房地產(chǎn)營銷策劃 - 金華財富廣場下階段營銷計劃

金華財富廣場下階段營銷計劃成都市場今年大成都商鋪供應(yīng)315萬平，備案成交177萬平，分別減少30%和9%，四季度商鋪售價下調(diào)明顯，商業(yè)投資泡沫嚴重，投資者熱情降低成都市場開發(fā)商為提高項目利潤實現(xiàn)溢價，加大商業(yè)修建比重，由此導(dǎo)致商鋪供應(yīng)持續(xù)井噴，部分區(qū)域甚至存在明顯的“過?！鼻樾巍Ｐ枨蠓矫?，商鋪投資門檻高，投資風險大，自用及投資客戶入手均較為謹慎，市場有效需求相對不足，供銷比持續(xù)下降成都市場市場走勢主城區(qū)成交60萬方，同比下滑13%，成交均價同比上漲22%，今年整體呈現(xiàn)嚴重的供大于求態(tài)勢（主城區(qū)存銷比為7，屬于庫存嚴重，泡沫過大）成都市場市場走勢與大成都相同，主城區(qū)存量不斷攀升，已達424萬平，庫存壓力巨大，供求比平均約2.2：1成都市場區(qū)域?qū)Ρ?，今年高新區(qū)商鋪供銷量依然位居首位，以新都、溫江為代表的近郊商業(yè)市場也較為活躍，值得業(yè)內(nèi)關(guān)注的是新都所面臨的產(chǎn)業(yè)商業(yè)危機。區(qū)域市場—競品項目本案項目產(chǎn)品類型開盤時間在售主力面積段成交均價銷售模式北歐知識城裙樓商業(yè)2014年7月40-90㎡24380元/㎡正常銷售樂成新世紀小商品企業(yè)展示中心專業(yè)市場2014年4月50-70㎡21900元/㎡正常銷售鑫北廣場專業(yè)市場2014年7月28-48㎡19856元/㎡正常銷售天湖豪布斯卡專業(yè)市場2014年4月20-40㎡20500元/㎡正常銷售源上灣社區(qū)底商2014年11月40-60㎡18000元/㎡正常銷售區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)以專業(yè)市場為主，僅北歐知識城以及源上灣為住宅底商在售。周邊專業(yè)市場1F商鋪面積段在50㎡左右，且成交均價均在20000元/㎡左右；市場分析—競品去化時間2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月月均去化北歐知識城套數(shù)

1313003010503面積(㎡)

1011.571565.9700239.08061.190253.4084.525成交均價(元/㎡)

3000024341.920023785021785020968024382樂城小商品商貿(mào)城套數(shù)

21125260004面積(㎡)

122.4658.1742.79102.1215.761422.3000218成交均價(元/㎡)

23221.3918712.173198521075.523642.5321926.0100015618鑫北廣場套數(shù)

7

3002面積(㎡)

433.96

323.6800252成交均價(元/㎡)

19856

249850022000源上灣套數(shù)

0

0201面積(㎡)

0

0110055成交均價(元/㎡)

0

018000018000區(qū)域內(nèi)各項目去化均較為緩慢，月均去化僅3-5套，250-300㎡左右；成交均價在20000元/㎡左右，且以北歐知識城為例，成交價格持續(xù)走低，且項目周邊競品12月商業(yè)產(chǎn)品均處于0成交情況。備注：數(shù)據(jù)截至于14年11月30日；數(shù)據(jù)來源于銳理備案數(shù)據(jù)；總套數(shù)、總體量、銷售套數(shù)、銷售面積為競品推出及銷售之和；市場認知—區(qū)域商業(yè)市場情況區(qū)域內(nèi)競品商業(yè)產(chǎn)品以50-90㎡小商鋪產(chǎn)品為主；小鋪共計推出1841套約12萬方，目前去化率僅43%，市場內(nèi)小面積產(chǎn)品競爭激烈，100㎡以上產(chǎn)品基本處于不走量的情況。市場分析—二手市場成德大道4S店面積：約400-500㎡租金：不詳忠義東路面積：約70-80㎡租金：約35元/㎡/月憩園街面積:約60-70㎡租金:約40元/㎡/月竹柳路面積：約90-110㎡租金：約75元/㎡/月忠義東路面積:約140-160㎡租金:約18元/㎡/月周邊二手商鋪租金與售價街道名稱面積段租金售價3G創(chuàng)智廣場底商約20-40㎡約115元/㎡/月約20700元/㎡竹柳路約80-100㎡約60元/㎡/月約11210元/㎡竹柳路約90-110㎡約75元/㎡/月約13500元/㎡憩園街約60-70㎡約60元/㎡/月約13210元/㎡國際商貿(mào)城約40-60㎡約160元/㎡/月——海寧皮革城約60-100㎡約100元/㎡/月——竹柳路面積：約80-100㎡租金：約50元/㎡/月3G創(chuàng)智廣場底商面積：約20-40㎡租金：約115元/㎡/月區(qū)域底商租賃市場，底商租金水平整體偏低，保持在80元/㎡左右，僅北歐知識城租金最高，約115元/㎡·月，但其為開發(fā)商招租，入住率不足40%；從二手商業(yè)銷售市場上看，項目周邊二手商鋪1F底商價格最低至9240元/㎡，區(qū)域商業(yè)氛圍較差，價值感偏低，難以支撐項目目前-1F銷售價格。通過針對-1F產(chǎn)品價格進行調(diào)整，打開項目滯銷局面，作為年終營銷引爆點，迅速搶占市場先機。通過雙重復(fù)合定價，最終確定項目新一輪價格趨勢。市場比較法通過市場目前在售的類似項目進行對比，得出目前市場初步價格租金反推法通過項目周邊已呈現(xiàn)的租金，以投資回報率作為測算，反推目前寫字樓價值和價格權(quán)重占比：50%權(quán)重占比：50%新一輪市場價格價格推導(dǎo)—易居團隊2、租金反推法：取市場平均租金水平100元/㎡·月為標準，以15年投資回本年限為測算基礎(chǔ)，推導(dǎo)出目前區(qū)域內(nèi)1F底商價值為18000元/㎡。通過市場比較法，選取周邊項目進行加權(quán)打分，推導(dǎo)出項目1F商鋪均價為26836元/㎡1、市場比較法：租金反推26836*50%+18000*50%=183681市場對比法得出項目均價26836元/㎡2租金測算反推得出項目均價為18000元/㎡綜合評估項目1F價格：22418元/㎡項目北歐知識城鑫北廣場豪布斯卡源上灣本項目參考項目權(quán)重45.00%20.00%20.00%15.00%100.00%參考項目加權(quán)得分82.0583.0082.2582.4585.90本項目與參考項目的對比權(quán)重1.0471.0351.0441.0421.000參考項目銷售均價(元/平米)27000250002700521120

本項目相對參考項目銷售均價(元/平米)28266.9125873.4928203.4022003.74

本項目銷售均價(元/平米)26836.00價格推導(dǎo)—易居團隊常規(guī)定價1綜合分析2本項目-1F商鋪價格通過綜合分析取值為1F商業(yè)價格54%22418*54%=12100業(yè)態(tài)：區(qū)域內(nèi)唯一的大型美食廣場綜合體：區(qū)域內(nèi)唯一的綜合體商業(yè)廣場地鐵：與地鐵無縫接駁，地鐵物業(yè)巨大的升值空間人流：開放式下沉式廣場及地鐵無縫接駁帶來的密集消費人群。-1F商鋪價格按照市場常規(guī)比例取值，為1F商鋪價格的50%。價格修正·一-1F商鋪價格：12100元/㎡價格推導(dǎo)—易居團隊價格抗性未成交客戶以投資為目的的個體戶居多，心理預(yù)期總價在60萬以下，需求面積為50㎡以下的小面積段商鋪區(qū)域抗性包租風險過大，包租期約過長，客戶不愿意承擔風險業(yè)態(tài)抗性客戶選擇性更傾向于購買專業(yè)市場，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上對項目的價值認知不夠清晰客戶姓名首訪時間心理價位未成交原因田先生1月8日商鋪-1F價格約10000元單價高，超過心理預(yù)期向先生1月24日商鋪-1F價格約12000元資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題王先生1月10日商鋪1F價格約20000元未開盤王先生12月25日商鋪-1F價格約9000元總價過高，區(qū)域發(fā)展緩慢金先生1月28日商鋪-1F價格約8800元價格過高，資金不足鮮先生1月18日酒店價格約5500元價格過高價格推導(dǎo)—易居團隊客戶心理價位1綜合分析2區(qū)位優(yōu)勢：項目區(qū)域擁有良好發(fā)展前景價格抗性：單價高，導(dǎo)致總價高業(yè)態(tài)抗性：偏向購買專業(yè)市場客戶對-1F商鋪心理預(yù)期價格約9000元/㎡價格修正·二-1F商鋪價格：10560元/㎡價格推導(dǎo)—易居團隊常規(guī)定價得出-1F商鋪價格約為12100元/㎡本項目-1F商鋪價格通過綜合分析，客戶心理預(yù)期價格*70%+常規(guī)定價30%=-1F商鋪價格價格推導(dǎo)—開發(fā)商團隊來訪客戶對-1樓心理價格預(yù)期主要集中在1萬以下，占比46%；部分優(yōu)質(zhì)客戶價格預(yù)期1.2-1.5萬水平，占比31%。所以，分析得出客戶心理價格水平1.0萬。按照客戶預(yù)期價格上浮10%計算，得出-1樓執(zhí)行均價水平1.1萬-1樓統(tǒng)計客戶（39組）數(shù)量占比1萬以下1846%1-1.2410%1.2-1.51231%1.5以上25%空白38%價格推導(dǎo)—開發(fā)商團隊區(qū)域主要在售項目底商1樓價格水平1.9萬按照底商價格60%計算，得出-1樓執(zhí)行均價水平1.14萬-1F商鋪執(zhí)行均價11200元/㎡客戶推導(dǎo)價格：1.1萬

市場推導(dǎo)價格：1.14萬價格推導(dǎo)—綜合比較易居團隊定價1開發(fā)商團隊定價2本項目-1F商鋪價格，易居團隊定價*50%+開發(fā)商團隊定價*50%=-1F商鋪價格常規(guī)定價得出-1F商鋪價格約為11200元/㎡客戶心理預(yù)期價格10560元/㎡-1F商鋪最終定價：10880元/㎡價格推導(dǎo)-3F區(qū)域商業(yè)有3樓的項目，主要有天湖豪布斯卡、鑫北廣場、小商品市場、大豐福地廣場、大豐圣邁德廣場5個項目，所以本次3樓的價格市場比較將由這些項目為參照。項目主力面積段（㎡）3樓備案均價3樓成交均價備注天湖豪布斯卡50-70——7000成交均價小商品市場50-1001500010600按照7折備案均價計算（返租3年15%）福地廣場50-70/200-30098009500成交均價圣邁德廣場50-100110008800按照8折備案均價計算鑫北國際200㎡以上12000——未售區(qū)域3樓成交均價9000元/㎡根據(jù)項目產(chǎn)品形態(tài)與功能定位優(yōu)勢，項目3樓市場對比均價在區(qū)域水平上浮20%3F商鋪對比執(zhí)行價格：10800元/㎡來訪商業(yè)3樓客戶梳理來訪日期客戶姓名面積需求客戶居住區(qū)域客戶心理單價置業(yè)顧問2014-12-8龐佳50-100㎡新都1-1.2萬范麗琴2014-12-18蘭永會50-100㎡新都8千范麗琴2014-12-2高姐50㎡城北8千敬愷峰2014-12-6林姐50㎡城北1萬以下敬愷峰客戶3樓心理單價9000元/㎡項目客戶3樓心理價格水平價格推導(dǎo)根據(jù)報價心理，項目3樓客戶實際預(yù)期價格在客戶心理單價水平上再上浮10%3F商鋪客戶預(yù)期價格：9900元/㎡價格推導(dǎo)執(zhí)行均價10400元/㎡客戶推導(dǎo)價格：0.99萬市場推導(dǎo)價格：1.08萬推出商業(yè)-1F、3F（3F進行重點推售）酒店、SOHO順推1月2月3月4月8月10月11月12月商業(yè)酒店寫字樓6月籌備期5月7月9月寫字樓推出低區(qū)兩層，散賣主推商業(yè)主推寫字樓商業(yè)-1F、3F繼續(xù)推售酒店、SOHO余貨推售后期推售策略，由剩余貨量決定加推情況商業(yè)后期加推4F、5F、6F寫字樓加推，由低區(qū)向高區(qū)開售，每次推出貨量為兩層，低區(qū)散售兼整層售賣；高區(qū)半層起售推售策略注：綜合考慮目前-1F銷售價格過高，無法正常去化房源；以及如直接釋放-1F商鋪產(chǎn)品降價信息，將影響項目形象兩個對立因素，建議項目3-5月主推3F產(chǎn)品，以新產(chǎn)品全新入市，實現(xiàn)銷售；同時線下同步-1F產(chǎn)品銷售，但調(diào)整后價格僅案場總經(jīng)理可進行釋放，以規(guī)避降價導(dǎo)致的口碑受損。銷售計劃–月度分解產(chǎn)品類型分類2015年合計3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商業(yè)-1F推盤面積(㎡)4725

4725銷售價格(元/㎡)10880108801142411424119951199512595125951322513225

銷售面積(㎡)10070090010001000525

4725銷售金額(萬元)10976210281142120063000005414商業(yè)3F推盤面積(㎡)10048

10048銷售價格(元/㎡)90009000945094509923992310419104191094010940

銷售面積(㎡)11002600220020001800248

10048銷售金額(萬元)990234020791890178624600009394商業(yè)（1、4、5、6F）推盤面積(㎡)

8543

8351

16894銷售價格(元/㎡)

880088009240924097029702

銷售面積(㎡)

600800250025002000200010400銷售金額(萬元)

52870423102310194019409733SOHO推盤面積(㎡)5000

5000銷售價格(元/㎡)8000800084008400882088209261926197249724

銷售面積(㎡)10001000100010001000

5000銷售金額(萬元)800800840840882000004162酒店推盤面積(㎡)2350

2350銷售價格(元/㎡)8000800084008400882088209261926197249724

銷售面積(㎡)600600600550

2350銷售金額(萬元)4804805044620000001926寫字樓推盤面積(㎡)

56005600

5600

16800銷售價格(元/㎡)

80008000840084008820

銷售面積(㎡)

3000250025002500250013000銷售金額(萬元)

2400200021002100220510805總計推盤面積(㎡)2212300085435600560083515600055817銷售面積(㎡)280049004700455044004573500050004500450045523銷售金額(萬元)237943824451433443963980431044104040414540827項目15年預(yù)計整體銷售4.08億元，月均去化4000萬元，并實現(xiàn)成交均價按照每2月以5%進行上浮。營銷思路—營銷總綱銷售策略活動渠道推廣深化項目核心價值賣點，并針對項目目前在售產(chǎn)品進行價格調(diào)整，制定具備一定市場競爭力的銷售價格，配合金融產(chǎn)品的引進，最終以多種銷售策略組合出擊，以超高性價比撬動市場，促進銷售。培訓(xùn)方面：精準性梳理客戶抗性及客戶對項目認同點，配合項目金融產(chǎn)品及調(diào)整后價格，梳理銷售說辭，進行統(tǒng)一培訓(xùn)考核，加強案場銷售團隊之間競爭意識，形成良性競爭關(guān)系，促進成交活動以“走出去，拉進來，走不掉”為核心，將項目推向成都大市場范圍，通過“走出去”的活動方式帶回大量意向客戶到項目現(xiàn)場，配合后期“走不掉”的銷售策略將產(chǎn)品集中去化通過泛拓客與精準拓客兩種方式，將意向散客與大客戶吸引到項目，進行集中式推售推廣訴求：結(jié)合項目引進金融產(chǎn)品及調(diào)整價格后的銷售政策，釋放相應(yīng)信息，引發(fā)市場關(guān)注度，促進來訪及成交。推廣載體：北門區(qū)域、一環(huán)路、人民中路站臺；萬達廣場轎廂；北新干線戶外大牌多線齊發(fā)，引爆市場線上“塑形象”；線下“深挖掘”；活動“促成交”營銷思路—營銷鋪排2月3月4月5月6月7月銷售線上線下銷售前期為商業(yè)、酒店以及寫字樓的推售進行物料準備，說辭培訓(xùn)、金融產(chǎn)品講解培訓(xùn)媒體炒作推出商業(yè)-1F、3F；重點推售3F5、6折買鋪；商業(yè)酒店酒店、SOHO順推寫字樓開售低區(qū)2層商業(yè)酒店商業(yè)加推4F、5F、6F酒店、SOHO余貨清盤城北新地標，耀世登場金華財富廣場繼酒店、商鋪勁銷寫字樓產(chǎn)品火熱開售活動售樓部現(xiàn)場進行暖場活動，提升現(xiàn)場氛圍蓄客期“走出去”：背包旗騎游“拉進來”：招商發(fā)布會“走不掉”：老帶新答謝會“拉進來”：金華財富峰會“走不掉”：紅酒品鑒會泛拓客精準拓客準備期：拓客點位摸排試水期：摸排點位嘗試性拓客；效果不顯著，點位重新進行摸排爆破期：試水期效果顯著，組織專業(yè)人員或由銷售人員陪同進行拓客準備期：大客戶對象清晰化，挖掘大客戶市場試水期：對前期摸排大客戶進行陌拜、邀約爆破期：試水期大客戶反饋良好，加強后期對大客戶的關(guān)系維護與跟進；同步拓展大客戶資源，面向各個行業(yè)進行集中式、爆破式陌拜，拉伸項目在大客戶心中的形象價值寫字樓持續(xù)加推商業(yè)余貨清量金華財富廣場，持續(xù)熱銷，引領(lǐng)城北節(jié)點性活動配合寫字樓推售主題泛拓客與精準拓客同步進行12月線上配合渠道拓展，DM單及區(qū)域大牌釋放銷售政策項目3至5月以渠道為主，5月商業(yè)熱銷后，線上推廣配合寫字樓蓄水進行釋放。備案總價5折購鋪備案價50%+5年經(jīng)營權(quán)收益=72%商鋪備案總額根據(jù)現(xiàn)有備案價格，整層進行5折銷售（即原來預(yù)期執(zhí)行價格的7.15折），同時取得物業(yè)5年的經(jīng)營使用權(quán)，物業(yè)5年后返還業(yè)主或開始返租。5折后銷售產(chǎn)值約為8882萬元，首期盈虧約為3552萬元。如計算5年租金，最大盈虧約為1000萬元。商業(yè)3樓5-6年包租盈虧計算表總面積備案總產(chǎn)值均價12375產(chǎn)值備案均價5折總產(chǎn)值5折均價6折總產(chǎn)值6折均價前三年租金按50元/平米/月計算第4年租金遞增5%第5年租金遞增5%第6年租金遞增5%5折產(chǎn)值+租金6折產(chǎn)值+租金10047.81177631071.3124341648.817678.5988815535.638839.29106578642.7810607.1518086058.006330120.306646626.326978957.63

前5年100%租金總產(chǎn)值31062804.62119,878,340.25137,641,447.40前6年100%租金總產(chǎn)值38041762.25126,857,297.88144,620,405.03免租半年租金總額3014343.00

開業(yè)后入駐率平均60%產(chǎn)值（30個月）15071715.00

第4、5年入駐率按80%計算10381397.29

免租半年+前三年60%入駐+后二年80%入駐租金總額25453112.29114,268,647.92132,031,755.075年期盈虧比較

-10,073,000.837,690,106.32第4、5、6年入駐率按80%計算15964563.40

免租半年+前三年60%入駐+后三年80%入駐租金總額31036278.40119,851,814.03137,614,921.186年期盈虧比較

-4,489,834.7213,273,272.43說明：盈虧值由折扣產(chǎn)值+租金產(chǎn)值-均價12375產(chǎn)值的比較值。營銷策略—價格策略銷售策略—金融產(chǎn)品-房保貸銷售過程中引入金融產(chǎn)品，可降低銷售門檻金融產(chǎn)品的引入將減少20%首付款，首付款僅占總房款的30%項目3F最小商鋪面積為22㎡，成交單價為10400.475元/㎡，總價為228800元；其中首付款為總房款的30%，首付款僅需68640元。抵押物評估值的50%額度50%靈活3個月/6個月/9個月/12個月期限放款時間比銀行抵押貸款縮短一半辦理快捷年息與銀行抵押貸款利率相當利率低息P2P借貸，不受任何資金用途限制，可直接用于購房用途無限制銷售策略—金融產(chǎn)品-房抵貸微信掃碼

海量資源到手進群即領(lǐng)福利《報告與資源合編》，內(nèi)有近百行業(yè)、上萬份行研、管理及其他學(xué)習資源免費下載；每日分享最新6+份精選行研資料；群友信息交流，群主免費提供相關(guān)行業(yè)報告。報告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于群友學(xué)習，請勿他用知識星球行業(yè)與管理資源無限制下載各行業(yè)研究報告、咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度、科技方案及大咖報告等。每月更新超過3000份最新行業(yè)資源；涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案；微信掃碼

學(xué)習工作無憂微信掃碼或添加客服微信（微信號：Teamkon4）免費報告等你領(lǐng)。（添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域）行業(yè)與管理資源微信群業(yè)務(wù)合作聯(lián)系微信：Teamkon銷售策略—金融產(chǎn)品-房抵貸抵押

借款人將自有或他人房產(chǎn)抵押給小額貸款公司，取得小額貸款公司授信借款

借款人在房金所平臺借入資金

還款借款人按月還息，到期還本

逾期

若發(fā)生本息逾期，觸發(fā)小額貸款公司放款償還房金所投資人

銷售策略—現(xiàn)場殺客力提升戶外通過統(tǒng)一的銷售接待流程讓客戶體驗到代表金華品牌的服務(wù)。目的讓客戶在銷售接待過程中體驗到金華的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進而為贏得客戶并構(gòu)建良好的客戶關(guān)系建立良好基礎(chǔ)。保安亭、保安敬禮接待、打開車門、禮貌問候指揮有序停車門口安排門童主動開門迎賓如遇雨天，幫助客戶打傘，迎接入銷售大廳，并幫助收拾雨具門口保安敬禮，親切微笑向客戶致：“你好”問候語指引停車保安引導(dǎo)停車進門銷售策略—現(xiàn)場殺客力提升盤客詢位A位對于初次上門新客戶，利用簡單的交流快速掌握客戶情況和需求對于多次上門的客戶，置業(yè)顧問根據(jù)客戶的關(guān)注產(chǎn)品做針對性介紹對于業(yè)主參觀，了解業(yè)主需求，針對每期新推樣板房進行引領(lǐng)參觀預(yù)接待崗位置業(yè)顧問主動上前接待銷售策略—現(xiàn)場殺客接待流程（如果客戶對金華不了解）對開發(fā)商品牌進行簡單介紹，將客戶引導(dǎo)至區(qū)位圖進行項目周邊配套及交通情況介紹。隨后將客戶引導(dǎo)至沙盤區(qū)，針對項目總體規(guī)劃介紹（沙盤模擬燈光正常，使用激光筆詳細講解）對客戶需求進行詢問，并有針對性地介紹商鋪或住宅的主要布局特點，盡可能詳細了解客戶的關(guān)注及認可方面沙盤區(qū)激光筆引導(dǎo)客戶至洽談區(qū)，主動幫客戶拉椅，讓客戶入座，盡量坐客戶左側(cè)（進行茶水安排）結(jié)合項目相關(guān)資料，圖片以及產(chǎn)品模型，回顧項目整體情況，讓客戶對項目再次加深印象留下客戶信息，為再次跟進、吸引客戶再次上門了解產(chǎn)品做好鋪墊銷售策略—現(xiàn)場殺客接待流程洽談區(qū)展示區(qū)項目形象展示、燈箱、宣傳片正常使用）洽談區(qū)保持整潔再次介紹項目，加深印象銷售策略—現(xiàn)場殺客接待流程物業(yè)：銷售人員形象氣質(zhì)佳，標準化案場禮儀、統(tǒng)一案場著裝服務(wù)細節(jié)：客戶入座后先從接待茶歇上與客戶拉近關(guān)系，準備一份菜單形式的點菜單，供客人點飲品，糕點小吃，新鮮水果等飲品豐富、糕點小吃、新鮮水果銷售策略—硬件增加硬件建議增加：對講機、IpadIpad:用于置業(yè)顧問為客戶更加全面詳細的講解項目，讓客戶有直觀感受對講機:用于保安告知置業(yè)顧問到訪人數(shù)及交通方式（車輛品牌）3月5月4月6月營銷思路—銷售策略-推廣策略配合媒體渠道：渠道執(zhí)行DM單張；項目外導(dǎo)視桁架；項目圍擋畫面；6萬！搶無縫接駁地鐵商鋪！限量40套，分分鐘教你做投資達人！線上針對項目產(chǎn)品進行包裝整合，以全新的形象重新入市。金華財富廣場“以舊換新”老住宅換新商鋪，馬上入手地鐵旺鋪7月配合媒體渠道：站臺：北門、一環(huán)路、人民中路轎廂：萬達廣場北新干線戶外大牌城北新地標，耀世登場金華財富廣場寫字樓，盛大啟幕12月釋放加推信息金華財富廣場，引領(lǐng)城北銷冠城北最熱綜合體，持續(xù)勁銷以自有媒體資源為主渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告★★★★★戶外大牌、公交車站牌、路名牌選點考慮能充分輻射城北板塊以及大成都客戶來源范圍、主要交通干道品牌形象樹立、截流競品客戶固定投放：重點幅射北部新區(qū)板塊、北新大道、成德大道沿線、主要交通干道階段投放：城北為主，輻射城中及新都、大豐等公交車站牌、路名牌；轎廂★★★★選點萬達廣場及區(qū)域附近與大豐住宅小區(qū)營銷思路—推廣策略-媒體推薦1月2月3月4月8月10月11月12月6月5月7月9月流動擺展活動內(nèi)容：到市區(qū)范圍各大商業(yè)中心進行擺展，贈送項目禮品以及項目資料背包旗騎游活動內(nèi)容：到商業(yè)街區(qū)進行進行來回騎游宣傳，派發(fā)小禮品。走出去活動招商發(fā)布會活動內(nèi)容：通過招商發(fā)布會，將客戶拉攏到售樓部進行詳談拉進來活動老帶新答謝會活動內(nèi)容：感恩回饋老帶新業(yè)主，鼓勵老帶新政策。走不掉活動金華財富峰會活動內(nèi)容：邀請專家學(xué)者到現(xiàn)場為客戶講解經(jīng)濟政策，了解市場動向紅酒品鑒會活動內(nèi)容：邀約意向客戶到項目進行紅酒品鑒，配合銷售策略進行項目介紹走不掉活動團購品鑒會活動內(nèi)容：到市區(qū)范圍各大寫字樓辦公中心進行團購政策宣傳，派發(fā)禮品走出去活動營銷思路—銷售策略-活動鋪排拉進來活動活動目的：前期在在人流聚集地進行摸排,對客群有充分了解,制定針對性的說辭和銷售策略.通過流動擺展達到宣傳本項目,提升項目的知名度的作用活動時間：2015年2月28日-3月1日活動地點：市區(qū)范圍各大商場，如IFS、王府井百貨活動形式：在市區(qū)的各大商場門口進行流動擺展,贈送項目的禮品和項目的資料物料配合：簡易展架營銷思路—活動活動目的：通過背包旗騎行出游,增加項目的知名度,維護項目的口碑,吸引潛在客戶的目光活動時間：2015年3月14日-3月18日活動地點：成都各商業(yè)區(qū)，如春熙路，萬達廣場活動主題：背包旗騎行出游活動形式：讓工作人員背上帶有項目信息的背包旗,在成都各商業(yè)區(qū)進行來回騎行物料配合：背包旗,自行車營銷思路—活動活動目的：通過招商發(fā)布會，將客戶拉攏到售樓部進行詳談,促成成交活動時間：2015年4月10日活動地點：項目售樓部活動主題：招商發(fā)布會活動形式：舉行招商的成交簽約儀式,吸引更多的新老客戶到現(xiàn)場物料配合：現(xiàn)場區(qū)域規(guī)劃展架營銷思路—活動活動目的：通過老帶新答謝會,增加項目在新老業(yè)主心中的認可度,同時也能提高項目的品牌知名度活動時間：2015年5月1日活動地點：項目售樓部活動主題：老帶新答謝會活動形式：邀請老客戶和已經(jīng)成功老帶新的客戶一起到售樓部,參加現(xiàn)場活動,宣傳老帶新政策的獎勵.對已經(jīng)成功老帶新的客戶,將在現(xiàn)場給予現(xiàn)金獎勵物料配合：西式甜點,現(xiàn)場體感游戲,活動轉(zhuǎn)盤營銷思路—活動活動目的：通過專家學(xué)者的講解,使客戶對整個市場動向有個初步的了解,并對本項目有更清晰的認識并產(chǎn)生好感,增加投資意向活動時間：2015年6月14日活動地點：項目售樓部活動主題：金華財富峰會活動形式：邀請專家學(xué)者到現(xiàn)場為客戶講解經(jīng)濟政策，了解市場動向營銷思路—活動活動目的：邀約高端圈層客戶、商會客戶到項目現(xiàn)場進行名貴紅酒品鑒，制定相應(yīng)的銷售政策。對意向客戶集中式轉(zhuǎn)化，提升項目形象，加強寫字樓大客戶的去化情況活動時間：2015年7月4日活動地點：銷售現(xiàn)場活動主題：名貴紅酒品鑒會活動形式：臨時包裝售樓部現(xiàn)場，呈現(xiàn)高端、奢華氣質(zhì)，搭建臨時展臺，展銷國外名貴紅酒，同時提供紅酒品鑒，高雅音樂鑒賞。物料配合：現(xiàn)場區(qū)域活動導(dǎo)視桁架，寫字樓銷售政策宣傳單營銷思路—活動活動目的：通過團購品鑒會這樣走出去的形式,再次對本項目進行口碑宣傳,為后期推售打下堅實的知名度基礎(chǔ)活動時間：2015年8月28日活動地點：市區(qū)各大寫字樓活動主題：團購品鑒會活動形式：到市區(qū)范圍各大寫字樓辦公中心進行團購政策宣傳，派發(fā)禮品營銷思路—活動1月2月3月4月8月10月11月12月6月5月7月9月泛拓客精準拓客行銷電call掃樓團購企業(yè)陌拜準備期點位摸排資源整合社區(qū)摸排試水期商會客戶荷花池客戶企業(yè)評估分析摸排點位進行擺展、拓客，電call配合銷售說辭開展企業(yè)客戶陌拜，及時反饋客戶情況爆破期針對大市場客戶制定活動，邀約到現(xiàn)場進行銷售推進維護大客戶關(guān)系，安排相應(yīng)圈層活動，邀約到項目進行洽談，釋放優(yōu)惠政策后期渠道依舊采用泛拓客與精準拓客雙管齊下的策略，保證項目人氣的累積與意向客戶不斷的涌入營銷思路—渠道策略第一張網(wǎng)風暴來襲快速打開市場、初步拓客、建立影響力，營造現(xiàn)場氣氛第六張網(wǎng)企業(yè)淘客行動掃蕩周邊企業(yè)客群第二張網(wǎng)行銷戰(zhàn)定點行銷，騷擾行銷，游擊行銷結(jié)合第三張網(wǎng)獵犬行動電話CALL客第八張網(wǎng)團購行動建立良好的客戶關(guān)系第七張網(wǎng)周邊在售項目聯(lián)動增加客源第四張網(wǎng)車銷區(qū)域內(nèi)車輛帶客第五張網(wǎng)異業(yè)聯(lián)盟，暴力單張策略第九張網(wǎng)三級城市巡展、異地客源拓展泛拓客精準拓客營銷思路—渠道策略風暴來襲——針對城北及城中商業(yè)中心的廣而告之行銷行動目的：快速獲得認知；周末行銷動作內(nèi)能每天到訪150組。方式：連續(xù)周末進行，上午9:00—12:00，下午14:00—19:00招募200名行銷學(xué)生，手持鮮花（或印logo的小禮品），著統(tǒng)一服裝，分組分區(qū)域上街派發(fā)宣傳資料。