施工合同簽訂應注意的問題

施工合同簽訂應注意的問題近幾年來，很多施工企業(yè)項目虧損嚴重，工程應收款激增，嚴重影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。究其原因，我們能控制和影響的主要有兩方面的原因：一方面是施工合同中存在很多不利的條款，另一方面是項目成本管理存在問題，而合同管理是成本管理的前提和基礎。施工合同作為工程項目任務委托和承接的法律依據(jù)，是履行過程中雙方的最高行為總則。合同管理中出現(xiàn)的一切問題都和經(jīng)濟利益密切相關，在合同履行過程中雙方的任何一方都有權利利用合同來維護自己正當合理的經(jīng)濟利益：發(fā)包人希望以盡可能少的資金花費獲得工程，承包商則應在施工中利用一切機會盡可能多的獲得業(yè)主的報酬。由于業(yè)主與承包商的經(jīng)濟利益是相反的，決定了在合同履行過程中必然會出現(xiàn)矛盾，而矛盾解決的方法、程序及依據(jù)需要根據(jù)合同條款的約定。合同一經(jīng)簽訂，只要沒有違背法律、法規(guī)，雙方都必須嚴格遵守。所以簽訂一個有利的合同，就對日后的簽證、索賠及工程款回收奠定了一個堅實的基礎，相反簽訂一個條件十分苛刻的合同會使我們處處被動。鑒于合同條款在施工中的重要地位，要求在合同的簽訂中必須保證內(nèi)容的合法性、全面性和嚴密性。但是不少承包商在任務承攬，工程結算審計，資金回收等方面投入很多，而在合同談判及簽訂方面投入很少。合同評審往往在談判后進行，談判前未認真分析合同條件，確定談判方案，化解合同風險，合同簽訂時馬虎草率，內(nèi)容不全面、條款不規(guī)范、語言不縝密，涉及工程驗工計價時間、工程款結算、違約條款及各自應承擔的經(jīng)濟責任等條款約定含糊不清，從而出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛時，使自己處于被動、敗訴的地位。而一些民營施工隊伍，即使面對精明的房地產(chǎn)公司，他們也能找到突破口，簽訂一個理想的合同。下面列舉幾個國營企業(yè)和民營企業(yè)的合同案例，可以看出其中的差別。一、部分國營企業(yè)的情況：1．施工過程中不斷遭受周邊村民的無理干擾，導致施工受阻，費用增加，想索賠卻沒依據(jù)。2．約定：乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工或拖延工期。但這個“暫時”卻遙遙無期。3．進度報量送到甲方后，遲遲不能審定，審定后又因甲方財務手續(xù)復雜，工程款遠遠滯后于合同約定的日期。但沒有約定違約補償內(nèi)容。4．工程竣工結算送到甲方后，半年甚至幾年不能審定，承包人卻毫無辦法。二、一些民營企業(yè)的處理辦法：1．約定：由甲方負責協(xié)調(diào)與周邊村民的關系，確保正常施工不受干擾。2．約定:甲方資金暫時不到位時，21天內(nèi)乙方繼續(xù)施工，甲方擔負貸款利息。過期后乙方有權停工，甲方承擔違約責任并賠償停工損失。3．約定：乙方與甲方（或監(jiān)理）之間的所有經(jīng)濟、技術資料均辦理交接簽收手續(xù)；乙方提交已完工程量報告后，甲方5天內(nèi)審定，否則視為認可。甲方代表協(xié)助辦理付款審批手續(xù)，在月度報量審定后7天內(nèi)支付進度款，每延遲一天，補償乙方人民幣壹萬元。4．約定：①實行分段結算方式，按基礎、主體、裝修三個階段結算，審定結果即為最終結算結果。②甲方收到結算資料后28天內(nèi)審定，否則被視為已確認乙方提交的結算金額。在提交結算資料時，辦理交接手續(xù)，（在交接單上填寫發(fā)包人、承包人、工程名稱、結算內(nèi)容、結算金額、接收時間、接受人）要求接受人簽收。我們常常想著低價中標、高價索賠，但是在一個毫無機會的合同面前（如總價一次包死，所有風險因素及政策性調(diào)整均包含在報價范圍內(nèi)），如何索賠？當年日本大成公司在魯布格工程中，敢以遠遠低于標底價的報價奪得工程，首先是由于他們自己的成本控制和技術條件能夠保證不虧本，另一方面是因為他們把合同當“圣經(jīng)”一樣對待，認真分析研究，心中有數(shù)，所以在日后的合同履行中，成功的進行了“輪胎磨損加大”、“土石方工程量增加”等一系列的索賠，獲得了豐厚的利潤。如何才能使施工企業(yè)擺脫困境，走出被動的局面呢？認真進行合同簽訂前的評審工作，全面和正確理解招標文件和合同條件，制定詳細的投標報價、合同談判方案。選擇有豐富的合同、管理、技術、法律知識，善于溝通，能與對方建立密切關系的談判人員，通過談判，完善合同條款，簽訂一個公平、合理的合同。合同評審的主要方法如下：第一、對工程合同的合法性分析：工程合同必須在法律允許的范圍內(nèi)簽訂和實施，否則會導致合同全部或部分無效，使承包方蒙受損失。因此，在訂立合同時，應先審查建設單位是否依法領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，取得相應的經(jīng)營資格和等級證書，審查建設單位簽約代表人的資格，審查工程項目的合法性。名第二、對工程市合同的完備性警審查：咸①朵、合同文件的格完備性指屬于源該合同的各種哪文件齊全，在危獲取匠招標文件后要殼對照招標文件棋目錄和圖紙目爛錄檢查。如發(fā)勺現(xiàn)不足則要求仆發(fā)包人敢補足。稅②監(jiān)、合同條款的修完備性是指合痕同條款齊全、伙對各種問題都服有約定，不漏菠項。例如沒有慎約定工程受到娘外界干擾情況預下承包商的工沙期和費用的索蹲賠權，戀缺少對發(fā)包人葉駐工地代表或供監(jiān)理工程師工栗作效率低或發(fā)盾出錯誤指令的幣制約條款等綢由于沒有具體咳規(guī)定，如果發(fā)皮生這些情況承牧包商只能自己企承擔損失。丈第三、對合同恭雙方的責任、販權益平衡性審宗查：箭由于工程合同念中雙方的責權根利關系是十分黨復雜的，合同橡評審時應列出都雙方各自的責誘任和權益，在錫此基礎上進行壟責權利關系審酒查加。感樓工程合同中合靠同雙方的責任孫和權利是相互告制約，互為條館件的。勇合同一方的埋一項權利，則僻必是另一方的持一項合同責任錄。合同的任何獨一方，他有一紫項權利，就必肝然有一項與此威相關的責任；誘它有一項責段任就必然有一洋項與此相關的的權利。找如果合同規(guī)定誓發(fā)包人匠有一項權利，拒則要分析該項筋權利是否需要曲制約，天發(fā)包人抬有無濫用這個藝權利的可能，旬他應該承擔什權么責任，這個揪責任常常就是扣承包商的權利爭。這樣就可以茅提出對這項權擱利進行制約，牛如果沒有這個關制約則雙方的絲關系可能是不聾平衡的。法例如發(fā)包人藏有審查工程竣肚工結算的權利柳，同時應在專由用條款中明確糞審查時限，約氣定逾期視同認緣可。施如果合同規(guī)定擁承包商有一項河責任鉗，則應分析，窩完成這項合同違有什么前提條崗件。如果這些蠻前提條件應由聚發(fā)包人提供，魚或完成，則應始作為發(fā)包人妄的一項責任，雄在合同中作明旦確規(guī)定，否則歲沒有這些前提限條件，承包商趙的責任無法完甚成。舞例如合同規(guī)定荷，承包商應按甩合裳同工期交付工個程，否則必須租支付相應的違凱約罰款。則合畜同同時應規(guī)定臥發(fā)包人碎應按時交付施芬工場地、完成戚三通一平，支味付已完工程款飽，否則工期相顫應順延，支付墻相應違約金猶。貌沾殊合同評審的大熱量工作在中標尿后合同談判前晨進行床，承包殺商挎應明確專門的塞合同管理機構抱，負責施工合莖同的審閱，根懷據(jù)發(fā)包人提出邪的要求，逐條施進行研究，結號合工程實際情偏況進行合同風處險分析，并采鞏取相應對策極，并宿實施監(jiān)督、管續(xù)理、控制旋，成最終簽訂熔一個續(xù)有利的工程承刷包合同。雖然終合同法賦予合個同雙方平等的下法律地位和權害力，但在實際納的經(jīng)濟活動中層，絕對的平等承是不存在的。悠權力還要靠自窗己去爭取，對恨發(fā)包人撐提出的合同文天本，應對每個晨條款都作具體擇的商討，切不陶可把自己放在插被動的地位。到如果在我們侵簽訂的合同中荷，明示或隱含主著一定的可以懷預期的索賠條家款，在合同履躍行中能積極地固進行索賠，加鳳強項目成本管阿理，那遠么桶拳企業(yè)的效益一男定會有一個明厭顯的改觀。匠施工合同簽訂恭應注意的問題押（查修改稿卻）羊近男幾年來，很多練施工企業(yè)項目宏虧損嚴重，工稿程應收款激增萌，嚴重影響著蕉企業(yè)的生存和刪發(fā)展。主要有啟兩方面的原因念：一方面是合圖同管理存在問晚題，另一方面機是項目成本管勢理存在問題，品而合同管理是溫成本管理的前蘋提和基礎。簽襖訂一個有利的鳴合同，對日后咸的簽證、索賠停及工程款回收丟奠定了一個堅褲實的基礎，相泰反簽訂一個條屠件十分苛刻的霞合同會使我們毅處處被動。冰鑒于合同條款辛在施工中的重懲要地位，要求悶在合同的簽訂錫中必須保證內(nèi)曲容的合法性、布全面性和嚴密攤性。但是不少悲承包商在任務脊承攬，工程結億算審計，資金縮回收等方面投列入很多，而在軟合同談判及簽生訂方面投入很灰少，致使在投齒標及合同簽訂貨中存在很多不鞏足：退懾服于發(fā)包方蘭對中標單位的低決定權，主動燙或被動放棄自危己的權利；心鞠理上不敢與發(fā)誰包單位進行平橡等的協(xié)商，對僅許多隱藏著風書險甚至重大風玉險的中標條件牲、不合理要求休和不利客觀環(huán)弱境因素，自愿澤不自愿地予以鋒接受。更有一針些承包方，為勺了爭取中標機至會，在響應招沾標文件實質(zhì)條甘件之外，又進亞一步放棄自己抗的權利，提出煉超出公平范疇撿的更為優(yōu)惠的世要約條件，以動至帶來更大的舍風險。合同評礦審往往在談判炭后進行，談判縣前未認真分析注合同條件，確個定談判方案，兄化解合同風險監(jiān)；合同簽訂時薄馬虎草率，內(nèi)較容不全面、條而款不規(guī)范、語耐言不縝密，涉木及工程驗工計言價時間、工程江款結算、違約妖條款及各自應藝承擔的經(jīng)濟責右任等條款約定蒙含糊不清，從搶而出現(xiàn)經(jīng)濟糾繭紛時，使自己援處于被動、敗撓訴的地位。丟我們常常想著旋低價中標、高屬價索賠，但是曉在一個毫無機控會的合同面前況（如總價一次知包死，所有風別險因素及政策異性調(diào)整均包含球在報價范圍內(nèi)野），如何索賠崗？當年日本大蒜成公司在魯布末格工程中，敢敢以遠遠低于標零底價的報價奪徒得工程，首先客是由于他們自冒己的成本控制惹和技術條件能悠夠保證不虧本鳥，另一方面是跑因為他們把合溫同礙當體“瘋圣巡經(jīng)川”臥一樣對待，認王真分析研究，患心中有數(shù)，所絡以在日后的合醒同履行中，成館功的進行了在“卵輪胎磨損加蓮大絲”希、酸“煌土石方工程量奪增甜加飾”撓等一系列的索充賠，獲得了豐歐厚的利潤。如瘡何才能使施工魄企業(yè)擺脫困境算，走出被動的結局面呢？認真確進行合同簽訂鑼前的評審工作南，全面和正確簽理解招標文件督和合同條件，母制定詳細的投亦標報價、合同鋪談判方案。選扁擇有豐富的合弟同、管理、技嗎術、法律知識英，善于溝通，忽能與對方建立犯密切關系的談菠判人員，通過牛談判，完善合泥同條款，簽訂島一個完善的合晶同。抽合同評審的主哈要方法如下：恰一、帥建立評審大綱燥為了使評審工返作有章可循，捉保證評審工作盯科學、細致，寒不因工作疏漏蛋而影響評審效早果，企業(yè)應建礦立合同評審大大綱。把相關規(guī)紗定和要求列為對大綱標準，以被標準衡量各階迫段合同內(nèi)容，泄凡達不到標準踏的，則不能通撿過評審，以確掌保合同始終處塵于受控狀態(tài)。交評審大綱作為水企業(yè)內(nèi)部具有模強制性的文件結，必須經(jīng)過企換業(yè)的嚴格批準賺，以保證其剛痛性和可操作性紐、穩(wěn)定性。評酸審大綱分為三校部分：團第一部分為否絹決性規(guī)定。竭內(nèi)容由國家禁勵止性規(guī)定、無括效合同、企業(yè)橫內(nèi)部相關禁止毛性規(guī)定等內(nèi)容與，共同組成相廟應條款，以此相衡量合同內(nèi)容豆，達不到前述趟內(nèi)容的，不能允通過評審。端第二部分以合柄同內(nèi)容為對象酷。趕將相關技術和郊經(jīng)濟指標、慣接例、企業(yè)的相慧關規(guī)定等列為儀條款規(guī)定，意攜在保證合同內(nèi)起容最大程度上綱滿足企業(yè)的需齒要，保證企業(yè)樣的利益。如，啞工期、質(zhì)量、價結算方式、獎?chuàng)狭P額度等等。導這部分內(nèi)容與龍企業(yè)在市場上凡的競爭能力有制關，與業(yè)主的鉤談判結果有關鳴。因為合同標持的不同，大綱閱中這部分內(nèi)容民會有多個版本罰，這部分內(nèi)容聲和企業(yè)的經(jīng)營厲相關，因此經(jīng)延常處于調(diào)整狀琴態(tài)。掏第三部分是企霜業(yè)從市場經(jīng)營莫需要出發(fā)，藍為了開拓市場留主動做出的讓閉利、優(yōu)惠或其駕他內(nèi)容。去第一部分內(nèi)容墻一般不允許調(diào)熱整；第二部分牧內(nèi)容的變動需檔要經(jīng)企業(yè)相關涉程序的批準；劈第三部分則每殖一次的優(yōu)惠都緊進行批準。要稍建立和使頂用統(tǒng)一、規(guī)范擠的表格文件。輸評審時要對每柏一項內(nèi)容進行輛逐一評審，得陡出全面和客觀躬的結論，提出歪修改的建議。彈評審人對評審筆結果負責。生二、明確合同惱內(nèi)容應注意的樸問題：技術供應問題腐施工圖紙供應溪不及時，這是班施工中常遇到各的問題。有時扯個別圖紙即使油到達現(xiàn)場，但圣由于圖紙不系市統(tǒng)，承包方無逮法正常和系統(tǒng)咐地組織施工，龜也會造成工期訪和成本的損失茫。技術規(guī)范和矩驗收的程序不獻明確，只是含領混地約定現(xiàn)行蒜的技術標準和足規(guī)程規(guī)范，而紗不明確指定文覆本。若發(fā)包方束在驗收時采用醒其它規(guī)范，很席可能以不符合蝴規(guī)范為借口，茫不進行驗收和狀結算，甚至成啦為要求返工、絕索賠的依據(jù)。紛在技術供應方碗面存在的另一求個問題，是業(yè)鐵主現(xiàn)場工作人徹員對承包方提稠出的技術問題覽不進行解決或運不正確、不及譜時解決，并嚴挽重影響施工生竟產(chǎn)問題，監(jiān)理曬工程師也有類組似問題，但在錦大多數(shù)施工合餃同中，缺少約特束條款。絲.哲施工準備不充堤分問題：錯由于發(fā)包方提脫供的施工現(xiàn)場羽不具備施工條漠件，合同約定嗓的開工期限又爆不允許順延，俱致使承包方進敞場后，無法迅單速展開施工，記致工期損失和食人員設備的窩懼工。如果合同槽中對施工現(xiàn)場萬的描述不夠準誤確詳盡，之后避又得不到相應岔的簽證，工期慰和經(jīng)濟損失則周很難避免。提地質(zhì)資料不準抗確的問題季。速“魄地質(zhì)資料不準謎確掃”陳是發(fā)包方和承犧包方都不可能太完全預料到的憑風險，應當合淘理分擔。但在砌招標文件中發(fā)羽包方所提供的花資料往往都將圈風險轉(zhuǎn)移給承必包方。災工程計價方式奪問題。買對于設計工作耀達到一定的深瓦度，邊界條件匯較清楚，工程富量變化不大，踐施工難度小的零項目，發(fā)包方茂一般都采用固獻定價合同方式慎，以求得自身片風險最小，承碧包方風險較大微，并且以較低具的報價中標?？虺邪皆诩s定惹的風險范圍內(nèi)瓣，很難變更承礎包價。在這種游合復同條件下，承少包方的索賠機申會幾乎沒有。覆預付款、進度涉款問題。塑主要是發(fā)包方盯不兌現(xiàn)承諾，嫁不撥付預款。憑一般情況下，葉發(fā)生此問題，稀主要是合同對靜發(fā)包方違約的哥后果責任沒有腿約定，或者是休沒有嚴格的、抵細致和量化的薪規(guī)定。也有的冠是承包方在有壩約定的情況下箱，沒有主張權屆利，不進行抗隸辯，或者失去裂時效，從而利馳益受到損害。初對于工程款，傭之所出現(xiàn)拖欠鍬，承包方的權筍益受到損害，酒主要也是由于愉缺少細致的合忘同條款約定，午特別是缺少對倡發(fā)包方逾期撥檢款的大力度的并、量化的、可證操作的制裁措迷施，這導致發(fā)糊生爭議時，承恐包方?jīng)]有相應押的合同條款支喝持，承包方又投沒有采取有效快的對抗措施。刑這樣發(fā)包方在正違約后沒有后階果責任，給承忌包方造成損害湖。律工期問題。與招標文件中，詢發(fā)包方對工期丑已經(jīng)做了要求互，但一般而言扶，該工期已被潔壓縮。由于各球種因素的限制披，工期滯后的鐵可能性非常大墨。承包方一般芳主要是工期風抄險，發(fā)包方則仆主要是工期利耳益。合同中發(fā)讀包方往往對逾如期交工課以重遣罰，所以這一它風險也就很大遙。施工時防范船工期風險只能窄是合理的和有擇效的施工組織魚。而最為重要哨的是，在投標男之際就應當科創(chuàng)學測算，權衡霉利弊，量力而包行。工作中常臺有對開工和竣策工發(fā)生爭議的針情況，主要原拜因是合同中沒夾有明確這些重涌要概念，界定董比較模糊。承侵包方應當力主咱對此予以明確暮，并要規(guī)定必欲需辦理相關手桃續(xù)。嫁工程變更問題影。攜有的施工合同暢對工程變更的劉范圍、程序、頑計算依據(jù)，以薪及對設計變更旬相關手續(xù)的取魚得等程序性問束題，如現(xiàn)場簽罩證、材料價格繭的簽發(fā)、確認紫等，沒有細致薯的約定。這導傷致工程變更出椒現(xiàn)許多問題，嗽發(fā)生爭議，而舉承包方又難以播保護自己的權旗利。邊不可抗力問題校。忘現(xiàn)實情況下，研不可抗力很多青，要根據(jù)施工沾生產(chǎn)的實際情植況進行約定。丸在這一方面，即存在問題較大火的是對不可抗奏力不進行量化屠的約定，比如怠降雨量多大，域持續(xù)多長時間營才是不可抗力禽。沒有這樣的尼約定，發(fā)包方紙就不會認賬，貞就無法達成共訪識，也就難以穴避免承包方的扒風險。掠合同履約保證盲金問題。島這是發(fā)包方對栽承包方最有威塑懾力的武器之弊一，也是承包諒方在施工中經(jīng)卡常受制于人的賀主要原因之所榨在?，F(xiàn)在大多剝數(shù)施工合同中棄，對發(fā)包方在佛何種情況下，曉以何種程序執(zhí)葛行履約保函未熟做任何限制性調(diào)規(guī)定。一些沒拐有信用的發(fā)包緒方，動輒以執(zhí)東行保函相威脅連，迫使承包方滅就范，有的甚槳至對發(fā)生一些先小的合同糾紛叉，也采取先入掘為主的策略，腥執(zhí)行全部的保糞函金額。承包幕方如要保護自界身利益，所付柄出的成本相當借高。攻三、爬加強對米合同條款孔的限審核避第一、對工程脖合同的合法性憲分析：軟工程合同必須貢在法律允許的您范圍內(nèi)簽訂和看實施，否則會快導致合同全部挎或部分無效，料使承包方蒙受突損失。因此，器在訂立合同時傷，應先審查建考設單位是否依選法領取企業(yè)法名人營業(yè)執(zhí)照，似取得相應的經(jīng)腿營資格和等級屯證書，審查建畜設單位簽約代服表人的資格，尚審查工程項目璃的合法性。丙第二、對工程細合同的完備性糖審查：招①長、合同文件的章完備性指屬于備該合同的各種庫文件齊全，在玉獲取招標文件君后要對照招標拼文件目錄和圖違紙目錄檢查。出如發(fā)現(xiàn)不足則跨要求發(fā)包人補松足。鳳②棄、合同條款的蝦完備性是指合霉同條款齊全、眉對各種問題都非有約定，不漏藥項。例如沒有悉約定工程受到糾外界干擾情況預下承包商的工枯期和費用的索批賠權，缺少對肢發(fā)包人駐工地永代表或監(jiān)理工左程師工作效率箱低或發(fā)出錯誤現(xiàn)指令的制約條梳款等由于沒有灣具體規(guī)定，如饞果發(fā)生這些情啊況承包商只能顆自己承擔損失疾。偷第三、對合同掉雙方的責任、弊權益平衡性審博查：讀由于工程合同涂中雙方的責權命利關系是十分韻復雜的，合同催評審時應列出和雙方各自的責幅任和權益，在抽此基礎上進行追責權利關系審否查。工程合同揭中合同雙方的謝責任和權利是始相互制約，互路為條件的。嘆合同一方的一米項權利，則必幣是另一方的一猾項合同責任。喪合同的任何一決方，他有一項搜權利，就必然謊有一項與此相源關的責任；它拜有一項責任就花必然有一項與露此相關的權利省。懂如果合同規(guī)定給發(fā)包人有一項愉權利，則要分情析該項權利是暗否需要制約，灰發(fā)包人有無濫崇用這個權利的吃可能，他應該事承擔什么責任蘆，這個責任常洞常就是承包商垮的權利。這樣邀就可以提出對網(wǎng)這項權利進行辟制約，如果沒渡有這個制約則雹雙方的關系可暢能是不平衡的緩。膜例如發(fā)包人有開審查工程竣工應結算的權利，然同時應在專用棄條款中明確審山查時限，約定沉逾期視同認可滿。煮如果合同規(guī)定滴承包商有一項把責任，則應分繡析，完成這項蘆合同有什么前糟提條件。如果鳳這些前提條件皇應由發(fā)包人提掙供，或完成，嘗則應作為發(fā)包宗人的一項責任火，在合同中作臉明確規(guī)定，否習則沒有這些前仗提條件，承包檢商的責任無法蕉完成。狂例如合同規(guī)定給，承包商應按竿合同工期交付咽工程，否則必遞須支付相應的丈違約罰款。則寧合同同時應規(guī)順定發(fā)包人應按相時交付施工場委地、完成三通膠一平，支付已傾完工程款，否趁則工期相應順消延，支付相應逮違約金。合同栗評審的大量工你作在中標后合勾同談判前進行駁，承包商應明灣確專門的合同滴管理機構，負慢責施工合同的狡審查，根據(jù)發(fā)節(jié)包人提出的要末求，逐條進行抗研究，結合工蓋程實際情況進捉行合同風險分逼析，并采取相男應對策，并實駕施監(jiān)督、管理襪、控制，最終社簽訂一個有利叢的工程承包合透同。雖然合同扶法賦予合同雙括方平等的法律漁地位和權力，犬但在實際的經(jīng)聲濟活動中，絕愁對的平等是不怒存在的。權力爪還要靠自己去滅爭取，對發(fā)包窗人提出的合同跑文本，應對每泛個條款都作具平體的商討，切身不可