某大廈管理方案培訓(xùn)資料

某某大廈物業(yè)管控方案簡(jiǎn)要〔******管理草擬〕工程組織架構(gòu)人員配備及排班效勞標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)運(yùn)方案物業(yè)效勞方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收支測(cè)算一、工程組織架構(gòu)工程工程經(jīng)理工程部工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部客秩序維護(hù)部環(huán)境部客服部保潔員綠化保潔主管保潔員綠化保潔主管夜間值班綜合維修水電維修工程主管車管崗監(jiān)控崗巡邏崗門崗班長(zhǎng)主管收費(fèi)客服接待客夜間值班綜合維修水電維修工程主管車管崗監(jiān)控崗巡邏崗門崗班長(zhǎng)主管收費(fèi)客服接待客服主管 二人員配備情況及排班說(shuō)明〔一〕工作說(shuō)明及排班表崗位人數(shù)工作說(shuō)明工作排班工程經(jīng)理１全面負(fù)責(zé)主持南財(cái)科技園科技樓物業(yè)管理效勞各項(xiàng)工作；周一—周五〔８：３０—１７：３０〕客服主管１全面負(fù)責(zé)客服部，達(dá)成客服工作目標(biāo)；周一—周五〔８：３０—１７：３０〕客服接待３分別負(fù)責(zé)客戶前臺(tái)接待與日常報(bào)修處理工作，及會(huì)務(wù)效勞；周一—周五〔８：３０—１７：３０〕客服收費(fèi)２負(fù)責(zé)與大廈業(yè)主結(jié)算費(fèi)用周一—周五〔８：３０—１７：３０〕秩序維護(hù)主管１全面負(fù)責(zé)秩序維護(hù)部的工作開展；周一—周五〔８：３０—１７：３０〕保安人員１９安保班長(zhǎng)２人，１２小時(shí)/班，負(fù)責(zé)本班人員的管理班次為：７：００—１９：００；１９：００—７：００白班６人，門崗４人〔每個(gè)門崗各２人〕，巡邏崗２人，①周一至周五為６人：上班時(shí)間為：７：００—１９：００；②周六、周日為３人，其余人員休息夜班５人，門崗２人，巡崗３人，上班時(shí)間：１９：００—７：００監(jiān)控３人班次為：７：００—１９：００；１９：００—７：００車管員３人上班時(shí)間：７：００—１９：００；周一至周五環(huán)境主管１完成環(huán)境保潔部工作任務(wù)；周一—周五〔８：３０—１７：３０〕保潔人員１８樓層日常保潔１４人，平均２-３層/人每周休息兩天；工作時(shí)間為〔８：３０—１７：３０〕外圍保潔２人，車庫(kù)保潔２人每周休息兩天；工作時(shí)間為〔８：３０—１７：３０〕綠化人員３綠化的養(yǎng)護(hù)工程主管１全面負(fù)責(zé)工程部，達(dá)成設(shè)備管理工程目標(biāo)周一—周五〔８：３０—１７：３０〕工程部５綜合維修工：１人每周工作六天〔８：３０—１７：３０〕水電維修３人每周工作六天〔８：３０—１７：３０〕夜間值班１人每周工作六天〔８：３０—１７：３０〕合計(jì)５５〔二〕崗位設(shè)置及要求序號(hào)崗位人數(shù)人員要求１工程負(fù)責(zé)人〔主任〕１４５周歲以下；大學(xué)本科學(xué)歷〔含〕以上；持南京市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理管理員〔含〕以上上崗證；具有同崗位工作經(jīng)歷，且管效勞過(guò)省優(yōu)工程一年以上２客服主管１４０周歲以下；大學(xué)本科學(xué)歷〔含〕以上；南京市物業(yè)工程經(jīng)理證書；具有三年以上寫字樓客服主管工作經(jīng)歷。３秩序維護(hù)主管１男４５周歲〔含〕以下，具有大?！埠骋陨衔募潭?，具有三年以上辦公樓、廣場(chǎng)秩序維護(hù)主管工作經(jīng)歷。４環(huán)境部主管１４５周歲以下，相貌端正，身體安康。具有三年廣場(chǎng)寫字樓保潔主管工作管理經(jīng)歷，工作認(rèn)真細(xì)致，積極主動(dòng)、儀表整潔、禮貌和藹，有良好的素養(yǎng)和職業(yè)道德。５工程部主管１男４５周歲〔含〕以下，具有大專〔含〕以上文件程度，辦公樓、廣場(chǎng)寫字樓工程主管工作管理經(jīng)歷；身體安康；作風(fēng)正派、品行端正。６客服人員５女性，身高５米以上，３５周歲〔含〕以下，身體安康，五官端正，形象氣質(zhì)較好，大?！埠骋陨衔幕潭?，能使用電腦處理文檔，熟悉會(huì)務(wù)接待禮節(jié)禮儀，舉止大方，有本崗位２７保潔綠化員２１５０周歲以下；初中文化〔含〕以上；經(jīng)過(guò)專業(yè)或崗前培訓(xùn)，身體安康。男性身高不低于１.６５cm；女性身高不低于。８工程人員５５０周歲以下，身體安康，中專以上學(xué)歷。三年以上物業(yè)相關(guān)工作經(jīng)歷；持有效證件。１０秩序維護(hù)員及監(jiān)控１６男性身高１.７０米以上，４５周歲〔含〕以下；體健貌端且受過(guò)正式培訓(xùn)。高中文化以上；兩年以上實(shí)際工作經(jīng)歷；身體安康。１０車管３男性身高１.６５米以上，６０周歲〔含〕以下；體健貌端且受過(guò)正式培訓(xùn)。初中文化以上；一年以上實(shí)際工作經(jīng)歷；身體安康。三、效勞標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)綜合管理效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容效勞標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置１物業(yè)客服中心設(shè)置區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)客服中心配置辦公家具、、機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及辦公用品２管理人員工程管理層人員有３年以上同崗位工作經(jīng)歷。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能組織區(qū)內(nèi)的管理效勞工作，工程主管工作時(shí)間全天候相對(duì)固定。安護(hù)負(fù)責(zé)人能熟悉掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急并能有效組織實(shí)施。３效勞時(shí)間周一至周日在區(qū)內(nèi)物業(yè)客服中心保證每天業(yè)務(wù)接待并提供效勞。日常管理與效勞４工作方案負(fù)責(zé)制定區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與物業(yè)效勞工作方案并組織實(shí)施，每季度向委托方報(bào)告一次方案實(shí)施情況，并承受業(yè)主的季度考核和年度考核。５效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合相當(dāng)于酒店五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。６管理制度有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。制定物業(yè)客服中心內(nèi)部管理制度、考核制度和培訓(xùn)制度。７制度公示效勞場(chǎng)所公示辦事制度、辦事規(guī)章、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、急修內(nèi)容、投訴渠道。８報(bào)修、投訴受理〔１〕２４小時(shí)受理業(yè)主報(bào)修，接到任何報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理〔預(yù)約除外〕。小修一日內(nèi)修復(fù)。效勞時(shí)限不得因節(jié)假日和休息時(shí)間順延?！玻病硨?duì)業(yè)主或使用人的投訴在２４小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。９?jié)M意度調(diào)查每年二次對(duì)業(yè)主進(jìn)展?jié)M意情況普測(cè)，平時(shí)采取多種形式與業(yè)主溝通，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。１０業(yè)主活動(dòng)節(jié)假日有專題布置１２檔案管理建立檔案管理制度，建立健全區(qū)內(nèi)物業(yè)管理檔案〔包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、日常管理檔案〕。１３財(cái)務(wù)管理建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)和其他費(fèi)用的收支進(jìn)展財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，賬目清晰。１４辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)展管理〔含檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等〕。第二節(jié)公共區(qū)域秩序維護(hù)效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容效勞標(biāo)準(zhǔn)人員要求１人員配備平安護(hù)衛(wèi)人員以中青年為主，４５周歲以下的人員占總數(shù)８０%以上，身體健全工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期承受培訓(xùn)。２技能訓(xùn)練平安護(hù)衛(wèi)人員承受過(guò)平安技能訓(xùn)練〔專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)〕的比例為１００%。３技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉區(qū)內(nèi)環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。４服裝儀容上崗時(shí)統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴標(biāo)準(zhǔn)，儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)整齊，工作時(shí)精神飽滿，姿態(tài)良好，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，語(yǔ)言表達(dá)清晰。５器械配備配備對(duì)講裝置或其他必備的平安護(hù)衛(wèi)器械。巡邏崗６巡邏要求１、平安護(hù)衛(wèi)人員按設(shè)定的路線每２小時(shí)巡查一次，晚間２人１組并標(biāo)準(zhǔn)整齊，要有詳細(xì)巡查記錄。２、重點(diǎn)部位〔辦公出入口、地下停車場(chǎng)、樓內(nèi)通道等〕應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，作巡更記錄。在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)五分鐘。并對(duì)通道夜間巡查每天不少于兩次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。３、承受業(yè)主求助，答復(fù)業(yè)主的詢問(wèn)。７應(yīng)急處理１、接到火警、警情后，三分鐘〔最遲不超過(guò)五分鐘〕到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告物業(yè)客服中心于警方。２、在遇到異常情況或業(yè)主緊急求助時(shí)，三分鐘〔最遲不超過(guò)五分鐘〕到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。監(jiān)控崗８技防設(shè)施１、區(qū)內(nèi)的監(jiān)控中心２４小時(shí)專人值守，對(duì)所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施監(jiān)控?zé)o遺漏。２、對(duì)技術(shù)防范設(shè)施〔如錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、智能卡等〕實(shí)施監(jiān)控。監(jiān)控設(shè)施２４小時(shí)開通，監(jiān)控各設(shè)備系統(tǒng)傳達(dá)信號(hào)并及時(shí)處理。９應(yīng)急處理１、監(jiān)控中心接報(bào)警信號(hào)，安護(hù)人員五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展處理，中心應(yīng)接用戶的救助要求，解答用戶詢問(wèn)。２、區(qū)內(nèi)有水、火、警應(yīng)急預(yù)案，在監(jiān)控中心上墻，每年組織不少于１次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。車輛管理１０車庫(kù)７：００-１９：００時(shí)有專職人員管理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。第三節(jié)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)效勞標(biāo)準(zhǔn)〔一〕清潔衛(wèi)生效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容效勞標(biāo)準(zhǔn)１垃圾收集每天早晚定時(shí)清理二次，并確保垃圾袋內(nèi)垃圾不超過(guò)１/２及時(shí)更換垃圾帶；樓內(nèi)區(qū)域２門廳、通道及樓梯臺(tái)階１、每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)去除，并至少拖洗保潔二次；２、每天大門、玻璃出塵擦洗，墻面除塵去污；３、樓梯間墻面每月除塵一次；４、室內(nèi)、大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次〔打蠟、拋光〕。保證大理石地面干凈無(wú)灰塵，水磨石地面、瓷磚地面、水磨石地面干凈無(wú)雜物；各處鏡子、金屬門扶手保持光亮；５、大廳內(nèi)垃圾桶內(nèi)外干凈，煙缸、痰盂保持清潔；６、樓梯間無(wú)灰塵。３樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開關(guān)每天擦抹一次，并用干凈的抹布擦抹一次，扶手護(hù)欄干凈；４門、窗、等玻璃每周擦抹一次，保持干凈、光亮、無(wú)灰塵；５天花板、公共燈具每月除塵二次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，整潔光亮；６衛(wèi)生間洗手間清潔員每天上午、下午、二次在人流量較低時(shí)進(jìn)展大量清潔工作，每次大清潔工作之間，還需每隔半小時(shí)進(jìn)展局部清潔工作，保證洗手間無(wú)異味、無(wú)水跡、尿跡；鏡面清潔光亮，墻面、隔斷無(wú)污跡、無(wú)灰塵；垃圾桶內(nèi)外干凈，垃圾袋內(nèi)垃圾不超過(guò)１/２；手紙、洗手液保持供給。馬桶、水箱等設(shè)備損壞或發(fā)生故障及時(shí)修理。提供洗手液、卷紙、空氣清新劑、垃圾袋等，并及時(shí)補(bǔ)充更換。７所有辦公室１、辦公室清潔員每天上班前和下班后各清潔一次，除此之外還應(yīng)根據(jù)業(yè)主人員的要求及時(shí)做清潔；２、每天對(duì)地面、辦公桌椅、辦公設(shè)備除塵去污；３、墻、頂面每月除塵一次；４、地面光亮無(wú)灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時(shí)清潔整理。椅子、沙發(fā)等布局合理、整潔。８會(huì)議室、接待室１、清潔員每天下班后清潔一次，除此之外還應(yīng)在每次房間使用完畢后及時(shí)做清潔整理；２、每天對(duì)地面、辦公桌椅、辦公設(shè)備除塵去污；３、地毯每周吸塵一次，除此之外還應(yīng)在每次房間使用完畢后及時(shí)做清潔，墻、頂面每月除塵一次；４、地毯每?jī)稍虑逑匆淮危靥罕３制秸绍洘o(wú)雜物，無(wú)地毯的地面光亮無(wú)灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時(shí)清潔整理。保持公共場(chǎng)所各部位的干凈、整齊。９消防栓、指示牌隔天擦抹一次，保持干凈無(wú)灰塵、無(wú)污跡；樓外公共區(qū)域１０道路地面每天清掃保潔二次，清掃避開業(yè)主上下班時(shí)間進(jìn)展，白天專人不連續(xù)循環(huán)保潔。目視道路干凈無(wú)灰塵，無(wú)雜物，無(wú)積水；１１綠地、明溝每天循環(huán)保潔，及時(shí)清理草地上、花叢中的腐爛樹葉、煙頭、雜物。及時(shí)清理垃圾、保持清潔。１２垃圾箱〔桶〕、果皮箱每天清理二次，并抹洗兩次，垃圾無(wú)漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周圍地面整潔、無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味；１３消滅鼠害蚊蠅每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，春夏季〔４月、５月、６月、７月、８月〕每月滅鼠一次，其余每季滅鼠一次；１４公共燈具、宣傳欄每周擦抹一次，目視無(wú)灰塵，光亮清潔，２米上局部每半月擦抹，除塵一次；１５設(shè)施設(shè)備用房每天清掃一次；１６停車場(chǎng)或車庫(kù)每天清掃一次，及時(shí)去除地下室進(jìn)出口的垃圾，發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡、擦洗干凈，無(wú)異味、空氣流通。標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)灰塵；〔二〕綠化養(yǎng)護(hù)效勞標(biāo)準(zhǔn)草坪１保存率保存率不低于９５%，生長(zhǎng)茂盛。２修剪及時(shí)對(duì)草坪整治修剪，高度控制在１０cm以下。３清雜草每年適時(shí)除雜草七遍以上。４灌、排水干旱、高溫季節(jié)根本保持有效供水，有低洼及時(shí)整平，根本無(wú)積水。５施肥按生長(zhǎng)情況，適時(shí)、適量每年施復(fù)合肥二遍。６病蟲害防治及時(shí)做好病蟲害防治。７其它草坪生長(zhǎng)正常，有斑禿及時(shí)補(bǔ)植。樹木８保存率保存率９５%以上，生長(zhǎng)良好。９修剪喬木適時(shí)修剪，灌木每年適時(shí)整形修剪二次以上，根本做到無(wú)枯枝，籬、球造型植物及時(shí)修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝葉嚴(yán)密、無(wú)脫節(jié)。１０清雜草每年適時(shí)去除雜草五次以上。１１施肥生長(zhǎng)期按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥。每年普施基肥１遍，花灌木增施追肥１遍。１２病蟲害防治防治結(jié)合，及時(shí)滅治。１３其它喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整，花灌木正常開花結(jié)果，球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空檔。花壇花境１４布置每年有二次以上花卉布置，形成圖案，三季有花。１５補(bǔ)種缺枝、倒伏、枯死及時(shí)補(bǔ)種。１６修剪、施肥及時(shí)去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。１７病蟲害防治適時(shí)做好病蟲害防治工作。１８其它花壇設(shè)施保持完好。第四節(jié)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容效勞標(biāo)準(zhǔn)公共部位１房屋構(gòu)造每年兩次以上對(duì)房屋構(gòu)造、涉及使用平安的部位進(jìn)展檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理或申請(qǐng)專項(xiàng)維修并告知相關(guān)業(yè)主、使用人；２門窗每周一次巡視樓內(nèi)門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；３屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)〔臺(tái)風(fēng)、暴雨到來(lái)前增加檢查一次〕；４道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)展巡查，發(fā)現(xiàn)隨壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知業(yè)主、使用人，井蓋不缺損，能正常使用；５屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預(yù)計(jì)臺(tái)風(fēng)到來(lái)前，應(yīng)及時(shí)檢查；６地面排水溝與圍墻每月一次巡查，清理地面排水溝的泥沙與雜物，每月二次巡查圍墻；７樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼，無(wú)缺損；８休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對(duì)涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)展巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其平安使用；９休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修理，并保證設(shè)施平安使用；１０平安標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整；效勞工程效勞標(biāo)準(zhǔn)排水系統(tǒng)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤(rùn)滑加油一次；污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次；供水系統(tǒng)總體供水設(shè)施每月檢查一次；泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)展除銹、油漆一次；普通水泵：〔１〕供水設(shè)備保養(yǎng)照明系統(tǒng)樓道燈、道路燈完好率為９８%〔主干道亮燈率１００%〕；室內(nèi)燈具完好率為９８%〔會(huì)議室、接待室１００%〕；景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為９８%；燈具損壞應(yīng)及時(shí)更換，并做好臺(tái)賬記錄；室內(nèi)、室外公用電氣柜每周巡查一次；限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主〔使用人〕；公共照明本錢構(gòu)成：零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關(guān)等。設(shè)備的養(yǎng)護(hù)。四、試運(yùn)營(yíng)方案第一節(jié)工程及設(shè)備設(shè)施移交承接查驗(yàn)、前期介入、協(xié)助搬遷方案工程及設(shè)備設(shè)施移交、承接查驗(yàn)、二次裝修管理方案【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程的接收驗(yàn)收直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。物業(yè)的接收驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化、物資、資料等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

一、目的及原那么１、目的：為加強(qiáng)物業(yè)驗(yàn)收、交接收理，標(biāo)準(zhǔn)接收驗(yàn)收程序，確保新物業(yè)接收驗(yàn)收工作得到有效的控制。２、原那么：接收驗(yàn)收工作既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)展嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。二、適用范圍適用于公司所承接的【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程的接收驗(yàn)收管理工作。三、接收驗(yàn)收的作用

明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接收驗(yàn)收，一方面掌握現(xiàn)有大樓現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。另一方面根據(jù)接收有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于方案安排。四、接收驗(yàn)收程序１、接到【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】接收驗(yàn)收通知后，公司負(fù)責(zé)組建接收驗(yàn)收小組。公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的各專業(yè)端口負(fù)責(zé)人參加接收驗(yàn)收工作，全面負(fù)責(zé)接收驗(yàn)收工作。成立接收小組工程經(jīng)理１人，負(fù)責(zé)接收驗(yàn)收工作安排、方案實(shí)施及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。工程人員４人，負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電、智能化及工程物資的驗(yàn)收移交工作。２、接收驗(yàn)收小組工作內(nèi)容：編制接收驗(yàn)收方案、內(nèi)容。明確接收驗(yàn)收的重點(diǎn)：對(duì)物業(yè)使用功能的驗(yàn)收。對(duì)大樓建筑主體、供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)等進(jìn)展驗(yàn)收。對(duì)物業(yè)資料的接收。負(fù)責(zé)對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖紙、設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)驗(yàn)收資料進(jìn)展交接。按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備規(guī)格型號(hào)、容量、及設(shè)計(jì)要求進(jìn)展驗(yàn)收。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開展工作進(jìn)度及所有開辦類物資進(jìn)展接收交接。接收驗(yàn)收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，各驗(yàn)收負(fù)責(zé)人要明確記錄在案，由組長(zhǎng)匯總后請(qǐng)【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程相關(guān)負(fù)責(zé)人催促對(duì)存在的問(wèn)題加以解決。接收驗(yàn)收完畢后客戶效勞中心與移交方—【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程部辦理交接手續(xù)。驗(yàn)收完畢接收驗(yàn)收小組出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告提交【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程對(duì)接人。３.接收交接驗(yàn)收流程圖接到接收驗(yàn)收通知接到接收驗(yàn)收通知接收驗(yàn)收接收驗(yàn)收中問(wèn)題的記錄與溝通處理接收驗(yàn)收交接物管接到【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】】物業(yè)效勞工程通知：

１、成立驗(yàn)收小組２、明確接收驗(yàn)收小組工作內(nèi)容。接收移交的資料、圖紙，并清點(diǎn)記錄清單接收移交的資料、圖紙，并清點(diǎn)記錄清單接收移交的資料、圖紙，并清點(diǎn)記錄清單各驗(yàn)收小組提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。組長(zhǎng)匯總報(bào)【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程對(duì)接人，請(qǐng)其催促大樓工程工程部限期整改。接收驗(yàn)收問(wèn)題整改完成后辦理最終驗(yàn)收交接手續(xù)報(bào)【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程對(duì)接人。對(duì)物業(yè)使用功能的驗(yàn)收。對(duì)物業(yè)資料的接收對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開展工作進(jìn)度及所有開辦類物資進(jìn)展接收交接。物業(yè)效勞進(jìn)入日常運(yùn)行管理物業(yè)效勞各端口工作進(jìn)入正常運(yùn)行管理

前期介入、協(xié)助搬遷方案一、進(jìn)場(chǎng)交接方案進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：亞?wèn)|公司在【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程物業(yè)管理合同簽訂后１０個(gè)工作日做好管理團(tuán)隊(duì)和物資準(zhǔn)備工作，具備進(jìn)場(chǎng)條件。進(jìn)場(chǎng)前準(zhǔn)備【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程組建：亞?wèn)|物業(yè)公司將在自有托管工程中抽調(diào)經(jīng)歷豐富、綜合素質(zhì)過(guò)硬的管理人員和骨干、秩序維護(hù)員和保潔員，同時(shí)在市場(chǎng)上招聘補(bǔ)充局部新員工組建起一支管理效勞隊(duì)伍。員工崗前培訓(xùn)，新組建的隊(duì)伍人員由亞?wèn)|物業(yè)公司立即集中安排崗前培訓(xùn)。各端口物資工具器材在合同簽訂后一周內(nèi)采購(gòu)配備到位。合同簽訂后至進(jìn)場(chǎng)期間，我方保持并加強(qiáng)與甲方的匯報(bào)溝通，就接收交接具體內(nèi)容事項(xiàng)達(dá)成一致，力求平穩(wěn)過(guò)渡。組建工程進(jìn)場(chǎng)交接小組雙方合同簽訂后，我司成立進(jìn)場(chǎng)交接工作小組，分成四個(gè)小組，分別負(fù)責(zé)建筑物本體與公共配套設(shè)施、秩序維護(hù)、保潔綠化、檔案資料，進(jìn)場(chǎng)交接工作小組人員配備如下：南京亞?wèn)|物業(yè)管理南京亞?wèn)|物業(yè)管理建筑物本體與配套設(shè)施４人工程經(jīng)理１人２.進(jìn)場(chǎng)接收內(nèi)容對(duì)樓宇內(nèi)公共配套設(shè)施、公共場(chǎng)所的接收驗(yàn)收對(duì)樓宇內(nèi)外道路、路燈、溝、渠、池、井、綠化、場(chǎng)所、停車場(chǎng)、地下排水管及其他附屬設(shè)施，就數(shù)量，現(xiàn)在使用狀況等情況進(jìn)展檢查登記，組織驗(yàn)收交接。對(duì)樓宇建筑主體、內(nèi)裝修工程、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施數(shù)量進(jìn)展驗(yàn)收交接。各崗位人員進(jìn)場(chǎng)雙方合同簽訂后我司將進(jìn)展一周的人員組織、培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)熟悉等，和業(yè)主確定人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。我司保證按規(guī)定的時(shí)間、程序、人員符合標(biāo)書中的相關(guān)要求，確保所有崗位全部到位，以期完成管理效勞的順利延續(xù)。３、協(xié)助搬遷方案、事先了解甲方的搬遷方案，并根據(jù)甲方的搬遷方案制定我們的協(xié)助搬遷方案并報(bào)甲方相關(guān)部門。、指定責(zé)任人，協(xié)調(diào)甲方搬遷工作。了解甲方搬遷的時(shí)間及路線，并制定應(yīng)急預(yù)案。、征詢甲方意見(jiàn)，將協(xié)助搬遷工作貫穿始終，從甲方搬出地開場(chǎng)安排專人，跟車押運(yùn)，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)直至整個(gè)搬遷工作完畢。、搬家車輛進(jìn)入大廈后，指揮停放在事先預(yù)留好的車位內(nèi)，準(zhǔn)備好便民搬遷運(yùn)輸工具〔如小推車，平板車等〕，并開辟綠色通道，指定貨梯進(jìn)展搬家任務(wù)。、做好成品保護(hù)。對(duì)搬家進(jìn)入大樓內(nèi)部的路徑進(jìn)展事先安排，對(duì)大理石地面，電梯轎廂，電梯廳，各樓層辦公區(qū)域及可能碰擊的墻面，門窗，五金件進(jìn)展事先保護(hù)，并安排監(jiān)控中心實(shí)時(shí)關(guān)注各樓層的搬遷情況，并將責(zé)任區(qū)域進(jìn)展劃分，安排專人對(duì)相關(guān)責(zé)任區(qū)進(jìn)展不連續(xù)巡查。、搬遷物品到位后，對(duì)外包裝進(jìn)展巡視，檢查完好情況，對(duì)破損包裝，拆封包裝，污漬包裝進(jìn)展登記，及時(shí)通報(bào)甲方相關(guān)責(zé)任人。、搬遷完畢后，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展人員的清場(chǎng)工作，并安排保潔人員進(jìn)展清掃保潔。

二次裝修管理方案１、二次裝修效勞流程圖序號(hào)效勞流程工作說(shuō)明質(zhì)量要求與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)接待裝修管理辦公室在接待業(yè)主裝修申請(qǐng)解答有關(guān)問(wèn)題；指導(dǎo)正確填表明示辦理地點(diǎn)；有裝修指南或管理流程；解答有關(guān)問(wèn)題；指導(dǎo)正確填表申報(bào)業(yè)主填寫？裝修申請(qǐng)表？，簽署？裝修協(xié)議書？，裝修隊(duì)簽署？施工協(xié)議書？、？防火責(zé)任書？。內(nèi)容、簽名、日期填寫清楚。審批查驗(yàn)稅單查驗(yàn)施工隊(duì)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書；？裝修擔(dān)保書？、？業(yè)主自裝承諾書？、？裝修協(xié)議？、？成品保護(hù)協(xié)議書？等；審核裝修申請(qǐng)方案及施工圖紙；無(wú)問(wèn)題簽署回復(fù)；有問(wèn)題退回整改簽署裝修方案審批意見(jiàn)申報(bào)資料齊全。施工隊(duì)證明齊全、合法；業(yè)主擔(dān)保、承諾明確明確；施工圖紙/方案無(wú)違規(guī)裝修內(nèi)容；有身審批人簽名再驗(yàn)房三方檢查裝修前房屋狀態(tài)，試驗(yàn)管道壓力，確認(rèn)有無(wú)先天缺陷。三方確認(rèn)，填寫？房屋給排水管道檢查記錄表？辦證辦理施工人員臨時(shí)出入證，收押金和工本費(fèi)；憑？房屋給排水管道檢查記錄表？換領(lǐng)？裝修許可證？；每人交照片２張、身份證復(fù)印件１張；押金３０元/人，工本費(fèi)５元/證；開工裝修隊(duì)按規(guī)定施工時(shí)間，佩帶臨時(shí)出入證進(jìn)場(chǎng)施工。維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)，做好平安防護(hù)；催促及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，維護(hù)環(huán)境懸掛許可證副本；現(xiàn)場(chǎng)有滅火器材；動(dòng)火作業(yè)有審批手續(xù)無(wú)違規(guī)施工及擾民情況；巡查有無(wú)違規(guī)裝修，有無(wú)平安隱患，糾正違章現(xiàn)象，解決存在問(wèn)題。維修/安管人員每天１—２次/；主管２天一次；違章處理須業(yè)戶簽認(rèn)。驗(yàn)收關(guān)鍵工序分局部項(xiàng)驗(yàn)收；隱蔽工程隱蔽前檢查，隱蔽后試驗(yàn)〔可行時(shí)〕裝修隊(duì)完工申報(bào)與竣工驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收記錄。消防平安驗(yàn)收〔適用時(shí)〕。按驗(yàn)收表內(nèi)容驗(yàn)收：無(wú)違規(guī)、超范圍裝修情況；現(xiàn)場(chǎng)清理完畢，無(wú)垃圾；公共設(shè)施無(wú)損壞，有預(yù)留檢查口；閉水或水壓試驗(yàn)無(wú)滲漏〔可行時(shí)〕；整改與復(fù)驗(yàn)按審批方案和檢查驗(yàn)收方法檢查驗(yàn)收符合標(biāo)準(zhǔn)要求退款結(jié)算完稅手續(xù)，退回裝修保證金，憑證退出入證押金驗(yàn)收合格日內(nèi)；收回出入證和押金收據(jù)。資料歸檔收集整理所有裝修資料，交主管部門/人員存檔。齊全，完好。２、工作方法和要求２.１物管部已同意該裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，而且已辦理完相關(guān)手續(xù)：如開工證、臨時(shí)用電申請(qǐng)、施工押金、工人出入證等，裝修隊(duì)正式入場(chǎng)施工；２.２工程部經(jīng)理進(jìn)展工作安排，包括相關(guān)圖紙、施工隊(duì)、緊急聯(lián)系等情況交待；２.３各專業(yè)主管進(jìn)展班組每日巡檢工作安排；２.４各專業(yè)員工堅(jiān)持每天施工現(xiàn)場(chǎng)巡視；判斷裝修施工現(xiàn)場(chǎng)是否有不合格項(xiàng)，內(nèi)容包括：２是否依據(jù)施工圖紙施工？２臨時(shí)用電是否平安？２是否對(duì)大廈整體系統(tǒng)產(chǎn)生影響、不利于日后運(yùn)行？２隱蔽工程是否合格？是否不利于日后維修？是否經(jīng)歷收合格？２是否采用環(huán)保材料？２甚至包括環(huán)境衛(wèi)生是否合格，是否影響其他辦公區(qū)域〔包括噪聲〕？２.７發(fā)現(xiàn)違反平安生產(chǎn)規(guī)定、或有破壞系統(tǒng)設(shè)施的行為，巡視員工應(yīng)立即制止；２.８員工及時(shí)將施工現(xiàn)場(chǎng)情況反映給本專業(yè)主管；２.９判斷施工中存在問(wèn)題是否為重大問(wèn)題、或重要不合格項(xiàng)，必要時(shí)專業(yè)主管親自現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)判斷；２.１０如果判定為重大問(wèn)題和不合格項(xiàng)，應(yīng)立即報(bào)告部門經(jīng)理；部門經(jīng)理經(jīng)核實(shí)后應(yīng)立即召集裝修施工隊(duì)負(fù)責(zé)人和業(yè)主，進(jìn)展特別專題討論會(huì)，解決施工中重大問(wèn)題；２.１１如果是一般施工質(zhì)量、工藝問(wèn)題，各專業(yè)主管匯總不合格項(xiàng)，報(bào)告給部門經(jīng)理；２.１２工程部視裝修施工進(jìn)度，與施工單位和業(yè)主商定定期或不定期召開裝修工作會(huì)議，討論裝修有關(guān)問(wèn)題，溝通相關(guān)事宜；２.１３裝修隊(duì)繼續(xù)施工；２.１４竣工驗(yàn)收合格、施工隊(duì)退場(chǎng)后，每日巡檢工作完畢第二節(jié)開荒保潔方案１.范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了清潔開荒工作的根本流程，適用于指導(dǎo)新接收物業(yè)效勞工程和客戶裝修后的首次清潔工作。２.根本工作要求對(duì)新接收物業(yè)效勞工程的清潔開荒由客服中心、公司保潔效勞中心或聘請(qǐng)保潔供方進(jìn)展新接收物業(yè)效勞工程清潔開荒工作前，需根據(jù)新工程要求制訂工作方案，經(jīng)各方協(xié)商確認(rèn)后予以實(shí)施。嚴(yán)格按照各方確認(rèn)的工作時(shí)間及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成清潔開荒工作。對(duì)不合格工程及時(shí)返工。效勞承諾：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照各方確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)完成清潔開荒工作。效勞宗旨：高效率、高品質(zhì)。對(duì)客戶裝修后的清潔開荒由客服中心清潔工作主管部門承擔(dān)，按照雙方約定的開荒標(biāo)準(zhǔn)，在約定時(shí)間內(nèi)完成。３.效勞流程、工作內(nèi)容與質(zhì)量要求新接收物業(yè)效勞工程的清潔開荒效勞流程工作內(nèi)容質(zhì)量要求現(xiàn)場(chǎng)考察１現(xiàn)場(chǎng)考察由承接清潔開荒工作的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展實(shí)地考察。了解掌握現(xiàn)場(chǎng)具體情況。確定工程負(fù)責(zé)人２確定工程負(fù)責(zé)人由承接清潔開荒工作的單位確定工程負(fù)責(zé)人。明確負(fù)責(zé)人。編制預(yù)算３編制預(yù)算工程負(fù)責(zé)人對(duì)開荒所需人員數(shù)量、設(shè)備及物料用量做出預(yù)算。根本符合投標(biāo)書中的費(fèi)用預(yù)算明細(xì)，如有出入，及時(shí)調(diào)整。４開荒籌劃開荒籌劃工程負(fù)責(zé)人根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況以及客戶的質(zhì)量和進(jìn)度要求編制工作方案、人員方案、物資采購(gòu)方案、開荒難點(diǎn)措施方案等。按方案實(shí)施等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。內(nèi)容全面，切實(shí)可行，能有效指導(dǎo)工作。重點(diǎn)、難點(diǎn)有解決措施。有效實(shí)施各項(xiàng)方案。編制工作方案５編制工作方案工程負(fù)責(zé)人根據(jù)開荒清潔標(biāo)準(zhǔn)和甲方要求編制？清潔開荒工作方案？。內(nèi)容全面，切實(shí)可行，能有效指導(dǎo)工作.組建開荒隊(duì)伍６組建開荒隊(duì)伍由工程負(fù)責(zé)人落實(shí)開荒隊(duì)伍的組建。保潔員需三證齊全且具備工作經(jīng)歷。物料準(zhǔn)備７物料準(zhǔn)備由工程負(fù)責(zé)人根據(jù)實(shí)際需要準(zhǔn)備物料及相關(guān)設(shè)備。物料品牌經(jīng)過(guò)甲方同意。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)備齊。培訓(xùn)交底８培訓(xùn)交底工程負(fù)責(zé)人對(duì)保潔人員進(jìn)展工作交底，平安和質(zhì)量要求的培訓(xùn)。所有人員了解質(zhì)量、平安要求。實(shí)施開荒工作９實(shí)施開荒工作保潔人員實(shí)施開荒工作方案，按各專項(xiàng)保潔操作規(guī)程實(shí)施清潔工作。當(dāng)甲方要求有所變化時(shí)，工程負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)調(diào)整工作方案。到達(dá)開荒清潔標(biāo)準(zhǔn)，符合業(yè)主要求。溝通及時(shí)，調(diào)整適時(shí)。檢查返工１０檢查返工由工程負(fù)責(zé)人對(duì)開荒進(jìn)程進(jìn)展監(jiān)視、檢查。發(fā)現(xiàn)不合格處，立即進(jìn)展返工。不合格處需于２小時(shí)內(nèi)做出返工安排，２４小時(shí)內(nèi)完成；一次通過(guò)甲方驗(yàn)收。驗(yàn)收１１驗(yàn)收由甲、乙雙方共同現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。填寫相應(yīng)的？開荒驗(yàn)收表？〔表３９０-２０〕雙方簽字確認(rèn)。甲方提出的問(wèn)題立即返工、整改。驗(yàn)收單必須由甲方簽字認(rèn)可。１２總結(jié)總結(jié)/記錄歸檔甲方認(rèn)可后，此項(xiàng)工作完畢。工程負(fù)責(zé)人做工作總結(jié)/講評(píng)，整理有關(guān)記錄并存檔。有經(jīng)歷和教訓(xùn)總結(jié)；記錄歸檔齊全、及時(shí)?？蛻粞b修后的清潔開荒效勞流程工作內(nèi)容質(zhì)量要求準(zhǔn)備準(zhǔn)備備好以下器具：地拖、膠掃、毛巾、玻璃工具、水桶、刀片、人字梯、吸塵器、刀片、清潔劑等。工具齊全、適用，清潔劑適宜。進(jìn)入進(jìn)入征得客戶同意或按預(yù)約時(shí)間進(jìn)入開荒現(xiàn)場(chǎng)。守時(shí)。清掃清掃清理現(xiàn)場(chǎng)留下的裝修垃圾。清掃地面大塊的垃圾雜物。使用毛套去除墻面、頂面浮塵。腳下清，地面無(wú)大塊垃圾、雜物。墻面、頂面無(wú)明顯浮塵。清洗清洗先把玻璃隔段、窗戶上的膠點(diǎn)、油漆等污物用專用工具、清潔劑去除掉。地毯地面鋪設(shè)毛巾、布單、、塑料布或其他有效防護(hù)品等做防護(hù)。用玻璃工具全面清洗玻璃隔段、窗戶、玻璃門。玻璃干凈、明亮，無(wú)污跡?；厶師o(wú)積塵，無(wú)沙粒。門窗框干凈無(wú)浮塵，無(wú)污跡。不污染地毯。擦拭擦拭由上至下，用毛巾全面擦拭燈盤、風(fēng)口、辦公家私、文件柜、窗臺(tái)、裝飾物，門面、墻面污跡，必要時(shí)用相應(yīng)方法除污垢。墻面干凈明亮，無(wú)污跡。家私等有光澤外表干凈，無(wú)浮塵、污跡，無(wú)損傷。燈罩內(nèi)無(wú)雜物，外表無(wú)浮塵。吸塵吸塵由里至外全面對(duì)地毯吸塵。地面干凈明亮，無(wú)漆點(diǎn)、膠點(diǎn)，有光澤；地角線無(wú)浮塵、污跡；地毯干凈，無(wú)浮塵、污跡。驗(yàn)收確認(rèn)驗(yàn)收確認(rèn)清潔領(lǐng)班與客戶共同檢查,,驗(yàn)收中提出的問(wèn)題立即組織整改。客戶在？開荒驗(yàn)收表？〔表３９０-２０〕中簽字確認(rèn)。開荒工作標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域開荒內(nèi)容開荒方法檢查標(biāo)準(zhǔn)電梯間地面去除灰跡、刷洗無(wú)污漬、無(wú)灰跡、無(wú)膠跡墻面撣塵無(wú)污漬、無(wú)灰跡電梯門、框擦拭、去除灰跡無(wú)污漬、無(wú)灰跡電器盒擦拭、去除灰跡無(wú)污漬、無(wú)灰跡踢腳線擦拭無(wú)污漬、無(wú)膠跡電梯轎箱墻面擦拭浮塵、上保護(hù)劑無(wú)污跡、無(wú)膠跡轎箱地面擦拭、養(yǎng)護(hù)無(wú)污跡、無(wú)膠跡照明設(shè)施撣塵、擦拭無(wú)塵、無(wú)污跡轎箱門擦拭、上保護(hù)劑無(wú)塵、無(wú)污跡電梯槽吸塵、擦拭無(wú)雜物、無(wú)污跡大堂及公共區(qū)域地面去除建筑遺留物、擦拭無(wú)污漬、無(wú)灰跡、無(wú)膠跡墻面去除建筑遺留物、擦拭無(wú)污漬、無(wú)灰跡照明設(shè)施撣塵、擦拭無(wú)積塵玻璃刮拭、除漬干凈、明亮、無(wú)膠跡消防設(shè)施擦拭無(wú)污漬、無(wú)膠跡防火門擦拭、除污漬無(wú)污漬、無(wú)膠跡防火梯刷洗、擦拭無(wú)污漬、無(wú)膠跡扶手擦拭無(wú)塵、無(wú)污漬木門擦拭無(wú)塵、無(wú)污漬金屬裝飾擦拭光潔、無(wú)污漬車庫(kù)〔地下室〕地面去除建筑遺留物、沖洗無(wú)灰跡、無(wú)膠跡墻面去除建筑遺留物無(wú)浮塵、無(wú)污跡各項(xiàng)設(shè)施擦拭、去除污漬無(wú)塵土、無(wú)污跡地磚除灰跡、刷洗無(wú)塵土、無(wú)污跡照明設(shè)施撣塵、擦拭無(wú)塵土、無(wú)積塵外圍地面沖洗、除污跡無(wú)雜物、無(wú)污跡、無(wú)膠跡圍墻柵欄沖洗、擦拭無(wú)污跡、無(wú)灰跡照明燈擦拭、除塵無(wú)污跡、無(wú)積塵園區(qū)裝飾擦拭、除塵無(wú)污跡、無(wú)積塵辦公區(qū)域地面清掃、拖地、吸塵、除污漬無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)塵墻面、窗戶擦拭、除塵、除污漬無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)手印門擦拭、除塵、除污漬無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)手印家具擦拭、除塵、除污漬無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)手印燈罩、風(fēng)口擦拭、除塵、除污漬無(wú)塵、無(wú)污漬

第三節(jié)、公共能消耗代收方案１、每月２日前，工程部依據(jù)上述測(cè)算系數(shù)，完本錢月非空置房按照建筑面積進(jìn)展的費(fèi)用分?jǐn)?。２、客服部每月５日前打印出繳費(fèi)通知，并由大廳崗保安和巡邏崗發(fā)放至各租出手中。３、每月１０日前，完成收費(fèi)工作，并足額上繳至招標(biāo)人。

第四節(jié)應(yīng)急預(yù)案、目的

標(biāo)準(zhǔn)客戶效勞中心常見(jiàn)治安刑事案件及突發(fā)事件程序〔火警、火災(zāi)除外〕，提高對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。、適用范圍

適用于公司各客戶效勞中心各類突發(fā)事件的處理〔火警、火災(zāi)除外〕。、職責(zé)、秩序維護(hù)主管負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理。、秩序維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)落實(shí)秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)下達(dá)的命令，具體處理突發(fā)事件。、發(fā)生斗毆的處理、耐心勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場(chǎng)，緩解矛盾，如勢(shì)態(tài)嚴(yán)重，有違治安管理行為甚至犯罪傾向，應(yīng)將行為人扭送公安機(jī)關(guān)處理；、提高警覺(jué)，防止壞人利用混亂偷拿東西；、說(shuō)服圍觀群眾離開，保證目標(biāo)區(qū)內(nèi)的正常治安秩序；、協(xié)助公安人員勘查打斗現(xiàn)場(chǎng)，收繳各類打斗兇器，追查為首分子。、盜竊的處理、發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案，應(yīng)立即當(dāng)場(chǎng)抓獲，并報(bào)公安機(jī)關(guān)，連同證物一起送公安機(jī)關(guān)處理。、保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，不能擅自讓他人觸摸現(xiàn)場(chǎng)痕跡和移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的遺留物品、對(duì)重大可疑案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，要立即撥打“１１０〞報(bào)警，并將事主和目擊者反映的情況，向公安機(jī)關(guān)作詳細(xì)報(bào)告；、對(duì)可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束，并報(bào)告或移交公安機(jī)關(guān)處理。、發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理、立即向物業(yè)客服中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，如有傷員要迅速送附近醫(yī)院救治，如受侵害的財(cái)物已投保險(xiǎn)的，由被保人通知承保的保險(xiǎn)公司。、保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，制止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng)。、登記事主和發(fā)現(xiàn)人的情況，抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人及周圍群眾了解案件、事故發(fā)生或被發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過(guò)，做好記錄。、向到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案情，協(xié)助破案。、執(zhí)勤中遇到犯罪分子搶劫的處理、迅速制止犯罪，當(dāng)群眾叫喊搶劫或呼救時(shí)，應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止犯罪和抓獲劫匪，如沒(méi)有公安人員在場(chǎng)，應(yīng)呼叫附近人員和群眾協(xié)助制止犯罪。、如遇劫匪逃離現(xiàn)場(chǎng)，要向目擊者問(wèn)清劫匪人數(shù)，衣著顏色和逃離的方向，并立即組織發(fā)動(dòng)隊(duì)員與群眾堵截；如為駕駛逃跑的，可攔截機(jī)動(dòng)車追堵并向“１１０〞報(bào)警、保護(hù)搶劫現(xiàn)場(chǎng)，劫匪留下的兇器，作案工具等不要用手觸摸，如現(xiàn)場(chǎng)在交通要道或公共場(chǎng)所等人多擁擠的地方，無(wú)法將證物留在原處時(shí)，應(yīng)收起交交公安機(jī)關(guān)。、訪問(wèn)目擊群眾，收集劫案情況，做好記錄提供給公安機(jī)關(guān)，并協(xié)助公安人員勘察現(xiàn)場(chǎng)。事主或在場(chǎng)群眾假設(shè)有受傷的，要立即組織送醫(yī)院搶救并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

、執(zhí)勤過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有人挑釁滋事的管理、立即向班長(zhǎng)及值班領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；、維持好秩序，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)的看護(hù)和平安保衛(wèi)；、勸阻圍觀群眾離散，防止事態(tài)擴(kuò)大；、遇有打、砸、搶或侵害大廈客戶權(quán)益或看護(hù)目標(biāo)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)決予以制止和防衛(wèi)，控制事態(tài)開展，并立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。、發(fā)現(xiàn)有瘋、傻、醉漢闖入物業(yè)區(qū)內(nèi)的處理、勸阻其遠(yuǎn)離物業(yè)范圍和看護(hù)目標(biāo)〔如車輛、商鋪等〕；

、及時(shí)通知班長(zhǎng)及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，盡快聯(lián)系其家屬或單位；、如果其侵害看護(hù)目標(biāo)，應(yīng)全力保護(hù)，必要時(shí)可送公安機(jī)關(guān)處理。、發(fā)現(xiàn)有車輛奔馳沖撞車欄桿逃逸事件的處理、記住車型、車顏色、車牌號(hào)；、立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；、通知所有值班人員提高警覺(jué)，防止其他意外、有可能的話，迅速組織攔截追擊；、盡快查明情況。、執(zhí)勤中遇停電或燈光突然熄滅情況的處理、立即通知有關(guān)人員查明停電或熄燈的原因，盡快修復(fù)；、加強(qiáng)對(duì)管區(qū)內(nèi)車輛、重要設(shè)施及重點(diǎn)區(qū)域的巡邏；、嚴(yán)密監(jiān)視看護(hù)區(qū)進(jìn)出人員，車輛有無(wú)可疑，如發(fā)現(xiàn)可疑問(wèn)題，要組織盤查，核實(shí)前方能行。執(zhí)勤中遇有人報(bào)告緊急情況的處理、立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)，不得擅離職守〔尤其是一個(gè)人時(shí)〕；、迅速核實(shí)情況的真?zhèn)危乐钩霈F(xiàn)“調(diào)虎離山〞的看護(hù)空檔；、如情況屬實(shí)，應(yīng)盡快選擇正確方法處理解決。值班人員在執(zhí)勤中，假設(shè)遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入人、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車、在不該堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下處置方法：、糾正違章時(shí)，要使用禮貌標(biāo)準(zhǔn)的效勞用語(yǔ)，以理服人。、對(duì)不聽(tīng)勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記錄并向物業(yè)客服中心主任或安保主管匯報(bào)。、發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原那么，假設(shè)遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)物業(yè)客服中心主任，由物業(yè)客服中心主任出面妥善處理。

、觸電事故的應(yīng)急處理程序、發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)并關(guān)閉電源。、在未關(guān)閉電源之前切不可用人體按觸觸電人，以防自己也觸電，應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開。、立即進(jìn)展人工急救，并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。、突發(fā)性水浸事故處理程序、當(dāng)接到用戶投訴或報(bào)告后，即時(shí)前往現(xiàn)場(chǎng)觀查。、抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，立刻查找出水的來(lái)源，檢查出水閥位置，并立即關(guān)閉有關(guān)的水閥。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。、觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電掣。如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。、臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施、檢查緊急應(yīng)用工具并確定期性能良好。、檢查急救箱，確定各項(xiàng)根本藥物齊備。、將緊急應(yīng)用表張貼于大堂顯眼的地方。、提醒用戶搬離放在窗臺(tái)及花架上的花盆及各類雜物。、天臺(tái)溝渠、地漏的清掃工作，要落實(shí)到人。、搬離放在圍墻頂及其它高處之各類可動(dòng)物件；將安裝在檔風(fēng)處燈罩、指示牌等綁好或移走；檢查天臺(tái)、平臺(tái)下水道及各水渠確保期暢通。、緊閉所有門窗、電梯機(jī)房及垃圾房等之門窗，還必須做好防水措施。、加固所有樹木或用繩索捆好，及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)訊號(hào)張貼于大廈大堂或適當(dāng)?shù)胤揭员阆蛴脩麸@示臺(tái)風(fēng)的進(jìn)展。、刮臺(tái)風(fēng)時(shí)，非當(dāng)值員工須與大廈物業(yè)客服中心主任或本部門主管聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)候指示。、員工為本身之平安應(yīng)防止逗留在空曠地方，如須執(zhí)行緊急任務(wù)時(shí)，員工應(yīng)采取適當(dāng)?shù)钠桨泊胧┘爸獣?huì)其他員工。、如風(fēng)暴持續(xù)晝夜不停，員工需輪流當(dāng)值，無(wú)論任何時(shí)刻物業(yè)客服中心應(yīng)有值班員工撥聽(tīng)。、員工參加搶險(xiǎn)工作時(shí)，要注意自身平安，采取適當(dāng)?shù)钠桨泊胧⑼ㄖ渌麊T工。同時(shí)，防止逗留在空曠地方。、臺(tái)風(fēng)降臨后的措施、當(dāng)值、當(dāng)班人員要認(rèn)真負(fù)起責(zé)任、勤巡查，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作，真正做到“三個(gè)關(guān)鍵〞即：在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問(wèn)題。加強(qiáng)與各部的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作。、在風(fēng)雨降臨時(shí)要求承包商緊急維修前，客服管理員須先征得物業(yè)客服中心主任或部門主管的批準(zhǔn)，惟在特殊情況下，客服管理員可通知承包商進(jìn)展搶修，但須迅速通知物業(yè)客服中心主任，并將該項(xiàng)修理詳細(xì)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。、當(dāng)臺(tái)風(fēng)訊號(hào)減低至３號(hào)時(shí)，客服管理員應(yīng)即時(shí)進(jìn)展檢查及填報(bào)臺(tái)風(fēng)損毀報(bào)報(bào)告，以便安排保險(xiǎn)賠償事宜。清潔衛(wèi)生人員迅速清理由臺(tái)風(fēng)所造成之垃圾淤塞的渠道。１７.火警、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案目的：規(guī)定應(yīng)急處理方案，減少火災(zāi)事故風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍：各物業(yè)客服中心對(duì)火警、火災(zāi)應(yīng)急處理工作。３.０職責(zé)：各物業(yè)客服中心崗位標(biāo)準(zhǔn)４.０工作順序：公司定期開展防火宣傳，組織人員學(xué)習(xí)消防根本知識(shí)及消防器材使用須知，定期組織習(xí)。做好每日檢查消防器材完好情況記錄，發(fā)現(xiàn)火警隱患及時(shí)向物業(yè)客服中心報(bào)告。發(fā)現(xiàn)或接到火警時(shí)，應(yīng)立即向物業(yè)客服中心主任和同時(shí)向甲方大樓管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人報(bào)告，由物業(yè)客服中心主任和甲方相關(guān)負(fù)責(zé)人決定是否撥打１１９，并在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，啟用消防器材進(jìn)展撲救，并協(xié)助消防部門調(diào)查火災(zāi)原因。所有員工應(yīng)聽(tīng)從指揮，無(wú)條件服從領(lǐng)導(dǎo)調(diào)配，按照分工，各司其責(zé)，積極撲救搶險(xiǎn)?；鹎閲?yán)重時(shí)向１１９報(bào)告的，講清火災(zāi)的具體地點(diǎn)和災(zāi)情，并派人在路口迎接消防車發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在組織力量撲滅火災(zāi)的同時(shí)，對(duì)人員和主要物品、易燃易爆物品進(jìn)展迅速轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)業(yè)主使用樓梯走廊逃生，嚴(yán)禁使用電梯，煙霧濃密時(shí)貼近地面爬行并用濕毛巾遮蓋部。保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序，防止壞人趁機(jī)破壞現(xiàn)場(chǎng)和搶、盜財(cái)物；撲救完畢后，安排人員協(xié)助有關(guān)部門查明原因，查明損失，并做好安置和火災(zāi)記錄，寫出書面報(bào)告交甲方管理科和上級(jí)主管部門。體實(shí)施１８、掃雪應(yīng)急預(yù)案為切實(shí)保證【浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程冬季下雪天車行、人行通道的暢通，業(yè)主能夠正常進(jìn)出，特制定本應(yīng)急預(yù)案：一、成立【浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程效勞中心清掃積雪應(yīng)急工作小組：二、建立搶修排險(xiǎn)隊(duì)、搶險(xiǎn)突擊隊(duì)、宣傳效勞隊(duì)。１、各隊(duì)責(zé)任人、成員及任務(wù)如下組別責(zé)任人職責(zé)成員１、搶修排險(xiǎn)隊(duì)工程主管１、檢查廣場(chǎng)導(dǎo)視牌、機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口道路、出入口道閘系統(tǒng)是否結(jié)實(shí)，以及室外上下水管道是否完好并及時(shí)搶修。工程部員工２、檢查戶外線管有無(wú)破損、保溫材料是否完好。３、檢查樓頂廣告牌、亮化燈是否松動(dòng)。４、上述事項(xiàng)完成后參與現(xiàn)場(chǎng)掃雪２、搶險(xiǎn)突擊隊(duì)秩序維護(hù)主管根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地情況進(jìn)展緊急搶險(xiǎn)，采用掃雪、鋪地墊、人員幫扶等方法。外廣場(chǎng)周圍樹木、灌木加固〔聯(lián)系綠化外包方〕。秩序維護(hù)員、保潔員；３、宣傳效勞隊(duì)客服員工１、根據(jù)天氣預(yù)報(bào)及時(shí)編制通知，發(fā)布突發(fā)性天氣信息，向業(yè)主宣傳雪天的本卷須知〔放至負(fù)一、負(fù)三層電梯廳〕。２、根據(jù)下雪的實(shí)際情況，發(fā)動(dòng)全體員工做掃雪的準(zhǔn)備工作，參與現(xiàn)場(chǎng)掃雪。２、清掃積雪處置程序：根據(jù)雪情的實(shí)際情況，重點(diǎn)關(guān)注大樓外圍、東、北門口、主干道、機(jī)動(dòng)車進(jìn)出主干道、非機(jī)動(dòng)車出入通道如發(fā)現(xiàn)大量積雪程序如下：秩序維護(hù)A隊(duì)和秩序維護(hù)B隊(duì)：負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車出入口及非機(jī)動(dòng)車出入口積雪清理。保潔A組和保潔B組：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)區(qū)域及外圍綠化的積雪清理并調(diào)動(dòng)綠化養(yǎng)護(hù)單位抽調(diào)人員協(xié)助清理地面主干道的積雪。秩序維護(hù)C隊(duì)和工程、客服相關(guān)人員：負(fù)責(zé)東門至北門區(qū)域的積雪清理。其他客服中心人員：配合清掃積雪，做好業(yè)主引導(dǎo)。３、清掃積雪處置程序的啟動(dòng)方式：A、白天以組長(zhǎng)的通知為準(zhǔn)。B、夜間以總值班〔秩序維護(hù)班長(zhǎng)〕通知為準(zhǔn)。三、物資準(zhǔn)備１、物品清單：路滑提示牌５個(gè)、鐵鍬１５把、雪推子１０個(gè)、應(yīng)急照明２個(gè)、工業(yè)鹽２００斤、草墊１００個(gè)、黃沙２０包、維修常用工具、掃把３０把２、物品存放地點(diǎn)：停車場(chǎng)內(nèi)。五、掃雪工作要求秩序維護(hù)組除安排相關(guān)人員按要求搶險(xiǎn)外，其余在崗人員加強(qiáng)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的平安?？头M人員確保正常工作的順利開展。在掃雪工作中一切行動(dòng)聽(tīng)從組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)或總值調(diào)度。相關(guān)員工在雪天必須保持通訊暢通，根據(jù)雪天積雪情況及時(shí)趕至現(xiàn)場(chǎng)。第五節(jié)員工培訓(xùn)１、員工培訓(xùn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期不斷地實(shí)踐和探索,我公司建立了公司、部門、客服中心三級(jí)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，制定了一套標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、科學(xué)合理的培訓(xùn)體系。通過(guò)持續(xù)積累的培訓(xùn)，公司已培養(yǎng)了一批管理能力強(qiáng)、知識(shí)構(gòu)造全面、經(jīng)歷豐富的骨干管理層員工和專業(yè)扎實(shí)、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。接收【浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合工程特點(diǎn)，更新培訓(xùn)內(nèi)容，培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，以保證客服中心物業(yè)效勞管理水平的不斷提高。一〕培訓(xùn)目標(biāo)１、新員工培訓(xùn)覆蓋率１００%，培訓(xùn)合格率１００%；２、確保員工年度培訓(xùn)在２４課時(shí)以上；年度培訓(xùn)率１００%，培訓(xùn)合格率１００%。３、專業(yè)管理人員持證上崗率１００%；４、特殊工種人員持證上崗率１００%。二〕培訓(xùn)方式１.內(nèi)部培訓(xùn)。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類型包括入職培訓(xùn)，崗前培訓(xùn)，崗中培訓(xùn)，專題培訓(xùn)、再教育培訓(xùn)等。培訓(xùn)可采用現(xiàn)場(chǎng)講座、討論、演示、現(xiàn)場(chǎng)操作、情景模擬等形式。２.外派培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。３.邀請(qǐng)外資培訓(xùn)。邀請(qǐng)公司以外的專業(yè)人員開展各種專業(yè)培訓(xùn)。４.至大專院校學(xué)習(xí)〔公司雙十方案〕。定期從作業(yè)類、管理類員工中各選報(bào)１０名，審核、考試合格后輸送到大專類院校承受在職學(xué)歷教育。５、參觀學(xué)習(xí)。組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀工程。６、崗位輪訓(xùn)。通過(guò)崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的時(shí)機(jī)；通過(guò)人才的橫向、縱向交流，到達(dá)“專職多能〞的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。三〕培訓(xùn)類型１．入職培訓(xùn)：由公司層面組織，主要內(nèi)容有：●公司概況、價(jià)值觀、公司規(guī)章制度?！翊髲B情況——【浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】的根本情況。●效勞知識(shí)——員工的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、禮儀效勞、儀容儀表等?！裎飿I(yè)管理知識(shí)與技能——物業(yè)根底知識(shí)，物業(yè)管理效勞內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急處理等?！窆こ涛飿I(yè)管理信息——本工程物業(yè)管理效勞公眾制度。●物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)躲避。２．崗前培訓(xùn)：?jiǎn)T工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)崗均需進(jìn)展崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織。上崗前應(yīng)進(jìn)展崗位根本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由客戶效勞中心負(fù)責(zé)組織。３．崗中培訓(xùn)：公司各部門負(fù)責(zé)本部門歸口管理員工的相關(guān)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能的崗中培訓(xùn)。客服中心負(fù)責(zé)本工程全員的常規(guī)性崗中培訓(xùn)。培訓(xùn)可采用系統(tǒng)性培訓(xùn)、外請(qǐng)教師、外派培訓(xùn)、內(nèi)部講座。４、專題培訓(xùn)：●專業(yè)培訓(xùn)以物業(yè)管理知識(shí)、相關(guān)法律法規(guī)、管理體系或物管案例等為主題進(jìn)展的培訓(xùn)。主要由相應(yīng)專家、知識(shí)經(jīng)歷豐富管理者或同行優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講?！裉厥馀嘤?xùn)為了表達(dá)本公司的特色效勞，我們將根據(jù)【浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)的使用功能，對(duì)員工開展具有針對(duì)性的專業(yè)培訓(xùn)及相關(guān)效勞禮儀培訓(xùn)。５、再教育培訓(xùn)●專項(xiàng)培訓(xùn)組織相關(guān)人員參加公司以外的相關(guān)短期專項(xiàng)培訓(xùn)，如勞資管理、內(nèi)外審管理、檔案管理等，取得相應(yīng)資格證?！裨俳逃嘤?xùn)〔公司雙十方案〕為業(yè)務(wù)骨干提供快速培養(yǎng)和開展路線，為基層員工提供開展路徑。定期從作業(yè)類、管理類員工中各選報(bào)１０名、審核、考試合格后輸送到大專類院校承受在職學(xué)歷教育，順利畢業(yè)學(xué)費(fèi)全報(bào)

第六節(jié)擬采取的管理方式、工作方案一、擬采取的管理方式根據(jù)【浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程的特點(diǎn)，我們將注重環(huán)保、節(jié)能降耗，提供品質(zhì)的、新穎的物業(yè)效勞，推出如下的特色管理方式。１、三級(jí)督導(dǎo)管理通過(guò)建立合理的三級(jí)督導(dǎo)機(jī)制，保證各項(xiàng)工作內(nèi)容能得到有效的落實(shí)。建立客戶效勞中心各部門、客戶效勞中心、公司三級(jí)督導(dǎo)機(jī)制一級(jí)督導(dǎo)機(jī)制〔客戶效勞中心各部門〕：各專業(yè)部門負(fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組員工儀容儀表、崗位執(zhí)行情況進(jìn)展有效檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。二級(jí)督導(dǎo)機(jī)制〔客戶效勞中心〕：客戶效勞中心根據(jù)物業(yè)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和甲方需求，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)效勞運(yùn)行情況進(jìn)展有效檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，必要時(shí)采取糾正和預(yù)防措施。三級(jí)督導(dǎo)機(jī)制〔公司〕：公司職能部門品質(zhì)管理部對(duì)工程秩序、工程、客服、環(huán)境四大專業(yè)端口運(yùn)行情況現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展督導(dǎo)；行政人資和財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)工程運(yùn)行模塊進(jìn)展檢查督導(dǎo)。針對(duì)檢查中出現(xiàn)問(wèn)題，客戶效勞中心及時(shí)進(jìn)展整改，并將整改情況反響。２、體系管理我公司通過(guò)ISO９００１質(zhì)量管理體系，具有一整套完整、科學(xué)的質(zhì)量保障模式。在推行的過(guò)程中也積累了一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)歷。我們將在本工程物業(yè)管理中全面導(dǎo)入質(zhì)量管理體系，提供優(yōu)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理效勞保障。將管理體系的文件運(yùn)用到實(shí)際工作中，標(biāo)準(zhǔn)、流程的統(tǒng)一，標(biāo)準(zhǔn)員工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)效勞行為。３、公開監(jiān)視管理公開客戶效勞中心投訴，專人接待業(yè)主投訴。所有員工佩帶工號(hào)牌上崗，以便于公開監(jiān)視。半年度及年度業(yè)主針對(duì)物業(yè)效勞工作滿意度調(diào)查?？蛻粜谥行膶?duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)視、跟蹤、反響，對(duì)業(yè)主、客戶信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反響。４、創(chuàng)新管理物業(yè)效勞企業(yè)的開展必須走創(chuàng)新之路，以客戶為導(dǎo)向，改變管理思維，開掘客戶需求，把握效勞關(guān)鍵點(diǎn)。內(nèi)部創(chuàng)新所有的不滿意，都是我們改進(jìn)的起點(diǎn)和成長(zhǎng)的時(shí)機(jī)在團(tuán)隊(duì)中營(yíng)造自由溝通和鼓勵(lì)創(chuàng)新的氣氛允許并欣賞員工開拓新方法、新技術(shù)、新領(lǐng)域，并承擔(dān)可能的風(fēng)險(xiǎn)外部創(chuàng)新積極應(yīng)對(duì)外部變化，在變化中尋找時(shí)機(jī)用創(chuàng)新的思維，拓展更多的效勞，讓業(yè)主感動(dòng)對(duì)待客戶，用不同的角度思考，不斷尋求更好的效勞方式５、以人為本管理人是企業(yè)第一生產(chǎn)力，是企業(yè)最珍貴的財(cái)富，企業(yè)穩(wěn)定開展的根本是員工。堅(jiān)持“以人為本〞的管理理念，才能樹立員工主人翁意識(shí)，發(fā)揮創(chuàng)造精神，才能實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)共開展。實(shí)施以人為本，首先企業(yè)要合理配置員工。尺有所長(zhǎng)，寸有所短，把適宜的人放到適宜的崗位才能充分發(fā)揮員工的潛能，為企業(yè)創(chuàng)造最正確價(jià)值。其次采用公平、公正的獎(jiǎng)懲制度。通過(guò)獎(jiǎng)懲制度的實(shí)施，向企業(yè)員工傳遞企業(yè)的價(jià)值觀并以此構(gòu)成企業(yè)文化中制度層面的重要組成局部，從而鼓勵(lì)員工的工作積極性，引導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)員工的工作行為，提升員工的工作品質(zhì)。再那么具有一套行之有效的績(jī)效考核制度?？?jī)效考核制度調(diào)動(dòng)全體職員的工作積極性和主動(dòng)性，完成公司目標(biāo)；使績(jī)效管理成為各級(jí)管理者有效鼓勵(lì)職員的工具；促進(jìn)員工能力不斷提升，鼓勵(lì)職員績(jī)效的持續(xù)提高。實(shí)施以人為本的管理，需要營(yíng)造一個(gè)良好的工作氣氛，建立交流溝通平臺(tái)，關(guān)心員工，尊重員工，力求員工保持快樂(lè)的心情投入到工作中去，工作效率才會(huì)處于最正確狀態(tài)。二、工作方案為了給【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程辦公員工提供超越期待的物業(yè)效勞，使物業(yè)保值、增值，我司擬定如下工作方案：組建管理團(tuán)隊(duì)，做好人員的培訓(xùn)。做好接收驗(yàn)收管理工作。進(jìn)展房屋及公共設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)，接收相關(guān)圖紙資料；〔四〕進(jìn)入全面管理階段后，客服中心將根據(jù)【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】效勞工程對(duì)物業(yè)效勞需求，以公司管理體系標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作〔但不限于〕：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理：對(duì)主輔樓共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；環(huán)境衛(wèi)生管理：加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)保潔員保潔標(biāo)準(zhǔn)及操作流程培訓(xùn)，維護(hù)物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生；催促幕墻外包方的清潔工作。綠化管理：催促室內(nèi)租擺綠植的外包方綠化養(yǎng)護(hù)；平安管理：加強(qiáng)秩序維護(hù)隊(duì)伍建立與管理，核實(shí)外來(lái)人員、車輛，確保大樓內(nèi)平安。消防管理：建議義務(wù)消防隊(duì)，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的消防器材、消防設(shè)施進(jìn)展日常的管理。年度進(jìn)展消防演習(xí)。車輛管理：核實(shí)外來(lái)車輛進(jìn)出，引導(dǎo)車輛停放，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)人、車的交通秩序以及停車秩序。會(huì)務(wù)管理：及時(shí)記錄會(huì)議通知，與【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程會(huì)議對(duì)接人溝通會(huì)務(wù)具體要求，做好會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后效勞。

五、物業(yè)效勞方案第一節(jié)綜合事務(wù)效勞、客服接待與會(huì)務(wù)效勞方案綜合事務(wù)效勞、客服接待效勞方案一〕接待客戶問(wèn)詢。通?？蛻魡?wèn)詢方式：?jiǎn)栐?、?lái)訪問(wèn)詢。１、問(wèn)詢〔１〕對(duì)客人問(wèn)詢問(wèn)題，準(zhǔn)確無(wú)誤予以答復(fù)。假設(shè)不清楚的問(wèn)題，請(qǐng)客人留下聯(lián)絡(luò)方式，向相關(guān)人員咨詢后再回復(fù)客戶。２、來(lái)訪問(wèn)詢〔１〕客服前臺(tái)負(fù)責(zé)至前臺(tái)的來(lái)訪問(wèn)詢客戶的接待?！玻病硨?duì)客人問(wèn)詢問(wèn)題，準(zhǔn)確無(wú)誤予以答復(fù)。假設(shè)不清楚的問(wèn)題，請(qǐng)相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)解答或請(qǐng)客人留下聯(lián)絡(luò)方式，向相關(guān)人員咨詢后再回復(fù)客戶。并做好相關(guān)指引。３、在？客戶效勞中心值班記錄表？記錄相應(yīng)內(nèi)容。二〕、核實(shí)確認(rèn)來(lái)訪人員換發(fā)臨時(shí)卡對(duì)于外來(lái)非本單位類訪客，問(wèn)清來(lái)訪人員到哪個(gè)部門或哪個(gè)樓層、被找人姓名，來(lái)訪單位是否有預(yù)約，并打與【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】?jī)?nèi)辦公的單位核實(shí)確認(rèn)后，憑來(lái)訪者有效證件〔身份證或駕駛證〕換發(fā)臨時(shí)卡。三〕、報(bào)修處理１、辦公室內(nèi)部報(bào)修〔１〕業(yè)主報(bào)修撥打客戶效勞中心或面談，客戶效勞中心人員接到業(yè)主的報(bào)修后，須問(wèn)清報(bào)修內(nèi)容、部門、聯(lián)系人及，并將其內(nèi)容記錄在？客戶效勞中心值班記錄表？上，同時(shí)填好？效勞需求/投訴單？〔一式二聯(lián)〕通知維修班人員十分鐘內(nèi)至客服接單?！玻病尘S修人員應(yīng)在２０分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)解決，維修人員接到報(bào)修任務(wù)時(shí)如不能及時(shí)趕到，須立即向上級(jí)匯報(bào)，請(qǐng)求另行安排。維修任務(wù)原那么上最遲不能超過(guò)一個(gè)工作日完成。維修人員在工作完成后認(rèn)真檢查，并請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收其維修質(zhì)量，并在？效勞需求/投訴單？上簽名確認(rèn)?！玻场橙鐭o(wú)法解決即通知客戶效勞中心前臺(tái)，并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處。２、公共區(qū)域報(bào)修〔１〕辦公人員、本客服中心工作人員報(bào)修撥打客戶效勞中心或面談，客戶效勞中心人員接到報(bào)修后，須問(wèn)清報(bào)修內(nèi)容、部門，聯(lián)系人及，并將其內(nèi)容記錄在？客戶效勞中心值班記錄表？上，同時(shí)填好？效勞需求/投訴單？〔一式二聯(lián)〕通知維修班人員五分鐘內(nèi)至客服接單。〔２〕維修人員應(yīng)在２０分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)解決，維修人員接到報(bào)修任務(wù)時(shí)如不能及時(shí)趕到，須立即向上級(jí)匯報(bào)，請(qǐng)求另行安排。維修任務(wù)原那么上最遲不能超過(guò)一個(gè)工作日完成?！玻场硨?duì)不能及時(shí)完成維修任務(wù)的處理如因維修人員不能或無(wú)法及時(shí)完成維修任務(wù)須向客服中心或工程負(fù)責(zé)人說(shuō)明原因。工程部負(fù)責(zé)人分析情況，酌情安排人員組織維修。３、信息反響程序和回訪〔１〕辦公室內(nèi)公共區(qū)域報(bào)修維修人員完成后由維修班長(zhǎng)完成回訪記錄。四〕、及時(shí)妥善處理一層主門廳的應(yīng)急事務(wù)。五〕、工作時(shí)間：工作日常白班８：３０——１７：３０〔早晚值班〕。二、會(huì)務(wù)效勞方案１、設(shè)立專業(yè)的會(huì)務(wù)接待，配備形象端莊、組織紀(jì)律性強(qiáng)、效勞意識(shí)強(qiáng)的人員提供會(huì)議保障。２、承受會(huì)議需求，明確會(huì)議具體要求。３、做好會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)前檢查、迎接客戶、會(huì)中效勞、會(huì)后送客戶、會(huì)后清場(chǎng)工作。４、客服中心各部門通力合作，協(xié)調(diào)到位，全力保障會(huì)務(wù)效勞工作。５、定期征求與會(huì)人員的意見(jiàn)，持續(xù)提高會(huì)務(wù)效勞水平與質(zhì)量。二、會(huì)議效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施根據(jù)會(huì)議通知，會(huì)前根據(jù)會(huì)議要求和參會(huì)人數(shù)布置會(huì)場(chǎng)。按需要將指示牌、會(huì)標(biāo)、簽到表、桌椅、席卡、筆、紙、資料、毛巾、鮮花、茶水、杯托、水果等放置到位。提前４０分鐘，將會(huì)議室燈、門、空調(diào)、開水等一切設(shè)備準(zhǔn)備就緒，保證會(huì)場(chǎng)衛(wèi)生、平安。開會(huì)時(shí)，按照會(huì)議對(duì)接人要求做好會(huì)場(chǎng)內(nèi)會(huì)務(wù)效勞〔如迎賓、沏茶、更換毛巾等〕。會(huì)后，做好物資整理、清理保潔，關(guān)閉會(huì)議室門、燈光及會(huì)議設(shè)備。１、會(huì)前準(zhǔn)備做好會(huì)議室的衛(wèi)生；室內(nèi)照明，無(wú)熄滅，無(wú)盲燈；準(zhǔn)備好音響、投影儀、話筒、視頻連接等；開起空調(diào)，冬季１８度—２０度，夏季２３度—２５度或根據(jù)客戶感受調(diào)整適宜溫度；根據(jù)要求布置條幅、鮮花，布置植物；打好開水或準(zhǔn)備好礦泉水；茶葉、茶杯、煙缸、杯墊、杯托等物品準(zhǔn)備充分；根據(jù)會(huì)議要求是否增加人員提供效勞：電梯是否專用；車輛引導(dǎo)、放行；提前４０分鐘檢查布置好會(huì)場(chǎng)，并檢查、調(diào)試好會(huì)議用各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備；提前４０分鐘開啟會(huì)務(wù)層及需使用會(huì)議室內(nèi)空調(diào)。茶葉，水果，會(huì)議用花根據(jù)會(huì)議安排提前報(bào)方案予甲方，由乙方負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，事后報(bào)銷處理。２、會(huì)前物品擺放將準(zhǔn)備好的物品進(jìn)展擺放，對(duì)于會(huì)議室桌椅、茶杯要做好“吊線〞工作，確保在同一條直線上。茶杯擺放在桌面的右上方，離下沿桌邊約３０厘米，杯柄統(tǒng)一朝客人右手方向，每個(gè)茶杯等距離；毛巾托放在茶杯的下方，前前方向，毛巾折成三角形，中間空隙處對(duì)客人；如同時(shí)使用礦泉水，茶杯在左，礦泉水在右，間距約厘米；４〕講義、宣傳資料放于座位正前方，下口平桌邊；一份果盤放在座位的左前方，叉子在右邊、叉頭向前；席卡放于座位的正前方；７〕鮮花擺放：根據(jù)會(huì)議桌的位置布置，不能影響桌面物品的擺放。會(huì)中效勞：開場(chǎng)前做好迎賓及引導(dǎo)工作；２〕倒水：客人入座后給予加水，倒至七分滿即可〔離開桌面在客人后面加水〕，人多時(shí)可提前５-１０分鐘加水；加水：先客人后主人，先領(lǐng)導(dǎo)后下級(jí)，從客人右側(cè)加水；拿杯子時(shí)，應(yīng)用小指和無(wú)名指夾住杯蓋，大拇指和食指、中指抓起杯把手拿茶杯；輕拿輕放，輕輕蓋杯蓋，無(wú)碰擊聲；離開桌面加水，在客人后面；每１５—２０分鐘給客人加一次水；會(huì)議開場(chǎng)即拆果盤膜，從客人的左邊拿下；４〕煙缸內(nèi)煙頭過(guò)多后，要用無(wú)煙頭煙缸蓋住煙頭煙缸，輕拿放在旁邊，再把空煙缸放回原處。會(huì)議開場(chǎng)后，客服人員應(yīng)面朝客人退出會(huì)場(chǎng)，輕輕把門關(guān)上。在會(huì)議期間如有客人進(jìn)出會(huì)場(chǎng)，客服人員應(yīng)主動(dòng)為客人拉門、關(guān)門。會(huì)議進(jìn)展中，客服人員要做到“三輕、一快〞〔說(shuō)話輕、走路輕、動(dòng)作輕、效勞快〕標(biāo)準(zhǔn)效勞。每隔１５分鐘添加一次茶水，也可根據(jù)客戶飲用的快慢進(jìn)展添加。４、會(huì)后效勞：客服人員應(yīng)及時(shí)為客戶翻開會(huì)議室的門，面帶微笑把客戶送至電梯口，并為客戶按好電梯，禮貌道別，等客戶離去前方可離去。檢查與會(huì)人員遺留物并登記聯(lián)系客戶認(rèn)領(lǐng)。整理會(huì)議物品，桌椅并清洗杯具。關(guān)閉動(dòng)力電器設(shè)備。關(guān)閉空調(diào)；關(guān)閉音響、投影儀、話筒等，并收拾放回原處。桌椅恢復(fù)會(huì)前狀態(tài)或按下會(huì)議要求布置擺放。關(guān)好門、窗、燈，效勞人員撤出，鎖閉會(huì)議室。本卷須知a對(duì)于重要領(lǐng)導(dǎo)要在第二次見(jiàn)到時(shí)能主動(dòng)做到稱呼出姓氏及職稱如，“某領(lǐng)導(dǎo)，您好〞。b對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)的喜好要盡量在第一時(shí)間了解，在下次效勞時(shí)能給客人溫馨的感覺(jué)。如某某領(lǐng)導(dǎo)不喜歡喝茶葉，喜歡喝白開水，要做好登記工作。在領(lǐng)導(dǎo)下次到來(lái)時(shí)，記得在此領(lǐng)導(dǎo)的杯子里不放茶葉。三、會(huì)務(wù)效勞流程第二節(jié)空置房效勞方案目的標(biāo)準(zhǔn)【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程空置房管理，使空置房到達(dá)隨時(shí)可出租狀態(tài)。適用范圍適用于【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程空置房的管理。各部門職責(zé)３.１工程部負(fù)責(zé)在租戶退租時(shí)，切斷租戶室內(nèi)電源、水源。３.２管理部負(fù)責(zé)對(duì)空置房的統(tǒng)計(jì)工作，并將信息及時(shí)傳達(dá)至客服中心客服部及甲方。３.３環(huán)境部負(fù)責(zé)空置房的清潔工作。３.４安管部、工程部負(fù)責(zé)對(duì)空置房進(jìn)展巡視。４.０工程部工作程序工程部負(fù)責(zé)在租戶退租時(shí)，切斷租戶室內(nèi)電源、水源。環(huán)境部工作程序環(huán)境部清潔員對(duì)空置房室內(nèi)每月進(jìn)展地面清掃、窗臺(tái)及玻璃擦拭一次，并將清潔工作記錄于？浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈樓空置房清潔記錄表？中。環(huán)境部主管在空置房清潔后進(jìn)展檢查，發(fā)現(xiàn)不合格的，檢查人應(yīng)限令受檢人立即改正至通過(guò)檢查，并在？浦口知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈空置房清潔記錄表？上“不合格及處理結(jié)果〞欄記錄。

５、效勞流程圖第三節(jié)平安、消防與車輛管理效勞方案秩序維護(hù)日常管理效勞是指物業(yè)效勞企業(yè)為區(qū)域內(nèi)業(yè)戶提供的平安防范效勞(包括大廳崗、巡邏、消防監(jiān)控管理)、車輛管理效勞(包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理)、秩序維護(hù)應(yīng)急處置效勞(包括火警、治安事件、自然災(zāi)害事件)等一系列管理效勞活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)平安、寧?kù)o、有序的辦公環(huán)境。為切實(shí)做好【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】工程的秩序維護(hù)工作，我們明確“人防為主，技防為輔、全面防范〞的管理思路，根據(jù)本工程特點(diǎn)制定了切實(shí)可行的平安防范〔含消防管理〕管理方案和車輛管理方案、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施。一、平安防范管理方案〔一〕、日常平安管理１、建立一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)隊(duì)伍秩序維護(hù)隊(duì)伍建立按“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〞的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理〞２、建立三方參與的平安管理“網(wǎng)絡(luò)〞２.１.根據(jù)“互動(dòng)式物業(yè)管理〞的管理理念，請(qǐng)【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程員工也配合物業(yè)管理方參與平安管理群防群力，發(fā)生可疑情況時(shí)，及時(shí)與物業(yè)效勞工作人員聯(lián)系，物業(yè)相關(guān)人收到互動(dòng)信息后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理?？蛻粜谥行娜w員工均為工程現(xiàn)場(chǎng)平安管理員，聯(lián)合參與關(guān)注平安，在物業(yè)管理區(qū)域一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員、物品，立即處理、控制，必要時(shí)報(bào)警。與轄區(qū)派出所、區(qū)消防大隊(duì)保持嚴(yán)密溝通。各秩序崗位配備無(wú)線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代化的通訊工具和設(shè)備。建立平安大網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以辦公樓監(jiān)控中心為指揮中樞，秩序維護(hù)隊(duì)伍為根底組成快速反響力量及時(shí)有效地控制各類案件的發(fā)生。３、制定科學(xué)的安防內(nèi)部管理方式〔措施〕嚴(yán)格執(zhí)行的三體系及崗位責(zé)任制，建立健全各項(xiàng)規(guī)章管理制度；嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，同時(shí)多樣化鼓勵(lì)隊(duì)員的工作熱情；嚴(yán)格進(jìn)展培訓(xùn)考核，合格前方可上崗；加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的法律教育，增強(qiáng)其法制觀念；注重白天和夜間物業(yè)管理區(qū)域巡查工作，分時(shí)間段重點(diǎn)巡查；以人防為主，技防為輔，全員全面防范，梳理工程平安防范風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，采取有效措施控制。采取多看、多問(wèn)、多查的方法，不放過(guò)任何一個(gè)可疑點(diǎn)。

４、平安防范管理工作流程圖交交接班巡查物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施及重點(diǎn)防范部位常規(guī)控制物突發(fā)事件車輛信息違規(guī)行為設(shè)施平安物品控制趕赴事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)了解并記錄勸阻、報(bào)告、制止按規(guī)定處理緊急處理原因分析糾正措施異常報(bào)告班長(zhǎng)并逐級(jí)上報(bào)處理批評(píng)教育報(bào)上級(jí)處理報(bào)公安機(jī)關(guān)詳細(xì)記錄人員控制 二、消防管理方案本大樓設(shè)備多、管線密布、設(shè)施先進(jìn)、科技含量高，但在使用過(guò)程中容易出現(xiàn)線路老化、過(guò)載等等，都有可能引起電火，從而引起大面積火災(zāi)等突發(fā)事故。樓內(nèi)人員密集，一旦引起火災(zāi)，損失巨大。因此消防平安是本大樓物業(yè)管理最重要的任務(wù)之一。物業(yè)管理效勞工作中，除了要保證消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通外，還要加強(qiáng)對(duì)員工和業(yè)戶進(jìn)展防火教育和技能培訓(xùn)。消防設(shè)施設(shè)備的方案性檢查工作正常進(jìn)展，催促消防維保單位維保，半年度進(jìn)展消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試，年度進(jìn)展消防演習(xí)，增加業(yè)戶和員工實(shí)戰(zhàn)能力；消防設(shè)施設(shè)備的巡檢按巡檢要求進(jìn)展。演習(xí)方案【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程消防演習(xí)預(yù)案１、演習(xí)目的為了【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程消防平安，提高員工在發(fā)生火災(zāi)時(shí)的實(shí)戰(zhàn)處理能力和組織營(yíng)救能力；同時(shí)提高業(yè)戶在發(fā)生火災(zāi)時(shí)的平安疏散、自我保護(hù)和緊急逃生的意識(shí)。２、演習(xí)時(shí)間每年一次３、事發(fā)地點(diǎn)及原因事發(fā)地點(diǎn)：預(yù)設(shè)定；事發(fā)起因：隨意仍未熄滅煙頭至垃圾筒〔現(xiàn)場(chǎng)模擬〕，煙霧蔓延導(dǎo)致煙感報(bào)警，中控室接到聯(lián)動(dòng)報(bào)警。４、演習(xí)區(qū)域演習(xí)區(qū)域：【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程５、演習(xí)組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)架與工作職責(zé)６、演習(xí)人員安排崗位人員工作職責(zé)總指揮１人負(fù)責(zé)義務(wù)消防隊(duì)的分工與指揮工作；全面負(fù)責(zé)消防演習(xí)監(jiān)視工作；指揮中控室人員操作消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；指揮義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)滅火、人員疏散，貴重物品轉(zhuǎn)移工作；安排處理善后事宜〔包括在現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、拍照、保險(xiǎn)公司查驗(yàn)、設(shè)備、照明燈恢復(fù)正常、損失統(tǒng)計(jì)等〕總協(xié)調(diào)１人全面負(fù)責(zé)消防演習(xí)現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)和義務(wù)消防隊(duì)的人員、運(yùn)作安排。義務(wù)消防隊(duì)動(dòng)作：義務(wù)消防隊(duì)員聽(tīng)到火災(zāi)警報(bào)及播送通知后是，立即趕往火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)指揮員的指揮下，按預(yù)先的分工，分別實(shí)施火場(chǎng)滅火，人員疏散、傷員搶救、外圍戒備、物資轉(zhuǎn)移等工作。滅火組組長(zhǎng)１人當(dāng)接到火災(zāi)報(bào)警后，迅速集合本組人員身穿戰(zhàn)斗服，攜帶防毒面具至一層消防前室“手動(dòng)翻開消防電梯〞乘坐消防電梯至火場(chǎng)，進(jìn)展滅火；具體分成二組。從消火栓箱內(nèi)取出水帶，接上水槍，翻開水流開關(guān)，在水壓缺乏時(shí)敲碎消防栓箱內(nèi)的啟動(dòng)按鈕玻璃〔此項(xiàng)在演習(xí)中只作模擬〕；使用手提式滅火器實(shí)施滅火并掩護(hù)救護(hù)組救護(hù)傷員及貴重物品的轉(zhuǎn)移工作?！泊蚕狸?duì)員到達(dá)火場(chǎng)后，服從消防指揮員的統(tǒng)一指揮，共同作好滅火工作〕。組員３人疏散組組長(zhǎng)１人１、當(dāng)接到火災(zāi)疏散命令后，立即組織隊(duì)員以最快的速度到達(dá)著火地點(diǎn)，翻開著火地點(diǎn)的消防通道門，翻開門后局部隊(duì)員把守通道口，按要求組織人員有序地疏散。疏散組負(fù)責(zé)翻開本樓內(nèi)的疏散通道門〔假設(shè)火勢(shì)蔓延接近消防通道，必須及時(shí)關(guān)閉該通道消防防火門，以免危及消防通道內(nèi)疏散人員平安〕；負(fù)責(zé)組織人員就近疏散。２、負(fù)責(zé)貴重物資轉(zhuǎn)移工作，最大限度的減少火災(zāi)造成的損失，搶救的過(guò)程中應(yīng)遵循“先救人，后救物〞的原那么。３、如內(nèi)部人員參加，將疏散人員疏散至１層。組員３人救護(hù)組組長(zhǎng)１人當(dāng)接到火警后，按照順序，立即組織帶著本組人員，攜帶藥品從一層消防電梯乘坐至著火處，對(duì)傷員進(jìn)展緊急搶救后，采用背、抬、扛的形式，將傷員及時(shí)的轉(zhuǎn)移出火場(chǎng)至平安地帶。組員２人戒備組組長(zhǎng)１人接到火警后應(yīng)按照順序，迅速集合本組人員，按規(guī)定著工作服，承受命令按以下內(nèi)容執(zhí)行：

〔１〕、嚴(yán)格控制進(jìn)出口的車輛停放工作，保證消防通道的暢通無(wú)阻，同時(shí)接應(yīng)“１１９〞消防車和救護(hù)車〔模擬〕。

〔２〕、嚴(yán)格控制閑雜人員進(jìn)入著火區(qū)域的戒備線

〔３〕、負(fù)責(zé)維護(hù)戒備線以外的人員及車輛的秩序

〔４〕、協(xié)助其他公安消防人員共同作好各項(xiàng)工作組員２人消防設(shè)備運(yùn)行組組長(zhǎng)１人負(fù)責(zé)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的運(yùn)作，當(dāng)接到現(xiàn)場(chǎng)巡邏員對(duì)火災(zāi)確實(shí)認(rèn)報(bào)告后，由中控室值班人員操作聯(lián)動(dòng)設(shè)備，并隨時(shí)檢查報(bào)告主機(jī)上消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備的啟停情況，如果某個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備出現(xiàn)故障，由消防設(shè)備運(yùn)行組趕赴現(xiàn)場(chǎng)操作該設(shè)備。組員２人善后組組長(zhǎng)１人負(fù)責(zé)處理演習(xí)現(xiàn)場(chǎng)的衛(wèi)生清潔，損失統(tǒng)計(jì)等。組員２人７、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的運(yùn)作１〕火災(zāi)播送與警報(bào)：提醒有關(guān)人員盡快疏散；中控室將播送系統(tǒng)由平時(shí)的音樂(lè)轉(zhuǎn)換為火災(zāi)事故播送，通知義務(wù)消防隊(duì)員立即趕到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。

２〕電源控制：切斷非消防電源〔手動(dòng)模擬操作〕以免火災(zāi)事故擴(kuò)大。

３〕風(fēng)機(jī)控制：關(guān)掉本層新風(fēng)機(jī)。減少火災(zāi)擴(kuò)散和濃煙的散布〔手動(dòng)操作〕

４〕消防栓系統(tǒng)的控制：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況啟動(dòng)消防泵供水進(jìn)展滅火〔模擬操作〕

５〕噴淋系統(tǒng)的控制：?jiǎn)?dòng)噴淋泵供水滅火〔模擬操作〕

６〕防排煙系統(tǒng)的控制：開啟排煙機(jī)并翻開著火層及其相鄰的上、下層排煙閥進(jìn)展排煙〔自動(dòng)操作〕，在火災(zāi)撲滅后先停排煙機(jī)再關(guān)排煙閥。

７〕加壓送風(fēng)系統(tǒng)的控制：?jiǎn)?dòng)加壓送風(fēng)機(jī)并翻開著火層及其相鄰的上、下層的送風(fēng)閥，使樓梯間、消防通道處于正壓送風(fēng)狀態(tài)，防止煙氣入侵，保證人員疏散的空氣供給〔自動(dòng)操作〕

８〕監(jiān)控系統(tǒng)操作：直接通過(guò)監(jiān)視器監(jiān)視火災(zāi)事故的區(qū)域及時(shí)將狀況反映給指揮員，同時(shí)記錄火情以備日后分析火災(zāi)過(guò)程與起因。８、演習(xí)步驟總指揮宣布各組執(zhí)行預(yù)案程序；在指定樓層按下消防手動(dòng)報(bào)警；〔點(diǎn)煙人員〕中控人員接到指令后向公安、消防求援、翻開消防播送同時(shí)啟動(dòng)消防防排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、室外消火栓泵、噴淋泵、電源切除、電梯迫降、卷簾門下降〔模擬〕，電視監(jiān)控關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)。樓內(nèi)人員開場(chǎng)疏散。滅火組、疏散組、救護(hù)組、戒備組陸續(xù)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。樓內(nèi)人員疏散到地面?，F(xiàn)場(chǎng)總協(xié)調(diào)向總指揮匯報(bào)：總指揮、總指揮火已被撲滅，現(xiàn)場(chǎng)所有人員已疏散完畢?？傊笓]下達(dá)清場(chǎng)檢查、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)命令。善后組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)工作。完畢后，組長(zhǎng)以上人員集中開會(huì)、總結(jié)。各樓層疏散路線及集合地點(diǎn)各樓層人員在疏散人員的引導(dǎo)下，從就近消防通道進(jìn)展疏散。集合地點(diǎn)：【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程大樓門口。演習(xí)本卷須知１〕演習(xí)前對(duì)各類消防設(shè)備設(shè)施聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)展檢查，保證演習(xí)時(shí)各種設(shè)備可以正常使用。２〕所有參演人員提前十五分鐘全部到位，無(wú)故不得離崗，嚴(yán)格按照預(yù)案流程執(zhí)行，做好本職工作。３〕注意演習(xí)平安，有序疏散被困人員，防止踩踏事故發(fā)生。４〕演習(xí)時(shí)如遇突發(fā)事件冷靜處理，及時(shí)向總指揮匯報(bào)。三、車輛管理方案為解決【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程的人、車的分流，建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，特制定如下車輛管理方案。１、管理原那么⑴、全面掌握【浦口區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈】物業(yè)效勞工程交通的根本情況，熟悉車主的車牌號(hào)、顏色，對(duì)來(lái)訪的車輛做好核實(shí)與登記，有序停放，標(biāo)準(zhǔn)管理；⑵、停車場(chǎng)張貼停車場(chǎng)管理制度，制止非標(biāo)準(zhǔn)行為，保持道路暢通；〔３〕、停車場(chǎng)實(shí)施現(xiàn)代科學(xué)管理，人員配備合理，加強(qiáng)車場(chǎng)巡檢，防止車輛磨擦、碰撞。２、管理效勞標(biāo)準(zhǔn)⑴、有較為完善的車輛管理制度；⑵、大樓外圍和車庫(kù)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志；⑶、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車門未鎖及亂停亂放，聯(lián)系車主解決。發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止、報(bào)警；⑷、地下停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)出有記錄。３、措施⑴、設(shè)立專崗車管員，負(fù)責(zé)對(duì)車輛停放的日常管理。⑵、完善停車場(chǎng)標(biāo)示系統(tǒng)，定期對(duì)停車場(chǎng)的消防檢查，消除事故隱患。⑶、制定嚴(yán)密的停車管理規(guī)定，確保車輛停放平安和無(wú)違章停車。⑷、中控室對(duì)外圍及停車場(chǎng)實(shí)行全天２４小時(shí)監(jiān)控，環(huán)境部負(fù)責(zé)負(fù)一樓停車場(chǎng)及道路保潔作業(yè)。車管負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)衛(wèi)生清潔。⑸、制定停車場(chǎng)應(yīng)急防范方案和開展應(yīng)急防范演練，以備突發(fā)性事件和緊急情況能及時(shí)處理。⑹、在突出的位置清楚標(biāo)識(shí)突發(fā)性事件支援聯(lián)系〔火警、匪警、交通、急救等〕，保證突發(fā)性事件發(fā)生時(shí)，能及時(shí)取得有關(guān)政府部門的支援。四、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)效勞內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)１技能訓(xùn)練秩序維護(hù)人員承受過(guò)平安技能訓(xùn)練〔專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)〕的比例為１００%。經(jīng)崗前培訓(xùn)合格前方可上崗值勤。每周進(jìn)展一次軍事隊(duì)列、交通指揮手勢(shì)訓(xùn)練，每季度進(jìn)展一次突發(fā)應(yīng)急處理預(yù)案演練，每年安排一次消防火災(zāi)演習(xí)。２技能水平秩序維護(hù)人員具備較強(qiáng)的平安防范能力，能熟練使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。熟悉大樓內(nèi)的環(huán)境，對(duì)業(yè)主的熟悉度到達(dá)８０%以上。了解掌握治安管理有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)于各類刑事、治安案件、災(zāi)害事故的處置措施得當(dāng)。３服裝儀容秩序維護(hù)員上崗時(shí)統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴標(biāo)準(zhǔn)，儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)整齊。工作時(shí)精神飽滿，姿態(tài)良好，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，語(yǔ)言表達(dá)清晰與客戶溝通時(shí)講普通話。４器械配備秩序維護(hù)上崗時(shí)需要配備對(duì)講裝置或其他必備的平安護(hù)衛(wèi)器械。大廳崗５出入口管理大廳崗，秩序維護(hù)員２４小時(shí)值班，要求值班人員熱情、耐心承受業(yè)主和客戶的求助和問(wèn)詢，提供給有的幫助，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)人員的登記記錄。６進(jìn)出人員管理〔１〕秩序維護(hù)值班人員時(shí)刻注意觀察進(jìn)出門的可疑人員，查驗(yàn)其證件，制止未經(jīng)許可人員、推銷員進(jìn)入大樓，對(duì)業(yè)戶進(jìn)入行注目禮，熟悉的業(yè)戶應(yīng)主動(dòng)打招呼，遇重要領(lǐng)導(dǎo)或重要外來(lái)參觀人員，敬禮問(wèn)候?！玻病持刃蚓S護(hù)員應(yīng)做到外緊內(nèi)松，熱情接待，對(duì)外來(lái)公務(wù)人員進(jìn)入辦公區(qū)，熱情接待引導(dǎo)客戶到達(dá)被訪人門前。及時(shí)查閱上班工作情況，準(zhǔn)確記錄當(dāng)班情況并將未盡