房地產(chǎn)：長租公寓專題研究分享

長租公寓專題研究

目錄Contents長租公寓的發(fā)展背景和現(xiàn)狀長租公寓的客群分析和需求長租公寓的發(fā)展模式和案例長租公寓啟示

Part

One長租公寓的發(fā)展背景和現(xiàn)狀01租房，你在意什么？1-3

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?痛點房東和租客均存在不少痛點，租房市場面臨洗牌、規(guī)范化和發(fā)革中介租客端房東端出租租后裝修居住找房房東和租客對中介同

時存在信任問題缺乏行業(yè)規(guī)范的中

介服務(wù)體系租賃產(chǎn)品參差不齊，配套、朋務(wù)不完善出租住房缺乏與業(yè)管理，存在隱患租金上漲較快，承租人反應(yīng)強(qiáng)烈租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)費時、費力、擔(dān)心租客更換頻次快、空置期長、催租收租、擔(dān)心租客對房屋的損害、維修、

保潔、中介費1-1

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?痛點1-2

長租公寓發(fā)展的市場背景

住宅庫存急速下降，商業(yè)庫存居高不下

發(fā)展租賃住房被委以商業(yè)去庫存的重任全國住宅庫存2015年和2016年Q3對比2015年庫存：45248萬㎡2016Q3庫存：41367萬㎡發(fā)化幅度：-8.5%去化周期：4個月全國商業(yè)庫存2015年和2016年Q3對比2015年庫存：26605萬㎡2016Q3庫存：28245萬㎡發(fā)化幅度：+6.2%去化周期：21個月數(shù)據(jù)杢源：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1-3

長租公寓發(fā)展的政策背景

政府扶持正當(dāng)時，房屋租賃的政策持續(xù)加碼

天時地利人和，長租公寓迎來黃金發(fā)展時間

《加快和培育發(fā)展住房租賃

市場的指導(dǎo)意見》積極推動租賃朋服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房機(jī)制，拓寬融資渠道。

《2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議》要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者販賣庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。

《

2016年政府工作報告》建立租賃幵放的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租

賃市場若干意見》允許改建商業(yè)用房為租賃用房，鼓勵新建住房，出租房屋的企業(yè)享有政策支持，個人有稅收優(yōu)惠。1-4

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?需求

超過2億的龐大流勱人口

催生出萬億級別的租房市場規(guī)模

根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告（2016）》，

2015年我國流動人口規(guī)模達(dá)到2.47億人，占

總?cè)丝诘?8%。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》

的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流勱人口

，70%流動人口通過租房居住，按目前月均租

金475元來測算，因此年租金已經(jīng)突破萬億。2.47億人70%租房

月租475元XX26%的租房比例低于發(fā)達(dá)國家的水平租房比例高的國家?guī)缀醵际墙?jīng)濟(jì)發(fā)到的國家，歐美等較發(fā)達(dá)國家租房比例基本上在30%以上，德國甚至超過了一半居民選擇租房，而在中國只有26%的租房比例。足以說明我國租賃市場不發(fā)達(dá)，隨著國家政策的扶持和租賃市場體系的建立，未來租房比例將會不斷攀升。青年人租賃市場火爆一二線城市租賃需求旺盛中國流動人口中青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統(tǒng)計表面目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，市場規(guī)模超過4000億。從全國主要城市來看，2015年北京平均每天有9.1萬人尋找整租房。

=

年租金規(guī)模9855億數(shù)據(jù)來源：《2016年中國流動人口發(fā)展報告》1-5

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?供應(yīng)四大一線城市租房市場整體呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”根據(jù)預(yù)測，到2020年全國自有存量住宅中將有9000萬套用于出租

四大一線城市租房市場

整體呈現(xiàn)

“供不應(yīng)求”

2020年中國住宅存量使用結(jié)構(gòu)

到2020年，中國自有存量住宅將達(dá)

到2.5億套，其中0.9億套被用于自住數(shù)據(jù)杢源：58同城《2016年上卉年租房市場報告》數(shù)據(jù)來源：58同城《2016年上半年租房市場報告》1-6

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?租金熱點城市住房租金呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，租金規(guī)模均在百億以上全國重點城市

住房租金熱力分布栺局2016年全國主要城市

租金規(guī)模（億元）4500+2500-30002000-25001500-2000企業(yè)創(chuàng)立旪間融資旪間融資情冴新派公寓20122013賽富丌勱產(chǎn)1.6億元優(yōu)客逸家20122013.9/2014.9君聯(lián)資本A輪400萬美元，經(jīng)緯中國、海納亞洲基金、君聯(lián)資本、半興資本多方投資B輪融資2200萬美元鏈家自如2011/鏈家數(shù)億人民幣優(yōu)帕克2002/融資4000萬元廣州YOU+20102014順為資本雷軍1億元青年匯20122014某知名在線旅游上市公司2500萬元投資上海青客20122013達(dá)晨投了數(shù)千萬元晟曜行2005/銀行貸款500萬人民幣上海寓見20142014險峰半興、聯(lián)創(chuàng)策源數(shù)百萬美元投資、順為資本A輪1000萬美元南京未來域20102014中君泰投了數(shù)千萬元魔方公寓20102013半平資本3000萬美元蘑菇公寓20142014.2/2014.12平安創(chuàng)投、IDG數(shù)千萬人民幣A輪融資，有海通開元基金領(lǐng)投，IDG資本及平安創(chuàng)投跟投的B輪2500萬美元紅璞公寓20162016.7定增20億元投向長租公寓建設(shè)項目長租公寓的5大金融玩法：①VC/PE，股權(quán)融資

②類REITs模式

③發(fā)售理財產(chǎn)品、眾籌模式

④銀行合作，提前收回應(yīng)收款

⑤與上游供應(yīng)商開展融資租賃合作1-7

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?金融在金融杠桿的支持下，各大長租公寓品牌實現(xiàn)快速的擴(kuò)張和發(fā)展長租公寓的發(fā)展是大勢所趨02

Part

Two長租公寓的客群分析和需求什么樣的人會選擇長租公寓？2-1

長租公寓的客戶特征青年群體消費特征：務(wù)實理性、個性張揚、重視感情交流務(wù)實且理性者！1購買商品時最看重質(zhì)量、價格、品牌等強(qiáng)調(diào)個性、拒絕被復(fù)制！2標(biāo)榜個性、自我和獨立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復(fù)制、討厭追隨具有很強(qiáng)群體意識！3具有很強(qiáng)群體意識，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂于分享2-2

長租公寓的客戶基本情況一線城市非一線城市◎租客年齡：主要集中在20-29歲，90后已經(jīng)取代80后成為租房主力軍

20-29歲之間的租房族占比最大，達(dá)77%；90后成主流，80后已“退居二線”。 年輕人，特別是青年白領(lǐng)，在外工作租房已成為主流現(xiàn)象，這些年輕人收入水平不高、房價超出其承受能力等原因密不可分。數(shù)據(jù)來源：58同城《2016年上半年租房市場報告》2-3

長租公寓的客戶基本情冴數(shù)據(jù)杢源：58同城《2016年上卉年租房市場報告》◎居住方式：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領(lǐng)追求品質(zhì)生活與獨立的空間，58%的人會選擇整租，產(chǎn)品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來看：59％的被調(diào)查者希望按月支付租金，因為像季付、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會讓這些青年群體當(dāng)月的生活捉衿見肘數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報告》2-4

長租公寓的客戶關(guān)注情況數(shù)據(jù)杢源：58同城《2016年上卉年租房市場報告》◎通勤時間：52%的白領(lǐng)通勤時間在半小時以內(nèi)◎租房關(guān)注因素：交通便利性是租房時首要考慮的問題73%的租客認(rèn)為交通便利性是租房時首要考慮的問題；67%的租客首要考慮租金價格的高低；34％的租客首要考慮房屋內(nèi)部裝修情況；購物方便與否、小區(qū)環(huán)境、房子質(zhì)量等相關(guān)配套設(shè)施被考慮的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于前兩者數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報告》2-5

長租公寓的客戶出行情況

◎

交通方式：公共交通占主流，公交、地鐵是主力工具，部分租客崇尚環(huán)保出行數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報告》03

Part

Three長租公寓的發(fā)展模式和案例長租公寓發(fā)展模式Development

Models3-1

長租公寓發(fā)展模式房地產(chǎn)穩(wěn)定的供求關(guān)系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，僅模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種。企業(yè)的發(fā)展必須結(jié)合這些運營指標(biāo)來看發(fā)展速度，并選擇合適自身的業(yè)態(tài)，當(dāng)然也有自如這樣的領(lǐng)軍企業(yè)兩種業(yè)態(tài)幵行。

發(fā)展模式Development

Models重要指標(biāo)

Key

Index運營企業(yè)

Industrial

leaders分布式企業(yè)品牌無論是集中式還是分布式，空置率、續(xù)租率和利潤率是公寓企業(yè)的重要指標(biāo)。模式一：集中式Model

1：Concentration3-1

集中式的概念集中式：運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造。類型對

compare3-1

長租公寓發(fā)展模式1：集中式

集中式長租公寓在其業(yè)態(tài)形式上與酒店式短租公寓和經(jīng)濟(jì)型快捷酒店有很多相似之處，如物業(yè)獲取考慮，裝修等方面，但在服務(wù)密度，渠道運用，人力成本等方面有很大不同。比

長租公寓（集中式長租）短租公寓（含酒店公寓）形式三個月以上到幾年幾天到一兩個月物業(yè)獲取長租公寓較好的物業(yè)形態(tài)，其需要的面積一般高于快捷酒店，低于一定面積不適合長租型業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)金流長租公寓現(xiàn)金流和財務(wù)杠桿好，長租公寓有現(xiàn)收款（押金+房租）酒店短租是現(xiàn)金收入適合的物業(yè)5000㎡以上，較強(qiáng)的區(qū)位接受度2000-5000㎡，區(qū)位接叐度低服務(wù)密度長租公寓提供的是較為有限、低額次的服務(wù)需要高密度和每天的朋務(wù)渠道成本因為行業(yè)特性，長租公寓渠道成本低，基本不需要分銷（未來競爭激烈不排除這一需求）酒店、短租公寓經(jīng)常需要找分銷渠道來解決其銷售問題，但分銷費用高人力成本一棟集中式長租公寓仁需要3-6個人來進(jìn)行日常服務(wù)一棟酒店式公寓需要的人力可能是集中式公寓的6-8倍評效評效較低，但除去分銷成本和運營成本，優(yōu)秀的承租公寓和短租公寓相比，凈利潤基本接近短租、酒店式公寓短期內(nèi)能產(chǎn)生更大的評效（每平方米貢獻(xiàn)的營發(fā)）物業(yè)選

PropertySiteSelectionPropertycharacters3-1

長租公寓發(fā)展模式1：集中式址目前You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式公寓。

品牌Brands物選址及&業(yè)特征

創(chuàng)業(yè)者目標(biāo)群體、靠近園區(qū)

擴(kuò)張方式特別，在已有物業(yè)附近，發(fā)現(xiàn)新物業(yè)，

以達(dá)到品牌聚集

跨城市擴(kuò)張、全國已有30個分部

依托強(qiáng)大線下資源自建團(tuán)隊，例如：自如模式二：分布式Model

2：Distribution3-2

分布式的概念分布式：分布式長租模式起步較晚。模式相對而言比較單一，從分布的房東手里獲得房屋，通過房屋包租運營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，為消費者提供全新的租住體驗，解決白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等剛需用戶的租住需求。特點備注擴(kuò)張性相對于集中式，其包括的部門更為多樣，有龐大的運營系統(tǒng)，合理速度擴(kuò)張后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。多房源選擇性分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，維修及時，線上完成選房選址，高性價比產(chǎn)品，這要求公寓整合足夠多的房源，并形成品牌，而且有合適的房間可供選擇。裝修團(tuán)隊外延領(lǐng)軍公寓企業(yè)可通過裝修團(tuán)隊，承接裝修業(yè)務(wù)，一方面保證訂單數(shù)量，另一方面可為未來托管業(yè)務(wù)作準(zhǔn)備。搶奪資金及人才目前公寓是個重資產(chǎn)行業(yè)，特別是分布式，在發(fā)布房源以及運營管理都需要大量資金和人力，團(tuán)隊能力強(qiáng)，市場開拓早、服務(wù)體驗好的公司將會搶占市場，實現(xiàn)贏者通吃，但一定要結(jié)合自身的發(fā)展特點，注意房源問題。發(fā)

characteristic3-1

長租公寓發(fā)展模式1：分布式展特點

到2017年，分布式公寓企業(yè)一定會在規(guī)模上有梯隊分布，大公寓企業(yè)做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產(chǎn)品、管控、成本做的很好時，也會活的很好，大公寓企業(yè)的問題是要把握住擴(kuò)張的節(jié)奏。產(chǎn)

Products品3-1

長租公寓發(fā)展模式1：分布式

品牌

Brands產(chǎn)品及優(yōu)勢擁有多條產(chǎn)品線，裝修風(fēng)格多樣可以迚行“在線預(yù)訂”，自如客網(wǎng)絡(luò)交租建立了積分系統(tǒng)，客戶可以用積分換取優(yōu)惠線下活動經(jīng)驗豐富，規(guī)模達(dá)百人以上。

運營者具備多年旅游地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗

選擇二線城市作為目標(biāo)市場，競爭相對較小

房源均處于“地鐵”沿線，深受白領(lǐng)一族歡迎

還為租戶提供了100M的光纖網(wǎng)絡(luò)，滿足租客商務(wù)辦公娛

樂需求。對比：集中式VS分布式Compare：Concentration

VS

Distribution集中式長租公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓自如寓…….分散式長租公寓優(yōu)客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家……集中式長租公寓：整棟物業(yè)由運營商統(tǒng)一裝修運營管理，運營商但當(dāng)?shù)母嗟氖嵌繓|的角色。分散式長租公寓：物業(yè)零散分布，但由運營商統(tǒng)一裝修并運營管理，運營商擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖侵修D(zhuǎn)平臺的角色。案例研究Case

Study案例1：紅璞公寓1st

Case：HomePLUS品牌紅璞公寓是中國首家登錄A股的房地產(chǎn)綜合朋務(wù)提供商世聯(lián)旗下品牌，與注為解決中國房地產(chǎn)存量物業(yè)控制為題而生的創(chuàng)新平臺。紅璞公寓是世聯(lián)行旗下青年公寓品牌，瞄準(zhǔn)長租市場，為城市白領(lǐng)提供舒適的居住體驗。Brand3-4

案例1：紅璞公寓

2016年7月10日，世聯(lián)行公告稱，擬以7.01元/股的價栺非公開發(fā)行不超過

2.85億股，募集資金總額不超過20億元，投入長租公寓建設(shè)項目。品牌3-4

案例1：紅璞公寓

品牌定位

紅璞公寓通過人群

、朋務(wù)、場景串聯(lián)，

為都市人提供全新的租房體驗

品牌愿景點燃都市人心中的希望

Brand

品牌使命讓物業(yè)價值所有者資產(chǎn)最大化設(shè)計理

Design念紅璞公寓致力于為年輕人打造有別于普通公寓、住宅小區(qū)的租房生活，強(qiáng)調(diào)設(shè)計、質(zhì)感、樂趣的租房體驗。集聚居住體驗，功能配套齊全主題裝修風(fēng)格，彰顯年輕個性設(shè)計個性化風(fēng)格品質(zhì)裝修、居住體驗質(zhì)感樂趣

公共空間、文化社區(qū)3-4

案例1：紅璞公寓產(chǎn)

ProductsTiffanyBlue品平面布局

layout橙風(fēng)格

StyleOrange

粉綠3-4

案例1：紅璞公寓

散租產(chǎn)品3-4

案例1：紅璞公寓Products私享天地Common

Space走廊

產(chǎn)品Private

Room

整租產(chǎn)品

共享空間服務(wù)SERVICE

Of

HOME

PLUS3-4

案例1：紅璞公寓

安全安心

電子門鎖，24小時全方位監(jiān)控

豐富社交

定期組織璞客活動

Services

專業(yè)服務(wù)專業(yè)管家，專業(yè)維修，專業(yè)保潔

完善配套

品牌家電，定制家具

收納功能，社交空間客戶characteristicClient客戶特征90后以上占比大學(xué)以上學(xué)歷占比80%

86%公司白領(lǐng)占比91%目標(biāo)客戶都市白領(lǐng)對居住品質(zhì)要求高?????>25歲工作地點：CBD、核心區(qū)工作繁忙對生活品質(zhì)有要求、重獨立空間、愛社交有一定的租金承受能力職場新人著重品質(zhì)的在校大學(xué)生????<25歲剛畢業(yè)或在校最后兩年目前的居住條件無法滿足要求愛社交、重配套3-4

案例1：紅璞公寓合

Cooperation作模式

運營模式：大業(yè)主與紅璞簽訂包租協(xié)議

運營主體：公寓運營主體，承擔(dān)運營風(fēng)險，支付固定租金

投資方式：紅璞投資所有前期一次性投入成本及運營成本

收益支付方式：保底租金包租模式3-4

案例1：紅璞公寓

01大業(yè)主成本定期支付保底租金承擔(dān)前期投入和運營成本合

Cooperation作模式

運營模式：運營收益分成

運營主體：紅璞公寓是運營主體，與大業(yè)主共同承擔(dān)運營風(fēng)險

投資方式：紅璞與大業(yè)主共同投資

收益支付方式：經(jīng)營發(fā)益分成

共同承擔(dān)前期投入和運營成本

大業(yè)主

經(jīng)營收益分成合作運營模式3-4

案例1：紅璞公寓

02合

Cooperation作模式

運營模式：大業(yè)主與紅璞簽訂委托管理合同

運營主體：紅璞是運營服務(wù)提供商，不承擔(dān)運營風(fēng)險

投資斱式：大業(yè)主承擔(dān)所有前期一次性投入成本及運營成本

發(fā)益支付方式：運營收益為業(yè)主所有，支付紅璞管理服務(wù)費

承擔(dān)前期投入和運營成本大業(yè)主

支付管理朋務(wù)費委托管理模式3-4

案例1：紅璞公寓

033-4

案例1：紅璞公寓

04

C

端

業(yè)

主

經(jīng)

營

模

式委托模式服務(wù)模式基礎(chǔ)發(fā)益?zhèn)渥⒈５淄泄?/p>

與業(yè)主達(dá)成保底協(xié)議租金，雙方約定一個招租時間（30-45天），即承擔(dān)空置損失及提前出租的收益，代理招租及租后經(jīng)營、維護(hù)管理房屋的增值溢價收益、提前出租收益以及保底租金之上的租金差

如按紅璞現(xiàn)有風(fēng)格來改造升級，可提升房屋租金，增加業(yè)主收益

純托管

代理招租及租后經(jīng)營、維護(hù)管理

每月租金10%的托管服務(wù)費

如按紅璞現(xiàn)有風(fēng)格來改造升級，可提升房屋租金，增加業(yè)主發(fā)益

案例2：YOU+國際青年公寓2nd

Case：YOU+品牌策略Brand

&

Strategy互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場，以增強(qiáng)客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務(wù)平臺，為在外漂泊的年輕人打造一個家。未來籌劃產(chǎn)品線：u+國際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請成功的創(chuàng)業(yè)者或風(fēng)投來交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。2012.062013.062013.122014.6

2014.820152016對外營業(yè)133間客房第一筆天使投資白于新城庖開業(yè)始人加入創(chuàng)客咖啡創(chuàng)

A輪資本領(lǐng)投1億元房源達(dá)到目標(biāo)10萬套接近2萬套

主攻北上廣深3-4

案例2：YOU+國際青年公寓

YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長租服務(wù)式公寓品牌策略Brand

&

StrategyYOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會需求和尊重需求客戶定位

Clients產(chǎn)品配套

Products平臺服務(wù)

Services定位剛上班的年輕人，主打大城市租賃市場中的合租群體。存在三不

租客群

租房在公寓樓一層配公共娛樂設(shè)施，健身房、臺球室、吧臺、書架、游戲機(jī)等；室內(nèi)有獨衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，

為租客社交提供平臺

朋務(wù)每月都有豐富多彩的社區(qū)活勱，五同活動、節(jié)日聚會，生日聚會，每

天都有創(chuàng)業(yè)者聚會

社交平臺

長租公寓+社區(qū)服務(wù)，平臺價值>物業(yè)價值YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓,統(tǒng)一招租,運營,管理,以公寓為載體,以年輕人聚集的社交平臺為核心,打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求,更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）

圈子3-4

案例2：YOU+國際青年公寓客戶定位Target

ClientYOU+國際青年公寓采用集中式業(yè)態(tài),通過對整棟物業(yè)集中管理，為年輕人打造時尚年輕社區(qū)生活平臺。為剛畢業(yè)、漂泊在外地求發(fā)展的年輕人提供性價比高的住處，讓他們在這里認(rèn)識更多朋友，近而有家的感覺。廣州YOU+是有小倉庫改建而成的辦公樓，隨后又被改建成一個年輕人群居的公寓。YOU+國際青年公寓號稱三不租，45歲以上不租，因為公寓關(guān)注的是年輕群體、結(jié)婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計45歲以上

不租結(jié)婚帶小孩

不租不愛交朋友

不租3-4

案例2：YOU+國際青年公寓公共配套Public

Facilities

酒吧

Bar3-4

案例2：YOU+國際青年公寓完善的公共配套大樓1層設(shè)計300平米的公共空間，作為社區(qū)活動場所：有臺球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時配有公共廚房，同時提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設(shè)計隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動彈珠機(jī)拉桿才能開門的機(jī)關(guān)三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂趣，又增強(qiáng)了社區(qū)安全酒吧健身房臺球公共廚房公共配套Public

Facilities豐富多彩的社區(qū)活勱：每月都有，五同活動（同星座，同樓層，同鄉(xiāng)，同愛好，同專業(yè)）節(jié)日聚會，生日聚會等）每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會（20-30%家友為創(chuàng)業(yè)者），為家友提供一個“家”的環(huán)境和平臺。萬圣節(jié)生日會創(chuàng)業(yè)者聚會3-4

案例2：YOU+國際青年公寓多樣的交流平臺服務(wù)，為“家友”打造一個“有風(fēng)度”的“家”發(fā)展趨勢現(xiàn)在未來

Developing

TrentDevelopment青年公寓青年社區(qū)租房附加朋務(wù)社交平臺圈子

?

?

???

升級1：超大空間

社交空間升級

升級2：親密社群氛圍，交流頻率升級

升級3：房間可DIT,參不感升級升級4：發(fā)成“家友”，粘性升級升級5：門檻升級青年社區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)青年集聚創(chuàng)業(yè)氛圍經(jīng)濟(jì)寬裕創(chuàng)業(yè)萌芽

配套服務(wù)：

租客篩選：創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)業(yè)鏈條上的

配套人員3-4

案例2：YOU+國際青年公寓

Developing未來面向客群：初級創(chuàng)業(yè)的自由職業(yè)者案例3：萬科泊寓3rd

Case：VANKE

PORT

APARTMENT品牌策略廣州

東莞泊寓，作為萬科定位城市配套服務(wù)商的青年長租公寓品牌，旨在為有理想有追求的年輕人提供低租金，高品質(zhì)的租房生活，改善他們在城市的居住環(huán)境，目前泊寓已進(jìn)入全國15個城市，已開業(yè)項目數(shù)量超過40個，可提供超過12000間的青年長租公寓。未來三年（2017-2019）的規(guī)模目標(biāo)30000間。烏魯木齊長春沈陽北京濟(jì)南上海佛山深圳廈門福州長沙

西安重慶3-4

案例3：萬科泊寓Brand

&

Strategy客戶定位

離鄉(xiāng)超過70%為來自外地，屬于“漂”一族，帶著讓自己生活的更好的夢想來到大城市

品質(zhì)

安全、設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)雙向門禁無死角監(jiān)控?zé)煾屑皣娏芟到y(tǒng)租戶登記3-4

案例3：萬科泊寓客戶群體

年輕

75%年齡在23-35之間

處于工作、創(chuàng)業(yè)的刜級階段定

位

年輕

低租金門檻、高效房間、社交平臺安全保障

Target

Client

獨居

70%的人為單身，沒有家庭生活如果下班后沒有局，家和公司沒有區(qū)別

便捷

生活便利、線上平臺、換房體驗品牌定位客戶全國數(shù)量選址運作模式優(yōu)+年輕社區(qū)生活平臺剛上班的年輕人（有創(chuàng)業(yè)想法）21家整租工業(yè)廠房或商業(yè)物業(yè)整租后改造，建立朋務(wù)平臺紅璞為都市人群提供全新租房體驗城市白領(lǐng)+職場新人（看重品質(zhì)）16家獨棟公寓、酒庖、廠房、成中村住宅樓、寫字樓、地塊等包租、合作運營、委托管理泊寓年輕·品質(zhì)·便捷漂泊在外的都市年輕人40家整租工業(yè)廠房或商業(yè)物業(yè)整租后改造，建立服務(wù)平臺3-5

案例對比總結(jié)盈利模式追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑目標(biāo)客群：普樂門公寓定位于長租式白領(lǐng)公寓，目標(biāo)客群鎖定在有穩(wěn)定工作、單身或已婚無小孩的白領(lǐng)人群。項目主要面向客群為CBD商務(wù)核心區(qū)、十里堡商圈以及朝古板塊白領(lǐng)為主經(jīng)營理念：致力于白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活半徑品質(zhì)生活半徑：按照白領(lǐng)人群的生活習(xí)慣，居住、工作、娛樂往往成為生活的主要三點，任何兩點連線要求控制在30分鐘以內(nèi)，這成為白領(lǐng)人群幸福生活相對量化的其中一個重要參考普樂門客戶定位多模式擴(kuò)張，致力于實現(xiàn)一