北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXXX項(xiàng)目二期（（項(xiàng)目推廣名））項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二○○五年十月編制單位：北京市工程咨詢公司公司審定：名字總經(jīng)濟(jì)師高級(jí)工程師部門審核：名字投資咨詢部經(jīng)理高級(jí)工程師項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：名字工程師項(xiàng)目參加人：名字高級(jí)工程師目錄TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc116983913"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc116983914"一、項(xiàng)目概況1HYPERLINK\l"_Toc116983915"二、項(xiàng)目建設(shè)單位情況2HYPERLINK\l"_Toc116983916"第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性3HYPERLINK\l"_Toc116983917"一、項(xiàng)目建設(shè)背景3HYPERLINK\l"_Toc116983918"二、項(xiàng)目建設(shè)必要性4HYPERLINK\l"_Toc116983919"第三章市場分析6HYPERLINK\l"_Toc116983920"一、市場供需分析6HYPERLINK\l"_Toc116983921"二、市場價(jià)格8HYPERLINK\l"_Toc116983922"割三、銷售預(yù)測盼9HYPERLINK\l"_Toc116983923"反第四章項(xiàng)目選蛋址和建設(shè)條件位12HYPERLINK\l"_Toc116983924"攏一、選址情況校12HYPERLINK\l"_Toc116983925"果二、建設(shè)條件基13HYPERLINK\l"_Toc116983926"敬第五章項(xiàng)目建同設(shè)規(guī)模和建設(shè)業(yè)方案確15HYPERLINK\l"_Toc116983927"研一、建設(shè)規(guī)模丹15HYPERLINK\l"_Toc116983928"宋二、規(guī)劃建設(shè)可方案辜15HYPERLINK\l"_Toc116983929"四三、技術(shù)指標(biāo)條18HYPERLINK\l"_Toc116983930"死四、輔助設(shè)施田與公用設(shè)施休18HYPERLINK\l"_Toc116983931"買第六章環(huán)境、善交通影響分析裝27HYPERLINK\l"_Toc116983932"距一、環(huán)境影響顫分析忙27HYPERLINK\l"_Toc116983933"堤二、交通影響杰分析秀28HYPERLINK\l"_Toc116983934"鋤第七章項(xiàng)目組零織機(jī)構(gòu)及實(shí)施宏計(jì)劃稻31HYPERLINK\l"_Toc116983935"哭一、項(xiàng)目組織腰機(jī)構(gòu)僅31HYPERLINK\l"_Toc116983936"脅二、工程建設(shè)疫進(jìn)度安排取31HYPERLINK\l"_Toc116983937"冒第八章投資估鼻算、資金籌措業(yè)33HYPERLINK\l"_Toc116983938"腸一、投資估算灰33HYPERLINK\l"_Toc116983939"湖二、投資計(jì)劃州37HYPERLINK\l"_Toc116983940"債三、資金籌措鏡方案杜37HYPERLINK\l"_Toc116983941"惜第九章結(jié)論和籌建議槳38HYPERLINK\l"_Toc116983942"膀一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)毒評(píng)價(jià)的有關(guān)問雀題說明昏38HYPERLINK\l"_Toc116983943"懶二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)抵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參郊數(shù)選取遍38HYPERLINK\l"_Toc116983944"納三、成本費(fèi)用薦估算外40HYPERLINK\l"_Toc116983945"鐘四、財(cái)務(wù)分析忙41HYPERLINK\l"_Toc116983946"族第十章結(jié)論和漲建議問43HYPERLINK\l"_Toc116983947"一、結(jié)論43HYPERLINK\l"_Toc116983948"二、建議43附表：揭附表撈1慧項(xiàng)目總投資估著算表閉；瘦附表菊1-1虎居民房屋拆遷撫補(bǔ)償費(fèi)用估算與表；頁附表銜1-棄2昨居民房屋拆遷仿補(bǔ)償費(fèi)用估算土表；稼附錢表頭2思客投資計(jì)劃與資滅金籌措表；向附界表辯3油陣銷售收入和銷遮售稅金及附加繩表；竿附壯表土4棍蕉損益表；念附辯表抹5萌貌借款還本付息晴表；件附店表靜6醫(yī)叫現(xiàn)金流量表（選全部投資）；慧附奴表多7夠集資金來源和運(yùn)食用表。附件：協(xié)1除．項(xiàng)目法人營睜業(yè)執(zhí)照；塌2盒．音北京市規(guī)劃委秩員令會(huì)艷婚“墊關(guān)于量xxx卸房地產(chǎn)公司建燃設(shè)商業(yè)金融項(xiàng)穗目的規(guī)劃意見露書（條件嶼）渠”池（廊X五年巖規(guī)意條佳字丸035魄4坊號(hào)）；頸3科．北京市規(guī)劃源委員隆會(huì)典“傾關(guān)于撐XXX驗(yàn)X三項(xiàng)目埋市政方案協(xié)調(diào)凱會(huì)會(huì)議紀(jì)艙要即”竄（市規(guī)溉會(huì)翼[悼X仰年濱]1見5恒號(hào)）；輛4納．縫北京市發(fā)展和陣改革委員藏會(huì)概“威關(guān)于林XXX映X龍項(xiàng)目促二期項(xiàng)目有關(guān)造問題的復(fù)漏函特”徑（京發(fā)改投資具函貓[竭X抬年類]58旨6夜號(hào)）；叢5勞．北京市國有躬土地使用權(quán)出搞讓合同（京地商出合字撞X筑年超第最108歌5值號(hào)）羅。附圖：滑1佩．賴項(xiàng)目地理位置塵圖；伶2傅．總平面圖；萌3要．交通分析圖咱；布4謊．接景觀分析圖；租5買．地下四層平管面圖；握6竿．地下三層平乒面圖；巷7索．地下二層平堂面圖；墻8程．地下一層平梢面圖；躺9劃．首層平面圖治；由1盟0駝．二層平面圖突；范1燃1含．三層平面圖辮；兆1匹2叫．四層平面圖??；凡1編3陜．標(biāo)準(zhǔn)層平面熔圖。盯第一暫章她艷零總謝榆繡論一、項(xiàng)目概況靈1桑．項(xiàng)目名稱隸：殃XXX方X某項(xiàng)目閱二期工程（旅（項(xiàng)目推廣名顆）號(hào)）睡2撐．鎖性越恩集質(zhì)：廳新賽建峰3牽．可建設(shè)地址及范貞圍眠項(xiàng)目溜建設(shè)地點(diǎn)淺位于塌xxx詢區(qū)裳X堪X僅路哈5舌號(hào)蝦，惹xxx偶區(qū)孔xxx菠橋西側(cè)蠅。牛其四至為：句東滅臨那X臘X骨路病，西香至鈴X候X房路愁（西側(cè)為板XXX航X扒項(xiàng)目干一期）逢，南畜至刺新建盲X免X載路兇，北有至授X暈X傷路越。哨4州．建設(shè)內(nèi)容與乳規(guī)模忘項(xiàng)目總用地面啦積軟25426.濁0櫻7丑平方米，看其中，蔥總建設(shè)用地面能積樸18026.遼0鵲7茶平方米，代征欲道路用地面辮積特740產(chǎn)0聾平方米。野項(xiàng)目奉總建筑面積鵲11凈8350.5顯6川平方米項(xiàng)，其中，地上像78722.旋56失平方米逮，地下婦39628貸平方米刑，良工程建筑總高尖度摔7差0搞米算。5．工程進(jìn)度悔本項(xiàng)目建設(shè)周聰期為二年半，于計(jì)內(nèi)劃通200險(xiǎn)7校年罵底或完工。雁其中，忽X云年蘭年吼6芳月～霧X規(guī)年牛年逼3歸月，完成項(xiàng)目若前期工程和施柱工圖設(shè)計(jì)，規(guī)X迅年計(jì)年拍4覽月槐～飯200佛7銳年支1釣2愿月，完成項(xiàng)目希土建、裝修、林設(shè)備工程等。催6乓．項(xiàng)目主要經(jīng)漆濟(jì)技術(shù)指標(biāo)館表衰1-1屬歷項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)杯技術(shù)指標(biāo)表垃序號(hào)戀名稱籍技術(shù)鼓指標(biāo)漲1執(zhí)總用地面積（宰平方米）份18026掃2認(rèn)總建筑面積（扒平方米）軟119350止猜其中：地上應(yīng)7長XX膚22輪葉沿艇地下丘39628儉3平總建筑高度（砌米）過70避4汗建筑克密度最30.50%必5桑綠化擊覆蓋率居35.00%鳴6不停車數(shù)量（輛鴉）旅700忙弦其中：地上涉675勒摟榮船地下庸25捎7竊．比投資估算與經(jīng)資金籌措氣項(xiàng)目總投資搖66蜜736.6安萬元，其中工帽程費(fèi)用固40折387.1緩萬元；工程建鐮設(shè)其他費(fèi)用冤21音745.3轎萬元，預(yù)備費(fèi)云31溝06.6常萬元滔，建設(shè)期利嗽息變1喝4刮XX那.6鄉(xiāng)萬元益。遭項(xiàng)目建設(shè)資金狀中，量項(xiàng)目單位自穩(wěn)籌馬7722.高0雨萬元，利用房集屋建筑銷售回己款它39014.惰6嚼萬元，申請(qǐng)銀御行貸租款店20000.理0澡萬元。旁二、裙項(xiàng)目建設(shè)伙單位情況欠1匯．現(xiàn)單位名稱：吼XXXX傅房地產(chǎn)開發(fā)有扛限公司弟2決．觀成立軟時(shí)間：丸l確XX答8易年策3唯．糾注冊(cè)地址：北鏟京市冒XXXXX躍4麗．默經(jīng)營地址并：朋北京市煩xxx穴區(qū)卵X休X迷路巨5激號(hào)輝“邀XXX嘆X翻項(xiàng)目頑”賭X廈座非X吸樓復(fù)X狠層尸5俘．糕法定代表人：錘XXXX茂6齒．取注冊(cè)資本率：嚴(yán)1敏830亮0亦萬元恒7急．耍執(zhí)照注冊(cè)號(hào)殘：顛XXXXXX因X耀8愧．龜企業(yè)類型：有尺限責(zé)任公司及9無．預(yù)主營業(yè)務(wù)：房揀地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)牙等季1畏0服．雁經(jīng)營范圍：房泛地產(chǎn)開發(fā)、銷和售商品房、信谷息咨詢等確。飯慨類餡示乖從XXXX株房地產(chǎn)開發(fā)有夫限公司現(xiàn)有員薯工杏4革8穴、具有本建科受以上學(xué)歷的酸員工綱占嗽5錫2攤％，具備中、鑼高級(jí)職稱者多豬名。公司具有唱多年的房地產(chǎn)廣開發(fā)經(jīng)歷品，擁有豐富的疼房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)彼驗(yàn)和優(yōu)秀的客凳戶服務(wù)系統(tǒng)及仗管理人員，具滾有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)框的開發(fā)理念和帆不斷進(jìn)取的開彩拓意識(shí)、形成慶了樂“瞇高水準(zhǔn)、高品鳴質(zhì)訂”怨的開發(fā)經(jīng)營思黑路和市場品牌山形象，建立血了斬—?jiǎng)μ追鲜袌龈傔w爭需要、結(jié)構(gòu)喪扁平的管理體妄系以及一支人蔬員簡練、經(jīng)驗(yàn)簽豐富、高效能督干，具顏有酷團(tuán)隊(duì)合作精神料的員工隊(duì)伍。暗目前，公司正羊以離“忌專業(yè)、專注、勺真誠、高異效描”涉的標(biāo)準(zhǔn)為廣大方客戶提供最優(yōu)情質(zhì)服務(wù)。嶼第二上章冠曬項(xiàng)目濤建設(shè)至背景會(huì)及緞必要性柜一、項(xiàng)目建設(shè)貸背景曠項(xiàng)目選址原核為乳X距公跨司州X尼公司幟（或X削）的所在地，灑原來運(yùn)輸車輛煤所產(chǎn)生的噪音食和異味，嚴(yán)重罪影響了周圍的秤環(huán)境，同時(shí)該歌公司經(jīng)營狀況系呈下滑趨勢，厲處境十分困難難。經(jīng)政府研究拍，擋X淡X破公鍬司則X判用地列入調(diào)整倡范圍，由喊XXXX尖房地產(chǎn)開發(fā)有蓬限公司負(fù)責(zé)開冠發(fā)建設(shè)趕XXX翠X辜項(xiàng)目未小區(qū)項(xiàng)目。錯(cuò)1陳XX泉6上年覺1墊2瀉月紹2接5辜日，首都規(guī)劃疤建設(shè)委員會(huì)辦右公室毛第介4條3污次聯(lián)席會(huì)議原悉則同意市規(guī)劃荷院所做的盟X辣X零公畝司進(jìn)X店用地調(diào)整規(guī)劃恐，舞并要求該地區(qū)意配套設(shè)施要按層規(guī)定建設(shè)，認(rèn)炕真做好城市設(shè)負(fù)計(jì)研究，處理仙好與北京電視唇臺(tái)、國家行政絕學(xué)院以及肆xxx赴橋上西望的景夾觀關(guān)系。背19臺(tái)XX搏年般和撿1齊XX駛9仇年，北京市城正市規(guī)劃管理局嶄對(duì)該用地分別汽下發(fā)了《規(guī)劃密要點(diǎn)通知書（湯XX屆-斤規(guī)要凈字福-022韻3鹽）》、《規(guī)劃念設(shè)計(jì)條件通知薦書（腹XX劈-鑰規(guī)條縱字本-023缸3筑）》、《建設(shè)底規(guī)劃許可證編感號(hào)（孔XX楚-鑄規(guī)地渴字嫩-007拔2溫）》、《選址竹規(guī)劃意見書（撒XX意-鉆規(guī)選土字麥-001趴0掛）》就，同意該用地控建設(shè)大型公共狡建筑猴。舍200具0跑年輪1換0丹月益l瘡3島日春,吧北京市規(guī)劃委丹員會(huì)市政處主勢持召開會(huì)議（殼各市政部門負(fù)姥責(zé)人參加抹）食,櫻并原則同意哀了市規(guī)劃院做筍的《開XXX丸X咳項(xiàng)目垮外部市政項(xiàng)目擋綜合方案》，早為該項(xiàng)目創(chuàng)造商了良好的外部秤市政條件。要XXX身X逐項(xiàng)目蕉項(xiàng)目一期工程若（住宅小區(qū)）鄙于腿200湖0鴨年煤5哥月開工，管已于墨X高年揉年搖竣工陡入住井。沾同茶年勒，閘北京市計(jì)劃發(fā)逼展委員會(huì)以文腔京計(jì)投資固字勤[僵X暖年啞]145凡5扮號(hào)《關(guān)于開發(fā)紡建設(shè)薄XXX藥X朵項(xiàng)目碑二期工程項(xiàng)目氏建議書（代可吐行性研究報(bào)告殲）的批復(fù)》準(zhǔn)筒予立項(xiàng)。平此外，母X吳年親年廈1曬1滿月北京市發(fā)展逝和改革委員會(huì)笛以京發(fā)改投資意函涂[責(zé)X曾年寺]58鏟6狼號(hào)文《關(guān)于機(jī)XXX站X乎項(xiàng)目載二期項(xiàng)目有關(guān)接問題的復(fù)函》摩同意京計(jì)投資蔬字裙[襯X偵年姜]145搞5違號(hào)《關(guān)于開發(fā)缸建設(shè)懼XXX纖X板項(xiàng)目醫(yī)二期工程項(xiàng)目埋建議書（代可券行性研究報(bào)告屯）的批復(fù)》有蔑效期延長耐至荒限X煩年愉年屆1塌2高月接3段1駁日。杜X惹年晴年頭4續(xù)月北京市規(guī)劃鍬委員會(huì)下發(fā)《雜控規(guī)調(diào)整通知放書（味X奴年耍規(guī)控審?fù)鬃挚?01蛋2份）》，原則同艦意由北京市建接筑設(shè)計(jì)院編制酷的《天XXX豪X經(jīng)項(xiàng)目靜（鍛（項(xiàng)目推廣名微）忌）控規(guī)調(diào)整》駛，并賽重新聞確定了桿XXX泳X前項(xiàng)目仙二期工程規(guī)劃壁設(shè)計(jì)條件及用競地范圍。波由于者項(xiàng)目二期工程彩建議書（代可父行性研究報(bào)告順）批復(fù)的有效濃期白已過，同時(shí)項(xiàng)尋目轎控規(guī)扮進(jìn)行了新的油調(diào)整息，項(xiàng)目規(guī)模相始應(yīng)擴(kuò)大，根據(jù)謝國家發(fā)改委對(duì)鹿編制項(xiàng)目德可行性研究報(bào)步告什資質(zhì)的要求，積XXXX裙房地產(chǎn)開發(fā)有肅限公司旁委托北京市工冊(cè)程咨詢公司重瘡新編制項(xiàng)目嶼可行性研究報(bào)每告。獻(xiàn)二、項(xiàng)目建設(shè)朝必要性瘋（拍一躁）譽(yù)有利于拒xxx麻科技園區(qū)周邊道環(huán)境的整治和蝕土地資源的優(yōu)聞化配置術(shù)項(xiàng)目選址原為潤X絹公吃司用X陰公司?。ㄗ覺肯），運(yùn)輸車輛渣所產(chǎn)生的噪音憶和異味，直接怪影響周圍市民航的生活環(huán)境和移城市景觀。將還其浮遷走，利用原伐廠區(qū)市用地建設(shè)寫字咐樓，將大大改莫善本地區(qū)的環(huán)餃境狀況，對(duì)于任美化首都環(huán)境績，減少城區(qū)環(huán)接境污染是非常啟有益的。代本項(xiàng)目從籌劃寧到億確定建設(shè)方案團(tuán)已弦有多執(zhí)年，現(xiàn)攔在住宅區(qū)已按催規(guī)劃竣工入住槐，但溜公建項(xiàng)目拖延欺至今尚未開工鳥，致使大部分煤用同地室未被利用挨。本項(xiàng)目的建倚設(shè)可以使原廠萍區(qū)土地得到有淘效合理的利用充，實(shí)現(xiàn)土地資瀉源的優(yōu)化配置夕，盤活國有資效產(chǎn)，并且可以談帶動(dòng)周圍地區(qū)街土地增值，促播進(jìn)周圍地區(qū)的增發(fā)展沾，攜有利于蔬xxx觸科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)塘結(jié)構(gòu)調(diào)整和配爐套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的信發(fā)展。捧（趁二渣）喝扶進(jìn)一步滿足運(yùn)xxx待西部地區(qū)高科爭技企業(yè)對(duì)寫字門樓項(xiàng)目的需求泥xxx后西區(qū)覆是墻“筍xxx井科技園誼區(qū)滋”應(yīng)規(guī)劃中的重要養(yǎng)部分，是北京躍市周“律十抓五所"累規(guī)劃中科技園葛區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)淚項(xiàng)目。哈xxx盯科技園區(qū)小的高速發(fā)展使廟它成為北京最蜻具發(fā)展?jié)摿Φ呐筛呖萍忌虅?wù)區(qū)宵。陵xxx聞西區(qū)及周邊地然區(qū)申對(duì)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)潛展有著舉足輕嘆重覆的甲作用附，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)唉發(fā)展的一片潛鍛力巨大的沃土皮，而對(duì)其周邊務(wù)的寫字樓項(xiàng)目洪來說，也是一炊個(gè)千載難逢的榮好機(jī)遇。本項(xiàng)看目位于鉆xxx枕西區(qū)的西南部設(shè)，具有巨大的腫需求潛力致。世項(xiàng)目的主要客專戶群將以高科射技企業(yè)為主體樣，項(xiàng)目地處哥xxx適商圈龍頭位置主，其開發(fā)建設(shè)柏帶來的市場需虜求是不容忽視去的。暢通的交寫通倉環(huán)境請(qǐng)是本項(xiàng)目有別晉于其它競爭項(xiàng)以目的優(yōu)勢所在封，而商務(wù)氛圍囑良撒好判及住宅等配套皂設(shè)施完備奧是奪吸引瞧境內(nèi)外大企業(yè)屠，竊包括大慘的心I泉T遷企業(yè)等高端客圍戶入駐基xxx耕考慮的灶關(guān)鍵之處。目菊前，舉辦喘奧運(yùn)、中國腫加語入法WT擁O圾和新裳城市擾規(guī)劃的實(shí)施哪對(duì)技xxx襯寫字樓市場是害三大利好脖因素；而賺大企業(yè)紛紛回乒流翠xxx慣，濕更為鞏本孝項(xiàng)目市場需求刷帶來了千載難鑒逢的機(jī)遇。尤xxx抗科技園區(qū)近幾拌年發(fā)揮人才優(yōu)討勢，高科技產(chǎn)挪業(yè)迅速崛起，欣吸引外資的力竄度不斷加強(qiáng)，漲各類公司企業(yè)變發(fā)展很快。本轉(zhuǎn)寫字樓的建設(shè)劫可以進(jìn)一步滿窄足各行各業(yè)對(duì)臺(tái)辦公用房的需贊求，符合北京碰市漲城市廈規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)逃業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略吐布局，有利于驕xxx端科技園區(qū)第三湊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。伙（班三鬧）戚有利于改善新xxx候地區(qū)市政基礎(chǔ)相設(shè)施，提升首兩都城市形象笨項(xiàng)目的建設(shè)，沫可以促進(jìn)酒xxx茶地區(qū)市政基礎(chǔ)喝設(shè)施和與其相鴿關(guān)的能源、通苦訊、交通運(yùn)輸四等事業(yè)的發(fā)展正，有效改善篇xxx而科技園區(qū)的投蝴資環(huán)境。努項(xiàng)目的出現(xiàn)調(diào)棄整了北京佛xxx逆地區(qū)商務(wù)發(fā)展優(yōu)的筑框架，彌補(bǔ)了局該區(qū)域大型商利業(yè)消費(fèi)區(qū)等設(shè)付施極度匱乏及秧商務(wù)氛圍不足叛的弱點(diǎn)、提升汁了地區(qū)整體商爽務(wù)環(huán)境，必將常成為北京西北編區(qū)域具有標(biāo)志爽性意義的城市獎(jiǎng)景觀建筑。本成項(xiàng)目計(jì)劃違在消200指8示年北京奧運(yùn)會(huì)大開幕之前完成裙，屆時(shí)它將為墊北京城市建筑遮再增添一個(gè)亮掘點(diǎn)。恥綜上所述，該臺(tái)項(xiàng)目的建設(shè)是幸非常必要的。阻第雨三食章嗽藥市場耀分析董一、市場供需丸分析槳（一）市場供遙給丈X兆年藏年北京寫字樓取市場經(jīng)歷了宏什觀調(diào)控承、溉“寬83挨1乞”駝土地大限、央也行加息、地標(biāo)五之爭等重大事編件，北京寫字禮樓市場呈現(xiàn)出對(duì)供需兩旺的態(tài)逆勢，租售價(jià)格爛一舉走出連續(xù)否三年來的下跌扎趨勢雙雙飄紅跨。一方面，從鈔供需對(duì)比總體柔來看，今年寫驗(yàn)字樓市場仍舊擁是供過于求的欣局面，區(qū)域差慌異依然存在。跟另一方面，亞行奧商圈奸、令BD澆A鴉商圈、望京商斥圈、上地商圈擱、東二環(huán)商圈醬的興起，標(biāo)志乓著北京多中心際商務(wù)格局的形段成。這些商圈梢的寫字樓蜻對(duì)示CB于D璃、金融街和畫xxx藍(lán)三大商務(wù)聚集肥區(qū)已產(chǎn)生了不尾小的沖擊。標(biāo)X盒年情年新推出寫字儀樓租售項(xiàng)京目詠(礦包括商務(wù)公葛寓予)貞數(shù)量逢達(dá)洲5式0隆家，平均每斜月耽4.酷2攪家，與跳X怕年嗎年同比上絞升寒0.飯2倦家。總供應(yīng)量逢達(dá)膚35抓8身萬平方米，同倘比增懲長瞎8蔽%踏。肺伴隨著炮xxx絨地區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰辯飛，測xxx佩寫字樓的建設(shè)協(xié)規(guī)模迅速增長般。響19脅XX械年以前，警xxx槍地區(qū)僅怖有什9膽個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓射項(xiàng)目，供給量另為處9.薦3扒萬平米，供給鍬不足導(dǎo)致了區(qū)棕域內(nèi)寫字樓長仆期處于供不應(yīng)欺求的狀態(tài)顏。棟1煌XX守9餅?zāi)陣鴦?wù)院正式虎批復(fù)北京市和宰科技部《關(guān)于洋加快建設(shè)久xxx砌科技園區(qū)的請(qǐng)恭示》，給怠xxx退寫字樓帶來了嚼巨大的發(fā)展機(jī)榆遇新。吹驚隨著項(xiàng)X位年指年市1午月關(guān)絨于參“披xxx潮3鳳年內(nèi)變樣，恰xxx禿要以世哈界遇50駝0申強(qiáng)、國際著名越高科技公司、泰國內(nèi)大型企業(yè)互集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投德資機(jī)構(gòu)為重慰點(diǎn)突”陷政策的出現(xiàn)，勻xxx恰寫字樓掀起了風(fēng)新一輪的開發(fā)鼻熱潮，供給量截持續(xù)加大，其款中又以定位為挑國際跨國客戶闖為主，級(jí)別在申國際念型騾5姻A平級(jí)的高檔寫字潮樓開發(fā)為重點(diǎn)慢，導(dǎo)致了高檔省市場競爭異常玉激烈，產(chǎn)品同涌質(zhì)化現(xiàn)象日益煮嚴(yán)重咱。己級(jí)據(jù)北京徹xx器房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公漸司提供的數(shù)據(jù)筐顯示，作為北省京寫字樓市場旦的后起之秀，執(zhí)xxx逢區(qū)域發(fā)展勢頭靠十分迅猛，近孝兩年新增寫字汁樓面積近百萬沸平方米。若按鉗市場上公認(rèn)的毒xxx亡西區(qū)、物xxx咱南、北大街沿型線、知春路、胃學(xué)院路、西北西三環(huán)沿線這個(gè)竊區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)朽的話，目前的威寫字樓總數(shù)約婚有剖10催0旨個(gè)左右，占北障京市寫字樓項(xiàng)巨目總體的械約帽12.5賽%賣；總建筑面積林約驟35脈4勾萬平方米，約射占北京寫字樓敵總量據(jù)的趙13.6鄭%丈。挪據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)隸計(jì)，枕X榆年鐘年尸xxx道寫字樓供應(yīng)面房積叢為棵6刻0鹿余萬平方米，株X憤年遮年新增夠約姨5段0教萬平方米，由畢于各X壇年紛年該區(qū)域?qū)懽帜箻羌蟹帕?，跟近憂4域0健萬平方米的存壘量進(jìn)入膊X西年總年消化，供大章于求的局面繼叛續(xù)保持，市場區(qū)競爭仍然比較患激烈。農(nóng)伴隨這種市場董的變化，胃xxx銅的寫字樓無論思在數(shù)量、品質(zhì)隊(duì)，還是在內(nèi)、劇外形態(tài)上也在訴快速變化著。雹近兩年，等xxx握已有號(hào)xxx鮮金融中心、理屆想國際、數(shù)碼雄大廈、輝煌時(shí)月代、科技財(cái)富脈中心、百校軟鍵件研發(fā)中心等窩甲級(jí)寫字樓項(xiàng)深目先后進(jìn)入市摘場。剛據(jù)預(yù)測，到乞X踢年優(yōu)年扛xxx卻計(jì)劃薄有途9海0浮萬平方米的優(yōu)憐質(zhì)寫字樓竣工劣，使未來形成捧的商務(wù)區(qū)中高介檔寫字樓將稱占屬75京%你。由綠于遙200疤8門年奧運(yùn)會(huì)的限賭制政策，從袍X紫年貞年灣到輪201機(jī)0于年期間不會(huì)有翠新增現(xiàn)房。瓶（二）市場需槐求盾xxx斬作為我國知識(shí)溝經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)敬，為高科技企漿業(yè)、大型企業(yè)景集團(tuán)、金融機(jī)祥構(gòu)、國際科技礙企業(yè)，提供了壩一個(gè)能容納百狀川的沃土。中xxx它寫字樓近幾年賺的發(fā)展，客戶釘類型已經(jīng)呈現(xiàn)去出了多樣化、共綜合化、國際隨化趨勢。由此籍說明，縫xxx娘所獨(dú)有的科技活、人才的原動(dòng)銅力將長期吸引液著國際、國內(nèi)薯客戶的廣泛關(guān)禿注。戀近兩年，賺xxx昌的入駐企業(yè)特帝點(diǎn)明顯，有國什資背景或在行興業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先固地位的大中型涌高新技術(shù)企業(yè)針在賣xxx帝投資置業(yè)的趨和勢漸暖聯(lián)，征“導(dǎo)國乘”朝字頭和行業(yè)龍鼠頭企業(yè)成為消妙化寫字樓面積鍛的市場主力；鍛再有就是數(shù)以吼萬計(jì)的中小創(chuàng)缺新科技企業(yè)，匹這其中包括大楊量已獲得一定套發(fā)展積累，有征意扎根酒xxx薪長期發(fā)展的各慘類高科技企業(yè)熄；同時(shí)部分拜xxx其本土成長而目西前在東部地區(qū)替辦公的實(shí)力高緒科技企業(yè)已經(jīng)考表現(xiàn)出明顯的缸回流趨勢。曾藝經(jīng)因識(shí)xxx棕高檔辦公物業(yè)由欠缺及商務(wù)環(huán)脂境不夠完善，渠一些在村內(nèi)成曬長起來的企業(yè)理一度離開它們桌的誕生地，另巡謀更理想的發(fā)范展空間。但隨今著圖xxx舅西區(qū)以及核心打區(qū)建設(shè)的加快傳，高檔寫字樓戒的大量出現(xiàn)并郊投入使用，商推務(wù)環(huán)境得到了虹極大的改善，久一些大企業(yè)又擊紛紛回峽流光“粗村鍵”叫內(nèi)。大企業(yè)紛動(dòng)紛回流倉xxx供以桃xxx總廣場、涌xxx嚇東區(qū)和清華科擱技園為主的委xxx葉高檔寫字樓密在集區(qū)，這部分燭客戶不僅自身牢需求辦公面積膽大，而且也帶呆動(dòng)了一些相關(guān)悟公司進(jìn)駐榆xxx量，對(duì)于本區(qū)域嶄的寫字樓租售留市場起到了主井要的推動(dòng)作用氧。質(zhì)修世界高科技知修名企業(yè)在跟xxx進(jìn)地區(qū)設(shè)立研發(fā)震中心或加強(qiáng)研穩(wěn)發(fā)力量的趨勢煮更加明顯。眾晝多跨國公司紛餅紛選擇濟(jì)xxx血，設(shè)立分支機(jī)熔構(gòu)或區(qū)域總部獵，據(jù)美國《財(cái)句富》雜志的一絮項(xiàng)調(diào)查表明：倘全接球娛4銀萬多家跨國公除司字92窮%環(huán)以上的企業(yè)若修干年內(nèi)將考慮顧在中國設(shè)立地懂區(qū)總部，包括黎設(shè)立亞太地區(qū)昌、東亞地區(qū)、腫中國地區(qū)總部泰、研發(fā)總部、狡商務(wù)總部、銷患售總部，其中軌首選北京的覆占禁15伐%迫。如具備長遠(yuǎn)頁發(fā)展目光的微振軟研發(fā)、墊朗訊大、善NT掩T東、高通、松下笑等企業(yè)巨頭均槽在熱xxx童設(shè)立研發(fā)中心業(yè)。餓I槽T尺業(yè)重整旗鼓為雙xxx狼提供了有力的盾產(chǎn)業(yè)支持，而爹西區(qū)的開放預(yù)鎮(zhèn)示著謝xxx坐的基礎(chǔ)設(shè)施建穩(wěn)設(shè)已得到改善鍬，觀xxx促版圖的擴(kuò)大整息合了區(qū)域資源至，對(duì)寫字樓的洋需求提供了增池長空間，從而股吸引了全國乃托至世界知名企正業(yè)入駐。從渣X黑年料年開始顧xxx趣推出了大量在順硬軟件設(shè)施方薄面具有國際水逐準(zhǔn)的甲級(jí)寫字濕樓。目前這些奪先期入市的寫波字樓項(xiàng)目已經(jīng)納吸引了大批國督內(nèi)外知名的企坐業(yè)入住。據(jù)雪xxx歉寫字樓商會(huì)提痕供的信息顯示燈，近兩年，已幼有眾多大企業(yè)頸落戶尺xxx農(nóng)。大企業(yè)的成揀交特點(diǎn)表現(xiàn)在誓大面積租賃和耳購買，如：揉xxx兇金融中荷心扣B蘆座被新東方學(xué)場校整棟購買；侍中國公路工程坡咨詢監(jiān)理總公羨司購買嘉豪國溜際中遞心翻210噴0堡平方米；新浪倦、百度、華旗肢資訊、美國存己儲(chǔ)技術(shù)岡等核I憤T欠知名企業(yè)，租籃賃理想國際大襖廈超觀過你1500款0紐平方米；世界嬸零售巨頭沃爾甚瑪租賃盈都大數(shù)廈幾乎全部商麻業(yè)面積蕩近疲3脅萬平方米；從維xxx幼廣場來看，普暢天集團(tuán)、中國鈴電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)雷、中國藍(lán)星等假大型國字頭企郵業(yè)已經(jīng)或即將固入駐。種種跡粥象表明大企業(yè)筑正在悄然回流灘xxx陽及周邊地區(qū)。二、市場價(jià)格喉根據(jù)北京寫字陳樓信息網(wǎng)的年活終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，愁截止今年任X窄年繡年干1彎2賀月北京寫字樓佛市場平均售數(shù)價(jià)河1416托2映元皺/牢平方賴米暖(位建筑面積報(bào)酬價(jià)戀)摟，與燥X潛年咬年相比上窯漲寬4.3忽%偵；平均租蕉金義21.秤2劃美陽金妹/匯平方禮米如/鼓月栗(澆建筑面積報(bào)玩價(jià)蹲)奇，與漿X翼年霧年相比上骨漲肺2.9誰%揭；空置業(yè)率量19.8收%魔，與館X病年鞭年相比下呼降彎18役%測。據(jù)預(yù)測，羨X晝年氧年北京寫字樓炮平均售價(jià)將進(jìn)底一步小幅上漲翼，平均租金則稼正好相反，預(yù)飛測將會(huì)大幅下稻跌。避北京寫字樓售魚價(jià)上漲原因一蓬是整個(gè)房地產(chǎn)飽市場漲價(jià)之風(fēng)懼的敏“痕貢滅獻(xiàn)震”是，二是一大批傅頂級(jí)寫字樓的柜問世；租金上澡漲得宜拌于誰CB域D坊商圈寫字樓租味金的不斷拉升課；空置率的下膽降是由于雖然圣總體供應(yīng)增大痛但形成有效供顫應(yīng)證(艇入刊住闖)丑相對(duì)有限。變X弓年順年第一季度沸xxx腦寫字樓的租金計(jì)指數(shù)扎為巴92.6竄7鉤點(diǎn)，比上一季灣度下甘降附0.0渴9傍點(diǎn)，下降幅度究繼續(xù)減肌小呀(楚上季度租金指緩數(shù)的下跌幅度密為濫0.12株)州，參考平均成云交租價(jià)屢為圓3.9奏1姓元環(huán)/輕天攔·脖平方米；售價(jià)虎指數(shù)為書XX扔.8饞2掩點(diǎn)，比上一季虎度上茅升灣0.2林0撇點(diǎn)，上揚(yáng)幅度芳繼續(xù)升濫高小(烘上季度售價(jià)指疾數(shù)的上揚(yáng)幅度魔為僅0.05剩)目，參考平均成鋤交售價(jià)渣為點(diǎn)10061.柄4史元拆/儀平方米。氣目前虹xxx糞地區(qū)在建或預(yù)謠售的寫字樓中寺有嘆1/鬼3喂都是專為大型告跨國企業(yè)準(zhǔn)備絹的甲級(jí)寫字樓預(yù)，平均售價(jià)皺在舍10000-淋1700準(zhǔn)0劍元捕/基平方米秘。址既類似企泥圖稈AT映T辨、億城中心、牲長悟遠(yuǎn)天地等幾個(gè)分頗受中小企業(yè)嚴(yán)青睞的寫字樓嗚，價(jià)格洗為狹650它0哄－蹈1000真0久元拳/犁平方米，主要壁集中黑在瓦700耕0筍－段900秩0罵元它/糾平方米之間。狐與本項(xiàng)目相鄰啟的素xxx事西區(qū)寫字樓基鑄本是以銷售為欲主，價(jià)格在梨11000勒－顏1900供0解元拳/奪平方米，大多佳數(shù)集中鹽在祖12000始－耀1500蒜0滑元啞/仔平方米之間。縣租價(jià)趟在須3占－木8物元辱/炭天朱·噸平方米，成交王價(jià)通常保持衰在臂2.6-某6節(jié)元向/款天艘·滾平方米之間叛。株趁表用3偷－摘1規(guī)xxx市5練A潤級(jí)高檔寫字樓魔價(jià)格信息表百寫字樓名稱烤建筑面積釣均價(jià)辭位置博萬平方米斜元嚼/掀平米放6.8兩18000頁20迷13賺8兔00描11廉13000籃5茂12000稻10.1蹦12000陶7敵11717物6.6酸11000廣2.27座16200傷3.6劑16600從5.1釣(狗租彈)躁4.臥5菌（天）五4.9際(賴租柜)范2掃8元（美瞞金扔/孟月）混3.4窄(停租癥)甜4嬸（天）飾11重待定三、銷售預(yù)測濁（一）項(xiàng)目定垃位言項(xiàng)目的主要客摸戶群將以高科戀技企業(yè)為主體奶。數(shù)近年，隨著限xxx交科技園區(qū)的發(fā)昨展，該地區(qū)寫雀字樓市場形成蔬了以高科技企徑業(yè)為主要客戶自群的區(qū)域發(fā)展條特色。高科技局行業(yè)已成為該流區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展溜的支柱。本項(xiàng)瘡目因其絕對(duì)優(yōu)植勢的位置，設(shè)果計(jì)創(chuàng)意將項(xiàng)目依預(yù)期受眾定位侮在國家部委、倡跨國公司、國蜂際型大企業(yè)，姜為國際機(jī)構(gòu)及商知名公司提供博在華／京辦公讓總部。撲本項(xiàng)目烏寫字樓推廣方選式以出售為主晶。拖（二）競爭項(xiàng)和目分析爪未來與本項(xiàng)目紀(jì)形成競爭點(diǎn)的蹲項(xiàng)目將來自于計(jì)xxx權(quán)西區(qū)。礦xxx支西區(qū)快速的區(qū)觸域發(fā)展與面臨艙的各種困難已盟形成該區(qū)域向掩更高層次發(fā)展躲的瓶頸，比如恐交通堵塞、商雅住及配套設(shè)施隔缺乏、土地成網(wǎng)本高等。件xxx秋西區(qū)的交通存最在很大的問題末，每天高峰時(shí)丸間，堵車現(xiàn)象跑非常嚴(yán)重。據(jù)拐悉，這種交通卡狀庫況俗5裁年以內(nèi)難以緩房解。交通及商片住缺乏的局限罷致使吸引的企岡業(yè)具有局限性傾。目前西區(qū)寫兼字樓的主要客病戶多為低端客映戶，大企業(yè)仍恐處于觀望狀態(tài)鳴。跟高端客戶則愿哈意選擇商務(wù)氛確圍更好，交通健更便利的地方武，這些成為境撿內(nèi)外大企業(yè)，肯包括大溜的贊I疑T測企業(yè)入駐寫字枕樓考慮的基礎(chǔ)繪條件。目前否xxx掀地區(qū)在建項(xiàng)目千均不具備良好位的商務(wù)環(huán)境?？v項(xiàng)目建筑將充靈分展現(xiàn)高科技若、現(xiàn)代派的建繁筑氣勢。車庫暈是北京市停車蒸數(shù)量最多的綜奉合樓群，它彰筒顯出項(xiàng)目整體晃的商務(wù)環(huán)境；亂地上辦公用房尼縱向分割十分戶方便、可懼使謊大單用戶擁有孕獨(dú)立的配套設(shè)電施、有益于其志整體形象的維委護(hù)：建筑整體駕雙向采光設(shè)計(jì)兔、充分滿足人帆們對(duì)現(xiàn)代辦公糕空間的要求，份是漂“嬸綠色予辦掏公餡”形最自然、最直件接的表現(xiàn)。驗(yàn)項(xiàng)目因其區(qū)位賊優(yōu)勢，配套的皇住宅、商業(yè)、塵娛樂等設(shè)施，宅獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)獲意，將項(xiàng)目未卡來客戶定位在婆對(duì)員xxx戲?qū)懽謽怯幸舛罒o奈的國際型星企業(yè)和機(jī)構(gòu)。廚目前、大企業(yè)煎紛紛回流帳xxx獻(xiàn)，本項(xiàng)目具有殲明顯的競爭優(yōu)肚勢。要（三）區(qū)位優(yōu)鄰勢鉗項(xiàng)目宗地位于裁北京市咸xxx猾區(qū)中心地帶，襯xxx享科技商務(wù)區(qū)金驕角健xxx供橋路與西北三湊環(huán)連續(xù)的顯赫鄙地段，扼守北繪京西北通道。獸項(xiàng)目臨近的濟(jì)xxx心橋地區(qū)為西北飾三環(huán)至析xxx逢科技園區(qū)的門拜戶地區(qū)，土地勝使用價(jià)值很高盲。它的南部為惕武警總部大樓慨、北京電視臺(tái)勸等高層建筑；綱北側(cè)為金洲大壤廈；西側(cè)為項(xiàng)咐目一期商住高創(chuàng)層塔樓；東部艙xxx鄉(xiāng)橋以東為北京交理工國際教育敗交流大廈。通鋒過近年來的開誦發(fā)，該區(qū)域建店筑群巳漸成氣涼候，成為了西初北三環(huán)城市景披觀節(jié)點(diǎn)。由于母本項(xiàng)目西側(cè)的栽項(xiàng)目一期商住則高層塔樓已竣罩工入住，促使剝?cè)摰貐^(qū)的商業(yè)概更加繁榮。邁（四）交通優(yōu)虹勢蹄項(xiàng)目東臨西北肯三環(huán)、以南側(cè)鑰遠(yuǎn)大路連接西瘦四、五環(huán)路，鞭南行經(jīng)西外大駁街直通二環(huán)，摧交通非常快捷拒便利。似（五）政策優(yōu)御勢把國家及地方政苦府針對(duì)銹xxx蓄科技園區(qū)進(jìn)一株步發(fā)展實(shí)施了譽(yù)一系列積極促蹦進(jìn)措施，骨xxx且區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、閱《嘩xxx弊科技園區(qū)管理木體制改革方案祖》的出臺(tái)以及磚新一任耐xxx?？萍紙@區(qū)管理足層的走馬上任插，都體現(xiàn)了國覺家、地方各級(jí)趙政府對(duì)未來山xxx鍛發(fā)展的高度重抱視及支持。麗xxx本相關(guān)政府部門固不斷從政策上虧、服務(wù)上加大擺招商引資力度轟，也是吸引企普業(yè)回流的重要鞭因素之一。據(jù)池xxx頓區(qū)招商服務(wù)中弓心介紹，為了凍吸引國際知名本企業(yè)進(jìn)入稀xxx息發(fā)展，喇xxx字區(qū)建立了外商咱投資綠色通道橋。對(duì)于世龍界桃50刃0失強(qiáng)企業(yè)以及高稻新技術(shù)企業(yè)在胖xxx妹設(shè)立研發(fā)中心衣都會(huì)給予相應(yīng)青的政策支持，記降低他們的進(jìn)遵入成本。膠為了改善投資武環(huán)境，政府部潔門對(duì)雄xxx摟寫字樓開發(fā)企這業(yè)也給予了大異力支持。不僅訴為開發(fā)企業(yè)提監(jiān)供重要的租售以信息源，還在淚去年組織開發(fā)柜企業(yè)赴香港、巾新加坡進(jìn)行推查介。在今年的俊xxx蹤電腦節(jié)上為寫手字樓開辦了專正場招商會(huì)。而標(biāo)且，政府部門組還拿出?？钤谧蛐吕司W(wǎng)上長年棵發(fā)布寫字樓租轎售信息，為寫度字樓帶來了不努少客源。絲（六）銷售預(yù)辜測示有關(guān)部門預(yù)測厚，晃截香至幅200撫8彈年，北京寫字區(qū)樓的整體供應(yīng)加量將焰達(dá)桂100源0本萬平方米，由魂于奧運(yùn)會(huì)的召心開，報(bào)X挎年灘年后不允許有巷新開工項(xiàng)目，耍而寫字樓建設(shè)李周期一般劈在驢2梳年半甚至更長朱時(shí)間，因此冷從繁200度7面年下半年輩到仰201懸0私年，相當(dāng)沃于隸4浸年的時(shí)間內(nèi)沒衣有新增寫字樓死供應(yīng)。急根據(jù)拐xxx切寫字樓商會(huì)預(yù)混測，從會(huì)X購年笨年前后開始，聾xxx臂地區(qū)的高檔寫勇字樓租金售價(jià)床將開始上漲并森持續(xù)也到晌201盆0捐年前后溫。貼乘綜上所述，本鑒項(xiàng)目具有需求撈潛力，競爭優(yōu)狡勢明顯，依托階xxx文高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)叉的快速發(fā)展，神市場銷售前景崖廣闊，寫字樓趕售價(jià)初步確定繩為揀1芹5封5幅00規(guī)元／平方米誤基本合理。典第赤四捏章眠項(xiàng)目影選址戚和建設(shè)條件一、選址情況騎(幫一驗(yàn))英地址及地理位執(zhí)置完項(xiàng)目陸建設(shè)地點(diǎn)公在賤XXX團(tuán)X護(hù)項(xiàng)目誕小區(qū)魯東側(cè)災(zāi)，位于買xxx鍛區(qū)簡X村X掌路于5鋸號(hào)。晝?cè)摰貕K討位于理xxx墨區(qū)若xxx香橋西側(cè)，東酬臨拳X量X許路臥，西守至跡X模X敬路統(tǒng)（西側(cè)為腎XXX鳴X序項(xiàng)目識(shí)一期）縫，南拒至面新建煩X吸X據(jù)路辟，北緣至甩X宴X蝦路葛。請(qǐng)項(xiàng)目總用地面典積慰25426.安0明7怖平方米，其中霞，總建設(shè)用地帶面碎積汽18026.毒0埋7酸平方米，代征綢道路用地面姥積繪740萬0攤平方米。皆(朽二鉤)初土地權(quán)屬及占藝地面積坦根據(jù)北京市國帽有土地使用權(quán)聲出讓合同（京至地出合字凝X蜻年恢第夠108賭5山號(hào)），天XXXX臘房地產(chǎn)開發(fā)有殖限公司財(cái)已協(xié)議出讓方嚴(yán)式獲得輕XXX錫X扮項(xiàng)目啞二期寫字樓叉（撐宗地國X駕年膝8.6硬7娃平方米式）的使用權(quán)。霉該用地毛地價(jià)映款觀xxx駱房地產(chǎn)公司監(jiān)已于綱X父年幼年插1夢2射月繳清，用地?fù)Q性質(zhì)為商業(yè)和效辦公。弦(塌三勇)盯用地現(xiàn)狀涂目前，項(xiàng)目用腔地范圍內(nèi)，北列側(cè)有居民樓和稀辦公樓齡（現(xiàn)改為學(xué)生床公寓）古各一座，藏其中，胡居民樓共伶計(jì)嚼6盲4倦戶，建筑面積屠約代40神0懇0至平方米篇，辦公樓面積撞約戴400炒0鞭平方米橋；東側(cè)臨街有誼若干小飯館，最建筑面積約倍42厘0懸0午平方米愛；粒南側(cè)為汽車租兼賃公司，建筑撿面積約收300學(xué)0深平方米閘；西側(cè)為姻X撿公鐘司每X感公司宮舊廠房，建筑芹面積約添200易0似平方米某。除居民樓、問臨街小飯館外厭，辦公樓、汽碗車租賃公司和予舊廠房屬跪X銷公魂司勵(lì)X辭公司撫。釣根據(jù)項(xiàng)目單位淹和吵X暴公司赴的協(xié)議，辦公拉樓、汽車租賃好公司和舊廠房貓由怕X秩公司宣自行拆除，項(xiàng)卵目單位不需要磚實(shí)施貨幣補(bǔ)償費(fèi)。該項(xiàng)目建成畜后，項(xiàng)目單位厲給耕X襖公司蹈提供地上面積蝦為甩2000步0拍平方米的建筑蘆用房作為補(bǔ)償克。二、建設(shè)條件停（一）桐地勢地貌崇xxx尚區(qū)幸地處華北平原尺的北部邊緣地壇帶，系古代永匯定河沖積的一扔部分。地勢西撿高東低，西部滾為海拔涼10悠0謀米懼以上的山地；殺東部和南部為按海拔蓬5鍛0雨米飽左右的平原。嶄（二）水文地蹦質(zhì)脾北京親市甜平原區(qū)地下水爸主要賦存在第陣四系砂礫卵石扯層中。平原區(qū)離地下水為第四歡系松散層孔隙殊水，水文地質(zhì)隆條件主要受永怨定河、潮白河照等沖洪積層所耽控制，含水層澡具有明顯的水系平分帶性。大擾部分平原區(qū)地侮下水主要開采漆層的水質(zhì)，符申合國家生活用相水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和袖工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用爛水要求。幻本項(xiàng)目地質(zhì)條廳件穩(wěn)定，可以幻滿足建筑物對(duì)族周邊水文地質(zhì)虹的要求恒。談工程所在地區(qū)獨(dú)抗震設(shè)防烈度葡為皆8絹度，對(duì)應(yīng)的設(shè)概計(jì)基本加速度個(gè)和實(shí)際特征周破期分別潤為昏0蠅.慈2蘇g坑和在0竹.怨35s醒。（三）氣候吊xxx匯區(qū)氣候?qū)贉貛ЧS濕潤季風(fēng)氣候削區(qū)，冬季寒冷絹干燥，盛行西足北風(fēng)，夏季高響溫多雨，盛行棋東南風(fēng)。年均耕氣溫師12.3銳℃照，繼1外月份平均氣溫賀-3.7備℃啄，極端最低氣攝溫為差-18.5擦℃乒，御7驢月份平均氣溫幸為杏26.1稍℃蟻，最高氣溫為護(hù)40.3嶄℃釋。年日照仔數(shù)骨266撇2叨小時(shí)，無霜僅期爭21甜1控天。年平均降幫水雜量迷628.猛9情毫米，集中于嗽夏季的拋6宇－巴8彼月，降水量懶為畝465.鋪1僚毫撕米營,啄占全年降水安的療70抬%乒；冬季的奴12視－乞2狡月份降水量最紛少。棍（四）市政條倍件1．雨污水櫻XXX理X貝項(xiàng)目沿小區(qū)污水向東趣排入候xxx者街路觀狀污水糕管線，小區(qū)南桃紅線向北燭2穿0捐米膜范圍內(nèi)污水排氧入南側(cè)廉X踩X員路濱現(xiàn)狀污水管線績。小區(qū)雨水向匪東排入避xxx渡街觀狀雨水管柳。2．上水喊沿萬泉河西路猴敷設(shè)鴿DN40衛(wèi)0擊上水管線，與好南北現(xiàn)狀上水濃管線連接。沿陵小區(qū)北側(cè)區(qū)間戒路向東修崇建綿DN20有0杜管線與粒xxx疑街路現(xiàn)狀管線何溝通。3．電力病XXX鴿X簽項(xiàng)目朝住宅小區(qū)惜新建開閉站一拒座。開閉站外羽電源分兩路，峽一路從六郎莊啟變電站引入，牲另一路從紫竹斥院變電站引入黨，本項(xiàng)目賽用電進(jìn)可從高XXX洗X暮項(xiàng)目磁住宅小區(qū)參引入陣。4．燃?xì)夥磕壳?，免XXX仁X槳項(xiàng)目喝住宅得小區(qū)北紅線艦外設(shè)有襯DN400款的矛中壓辨燃?xì)夤芫€，慚小區(qū)北側(cè)區(qū)間脾路向東建順有秀DN300匪的株中壓賣燃?xì)夤軆?nèi)線利，本項(xiàng)目可從鬧XXX問X尋項(xiàng)目臺(tái)住宅小區(qū)剝引入馬。5．電信故沿萬泉河西路窄敷設(shè)踐2更4送孔電信管道與之北側(cè)觀狀管道監(jiān)溝通，長度約危為彼40在0毫米，沿小區(qū)北欲側(cè)區(qū)間路修奉建首l葛2池孔電信管道，三本項(xiàng)目電信管在線可沙與荒xxx垃街原電信管道削連通悉。狼（五）交通條李件儀項(xiàng)目鄰近衛(wèi)X幻X倡路水公交車站、萬彎泉莊公交車站倡、買xxx既廟公交車站園及燦人民大學(xué)公交切車站。飾有袍2坊6從條公共汽車線駁路經(jīng)過項(xiàng)目所秀在地，另外，奏正在修建的城譯市輕騰軌銅4惠號(hào)線未來也將桑從本項(xiàng)目附近塔通過蜘。多條交通線卡路內(nèi)為寫字樓的用拋戶提供了便利榨的交通條件，包有利于公務(wù)、皆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開尸展。壘第龜五溪章袖免項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模艇和建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模幅（一）辰建筑牲規(guī)劃喜根廳據(jù)節(jié)1倦XX博9秘年編制的《北同京市中心地區(qū)鼠控制性詳細(xì)規(guī)絡(luò)劃》，誠XXX已X垂項(xiàng)目搞二期（問（項(xiàng)目推廣名壁）殲）項(xiàng)目主體用撈地性質(zhì)為公村建債(C2鑰)凝建筑用地編號(hào)們?yōu)樽?754-0距5威、較8754-0柄3毅兩塊用地。沃根據(jù)北京市規(guī)旋劃委員卸會(huì)冊(cè)“鞠關(guān)于全xxx弓區(qū)善X列X彎路姿規(guī)劃建設(shè)商業(yè)庫金融（紀(jì)（項(xiàng)目推廣名旺）榴）項(xiàng)目的規(guī)劃燒意見書（條件邪）侵”芝（革X躬年者規(guī)意條菌字脊0窩527裝號(hào)），本項(xiàng)目裙總用地面積御25426.榴0預(yù)7龍平方米憲，其中，總建謹(jǐn)設(shè)用地面積介18026.咬0懷7真平方米差，代征道路用棕地面積按740西0丑平方米承。建筑慎物地上控制規(guī)倆模為禾78722.浙5羨6正平方米礎(chǔ)，駕高度不超過餡7鉤0氣米昌。匠（二）建設(shè)規(guī)紙模淹項(xiàng)目位于北京褲市難xxx鋪區(qū)四xx恨x繞區(qū)開的西北角。用航地西接竄XXX權(quán)X偵項(xiàng)目辣一期住宅，南貧臨閑X押X堆路幫，東連城市綠汁化景觀用地并壞與蓄xx吵事務(wù)所新近設(shè)猴計(jì)的蹈xx郵大廈隔橋相望能，北側(cè)為現(xiàn)狀密的多層板式和漲高層塔式住宅播。虛項(xiàng)目登總建筑面積直1飽1止8陸350宴.56巨平方米舍，其中地上總物建筑面積諒7嘴8肢72疏2.56充平方米環(huán)，地下總建筑紙面積中39628瞞平方米吸。凱二、架規(guī)劃甜建設(shè)方案是（一）休設(shè)計(jì)要求咬根據(jù)對(duì)用地周薄遍環(huán)境的調(diào)研新結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用累地西竄側(cè)耕1榴.丸5底公害里斃(移世紀(jì)金皂源唯MALL膝)妥和在用地東熟側(cè)反1蔬.送5凈公心里劫(膚雙安、當(dāng)代商雜場悼)私位置均有大型鑄商業(yè)餐飲中心竄存在，如再開蛾發(fā)相同性質(zhì)項(xiàng)辱目投資風(fēng)險(xiǎn)較殊高。此外，車X此X闊路盼沿線多為梅xxx劍區(qū)政府辦公建私筑，即使擴(kuò)大岸到整個(gè)較xxx樹橋區(qū)，高級(jí)商維務(wù)辦公建筑也野十分缺乏。因稼此，我們將建灌筑的性質(zhì)定義毒為辦公綜合體成。即三刮棟掃5甘A何級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公單圈元和一棟可獨(dú)劍立使用的返還避辦公樓，擁有紛會(huì)展、商務(wù)、挺綠色中庭的裙栗樓，服務(wù)于辦址公功能和辦公匆人群的商業(yè)、穩(wěn)金融、餐飲、獅健身空間。畏（二）?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)嘩根據(jù)對(duì)用地西敲側(cè)、北側(cè)住宅籍的日照分析和表對(duì)西南部城市遣景觀的研究，絲用地的建筑布勝局分為兩組建妹筑、三個(gè)部分室。貼臨擾X怖X世路勸的用地南側(cè)布眼置了三棟既可螞相對(duì)獨(dú)立又從換城市造型上渾就然一體的標(biāo)準(zhǔn)職辦公塔樓單元錦。每個(gè)辦公單珠元的平面布局灶和立面手法相論似卻又每棟樓談之間略有不同絲。棟用地中部是一崇個(gè)造型豐富，著由室外景觀綠寺化緩緩下沉至伐地下一層的坡熟地下沉庭園。販地下空間因此砌可以獲得充足鴉的采光和通風(fēng)殺。用地東北部翁為一棟相對(duì)獨(dú)豈立的返還辦公隙樓。其內(nèi)部建櫻筑格局和功能菊設(shè)置均達(dá)到了次與外銷辦公樓馬同等的品質(zhì)，躲為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管恐理獨(dú)立核算的羨原則，本樓的刻設(shè)備電氣系統(tǒng)擦均考慮了分樓握設(shè)置和計(jì)量的佩可能。用地西曾北部設(shè)計(jì)的是欠一個(gè)為辦公人盈群特制的健身逝、餐飲和休閑亂服務(wù)中心，同適時(shí)兼顧新砍XXX璃X械項(xiàng)目微一期住宅會(huì)所善的功能。落（三）忙交通規(guī)劃與停絹車設(shè)計(jì)涼建筑用地結(jié)合船XXX逆X書項(xiàng)目癥一期已經(jīng)規(guī)劃崖完成的小區(qū)主腹入口南北向路原和小區(qū)次入口運(yùn)東西向路，以輝及用地東側(cè)與扎城市綠地問新社設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪辛地路和竊X仇X嗓路雄共同形成用地慣的環(huán)行通道。凝在用地內(nèi)部圍始繞綠色下沉坡遲地廣場又形成憂了南北兩組建議筑的小型環(huán)括路超(惰南區(qū)北向的西框餐咖啡廳位置叉，考慮了緊急敘情況車輛通行過的可能聲性只)幟。機(jī)在建筑總平面慕設(shè)計(jì)中特別引弊進(jìn)了地面人車終分流的理念?？准磥泶髲B辦公功或訪問的一般保車流直接通過拳臨近小區(qū)入口衰的雙向機(jī)動(dòng)車恭坡道到達(dá)地下蠟二層車庫，并辮通過車庫層的塵辦公門廳直達(dá)湊所需樓層。首扇層臨近建筑僅滅提供一味條專V鬧m悲車道，供貴賓振車輛直達(dá)門廳痛。除此以外的墊地面層公共空絕間均還給步行踏人群。人們可熄以自由出入于姜各棟建筑和景踐觀空間中。野（四）好用地綠化與景睬觀設(shè)計(jì)優(yōu)建筑的綠化設(shè)魄計(jì)主要考慮了匠西側(cè)毒XXX干X煎項(xiàng)目怎一期綠地、東器側(cè)壩xxx駐橋區(qū)景觀綠地芹以及用地內(nèi)部晶綠地的連續(xù)性幣和互補(bǔ)性。使謹(jǐn)盡可能多的建盾筑空間享受盡燭可能多的綠地腫，構(gòu)筑都市園榜林辦公環(huán)境。灑建筑用地內(nèi)心競是一個(gè)自由坡差地式的下沉園遣林，五棟主要查的建筑圍繞這尿個(gè)綠色中心依壤次展開，同時(shí)失下沉的綠地空蕉間也為地下公至共層和車庫層煙提供了充足的栽采光。副（五）戚建筑節(jié)能設(shè)計(jì)奧X弟年窮年抱7冤月黑1拼日開始實(shí)施查的戰(zhàn)“苗公共建筑節(jié)能塔標(biāo)唱推背”痰明確指出建筑婦主要房間宜避溪開冬季最多頻凍率風(fēng)跡向粱(校北向、西北猶向后)挖和夏季日射朝買向涂(君西遵向泰)眉；甲類建筑東陳、西、北朝向燕的窗墻比不應(yīng)穗大惠于壤0丑.雜7巾，且建筑總窗屑?jí)Ρ炔粦?yīng)大詢于蟲0梅.農(nóng)7包；甲類建筑屋闊頂透明部分不價(jià)應(yīng)大于屋頂總限面積慰的必30梳%礎(chǔ)。溉項(xiàng)目的疲立面設(shè)計(jì)中特坊別考慮了新規(guī)北范的技術(shù)要求總，對(duì)西立面和似北立面的窗墻醒比進(jìn)行了嚴(yán)格禮控制。但考慮夜到建筑的東南灘側(cè)為主要景觀里方向和采光方記向，因此建筑弊的南立面和東旗立面建議采用命節(jié)能性雙層幕鎮(zhèn)墻結(jié)構(gòu)，并特?cái)噭e在東立面增展加了可添加保此溫層的白色釉協(xié)面玻璃手法，長以確保東立變面夠70扁%蒜窗墻比的指標(biāo)逆。概南區(qū)建筑綜合峰窗墻面積比植為盈70忌%著，其中，怪南向此為餡80憐%塞；男東向狠為奶70催%金；爭北向哥為投60乏%拾；片西向雕為廣30撐%柔。付北區(qū)建筑綜合抵窗墻面積葵比露為涂60奉%燈，其中，鮮南向趁為繞70松%津；派東向櫻為銳60熄%踐；寇北向甘為蒸50稠%暫；易西向猜為淘15頃%價(jià)。截屋面透明玻璃其比膠為偽10絲%乎。腳（六）閘結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明璃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服效從于整體建筑岔的設(shè)計(jì)概念，來在保證安全的泳前提下，力求滴做到經(jīng)濟(jì)合理襯，施工方便。流本工程地下室陶三。四層，地踏上主樓十八層帖，裙房撞三餡—緒四層，主樓由適裙房連通，形隨成多塔結(jié)構(gòu)。斯基本柱網(wǎng)戶為暮8400拌×輛840日0鞋，柱網(wǎng)布置既淘適應(yīng)建筑功能夢，結(jié)構(gòu)跨度也緩比較合理。杠1魚．亂工程所在地區(qū)鄭結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)遮本工程所在地方區(qū)抗震設(shè)防烈固度封為挪8莫度，對(duì)應(yīng)的設(shè)鄭計(jì)基本加速度然和實(shí)際特征周姜期分別本為尿0場.綱2趴g藥和持0雁.避35s遠(yuǎn)。膏建筑抗震設(shè)防裝分類為丙類；那結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)國期墨為浮5煙0器年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)唐使用年限嫂為茄5污0澤年；建筑結(jié)構(gòu)填安全等級(jí)為二終級(jí)線；廉風(fēng)荷載和雪荷供載頂按爪5莊0侄年一遇舒2閣．梁、板、校瞎本工程擬采用持寬扁梁以減小瘦結(jié)構(gòu)高度，在活不增加總高度勸的情況下，提額高使用高度：趙樓板采用大板泄結(jié)構(gòu)綜合效果導(dǎo)比建好，其具滔有建筑平面分挺割變化靈活、我機(jī)電專業(yè)布置臂方便、施工簡初單快捷的優(yōu)點(diǎn)曉；結(jié)構(gòu)柱斷面統(tǒng)擬通過對(duì)結(jié)構(gòu)圓的處理進(jìn)行控杜制以滿足建筑助需要。3．基礎(chǔ)詢基礎(chǔ)方案的選其擇不僅與建筑肌物本身有關(guān)，勤還與所在地區(qū)睛的地質(zhì)情況與抽地下水產(chǎn)位等有關(guān)，選搞擇合理的基礎(chǔ)路形式不僅對(duì)結(jié)羊構(gòu)安全非常重慣要，還關(guān)系到毅經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)民于本工程這樣際的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)你還會(huì)存在局部忌抗浮問題，選鴨擇合理的抗浮攻方法，不僅關(guān)戲系到抗浮效果享，還關(guān)系到是來否經(jīng)濟(jì)，這不夫僅與當(dāng)?shù)氐乃俏牡刭|(zhì)情況有圣關(guān)，還要根據(jù)遼施工條件與施臉工運(yùn)輸情況綜鞏合確定。殿4腫．?dāng)程厥獠课坏奶幍纠須鈱?duì)于本工程這殖樣一個(gè)功能較濱多的大型建筑鳴物，建筑造型宣和建筑功能會(huì)喊對(duì)結(jié)構(gòu)有一些臺(tái)特殊的要求，協(xié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通叢過特殊處理盡閘可能滿足建筑磨要求，使建筑笑的整體設(shè)計(jì)更陜加完美。各對(duì)于本工程大紙跨度通廊，可傲采用鋼結(jié)構(gòu)，棍具體的結(jié)構(gòu)布冷置可結(jié)合建筑喚造型完成，但螞通廊位于兩棟撕變形不同的塔亂上，須解決兩塘端變形不一致鑄對(duì)結(jié)構(gòu)的影響揉，擬通過對(duì)支桐座的特殊處理心解決。對(duì)于大肯空間結(jié)構(gòu)和大紛懸挑結(jié)構(gòu)，需土選擇剛度大自茂重輕的結(jié)構(gòu)，半預(yù)應(yīng)力對(duì)提高辣結(jié)構(gòu)剛度減輕監(jiān)自重是比較有謠效的方法。三、技術(shù)指標(biāo)游表衛(wèi)5-1譽(yù)灶項(xiàng)目主要技術(shù)掘指標(biāo)表棋序號(hào)勸名稱應(yīng)技術(shù)聞指標(biāo)挪1厭總用地面積（齡平方米）閥18026晌2山總建筑面積（遵平方米）剃1桐1盛8丘350齡.56奇尤其中：地上鍬7染8妙722陪.56售樣縣逗地下依39628榨3?？偨ㄖ叨龋ㄋ酌祝┘?0球4除建筑器密度撇30.50%庫5計(jì)綠化映覆蓋率宜35.00%駐6灘停車數(shù)量（輛新）背700螺其中：地上已675我列漫縣地下壓25脹四、輔助設(shè)施衰與公用設(shè)施段（一）柜給水排水設(shè)計(jì)1．給水設(shè)計(jì)都1門)渣本工程給水由灑市政給水管網(wǎng)應(yīng)供給。葉2漫)攏用水量及耗熱雜量估算：最高路日用水量約還為柴1550m級(jí)3比/乖d姻，生活熱水熱軋負(fù)荷缺為脂2700k規(guī)W府。3)給水系統(tǒng)史給水系統(tǒng)豎向佳分為三個(gè)區(qū)，盯低區(qū)系統(tǒng)為地專下三層至地上角三層，由市政重管網(wǎng)直供。中失區(qū)系統(tǒng)為四層銜至十一層，由艘地下生活水池桑一變頻給水裝會(huì)置聯(lián)合供水。環(huán)高區(qū)系統(tǒng)為十婦二層至十八層煙，采用地下生嘉活水誼池象—嘴唆頻給水裝置母聯(lián)合供水。勁4葉)浸消防系統(tǒng)本工鎖程消防設(shè)計(jì)包蛋括消火栓系統(tǒng)粒，自動(dòng)噴水滅爭火系統(tǒng)，水噴涉霧滅火系統(tǒng)等沃。桶消防水量汗：村室外消火栓用落水扭量慶3瀉0品升而/拉秒，火災(zāi)延續(xù)拋時(shí)螺間梁3溉小時(shí)窄；抱室內(nèi)消火栓用艷水擦量季4圈0伏升舟/事秒，火災(zāi)延續(xù)庸時(shí)槍間傘3松小時(shí)距；煌自動(dòng)噴水滅火愿系笨統(tǒng)直(陶中危險(xiǎn)抱級(jí)意U扯級(jí)遠(yuǎn))洋用水廉量載2告2酬升／秒，火災(zāi)薪延續(xù)時(shí)極間凳1始小時(shí)澇；李水噴霧滅火系喉統(tǒng)高(抄發(fā)電機(jī)拘組崖)撕噴霧強(qiáng)兼度夏2刻0政升／分武鐘矛·婆平方米，持續(xù)諸噴霧時(shí)奇間漢1綁小時(shí)，噴頭工份作壓力不小寶于凈0古.厘35Mp靠a蔥。罵全樓設(shè)置獨(dú)立煌的地下消防貯令水池和高位消率防水箱，與生社活用水隔離。氧地下消防貯水欣池按最不利消免防用水量計(jì)算抵確定。撞室外消火栓由伐市政管網(wǎng)供給譯。室內(nèi)消火栓誠系統(tǒng)按消火栓棕栓口靜壓不超昏過加0控。壺8MP巴a險(xiǎn)的原則分為高簽低兩區(qū)。室內(nèi)融消火栓高區(qū)和撇低區(qū)系統(tǒng)均由奸地下消防貯水竊池、消防主泵啦、高位消防水鑄箱組成。高區(qū)痰消火栓系統(tǒng)在戒屋頂水箱間設(shè)白穩(wěn)壓裝置。及自動(dòng)噴水滅火數(shù)系統(tǒng)為一個(gè)壓返力分區(qū)。濕式慢噴淋滅火系統(tǒng)盞由地下貯水根池妥—僑消防主泵。高翻位消防水箱組城成。為保證最溉不利點(diǎn)處噴頭削的工作壓力。竹高位消防水箱追間設(shè)穩(wěn)壓裝置綁。獄發(fā)電機(jī)房設(shè)有拋水噴霧滅火系佛統(tǒng)，系統(tǒng)由地校下消防貯水淡池疾—戀水噴霧轉(zhuǎn)泵銳—環(huán)高位消防水箱凝組成，采用自碰動(dòng)控制、手動(dòng)期控制與應(yīng)急操茂作三種方式控終制雨淋閥。5)熱水系統(tǒng)紫本工程為辦公紙、餐廳、廚房動(dòng)、娛樂、會(huì)所霞等用房提供生靈活熱水。生活睜熱水熱源由市濟(jì)政熱網(wǎng)供給，弄經(jīng)熱交換器與半一次水熱交換齡后，供莖應(yīng)望6啄0洗℃洽熱水。熱水系率統(tǒng)壓力分區(qū)與喊生活給水壓力拍分區(qū)一致。6)中水系統(tǒng)毫工程收集辦公她層洗手盆及會(huì)搜所游泳池淋浴徹洗浴廢水作為隨中水水源，用遷于衛(wèi)生間沖廁夠用水。中水設(shè)搖施處理能力約仙為濕15m施3舌/慘h餓。中水處理方?jīng)Q法采用生物接駛觸氧化法。中部水采用貯水池胡。中水泵屋頂蝴水箱聯(lián)合供水閃方式。2．排水設(shè)計(jì)你排水分生活污華水和洗浴廢水最兩系統(tǒng)。地上奏生活污水直接庭排至室外，地?zé)┫律钗鹞鬯?jīng)污水泵匯提升后排入室落外，生活污水援經(jīng)化糞池處理琴，排至市政污殿水管網(wǎng)。廚房嚷含油污水經(jīng)隔檢油處理后排向妙室外市政污水巖管網(wǎng)。踐洗浴廢水作為參中水水源，排蓮入地下層中水磁處理站內(nèi)廢水抄調(diào)節(jié)池。屋面止雨水采用內(nèi)排撞水方式排至室徑外雨水管網(wǎng)。螞室外場地雨水吵采用雨水口匯辜集排至室外雨皇水管水管網(wǎng)。攻污水排水總量除約椒為濱800m怠3購/理8心。曾屋面雨水設(shè)計(jì)閱重現(xiàn)期法按索5雪年，降雨歷廉時(shí)素5允分鐘的降雨強(qiáng)浪度設(shè)計(jì)。室外青場地設(shè)計(jì)重現(xiàn)歇期穴為烤2攜年。雨水量約瀉為冤800望L/相S住。思3密．莫冷熱水計(jì)量駐每棟辦公樓總已供水管上設(shè)總乒表，各層設(shè)分刻層水表。商業(yè)窮娛樂用水，廚將房用水等按使揚(yáng)用單元設(shè)分表貸。塘（二）采暖通曉風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)譜晃1露．主要房間空販調(diào)采暖室內(nèi)設(shè)購計(jì)參數(shù)育房間名稱貓夏季長冬季四新風(fēng)量水m旗3雨/鵲h黎人重溫度想℃增相對(duì)濕元度貢%其溫度慰℃雅相對(duì)濕津度塑%阻辦公室訂25秧≤沈60堅(jiān)22皺≥潑30柄50痕會(huì)議中心捉25礦≤糟60持22物≥落35針50妥娛樂用房效26逐≤催60文20覺≥漆35馬50嬌游泳池漏27-28罪≤驗(yàn)70姿27-28據(jù)≤也70啄全新風(fēng)直流帶忠全換熱器挖2郵．鈔空調(diào)冷負(fù)荷約蔽為湯15000k掃W污；賣空調(diào)通風(fēng)采暖拼熱負(fù)荷夸為乏17000k因W副?？v3達(dá)．忍空調(diào)及采暖熱拾源由室外熱網(wǎng)棵供給，樓內(nèi)設(shè)便集中熱交換站累。通過水料-務(wù)水熱交換器制新取空調(diào)、及采她暖熱水，空調(diào)梯熱水供回水溫蜓度笛為撓60仗/矩5藥0矛℃朱，采暖熱水供秧回水溫度稼為棍85反/緣6慚0飯℃稍。要4繡．鑼整個(gè)建筑物空產(chǎn)氣調(diào)節(jié)采用集萍中冷源。地下忽三層設(shè)冷凍機(jī)傍房，冷水機(jī)組親總制冷量獲為憲1500k旋W饞，冷凍水供回租水溫度濤為烤85望/河6摩0朝℃立。冷卻塔設(shè)于喘裙樓屋面，冷吊卻水供回水溫烈度銀為適32拉/削3灘7明℃粉?？照{(diào)水系統(tǒng)烈系統(tǒng)為；個(gè)壓牙力分區(qū)，采用語兩級(jí)泵、分區(qū)擇兩管制、交流唐量系統(tǒng)，以實(shí)赤現(xiàn)過渡季節(jié)，拖初夏和初冬不將同區(qū)域?qū)錈岫Y的不同需求。抱兩級(jí)泵采用變徒頻循環(huán)水泵按載每棟辦公塔樓嘉及使用區(qū)域設(shè)聚置，便于物業(yè)彼管理及計(jì)量，撥同時(shí)于降低能耗。哪5掘．榜辦公部分建議渣采用全空氣變紋風(fēng)量空氣調(diào)節(jié)皺系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)旦局部區(qū)央域慌(擊房勻間啟)偶的靈活控制，第充分滿足各區(qū)臂域環(huán)境舒適度載及室內(nèi)空氣品桐質(zhì)要求，對(duì)二記次裝修時(shí)平面師布局分割適應(yīng)襖性更強(qiáng)，吊頂施內(nèi)無冷水管道堤，無滴水現(xiàn)象綠發(fā)生。裙房公拖共部分如娛樂課及會(huì)議中心等溉采用雙風(fēng)機(jī)全預(yù)空氣空調(diào)系統(tǒng)富，過渡季實(shí)現(xiàn)更全新風(fēng)運(yùn)行。槽游泳池采用全遺新風(fēng)直流空調(diào)講系統(tǒng)，機(jī)組內(nèi)耐設(shè)置全熱交換血器，回收排風(fēng)拔的能量。號(hào)6極．裂本工程設(shè)樓宇央自動(dòng)困化尊(BAS塊)獵管理系統(tǒng)，熱葵力，制冷設(shè)備交和其他空調(diào)通乒風(fēng)系統(tǒng)納入樓晶宇自動(dòng)化管理侵系統(tǒng)。設(shè)備、垂自控閥均要求蘇就地手動(dòng)和控格制室自動(dòng)控制灶。風(fēng)機(jī)盤管室東溫控制；新風(fēng)沫空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)游溫濕度控制，姜辦公各層機(jī)房僅空調(diào)箱與新風(fēng)緒出口聯(lián)鎖控制回，新風(fēng)空調(diào)箱加風(fēng)機(jī)變頻控制痕；定風(fēng)量空調(diào)劃系統(tǒng)溫濕度控創(chuàng)制，為利用過擠渡季室外新風(fēng)蚊冷熱量，根據(jù)削室外空氣焙值訓(xùn)調(diào)節(jié)新、回、詞排風(fēng)閥開度，可過濾器阻力報(bào)陡警；變風(fēng)量空隙調(diào)系統(tǒng)溫濕度社控制，為利用宿過渡季室外新傍風(fēng)冷熱量，根坊據(jù)室外空氣治本值調(diào)節(jié)新、回燥、排風(fēng)閥開度熔及風(fēng)機(jī)變頻控程制，過濾器阻治力報(bào)警，送風(fēng)雁量控制；冷水鐵機(jī)組隨負(fù)荷進(jìn)欺行運(yùn)行臺(tái)數(shù)控青制；水泵臺(tái)數(shù)漂和變頻控制；短7染．堅(jiān)通風(fēng)系統(tǒng)簡述束地下車庫通風(fēng)耍系統(tǒng)采用噴射痰導(dǎo)流通風(fēng)方式風(fēng)。地下車庫排你風(fēng)冬季由新風(fēng)通機(jī)組加熱送至照室內(nèi)，并配以席誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)引射當(dāng)導(dǎo)流至排風(fēng)口選處，廢氣由排鋸風(fēng)機(jī)排出室外赤。灶廚房排風(fēng)分為箭灶具排風(fēng)和全首面通風(fēng)系統(tǒng)兩巖部分，補(bǔ)風(fēng)系尤統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置賤，全面通風(fēng)補(bǔ)駁風(fēng)，夏季去濕撤冷卻，冬季加做熱后送至室內(nèi)番，灶具排風(fēng)補(bǔ)宏風(fēng)僅冬季加熱橡送至排煙罩。追廚房灶具排油載煙系統(tǒng)，先經(jīng)羊排煙罩處理，借達(dá)到環(huán)保要求圈，再由外置電戰(zhàn)機(jī)低噪聲柜式添離心風(fēng)機(jī)排入集大氣?；サ叵略O(shè)備機(jī)房劇等房間，新風(fēng)濾按需求加熱式倚冷卻送至室內(nèi)業(yè)，由排風(fēng)機(jī)排借出余熱和廢氣逃，變電室新風(fēng)廣冷卻處理后送糟入室內(nèi)排除變佛壓器散熱，并像由排風(fēng)機(jī)排出機(jī)，發(fā)電機(jī)房的數(shù)廢氣由排風(fēng)機(jī)寺通過直通室外翁的排風(fēng)豎并排減出。柴油發(fā)電叨機(jī)的排煙管滿乎足排放標(biāo)準(zhǔn)后炒排入室外，并蓬設(shè)消聲裝置。桌衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)尾系統(tǒng)。、斯8予．算防煙、排煙系鵲統(tǒng)1)防煙系統(tǒng)墳不具備自然排精煙條件的樓梯決問，消防電梯膏前室及合用前差室設(shè)正壓送風(fēng)溜系統(tǒng)，樓梯問料采用自垂百葉周送風(fēng)口，前室拌采用常閉正壓陽送風(fēng)口。2)排煙系統(tǒng)翠長度超荒過潔2倒0打米的內(nèi)走道設(shè)稠排煙系統(tǒng)。秩面積超書過撇10灶0怖平方米的地上糖房診間靠(蕩無窗或固定窗端房仰間計(jì))爸設(shè)排煙系統(tǒng)。還面積超河過遙5押0棗平方米的地下竭房間設(shè)排煙系粘統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)妥。只地下車庫設(shè)排踩煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)賊系統(tǒng)，排煙與顫平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)映合用。息地下變配電室賞設(shè)排煙系統(tǒng)及方補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。纏所有排煙口按晨防煙分區(qū)設(shè)置今，設(shè)置在房間站上部，排煙口靈距該防煙分區(qū)悉最遠(yuǎn)點(diǎn)的距離橫小嘩于課3撈0輸米。排煙稱口借(極或排煙泳閥尤)還設(shè)手動(dòng)和自動(dòng)頂開啟裝置，由亞消防控制室控綠制喉(浙或與防災(zāi)系統(tǒng)貓聯(lián)按控四)樹并與排煙風(fēng)機(jī)陡聯(lián)鎖。9．其他稠1笑)脾根據(jù)需要設(shè)置猴用戶冷卻水系想統(tǒng)，可在主機(jī)暢停止運(yùn)行期間須，滿足客辟戶稈2磨4怠小時(shí)空調(diào)要求勸。普2迫)澇全空氣空調(diào)系嚷統(tǒng)空氣處理機(jī)走組內(nèi)設(shè)置中效創(chuàng)過濾器，提高演室內(nèi)空氣潔凈傾度。陷3紋)腫每棟辦公樓設(shè)哀置冷、熱量計(jì)嘆量裝置。分樓鐮層、分使用區(qū)征域設(shè)置冷、熱旱量計(jì)量裝置。傷（三）就電氣專業(yè)1．強(qiáng)電部分淹（廳1券）擠設(shè)計(jì)依據(jù)六根據(jù)國家現(xiàn)行姜的民用建筑電茄氣設(shè)計(jì)規(guī)范，霉并參考國際標(biāo)嶼準(zhǔn)及各相關(guān)工巡藝對(duì)電氣專業(yè)粒的要求設(shè)計(jì)。告（悲2輝）侍供電負(fù)荷等級(jí)介消防控制室、打通訊機(jī)熟房階(照交換機(jī)勤房扯)迫、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、朗計(jì)算機(jī)房、電貝視機(jī)房、監(jiān)控授室、變配電室設(shè)、發(fā)電機(jī)房、瘋配電間等的電塌力和事故照明觸，以及建筑所班有安防消防設(shè)掀備，特定場所祥的應(yīng)急照明用照電為一級(jí)負(fù)荷談，其余為二級(jí)驟負(fù)荷或三級(jí)負(fù)改荷。其中一級(jí)獅負(fù)荷涉及計(jì)算落機(jī)系統(tǒng)的電源客和事故照明電欠源為特別重要教負(fù)荷。齡（散3搏）拔負(fù)荷估算勢變壓器總裝機(jī)此容量跑為野12000k咱V嗽A鑄。偷其中，暫地下室及公建孟部分問按井90VA孔/嶺m匆2景計(jì)算，變壓器處裝機(jī)容量預(yù)計(jì)堡為陶9600kV秀A(6x16指00kVA)筋；態(tài)會(huì)所色按童125VA什/憐m朽2析計(jì)算，變壓器稈裝機(jī)容量預(yù)計(jì)苗為答800kVA務(wù)(2x400兵kVA)站；心還建部分北按肉95VA麻/枯m蒙2規(guī)計(jì)算，變壓器意裝機(jī)容量預(yù)計(jì)博為松1600kV湖A(2x80濕0kVA戲)根。帝（律4趣）短供電電源井按業(yè)主管理及子產(chǎn)權(quán)情況，可希按兩個(gè)高壓用熱戶申請(qǐng)電源。疲擬由市電引來位雙菊路補(bǔ)10k企V紋獨(dú)立電源，供脊電局分界小室怎設(shè)在地下一層級(jí)，變配電室設(shè)質(zhì)在地下室，上托述三部分分設(shè)絨。為確保建筑香內(nèi)特別重要及垃消防等負(fù)荷的值供電可靠性，荷需設(shè)嫁置狼2歸臺(tái)防1000k畝W稿的柴油發(fā)電機(jī)冷組，并機(jī)運(yùn)行方。各弱電系統(tǒng)榨涉及計(jì)算機(jī)和棵控制的電源設(shè)啊備需配鄙置目UP刷S價(jià)；應(yīng)急照明需丈配賞置確EP柳S派，集中或分散沾式供電。好（嫂5唯）士供配電系統(tǒng)鑒雙殿路造10k書V膏電源同時(shí)供電雀，單母線分段者運(yùn)行，母線之衛(wèi)間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)岸，雙電源互為臭備用。變電所透低壓單母線分究段運(yùn)行，聯(lián)絡(luò)束開關(guān)可自動(dòng)、辱手動(dòng)轉(zhuǎn)換，對(duì)均于一級(jí)負(fù)荷及棉特別重要負(fù)荷矮除兩路市電同李時(shí)供電外，由初柴油發(fā)電機(jī)存和酷UP痛S筆作為后備電源愚，末端互投切碗換。對(duì)于重要特設(shè)備負(fù)荷采用兇放射式供電方?jīng)Q式，一般負(fù)荷瘡則采用放射式涉和樹干式相結(jié)班合的供電方式夾。削（攀6果）擴(kuò)設(shè)備選型及特插殊電氣要求鏈設(shè)備電源按要驗(yàn)求電源質(zhì)量供奮電，不能滿足蓄要求時(shí)做相應(yīng)鬼的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾快波的處理?；弁瑫r(shí)，養(yǎng)考慮設(shè)備碧的租EM扛C椒及噪聲干擾問勵(lì)題。安裝于建存筑物內(nèi)的供配止電設(shè)備均選用序干式不燃型，敘用于消防供電態(tài)回路的線纜采礙用耐火型、阻描燃型，有特殊訴要求的采用屏指蔽型。太此外，挑視業(yè)主的需求元選擇智能化的蓬配電設(shè)備。個(gè)（因7蹤）崖防雷與安全保住護(hù)接地：嚇建筑根據(jù)規(guī)范導(dǎo)要求按二類防穩(wěn)雷建筑物設(shè)防治，采用傳統(tǒng)法連拉第籠式防雷譜體系。貢高低壓配電設(shè)休備均按國標(biāo)防驚雷規(guī)范設(shè)避雷托器，全面采用例整體防雷新概膊念，主要電氣源設(shè)備、信息系建統(tǒng)供電回路及堡信號(hào)回路設(shè)置弱防雷擊感應(yīng)電貸磁脈沖裝嫩置拔SP嫂D進(jìn)。暑所有電氣設(shè)備土、安全保壽護(hù)予(爐低壓配電系統(tǒng)鏡接地型式采速用紐T銜N暑名系畫統(tǒng)段)收及建筑物防雷璃的接地，采用燕共用接地裝置日，接地電阻小資于叔1鳥歐，且建筑物偽采用等電位聯(lián)昂結(jié)，以減少電決磁干擾的感應(yīng)欠效應(yīng)，改進(jìn)電曾磁環(huán)境。（8）照明間根據(jù)特定場所弄工藝要求及國藍(lán)家相關(guān)規(guī)范，從確定各種機(jī)房比、會(huì)所、商場匪、辦公用房等杠的照明光源的安顯色指數(shù)、色司溫光效及照度最標(biāo)準(zhǔn)，分別采驟用氣體放電燈壽、白熾燈、熒栗光燈、節(jié)能燈腥等，在滿足功路能需求的前提落下，盡可能多舞采用國家推廣僅的綠色節(jié)能型尊光源燈具。架建筑物立面采淡用氣體放電燈怎投光與內(nèi)透光啊相結(jié)合的形式克實(shí)現(xiàn)夜景照明虛。麥同時(shí)，匙在建筑重要機(jī)斧房及公共場所吐設(shè)置應(yīng)急照明款、疏散指示燈捎，由兩路市電爭、柴油發(fā)電吉機(jī)總(股或局乏部艦UPS舌)謀供電。聯(lián)此外，染采用先進(jìn)的燈隊(duì)光控制技術(shù)，壽如感光調(diào)光控寧制、感動(dòng)燈光甲控制、紅外無者線遙控等，太映空間及公共場速所由燈控室集顛中管理。賺（搬9祝）鮮航空障礙燈組根據(jù)規(guī)范要求方，對(duì)建筑高度道超誼過娘4謙5盤米以上建筑頂昆部宜設(shè)置中光巡強(qiáng)的航空障礙牙燈。2．弱電部分禾弱電專業(yè)遵循拍系統(tǒng)的先進(jìn)趙性棕(治成熟但性巴)羞、開放啄性益(咸標(biāo)準(zhǔn)化及可擴(kuò)漸展勸性薪)狂、安全性、服抬務(wù)需求與功能武統(tǒng)一性等設(shè)計(jì)用原則，執(zhí)行國煤家現(xiàn)行規(guī)范，英并參考國際標(biāo)盲準(zhǔn)，從適用和旬管理的目標(biāo)出充發(fā)，為用戶提已供通信網(wǎng)絡(luò)、虛有線電視網(wǎng)絡(luò)尿、計(jì)算機(jī)網(wǎng)形絡(luò)隔(辯含環(huán)Intern第eVIntr鬼anet肆)俯、樓字管理集坐成網(wǎng)絡(luò)等通用簡平臺(tái)，以滿足辱業(yè)主對(duì)建筑物軌高標(biāo)準(zhǔn)智能化挺的需求。其中泛涉睛及誓LA升N屬、交換等由專劣業(yè)部門進(jìn)行設(shè)骨計(jì)安裝，弱電唐專業(yè)配合進(jìn)行醫(yī)管線預(yù)留。題（旬1鷹）閃通信網(wǎng)絡(luò)雹原則上充分利疤用公網(wǎng)建立建壓筑物的外部接竄入／出，通擦過茅PSTN鎮(zhèn)(得公用電話交換嫩網(wǎng)據(jù))釘、跌DDN貞(鴿數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)枕網(wǎng)訴)央、蒸PSPDN(逝X榨．躲2蕉5確分組交換公用枝數(shù)據(jù)鐵網(wǎng)古)仆等，采用禮燈絨M診、稱FR傭(猴幀中轉(zhuǎn)繼狐)恨、急[SD碗N請(qǐng)、芒ADS惠L畫等方式，使用尤戶能全面享受校到上述公用網(wǎng)平絡(luò)提供的數(shù)據(jù)亭通信服務(wù)。祥不考慮設(shè)用戶好數(shù)字程控交換赤機(jī)，待報(bào)電信椅局批準(zhǔn)。全部賭通過電信局提險(xiǎn)供通信服務(wù)，雹除支持話音交茫換功能外，還甲可提供對(duì)個(gè)人跌移動(dòng)通信系統(tǒng)粗、璃舊愁D壓N毀接入、可視電冠話輝、略l產(chǎn)P稿電話路由等的末支持。抽項(xiàng)目榴預(yù)估初裝電引話決300植0仗門，遠(yuǎn)岔期禁500腰0餃門。愈同時(shí)，兵為便于國內(nèi)國逐際學(xué)術(shù)文化交故流活動(dòng)的開展窯，可設(shè)會(huì)議系災(zāi)統(tǒng)包括：電話年、電視、同聲享傳譯等多媒體踩智能化會(huì)議系魯統(tǒng)，可通過衛(wèi)葉星、谷舊買D提N另綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以略及嶼Intern愧e昆t鼻網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或巾外部的會(huì)議系廳統(tǒng)的組織與管壽理。梁項(xiàng)目砍設(shè)微小區(qū)域無拜線對(duì)講尋呼系濤統(tǒng)，可用于調(diào)伍度管理。聚同時(shí)，脂設(shè)無線手機(jī)信于號(hào)增強(qiáng)覆蓋系剃統(tǒng)，確保無線濃通信的暢通，貞無跑“承盲商區(qū)啄”珍。棋此外，旨視業(yè)主需要設(shè)竭置衛(wèi)星通訊系墓統(tǒng)，以提高通觀信能力。種（成2蕉）龍計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)做建立內(nèi)部高速兇有線和無線局勤域網(wǎng)，吞吐應(yīng)供滿足業(yè)務(wù)需求坑量。實(shí)現(xiàn)自主天輕松的摩辦公自動(dòng)化環(huán)嗓境。鞋同時(shí)，溝實(shí)現(xiàn)唯與殿I(lǐng)ntern管e隊(duì)t栽互聯(lián)，確保網(wǎng)復(fù)絡(luò)互聯(lián)的安全牛性。雕（梁3樹）合有線電視網(wǎng)絡(luò)老設(shè)一有線電視真網(wǎng)絡(luò)中心，前員端信號(hào)包括城織市有線電視網(wǎng)廉信號(hào)、衛(wèi)星電促視信號(hào)、自辦繡電視信號(hào)、視夾頻點(diǎn)翠播漸(VOD描)遇信號(hào)等。系統(tǒng)墻采用鄰頻雙向朽傳輸設(shè)捐計(jì)荒(捕大灑于徒860MHz冰)涼，頻段分割按獻(xiàn)北京有線電視咐網(wǎng)規(guī)定。皺（庫4漫）腹樓字管理集成朗網(wǎng)絡(luò)竊將建筑物內(nèi)的中建筑設(shè)備管理熔與控制子系統(tǒng)帳進(jìn)行分散控制控，集中監(jiān)視和汽管理，并將公雕共安全防范系率統(tǒng)和火災(zāi)報(bào)警葡及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)納豬入責(zé)BM盞S懇系統(tǒng)進(jìn)行二次仁監(jiān)視，實(shí)現(xiàn)監(jiān)碧視、控制和管模理的一體化。翁建筑設(shè)備自動(dòng)室化系統(tǒng)花可戶實(shí)現(xiàn)建筑物內(nèi)惕設(shè)備的安全、貨有效、節(jié)能可溉靠運(yùn)行。貞I側(cè)C陸卡管理系統(tǒng)增辭大采用貌I槳C繼卡的使用范圍獎(jiǎng)，擴(kuò)及到身份狐識(shí)別、內(nèi)部消拜費(fèi)、門禁等，障以便達(dá)到真正匹意義上的智能誠一卡通系統(tǒng)。血（法5該）護(hù)消防系統(tǒng)倚按規(guī)范設(shè)置火桌災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及櫻聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)塑、水及氣體滅溪火系統(tǒng)、火災(zāi)廈緊急廣播系統(tǒng)軋及事故照明系蜘統(tǒng)等。消防中豆心設(shè)在首層。翼特定場所采用脈特殊型式的報(bào)袋警傳感器，如澇網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、高底大空間可采用諸空氣采樣報(bào)警鉆器。重要線路版敷設(shè)通道采用巡纜線型感溫探性測器。氣體滅完火型式與設(shè)備瘋專業(yè)協(xié)調(diào)。消導(dǎo)防系統(tǒng)采用集最中的供電方式撫，電源按特別驅(qū)重要負(fù)荷提供巧。溫（喉6紀(jì)）考安防系統(tǒng)哨設(shè)計(jì)原則：安憂防系統(tǒng)在合理息加強(qiáng)管理基礎(chǔ)委上，以防盜報(bào)購警系統(tǒng)為核心捉，采用電視監(jiān)現(xiàn)控、多種報(bào)警藝探測技術(shù)和計(jì)公算機(jī)控制及網(wǎng)星絡(luò)通訊技術(shù)，呀將多個(gè)系統(tǒng)融戚為一體，形成鐵相互支援，協(xié)絕同防范的綜合的體系，以有效釋保障設(shè)備的完座好和人員的人逆身安全。嘗安防系統(tǒng)功能丹及組成：報(bào)警跨、出入口管理騎系統(tǒng)是安防系漁統(tǒng)的核心，探稀測器以紅外探司測器為主，根丘據(jù)需要配以超鄉(xiāng)聲波和脈動(dòng)探裙測器，組成交薄叉入侵探測系粥統(tǒng)，并采用電侄控門鎖、智能租卡、非接觸卡叫指紋識(shí)別等技廢術(shù)實(shí)現(xiàn)門禁管耽理。輔助照明收系統(tǒng)為現(xiàn)場視作頻監(jiān)視提供必治要的支持條件后。欣同時(shí)，苦采用在線式或修離線式巡更系穗統(tǒng)：提供輔助院的人工檢查巡迷邏管理的技術(shù)均支持。螺電視監(jiān)控及取疤證記錄系統(tǒng)：披重要的大信息器容量的現(xiàn)場監(jiān)獲視和取證手段洪，及重要的歷擇史記錄。姿聲音復(fù)核系統(tǒng)防：作為重要的瞇但又是低成本賽的確浙認(rèn)煤“倉險(xiǎn)情報(bào)封警盡”府與灌“適誤報(bào)軌警室”這的輔助識(shí)別手飯段。錦安防通訊系統(tǒng)愧：建立以有線嫁傳輸為主，無療線傳輸為輔的躬報(bào)警信息傳輸劫系統(tǒng)，控制中智心與所有通道符出人口、重要訊機(jī)房建立有線急對(duì)講系統(tǒng)，提岔供安保人員方棒便快捷的應(yīng)急刻通信手段。渣安防供電系統(tǒng)阻：采用集中與瓜分散相結(jié)合的槍供電方式，電冬源按特別重要蜂負(fù)荷考慮，為吧安防系統(tǒng)提供塊安全可靠的電描力保證。模安防中心設(shè)在菠首層，各區(qū)域開設(shè)相應(yīng)的安防肯值班室。民（把7酬）桶有線廣播系統(tǒng)版：蜂設(shè)公共音響與口擴(kuò)聲系統(tǒng)，平引時(shí)播放背景音訪樂及日常通知決，火災(zāi)時(shí)播放凡消防緊急廣播過。與消防中心超合用機(jī)房。窗會(huì)議、報(bào)告廳摟、多功能廳、粉舞廳、餐廳、猴室內(nèi)游泳池等婚處設(shè)獨(dú)立的音環(huán)響與擴(kuò)聲系統(tǒng)絨，消防可強(qiáng)制仔轉(zhuǎn)切進(jìn)入消防拒緊急廣播，音亭響系統(tǒng)應(yīng)與會(huì)責(zé)議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)眨一致，宜由專結(jié)業(yè)公司設(shè)計(jì)。線（匪8貢）它綜合布線系統(tǒng)垂：表建立建筑物網(wǎng)燥絡(luò)傳輸平臺(tái)，健它既使語音和葡數(shù)據(jù)通信設(shè)備坊、交換設(shè)備和睡其它信息管理設(shè)系統(tǒng)彼此相連巨，又使這些設(shè)儉備與外部通信睛網(wǎng)絡(luò)連接，布蛇線可支持千兆劃以太網(wǎng)應(yīng)用。合同時(shí)，廢物理通道采用岸光纜、同軸電奶線和對(duì)絞線電碼纜，以適應(yīng)各那種設(shè)備的信號(hào)循傳輸困。睬第透六暈章而疑環(huán)境、交通影夾響分析茫一、環(huán)境影響孝分析鬧（一）建址腸環(huán)境現(xiàn)狀豬項(xiàng)目殊東鄰控X擔(dān)X牢路吧，西鄰芽XXX罰X翅項(xiàng)目候住宅小區(qū)，粱南至長春路、蕩北至萬柳小最區(qū)但1括號(hào)路，魂長春橋南側(cè)為霉武警總部，以反北用地主要為式空軍干休所。題項(xiàng)目周圍呼主要攻是辦公樓、住掀宅和城市道路江，污染源主要稍來自大氣污染斑、噪聲污染、秘水污染、固體噴廢棄物專。趟（二）尖環(huán)境保護(hù)堅(jiān)措施教1蓋．大氣污染治漠理幟項(xiàng)目地下車庫捕設(shè)有汽車尾氣恨排煙設(shè)施，排稅風(fēng)量酒按陡6越次舊／昆h伍換氣量計(jì)算，判送風(fēng)量衡按叢5陽次貝/傭h駱換氣量計(jì)算（恢晚上均減半）掏；自備柴油發(fā)受電機(jī)煙氣和餐坐廳廚房煙氣均簡由屋頂各自的卡排煙口排出?；?適．噪聲污染治盼理店項(xiàng)目迫噪音主要產(chǎn)生仰于偵制奏冷機(jī)組、空調(diào)單設(shè)備、風(fēng)機(jī)棗、階水泵為和冷卻塔等軍。塊為了減少對(duì)環(huán)犬境的污染，設(shè)叮備均設(shè)置在單抓獨(dú)房間內(nèi)，對(duì)節(jié)其墻面進(jìn)行一首定的吸噪處理憑，使噪聲降低垂到規(guī)范允許的行范圍之內(nèi)。址為了減少負(fù)荷團(tuán)振動(dòng)，設(shè)計(jì)中負(fù)對(duì)稀冷水機(jī)組、風(fēng)動(dòng)機(jī)和水泵基礎(chǔ)鑰采取減振、隔仙振措施。貌3郵．水污染治理綠項(xiàng)目各衛(wèi)生間增的元糞便污水經(jīng)化把糞池處理后排貞至市政污水管龍網(wǎng)；廚房洗滌揮污水經(jīng)隔油器并將油分離后再腿排入市政污水晶管網(wǎng)；雨水、聞污水分流，排勝入市政管網(wǎng)，嚇集中處理。澡4紫．固體廢棄物母治理處項(xiàng)目歲生活垃圾卵、廢棄包裝材紗料和丟棄的各欣種廢棄物，現(xiàn)設(shè)專人負(fù)責(zé)集棍中趕到封閉式垃圾莖站，由環(huán)保部梯門運(yùn)走眉處理。皮（三）環(huán)境影浪響評(píng)價(jià)批入駐本項(xiàng)目寫過字樓的企業(yè)糞限制在早高新科技企業(yè)繡，予應(yīng)捷主要從事各類租高新科技飽的研究開發(fā)閱，燦在科技產(chǎn)品的蓮開發(fā)、生產(chǎn)、吹制作和測試過巨程中不產(chǎn)生灰毅塵、廢氣、廢號(hào)水、廢渣和噪題聲等污染物。槳由于止入駐企業(yè)齊區(qū)別于一般性減的工業(yè)搏企業(yè)蓄，井本身汽對(duì)環(huán)境要求很滔高，落屬清潔生產(chǎn)經(jīng)，故不會(huì)對(duì)環(huán)蝶境造成污染。獸二、交通影響帝分析稼（一）項(xiàng)目周敞邊交通叫現(xiàn)狀1．主要道路饞根據(jù)首《項(xiàng)目