天津房地產(chǎn)開發(fā)住宅樓及配套設(shè)施項目可行性報告含萬科可研報告指引及概論

房地產(chǎn)項目可行性研究概論一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。三、可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第3操作環(huán)節(jié)：設(shè)計成功的可行性研究流程第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算幸第預(yù)6寫操作環(huán)節(jié)：從丈全局出發(fā)進行盟可行性研究使用指南摟可行性研鋪究通常是一種故打哪兒指哪兒杰的游戲，先射液出箭，然后畫慚出靶心找。伯渠中國房地產(chǎn)發(fā)采展的階段性局冷限，導(dǎo)致市場詳?shù)牟淮_定因素酸較多，項目亡成村悔敗的回旋余地男也較大．如此炒也罷，最危險敞的是可行性研乞究僅僅成為一蝶紙說辭?！斗窟x地產(chǎn)可行性研坦究實戰(zhàn)操作手仗冊》從實用的財角度總結(jié)了房宋地產(chǎn)可行性研禍究的要點與程哨序，并將之納浸入整體戰(zhàn)略設(shè)黎計壟。剩海第晉1權(quán)操作環(huán)節(jié)：成秤功近出投資第米一步奉1塵．透視民地產(chǎn)諷可行性研究嫌房地產(chǎn)開隱發(fā)項目的可行瓜性研究是在投摟資決策之前對壩擬開發(fā)的項目牲進行全面、系沸統(tǒng)的調(diào)查研究遺和分析，運用版科學(xué)的技術(shù)評撐價方法，得出腦一系列評價指嘗標(biāo)植，以最終車確定該項目是癢否可行的綜合貫研究。偶一般來說彎，可行性研究準(zhǔn)是以市場供需榴為立足點，以祖資源投入為限上度，以科學(xué)方脅法為手段，以夜系列評價指標(biāo)赤為結(jié)果，它通艘常要處理兩方剃面的問題：較釋請第一是要確定劑項目在技術(shù)上摟能否實施；聽掘炭第二是如何才雪能取得最佳的代效益（主要是牽經(jīng)濟效益）。這從房地產(chǎn)孝項目開發(fā)的實島際情況來看，變單從建筑施工堆技術(shù)上講，一惕般不存在一時慈無法突破的重配大難點，無論奪是大跨度橋梁邀，還是超高層負建筑，如上海境市的楊浦、南蹤浦大橋，及高店達傍42遙0雞米謊、踐8玻8倚層的金茂大廈鴨和高啦達限46捧8屯米的東方明珠還塔就是很好的絮佐證?？梢?，杯關(guān)鍵在于投資槽的回報，即能竄否取得最佳的青經(jīng)濟效益，并加兼顧社會效益誓和環(huán)境效益。葉2匯、項目投資制勾勝第一法寶鄙一個房地顯產(chǎn)項目在實施嚼之前，都必須悼進行投資可行理性分析。在該吧階段，可行性紀(jì)分析所要解決做的波特定項目茄成功的可能性珠問題。當(dāng)然，押一個投資方案鐘有成功的可能網(wǎng)性，或者說其沙是可行的，也到并不意味著該卸項目是合適的櫻。－般情況下深，可行性分析答要研究的不僅賴僅是一個方案貞，而是同時研媽交多個方案，踢有時幾個方案搖都可能是可行齡的，而且都很頓可能具有吸引飽力。要在多個板可行方案中優(yōu)冤選出最優(yōu)秀方伍案，研究人員約只能在可行性刊分析的基礎(chǔ)上萄，綜合考慮市壟場、資金、風(fēng)長險等各方面的咳問題，綜合評廢價合理取舍。去可行性研究，撫至少要能精確戶地回答這么三退個問題：著念a厲、這項目是可弟行的還是不可童行的軟堵b干、如果可行，壟可行到什么程電度耐時c掠、如果投資，慢可能遇到的最慎壞的情況是什匆么，對此應(yīng)作陜什么打算漁第級2尋操作環(huán)節(jié)：房謊地產(chǎn)可行性研存究戰(zhàn)略分璃析絲西分析角度一：飄社會經(jīng)濟環(huán)免饞對房地產(chǎn)市場唐的影響撲房地產(chǎn)業(yè)假不是個孤立的臨行業(yè)，本書多再處強調(diào)，將房侵地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國嫌民經(jīng)濟蘭的皇‘討噴頭產(chǎn)般業(yè)損”笑來看待是錯誤栽的，這并不僅芬僅是個說法問斑題，而是一個蓄最基本的認識抄問題：到底是協(xié)房地產(chǎn)業(yè)帶動聚國民經(jīng)濟的發(fā)漁展還是國民經(jīng)撥濟的成長帶動甲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)槳展？如果把這絲個問題搞顛倒或了，在形勢的禾判斷上就會出腦現(xiàn)根本性的失址誤。無論政府川還是企業(yè)都會姿導(dǎo)敬致練“戰(zhàn)先人為新主成”哄的決策傾向。燦如年代初海南寸、惠州、北海淚等地出現(xiàn)房地擾產(chǎn)業(yè)畸形膨脹巖，大起大落，清都是無視當(dāng)?shù)厣弴窠?jīng)濟發(fā)展武情況，主次顛取倒，沒有擺正響房地產(chǎn)業(yè)的位藍置所帶來的后扣果榨。貞在分析角度二：敵當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅牡暧半s響肆類一些地方傳政府的城市規(guī)夕劃及規(guī)劃控制爪水平對當(dāng)?shù)胤坑甑禺a(chǎn)開發(fā)有著卻直接的影響。鐵眾所周知，在賤城市規(guī)劃管理嘆比較好的張家鐵港市及江陰市撕，房地產(chǎn)開發(fā)帖一直處于比較眨平穩(wěn)的狀態(tài)。遺超前而科學(xué)的旋規(guī)劃、有效的勸規(guī)?？刂?、嚴脫格的規(guī)劃管理唉，使這兩個城墨市的房地產(chǎn)開瘡發(fā)避捐免貴7義盲目的、一窩摔蜂的現(xiàn)象，本煙著配套一片、遠開發(fā)一片、管索理一片的原則欲，這里的小區(qū)遼住宅市場基本胖上沒有出現(xiàn)供怪大于求的情況先，所有樓盤的鵲預(yù)售成績都很塌好。與此形成攔對比的是，不嘉少城市的土地患批出規(guī)模嚴重孤失控，房地產(chǎn)裂市場管理混亂言，造成地皮炒即賣現(xiàn)象嚴重，傾商品房供應(yīng)量憐過大，市場價侮格起落過劇，域地方政府規(guī)劃壇管理不妥，給尖發(fā)展商們帶來喜了很大的風(fēng)險怎。堂陽分析角度三：叉街區(qū)環(huán)境對房津地產(chǎn)營銷的影坦響仇古北新區(qū)演并非上海鬧市灌區(qū)，樓價何以戴如此昂貴？原凱來，歐由乒8縫0痛年代起率先開撓發(fā)的第一個上歲海外貿(mào)執(zhí)區(qū)沖—喂一虹橋開發(fā)區(qū)恰，隨著愈來愈債多外商人駐辦顛公，鄰近的古盼北新區(qū)自然成半為外商購買或淚租賃住宅的主慢要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)激滿是豪華住宅釘，住戶大部分飄是港、臺同胞鵲及外國人，所濱以成為上海賊唯碌—呢一個名副其實糾的境外人士居爹住區(qū)。這使古錄北新區(qū)享有很銹高的知名度，運并自然形成了段一個獨特的社金交圈及生活社首區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇旨質(zhì)素又不賴，烘需求者多而且爽舍得花大價錢燈，故此售價及擔(dān)租金曾一直穩(wěn)棒步上揚。進介入漂1996罰提年以后，該小絕區(qū)房價雖有所竭下跌，但仍是闖國內(nèi)最貴的地越方唇。艙瓦從古北新檢區(qū)的例子可以裙看出，房地產(chǎn)截的價值似乎并羽不完全取決于壯樓盤自身的檔致次和質(zhì)量，還敬與周邊的街區(qū)徑環(huán)境有關(guān)。正蛛因為有虹橋開悲發(fā)區(qū)的發(fā)展，瞧才產(chǎn)生了對古頌北新區(qū)高尚住碗宅的需求，虹蹤橋開發(fā)區(qū)與古撲北新區(qū)之間明禽顯存在著功能燭上的互補關(guān)系德。街區(qū)功能是歡使房地產(chǎn)實現(xiàn)兔其市場價值的稍外在動因。完***污*狂投資商自身條教件考察津作1崖、考察你的經(jīng)故驗星隔行如隔瓦山，隔山買牛密難。任何一家苦公司都不可能救對自己完全不明了解的領(lǐng)域進乖行投資，房地固產(chǎn)投資也是如董此。即使是已敲經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)晚內(nèi)有一定資歷葬的企業(yè)，如果頃該公司以前是印開發(fā)市內(nèi)寫字失樓的，如今目植標(biāo)投資對象是興郊區(qū)別墅，那驚么能不能考慮往呢？那要看公總司的經(jīng)理層里太是否有具備別遞墅開發(fā)經(jīng)驗的自人才，否則還便是慎重為好。綱當(dāng)然，事情并屬不是絕對的，是當(dāng)你認最為擁“胖經(jīng)溪驗子”機這一風(fēng)險也值寨得冒的時候，表就不必在這個霉問題上多思量暗了。梳維2嗚、考察你的投蒸資方式淋由于企業(yè)糖背景和實力不吃同，各房地產(chǎn)發(fā)投資企業(yè)的項陜目投資方式也膝不一樣。也許館你的企業(yè)從來慰不會在建一幢紛樓后靠出租來腎獲取長期回報逐，而是建一部墳分賣一部分，感甚至靠預(yù)售樓斥盤來滾動開發(fā)到，那么對那些狹適合于長線開苗發(fā)的項目和適籮于長錢投資的位地區(qū)，你就要渾三思而后行了禮。有時候一個宇好項目，到了鴿某些房地產(chǎn)企肆業(yè)手里就成了佳臭狗屎了，想糾扔也扔不掉罩。調(diào)畝會3爭、考察你的融西資能力滔每一個房顆地產(chǎn)項目的開僻發(fā)都會遇到借電貸和融資問題蠢。問題是你的稼借貸渠道和融仗資渠道是否可繳靠，如果項目雹建到一半而你矩的后續(xù)資金又蟲無人提供，那掌可要人命了。層筆者見到不少樂這樣的事情：段一個建了一半意的項目因為沒講有后續(xù)資金而普停工兩三年，標(biāo)前期成本已經(jīng)笨上升了一半，燒如此就算建好甩了也無利潤可岸言了，明擺著邀是虧本的生意拼。分析角度四混：投資商的自睜身條件對營銷禿的影響俗語菊說榴“漂太貴有自知之脖明繭”源。房地產(chǎn)商在谷進行項目分析告時是不可能不合對自身的條件宴進行分析的。澡一家公司不可池能什么樣的項木目都能開發(fā)，括也不可能什么印樣的風(fēng)險都敢旱去冒，所以在魯考察一個地區(qū)跡、一個項目值六不值得去投資倆時，還必須有彩針對性地權(quán)衡薪：本公司適不灘適合于那個地姿區(qū)去投資，適斗不適合于投資倚那樣的項目。臨第療3穗操作環(huán)桐節(jié)擇后設(shè)計成功的可彼行性研究流程罩步嫂驟丙A納掌人員安排組合芒項既目岔異政亡內(nèi)敗容淘渠舟人患數(shù)分按惡悅負責(zé)項眠目雜頸島省費則用毫紙量三時間阿注冊房地產(chǎn)估廳價筍師紅呀乘造價工程靈師得驟嫂市場調(diào)查和分芳析人敬員興霧夠經(jīng)濟分析專份家勒秤奪制作人滲員膽棒艷社會學(xué)，環(huán)境欠等專忌家趕察綿步送驟鏈B持：市場分滑析躍悅希a嫌、宏觀因素分賊析應(yīng)房地產(chǎn)開垃發(fā)商在一個國密家的某個地區(qū)漠?dāng)M進行房地產(chǎn)彎投資時，首先服要考慮的是該音國的宏觀因素劉如政治、經(jīng)濟慌、文化、地理忘地貌、風(fēng)俗習(xí)漫慣及宗教信仰鉛，有無地區(qū)沖霧突或戰(zhàn)爭發(fā)生麻的可能性。彼化b缸、區(qū)域性因素背分析廢一般來講社，項目所在國爹內(nèi)部地區(qū)之間象的發(fā)展是不平廣衡的，差異總踢是不同程度地辦存在，僅研究繩其宏觀因素還偷不夠、還必須稀對項目所在區(qū)嚼域進行因素分侵析，這是因為稅：首暮先是規(guī)宏觀經(jīng)濟對區(qū)缺域經(jīng)濟的影響瑞程度不同，對啟有的區(qū)域影響泡大，有的區(qū)域蝶影響小；其觸次使墓區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展發(fā)受宏觀經(jīng)濟的襪影響存在儲著賺“充時筆滯千’秩現(xiàn)象，宏觀的才經(jīng)濟現(xiàn)狀往往喇要經(jīng)過一段長劫時間以后才能偏對區(qū)域經(jīng)濟的水發(fā)展產(chǎn)生影響松，有的地區(qū)反伐應(yīng)快，有的地狹區(qū)則滯后性較瞎為明顯，投資袍時必須加以考濟慮；其慕三氏維國家特定的地即區(qū)經(jīng)濟使得某耍些區(qū)域經(jīng)濟或起多或少受宏觀危經(jīng)濟波動的影蓄響，甚至形成參于宏觀經(jīng)濟趨車勢相反的逆向奮走勢。我國的嫩經(jīng)濟特區(qū)、自徒由貿(mào)易娶、保子稅區(qū)對國際資請本依賴程度相示對較低，即使雜在我國宏觀經(jīng)耐濟調(diào)整期間，義國內(nèi)資金緊張妹的情況下，其釘國際資本所受悉影響較小，這從些地區(qū)的項目身受到?jīng)_擊也較司小。肅襯c棗、微觀市場分蟲析夠?qū)M投資項目納所在地區(qū)的房壩地產(chǎn)微觀市場神的分析可以分患成以下兩個部畜分，其一是對突擬講烤投資房地產(chǎn)市漿場的分析，其烤二是對與投資兼項目同類型的覆物業(yè)市場分析園。泉步霜驟紡C:聽停市場預(yù)測塑a收債需求預(yù)測攔需求預(yù)測敗就是以房地產(chǎn)參市場調(diào)查的信遣息、數(shù)據(jù)和資撲料為依據(jù)，運稅用科學(xué)的方法重，對某類物業(yè)北的市場需求規(guī)杜律和變化趨勢朋進行分析和預(yù)消測，從而推斷樓出為了市場對概該類物業(yè)的需詳求。冰b希猴供給預(yù)測任供給預(yù)測另就是以房地產(chǎn)兇市場調(diào)查的信嫁息資料和數(shù)據(jù)霸為依據(jù)，運用瞇科學(xué)的方法，粗對某類物業(yè)的餃?zhǔn)袌龉┙o規(guī)律鳳和變化趨勢進軋行分析，從而鄰預(yù)測為了市場鍋上該類物業(yè)的搖供給情況塊c喉窩預(yù)測方法錯通常可以分為枕時間序列分析螞法和因果關(guān)系漠分析法。時間帆序列分析法又牽可分為：移動稻平均法，指數(shù)作平滑法等；因避果關(guān)系分析法棚可分為：線性棍回歸法、非線捎性回歸法、模軟擬法等。智步介驟孟D:店凱成本測算弓在房地產(chǎn)紀(jì)開發(fā)項目的可軋行性研究中，芽項目的成本測浙算是重要的一泡環(huán)，它由估價匹師會同造價工拉程師完成。成肥本測算的正確鞋與否，如同對鞏租售市場的預(yù)到測一樣，對項乖目的經(jīng)濟效益艇有重大的影響膀，但相對而言稍，成本測算較益易把握。嫂一般來斃講迅咬成本構(gòu)成包括仆以下四個部分禍：日A賓經(jīng)土地前期費：歡指取得合理的煉土地的權(quán)證，補完成土地上現(xiàn)蹦有建筑物的拆那遷，開通施工腎用水、用電、仆道路以及完成射場地平整為止狠所要的費用。準(zhǔn)根據(jù)取得上地猾方式的不同，鄭又可分為新征岡土地前期費、丟舊區(qū)改造前期籮費和土地批租黑費三種類型。稱B絕乳設(shè)計和建筑安涼裝工程費：指輪完成場地的三通通一平以后，身從規(guī)劃設(shè)計到帳土建工程、設(shè)男備安裝、裝飾獸工程及小區(qū)配春套、小區(qū)綠化漿結(jié)束所包括的鄙費用。沿C篩宿市政配套費：擴指項目開發(fā)時盤必須向城市市武政建設(shè)所交付址的配套費，主數(shù)要是由于新增揚房地產(chǎn)項目所躺引起的水電費勻。史步互驟譯E牧：財務(wù)評價孩項目投資方案鋼評價的指標(biāo)一嘉般分為兩類：蓋一類是考螞慮還7睡貼現(xiàn)因素的動泛態(tài)指標(biāo)，即考帆慮死7椅貨幣時間價值嫁因素的指標(biāo)，米包括凈現(xiàn)值、物獲利指數(shù)、動找態(tài)回收期、內(nèi)斜含報酬事等指任標(biāo)釋。鉆款另一類是非貼衣現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)抗，即設(shè)有考慮橫貨幣時間價值側(cè)因素的指標(biāo)，不如靜態(tài)回收期舒、投資利潤率扛等。在房地嘉產(chǎn)開發(fā)項目的漏評價中一般以扛動態(tài)指標(biāo)為主糟，以靜態(tài)指標(biāo)戀為輔。以下簡爺單介紹三種常友用的靜態(tài)評價光指標(biāo)。榮步粒驟葬F付：盈虧平衡分楚析攜盈虧平衡斷分析在財務(wù)管為理中又稱量、遙本、利分析，結(jié)是指在一定的微市場生產(chǎn)能力爺條件下，通過熊分析擬建項目耍的產(chǎn)出（量）贈、成本（本）校和收益（利）濁之間的關(guān)系，驅(qū)來判斷項目優(yōu)嶄劣及盈利能力隆的一種方法懼。擇場盈虧分析的關(guān)英鍵是找到盈虧狐平衡點貼（鵲BPe0罪K浪－熄evenP旺0iD逗t掩）即項目達到蜘盈虧平衡狀態(tài)治利潤為零的點冷。一般來講，傲在項目產(chǎn)出能沙力一定的前提粘下，盈虧平衡磚點越低，項目椅的盈利可能性降就越大，經(jīng)營肺安全性越好。囑在房地產(chǎn)項目絕的可行性研究蝶中，所謂盈虧稀平衡分析指對事特定的項目而飾言，要找出預(yù)喚計銷售收入恰吹好能彌補成本稠時的銷售量又鋼稱保本銷售量耕。懷步迷驟巾G專：動磁性分析爛敏感性分濫析是研究某些鋸因素發(fā)生變化豪時，項目經(jīng)濟擇效益發(fā)生的相期應(yīng)變化，并判布斷這些因素對刪項目經(jīng)濟目標(biāo)嶼的影響程度。略敏感性分析不延僅可以使開發(fā)氣商了解因素變翅動對項目財務(wù)翁評價指標(biāo)的影薯響程度，還可些以使他們對那溪些較為敏感的房因素進行認真易和仔細的再研彩究，以提高項歡目可行性研究勤的準(zhǔn)確性。蝕反應(yīng)敏感程度聰?shù)闹笜?biāo)是敏感青系數(shù)：話敏感系巖數(shù)湖=蘇目標(biāo)值的變化蠶百分比／參數(shù)拉值變動的百分哪比倒例如：以售價取為參數(shù)值，以無項目的凈現(xiàn)金壤流量現(xiàn)值作為蜘目標(biāo)值，已知仙售價增由加鋸1旬0禿％，披凈現(xiàn)金流量現(xiàn)兔值增閱加?xùn)|2梳0些％，則售價的估敏感系幼數(shù)松=2帆0偷％借/10%=妻2脖。粒敏感系數(shù)可正惠可負。若敏感換系數(shù)為負，說辣明目標(biāo)值的變屬化與參數(shù)值的董變化方向相反微，安敏感系數(shù)越大希，則說明該參濟量對目標(biāo)值越福敏感，在可行倍性研究中對該芬參量的確定須喇越謹慎。碧步直驟填H戴：風(fēng)險分析紐盡怒風(fēng)險分析又稱椒為概率分析，積利用概率值來碼定量研究各種被不同確定因素咽發(fā)生不同幅度醒變動的概率分某布及對方案經(jīng)贏濟效果的影響茅，對方案的經(jīng)量濟效果指標(biāo)作苗出某種概率描懂述，從而對方黑案的風(fēng)險情況棄作出比較準(zhǔn)確娃的判斷。蜂第扁4挪操作環(huán)節(jié)：撰幻寫出色的可行歸性研究報告書傲A耀、可行性研究刑報告的主事內(nèi)裹容議一般來講儀，專業(yè)機構(gòu)編會寫一個項目的幟可行性研究報俗告應(yīng)包括封面迎、摘要、目標(biāo)膜、正文、附件古和附圖六個部筆分。堤1槍、封面：一般哥要反映可行性曉報告的名稱，勿專業(yè)研究編寫擠機構(gòu)名稱及編裳寫報告的時間養(yǎng)三個內(nèi)容。阿2澡、摘要：它是票用簡潔親明磁7偷的語言概要介糖紹項目的概況柜、市場情況可編行性研究的結(jié)盟論及有關(guān)說明炎或假設(shè)條件，乞要突出重點，威假設(shè)條件清楚肝，使閱讀人員握在短時間內(nèi)能展了解全報告的爆精要。也有專銅家主張不寫摘宿要，因為可行牢性研究報告事畝關(guān)重大，閱讀絡(luò)者理應(yīng)仔細全現(xiàn)面閱讀。壘3筆、目錄：由于永一份可行性報麥告少則十余頁獻，多則數(shù)十頁砌，為了便于寫友作和閱讀人員碌將報告的前后迎關(guān)系、假設(shè)條屯件及具體內(nèi)容娘條理清楚地編音寫和掌握，必色須編寫目錄。罷4瘦、正文：它是昂可行性報告的榆主體，一般來差講，應(yīng)包括以偷下內(nèi)容：集a冤、概況（包括鑼：項目背景、節(jié)項目概況、委尼托方、受托方可、可行性研究浙的目的、可行懸性研究的編寫田入員、編寫的距依據(jù)、編寫的瓜假設(shè)和說明）脖；估b枝、市場調(diào)查和術(shù)分析；帥C搜、規(guī)劃設(shè)計方立案；黑d偏、建設(shè)方式和域建設(shè)進度；晃e鍋、投資估算及混資金籌措；體f啟、項目財務(wù)評喉價；值g宏、風(fēng)險分析；給h攤、可行性研究柄的結(jié)論；我i瓜、研究人員對速項目的建議；持j臨、相應(yīng)的附表撫。重5辜、附件：它包飾含可行性研究波的主要依據(jù)，棄是可行性研究寫報告必不可少沃的部分。一般避來講，一個項喘目在做正式的擾可行性研究時驗，必須有政府棚有關(guān)部門的批窯準(zhǔn)文件（如規(guī)倚劃選址意見書尾、土地批租合這同、土地證、升建筑工程許可兔證等）。專業(yè)農(nóng)人員必須依照桐委托書和上述稻文件以及相應(yīng)隨的法律、法規(guī)紅方能編寫項目金可行性研究報劈告。分6亮、附圖：一份尿完整的可行性訊報告應(yīng)包括以范下附圖：項目皺的位置圖、地乏形圖、規(guī)劃紅葉線圖、設(shè)計方雕案的平面圖，蘆有時也包括：訓(xùn)項目所在地區(qū)云或城市的總體秘規(guī)劃圖等等。波B泊、可行性研究扭報告正文部分棕的編寫睜正文部分霸是可行性研究覆報告的核心部凝分。內(nèi)容多，我較復(fù)雜。1、概況：窮（貨1稠）進行可行性丙研究的背景；歐（位2屈）所研究項目糟的名稱、性質(zhì)綁、地址、周邊乓的市政配套和帖基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀鍬，交通及周圍角環(huán)境等；建（藏3帳好）委托方的名勸稱、地址、法價人代表、營業(yè)兄執(zhí)照登記號及絨聯(lián)系人；襲（刊4收）受托方的名謊稱、地址、法梳人代表、營業(yè)欣執(zhí)照登記號及難聯(lián)系人；裂（怪5偉）可行性研究鑒的目的；擺（把6震）可行性研究摧的編寫人員名復(fù)單；腸（擴7銳）可行性研究培的編寫依據(jù)；瓜（紙8陡）研究報告的爭假設(shè)和說明。描2劍、市場調(diào)查分底析：要求對項閑目進行宏觀、尸區(qū)域和微觀的著市場分析和調(diào)葡查，及對未來訪的供給、需求吩和價格的預(yù)測抵，不僅要有定襪性的分析，還垮要有定量的推棚導(dǎo)。呀3移、規(guī)劃設(shè)計方樸案：要求寫出飽項目所具備的依規(guī)劃設(shè)計方案雞及建設(shè)過程中蒸市政條件是否錢具備。市政條奏件包括水、電堤、煤、衛(wèi)、通高訊、供暖（部逝分地區(qū)）及道炒路等的配套情沃況，在報告中朗必須有這些市蒸政條件是否具滅備的書面文件恰。翁4品、建設(shè)方式和丹建設(shè)進度：專座業(yè)人員可對項僻目的建設(shè)方式倦的委托提出建依議或由委托方放提供建設(shè)方式婚和進度安排，劈他們一旦確定哭則為其后進行正投資估算作了揚準(zhǔn)備。焦5熊、投資預(yù)算和厚資金籌措要求巴寫出項目建設(shè)大過程中必須發(fā)子生的各項費用柱并逐一計算資商金籌措部分，吸要就整個項目微投資額和相應(yīng)鉆的支付時間作皂出融資安排。麻例如：自有資吊金、貸款和預(yù)負售收入這三種偷主要資金來源盈的安排等。研6抹、項目的財務(wù)振評價：要求寫帥出主要財務(wù)評垮價指標(biāo)的計算免結(jié)果，如凈現(xiàn)午值、現(xiàn)值指數(shù)遲、內(nèi)含報酬率犧和動態(tài)回收期肺等。蘆7而、風(fēng)險分析：貞一般要求計算欠出保本銷售額銳、盈虧平衡點沈及對主要敏感桃因素在有利和漏不利情況下的垮敏感分析并計袍算出相應(yīng)的財泛務(wù)評價指標(biāo)。謊8瞞、結(jié)論：要求光寫出該項目可苦行性研究的結(jié)衡論，明確說明易該項目是否可讓行，是否具有感較強的抗風(fēng)險宵能力。栗9智、有關(guān)建議：者是專業(yè)機構(gòu)的川專業(yè)人員在進陽行可行性研究夠中發(fā)現(xiàn)的一些暗有利于項目獲跑得更佳的經(jīng)濟唱效益、社會效護益、環(huán)境效益拐等方面的建議賭，供委托方參定考。附表：是耽可行性研究報印告中涉及的諸冷多計算表，如弟投資匡算表、礎(chǔ)銷售收入表、交資金籌措表、撓利息計算表、嗚現(xiàn)金流量表、蟲敏感性分析計理算表等蔽。畫旗第記5評操作環(huán)節(jié)：如堵何協(xié)調(diào)可行性尋研究投資預(yù)液算彩倡一些不大規(guī)范餡的房地產(chǎn)項目司可行性研究報學(xué)告，其中的項束目投資概算只撐包捷含塌7躺項目建設(shè)的工價程概算。這樣傘算帳不好。一驟個房地產(chǎn)項目截不等于一個簡瞧單的建筑物，梳它需要營銷成類本、金融成本怠和建筑成本，睛項目投資就是套為了滿足這些苗成本支出。而怠且，工程概算報也不一定就等肝于發(fā)展商對項濁目工程建設(shè)的谷實際投資。在匠被證明星可行硬的前提下，邊書回收資金邊追園加投入的滾動酒式投資開發(fā)方毛式也是可以采想取的，這樣一堪來發(fā)展商在工赤程建設(shè)訊上的實際總投當(dāng)入就會小得多職。以工程概算啟代替項目投資繁概算是極不嚴側(cè)肅的。房地產(chǎn)考項目的投資概耕算應(yīng)包括以下債內(nèi)容：呆營銷開支概算燃，包括：漂項目前研究及插可行性研究的樹開支掀項目策劃的開咽支襖銷售策劃的開沾支廣告開支挨項目公司日常廳運作的開支狐項目及企業(yè)的襪公關(guān)開支輩工程開支概算小，包括：臺用于工程勘探椅的開支甚用于吹沙填土華、平整土地的族開支妨用于工程設(shè)計圾的開支萄用于建筑施工斯的開支勒用于設(shè)施配套蛾的開支金用于工程監(jiān)理備的開支滔土地征用開支遍概算，包括：錄政府一次性收塌取的標(biāo)準(zhǔn)地價恐用于拆遷補償錢或青苗補償?shù)暮揲_支主影響公共設(shè)施厭而出現(xiàn)的賠償生開支父金融成本開支俯，包括：殊外匯資金進入膝國內(nèi)貨幣系統(tǒng)制產(chǎn)生的銀行擔(dān)蓮保及管理費用丸支出捉貸款引起的利貸息支出各項保險開支腿稅收和行政性絮收費不可預(yù)見開支通第段6冶操作環(huán)節(jié)：從鞋全局出發(fā)進行驗可行性研刑究偽堤現(xiàn)實化的可行豎性研究前握霧事實上，一個堆好的市場營銷魔者才是一個最酬好的利潤創(chuàng)造躲者和挖掘者，等他們致力于分客析各種營銷機西會的利潤潛力貿(mào)，捕捉贏利機剝會。這樣的房家屋是有目的、盜有針對性地建橡造的。優(yōu)秀的粥房地產(chǎn)公司應(yīng)港從機構(gòu)內(nèi)外來絡(luò)縱觀其業(yè)務(wù)，匯監(jiān)視變化中的蝕環(huán)境并抓住最興佳的機會。公誠司營銷人員的確主要職責(zé)是辨佳別外界環(huán)境中型的主要變化，輩通過設(shè)立早期得預(yù)警系統(tǒng)，及門肘改變營銷策崖略，去迎接營蝶銷環(huán)境中的新使挑戰(zhàn)和新機會戒。凱傾消費者市場分粱析與營銷環(huán)境民分析同等重要兵。消費者市場啞包括個人和家爭庭、消費者在棒年齡、收入、驗教育程度、遷矩移狀態(tài)及興趣祖等方面差異極糾大，營銷者區(qū)舍分不同消費者處群體和細小的程市場，并按照寨他們的需要來襖開發(fā)產(chǎn)品和服玻務(wù)是非常有用矛處的。我們應(yīng)矛在分析消費者弓行為的基礎(chǔ)上濤，從消費者購匙買心理入手，艱分析營銷策劃棚人員如何制定場營銷計劃。具喬體來講就是要負研究如下問題拳：購買什么？班為什么購買？忌購買者是誰？丘如何購買？何吵地購買？何處痰購買？叫為選定市場和總制定策略而進陪行可行性研究蘭在此基礎(chǔ)上，遙我們應(yīng)進行細邊致而有針對性