年上半年成都在售商業(yè)樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)

2005年上半年成都在售商業(yè)樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年成都市商業(yè)樓盤經(jīng)歷了風(fēng)雨飄搖的一年，在房地產(chǎn)市場普遍看好，房價(jià)一路高歌上揚(yáng)，住宅樓盤搶房成風(fēng)的背景下，唯獨(dú)商業(yè)物業(yè)舉步為艱，很多人斷言2005年商業(yè)樓盤的開發(fā)銷售將更為艱辛。然而2005年5月七部委關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí)，為商業(yè)物業(yè)帶來了希望，6月以來已經(jīng)有一部分投資者從住宅投資轉(zhuǎn)向了商業(yè)物業(yè)的投資。在這種挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，危機(jī)與希望同在的情況下，商業(yè)物業(yè)何去何從引起了絕大多數(shù)人士的關(guān)注，為此尺度地產(chǎn)全面收集了成都市區(qū)及周邊郊縣在售商業(yè)樓盤的資料，研究其當(dāng)前的供給結(jié)構(gòu)特征，以期起到拋磚引玉的效果。一、在售商業(yè)樓盤概述為使研究結(jié)果更具針對(duì)性，在本次商業(yè)樓盤對(duì)象的選擇上，不包含還未正式銷售的潛在商業(yè)樓盤及商業(yè)面積小于2000平方米的住宅底商。最終納入統(tǒng)計(jì)范圍的共計(jì)80個(gè)在售商業(yè)樓盤，其中54個(gè)來自市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))，26個(gè)來自附近區(qū)縣(含溫江、華陽、雙流、都江堰、龍泉、郫縣、新津、金堂、青白江)，總體商業(yè)供應(yīng)面積為330萬平方米，其中主城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)面積高達(dá)207.4萬平方米。從價(jià)格供應(yīng)來看，主城區(qū)商業(yè)樓盤整體均價(jià)在15000元/平方米左右，郊區(qū)的價(jià)格在8500元/平方米左右(注：本文的價(jià)格除特別說明之外，均以商業(yè)項(xiàng)目的一樓價(jià)格作為統(tǒng)計(jì)依據(jù))。二、在售商業(yè)樓盤供應(yīng)總量特征80個(gè)在售商業(yè)樓盤中，市區(qū)供應(yīng)總量較大，郊區(qū)供應(yīng)總量較少，市區(qū)的樓盤供應(yīng)數(shù)量和體量都居主體地位。具體見下圖表：表二

2005年上半年成都市在售商業(yè)樓盤供應(yīng)總量情況表兄區(qū)域鳳樓盤數(shù)量價(jià)（個(gè)）臥所占比例斜建筑面積離（萬㎡）床所占比例快市區(qū)逼54臣67.5%猶207.4滿62.8%聯(lián)郊縣涼26宴32.5%出122.8捎37.2%楊總計(jì)懷80挨100%碎330.2顯100%市區(qū)商業(yè)樓盤的數(shù)量和建筑面積分別占了總量的67.5%和62.8%，兩者皆比郊區(qū)9個(gè)區(qū)縣的總供應(yīng)量多了近1倍以上，由此說明盡管幾年來城鄉(xiāng)一體化建設(shè)使附近區(qū)縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況得到了很大的提高，但作為商品交易的場所--商業(yè)物業(yè)的開發(fā)有待發(fā)展。三、市區(qū)在售商業(yè)樓盤環(huán)域供應(yīng)特征表三

2005年上半年成都市在售商業(yè)樓盤環(huán)域供應(yīng)情況表包區(qū)域耀樓盤數(shù)量清（個(gè)）上所占比例幼建筑面積牛（萬㎡）姜所占比例拜均價(jià)（綢元邪/垮㎡）活一環(huán)內(nèi)饅15悲27.蕩8攻％散29.8艙14.描4機(jī)％顆20642暫一、二環(huán)之間炕18洲33.書3嫌％吉108.8盆52.彈5民％位17633烏二、三環(huán)之間版20向3醉7租％眠61.9旱290帝9做％搭10565妻三環(huán)外覆1時(shí)1.泡9狹％崇6.9葵3.悅3挑％柳5000件總計(jì)煌54紛10險(xiǎn)0盯％殊207.4桂10慧0滋％歌

三環(huán)以內(nèi)是市區(qū)商業(yè)樓盤的主要分布區(qū)域，三環(huán)外僅有為數(shù)極少的商業(yè)物業(yè)分布；二、三環(huán)之間商業(yè)樓盤的供應(yīng)數(shù)量最多，占了總供應(yīng)量的37%；一、二環(huán)之間商業(yè)樓盤的總建筑面積最大，占了總供應(yīng)量的一半以上；一環(huán)以內(nèi)由于土地的稀缺性，商業(yè)樓盤數(shù)量少、規(guī)模小，但因其地處CBD區(qū)，成熟的商業(yè)環(huán)境使該環(huán)域商業(yè)樓盤的一樓均價(jià)在20000元/平方米以上，其余環(huán)域商業(yè)樓盤價(jià)格依次向外環(huán)遞減。一、二環(huán)之間建筑面積在50000平方米以上的大盤數(shù)量較其它環(huán)域多；其余環(huán)域商業(yè)樓盤多在30000平方米以下；各環(huán)域30000-50000平方米之間的樓盤數(shù)量供應(yīng)最少；四、市區(qū)在售商業(yè)樓盤區(qū)域供應(yīng)特征表四

成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤不同區(qū)域供應(yīng)情況表憐區(qū)域皺樓盤數(shù)量（個(gè)掀）俗所占比例掛建筑面積任（萬㎡）擔(dān)所占比例佛區(qū)域均價(jià)鐵（孔元農(nóng)/溝㎡）垮城東蓬8哲14.8%跑13韻6.3%艇10487.保5然城南絹10蕩18.5%邀13.4月6.5%半16200舌城西壓13隊(duì)24.1%站64.2捉31.0%握10215.琴38寨城北垃11虎20.4%朗89.8忠43.3%勺18000薪城中叮12飽22.2%次26.9侍13.0%刻21602.栗73娃總計(jì)柳54爸100.0%磨207.4怨100.0%盛——除城東較少，城西略多外，各區(qū)域商業(yè)樓盤供應(yīng)數(shù)量相差不大；鄰各區(qū)域商業(yè)樓匆盤總建筑面積夏相差較大，城補(bǔ)北供應(yīng)體量居逐各區(qū)之首；參城中樓盤價(jià)格殃仍然高居榜首漁，城北和城南旁次之；拼城北、城西蒸在勻5000血0盛平方米以上的點(diǎn)大盤較多，各螺區(qū)域樓盤規(guī)模倘以舍3000它0權(quán)平方米下的為甜主津，伙30000-邪5000壽0箭平方米之間的字樓盤極少。零城北單個(gè)樓盤困的平均規(guī)模較資大，區(qū)域內(nèi)商暴業(yè)樓盤的總建旦筑面積，占市屯區(qū)總量帝的鋼43.3他%爐，經(jīng)營業(yè)態(tài)以塑傳統(tǒng)的、服務(wù)機(jī)范圍廣的生活拉用品批發(fā)為主凝；降城西商業(yè)樓盤斃的總建筑面積圾僅次于城北，趴因該區(qū)域高檔盞社區(qū)較多，滿還足日常生活所翅需的購物、休偵閑、餐飲、娛廁樂、及家居、叮建材等商業(yè)物看業(yè)需求量大，顛此類商業(yè)樓盤妖開發(fā)活躍，但劑由于社區(qū)商業(yè)攤不完全成熟，掃故樓盤價(jià)格較噴低；邊城南由于過去怠幾年商業(yè)發(fā)展證較快，近年對(duì)尾商業(yè)樓盤的需貞求量少，因此趁今年上半年商陣業(yè)樓盤供應(yīng)少泡，建筑規(guī)模小今；有城東由于區(qū)域牽商業(yè)氛圍和居爭住環(huán)境在各區(qū)戀中較差，所以逃商業(yè)樓盤供應(yīng)部體量少，價(jià)格消低；珍城中輻射全市凈的成熟商業(yè)氛及圍使該區(qū)商業(yè)送物業(yè)價(jià)格一直似處于全市的頂勁端，商業(yè)物業(yè)敢的需求量也比懶較大，但由于煌土地的稀缺，蹤使該區(qū)域商業(yè)愈樓盤的規(guī)模受液到制約，樓盤堤數(shù)量多而總建謠筑面積較少，奔集購物、休閑許、餐飲、娛樂慘為一體。烏五、市區(qū)不同材經(jīng)營業(yè)態(tài)在售靜商業(yè)樓盤供應(yīng)浴特征延根據(jù)目前在售督商業(yè)樓盤業(yè)態(tài)步的規(guī)劃及定位疤，成都市區(qū)的遲商業(yè)樓盤的業(yè)悔態(tài)大致可以分寄為四類：以購朝物、休閑、餐灶飲、娛樂為主堡的綜合性消費(fèi)它場所、以購物圾為主防的崖shoppi挽ngmal登l抽式賣場、以某許一類專業(yè)商品竄為主的專業(yè)市統(tǒng)場，以及以休猴閑、娛樂、餐浴飲為主的休閑立場所。穗具體情況見以襖下圖表：電表李五希糖古成都市區(qū)在售園商業(yè)樓盤經(jīng)營涼業(yè)態(tài)情況配表備杰經(jīng)營業(yè)態(tài)鞏樓盤數(shù)量蛋（個(gè)）連所占比例箱建筑面積劑（萬桃㎡躍）悶所占比例尤均價(jià)汪（駕元符/徐㎡何）冤主要分布區(qū)域孕綜合勝19截35.19%垮39.2愁18.90%逆14495電三環(huán)以內(nèi)，除順城北極少外、終其余區(qū)域分布蓋廣泛服專業(yè)市場煙19費(fèi)35.19%救124.6懼60.08%電15963浙城北一、二環(huán)陜之間分布集中暖，城東和城中機(jī)極少兄休閑、娛樂、閉餐飲狐7蹤12.96%期9.2稱4.44%據(jù)16019浪集中分布在城盈中，城南和城存西較少、城東文、城北稀少伐購物皮9簽16.67%礦34.4跨16.59%撲16944程城中、城西的傅二環(huán)以內(nèi)，其右它區(qū)域極少貧總計(jì)拉45淹83.33%罩173精100.00坦%絮——哥——姻從以上圖表可膜見，市區(qū)各類序經(jīng)營業(yè)態(tài)在售疤商業(yè)樓盤主要恢有以下供應(yīng)特燭征：隊(duì)以購物、休閑羊、餐飲、娛樂怠為主的綜合性狂消費(fèi)樓盤數(shù)量頂多，分布廣泛訊，僅城北較少載；稅專業(yè)市場為主鏟的樓盤供應(yīng)數(shù)鐵量最多，總建壤筑面積最大，教分布集中在城倘北一、二環(huán)之脫間，價(jià)格處于患中流；理購物為主的樓恩盤數(shù)量和總建挪筑面積都較少挽，但因周邊商應(yīng)業(yè)氛圍濃厚，科故樓盤價(jià)格最村高；會(huì)休閑、娛樂、云餐飲為主的樓腹盤數(shù)量和建筑膏面積均最少，餡且多位于城中逃，總體供應(yīng)少啊。嘗六、市區(qū)不同伸運(yùn)營模式商業(yè)婆樓盤供應(yīng)特征傅當(dāng)前成都市區(qū)逃在售商業(yè)樓盤騰一般都是在統(tǒng)醋一進(jìn)行商業(yè)規(guī)品劃、定位的基野礎(chǔ)上進(jìn)行招商步，在具體運(yùn)營爪模式中有的以房自用或委托租腸賃為主、有的帝以產(chǎn)權(quán)式返租寬及兼有部分自鞠用為主。大部肺分開發(fā)商在銷拿售時(shí)提出慕了錯(cuò)8%-10范%黑的投資回報(bào)率贏，有的還提微出墾3-協(xié)5櫻年以后若不滿婆意開發(fā)商回購猛的承諾。憲根據(jù)調(diào)查，市貝區(qū)不同運(yùn)營模良式在售商業(yè)樓航盤的供應(yīng)主要宮有以下特征：斜市區(qū)在售商業(yè)對(duì)樓擱盤牢74賄%掏以上為自用或域委托租賃，僅維有獻(xiàn)近返26找%固的樓盤實(shí)行產(chǎn)澡權(quán)式返租；轟實(shí)行產(chǎn)權(quán)式返麻租的樓盤價(jià)格航高，均價(jià)將辦近晶2000吩0越元馬/常平方米，比自慣用或委托租賃謊樓盤的均價(jià)每稈平方米高了猶近婆2000-4寺00膨0堪元；坐實(shí)行產(chǎn)權(quán)式返辣租方式的樓盤杰主要分布在城診西和城中，城獨(dú)南有一些，城羅西僅有一家；遺七、附近區(qū)縣悠在售商業(yè)樓盤旬供應(yīng)特征檢溫江、華陽、炸龍泉、郫縣的耳商業(yè)樓盤供應(yīng)嚴(yán)體量大，占了敗附近區(qū)縣總樓辣盤數(shù)量蕉的持80麻%夏，其余五個(gè)地績區(qū)供應(yīng)量?。荒w大部分商業(yè)樓懲盤皆以購物、低餐飲、娛樂為鮮主，同質(zhì)化現(xiàn)何象比較明顯，醉且大多寄希望憶于引進(jìn)大型商堂家和超市作為打其主力店，帶子動(dòng)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)按目的良好運(yùn)作喪和經(jīng)營；專業(yè)床市場在郊區(qū)的悲分布較少，主棄要以家居、建鍛材市場為主；賢批發(fā)市場幾乎噴沒有；皂實(shí)行產(chǎn)權(quán)式返習(xí)租的樓盤少，偽不到郊區(qū)總數(shù)特的啞20歷%聰，價(jià)格較同區(qū)唯域其它樓盤價(jià)港格高；索溫江、華陽、個(gè)雙流、都江堰險(xiǎn)商業(yè)樓盤的價(jià)午格較高，均價(jià)匆在竭1000盞0毀元溫/可平方米左右。八、綜述痕通過對(duì)在售商雀業(yè)樓盤的調(diào)查領(lǐng)分析，可以看膊出成都市在售潤商業(yè)樓盤總體說呈現(xiàn)以下特征弓：祖市區(qū)商業(yè)樓盤屑開發(fā)較附近區(qū)叉縣活躍，郊區(qū)次商業(yè)樓盤開發(fā)葵有待發(fā)濟(jì)展尺;錯(cuò)一、二