5.6房地產(chǎn)估價的剩余法

#第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)

第五章房地產(chǎn)評估

第六節(jié)房地產(chǎn)估價的剩余法1基本思路與計算公式剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。思路：剩余法是評估待開發(fā)房地產(chǎn)，用假設(shè)開發(fā)后的價值減去各種費用，求取土地評估值。待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值一開發(fā)成本一資金成本一開發(fā)商合理利潤－正常稅費地價=預(yù)期樓價一建筑費一專業(yè)費用一銷售費用一利息一稅費一利潤專業(yè)費指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用銷售費用指銷售人員的工資、辦公費、設(shè)備使用費、差旅費、推銷費等。利息：包括自有資金和借貸資金的利息2適用范圍及注意事項適用范圍1）待開發(fā)土地的估價。2）將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3）待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。注意：1）選擇最佳開發(fā)形式（在政府規(guī)定的用途、容積率、覆蓋率、層高的要求下）。2）正確判斷預(yù)期售價3）將各期發(fā)生的費用轉(zhuǎn)換為評估基準(zhǔn)日3操作步驟（略）4應(yīng)用舉例有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。1）確定評估方法現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：地價=樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤2）計算樓價樓價=2000X2.5X9000=45000000（元）3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費=3000X2000X2.5=15000000（元）專業(yè)費=建筑費X10%=15000000X10%=15000004）計算銷售費用和稅費銷售費用=45000000X2.5%=1125000（元）銷售稅費=45000000*6.5%=2925000（元）5）計算利潤利潤=（地價+建筑物+專業(yè)費）X10%=（地價+16500000）X10%6）計算利息利息=地價義[(1+6%)2—1]+(15000000+1500000)X[(1+6%)1—1]=0.1236義地價+9900007）求取地價地價二450000gl650000e-1125000—2925000—0.1X地價一1650000—0.1236義地價一990000地價二21810000/1.2236=17824452（元）8）評估結(jié)果單位地價=17824452/2000=8912（元/平方米）樓面地價=8912+2.5=3565（元/平方米）公式：地價一樓價一建筑費式1+i+f+F'+ir+iP'）—租售費用― l+r+Pr+t用假設(shè)開發(fā)后的價值減去各種費用，求取土地評估值地價=樓價一建筑費一專業(yè)費用一利息一利潤一稅費一租售費用專業(yè)費=建筑費Xi i為一定百分比專業(yè)費指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用。利