新匯臨朐項目研究

新匯臨朐項目研究新匯臨朐項目研究定位報告

2023年7月

目錄宏觀分析房地產(chǎn)市場分析潛在需求調(diào)研項目自身分析定位部分產(chǎn)品建議

第一部分城市宏觀分析

臨朐概況臨朐縣地處山東半島中部，濰坊市西南部，總面積1834平方公里，轄16處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道，85.2萬人。近年來，臨朐立足江北最大鋁型材集散中心的優(yōu)勢，打特色牌，唱特色戲，把發(fā)展鋁型材、不銹鋼“兩大產(chǎn)業(yè)”作為加快工業(yè)化進(jìn)程的突破口來抓，不斷拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，壯大集群規(guī)模，走出了一條“以市場帶產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)興市場”的發(fā)展路子。鋁型材市場、奇石交易市場為江北最大的鋁型材集散中心和最大的奇石市場。

城市規(guī)劃

一帶雙城四個中心“一帶”即彌河城市景觀帶，“雙城”即彌河以西的老城區(qū)(西城)和彌河以東的新城區(qū)(東城)。西城逐步形成商務(wù)中心和文化娛樂中心；東城在興隆路以北形成新的行政辦公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。

臨朐宏觀經(jīng)濟(jì)分析2023-2023年臨縣內(nèi)產(chǎn)值增率年朐國生總及長億元90807060504030201049.854.260.573.180.6

%25

20

2015

1.12108.39.3105

0202320232023國生總內(nèi)產(chǎn)值2023增率長2023

0年

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10000814980006271570660004000200002023年2023年2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2023年2023年70079248

目前國際上通行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡量標(biāo)準(zhǔn)為：——國內(nèi)生產(chǎn)總值增長與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長速度增長速度小于4%4%——5%5%——8%8%——10%10%以上——人均可支配收入與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系啟動階段發(fā)展階段人均可支配收入(美元)快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)狀況萎縮停止甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展超速發(fā)展

800—3000

3000—4000

4000—8000

8000以上

需求特征

生存需求超速發(fā)展，單純數(shù)量型

生存、改善需求快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重

改善需求為主平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重

改善需求為主緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型

發(fā)展特征

根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我們可得出下列結(jié)論：

☆臨朐在經(jīng)濟(jì)增長支持下區(qū)域房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速甚至超速發(fā)展；☆臨朐房地產(chǎn)處于啟動階段，房地產(chǎn)消費需求正處于“生存需求”階段，本階段房地產(chǎn)發(fā)展呈超速發(fā)展態(tài)勢。

臨朐縣未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景“十一五”(2023年—2023年)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)：綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15%左右。人民生活水平和質(zhì)量普遍提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入年均分別增長9%和7%。

社會事業(yè)全面發(fā)展，城市

化水平達(dá)到45%。經(jīng)濟(jì)外向度明顯提高，出口創(chuàng)匯達(dá)到2.05億美元。2.05五年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)面積200萬平方米，城區(qū)人均居住面積達(dá)到26平方米。房地產(chǎn)高速發(fā)展的原動力——國內(nèi)生產(chǎn)總值仍然以年均15%的速度發(fā)展，無疑表明，臨朐房地產(chǎn)仍會高速甚至超速的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的高速增長增強(qiáng)了臨朐房地產(chǎn)市場的購買能力。具有較大提升空間的人均居住面積(2023年，人均居住面積為24.8平米)也將促進(jìn)臨朐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)相關(guān)政策分析“國六條”,包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。15條，措施重點集中在：90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件、個人放貸首付比例不低于三成、土地閑置2年將收回使用權(quán)、居住用供應(yīng)量七成用于中低價位中小套戶型等內(nèi)容。2023年，央行同時宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。土地增值稅2023年2月1日起清算。臨朐市場目前受國家宏觀政策影響比較小，當(dāng)?shù)赝恋丶胺康禺a(chǎn)政策執(zhí)行不夠嚴(yán)格，靈活性較強(qiáng)，但是隨著國家相關(guān)政策的向下滲透，土地政策的執(zhí)行力度會越來越嚴(yán)格，臨朐當(dāng)?shù)卣脖貙S之加強(qiáng)管控。

第二部分房地產(chǎn)市場分析

總供需分析100908070605040302010090.180.4房屋施工面積和竣工面積及商品房銷售面積統(tǒng)計表53.641.526.718.311.28.33.92.13.802年03年13.611.28.504年05年06年13.5施面(工積萬平)米竣面(工積萬平)米商房售品銷面積萬米(平)

2023年-2023年房屋交易數(shù)量(套)年年房屋交易數(shù)量(年房屋交易數(shù)量25002000

2336套1715套

1500100050002023年交易量線性(交易量)2023年

這無疑表明了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇：的發(fā)展機(jī)遇：商品房市場為“賣方市場”場為“賣方市場”,供不應(yīng)求為項目入市提供了良好的契機(jī)

市場競爭狀況分析——競爭樓盤競爭樓盤案名鳳凰新城郡福園龍苑新村北區(qū)沂山嘉苑7#、8#、9#龍泉都市花園恒泰又一城濱河花園濱河花園精品樓盤翰林苑開發(fā)商城建開發(fā)濰坊大川房地產(chǎn)公司巨龍房地產(chǎn)巨龍房地產(chǎn)興隆置業(yè)恒泰房地產(chǎn)營利房地產(chǎn)營利房地產(chǎn)光大房地產(chǎn)價格(元/m2)198820802280196023881650165822491700

房地產(chǎn)市場特征分析——市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀房價漲勢迅猛。06年五一以前，縣城中心房價大約1300/平米，夏季漲到1500元/平米，國慶節(jié)到了1700元/平米，元旦漲到2000元/平米，目前到了2300元/平米左右，龍泉都市花園2500元/平米。

營銷推廣手段落

后。房地產(chǎn)項目在廣告推廣方面所做文章較少，除了幾個醒目的售樓處以及寥寥的戶外廣告牌之外，基本上沒有任何的廣告投入；通過市場走訪，我們發(fā)現(xiàn)銷售顧問缺乏職業(yè)性，普遍素質(zhì)較低。

住宅社區(qū)和住宅產(chǎn)品整體水平比較低。臨朐的住宅項目雖然普遍開發(fā)的已成一定規(guī)模，但其住宅社區(qū)和住宅產(chǎn)品整體水平比較低。內(nèi)部的配套以及綠化都非常的不完善，只能滿足基本的居住需求。

目前市場幾乎無小高層產(chǎn)品。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)臨朐目前除了濱河花園一處樓盤有小高層以外，其余均為多層。小高層在當(dāng)?shù)貫椤靶律挛铩?部分不接受小高層的客戶源于物業(yè)管理費較高。

購房消費意識比較落后?？蛻糍彿看嬖诿つ啃?，對社區(qū)配套、生活質(zhì)