文化水廊商業(yè)項目市場

文化水廊商業(yè)項目市場研究前言第一章消費(fèi)市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ榷?、居民收入特點分析三、市區(qū)居民消費(fèi)特點分析四、消費(fèi)指標(biāo)走勢分析第二章蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析三、供應(yīng)市場探析四、綜述第三章市場面分析一、主要競爭個案評述二、主要競爭個案相關(guān)指標(biāo)對比分析第四章項目SWOT分析第五章項目定位分析前言風(fēng)起云涌，商機(jī)再現(xiàn)，智者不容有失！確審時度勢，把待握市場脈搏；研橫刀立馬，敢異為行業(yè)先。偶細(xì)分市場，鎖勸定目標(biāo)客源，玩跳脫競爭。離把握機(jī)會點，凳突破樊籠，創(chuàng)糖新產(chǎn)品規(guī)劃。鍛提高產(chǎn)品力度敢，創(chuàng)造最大價環(huán)值。他發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，規(guī)瀉避缺失，力求立不敗。剩調(diào)研、策劃、挖造勢、推案輪用心營造共贏約局面膀碼啞誓將卓越進(jìn)行么到底！軌第一床章毅旬敢消費(fèi)市場探析田一逗、掠200陶2值年蘇絮南湖5經(jīng)市居民生活水元平橫向?qū)Ρ惹稍趪窠?jīng)濟(jì)持貞續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)推展的大環(huán)境下溝，全省人民生唱活水平不斷提繳高。國省內(nèi)各市居民羊可支配收入、塞增幅及位次情爺況森城市名頓新口徑廢（元）乒收入位次生增幅酬（翼%雅）想增幅肅位次蛾城市名界新口徑非（元）茄收入臨位次圾增幅鈴（腸%仆）疏增幅甘位次銳全紛昨赤省刃8178遺——綢11.9收——疲連云港削6953郵12矩9.3寸11瀉南京市禿9157凍4去11.0待8?；窗彩谢?158適11案20.2嘗1墳無錫市缺9988游2零14.9限2寫鹽城市服7274滑10雀14.5恭3喊徐州市素8037扛7四13.2非6甘揚(yáng)州市蹦7833芬8課12.6扭7橡常州市腦9937穗3妻14.4鍬4批鎮(zhèn)江市嫂8202嘴6趨14.2雷5呀蘇州市挨10617姨1下10.2們9防泰州市羊7788裹9析9.5們10吹南通市癥8640祖5境8.6弄12屬宿遷市奪5041字13偶7.3奏13匹●啄從上表可以看狠出，可支配收或入列前六位的地是蘇州、無錫岔、常州、南京隱、南通（蘇北魂）、鎮(zhèn)江。柜●秒蘇納州禍200舍2姓年居民可支配造收入臂為填1061嬸7畝元，列全省第范一，苦比允200倆1就年增凱長很10.2悉%駕，但增長率僅勁列全省第九名璃，低于全省平哈均水平馳（愿11.9遍%城）印1.至7晚個百分點，增坐幅的偏低應(yīng)該挑值得注意。褲從蘇的南拖5旱市的居民收入旅來看，呈現(xiàn)如摧下幾個特點：職1蒸、蘇護(hù)南褲5登市居民可支配稱收入涇渭分明劑●都隨著改革開放翼的不斷深入，煤市場機(jī)制的逐向步完善，國家咸各項經(jīng)濟(jì)政策丸的出臺，作為賤長江三角洲重剛要的新科技前攜沿陣地的蘇州脈近幾年外向型全經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展戚，帶動了整個迫城市經(jīng)濟(jì)總量草的擴(kuò)張，城市謙居民可支配收靈入辟也釘“耳水漲船魄高路”顫。藍(lán)●術(shù)但我們也要看誠到，雖然蘇州永居民可支配收鉤入與其批他辭4藏市拉開了一定繁的差距，但收并入增幅處于最哪低，應(yīng)值得注惑意。凡蘇編南芒5忌市歷年人均居掀民可支配收入召一覽表慚年份例城市名親199項9然年缸200射0唇年但200批1撒年滑200撲2寶年茄絕對值（元）拋絕對值（元）丸絕對值（元）臺絕對值（元）耀蘇州市剛8406毀9274予10515解10617熱無錫市嘴7920玩8603叼9454軋9988劃常州市目7874業(yè)8540悄9405我9933英南京市式7694盟8233宿8848發(fā)9157咳鎮(zhèn)江市泉6569壺7170梅7698蹈8202尺●命從上圖可以看滋出，蘇朽南菜5閥市居民可支配等收入排名雖然布一直沒趟有派簽燭變化。遙●勵無錫常州兩市箱的居民可支配環(huán)收入和蘇州的釀差距在逐漸減節(jié)小，說明蘇州部居民可支配收貞入的增幅還是雖比較低的，差建距的縮小主要戚原因就是增幅艘較小造成的。驚形成差距的原逗因探析：證（耍1使）、蘇州以外泥商投資較為集窩中的優(yōu)勢，就樓業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多勒元化發(fā)展，其刺他舅4表市就業(yè)結(jié)構(gòu)相茅對較為單一，崖間接地影響帽了牛4耀市居民收入的封快速增長。漿蘇毒南版5榮市人口就業(yè)情文況表（單位寫：征%謎）老城市名湖就業(yè)滋人口起國有圈集體恭其他辮經(jīng)濟(jì)渣個體馬私營訪個體撈被雇晝退休職再就業(yè)罵其它員就業(yè)殃全省弄100須47.43誤14.86到9.46感6.67灰6.08哨3.38任2.03盜南京市籠100樹64.60鴉11.18煌3.11餓3.11段2.48逝8.07講7.45滅無錫市喜100漁57.14成11.43漸18.57偵1.43貸7.14肉3.57困0.71尺常州市面100據(jù)44.23椅6.41組30.13飽4.49待8.33燭5.13言1.28耀蘇州市車100歐45.65考21.01螺20.29克2.17通5.07游5.07耀0.72刑鎮(zhèn)江市親100精61.38朋17.93爽7.59警4.14忠6.21秩2.07銅0.69偵從各類型就業(yè)勢人員分布看，易蘇州市國有、瓶集體、其它經(jīng)烤濟(jì)單位人員分基布較平衡，就救業(yè)呈現(xiàn)多元化豪趨勢。就業(yè)結(jié)認(rèn)構(gòu)優(yōu)勢明顯超家過省平均水平憲。借（毫2明）、目前，工舊薪收入仍是城獸市居民總收入公的主要來源。揚(yáng)人均工薪收入幸的多少直接影涂響到所支配收前入的多少。洋蘇椅南蒙5壽市家庭總收入豐構(gòu)成表（單位榮：爽元村/局人）須城市名擇南京市砌無錫市西常州市風(fēng)蘇州市陽鎮(zhèn)江市倚總收入成9856.0且7霉10839.啞67扒10840.判58串11510.德61儉8829.1暢4題1粥.語工薪收入餅6616.9棵8碧6798.2厚2欣7310.9質(zhì)8紐6960.0狼9展563夢工資及補(bǔ)貼收越入儲6360.4刷6蠢6707.6掩8策7175.4拍7糕6610.4礙8須5348.3吸5纏其他勞動收入仔256.51戲90.54鋸135.52銀349.61鳳14.65車2探.柔經(jīng)營凈收入奸151.89革106.27蝕366.06家104.1膀191.57怒3礙.翼財產(chǎn)性收入謊28.41陵143.94蠶84.52阻125.59沿177.4爛4朝.供轉(zhuǎn)移性收入腫3058.7殃9膜3791.2膛4槳3079.0冠2副4320.8艷4跪3097.1甚7擊從表中可以看診出：佩■紋蘇州居民的工巴薪收入低于常帳州始的資7310.9漏8魔元，兩者相叨差咳350.8搶9仇元，居第二位涂。與其宅他膚3狀市的差距不是丹很大，尤其是伯與南京、無錫炎兩市差距更小繞。廳■釋蘇州居民的轉(zhuǎn)榆移性收入最高確，與其它四市咱拉開了很大的桑差距，對總收蝦入的拉動作用典明顯，該指標(biāo)姑和工薪收入指旱標(biāo)共同作用，飛使得總收入指野標(biāo)列五市首位已。巧■吩收入的多元化潛對可支配收入純的作用明顯。傍2凈、蘇萌南睜5愈市消費(fèi)絕對值昌全省領(lǐng)先，消煮費(fèi)增幅普遍較滅低鉆隨著收入水平葡的提高，各市所居民家庭生活彎質(zhì)量不斷提高輔，消費(fèi)水平不曲斷增長。攜蘇勿南蜻5聲市人均消費(fèi)支鴿出比較居城市名低單位拌200襪1支年資200爹2龍年墻增曠幅盞%伏增幅排名估全枯億宿省檔元驅(qū)/出人俗5532.7她4隸6042.6偏1腎9.2噸——袍南京市鈔元嬸/烈人簡7325.6班5壇7322.6集1六0撈5唉無錫市妻元付/炸人驗7404.7適8鏈7567.2堤1染2.2倍3驅(qū)常州市眨元踏/槳人閥7525.5沙7邊7973.0秀9吵5.9依1堂蘇州市話元陪/富人嘩7269.8宵8零7686先5.7士2呼鎮(zhèn)江市盛元增/斥人填6235.5赴6夫6304.5獵3箭1.1儀4馬從表中可以看肢出：幣■幫蘇州居民消費(fèi)洞支出佩達(dá)革768填6荒元，比常州兇低賴412.4加4但元，穴列緊5軌市的第二位。產(chǎn)消費(fèi)支出的增瞇幅識為德5.7悔%辛，低于常州市刷（俯5.9弓%驢），相對于收鐘入的增幅踢（沒10.2慶%羅），消費(fèi)支出狐明顯偏低，說顛明拉動內(nèi)需的萌政策的作用并辦不明顯，蘇州容市的居民消費(fèi)國水平尚有較大告潛力可挖，必朵須努力開拓消饒費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整疊商業(yè)結(jié)構(gòu)，培磁育新的經(jīng)濟(jì)增徒長點?？s■伶蘇州市擁有較雨好的自然資源桌地理環(huán)境和深塔厚的文化底蘊(yùn)割，旅游經(jīng)濟(jì)對族商業(yè)發(fā)展的促貫進(jìn)作用日益明鄰顯，在居民收珍入水平提高遠(yuǎn)艱遠(yuǎn)高于消費(fèi)水宗平的情況下，臂應(yīng)抓住機(jī)遇，冠打造旅游經(jīng)濟(jì)久，大力發(fā)展和叨完善現(xiàn)有商業(yè)偉配套。背二、居民收入抓特點分析沈隨著蘇州市經(jīng)忍濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)該展，城市居民烘家庭收入亦呈盡現(xiàn)穩(wěn)步提高之希勢恥，荷200葵2出年市區(qū)居民人逃均可支配收入幫為腳1061表7前元，列全省首墓位，同比增組長瞎10.2末%折。居民收入的龍主要特點是：抬1匙、收入來源趨慣于多元化。聞從下表可看出展，司●巷工薪收入在居外民家庭總收入迎中僅占六成。取●興轉(zhuǎn)移性收入對何居民家庭總收蹤入的影響日益抵明顯，隨著離琴退休人數(shù)的增三加和養(yǎng)老金標(biāo)瞇準(zhǔn)的提高以及鳥社會最低保障厚制度的建立健培全，以養(yǎng)老金荷為主的轉(zhuǎn)移性壓收入大幅增加仔，在居民家庭饞總收入所占的岸比重已末達(dá)伍37.53劍%原。碧●判經(jīng)營凈收入和竟財產(chǎn)性收入也餅占居一定比例拘，家庭收入來交源呈現(xiàn)出多元截化的特征，工養(yǎng)薪收入在居民秩收入中的比重吊逐年下降。傻項榜減閣目她金額汽(病元比/漏人麻)常比重脂(幣%)僻比重排名絹家庭總收入碑11511替100搞——探1懇、工薪收入久6960剩60.43透1多2賠、經(jīng)營凈收入逆104鳴0.95旗4倍3餃、財產(chǎn)性收入勇126信1.09初3瓶彩4元、轉(zhuǎn)移性收入廚4321震37.53譜2碰2始、不同家庭收橋入水平懸殊。咽項目脂計量單位真低屬20%稻較低霉20%兔中間減20%天較高霜20%禾高熱20%暗可支配收入甲元飯/虜人月梨354糾543奴711銀959紀(jì)2051毛從上表可看出簡，男20壁%凝的低收入組人僻均月收入寺為嘉35己4素元轉(zhuǎn)，素20匙%分的高收入組人守均月收入謙為鹿205功1玉元。高收入組爭的收入是低收窯入組孝的第5.題8于倍，高低收入屢組之間收入水筍平懸殊較大。立3劇、收入水平在緞省內(nèi)領(lǐng)先，但昌明顯低于滬浙紙粵。駐200罪2毅年我市市區(qū)居星民人均可支配鏡收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于攔全省水平，在磨省內(nèi)各市中位賠居榜首，比全誤省平均水平靠高踩243剩9餓元，比南京、劑無錫、常州也抄分別懲高赴146衣0焰元晚、刃62碎9海元淡、瘡68栽4礦元。但與上海熔、浙江、廣東創(chuàng)的城市相比差筐距明顯言，翼200扒2雄年蘇州市區(qū)居祖民人均可支配只收入為上海、舌寧波、廣州幫的什80堅%和左右，僅相當(dāng)綢于深圳偉的禾42.6極%日?；鴥缘⒅笜?biāo)被省內(nèi)城市勵居民人均可支理配收入莖(突元羞)引比蘇字州暮±筐(旦元比)芳蘇州為各地的行%窄江蘇省屬8178拴-2439死129.8貨無錫市摘9988演-629濁106.3推常州市吸9933鄉(xiāng)-684騾106.9夕南京市總9157陪-1460步115.9竟南通市慎8640灑-1977偏122.9榴鎮(zhèn)江市紗8202誠-2415凈129.4圈徐州市梁8037驟-2580順132.1凍揚(yáng)州市黎7833仰-2784折135.5暮泰州市賤7788柄-2829含136.3鄰鹽城市功7274觀-3343州146.0汗淮安市而7158篇-3459京148.3奉連云港市竟6953劫-3664很152.7泄宿遷市捏5041亦-5576溝210.6紐擠前指標(biāo)賢滬浙粵城市蠟居民人均可支胸配收入降(父元姑)歷比蘇賠州瞧±斜(利元政)左蘇州為各市的前%法上海市薄13250冤2633雪80.1壟寧波市染12970棋2353頃81.9無紹興市兄12133贊1516音87.5骨杭州市儀11778野1161森90.1跳湖州市菌11388戰(zhàn)771危93.2半舟山市裕10985塊368競96.6都嘉興市伴10757漁140罪98.7殲廣州市沿13380獨(dú)2763躍79.3盛深圳市終24941于14324晌42.6衣三、市區(qū)居民設(shè)消費(fèi)特點分析朗200混2完年，市區(qū)居民幫人均消費(fèi)支出鑰為哀768活6擇元，同比增境長州5.7俗%綿。居民消費(fèi)的糧主要特點是：蹲1獻(xiàn)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)泳一步改善女200墨2物年居民的八大徹類消費(fèi)支出中拔，除衣著、家日庭設(shè)備用品及估服務(wù)、雜項商偉品及服務(wù)有所嗎下降外，其余輸都有不同程度杯的增長。截項產(chǎn)速狹目稼金爐上濁額叔（幫元訓(xùn)/帶人）費(fèi)增長率奴（尼%嫩）繪占消費(fèi)支出耗比重慰(具%)廳比去年增減百滲分點共消費(fèi)性支出由7686輩5.7慎100必--逝1筆、食品妥3237釋6方42.1們0.1猶2寧、衣著溝471獅-11.6柔6.1涼-1.2伴3型、設(shè)備用品及冊服務(wù)許625殃-37.8闊8.1店-5.7譯4抬、醫(yī)療保健詞330廢1.7吊4.3歐-0.2毒5砍、交通與通訊鼓642咳24.2歪8.4犯1.2滿6胳、娛樂文教服吉務(wù)雄1197腫25.5問15.6沙2.5但7爸、居住掙928談72.1脾12.1恩4.7睬8梨、雜項商品及才服務(wù)共257炭-25.9游3.3宵-1.4爪從上表可看出殊：蘭（畜1納）反映居民基億本生存需要的量食品、衣著等素基本生活方面膛支出所占的比認(rèn)重下降甲，蠶200虛2鳳年居民人均食挺品、衣著支出啞占消費(fèi)支出的成比重僅磁占鵲48.2容%蛇；比上年下降眨了蜜1.縱1題個百分點。體傍現(xiàn)發(fā)展與享受楊需求的交通通指信、教育文化獻(xiàn)娛樂和居住等蠅項支出的比重見上升較大判，勺200狼2罵年居民人均交發(fā)通通信、教育榴文化娛樂和居青住支出占消費(fèi)巴支出的比重秀為閣36.1點%良，比上年提高鳥了去8.阿4槳個百分點；居熊民消費(fèi)不再以衫吃、穿等基本熔生活為中心，類而是追求更高饞層次的生活享駐受，反映了居揉民生活改善的朝事實。燃（紅2挑）近年來，住饅房消費(fèi)成為熱駕點，蘇州房地弱產(chǎn)市場活躍，趙住房買賣規(guī)模莊空前，居民家邁庭住房條件迅刻速改善，家庭禁支付的物業(yè)管騎理費(fèi)、裝潢等番與住房相關(guān)的優(yōu)居住類支出明隱顯增加非，牌200蛇2蹄年居住類支出軋（不含購房本唉身支出）比上裂年增嗎長斑72.1吸%耕，增幅居八大蟻類消費(fèi)首位。濤2補(bǔ)、消費(fèi)行為發(fā)囑生重大改變頂200琴2恭年我市居民人刺均可支配收入斯為浪1061誦7謙元，消費(fèi)支或出筍768敏6矩元，消費(fèi)傾向箏為田72.39錘%蒼，與國際上公介認(rèn)的正常標(biāo)準(zhǔn)叼相比屬偏低，歡這是因為居民斤的消費(fèi)行為發(fā)旅生了重大改變勺，居民家庭支菌出的熱點已轉(zhuǎn)僻向住房、汽車媽等大宗消費(fèi)摔。副200晝2長年我市居民人雞均購建住房支咬出拘達(dá)葵152料1智元，占總支出趟的抽13.8孝%頁，是南京銹的宴6輕倍、無錫企的犧2.辣6銷倍、常州劣的滿2.擁7攻倍。毀至廁200覽2盲年末，蘇州私派家車擁有量已臣突累破源1繞0璃萬輛，磚達(dá)進(jìn)10.6縱8脈萬輛，居全省報第一。曲3倒、恩格爾系數(shù)微偏高亂省內(nèi)城市冰人均消費(fèi)支拔出稀(都元府)吼食品支浮出唇(胃元扣)怖恩格爾系數(shù)就(裂%)婦比蘇州及±毒百分點煩徐州市蛾5922億2164衣36.5掙-5.6奪常州市稠7973脂2933星36.8噴-5.3當(dāng)連云港留5059逐1869縱36.9稈-5.2燒鹽城市喘5507謝2092欲38.0計-4.1嘆南通市盼5852違2318勸39.6稍-2.5賞無錫市圓7567尋3011鑼39.8耀-2.3安泰州市頑5550堂2308屑41.6蟻-0.5鉆南京市裝7323咽3066剩41.9伯-0.2菌揚(yáng)州市問5575謠2341斧42.0膨-0.1屬宿遷市籍3464廁1463矮42.2畢0.1五鎮(zhèn)江市起6305鏟2708踏43.0召0.9沖淮安市調(diào)4840聰2136季44.1涂2.0情黃洪指標(biāo)蟻滬浙粵城市渣人均消費(fèi)支顆出饅(恥元圓)耐食品支瓦出拖(臘元綿)胸恩格爾系數(shù)福(購%)毅比蘇州央±童百分點紋深傭噴圳斷18926薪5187倍27.4搬-14.7張廣綁婆州寨11508嗓4380司38.1傳-4.0貓紹興市干9004奏3495購38.8葛-3.3育舟山市慕8010占3123狠39.0寺-3.1拔上海市啦10464濃4120困39.4夏-2.7違杭州市說9215窗3707概40.2爐-1.9幕寧波市岔9396征3791山40.3勝-1.8藏湖州市盒8133并3425羅42.1潔0.0脾嘉興市撒7352撫3240跟44.1鹿2.0基恩格爾系數(shù)（貌即食品支出占念消費(fèi)支出的比蒙重）是國際上軌通行的衡量一化個國家和地區(qū)工人民生活水平異狀況的重要指潮標(biāo)雷。鉗200完2焰年市區(qū)居民人腳均消費(fèi)支出末為白768各6勿元，食品支唉出值323魯7伐元，恩格爾系需數(shù)薪為罷42.1蘇%她。無論與省內(nèi)摟城市比，還是冰與滬浙粵相關(guān)恥城市比均屬偏禁高。欲近年來，蘇州鳳的房價大幅上豪升，教育費(fèi)用鄉(xiāng)、醫(yī)療費(fèi)用居產(chǎn)高不下，對居桶民的消費(fèi)行為深產(chǎn)生了較大影舅響。應(yīng)加大定桃銷房的建造和鋸對教育收費(fèi)、議醫(yī)療收費(fèi)的規(guī)勻范力度，抑制鴉房價過快增長聲，調(diào)整居民的認(rèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促降進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)逮的發(fā)展。鐘四、消費(fèi)指標(biāo)會走勢分析警1舉、社會消費(fèi)品披零售總額（億心元）走勢柴圖聾理消費(fèi)品市場需蜘求旺盛，全市程消費(fèi)品市場持宿續(xù)走強(qiáng)，淹從拼197咸8濫年很斷醋至患200眼2件年，社會消費(fèi)貞品零售總額曲香線近似直線上斜升，尤其杰是節(jié)199勤0桿年以后，上漲度幅度明顯加大處，說明隨著生戚活水平的提高他，居民的消費(fèi)嚴(yán)也呈現(xiàn)較快的煌上漲趨勢萍，憐200翼2術(shù)年實現(xiàn)社會零壯售總確額朵451.獻(xiàn)6沫億元，增郵長屬15.3踩%片。但我們也應(yīng)距該看到，年上饞漲的幅度相對說平緩，說明目講前市場商品供去應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是嘗很合理，拉動蹦內(nèi)需的效果不根是很明顯，應(yīng)混該著力調(diào)整（仔市場微調(diào)之手優(yōu)）商品和服務(wù)搜的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激引導(dǎo)商業(yè)健康造發(fā)展。繼2企、市區(qū)居民消盛費(fèi)價格總指數(shù)鎖（臘%禽）走勢圖帥200鴉0輔年以來，物價位總體水平穩(wěn)定禍，社會消費(fèi)品扣供應(yīng)充分，物倘品短缺和通貨薄膨脹不再發(fā)生瑞，這為消費(fèi)穩(wěn)頓定增長創(chuàng)造了車條件。但我們仔也要注意到，佳物價一直低位爬運(yùn)行，長久來綠看，也會抑制勒消費(fèi)，不利于鳳商業(yè)的發(fā)展。繭3材、市區(qū)商品零餅售價格總指數(shù)骨（茂%聲）走勢圖筋200姨0疼年，走勢呈近佛似直線攀升，日說明在宏觀政注策的調(diào)控下，慨市場商品零售壯價格相對穩(wěn)定躲，有利于商業(yè)臥的健康良性發(fā)骨展。謎居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)軟在提升，中、偉高檔消費(fèi)群體鉗正在形成，消史費(fèi)增長的增量徹部分主要是由屆中、高檔消費(fèi)軍形成的，伴隨惕房地產(chǎn)市場火悠爆而形成的居勾住類消費(fèi)、提掏高生活品質(zhì)的風(fēng)教育、文化、皂娛樂、服務(wù)消覽費(fèi)和汽車消費(fèi)敗成為熱點。詞從激0笨1餡年下半年到今桑年的居住類消賞費(fèi)和餐飲業(yè)的鵲消費(fèi)火爆，抬姑高了基數(shù)，息給要0譯3啄年的消費(fèi)品零之售額增長增加處了難度。映第二燒章惡茂翠蘇州市商業(yè)營嘗業(yè)用房發(fā)展?fàn)畲鷽r貍200地2畏年蘇州市商業(yè)造營業(yè)用房開發(fā)附數(shù)據(jù)統(tǒng)計表宵竿侄指標(biāo)急區(qū)位芽本年完成投資粒施工面積悶新開工面積輩竣工面積交空置面積疤0此2虎年池增幅滾0吳2校年矛增幅散0門2太年悉增幅恭0律2饅年迎增幅淚0幣2獸年估增幅乞市區(qū)拆古城區(qū)才39933揭13.90韻206923勿12.15揪52589刷-31.92叢123008饅-3.37氧105597嘗-36.44純新區(qū)滋4901果12.00乒53482蜜-61.25幫18749裙-48.61筆24213觸-1.96驕8651匙-49.74虛園區(qū)紀(jì)1621捐-48.90拴16272鞭-19.94電9974還-21.08罰6298戚-45.40跟1556測-73.90肌吳中區(qū)匹8098成43.99慣57582良53.05洋16241哄22.22蝦31796天-14.75犯64215淺-2.91附相城區(qū)宜2584令66.82帆33625隸60.52茅33281妖58.87好17344敞-3.37制9229某/倡常熟忌10434耗264.32拍175729錢417.43落174314棗888.06塘119519墊394.70截39402較7.96散張家港扇14306拉133.33習(xí)130567字72.24尖102545忍119.35塵77849憐66.13津22183賊81.34識太倉滾22627乒204.33軟330352裕156.37家214869群350.38次90743保10.53兄10316行-81.12船吳江沸11418溉17.80湯151962餐9.75疑101674夢-0.32灰63177全-19.62浩15596科-33.76崖昆山資5412線19.42然42384炊-45.05早21589仿-35.70新34469濤-33.99震17039誓32.98味一、商業(yè)營業(yè)凝用房供給狀況宵、空置狀況分計析：掀1稈、全市商業(yè)營惡業(yè)用房發(fā)展總漁體狀況澇總體上看，蘇睛州商業(yè)用房的鄰發(fā)展勢頭強(qiáng)勁授，完成投資、憂施工面積、新為開工面積、竣蒙工面積四個指哀標(biāo)都湖比患200呢1籃年有所增長。臭尤其是完成投扶資和新開工面夕積兩個指標(biāo)的掉增幅，更是強(qiáng)畜勁，說明在交滲通格局的形成送、輕軌潛在效勞應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)旨濟(jì)的持續(xù)高漲察、居民可支配匪收入及消費(fèi)性糕支出的日益增啄加、城市地位牌的提升等因素汗的共同作用下論，開發(fā)商對蘇榨州市的商業(yè)前咳景的預(yù)期良好氣，開發(fā)信心十狀足，投資力度勵明顯加強(qiáng)，資循金到位狀況良偽好。嚼值得注意的是糞空置面積的大悼幅度下降，相鐘對施工面積、對新開工面積的示不斷上升，說吐明市場需求比揭較旺盛，已經(jīng)量消化掉大量的刑空置商業(yè)營業(yè)忘用房毫，外“究減扇空極”肝效果明顯。屑2據(jù)、市區(qū)商業(yè)分滴區(qū)概述榜（你1防）、中心城區(qū)暴：密古城區(qū)由于歷桐史原因，各項就商業(yè)配套比較牧完善，石路商經(jīng)圈、觀前商圈深已相對成熟，妥輻射半徑也日繁益擴(kuò)大，商業(yè)槽市場相對飽和英，故挖從躺5慚個指標(biāo)的發(fā)展顛來看，該區(qū)域可內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)副進(jìn)入生命同期奸中的成熟期，框后來商業(yè)項目淡介入相對困難窮，故新開工面把積有著較大的尼降幅尤（第-31.92拳%攻）。同時，從弄空置面積的降痛幅們（貓-36.44槽%神）來看，更能枯說明該區(qū)域內(nèi)獻(xiàn)的商業(yè)環(huán)境的耀成熟。成熟的謹(jǐn)商業(yè)環(huán)境、良懷好的市場前景桶使得該區(qū)內(nèi)的崇商業(yè)空置房無的迷“壓減范空鬧”酒效果非常明顯取。熊■旋成熟的商圈對飾區(qū)內(nèi)商業(yè)用房憲發(fā)展的拉動作額用明顯。（2）、新區(qū)朝新區(qū)內(nèi)已有新倘區(qū)商業(yè)街，獅冬山路沿線的各種種酒店、咖啡奶店等休閑娛樂扎餐飲，以及預(yù)濕計今逐年順1機(jī)0狀月份開業(yè)的百李潤發(fā)購物廣場疊。加上該區(qū)內(nèi)坊高檔物業(yè)的陸侍續(xù)出現(xiàn)和蘇州精樂園吸引旅游掏人群的不斷增雪加，市場潛力訂較大，發(fā)展大供型商業(yè)項目有樓較大的機(jī)會。床預(yù)測：在未來氏，新區(qū)獅山路榨兩邊將出現(xiàn)商盛圈，我們暫稱灣之每為強(qiáng)“旺新區(qū)商慣圈禿”易。但該處文化擠底蘊(yùn)的相對不腥足，也是發(fā)展況商業(yè)的一個弱椅點，因為難以咸有效的延長旅絨游人群的區(qū)內(nèi)匯逗留時間。（3）、園區(qū)虹園區(qū)由于商業(yè)覆模式相對獨(dú)特美，鄰里中心運(yùn)元作都相對成熟勻，能有效地滿悔足區(qū)內(nèi)居民的哥消費(fèi)需求。但抄隨著近兩年區(qū)玉內(nèi)高檔物業(yè)的議大量涌現(xiàn)、外有來人口的急劇婚增加步、灶CB鍬D咬的規(guī)劃、園區(qū)酒二三期的啟動酬，園區(qū)已成為籮蘇州的國際化父新城區(qū)，國際沾化步伐明顯加釀大，為了滿足頓區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高策消費(fèi)人群的需頸求，該區(qū)的商仰業(yè)項目的檔次式將比較高，目良前在建和將建氏的項目就蒜有豬F慘城、聯(lián)合投資楊的婁葑社區(qū)服鑒務(wù)中心，星海妙國際廣場、師覽惠坊商業(yè)街、中湖東第四鄰里葉中心、湖西園豬區(qū)置地商業(yè)項稼目等一系列大貿(mào)型商業(yè)項目。用預(yù)測：在未來腳幾年內(nèi)，該區(qū)以的商業(yè)將與國常際接軌，檔次育將成為蘇州最胸高，與石路商梳圈、觀前商圈浸形成鼎足而立油之勢。者（催4滅）、吳中區(qū)腦由于吳中區(qū)發(fā)王展上的相對滯神后，該區(qū)內(nèi)除除木瀆、長橋（參百潤發(fā)、華潤酬）商業(yè)發(fā)展?fàn)顚鶝r還好外，其輕他地方的商業(yè)睬發(fā)展?fàn)顩r都不西盡人意。霸從施工面積、城新開工面積的啊增幅來看，還沈是比較快的，竟但增長率主要遼是由指標(biāo)基數(shù)威太小拉動的，啄市場需求拉動滑效果不是很明晴顯?？罩妹娣e俯的降幅很大原傾因也不外于此趴。掀預(yù)測：該區(qū)域嚇內(nèi)的商業(yè)前景綁由于先天條件樓不足，市場潛棒力相對較小，吼潛力相對較大束的地區(qū)有三個克：長橋、木瀆昏、太湖。遮（硬5噸）、相城區(qū)供相城區(qū)的商業(yè)掌近年來有著較賤大的發(fā)展，主厚要集中在相城推區(qū)的行政中心援附近，已形成慶的有較大影響胳力和形象的商銷業(yè)項目有蠡口占家具城、相城鄙一條街，還有菜規(guī)劃中即將運(yùn)悠作的國際服裝曬城。該區(qū)發(fā)展枕較慢，近期由戴于區(qū)內(nèi)市政配徹套設(shè)施、交通具有較大改善，霧市場前景一下錢子變得光明起億來，但由于鐵舊路以北的區(qū)位次在人們心理上葬的抗性，市場相前景不是很理掙想，商業(yè)發(fā)展餐趨勢傾向于商轎業(yè)物流方向，江未來可能會作息為商品集散地寺的形象存在于碼市場中。禁3濕、五個縣級市蹲五個縣級市的綢商業(yè)發(fā)展相對媽滯后。但發(fā)展宜步伐非常快，柔隨儲著僅“嘗沿江八大產(chǎn)業(yè)盯基古地?zé)逼娴囊?guī)劃實施，華區(qū)內(nèi)商業(yè)的前災(zāi)景變得撲朔迷脈離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)摔決定了這幾個粉區(qū)域內(nèi)的絕大芽部分地區(qū)商業(yè)網(wǎng)前景不容樂觀扶，商業(yè)將集中殼向服務(wù)周邊居擦民的日常生活伍需要方向發(fā)展表。值得一提的師是幾個風(fēng)景區(qū)算板塊的旅游業(yè)愉有可能帶動區(qū)樣域內(nèi)商業(yè)發(fā)展牲。洞但這些縣級市炊內(nèi)居民的消費(fèi)浩地點傾向于市碌區(qū)，隨著大交遞通格局的形成躍、輕軌的規(guī)劃驕，大大縮短了忘往返市區(qū)的時陣間，這些縣級引市面臨市區(qū)商姑業(yè)對區(qū)內(nèi)商業(yè)博客源的分流左欣右，市場挑戰(zhàn)淘明顯，市場客沖源將大幅縮水啄，從而形成市朋場需求相對不宏足。拘秘方：做獨(dú)特爺?shù)纳虡I(yè)，以差名異化策略介入蓬市場競爭。琴二、商業(yè)營業(yè)盒用房市場需求某狀況分析洽200狹3釣?zāi)晟习肽?，市吃區(qū)商業(yè)營業(yè)用漢房轉(zhuǎn)讓登記碎1282粒處，轉(zhuǎn)讓面積染25.11溜萬平米，轉(zhuǎn)讓風(fēng)金額拼9.06腔億元，分別比豪上年同期增長臂101.26廟%孕、腳9.42%物和鄉(xiāng)9穿6.10%馬，創(chuàng)歷史最高俯水平。漏上半年，市區(qū)懂商業(yè)營業(yè)用房猾預(yù)售價平均每栗平方米賣7033籌元，其中中心舌城區(qū)為每平方后米沖7706釋元。階指標(biāo)的驚人增叫長說明市場消針化能力極強(qiáng)，昂這局與均“陳一鋪養(yǎng)三經(jīng)代抱”逢的傳統(tǒng)投資思賢想密不可分，巡在股票市場長爪期低迷、銀行償儲蓄利率一再袋下調(diào)的情況下血，投資不動產(chǎn)會、嘗在蘿“淚商劫鋪昂”揚(yáng)中淘金已成為性廣大市民的共繳識。搬三、供應(yīng)市場制探析銳1摟、歷年商業(yè)營裕業(yè)用房施工面批積走勢分析砌※簽從圖一可以看德出似：涂從禍9翅8澤年至今，商業(yè)糧營業(yè)用房的施李工面積走勢波令動較小，只含有碧9優(yōu)9艙年躍入谷底，鏈原因強(qiáng)是弊9吊8攤年結(jié)轉(zhuǎn)的大量第的商業(yè)營業(yè)用淹房面積在一定伐程度上影響開逮發(fā)商的市場信除心，但隨明著店9胳9界年底蘇州樓市院的升溫，加上蒙蘇州經(jīng)濟(jì)的持延續(xù)高漲，有效長的拉動了商業(yè)延營業(yè)用房的開航發(fā)信心疾，懼200親0丟年飛至帳200幅2黎年走勢呈緩慢在上升態(tài)勢。居汁民可支配收入焦的不斷增加和態(tài)消費(fèi)性支出的防比例不斷加大桑，對商業(yè)服務(wù)怪業(yè)的需求日益柿旺盛，也有效餅的拉動了商業(yè)莊營業(yè)用房施工聯(lián)面積的再次大癥幅上揚(yáng)。徹預(yù)測：隨著經(jīng)贏濟(jì)的持續(xù)高漲鑄，外來人口的乏不斷增加、交漫通環(huán)境的不斷嫌改善、招商引流資力度的不斷也加強(qiáng)。商業(yè)營章業(yè)用房的市場界需求將進(jìn)一步愉旺盛，施工面郵積有望繼續(xù)保扯持快速上揚(yáng)的拳走勢。叫2赤、歷年商業(yè)營蹄業(yè)用房新開工輪面積走勢分析煮※吧從圖二可以看殃出亡：撒和施工面積走難勢相似，波動楊較小，走勢相睡對底爹平緩，但增長擊趨勢明顯。資3什、歷年商業(yè)營擊業(yè)用房竣工面悔積走勢分析提※茂從圖三可以看民出珍：業(yè)歷年竣工面積旋走勢戲劇性的額與施工面積、獸新系隙紡予開工面積的走銳勢一致，但我固們從增幅上看灶，施工面積，偽尤其是施工面口積中的新開工鄙面吵積區(qū)200醉2膛年的增幅明顯芽高于竣工面積使，說楊明鄰200劈3詢年（尤其稠是設(shè)0幸3繼年下半年）伯至深200寸5裳年（根據(jù)開發(fā)昆周期簡單估計挨）商業(yè)營業(yè)用雷房的供應(yīng)將急漏劇加大，市場役競爭可能會比臣較激烈，一些寺地段差、輻射殲?zāi)芰π　⒕C合殿競爭能力差的摘項目有可能面宮臨市場尷尬，疊銷售壓力會明睜顯增大。粘4糕、歷年商業(yè)營釣業(yè)用房空置面押積走勢分析漫※灶從圖三可以看蛋出嫂：濟(jì)從空置面積的肅走勢來看，總露體趨勢呈現(xiàn)較沾快速度下降。延原因是趁有著含200宰2皺年前后火爆的陽蘇州樓市和需煎求的上升，市伶場消化速度加跌快論，村“草減師空酷”品效果明顯。但制我們也應(yīng)該警奸惕：走勢有可慢能會上揚(yáng)，原瓶因是后開發(fā)的座項目在相關(guān)指許標(biāo)、整體質(zhì)素鹽上都與市場需爆求相一致，而蘿老式商業(yè)用房辰在一定程度上亦難以滿足市場喬需求，去化壓廣力大，可能面洗臨改造，甚至球可能為市場淘猶汰。四、綜述惠■波園區(qū)獨(dú)特的商榆業(yè)運(yùn)作模式（隸鄰里中心）、換園區(qū)二三期的神高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃靠以及目前幾大糾商業(yè)項目的運(yùn)角作（例鑼如甲F野城、聯(lián)合投資滑的婁葑社區(qū)中筍心等），加上饅區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)但能力強(qiáng)、外來稱人口多、打造全國際化都市的舍實現(xiàn)，園區(qū)的執(zhí)商圈在一兩年梅內(nèi)有望與石路弊商圈、觀前商碎圈、南門商圈號進(jìn)行新一輪的分市場洗牌，形湊成耕“扛割滑據(jù)落”受狀態(tài)。您■恭隨著居民生活踐水平不斷提高料，蘇州的商業(yè)速發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)牌遇，調(diào)整商業(yè)炎服務(wù)結(jié)構(gòu)、提塊高商業(yè)服務(wù)的座檔次和水平。行■紫充分利用蘇州勞的旅游資源，歇加快旅游業(yè)的浪發(fā)展，帶動全段市商業(yè)的發(fā)展崗，形龍成她“刺旅游商業(yè)經(jīng)遮濟(jì)記”州。航■偉隨著城市形象女的提升，必將傷吸引更多的海敏內(nèi)外人士涌入食蘇州，蘇州更追應(yīng)該以一種積南極的心態(tài)面對符巨大的商機(jī)。良■簡蘇州已向移民歌城市方向發(fā)展膏，外來人口的蕉逐年增加，商薄機(jī)無限，但外疤來人口的結(jié)構(gòu)邊有待調(diào)整（這見主要是由產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)決定的）秩，隨著蘇州產(chǎn)支業(yè)結(jié)構(gòu)向高科齒技、資金密集衡型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，濫必將使得需求巴市場進(jìn)一步擴(kuò)頁大，促進(jìn)商業(yè)藥的進(jìn)一步發(fā)展投。疑■申大交通格局的環(huán)形成、輕軌建橫成后的投入使胖用，會使得郊豎區(qū)級縣級市的蹲客源向中心城充區(qū)流入，不利糠于郊區(qū)及縣級趁市的商業(yè)發(fā)展目。異■鳳綜合競爭能力禍差的商業(yè)項目匆將面臨市場的伯淘汰，而質(zhì)素胸較高的項目將早蠶食大部分的飲市場份額，最爭終將形成幾大師商圈，遙相呼壽應(yīng)，形界成腥“繪割耗據(jù)給”座狀態(tài)。眉■胃信貸政策的變倆化，將對商業(yè)授項目的市場去趟化形成一定的午影響。同時，太一些資金鏈比忽較薄弱的小開翅發(fā)商將很難進(jìn)至入商業(yè)項目的卵運(yùn)作；一定程桿度上也給資金幕實力強(qiáng)、開發(fā)卡能力強(qiáng)的開發(fā)悉商以市場機(jī)會言，有效地引導(dǎo)蜓商業(yè)項目的開撿發(fā)向高質(zhì)、健姨康、良性的態(tài)哪勢發(fā)展。堂■鋼長三角都市圈憤的形成，也會鳴在一定程度上過導(dǎo)致蘇州本地逃客源向商業(yè)非緒常發(fā)達(dá)的上海殘流出驢，衫“連蘇州掙錢，上央海消猜費(fèi)成”歉的現(xiàn)象不容忽飛視，針對這一崖情況，應(yīng)盡快期提高蘇州商業(yè)彩服務(wù)的檔次和是水平，有效抑叮制高端客源的黎流出現(xiàn)象。商業(yè)項目的運(yùn)作相對較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消費(fèi)傾向、項目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項目成功的重要因素，一個好的商業(yè)項目應(yīng)對項目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項目運(yùn)作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采用整合營銷手段等來擴(kuò)大項目的輻射半徑，吸引更多的人氣。商業(yè)項目的運(yùn)作相對較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消費(fèi)傾向、項目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項目成功的重要因素，一個好的商業(yè)項目應(yīng)對項目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項目運(yùn)作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采用整合營銷手段等來擴(kuò)大項目的輻射半徑，吸引更多的人氣。棚第三娃章打紅害市場面分析禮一、主要競爭吵個案評述啄F頑城：藝該商業(yè)街位于緣蘇州工業(yè)園區(qū)號二期內(nèi)，金雞炒湖東岸翠園路麗、星港街交界泉處，是由上海況新紐投資管理晌有限公司蘇州壺分公司投資開授發(fā)管理?？逶摪刚紶畹伛?歸3肌畝，總建面積滾超宅過俊1假0至萬平方米。臣該案處于園區(qū)最文化行政中心漢地帶，周邊未漲來規(guī)劃建設(shè)中繼政府機(jī)構(gòu)、公刊司、大廈云集東（包括園區(qū)管歌委會行政中心僵大廈炭、則6胡幢政府公、檢善、法等辦公大揪樓、能容籮納抖8家萬人的國際會妥展中心居、兵2刊萬人居住社區(qū)唐和公眾廣場、灰文化水廊等重姨要項目）。糕該案的招商業(yè)辯種主要為國內(nèi)掛外知名的餐飲疾、百貨、酒吧耐、娛樂、健身無、美容、賣場園等，每個經(jīng)營道業(yè)種控制探在啦1斧至向2義家，可能會有傳效的防止了惡激性競爭的存在轟。保該案的管理模土式告為慢SHOPPI啦NGMALL些,希與國際接軌，紐樹立了該案的漆高檔商業(yè)形象涼，市場美譽(yù)度黑高，為本案的安最主要的競爭答對手。匙第四鄰里中心亞：劫第四鄰里中心紗位于金雞湖東鎖岸，現(xiàn)代大道移南側(cè)，是園區(qū)少又一區(qū)域性、訪綜合性商業(yè)服朱務(wù)大廈，集大改型百貨超市、殘家居家具超市賴、大型餐廳，史便民小吃快餐匆店、西式快餐螞店、咖啡館、抱酒吧、銀行、叉郵政、衛(wèi)生所樸、藥店、洗衣運(yùn)店、美容美發(fā)籍店、菜場、汽史車美容、新華墳書店、各類特竄色零售店、各竿類中介家政服告務(wù)項目。休閑役活動中心，健言身俱樂部及部做分商務(wù)辦公于獅一體。第四鄰雨里中心將成為革蘇州工業(yè)園區(qū)棍最大的鄰里中曉心。姻該項目建筑面惜積趨3數(shù)萬平方米，位度于正在建設(shè)的銀東湖大郡住宅鄰區(qū)的中央，由趟主樓、南樓和咸北樓三部分組絞成。其中主樓推兩層，抹計宇1.因7拔萬平方米，主盜要定位為大型學(xué)超市、大賣場嫌，南樓三聯(lián)層笑770控0殼平方米，主要尺為餐飲類的鋪青面，其中包括塌了中、西式快詳餐、中等規(guī)模艘的酒點等。北梳樓三層驕約笨600匙0假平米，主要為朽凈菜超市和一老些健身休閑空哲間，其中三樓歪為鄰里中心的杠管理辦公場所宇。檔項目目前正處燙于招商階段，您以租賃的形式事對外招商，平痕均租金構(gòu)在搜4阻5稈元享/m隱2孫/煌月?？鹈利愋率澜纾航?降之間，平均單當(dāng)價便達(dá)斯850景0虜元敵/躬平米。德在該案的經(jīng)營樸項目規(guī)劃中，峰地下一層（龜即扣-停1詠樓）主要經(jīng)營悔業(yè)種為世界品拘牌男女裝、化蜂妝品、黃金珠障寶、玉器、鞋艘類、眼鏡、皮籃具、箱包、照枯相器材、通訊程產(chǎn)品誘。細(xì)1父樓主要為休閑狠裝、男裝世界也、運(yùn)動服裝和誕用品、兒童服雄飾、玩具、床諒上用品、工藝納品墾。囑2塞樓服裝包括職吧業(yè)女裝、羊毛限羊絨女裝、休透閑女裝、各種釘裝飾品、女性畢內(nèi)衣、孕婦服手。豬作為觀前街的汪輻射區(qū)域，該枝案有較強(qiáng)的商論業(yè)發(fā)展氛圍，溫雖然自銷售以暮來去化速度不頃是很快，在招肌商方面也出現(xiàn)受了一些問題，尊但是作為位于嘆第一商圈內(nèi)的奔商業(yè)項目在經(jīng)萌過一段時間的圣市場適應(yīng)期后釘，估計應(yīng)該會售有一個比較理膚想的狀態(tài)。賤玄妙廣場：怨玄妙廣場位于千干將路與觀前壽街宮巷交叉口飾，占地面奏積五2殃萬多平米，建矩筑面艘積綁2.賞5烈萬平方米，產(chǎn)拿品規(guī)劃中包括鴿了商鋪、小戶歡型住宅，其中獸商鋪的售價達(dá)饅到兵了詞2日萬蠻/覺平方米的高價眼。目前規(guī)劃的狀經(jīng)營業(yè)種餐飲慌、娛樂、休閑闖、資訊、購物騰、展示、精品博、服飾、藝品宋等。發(fā)展方向依是以上海新天更地的模式，目平標(biāo)是建成觀前滋商圈中的一大蝦亮點，目前銷債售與租賃正在慮有條不紊的進(jìn)未行中。巾玄妙廣場的客側(cè)源主要以商鋪旅的投資客為主意，這些投資客祝源主要來自于烤上海、浙江、異臺灣等地，一挽些自主經(jīng)營的刻業(yè)主也是重要粘的組成部分，叉主要以經(jīng)營服粉裝、精品專賣屋為主。鉛蔞葑社區(qū)服務(wù)雄中心：肺蔞葑社區(qū)服務(wù)陷中心位于斜塘被商業(yè)區(qū)，總用妻地面播積魯71670立m濫2蘋，總建筑面卵積曬55000坡m礦2幟，分兩期開發(fā)勁，其中一期開戀發(fā)倍3透萬稠m殊2油，包括超糟市紗12000咳m唇2榴，商源業(yè)分8000m辯2總，酒店娛頌樂賣5400m軍2還，公共服消務(wù)罰4600m事2犬，目前一期的救開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入本實質(zhì)性階段。指在社區(qū)服務(wù)中情心的二礙期忌2500喂0怖平方米的規(guī)劃桑中涵括忘了吳2300填0醬平方米的商業(yè)京用房拘和蛙200犬0牛平米的公共服休務(wù)空間。田蔞葑商業(yè)中心湯的建設(shè)對其周攝邊事近遣5攀萬人的居住組拔團(tuán)在商業(yè)、娛脾樂、休閑等日繩常生活方面提念供了極大的方異便，但是同時盟，也將對本案敗消費(fèi)客源的引趨進(jìn)構(gòu)成巨大的激競爭。亦二、主要競爭略個案相關(guān)指標(biāo)油對比分析混（酬1煎）、基本指標(biāo)沉對比分析義個案上指標(biāo)分類請同區(qū)域內(nèi)偽其他區(qū)域漫F每城排第四鄰里中心飄美麗新世界役玄妙廣場怕總建面積羊1暮0熊萬特m獅2某3迫萬爺m土2講1.帽7霉萬季m況2續(xù)2.每5衛(wèi)萬愿m亭2子店鋪相關(guān)指標(biāo)罷面積稅50-250址m貫2道36m底2陶27-170毯m姜2攻100-50南0m彈2朋進(jìn)深葉8.4婦8鉤3.75-1巨1摧8-9投開間師5.5鷹4.5亮7戲銷售通方式宮出售勸√紅√?！毯嬲凶馐觥填w價格孟售價廟0.5-0.東6剩元員/m軍2眼0.7-1.岸1蝦萬尚元跡/m協(xié)2銜2素萬丟元腔/m萍2驟租價四4專8俱元午/m討2細(xì)*骨月杏物業(yè)管理費(fèi)價3勾元爹/m杯2肝*舉月掃2.龜5夾元藝/m友2滋*林月席/明/飽停車位碗地上諸地下股汽攝車狹50策0逢個縫非自動價車響100響0便個船汽卻車?yán)?股5箏個臉汽闖車禁7攤5謠個降/分析：霞◆倒各個商業(yè)的規(guī)喚模都比較大，準(zhǔn)尤其焦是縣F慰城，總建筑面滅積趣達(dá)目1陽0旺萬平米。綁◆南店鋪面積都相這對靈活，幾個辛個案的實際店律鋪面積可以自框由分割，目前辯主要面積規(guī)劃民在緒30-20禿0登平方米之間不灘等。句◆竿進(jìn)深主要集中鎮(zhèn)在慢8賴米左右，這樣座的進(jìn)深比較為吹市場所接受。典◆信開間的差異較莫大，主要為經(jīng)敞營業(yè)種決定，綱開間容易變化嗚，分割自由。晴建議開間盡量會控制性在辰4-混5新米之間。淋◆布市場上的店鋪厚主要以出售的鳴方式招商，這環(huán)樣的銷售方式駁風(fēng)險較小，因撲為一般在商業(yè)增氛圍比較好的則地段，商鋪的更回報年限也要汪在碰12-1船3卵年。孟◆或物業(yè)管理費(fèi)和斯項目的定位有念著必然的聯(lián)系荷，目前市場上廈的競爭個案的姓物業(yè)管理費(fèi)主凡要確為胸2.5-齒3貪元滋/產(chǎn)平蠟米棒*穩(wěn)月，雅，剝F蒸城為目前市場糊上最好的商業(yè)丘項目，其物業(yè)貫管理費(fèi)用也襪就旱3悉元食/至平幕米附*穴月，而且，前持上年是開發(fā)商檢和業(yè)主各負(fù)責(zé)帝一半。提◆抓停車場應(yīng)該設(shè)競置為地下停車迎場，停車場的據(jù)多少直接影響睛到客流量和消賀費(fèi)者的逗留購狂物時間。幻（喂2倍）、競爭個案途業(yè)中分布狀況灌分析最勤季婦業(yè)種機(jī)個案姐業(yè)種分布繭同區(qū)域內(nèi)魂F碰城影餐飲、百貨、創(chuàng)酒吧、娛樂、梨健身、休閑、龍美容、賣場等備第四鄰里中心矮家居飾品、餐著飲、休閑、娛盒樂、郵政、衛(wèi)迎生所、銀行等寒其他區(qū)域吐美麗新世界姑服飾、工藝品露、工業(yè)品、休鹽閑運(yùn)動商品等王玄妙廣場退餐飲、娛樂、摔休閑、資訊、蕩展示、精品服部飾、工藝品等絞分析：則競爭個案的業(yè)堆種分布主要為春賣場（或者便養(yǎng)利店）、服飾唐、工藝品、餐壽飲以及娛樂休激閑。胃（失3紙）、產(chǎn)品定位控對比分析扶倆朝辛業(yè)種邁個案駛產(chǎn)品定位（產(chǎn)否品訴求主題）挺同區(qū)域內(nèi)心F海城渴集購物、休閑紙、住宿、旅游筍、娛樂、餐飲巨、社交為一體去的大集合購物何中心市第四鄰里中心奔服務(wù)湖辨東會2扛萬人組團(tuán)，集挪餐飲、賣場、渴健身、休閑等傾的社區(qū)服務(wù)中折心桂其他區(qū)域塘美麗新世界預(yù)面向時尚、超則前人群的集服溉飾、工藝品、騾工業(yè)品等為一好體的購物場所彎玄妙廣場牙以精品專賣店待為載體，集服恥飾、餐飲、娛可樂、休閑等為校一體的購物廣譽(yù)場怖目前競爭個案懸的定位基本上邪都集中在購物浙中心，考慮到汁本案的社會效蛛應(yīng)要求，建議附本案走差異化梅競爭策略，不諸宜定位為用旅游工業(yè)品，騰尤其是能代表勤蘇州人文早娛樂休閑為一您體、服務(wù)于區(qū)銀域內(nèi)居民和旅登游人群的精品度旅游商業(yè)街。戶第四同章坊匹欲項善目餡SWO婚T惰分析1、優(yōu)勢：敘●最處于園區(qū)二期隆文化行政中心撫地帶，未來人椒氣比較旺盛，曠加上區(qū)樣內(nèi)槐F興城的投入使用仔，未來市場前蕉景很好。客●惠處于金雞湖八建大景觀之窗一灘—汽—刻文化水廊內(nèi)，晚未來海內(nèi)外旅貓游人群流量大博，客源層次高攜，購買力旺盛月。傍●掌輕軌的規(guī)劃實煩施（在湖東設(shè)昂立站點），必院將有效吸引周編邊區(qū)域人群前歲來消費(fèi)，客源按充足。2、劣勢：禾●捆案量較小，規(guī)牲模優(yōu)勢不明顯訊●喉成熟的觀前商嫁圈對本案客源