房地產(chǎn)銷售培訓之房地產(chǎn)名詞解釋

房地產(chǎn)銷售培訓之一——房地產(chǎn)名詞解釋單元式住宅

是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

期

房

是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開場至房屋竣工驗收辦理交付為止，所出售商品房稱為期房。

現(xiàn)

房

是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房。

房屋

一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定根底，層高一般在２.２米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。

商品房

是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售、出租的房屋。

房改房

已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照本錢價或者標準價購置的已建公有住房。按照本錢價購置的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購置的，職工擁有局部房屋所有權，一般在５年后歸職工個人所有。

住宅

是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍〔包括職工單身宿舍和學生宿舍〕等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

成套住宅

是指由假設干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。

躍層住宅

是指套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

公用設施用房

是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。

商業(yè)用房

是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活效勞所用的房屋。

經(jīng)營用房

是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務活動所用的房屋。

房屋層數(shù)

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±０以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在２.２０m以上〔不含２.２０m〕的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層〔夾層〕、插層、閣樓〔暗樓〕、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

地下室

是指房屋全部或局部在室外地坪以下的局部〔包括層高在２.２m以下的半地下室〕，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１/２者。

半地下室

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１/３，且不超過１/２者。

擱樓〔暗樓〕

一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。

低層住宅

指一層至三層的住宅。

多層住宅

指四層至六層的住宅。

小高層住宅

指七層至九層的住宅。

高層住宅

指十層及十層以上的住宅。

塔式高層住宅

以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

單元式高層住宅

由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊式高層住宅

由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。

花園式住宅

也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購置。

公寓式住宅

相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有假設干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

經(jīng)濟適用住房

是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建立方案安排建立的住宅。由國家統(tǒng)一下達方案，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原那么確定。

躍層式商品房〔復式商品房〕

由上、下兩層，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。

水景商品房

是指依水而建的房屋。

商住住宅

是soho〔居家辦公〕住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的興旺，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。

會

所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對象的綜合性高級康體娛樂效勞設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他效勞設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。

公共綠地

滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。

配建立施

與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建立的公共效勞設施、道路和公共綠地的總稱。

外飄窗〔凸窗〕

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體〔如參加惰性氣體〕狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、平安性能都大大提高。

商品房的起價

是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

均

價

將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。

預售價

預售價也是商品房預〔銷〕售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。

定金

定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通那么和？擔保法？八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的２０%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要表達懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

七通一平

是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其到達具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，可以進場后迅速開發(fā)建立。

三通一平

是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。

五證

房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備？建立用地規(guī)劃許可證？、？建立工程規(guī)劃許可證？、？建立工程開工許可證？、？國有土地使用證？和？商品房預售許可證？，簡稱“五證〞。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，？建立工程開工許可證？由建立部門核發(fā)，？國有土地使用證？和？商品房預售許可證？由國土資源部門和房屋管理部門核發(fā)。

住宅房屋使用面積

是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。

住宅房屋建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構造結實，層高２．２０M以上〔含２．２０M〕的永久性建筑。

成套住宅建筑面積

是指成套住宅的建筑面積總和。

房屋的產(chǎn)權面積

房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。

房屋暫測面積

暫測面積是指在商品房期房〔有預售銷售證的合法銷售工程〕銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)施工圖紙進展計算的面積，它是開發(fā)商進展合法銷售的面積依據(jù)。

房屋實測面積

實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪標準之規(guī)定對樓宇進展的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。

房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積

由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三局部組成。

套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

商品房的銷售面積

商品房按“套〞或“單元〞出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積〔以下簡稱套內(nèi)建筑面積〕與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。

共有建筑面積(公有建筑面積)

共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

房地產(chǎn)契稅

是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。

住宅２%，其他４%。

園亭

供游人休息和觀景的園林建筑。園亭的特點是周圍開敞，在造型上相對的小而集中，因此，亭常與山、水、綠化結合起來組景，并作為園林中“點景〞的一種手段。

園廊

屋檐下的過道及其延伸成獨立的有頂?shù)倪^道稱廊，建造于園林中的稱為園廊。在園林中，廊不僅作為個體建筑聯(lián)系室內(nèi)外的手段，而且還常成為各個建筑之間的聯(lián)系通道，成為園林內(nèi)游覽路線的組成局部。它既有遮蔭蔽雨、休息、交通聯(lián)系的功能，又起組織景觀、分隔空間、增加風景層次的作用。其根本類型，按構造形式可分為：雙面空廊、單面空廊、復廊、雙層廊和單支柱廊五種。按廊的總體造型及其與地形、環(huán)境的關系可分為：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、疊落廊、水廊、橋廊等。

水榭

供游人休息、欣賞風景的臨水園林建筑。中國園林中水榭的典型形式是在水邊架起平臺，平臺一局部架在岸上，一局部伸入水中。平臺跨水局部以梁、柱凌空架設于水面之上。平臺臨水圍繞低平的欄桿，或設鵝頸靠椅供坐憩憑依。平臺靠岸局部建有長方形的單體建筑〔此建筑有時整個覆蓋平臺〕，建筑的面水一側是主要觀景方向，常用落地門窗，開敞通透。既可在室內(nèi)觀景，也可到平臺上游憩眺望。屋頂一般為造型優(yōu)美的卷棚歇山式。建筑立面多為水平線條，以與水平面風光相協(xié)調(diào)。

小品

園林中供休息、裝飾、照明、展示和為園林管理及方便游人之用的小型建筑設施。一般沒有內(nèi)部空間，體量小巧，造型別致，富有特色，并講究適得其所。園林建筑小品按其功能分為五類：供休息的小品、裝飾性小品、結合照明的小品、展示性小品、效勞性小品等。

建筑密度

在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。

容積率

規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。

綠化率

綠化率指用地范圍內(nèi)各種綠化面積〔含屋頂、曬臺、墻面的人工綠化〕占總用地面積的比率〔％〕。綠化率包含綠地率。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔%〕。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

實用率

實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套〔單元〕建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。

預售許可證

按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，開展商將有關申請資料送到主管部門，批準前方可預售。

商品房買賣合同

是由政府有關部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。

房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業(yè)主和開展商三方簽訂。

銀行按揭

是指購房者購置樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一局部樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行的貸款和利息。

預售商品房

即樓宇預售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建立土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已到達法律、法規(guī)和政府主管部門規(guī)定條件，便可向房地產(chǎn)主管部門申請和辦理商品房預售登記，經(jīng)批準前方可預售。

樣板房與示范單位

是指與實際房屋的構造一樣，但裝修標準按開展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

物業(yè)管理

是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業(yè)廠房等樓宇及機電設備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他效勞為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營到達回收投資和獲取利潤的目的。

幾種常見的建筑構造形式

構造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。分為磚混構造：墻體承重；框架構造：墻體不承重，僅以梁