銷售情況

1、供應(yīng)情況

9月份，市區(qū)（含宣州區(qū)、開發(fā)區(qū)、市本級，下同）全部新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售16萬㎡，月環(huán)比增加156%；其中商品住房1542套，14.7萬㎡，月環(huán)比分別增加186.6%和171.1%。

1-9月，全部新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售85.2萬㎡，同比增長47%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售6987套,69.2萬㎡,同比分別增長50.8％和39.3%。

2、銷售情況

9月份，在三一·亞龍灣、翡翠城·檀溪苑等多層項目新開盤的帶動下,受通貨膨脹預(yù)期及多層消費習(xí)慣等多種因素影響，市場銷售大幅增長，排隊買房現(xiàn)象重現(xiàn)，全部新建商品房登記銷售10.2萬㎡，銷售額3.9億元，同比分別增加28.8%和37.4%，月環(huán)比均增加88.3%；其中扣除政策性住房后，純商品住房登記銷售700余套，7.2萬㎡，銷售額2.6億元，同比分別增加36.2%、22.5%和27.4%，月環(huán)比分別增加98.9%、85.3%和67.1%。但一些高層項目，特別是續(xù)建的高層老項目，銷售仍不夠樂觀。

1-9月,市區(qū)商品房銷售量同比雖仍有下降，但降幅較1-8月份有所縮減。市區(qū)全部新建商品房登記銷售56.8萬㎡，銷售額21.8億元，同比分別下降19.7％和3.3%;其中商品住房4724套、50萬㎡，銷售額18億元，同比分別下降12.6％、17%和1.9%。商品住房中的純商品住房為4094套，44.6萬㎡，銷售額16.9億元，同比分別下降17.9％、19.5%和4％。第十二頁，共148頁。1-9月房地產(chǎn)市場銷售情況-續(xù)

2010年以來，宣城樓市月度宅銷量由2009年底的千套以上驟降至200多套，其后各月宅銷量始終呈現(xiàn)出起伏不定的態(tài)勢，而在4月樓市新政出臺后，宣城樓市月度宅銷量又經(jīng)歷了一輪縮水，直到剛剛過去的9月，月度宅銷量才再次恢復(fù)到700套以上，接近新政出臺前3月份水平。從全年走勢來看，進(jìn)入2010年以來，宣城樓市的月度宅銷量相較于2009年年底千套以上出現(xiàn)了明顯的下滑，在年初跌至單月成交242套的最低點，隨后在3月漲至年內(nèi)高點724套，但是隨著4月樓市新政的出臺，宣城樓市宅銷量又陷入了一輪下跌，始終在不足500套的低位盤整，直到剛剛過去的9月，宅銷量大漲至716套，基本恢復(fù)到新政出臺前的水平。第十三頁，共148頁。1-9月房地產(chǎn)市場價格情況

9月份，扣除政策性住房后的純商品住房預(yù)售掛牌均價為3986元/㎡，同比增長12.7%，月環(huán)比下降4.7%。9月份，因大唐·御苑的拆遷還房，以及亞龍灣項目的團購等因素對房價的拉低作用影響，實際登記銷售均價3585元/㎡，同比增長4%，月環(huán)比下降9.8%，如扣除大唐·御苑的拆遷還房因素，純商品房登記銷售均價3959元/㎡，與8月份基本持平。

1-9月，全部新建商品住房和純商品住房的登記銷售均價分別為3604元/㎡和3785元/㎡，同比分別增長18.2%和19.2%。

縱觀宣城樓市全年月度宅均價的走勢，可以看出其宅均價始終保持在3300—3900元/㎡的狹小空間內(nèi)變化，且宅均價相對較低。究其原因，一是因為宣城樓市以內(nèi)部自我消化為主，各項目定價較為平均；二是宣城樓市年內(nèi)成交量始終低迷，也在一定程度上保持了宅均價的穩(wěn)定。第十四頁，共148頁。1-8月房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)完成情況

1－8月,全市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)規(guī)模均前移進(jìn)位（見上表）。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資52.69億元，同比增長27.95%，總量和增幅分別居全省第五位和第十二位，位次較1－7月份分別前進(jìn)了1位和3位。1－8月，新建商品房的新開工面積、施工面積和銷售額分別為307.24萬㎡、712.10萬㎡和51.45億元，同比增幅分別為87.9%、37.9%和44.1%，總量分別居全省的第三位、第四位和第三位，位次均較1－7月份前進(jìn)了一位，增幅分別居全省第六位、第六位和第九位，均超過全省66.8%、29.6%和36.0%的平均增幅水平。

1-8月，市區(qū)全部新建商品住房銷售均價3659元/㎡，位居全省17個地級城市第九位，同比增長21.6%，居第7位。第十五頁，共148頁。項目周邊競爭樓盤調(diào)查四第十六頁，共148頁。本案競爭項目板塊分布圖本案隸屬城南板塊第十七頁，共148頁。宣城柏莊本案貝林·陽江港灣康橋風(fēng)景國鑫·世紀(jì)新城從區(qū)域的角度看，多個項目對本案的合圍之勢已然形成區(qū)域市場競爭將愈發(fā)激烈美都新項目第十八頁，共148頁。項目位置宣城北門主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：約23萬平方米總建筑面積：32萬平方米目前銷售信息在售一期多層目前在售房源是頂層復(fù)式樓，有三四十套，面積有158㎡和190㎡兩種，戶型分別為3室2廳1衛(wèi)，4室2廳2衛(wèi)，小高層、高層估計年底開盤。容積率：1.51綠化率：38.2%最近一次開盤時間2010、1、16最近一次開盤所推售體量572套內(nèi)部配套幼兒園、商業(yè)街周邊配套菜市場、公園、學(xué)校建筑風(fēng)格歐式景觀與智能化南長綠化長廊套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳78-8220三房二廳92-11560四房二廳12020目前銷售均價（元/㎡）3500（多層）目前備案銷售率（％）95（一期）目前客戶群體外地投資、外地務(wù)工、公務(wù)員、即將結(jié)婚人士、改善性住房的客戶項目賣點規(guī)模、開發(fā)商品牌、多層、性價比項目定位廣告語200萬方國際化中央城區(qū)開發(fā)商宣城市大唐萬安置業(yè)有限公司大唐·國際城第十九頁，共148頁。售樓部第二十頁，共148頁。主力戶型房型：三室兩廳面積：102平方米房型：四室兩廳面積：117.31平方米第二十一頁，共148頁。項目位置向陽路與宣湖路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：8萬㎡總建筑面積：18萬㎡目前銷售信息目前在售房源只有4套160㎡，小高層年底開盤容積率：1.8綠化率：32%最近一次開盤時間2010.6.7內(nèi)部配套幼兒園、停車位、藍(lán)球場周邊配套公園、醫(yī)院、車站建筑風(fēng)格ART-DECO景觀與智能化英式園林景觀套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳80-8640三房二廳110、12060目前銷售均價（元/㎡）4500目前備案銷售率（％）一期銷售結(jié)束，二期年底開盤目前客戶群體東門居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點交通、環(huán)境項目定位廣告語城東中央睿智生活館開發(fā)商宣城徽商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計院

康橋風(fēng)景第二十二頁，共148頁。售樓部第二十三頁，共148頁。戶外廣告第二十四頁，共148頁。主力戶型房型：三室兩廳面積：123平方米房型：二室兩廳面積：84平方米第二十五頁，共148頁。項目位置向陽路與芋山路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：580畝總建筑面積：90萬㎡目前銷售信息在售二期80-145平方米戶型綠化率：32%最近一次開盤時間2010、10、1最近一次開盤所推售體量114套內(nèi)部配套商業(yè)街、幼兒園、游泳池周邊配套農(nóng)貿(mào)市場建筑風(fēng)格西班牙景觀與智能化中心景觀、水系套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳8025三房二廳90-11070四房二廳1455目前銷售均價（元/㎡）多層:4500-5000;高層:4200-4300目前備案銷售率（％）85%以上購房優(yōu)惠政策一次性付款98折，按揭99折目前客戶群體外地務(wù)工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本地企事業(yè)單位員工、個體項目賣點規(guī)模、環(huán)境、配套、風(fēng)格項目定位廣告語90萬平米橄欖型社區(qū)、理想城邦開發(fā)商宣城市貝林房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計單位中國美院資深設(shè)計師

貝林·陽江港灣第二十六頁，共148頁。售樓部第二十七頁，共148頁。戶外廣告第二十八頁，共148頁。主力戶型房型：二室兩廳面積：78平方米房型：二室兩廳面積：109平方米第二十九頁，共148頁。項目位置宣城市向陽路、宣湖路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：389畝總建筑面積：49萬㎡目前銷售信息二期80㎡只有幾套，100㎡居多，均價4500元/㎡，主要是小高層。容積率：1.8綠化率：35%最近一次開盤時間2010、5、1最近一次開盤所推售體量一幢72套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、商業(yè)街周邊配套宛溪河、生態(tài)公園、鱷魚湖景區(qū)、仁杰醫(yī)院建筑風(fēng)格西班牙景觀與智能化意大利中央景觀、可視對講套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳8050三房二廳10050目前銷售均價（元/㎡）4500-4600目前備案銷售率（％）90購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)群眾、企事業(yè)單位員工項目賣點品牌、規(guī)模、河景、配套項目定位廣告語49萬方私家泛海莊園開發(fā)商宣城柏莊置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院宣城·柏莊第三十頁，共148頁。售樓部第三十一頁，共148頁。項目實景圖第三十二頁，共148頁。主力戶型房型：二室兩廳面積：83平方米第三十三頁，共148頁。華邦·錦繡華府項目位置敬亭路主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：236畝總建筑面積：20萬㎡目前銷售信息一期8月14日推出2棟小高層，從60㎡到149㎡戶型不等，均價4800元/平米容積率：1.52綠化率：30%最近一次開盤時間2010、3月底最近一次開盤所推售體量36套內(nèi)部配套商業(yè)街、停車位周邊配套項目自身的20000平方米商業(yè)建筑風(fēng)格意大利景觀與智能化水系、綠化主題公園套型面積段（㎡）占總體比例（％）三房二廳80-11575四房二廳13025目前銷售均價（元/㎡）4800（小高層、高層）目前備案銷售率（％）95購房優(yōu)惠政策一次性97折、按揭98折目前客戶群體周邊原住民民公務(wù)員個體戶等項目賣點學(xué)區(qū)（一幼、二?。?、配套項目定位廣告語城市生活KING生活典范開發(fā)商宣城華邦置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位紐約YPA設(shè)計公司

第三十四頁，共148頁。售數(shù)部第三十五頁，共148頁。圍墻廣告第三十六頁，共148頁。主力戶型第三十七頁，共148頁。項目位置鰲峰東路主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：320畝目前銷售信息多層銷售，面積有108㎡，110㎡，140-160㎡，頂樓有170㎡，均價為3900元/㎡總建筑面積：40萬平方米容積率：1.5綠化率：33%最近一次開盤時間2010.5月最近一次開盤所推售體量180套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、菜市場、停車場周邊配套中心醫(yī)院、九州市場、仁杰醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化噴泉、安保系統(tǒng)套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳80-9020三房二廳110-14080目前銷售均價（元/㎡）3900（多層），高層未開目前備案銷售率（％）95目前客戶群體市區(qū)客戶、周邊客戶（新田、楊柳）項目賣點戶型、配套、價格項目定位廣告語公園社區(qū)、景觀美宅開發(fā)商宣城市國鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位中國新型建筑材料工業(yè)杭州設(shè)計研究院國鑫世紀(jì)新城第三十八頁，共148頁。售樓部第三十九頁，共148頁。主力戶型戶型：三室二廳二衛(wèi)面積：108平方米戶型：三室二廳二衛(wèi)面積：106平方米第四十頁，共148頁。項目位置鰲峰東路主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：93333㎡目前銷售信息多層銷售，面積有108㎡，110㎡，140-160㎡，頂樓有170㎡，均價為3900元/㎡總建筑面積：153000M2容積率：1.5綠化率：34.16%最近一次開盤時間2010.9.25最近一次開盤所推售體量5棟內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、菜市場、停車場周邊配套麥莎廣場、12中建筑風(fēng)格西班牙景觀與智能化意大利、電子監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳9020三房二廳105-13580目前銷售均價（元/㎡）3800-4100目前備案銷售率（％）90目前客戶群體市區(qū)客戶、周邊客戶（新田、楊柳）項目賣點戶型、配套、環(huán)境項目定位廣告語新城中央原位西班牙開發(fā)商宣城市申龍置業(yè)有限公司檀溪園第四十一頁，共148頁。售樓部第四十二頁，共148頁。戶型：三房兩廳兩衛(wèi)面積：127㎡主力戶型第四十三頁，共148頁。項目位置雙鳳南路西側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：115畝總建筑面積：30萬㎡目前銷售信息前期已售完容積率：1，5綠化率：35%最近一次開盤時間2010.5最近一次開盤所推售體量40套內(nèi)部配套幼兒園、游泳池、車庫、會所、健身場周邊配套汽車城、麥莎廣場、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、安保系統(tǒng)套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房二廳80-9020三房二廳110㎡-12880目前銷售均價（元/㎡）3500-3700目前備案銷售率（％）90目前客戶群體公務(wù)員、剛性需求項目賣點配套、質(zhì)量、交通項目定位廣告語好品好家翡翠城開發(fā)商宣城市南國春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位杭州城市規(guī)劃設(shè)計院翡翠城第四十四頁，共148頁。售樓部第四十五頁，共148頁。主力戶型戶型：二室二廳一衛(wèi)面積：87平方米戶型：二室二廳一衛(wèi)面積：86平方米第四十六頁，共148頁。樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率平均每層戶數(shù)銷售均價(元/㎡)大唐·國際城一期御苑32萬多層1.511梯2戶3500(一期多層尾房)康橋風(fēng)景18萬多層1.82梯4戶4500貝林·陽江港灣90萬多層2.291梯2戶、2梯4戶多層:4500-5000;高層:4200-4300宣城·柏莊49萬高層、小高層1.81梯2戶4500-4600(高層)華邦·錦繡華府20萬多層1.521梯2戶4700-4800(高層)檀溪園15萬多層1.51梯2戶3900-4100(多層)國鑫·世紀(jì)新城40萬多層1.351梯2戶、2梯4戶3900競爭項目產(chǎn)品要素對比因多層住宅的稀缺性，各家樓盤的多層房源去化較快；市場經(jīng)過09年的強勁復(fù)蘇，區(qū)內(nèi)銷售均價也大幅上漲；多層均價在4100-5000元/㎡之間；小高層、高層均價在3900-4600元/㎡之間；物業(yè)類型以多層、小高層為主；高層為輔；多采用1梯2戶、2梯4戶的排布設(shè)計；第四十七頁，共148頁。競爭項目核心客戶群體分析樓盤名稱核心客戶群體項目賣點大唐·國際城一期御苑外地投資、外地務(wù)工、公務(wù)員、即將結(jié)婚人士、改善性住房的客戶規(guī)模、配套、價格康橋風(fēng)景公務(wù)員、教師、醫(yī)生、事業(yè)單位員工、東門居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民配套、周邊環(huán)境貝林·陽江港灣外地務(wù)工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本地企事業(yè)單位員工、個體品牌、規(guī)模、內(nèi)部景觀、配套宣城·柏莊外地務(wù)工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本地企事業(yè)單位員工、個體品牌、規(guī)模、河景、配套華邦·錦繡華府周邊原住民民公務(wù)員個體戶等學(xué)區(qū)（一幼、二?。⑴涮滋聪獔@市區(qū)客戶、周邊客戶（新田、楊柳）戶型、配套、環(huán)境國鑫·世紀(jì)新城市區(qū)客戶、周邊客戶（新田、楊柳）戶型、配套、價格客戶群主要集中在市區(qū)客戶、企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、下邊縣城居民等。第四十八頁，共148頁。競爭項目配套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套大唐·國際城一期御苑幼兒園、商業(yè)街菜市場府、公園、學(xué)?？禈蝻L(fēng)景幼兒園、停車位、籃球場公園、醫(yī)院、車站貝林·陽江港灣幼兒園、商業(yè)街、游泳池農(nóng)貿(mào)市場宣城·柏莊小學(xué)、幼兒園、商業(yè)街宛溪河、生態(tài)公園、鱷魚湖景區(qū)華邦·錦繡華府停車位、商業(yè)街項目自身2萬平米商業(yè)國鑫·世紀(jì)新城小學(xué)、幼兒園、停車庫、菜市場火車站、九州大市場、仁杰醫(yī)院

本案周邊競盤項目在內(nèi)部配套上突出的主要包括中央景觀、幼兒園、商業(yè)配套等；周邊配套基本共享．第四十九頁，共148頁。競爭戶型配比分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）大唐·國際城一期二房78-8220%三房92-11560%四房12020%宣城·柏莊三房85-11790%四房16810%華邦·錦繡華府三房80-11575%四房13025%康橋風(fēng)景二房80-8640%三房100-12060%國鑫·世紀(jì)新城二房80-9020%三房110-14080%貝林·陽江港灣二房8025%三房90-11070%四方1455%可以看出，本案周邊競盤項目在主力套型的特征表現(xiàn)為：套型以二室二廳、三室二廳為主，二室戶面積段主要在80—100㎡之間，三室戶面積段主要在110—140㎡之間。第五十頁，共148頁。本案周邊在售競盤項目賣點BY定位廣告語樓盤名稱項目賣點定位廣告語大唐·國際城一期御苑規(guī)模、開發(fā)商品牌200萬方國際化中央城區(qū)康橋風(fēng)景環(huán)境、交通城東中央睿智生活館國鑫·世紀(jì)新城價格、戶型、配套公園社區(qū)，景觀美宅貝林·陽江港灣規(guī)模、環(huán)境、配套、風(fēng)格90萬方橄欖型社區(qū)、理想城邦宣城·柏莊規(guī)模、品牌、配套、河景49萬方私家泛海莊園華邦·錦繡華府學(xué)區(qū)、配套城市KING生活典范

本案周邊競盤項目在定位廣告語上突出的項目核心賣點主要包括地段、配套、環(huán)境、周邊配套、景觀等。第五十一頁，共148頁?？偨Y(jié)通過對本案周邊樓盤的調(diào)查，及與本案的對比，可以得出本案周邊樓盤所具備的特征：

1、在位置上，本案位處東南，競爭項目比較集中。

2、在規(guī)模上，本案與周邊樓盤相比，屬于大規(guī)模樓盤，在規(guī)模上占有優(yōu)勢。

3、在價格上，目前周邊在售住宅商品房的銷售均價約在3900元-4700/㎡左右。

4、在產(chǎn)品上，本案周邊樓盤目前主力銷售面積在90—110㎡；套型主要為三室二廳。

6、在賣點上，本案周邊樓盤的賣點集中在位置、配套、環(huán)境等硬性指標(biāo)上，所以本案賣點只有從軟性服務(wù)，如景觀、戶型、物管等進(jìn)行突圍。

7、在營銷上，本案周邊樓盤宣傳方式以戶外廣告為主，由于市區(qū)較小，口碑傳播能力較強，所以營銷組合方式相對簡單。

8、在競爭上，本案未來的競爭對手放量面積約在100萬㎡以上，所以本案后市的競爭壓力較大。第五十二頁，共148頁。31市場調(diào)研3234項目SWOT分析、自身研判、核心價值提煉35開盤前推廣策略安排

36媒體策略、平面創(chuàng)意表現(xiàn)33項目營銷方略明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢、商務(wù)合作建議書第五十三頁，共148頁。一期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類別套數(shù)/套面積/㎡高層33038503.4多層43446243.15商業(yè)——4730.58總計75489477.13一期總計推貨面積89477.13㎡一期共計推出11棟，其中多層住宅8棟，754套，84746.55平米，1#、2#、8#為高層物業(yè)。第五十四頁，共148頁。一期總體規(guī)劃

項目整體規(guī)劃強調(diào)建筑與園林景觀及周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一。高層住宅區(qū)、多層住宅區(qū)、鱷魚湖風(fēng)景區(qū)及宛溪河綠化帶呈三級臺階，形成良好的城市景觀，戶戶納入美景。小區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)線順達(dá)通暢，四個出入口分布在項目周邊四側(cè)，人流車流動線分明。第五十五頁，共148頁。一期戶型分析（一）編號套內(nèi)面積建筑面積176.41平米83.59平米279.47平米86.19平米緊湊小三房戶型，低總價，高性價比，迎合主流市場需求。戶型布局合理，方正通透，人流動線流暢。戶型創(chuàng)新，空中花園贈送一半面積。兩室朝南，采光性極佳。多層二房變?nèi)康谖迨?，?48頁。一期戶型分析（二）編號套內(nèi)面積建筑面積1109.67平米117.29平米279.98平米86.27平米117平米三房變四房，細(xì)分市場，充分滿足三代同堂所需。動靜分區(qū)明顯，滿足娛樂、休息不同需求。客廳附帶寬大陽臺，無敵美景盡收眼底。戶型創(chuàng)新，空中花園贈送一半面積。多層三房變四房第五十七頁，共148頁。一期戶型分析（三）編號套內(nèi)面積建筑面積1104.06平米117.90平米276.12平米86.25平米117平米電梯三房，升級物業(yè)，暢享城市電梯生活；主臥室270度凸窗設(shè)計，盡享小區(qū)內(nèi)外美景；戶型創(chuàng)新，空中花園、寬大陽臺贈送一般面積；高層二房變?nèi)康谖迨隧?，?48頁。SWOT分析之優(yōu)勢規(guī)模大盤：60萬平米大規(guī)模樓盤，在當(dāng)?shù)鼐哂休^大影響力；品牌影響：中銳地產(chǎn)，全國百強地產(chǎn)企業(yè)，攜上海先進(jìn)開發(fā)理念入駐宣城，影響力甚廣；地塊方正：項目地塊方正規(guī)則，利于小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計及園林景觀設(shè)計；生態(tài)宜居：宛溪河、響山公園、鱷魚湖生態(tài)公園、夏渡森林公園等四大生態(tài)綠肺，彰顯區(qū)域宜居典范；創(chuàng)新產(chǎn)品：項目產(chǎn)品設(shè)計以小三房為主，戶戶贈送面積，低總價，高使用率；建筑風(fēng)格：意大利托斯卡納園林風(fēng)格建筑，簡樸而不失優(yōu)雅，領(lǐng)導(dǎo)宣城國際設(shè)計之先進(jìn)理念；物業(yè)豐富：項目有多層、小高層、高層物業(yè)，產(chǎn)品種類多，客戶覆蓋面廣；金牌物業(yè)：深圳和平物業(yè)榮耀入駐，沿海一線城市服務(wù)經(jīng)驗，提供人性化的專業(yè)服務(wù)保障；第五十九頁，共148頁。SWOT分析之劣勢交通不便：周邊暫未通公交，宣向大道未全線修通，泥灣路與夏灣路處于規(guī)劃期階段；配套缺乏：項目處于南城新區(qū)，居住氛圍不夠成熟，周邊缺乏必備的生活配套設(shè)施和大型超市；噪音污染：項目四臨公路，靠近主干道物業(yè)噪音、灰塵較大。第六十頁，共148頁。SWOT分析之機會區(qū)域認(rèn)同：區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)旅游居住區(qū)，現(xiàn)有柏莊、貝林等項目開發(fā)銷售，并得到宣城市民認(rèn)可；區(qū)域規(guī)劃：緊鄰區(qū)域規(guī)劃中醫(yī)院、奮飛中學(xué)等生活教育配套，按照整體規(guī)劃，項目處于區(qū)域中心位置；物業(yè)增值：國家實行貨幣寬松政策，CPI持續(xù)走高，通貨膨脹預(yù)期上升，不動產(chǎn)將成為保值增值的主要投資途徑之一；第六十一頁，共148頁。SWOT分析之威脅區(qū)位較偏：項目相對周邊競爭樓盤較為偏遠(yuǎn)，沒有交通直達(dá)，看房客戶易于中途被競爭樓盤所攔截；競爭激烈：周邊大盤眾多，柏莊、貝林、徽商等項目環(huán)伺左右，年供應(yīng)多，競爭壓力大；產(chǎn)品同質(zhì)化：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶定位重疊，缺乏獨特的核心產(chǎn)品武器助力項目突出重圍；政策影響：2010年，政府多次出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)，購房客戶觀望氣氛濃厚，對本項目產(chǎn)生較大影響；第六十二頁，共148頁。住宅目標(biāo)客群及區(qū)域來源重點客群：1、宣州區(qū)其他區(qū)域改善性置業(yè)客群；2、宣城市下屬縣市置業(yè)客群；3、返鄉(xiāng)置業(yè)客群；邊緣客群：1、宣城市以外地域的置業(yè)客群2、投資型置業(yè)群體核心客群：1、地緣性客群；2、宣州區(qū)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）首次置業(yè)客群；第六十三頁，共148頁。宣城市各區(qū)首次置業(yè)群體該群體年齡階段基本處于結(jié)婚或新婚階段，對住房的需求較普通客戶群體較大，大多數(shù)處于首次置業(yè)者；該群體經(jīng)濟收入水平不高，經(jīng)濟購房能力較為薄弱，尤其是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來務(wù)工者，想在巢湖安家落戶，但受經(jīng)濟條件限制；該群體對購房的需求：總價較低，戶型經(jīng)濟實用，滿足基本居住需求，設(shè)計有創(chuàng)意；宣城市城南地緣性客戶群體該群體為城南政府單位、企事業(yè)員工、原居住居民，首次置業(yè)與二次置業(yè)交叉。該客戶群體曾經(jīng)或現(xiàn)在工作生活在此區(qū)域，對此區(qū)域具有特殊情感，但是對對價格接受度較強。目標(biāo)客群—核心客群特征第六十四頁，共148頁。1、宣州區(qū)其他區(qū)域改善性置業(yè)客群；該群體看重城市未來發(fā)展方向，看重本項目的人居環(huán)境；該群體經(jīng)濟收入水平稍高，經(jīng)濟實力稍強，追求舒適生活，渴望別人認(rèn)同和尊重，對身份地位有向上的要求；2、下轄縣市域置業(yè)群體下轄縣域客群購房考慮到能夠改善更好的生活居住條件，能夠融入到宣城的城市生活；縣域籍客戶群體在該區(qū)域購房考慮到更夠兼顧工作和家人的生活，兩者都能兼顧。3、返鄉(xiāng)置業(yè)客群；改群體多來自宣州區(qū)，其中以下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民居多。改客群經(jīng)濟能力有限，對房價抗性較大。目標(biāo)客群—重要客群特征第六十五頁，共148頁。項目核心價值研判

關(guān)鍵詞一：區(qū)域1、區(qū)位：宣城南，大盤云集，居住氛圍較為成熟，遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，項目有塑造成國際CLD生活中心的特質(zhì)。2、四至：項目周邊有主要的交通干道（水陽江路），東有宣向大道，同時規(guī)劃項目四至都有主干道通達(dá)。3、資源：地塊周邊的人文、景觀資源比較好，宛溪河、鱷魚湖、夏渡森林公園環(huán)伺左右。

本案地處生態(tài)新城，道路通達(dá)，且已建成多處大型居住社區(qū)，即將成為CLD城市中央生活區(qū)?？偨Y(jié)第六十六頁，共148頁。項目核心價值研判

關(guān)鍵詞二：景觀資源：地塊周邊的景觀資源比較好，宛溪河、鱷魚湖、夏渡森林公園環(huán)伺左右，是宣城不可多得的生態(tài)居住中心。

外部優(yōu)質(zhì)景觀資源與小區(qū)打造的托斯卡納風(fēng)情相結(jié)合，把景觀牌做到極致?？偨Y(jié)第六十七頁，共148頁。項目核心價值研判

關(guān)鍵詞三：教育項目附近規(guī)劃有宣城中學(xué)（奮飛中學(xué)）初中部，加之建議引進(jìn)國際雙語幼兒園，形成本案一大賣點。外部優(yōu)質(zhì)教育資源與小區(qū)自身國際幼兒園相結(jié)合，把教育牌做到極致?？偨Y(jié)第六十八頁，共148頁。項目核心價值研判

關(guān)鍵詞四：戶型戶型：戶型是影響客戶購買房屋的主要因素之一，鑒于性價比將是本案的一大優(yōu)勢，則戶型優(yōu)化創(chuàng)新（譬如小三房）進(jìn)一步提高本案的附加值將強化項目的性價比，引起市場的更大關(guān)注。戶型的極致創(chuàng)新將是提高產(chǎn)品性價比、提高銷量的重要利器?？偨Y(jié)第六十九頁，共148頁。核心賣點提煉□CLD中心執(zhí)掌宣州封王侯宣城新城門戶，區(qū)域大盤云集；比鄰老城商業(yè)中心，臺客隆、新百百貨、商之都近在咫尺，未來之城，第一都心?！鯇υ捠澜鐐鞒邪倌暌蛔羌冋刂泻Ｊ斤L(fēng)情建筑，原味移植意大利精髓，托斯卡納異域風(fēng)情，引領(lǐng)宣城建筑新標(biāo)桿?！趸始遗涮浊に暮Ｈ五羞b社區(qū)商業(yè)街區(qū)、五大主題廣場、高科智能設(shè)施、金牌貼心物管、自配幼兒園，皇家級配套服務(wù)，生活自由舒展?！鯂H城邦信步閑庭比蒼穹60萬平米超大型意大利風(fēng)情社區(qū)，2.36低容積率、30%高綠化率，多層、高層錯落排列，超低密度，高尚人居。第七十頁，共148頁。核心賣點提煉□一湖三園錦城天下院芳菲依偎宛溪河綠化帶、毗鄰鱷魚湖風(fēng)景區(qū)，坐享三大主題公園鮮氧綠肺，五大廣場呼應(yīng)，錦城天下，滿園皆芳菲?！鮿?chuàng)新產(chǎn)品榮耀一宅傳天下源于人本的規(guī)劃設(shè)計，突破常規(guī)，創(chuàng)新的空中花園、觀景陽臺、詩意飄窗，半贈送、高得房率，放飛夢想生活?！醯禺a(chǎn)百強構(gòu)筑宣州第一城中銳地產(chǎn)集團，進(jìn)駐宣城第一個地產(chǎn)百強企業(yè)，10余年200萬㎡開發(fā)歷練，國際團隊運作，打造宣州第一城。第七十一頁，共148頁。31市場調(diào)研3234項目SWOT分析、自身研判、核心價值提煉35開盤前推廣策略安排

36媒體策略、平面創(chuàng)意表現(xiàn)33項目營銷方略明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢、商務(wù)合作建議書第七十二頁，共148頁。營銷總則“前提及限制”由于工程原因影響，未來現(xiàn)場展示不充分“核心問題”如何在展示不充分的前提下，突出項目的城市價值體系，實現(xiàn)項目的快速銷售并溢價？“營銷目標(biāo)”樹立區(qū)域認(rèn)知，建立影響力，實現(xiàn)快速銷售第七十三頁，共148頁?？傮w營銷策略“高舉高打”的策略核心1、將項目開發(fā)提升為城市發(fā)展的高度，搶先占領(lǐng)市場的輿論高度。2、對優(yōu)化后形成的核心價值點進(jìn)行提煉，并賦予先進(jìn)的概念化生活方式。3、在營銷各環(huán)節(jié)彰顯超凡之處，樹立價值標(biāo)桿。采用體驗式營銷，通過售樓部、樣板房、景觀示范區(qū)的應(yīng)用，加快客戶對產(chǎn)品的認(rèn)同過程，以促進(jìn)銷售。4、推廣渠道、活動介質(zhì)都應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)大盤氣質(zhì)，贏得客戶歡心。5、銷售前置，并最大化拓廣渠道，實現(xiàn)客戶全層面積蓄。第七十四頁，共148頁。品牌溝通通過活動/現(xiàn)場包裝/戶外，認(rèn)知一個知名開發(fā)商進(jìn)軍宣城，打造全新地產(chǎn)項目，建立項目知名度分階段整合品牌信息持續(xù)傳播品牌購買品牌興趣品牌認(rèn)知決策心

理驅(qū)動通過活動/售樓部/樣板房，給客戶以全新產(chǎn)品與生活理念體驗，建立美譽度通過強力的營銷手法，刺激購買，達(dá)成優(yōu)選度品牌忠誠體驗式客戶維系，達(dá)成忠誠度明星項目打造知名開發(fā)商/又一個新產(chǎn)品比我想象的更完美是很多人在排隊搶購的項目以購買而自豪并推薦圈內(nèi)人心理

表述總體營銷策略第七十五頁，共148頁。項目各階段執(zhí)行部署切入項目營銷推廣的各階段細(xì)化部署執(zhí)行將是：營銷戰(zhàn)略模型歸納；營銷主線鋪排；各階段細(xì)化執(zhí)行部署；第七十六頁，共148頁。營銷戰(zhàn)略模型歸納首先，我們確定一下項目的市場形象定位：在這營銷理念之下，我們還原其的內(nèi)在問題，就是——問題1、項目具有什么特質(zhì)予以發(fā)展？問題2、項目具有什么產(chǎn)品切入市場？問題3、項目如何在競爭市場中取勝？問題4、項目如何捕捉目標(biāo)客戶群體？因此，項目的整體營銷模型歸納將是……宣城CLD中央生活區(qū)·60萬平米意大利風(fēng)情城邦第七十七頁，共148頁。問題1、項目具有什么特質(zhì)予以發(fā)展？營銷戰(zhàn)略模型歸納結(jié)合“皖江經(jīng)濟帶”的經(jīng)濟發(fā)展方向，與宣城城市發(fā)展的有力支撐，獨樹一幟地提出“CLD國際居住中心”理念，并表現(xiàn)出大城優(yōu)越生活的最高水平。項目遠(yuǎn)景規(guī)劃有國際幼兒園教育資源、意大利托斯卡納風(fēng)情園林、四大生態(tài)綠肺等，是一座大城的發(fā)展定位，但這些設(shè)施配套的實現(xiàn)需要項目長足持續(xù)的發(fā)展；就目前而言，項目的首期入市，是造城運動的試水一擊，只許勝、不許?。灰虼?，只有充分把握項目的核心優(yōu)勢——品牌與規(guī)模，用品牌與造城運營進(jìn)行充分的捆綁，給市場以強大的震撼沖擊；把項目的造城運營立足在區(qū)域(宣城）宣城城市發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，使項目造城運營具備持續(xù)的發(fā)展力；用項目所處區(qū)域發(fā)展方向、城市濕地公園的規(guī)劃建設(shè)、大型高檔社區(qū)的陸續(xù)建設(shè)筑建CLD中央生活概念第七十八頁，共148頁。問題2、項目具有什么產(chǎn)品切入市場？營銷戰(zhàn)略模型歸納項目的產(chǎn)品定制多元化，以最受市場青睞的多層為主，抗性較小，輔以高層物業(yè)；項目遠(yuǎn)景規(guī)劃有國際幼兒園教育資源、意大利托斯卡納風(fēng)情園林、濱河商業(yè)配套等設(shè)施生活全面配套等設(shè)施，是表現(xiàn)大城優(yōu)越生活最高水平的高度。項目資源豐富，戶型得房率高，舒適度、景觀性皆強，產(chǎn)品綜合的使用價值高；因此，充分對項目產(chǎn)品進(jìn)行概念的包裝，提煉核心賣點去切入市場，對接客戶。用項目戶型超高性價比的賣點包裝刺激市場第七十九頁，共148頁。問題3、項目如何在競爭市場中取勝？營銷戰(zhàn)略模型歸納宣城市場普遍為中小規(guī)模的多層為主、高層為輔的開發(fā)項目；周邊市場的產(chǎn)品存在同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；本項目周邊生活氛圍不濃，生活配套相對缺乏的現(xiàn)實短期內(nèi)無法改變；

本項目只有在開發(fā)商品牌、項目規(guī)模、產(chǎn)品上充分的發(fā)揮才能獲得核心競爭力用開發(fā)商強大的品牌實力、托斯卡納建筑風(fēng)格與造城的規(guī)模作為制勝的利器第八十頁，共148頁。問題4、項目如何捕捉目標(biāo)客戶群體？營銷戰(zhàn)略模型歸納針對客群對未來生活的高期望需求，定性描述本案的開發(fā)理念與市場定位；本案資源的多樣化與產(chǎn)品優(yōu)化后所體現(xiàn)的優(yōu)越，讓目標(biāo)客群認(rèn)同；本案作為大盤，有客群關(guān)注的高度基礎(chǔ)，通過對理念與產(chǎn)品價值的提升，形成引領(lǐng)市場的價值標(biāo)桿，達(dá)到把控客群需求的目標(biāo)。高舉高打、樹立氣場的戰(zhàn)略推廣策略占領(lǐng)市場第八十一頁，共148頁。項目營銷戰(zhàn)略模型項目產(chǎn)品客戶市場項目的造城運營立足在宣城城市發(fā)展的平臺上，用城市發(fā)展的高度支撐項目造城的運營。項目產(chǎn)品核心賣點的概念提煉，用具備震撼感的廣告告知市場，引導(dǎo)客群對未來優(yōu)越生活的追求。用本案的品牌、規(guī)模與產(chǎn)品核心價值的優(yōu)勢，引領(lǐng)客戶需求方向，同時革新客戶的置業(yè)觀念。首先借力開發(fā)商品牌形象，建立市場認(rèn)知度，樹立項目形象。第八十二頁，共148頁。使命/目標(biāo)策略/方向手段/利益建立品牌形象絕對的市場關(guān)注絕對的市場差異絕對的產(chǎn)品體驗建立產(chǎn)品高度建立項目特質(zhì)體驗營銷物料包裝品質(zhì)景觀中心卓越資源緊俏產(chǎn)品產(chǎn)品體驗品質(zhì)建筑體驗營銷價值釋放組團開盤蓄水期開盤促銷產(chǎn)品說明客戶維系思路：先樹立調(diào)性，再推產(chǎn)品，實現(xiàn)業(yè)績客戶答謝價值重新組合進(jìn)入下一次循環(huán)營銷策略及發(fā)展第八十三頁，共148頁。營銷策略及發(fā)展——體驗式營銷現(xiàn)場接待體驗樣板房體驗售樓部體驗會所及景觀示范區(qū)體驗第八十四頁，共148頁。體驗1：售樓部體驗

售樓部的體驗非常重要，因為售樓部是客戶對項目的第一感觀，本案作為大盤高檔項目，定位“國際生活樣板社區(qū)”，案場裝飾與陳設(shè)應(yīng)注意格調(diào)與檔次，同時應(yīng)注意人性化設(shè)計，通過細(xì)節(jié)來達(dá)到打造“高檔盤”展售中心的風(fēng)范，使客戶進(jìn)入售樓部的那一刻起，就體驗到的尊貴。第八十五頁，共148頁。體驗2：現(xiàn)場接待體驗

置業(yè)顧問的微笑服務(wù)、專業(yè)接待素質(zhì)，門廳保安的禮貌性問候，接待員的貼心服務(wù)，規(guī)范化的流程操作，從客戶進(jìn)入售樓部起，每一處細(xì)節(jié)無不感染著客戶，這一切都是客戶在宣城其他樓盤售樓部沒有過的體驗。規(guī)范化、專業(yè)化的服務(wù)會讓客戶認(rèn)同本案的高端品質(zhì)。第八十六頁，共148頁。體驗3：樣板房

樣板房是商品房的重要包裝道具，也是購房者裝修效果的參照實例。本案設(shè)立樣板房之后，除了能夠把業(yè)主今后的高尚奢華的家居生活活靈活現(xiàn)的勾畫在參觀者的面前，讓潛在置業(yè)者看到前沿的設(shè)計潮流，還可以把新房的房間空曠感縮小，使人們更真切地感受以后的生活空間，突出產(chǎn)品戶型的優(yōu)點，規(guī)避缺點，增加沖動置業(yè)下單的幾率，從而使樣板房成為本案優(yōu)越的銷售資源。

第八十七頁，共148頁。體驗4：會所及景觀示范區(qū)

會所作為突出項目調(diào)性的重要組成部分，建議先行建設(shè)，可同時兼顧銷售中心的角色，讓客戶洽談中增添良好的印象。同時本案作為大盤，景觀的體驗價值必須首先得以體現(xiàn)。在項目啟動時優(yōu)先辟出景觀示范區(qū)進(jìn)行精心建設(shè)，尤其要展示項目景觀規(guī)劃中的核心優(yōu)勢，達(dá)到以點帶面釋放價值的目的，促進(jìn)客戶的認(rèn)同度和轉(zhuǎn)化率。第八十八頁，共148頁。營銷策略及發(fā)展——造勢手法名人效應(yīng)事件營銷節(jié)點營銷第八十九頁，共148頁。31市場調(diào)研3234項目SWOT分析、自身研判、核心價值提煉35開盤前推廣策略安排

36媒體策略、平面創(chuàng)意表現(xiàn)33項目營銷方略明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢、商務(wù)合作建議書第九十頁，共148頁。對于項目營銷的各階段推廣部署，確定項目的宏大目標(biāo)——造城，用“60萬平米CLD中央生活中心”的主題進(jìn)行全程的演繹：第一階段品牌導(dǎo)入期（儲客）——（10年11-12月）第二階段項目導(dǎo)入期（儲客）——（10年12月）第三階段產(chǎn)品導(dǎo)入期（儲客）——（11年1月）第四階段項目認(rèn)籌期（儲客）——（11年2月）第五階段開盤期——

（11年3-4月）營銷主線鋪排第九十一頁，共148頁。項目形象：項目在品牌導(dǎo)入期間進(jìn)行線下傳播前期溝通工作，一直持續(xù)下去，以開發(fā)商品牌形象為切入點，配合項目CLD造城運營與周邊優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的崛起，在社會輿論上充分炒作項目區(qū)位，使其區(qū)位價值得到社會的廣泛認(rèn)同，繼而演繹項目造城運營的發(fā)展定位?？蛻粢龑?dǎo)：配合項目區(qū)位及自身造城運營的推進(jìn)，拋出本案的開發(fā)理念與市場定位，同時引導(dǎo)廣大客戶的置業(yè)方向。產(chǎn)品特色：以引領(lǐng)國際的產(chǎn)品理念、產(chǎn)品風(fēng)格、產(chǎn)品主題進(jìn)行連續(xù)長期的市場訴求貫穿營銷全程，將項目的“品味生活的純美”等概念細(xì)化，逐一灌輸，讓產(chǎn)品吸引客群實現(xiàn)理念、形象的成功落地，讓市場實現(xiàn)對產(chǎn)品從陌生到認(rèn)知到認(rèn)可，再到樹立價值標(biāo)桿的最終效果。項目配套：將項目會所、雙語幼兒園、物管服務(wù)等優(yōu)勢進(jìn)行捆綁，作為項目綜合資源整合的附加值進(jìn)行市場灌輸，以全方位展現(xiàn)項目“60萬㎡CLD生活中心”的定位思想。營銷主線鋪排開盤關(guān)注期待擁有熱愛體驗品牌導(dǎo)入11月12月1月2月3月4月儲備客戶認(rèn)籌期第九十二頁，共148頁。關(guān)注期待擁有熱愛體驗品牌導(dǎo)入11月底：銷售中心落成“60萬㎡CLD生活中心“系列專題炒作體驗式營銷線上傳播“CLD中央生活區(qū)”系列專題演繹1月上旬：項目樣板房開放3月中旬：一期產(chǎn)品取得預(yù)售證；項目工程進(jìn)度配合3.2、營銷主線鋪排開盤11月12月1月2月3月4月儲備客戶認(rèn)籌期第九十三頁，共148頁。線上線下傳播深化，籌備部署好”宣城CLD中央生活區(qū)“系列專題活動樣板房開放，開啟體驗式營銷項目線上線下傳播品牌導(dǎo)入，中國百強開發(fā)商品牌落戶宣城舉行項目的產(chǎn)品發(fā)布會項目公開認(rèn)籌，收取誠意金項目關(guān)鍵營銷事件營銷主線鋪排項目開盤活動關(guān)注期待擁有熱愛體驗品牌導(dǎo)入開盤11月12月1月2月3月4月儲備客戶認(rèn)籌期現(xiàn)場售樓部正式對外公開第九十四頁，共148頁。時間：2010年11-12月目標(biāo)：提高項目在當(dāng)?shù)氐闹扰c影響力，樹立市場引領(lǐng)者的形象高度。工作要點：本案線下傳播事宜(以現(xiàn)場售樓部開放為主線，結(jié)合路演等活動方式，在區(qū)域內(nèi)樹立項目高端品牌形象，同時組織人員拜訪周邊政府機關(guān)、與企事業(yè)單位聯(lián)誼，為后期行銷打下伏筆）；通過戶外廣告等渠道，線上推廣開發(fā)商中國地產(chǎn)百強企業(yè)品牌形象；品牌導(dǎo)入各階段細(xì)化執(zhí)行部署第九十五頁，共148頁。媒體宣傳項目實務(wù)項目戶外圍墻廣告發(fā)布；項目戶外高炮廣告發(fā)布10年11月開始，部署好本案的線上傳播溝通事宜；做好本案戶外高炮與圍墻廣告；落實本案VI、主題風(fēng)格、形象折頁、DM等事宜；10年11--12月11年1月11年4月11年2月11年3月品牌導(dǎo)入第九十六頁，共148頁。時間：2010年12月中下旬目標(biāo)：強化宣城“生態(tài)城市”、“宜居城市”的發(fā)展定位,結(jié)合宣城城市發(fā)展規(guī)劃與項目造城運營,使宣城市場開始關(guān)注中銳第一城。營銷前置，前期蓄客。工作要點：售樓部開放，前期登記客戶的邀約來訪。聯(lián)合當(dāng)?shù)卣e辦“宣城CLD中央生活區(qū)——60萬平米意大利風(fēng)情城邦”概念營造活動，讓項目成為宣城全社會的熱門話題；營銷前置，組織大篷車作為流動售樓部，到周邊縣鎮(zhèn)及下屬縣市宣傳。營銷前置，組織政府機關(guān)、企事業(yè)單位行銷拜訪。項目導(dǎo)入期各階段細(xì)化執(zhí)行部署第九十七頁，共148頁。關(guān)鍵營銷事件：戶外廣告宣傳結(jié)合“宣城城市發(fā)展大討論”活動，高調(diào)提出本項目的開發(fā)理念，在市場上樹立開發(fā)商的品牌與知名度?！靶荂LD中央生活區(qū)--60萬㎡意大利風(fēng)情城邦”公益活動10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月項目導(dǎo)入期第九十八頁，共148頁。主要媒體運用：

戶外廣告（高炮廣告牌、燈箱、圍墻廣告的信息更新）市內(nèi)售樓處蓄客主要推廣活動：市內(nèi)及項目現(xiàn)場主題路演活動市內(nèi)展點接受登記10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月項目導(dǎo)入期第九十九頁，共148頁。時間：2011年1月目標(biāo)：結(jié)合2010年12月項目售樓部的落成開放，宣傳炒作從區(qū)域板塊引申到項目產(chǎn)品理念及客戶的生活方式，逐步揭開項目的系列核心價值。工作要點：“托斯卡納風(fēng)情”系列廣告宣傳，拔升項目調(diào)性。樣板房開放。產(chǎn)品導(dǎo)入期各階段細(xì)化執(zhí)行部署第一百頁，共148頁。媒體宣傳項目實務(wù)借助項目樣板房開放，深化“中銳會”會員服務(wù)，加強客戶對項目的忠誠度；現(xiàn)場不定期舉行小型的體驗活動，吸聚人流，形成社會關(guān)注話題，建立項目的美譽度。1、項目戶外廣告牌更新信息。2、宣傳單頁，從造城概念延伸至項目形象宣傳。3、短信廣告發(fā)布。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月產(chǎn)品導(dǎo)入期第一百零一頁，共148頁。關(guān)鍵營銷事件：現(xiàn)場售樓部及樣板房開放1月上旬，現(xiàn)場售樓處及樣板房開放，同期深化“中銳會”各項服務(wù)，并舉行小型公關(guān)活動，讓客戶不斷體驗“CLD生態(tài)生活”帶來的優(yōu)質(zhì)享受。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月產(chǎn)品導(dǎo)入期第一百零二頁，共148頁。主要媒體運用：

戶外廣告（廣告牌、燈箱、現(xiàn)場包裝的信息更新）電視廣告、新聞報道（銷售中心開放）銷售道具（戶型圖冊、樓書）宣傳單張等派發(fā)，目標(biāo)直指宣城本市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。短信平臺信息發(fā)布，目標(biāo)直指宣城本市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要推廣活動：樣板房開放小型體驗活動——兒童書法比賽、送春聯(lián)……10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月產(chǎn)品導(dǎo)入期第一百零三頁，共148頁。時間：2011年2月目標(biāo)：項目公開認(rèn)籌，宣傳認(rèn)籌優(yōu)惠，急劇升溫市場工作要點：同期開展誠意金認(rèn)籌，積累有效客源。認(rèn)籌期各階段細(xì)化執(zhí)行部署第一百零四頁，共148頁。媒體宣傳項目實務(wù)結(jié)合項目認(rèn)籌，制定認(rèn)籌政策，提前引爆市場；現(xiàn)場不定期舉行小型的路演活動，吸聚人流，讓客戶體驗“60萬㎡CLD生活區(qū)”的魅力，形成社會關(guān)注話題。1、項目戶外廣告牌更新信息。2、項目認(rèn)籌3D電視廣告在當(dāng)?shù)仉娨暸_循環(huán)播放。3、宣傳單頁，從形象宣傳延伸至項目優(yōu)越價值賣點演繹，目標(biāo)直指宣城本市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。4、短信廣告發(fā)布。5、當(dāng)?shù)貤l幅廣告，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)的懸掛，配合派單。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月認(rèn)籌期第一百零五頁，共148頁。關(guān)鍵營銷事件：中銳·第1城盛大認(rèn)籌2月期間，項目盛大認(rèn)籌，啟動中銳會，配合認(rèn)籌政策，入會信息，發(fā)布引爆市場。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月認(rèn)籌期第一百零六頁，共148頁。主要媒體運用：

戶外廣告（樣板實景優(yōu)逸生活信息；認(rèn)籌登記信息）項目宣傳資料（戶型圖冊、簡易樓書折頁等）宣傳單張派發(fā)、短信平臺信息發(fā)布、過街條幅信息發(fā)布（樣板實景優(yōu)越生活信息；認(rèn)籌登記信息），目標(biāo)直指宣城本市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。售樓部氣氛渲染包裝主要推廣活動：項目認(rèn)籌活動小型體驗活動10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月認(rèn)籌期第一百零七頁，共148頁。認(rèn)籌策略認(rèn)籌政策1——日進(jìn)斗金+開盤一次性付款98、按揭99折認(rèn)籌政策1——VIP卡尊享優(yōu)惠5000元抵10000元+開盤一次性付款98、按揭99折第一百零八頁，共148頁。時間：2011年3月——4月初目標(biāo)：項目一期開盤工作要點：在3月初舉行項目一期產(chǎn)品發(fā)布會；一期盛大開盤開盤各階段細(xì)化執(zhí)行部署第一百零九頁，共148頁。開盤策略目的：如何通過把握營銷節(jié)奏達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險？控制多層、高層物業(yè)之間的營銷節(jié)奏，配比銷售，實現(xiàn)項目溢價下的可持續(xù)銷售。戰(zhàn)略出發(fā)點根據(jù)項目實際情況，原則上以先推多層、后推高層，先以多層熱銷市場，再以高層提升形象推銷原則第一百一十頁，共148頁。開盤策略價格策略：結(jié)合項目具體情況，項目價格入市策略建議采取低開高走。推售物業(yè)：具體推售貨量量根據(jù)認(rèn)籌數(shù)量而定，原則上以實際認(rèn)籌數(shù)量70%-80%推售貨量。目的：項目首期開盤，以同類產(chǎn)品相對較低的市場價引爆當(dāng)?shù)厥袌觯A得首次開盤開門紅，同時也為后期產(chǎn)品價格操作留下空間。第一百一十一頁，共148頁。價格制定開盤策略低開高走市場情況貝林，多層4500-5000元/平米，高層4200-4300元/平米；柏莊，4500-4600元/平米；結(jié)合項目開盤策略與宣城市競爭樓盤價格，我司建議本案一期開盤價格設(shè)在：多層4600元/平米（成交均價），高層4300元/平米（成交均價）。第一百一十二頁，共148頁。開盤策略VIP卡5000元抵10000元或日進(jìn)斗金政策；付款方式優(yōu)惠，銀行按揭98折扣，一次性付款97折扣；按時簽約獎勵，在規(guī)定時間內(nèi)簽約可額外享受優(yōu)惠2000元/套。成功認(rèn)購客戶憑收據(jù)均可參加抽獎活動，贏取筆記本電腦大獎；現(xiàn)場小活動，冷餐、歌舞表演等。開盤當(dāng)天，購房客戶除享受認(rèn)籌VIP卡優(yōu)惠外，還有付款方式優(yōu)惠、按時簽約優(yōu)惠等多重優(yōu)惠，開盤現(xiàn)場安排多種小活動穿插其中；開盤后，購房客戶可參與抽獎活動。第一百一十三頁，共148頁。媒體宣傳項目實務(wù)電視、戶外、短信條幅派單等全面立體發(fā)布開盤信息，將市場熱情引向高潮；明星開盤+開盤當(dāng)天集中解籌10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月開盤策略第一百一十四頁，共148頁。關(guān)鍵營銷事件：明星開盤活動，引爆市場。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月開盤策略第一百一十五頁，共148頁。31市場調(diào)研3234項目SWOT分析、自身研判、核心價值提煉35開盤前推廣策略安排

36媒體策略、平面創(chuàng)意表現(xiàn)33項目營銷方略明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢、商務(wù)合作建議書第一百一十六頁，共148頁。媒介選擇選擇原則：經(jīng)濟實惠，執(zhí)行性強，到達(dá)率高。媒體種類主要受眾優(yōu)點缺點主要作用使用度報紙行政企事業(yè)單位權(quán)威，形象大氣；可保存，時效長受眾群窄；價格高形象、促銷備選電視全民表現(xiàn)形式生動多樣；受眾群廣泛價格高；信息無法重復(fù)形象、促銷備選廣播全民成本低廉；信息量大關(guān)注率低；無法重復(fù)促銷備選海報、夾報市區(qū)成本低廉可能引發(fā)無意向受眾厭煩，有損形象促銷選擇戶外過往人群形象大氣；時效長受眾不固定，覆蓋面不高形象重點選擇車身市區(qū)時效長受眾不固定，覆蓋面不高形象選擇短信直接促銷客戶成本低廉；針對性強可能引發(fā)無意向受眾厭煩，有損形象促銷重點選擇公交車報站系統(tǒng)市區(qū)成本低，客戶范圍廣泛內(nèi)容發(fā)揮余地小，形式單一形象選擇網(wǎng)絡(luò)年輕白領(lǐng)成本低廉；時效長受眾群窄；關(guān)注率低形象、促銷選擇第一百一十七頁，共148頁。媒介組合蓄客期開盤期間導(dǎo)入期網(wǎng)絡(luò)戶外報紙車身網(wǎng)絡(luò)戶外報紙車身短信派單網(wǎng)絡(luò)戶外報紙車身短信派單電視第一百一十八頁，共148頁。階段媒體推廣強度11月12月1月2月3月4月導(dǎo)入期蓄客期開盤期現(xiàn)場售樓處開放開盤認(rèn)籌營銷節(jié)點營銷費用在現(xiàn)場售樓部開放、認(rèn)籌活動、開盤三大營銷節(jié)點上，采取高強度推廣策略，其中，在開盤期間的媒體推廣強度最大。第一百一十九頁，共148頁。LOGO第一百二十頁，共148頁。名片第一百二十一頁，共148頁。紙杯第一百二十二頁，共148頁。手提袋第一百二十三頁，共148頁。道旗第一百二十四頁，共148頁。報廣1第一百二十五頁，共148頁。報廣2第一百二十六頁，共148頁。報廣3第一百二十七頁，共148頁。戶外廣告1第一百二十八頁，共148頁。戶外廣告2第一百二十九頁，共148頁。戶外廣告3第一百三十頁，共148頁。圍墻廣告1第一百三十一頁，共148頁。圍墻廣告2第一百三十二頁，共148頁。31市場調(diào)研3234項目SWOT分析、自身研判、核心價值提煉35開盤前推廣策略安排

36媒體策略、平面創(chuàng)意表現(xiàn)33項目營銷方略明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢、商務(wù)合作建議書第一百三十三頁，共148頁。全國視野與本土市場深度結(jié)合

明亮博遠(yuǎn)擁有10余名來自全國各地的技術(shù)總監(jiān)，他們大都來自行業(yè)發(fā)展前沿的大城市、沿海發(fā)達(dá)城市。全國視野、先進(jìn)理念、地產(chǎn)行業(yè)的前瞻洞察力，落地安徽并深深扎根，形成與本土市場深度結(jié)合的創(chuàng)造力。

公司每半年組織一次全國性的考察、培訓(xùn)、交流活動。常態(tài)化、大規(guī)模的員工外出培訓(xùn)、考察、視野拓展，與房地產(chǎn)高級專業(yè)人才的落地安徽，實現(xiàn)人才交流與技術(shù)交換的互通，雙重保障"全國視野與本土市場的深度結(jié)合"。第一百三十四頁，共148頁。"我們始終將人才戰(zhàn)略納入到企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略中統(tǒng)籌考慮"

--明亮博遠(yuǎn)總經(jīng)理陳亞明先生

21世紀(jì)是人才競爭的時代。明亮博遠(yuǎn)始終秉承“人才強企”的發(fā)展戰(zhàn)略，以高層次人才引進(jìn)為重點，人才培養(yǎng)為中心，形成了人才與智力交融匯集、人才與活力競相迸發(fā)、各類優(yōu)秀人才競相涌入、企業(yè)內(nèi)部人才脫穎而出的良好局面。