商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

可行性研究報(bào)告xx市xx建設(shè)咨詢有限公司二O一二年十一月目錄HYPERLINK\l"_Toc342995826"第一章總論5HYPERLINK\l"_Toc342995827"第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性9HYPERLINK\l"_Toc342995828"一、x區(qū)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景9HYPERLINK\l"_Toc342995829"（一）x區(qū)區(qū)概況9HYPERLINK\l"_Toc342995830"（二）x區(qū)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況9HYPERLINK\l"_Toc342995831"（三）x區(qū)區(qū)交通條件10HYPERLINK\l"_Toc342995832"（四）x區(qū)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況12HYPERLINK\l"_Toc342995833"（五）x區(qū)區(qū)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)12HYPERLINK\l"_Toc342995834"二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性13HYPERLINK\l"_Toc342995835"（一）符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃13HYPERLINK\l"_Toc342995836"（二）符合國(guó)家的相關(guān)政策14HYPERLINK\l"_Toc342995837"（三）符合國(guó)家樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求14HYPERLINK\l"_Toc342995838"第三章政策與市場(chǎng)分析16HYPERLINK\l"_Toc342995839"一、政策16HYPERLINK\l"_Toc342995840"彼（一）宏觀政紙策分析襲16HYPERLINK\l"_Toc342995841"疊（二）地方政者策分析亦20HYPERLINK\l"_Toc342995842"唇二、戰(zhàn)略規(guī)劃乖22HYPERLINK\l"_Toc342995843"助三、市場(chǎng)分析階23HYPERLINK\l"_Toc342995844"神（一）宏觀住國(guó)房市場(chǎng)分析帆23HYPERLINK\l"_Toc342995845"渣（二）險(xiǎn)xx遍市商品房?jī)r(jià)格協(xié)分析肚23HYPERLINK\l"_Toc342995846"壯第四章項(xiàng)目的息SWOT則分析讓29HYPERLINK\l"_Toc342995847"穴第五章項(xiàng)目區(qū)猾建設(shè)條件確36HYPERLINK\l"_Toc342995848"冠一、濤項(xiàng)目區(qū)相關(guān)自瘋?cè)坏乩砝?6HYPERLINK\l"_Toc342995849"扇（一）地理位稍置狐36HYPERLINK\l"_Toc342995850"宰（二）地形地餃貌暢36HYPERLINK\l"_Toc342995851"藝（三）氣候氣丹溫叨37HYPERLINK\l"_Toc342995852"跪（四）地質(zhì)構(gòu)泥造赤37HYPERLINK\l"_Toc342995853"瘋（五）水文資脂源枕37HYPERLINK\l"_Toc342995854"槍（六）礦產(chǎn)資衣源逃38HYPERLINK\l"_Toc342995855"慕二、項(xiàng)目區(qū)其智他建設(shè)條件驕38HYPERLINK\l"_Toc342995856"使（一）建設(shè)區(qū)貢擁有豐富的勞舅動(dòng)力資源夕38HYPERLINK\l"_Toc342995857"差（二）建筑材閣料及運(yùn)輸條件籌38HYPERLINK\l"_Toc342995858"送第六章建設(shè)內(nèi)右容與規(guī)模架40HYPERLINK\l"_Toc342995859"偶一、項(xiàng)目目標(biāo)肥40HYPERLINK\l"_Toc342995860"罰二、建設(shè)駐內(nèi)銳容今41HYPERLINK\l"_Toc342995862"鈴第七章項(xiàng)目設(shè)屯計(jì)與建設(shè)方案霸42HYPERLINK\l"_Toc342995863"筍一、建筑設(shè)計(jì)逆指導(dǎo)思想與原輩則反42HYPERLINK\l"_Toc342995864"灶二、項(xiàng)目總體系規(guī)劃方案救43HYPERLINK\l"_Toc342995865"鄰三、建筑方案誦43HYPERLINK\l"_Toc342995866"算四、結(jié)構(gòu)方案擔(dān)45HYPERLINK\l"_Toc342995867"稻五、配套設(shè)施柿46HYPERLINK\l"_Toc342995868"彼第八章環(huán)境影臟響評(píng)價(jià)裕50HYPERLINK\l"_Toc342995869"革一、編制依據(jù)鍛50HYPERLINK\l"_Toc342995870"耕二、項(xiàng)目建設(shè)劃與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境膠的影響藏50HYPERLINK\l"_Toc342995871"萄三、環(huán)境保護(hù)醉措施段50HYPERLINK\l"_Toc342995872"窮四、環(huán)境影響乓評(píng)價(jià)天51HYPERLINK\l"_Toc342995873"王第九章勞動(dòng)安另全衛(wèi)生舒52HYPERLINK\l"_Toc342995874"斑一、危害因素醉及危害程度分妖析決52HYPERLINK\l"_Toc342995875"峽二、安全設(shè)施圾52HYPERLINK\l"_Toc342995876"瘋?cè)?、消防設(shè)施腸53HYPERLINK\l"_Toc342995877"晃四、保安系統(tǒng)樂53HYPERLINK\l"_Toc342995878"吃第十章組織機(jī)辰構(gòu)與人力資源我配置鏡54HYPERLINK\l"_Toc342995879"駕一、組織機(jī)構(gòu)撲54HYPERLINK\l"_Toc342995880"勉（一）始機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分房析遣54HYPERLINK\l"_Toc342995881"咱（二）項(xiàng)目管點(diǎn)理機(jī)構(gòu)組建方卷案及管理體系尸圖貝54HYPERLINK\l"_Toc342995882"舞二、項(xiàng)目建設(shè)換管理初55HYPERLINK\l"_Toc342995883"鐮（一）嚴(yán)格執(zhí)式行項(xiàng)目法人制娘55HYPERLINK\l"_Toc342995884"漁（二）嚴(yán)格執(zhí)詞行招投標(biāo)及監(jiān)羊理制脫55HYPERLINK\l"_Toc342995885"糧（三）嚴(yán)格執(zhí)食行竣工驗(yàn)收制帥度及基本建設(shè)巾財(cái)務(wù)管理制度朱55HYPERLINK\l"_Toc342995886"微第十一章項(xiàng)目裹招投標(biāo)涂56HYPERLINK\l"_Toc342995887"自一、招標(biāo)范圍匹56HYPERLINK\l"_Toc342995888"鏈二、招標(biāo)組織估形式純56HYPERLINK\l"_Toc342995889"顧三、招標(biāo)方式艙56HYPERLINK\l"_Toc342995890"跪四、資質(zhì)要求序57HYPERLINK\l"_Toc342995891"恐五、招標(biāo)組織飽57HYPERLINK\l"_Toc342995892"福第十二章項(xiàng)目后實(shí)施進(jìn)度瞧59HYPERLINK\l"_Toc342995893"忘一、建設(shè)期哪59HYPERLINK\l"_Toc342995894"妻二、實(shí)施進(jìn)度璃安排善59HYPERLINK\l"_Toc342995895"鉛第十三章投資雕估算屢60HYPERLINK\l"_Toc342995896"丙一、編制依據(jù)吵60HYPERLINK\l"_Toc342995897"蔽二、投資估算炕過(guò)程察60HYPERLINK\l"_Toc342995898"摧（一）土地取蛙得估算隸60HYPERLINK\l"_Toc342995899"穴（二）塘工程費(fèi)用估算活65HYPERLINK\l"_Toc342995900"阻第十四章效益供評(píng)價(jià)共67HYPERLINK\l"_Toc342995901"煮一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)午效益評(píng)價(jià)旨67HYPERLINK\l"_Toc342995902"愉（一）收入估申計(jì)尿67HYPERLINK\l"_Toc342995903"紋1鉗、銷售收入估枝計(jì)臺(tái)67HYPERLINK\l"_Toc342995904"喇2養(yǎng)、銷售稅金及聽附加恭67HYPERLINK\l"_Toc342995905"另3勁、銷售收入安瞧排繼68HYPERLINK\l"_Toc342995906"榨（二）成本費(fèi)隸用估算截68HYPERLINK\l"_Toc342995907"券1揀、財(cái)務(wù)費(fèi)用醫(yī)68HYPERLINK\l"_Toc342995908"響2雜、管理費(fèi)用圈68HYPERLINK\l"_Toc342995909"偏（三）財(cái)務(wù)盈蓬利能力分析摩68HYPERLINK\l"_Toc342995910"洞（四）項(xiàng)目?jī)斏齻芰Ψ治鲥a68HYPERLINK\l"_Toc342995911"悲（五）財(cái)務(wù)生訊存能力分析交68HYPERLINK\l"_Toc342995912"斑（六）不確定分性分析夾69HYPERLINK\l"_Toc342995913"蔽（七）項(xiàng)目投秒資效益評(píng)價(jià)劃69HYPERLINK\l"_Toc342995914"猴二、社會(huì)效益脂分析耍70HYPERLINK\l"_Toc342995915"才（一）改善人漠居環(huán)境諸70HYPERLINK\l"_Toc342995916"馬（二）拉動(dòng)縣既域經(jīng)濟(jì)發(fā)展效誦益杏70HYPERLINK\l"_Toc342995917"豈（三）促進(jìn)昌“墻宜居栗x和區(qū)您”漆建設(shè)、樹立城肥鎮(zhèn)整體形象的橫效益貢70HYPERLINK\l"_Toc342995918"駛第十五章社會(huì)舅評(píng)價(jià)畏72HYPERLINK\l"_Toc342995919"登（一）解決（傻中）低收入家據(jù)庭的住房問(wèn)題奮，促進(jìn)社會(huì)的做穩(wěn)定恨72HYPERLINK\l"_Toc342995920"擱（二）優(yōu)化房才地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)饅結(jié)構(gòu)，平抑商援品房?jī)r(jià)格不合擁理上漲作72HYPERLINK\l"_Toc342995921"螞（三）改善城卵市環(huán)境，帶動(dòng)公城郊結(jié)合部的恐發(fā)展黃73HYPERLINK\l"_Toc342995922"獻(xiàn)（四）創(chuàng)造就雜業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)紙經(jīng)濟(jì)發(fā)展癢74HYPERLINK\l"_Toc342995923"紫第十六章風(fēng)險(xiǎn)檔評(píng)價(jià)魯75HYPERLINK\l"_Toc342995924"揭一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)丙識(shí)別及分析旬75HYPERLINK\l"_Toc342995925"棍（一）市場(chǎng)監(jiān)搬管風(fēng)險(xiǎn)柱75HYPERLINK\l"_Toc342995926"蓮（二）政策風(fēng)掛險(xiǎn)刺75HYPERLINK\l"_Toc342995927"撞（三）工程風(fēng)汪險(xiǎn)陽(yáng)75HYPERLINK\l"_Toc342995928"壟（四）資金風(fēng)表險(xiǎn)姥76HYPERLINK\l"_Toc342995929"副（五）組織管沉理風(fēng)險(xiǎn)輔76HYPERLINK\l"_Toc342995930"膚（六）外部協(xié)馬作風(fēng)險(xiǎn)挑76HYPERLINK\l"_Toc342995931"掌二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)車評(píng)估自76HYPERLINK\l"_Toc342995932"蛾三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)席防范對(duì)策室77HYPERLINK\l"_Toc342995933"移（一）市場(chǎng)風(fēng)血險(xiǎn)的防范措施視77HYPERLINK\l"_Toc342995934"頁(yè)（二）政策風(fēng)符險(xiǎn)的防范措施捎77HYPERLINK\l"_Toc342995935"傅（三）工程風(fēng)餅險(xiǎn)的防范措施姥77HYPERLINK\l"_Toc342995936"背（四）資金風(fēng)幅險(xiǎn)的防范措施歸77HYPERLINK\l"_Toc342995937"設(shè)（五）組織管班理風(fēng)險(xiǎn)的防范翅措施贏78HYPERLINK\l"_Toc342995938"主（六）外部協(xié)宏作風(fēng)險(xiǎn)的防范秒78HYPERLINK\l"_Toc342995939"朋第十七章研究仿結(jié)論與建議停79HYPERLINK\l"_Toc342995940"一、結(jié)論79HYPERLINK\l"_Toc342995941"伙（一）經(jīng)濟(jì)效辭益敵79HYPERLINK\l"_Toc342995942"河（二）社會(huì)效耕益彼79HYPERLINK\l"_Toc342995943"二、建議80條第一蜘章嫌均酷總籃仆乞論潔一、項(xiàng)目名稱幅：三xx筑x趕區(qū)苗家風(fēng)情城拿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)礙目組二、建設(shè)單位棟：勞xxxx鋼實(shí)業(yè)有限責(zé)任臭公司恢三、法人代表顛：循xx售xxxx觸實(shí)業(yè)有限責(zé)任論公司陳注冊(cè)資金虹壹仟萬(wàn)映元，具有房地待產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，見是根xx在市賺x端區(qū)府區(qū)燥最具實(shí)力的蒜房地產(chǎn)開發(fā)岸企業(yè)之一，主停要從事房地產(chǎn)沉的投資開發(fā)、銜房屋租賃，電碎子商務(wù)平臺(tái)，撥旅游開發(fā)，建牢材銷售等，公被司企業(yè)法人營(yíng)號(hào)業(yè)執(zhí)照號(hào)員為籌500900半000015斯17逃3吊，公司經(jīng)營(yíng)地捏點(diǎn)：松xx油市焰x姥區(qū)屯區(qū)正陽(yáng)街道笨xxx榴一組（汽車城城）侵。喚四、建設(shè)地址瘋：彈xx社市塌x旱區(qū)杏區(qū)均下壩日街道側(cè)五、建設(shè)性質(zhì)澡：新建梢六、建設(shè)規(guī)模港：變總建筑面積：引203786物.5既m題2掌，其中：住宅削共包1852打戶碌163029公.2缸0m烤2證、商業(yè)建筑面埋積欺40757.腹30趣m淚2脂、地下車庫(kù)建龜筑面積臨32605.給84項(xiàng)m憐2啞、架空層建筑春面積泰3553.9爭(zhēng)m尚2盡（其中：會(huì)所則及物業(yè)辦公建辜筑面積弱645.17畜m炸2款）。貝七、建設(shè)期限孫：腹201貼2就年窮1帽1懲月液～眠201喬4第年割1議0幸月臂八、主要技術(shù)炭經(jīng)濟(jì)指標(biāo)溝1擇、總用地面積匯：宏123208扎.31叔m蝶2盾2術(shù)、總建筑面積感：姿203786部.5叢m滅2旗3垮、容積率：東1.654棒4護(hù)、炕建筑密銹度僅≤主35往%擊，綠地釀率慮≥晉20筆%殲；社會(huì)公共停撿車呀位誼4粱5梅個(gè)。宜土地級(jí)巴別鳳1憤0申級(jí)室5敲、織估算投資總額奸為圣50946.踩64今萬(wàn)元，其中其慘中開發(fā)建設(shè)投雄資湊43304.影64卻萬(wàn)元，期間費(fèi)蹤用雙7642.0剖0眉萬(wàn)元。月6謀、資金來(lái)源：墓資本金自籌臭50946.執(zhí)64浪萬(wàn)元。切7單、銷售凈收入萍：蜓71325.哭29從萬(wàn)蝕元咸果8襯、利潤(rùn)總額：皇14269.計(jì)06蓬萬(wàn)灑元皺逼9彎、總投資利稅籠率：桑25率%餓1偶0嘩、所得稅：般3566.2振6鉤萬(wàn)元?jiǎng)P1森1授、凈利潤(rùn)：服10698.繪79挪萬(wàn)元徒1截2退、總投資利潤(rùn)決率?。禾?6.26%光1私3孟、資本金收益怕率償：朋68.4氣5遷％挖1遭4江、盈虧平衡點(diǎn)饒：豪68.51%愁1泰5遙、財(cái)務(wù)內(nèi)部收解益率繪：潮51.10廁%>Ic=1嫁5%驕1六6童、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值鋤：麗1451.2魔9區(qū)萬(wàn)竿元懼>蕉0瓶（褲Ic=15園%舟時(shí)）撿1把7婦、投資回收期遷：揪2.0放9趴年跪1辰8嘗、側(cè)償債備付率旗：堂2.81熊九、辦可行性研究范豐圍家（一）懷性研究依據(jù)糟可行性研究報(bào)粗告編制依據(jù)如妻下：難1耐、國(guó)家建設(shè)部布頒布的《經(jīng)濟(jì)襖適用住房管理最辦法》；京2代、國(guó)家發(fā)改委舍、建設(shè)部頒布狀的《建設(shè)項(xiàng)目辣經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法孕與參數(shù)》（第維三版）；銅3負(fù)、《市政公用戰(zhàn)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目縱經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法耍與參數(shù)》（建紗標(biāo)或〔勒200商8輩〕振16雷2妻號(hào)）；菌4桶、《擺xx排市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和捏社會(huì)發(fā)展第十奉一個(gè)五年規(guī)劃嘩綱要》（團(tuán)xx增市人民政府戶，額200星6暗）；娃5則、《牲xx年市炮x謠區(qū)金區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)攀劃悄（博2009-2要03砌0姜）》；泛6幅、《密xx溪市占x炭區(qū)養(yǎng)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和細(xì)社會(huì)發(fā)展第十口一個(gè)五年計(jì)劃薪》；氧7楊、《苦華東南遣地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)同發(fā)展規(guī)劃》；奮8霧、《掌xx映市浩x桶區(qū)編區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和跟社會(huì)發(fā)展第十自一個(gè)五年規(guī)劃從商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)令發(fā)展專題規(guī)劃籠》污200欺6甲年；享9群、《城市居住虹區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)拆范》；遇1葬0階、《乏xx鋸市規(guī)劃管理?xiàng)l映例》及《技術(shù)色規(guī)定》；擇1觸1奉、《城市居住壯區(qū)公共服務(wù)設(shè)斜施設(shè)置規(guī)定》滴；謊1綠2擱、《住宅設(shè)計(jì)績(jī)規(guī)范》；膽1尺3惹、《住宅建筑遵設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；喚1港4闊、《建筑工程檔交通設(shè)計(jì)及停再車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)鍋》；談1摩5相、《城市道路簽綠化規(guī)劃及設(shè)禮計(jì)規(guī)范》；防1頁(yè)6丑、《高層民用歉建筑設(shè)計(jì)防火餐規(guī)范》；豐1籠7垃、原國(guó)家計(jì)委鏈頒發(fā)的《投資洋項(xiàng)目可行性研輔究指南》赴（必200靈2漏年）和《可行糟性研究報(bào)告編象制大綱》；嫂1雀8味、有關(guān)工程技破術(shù)法規(guī)、規(guī)范它等資料；層1奔9和、委托方提供像的相關(guān)資料；余2六0著、國(guó)家有關(guān)編各寫建設(shè)項(xiàng)目可制行性研究報(bào)告投的規(guī)定。羞二、可行性研壇究范圍放本報(bào)告重點(diǎn)研嬸究愉x凝區(qū)支（艷下壩?。┤干唐贩匡暯ㄔO(shè)項(xiàng)目愿，具體如下：分1線、分析項(xiàng)目建購(gòu)設(shè)的必要性；落2嘆、根據(jù)項(xiàng)目擬躲建地點(diǎn)建設(shè)條膽件，提出項(xiàng)目元建設(shè)方案；公3揚(yáng)、測(cè)算主要土潛地成本及工程造數(shù)量，估算工碎程投資；款4射、根據(jù)資金籌胞措和建設(shè)條件滔，提出招標(biāo)方悲案和工期安排勒；爭(zhēng)5憶、項(xiàng)目效益評(píng)犧價(jià)分析；毀6腿、可行性研究拜結(jié)論。亡三、可行性研膏究的結(jié)論大開發(fā)建設(shè)卸x禾區(qū)賴區(qū)的某某珠廣場(chǎng)項(xiàng)目可以突達(dá)到下述目的乳：偉1蜜、符合《安xx奔市嗎x石區(qū)暢區(qū)城區(qū)瘡總體規(guī)劃》扇（隙199么9態(tài)—暑202絹0暈），有利于鄭x島區(qū)哨區(qū)沙的蓄新城開發(fā)建設(shè)孫、崗整治和美化城慕市環(huán)境。綠2紋、本項(xiàng)目將建烤成蛾x掏區(qū)結(jié)區(qū)見的商業(yè)航母，匯為李x局區(qū)醫(yī)區(qū)睜城鎮(zhèn)居民提供照一處獨(dú)特的生換活居住環(huán)境及成購(gòu)物場(chǎng)所。根3仔、盤活閑置土址地資產(chǎn)，增加愈財(cái)政收入，創(chuàng)期造就業(yè)機(jī)會(huì)，棒促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)乞濟(jì)發(fā)展和有利蟻社會(huì)穩(wěn)定。吐該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上寨具有一定的抗悲風(fēng)險(xiǎn)能力，既鄉(xiāng)有可觀的經(jīng)濟(jì)兇效益，又有較蜂好的社會(huì)效益濃的項(xiàng)目，應(yīng)盡干早組織實(shí)施。潑第二判章巴句嘴項(xiàng)目建設(shè)必要筋性與可行性損第一垂節(jié)務(wù)牛漠項(xiàng)目背景女一、劈x擇區(qū)廚區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)背隨景至（一）頓x顧區(qū)弄區(qū)概況她x宇區(qū)圈地處武陵山腹局地，潔華東南剪邊陲，東循經(jīng)巨10總8發(fā)。暴2鴉8打，柳—使10寬8伯。丟5粥6繼，湊,恒北補(bǔ)緯么2竹9嗽。放4真，蛙—異2妹9富。蒸52匪,陶。東臨湖北省喝咸豐縣，西界杯彭水縣，南連涼酉陽(yáng)縣，北接帝湖北省利川市通。東西相渠距司4扒5螞公里，南北相財(cái)距陡9福0齡公里，幅員面學(xué)積犯240紐2批平方公里，我轄咐6全個(gè)街道辦事處歇，糠1今7翠個(gè)鎮(zhèn)鳳，宗7耗個(gè)鄉(xiāng)。育x催區(qū)男建制始自建安諷六年（公舊元慢20憲1套年），初建丹策興縣。隋開皇左五年（公潔元革58映5爛年）置石城縣寫。唐天寶元年外（公蹈元續(xù)74貝2顆年）因?yàn)檫吔绶轮边_(dá)烏江，而截這時(shí)烏江稱謎x涉區(qū)灌，所以石城縣裹更名為梨x丙區(qū)由縣。清雍正十穗二年（公惱元詠173光4牧年）升為黔彭線直隸州齊。壓198槍4討年建改x攜區(qū)狐土家族苗族自悔治縣繩。博198冤8驢年在此設(shè)舅x飼區(qū)侵地區(qū)駐地抄。始199難7舍年改為牧x尊區(qū)擊開發(fā)區(qū)駐地爬。爛200關(guān)0堅(jiān)年撤廟x繳區(qū)嘗開發(fā)區(qū)和溫x靈區(qū)糾土家族苗族自廈治縣，設(shè)寶x俗區(qū)鴨區(qū)。鉛x凱區(qū)巧區(qū)幅員面積打?yàn)閼z2398.7朝0他平方公里。全明區(qū)棕共捧3隱個(gè)街道辦事處睛，偏1授2仰個(gè)鄉(xiāng)狠、霧1沫5鋤個(gè)鎮(zhèn)塌、期48剃9牲個(gè)村民委員會(huì)各。年末全區(qū)戶鴉籍總?cè)嗽诿?2.6廉8滾萬(wàn)人，比上年左增止加齒0.5壟1返萬(wàn)人，全區(qū)人辣口自然增長(zhǎng)率蒼為梁5.1小4矛‰誼。全區(qū)常住人斧口危43.8頂6誕萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化蒼率腥34.27青%醫(yī)，是典型的農(nóng)三業(yè)區(qū)縣。筋（二）址x裕區(qū)減區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀陶況國(guó)200準(zhǔn)9偉年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地紐區(qū)生產(chǎn)總舉值懇79.1貍0濃億元，比上年避增號(hào)長(zhǎng)嗽16.1肌%涂，其中第一產(chǎn)臣業(yè)實(shí)現(xiàn)增加暈值畢9.2較6伶億元，增血長(zhǎng)壘5.4許%并；第二產(chǎn)業(yè)增客加者值雞38.5餐3調(diào)億元，增誦長(zhǎng)虎18.7脂%甘；第三產(chǎn)業(yè)增季加極值秀31.3鳴1嚴(yán)億元，增奧長(zhǎng)吹15.8沉%鈴。三次產(chǎn)業(yè)比謠例由上年交的衛(wèi)12.8:4遷7.7:39朗.鞏5櫻調(diào)整婚為限11.7:4企8.7:39餃.悼6丑。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢蘋獻(xiàn)率分別符為感3.6默%耕、善56.8況%冒和符39.6蠢%勵(lì)。第一產(chǎn)業(yè)和格第二產(chǎn)業(yè)啟較啊200愈8太年分別降納低議2.1勺%殼和央3.1聞%濫，第三產(chǎn)業(yè)沿較識(shí)200鑒8喘年增撐加井5.2功%頌。年末全區(qū)就努業(yè)人員達(dá)影到首25.6蓄9串萬(wàn)人，其中第秀一產(chǎn)業(yè)就亞業(yè)固17.0靈3道萬(wàn)人，第二產(chǎn)貌業(yè)就虛業(yè)榜2.7耕0稻萬(wàn)人，第三產(chǎn)警業(yè)就慣業(yè)眼5.9挪6麗萬(wàn)人，城鎮(zhèn)新貞增就業(yè)人訂員廣733火6安人，指導(dǎo)幫助膛城鎮(zhèn)失業(yè)人扣員立451蜻8芒人實(shí)現(xiàn)就業(yè)再必就業(yè)，幫助就券業(yè)困難對(duì)象實(shí)誠(chéng)現(xiàn)再就模業(yè)喘97語(yǔ)5泛人；城鎮(zhèn)登記果失業(yè)率烈為畏3.48祖%吩。結(jié)構(gòu)調(diào)整取打得新的實(shí)效。豆工業(yè)在全區(qū)經(jīng)夾濟(jì)中的支撐作銀用比較明顯，概農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)炮條件相對(duì)良好廢，但根據(jù)數(shù)據(jù)輝變化趨勢(shì)可以膜看出，物流業(yè)火等第三產(chǎn)業(yè)已屆逐漸成為峽x穿區(qū)讓區(qū)的的支柱產(chǎn)侮業(yè)。域（三）基x證區(qū)平區(qū)交通條件息x乖區(qū)根區(qū)境內(nèi)腳有唯7雷條出境公路，盆國(guó)立道趨31景9艷線、黔咸二級(jí)頌路貫穿全境，藍(lán)東距機(jī)勉場(chǎng)郵9配千米，西達(dá)彭腎水慘港鴉8危9遇千米，國(guó)呆道曲31止9蝦線境內(nèi)段三級(jí)給全改建為二級(jí)獵。渝懷鐵路經(jīng)臂過(guò)區(qū)境，境內(nèi)卻鐵路總陸長(zhǎng)銷7看1哪千米。公躬路勢(shì)259狗8盜千米（其中，渠高速公莊路和6送7冠千米，二級(jí)公歉路蘭10鞏6崖千米，三級(jí)公示里伶5抱6驗(yàn)千米，四級(jí)雙當(dāng)車塔道炒26派3壓千米，四級(jí)單播車緒道者65臨1傻千米）。辰xx比市委粉xx常市政府《關(guān)于滔加快把掘x構(gòu)區(qū)蠟建成揪華東南捏地區(qū)中心城市余的決定》（渝貸委發(fā)亭〔督201啄0貌〕講3障6味號(hào)）提出，要撤將揮x糊區(qū)井建成速通主城睡、暢達(dá)周邊的與華東南眼綜合交通樞紐冰。番“語(yǔ)十二乎五躺”士時(shí)期，連x械區(qū)來(lái)將強(qiáng)力實(shí)材施是“場(chǎng)大通千道蟻”涌戰(zhàn)略，加快大狠通道項(xiàng)目建設(shè)芬，構(gòu)建現(xiàn)代物歐流產(chǎn)業(yè)，形成既以鐵路、公路嶼為骨干，航空省、通信為輔，莫水運(yùn)、管道為昆補(bǔ)充的現(xiàn)代交難通運(yùn)輸服務(wù)體長(zhǎng)系，實(shí)盤現(xiàn)拘“唱2晉0貴分鐘城區(qū)皂、矛1善小時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)縫、似1顫小時(shí)周邊駝、嚷1歌小時(shí)傲xx料、穗3甚小時(shí)出雙海啊”克的翁“繼2111浸3區(qū)”括的通行目標(biāo)，汪全面建成武陵辮山區(qū)綜合交通溫樞紐，把租x雨區(qū)牌建設(shè)成為雕xx們市以及武陵山罪區(qū)最暢通的區(qū)焦域性中心城市舅之一。薄x畢區(qū)漁“胡十二什五弦”撈時(shí)期，大通道劈建設(shè)總投擱資矛25個(gè)0桐億元，在鐵路卷方面，建成渝著懷鐵路二線、到黔張常鐵路、色下壩平綜合交墊通硬“濱零換匙乘覽”刷客運(yùn)樞紐站和票正白陽(yáng)耀20逢0醋萬(wàn)噸貨運(yùn)站，紋開工建設(shè)黔畢滲昭鐵路、渝黔懼城際鐵路、黔訓(xùn)恩鐵路，推進(jìn)唯黔萬(wàn)城際鐵路怕前期工作并達(dá)擊到開工條件。認(rèn)形寧成伙“秋六干線兩站孕場(chǎng)掉”備（渝懷、黔張冷常、黔畢昭、模渝黔城際、黔汗恩、黔萬(wàn)城際途六干線，正陽(yáng)政客貨站、禽下壩嚴(yán)綜合交棉通嫂“游零換候乘鏡”慘樞紐站兩站場(chǎng)內(nèi)）的鐵路運(yùn)輸陽(yáng)格局，實(shí)緣現(xiàn)倚“派1恨小時(shí)吩xx呢主城勾，比2導(dǎo)小時(shí)周邊地級(jí)遠(yuǎn)城裙市給”恥。在公路方面黎，建成國(guó)家級(jí)蜻公路運(yùn)輸樞紐這。一是完善高淚速公路網(wǎng)，建跟成黔恩高速、故黔梁高速公路劍，開工建設(shè)東倍外環(huán)高速公路誘，力爭(zhēng)開工建累設(shè)黔遵高速或剃黔張高速公路創(chuàng)，形媽成陶“蛛一環(huán)四植射陸”酸的對(duì)外高速公禿路格局，實(shí)途現(xiàn)衰“未1兄小時(shí)周邊區(qū)縣握，聞3絨小時(shí)粥xx惠主濟(jì)城癢”茅。二是形成城薄市快速網(wǎng)絡(luò)，翻建成正陽(yáng)大道線、正舟大道、棟黔永大道、正益青大道復(fù)線、值南青大道、正蜘陽(yáng)隧道復(fù)線、新下壩口隧道復(fù)線容等湖“暮二環(huán)十干堂線勁”予城市快速網(wǎng)絡(luò)智，實(shí)壽現(xiàn)愧“匪2膜0穿分鐘城筒區(qū)姥”千。三是加密農(nóng)宜村公路網(wǎng)，改栽造提升國(guó)省縣煤道，確取保插70要%會(huì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)通二級(jí)公荒路，實(shí)歪現(xiàn)沸“惰1杜小時(shí)鄉(xiāng)個(gè)鎮(zhèn)罪”脊；推進(jìn)村級(jí)道輪路升級(jí)加密，杠實(shí)現(xiàn)行政村通威暢世率齊100部%罵。在航空方面浩，建成武陵山懇區(qū)重要空中門摸戶和旅游中轉(zhuǎn)擇港。完善妙下壩霉4繁C那級(jí)民用支線機(jī)漁場(chǎng)配套建設(shè)，智增聲加挎4柜個(gè)停機(jī)位，擴(kuò)間建航站樓熟達(dá)先1200具0卡平方米。提升窗運(yùn)營(yíng)管理水平冒，開辟到夜xx果、北京、上海雕、廣州、武漢摔、成都、西安達(dá)、昆明、三亞狠等國(guó)內(nèi)重要城雅市和旅游城市姻空中航線，實(shí)托現(xiàn)泛“臭3董小時(shí)沿海城揮市寄”肆。在水運(yùn)方面想，建成咳華東南擴(kuò)地區(qū)通江達(dá)海洲水上運(yùn)輸出口千，依托渝湘高管速公路、黔梁攤高速公路、渝堪懷鐵路、黔萬(wàn)筋城際鐵路，在早涪陵、石柱或團(tuán)忠縣規(guī)劃建設(shè)狐貨物吞吐能妹力譽(yù)300賢0情噸菜/蹤年的代x村區(qū)待長(zhǎng)江專用碼頭濁，實(shí)枝現(xiàn)荒“遍1箱小時(shí)長(zhǎng)聚江丹”勉。羞x駐區(qū)傲現(xiàn)國(guó)家一級(jí)電販氣化鐵翻路印—廈渝（這xx僵）懷（懷化）般鐵路從帝x勿區(qū)蝶到墾xx左3睜個(gè)多小時(shí)到達(dá)默，高速公路運(yùn)呼輸?shù)斤坸x席2圖個(gè)多小時(shí)。國(guó)侮道閑31霉9疾線二級(jí)公路穿踏境而過(guò)，形xx貪至長(zhǎng)沙高速公賣路鏡xx餓至秀山段已建外成通車；共x丸區(qū)坡機(jī)場(chǎng)已通航略xx鮮江北機(jī)場(chǎng)?，F(xiàn)付在倉(cāng)x擇區(qū)棋已形成了集鐵勒路、公路、航程空為一體的立秒體綜合交通樞卸紐。派x指區(qū)講成為畝xx眨南達(dá)廣州的大務(wù)通道，成為叫xx貿(mào)向東南沿海全役方位開放的前槍沿。地（四）蕩x憐區(qū)劃區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)拉施狀況疊x楚區(qū)倆區(qū)城市供水總片量搬2瑞萬(wàn)立方米，日死供水能刪力德8遼萬(wàn)噸，水質(zhì)符監(jiān)合國(guó)家飲用水雙標(biāo)準(zhǔn)亡，千日處壺理業(yè)4訂萬(wàn)噸污水處理蔥廠已建成投入席使用。劫電源由市政供邊電，主要來(lái)源著于烏江電力公六司，供電保證蟲率較高。區(qū)域拘內(nèi)通訊與市政紋通訊網(wǎng)相聯(lián)，違區(qū)域內(nèi)架設(shè)了洋程控通訊網(wǎng)，慈設(shè)有多個(gè)通訊缸發(fā)射及接收站繳，開通了無(wú)線新通訊網(wǎng)絡(luò)，通臣訊線路暢通。背（五）班x劉區(qū)損區(qū)城市規(guī)劃與瑞發(fā)展目標(biāo)鋸x敘區(qū)著區(qū)城市規(guī)劃與厘發(fā)展目標(biāo)為扎xx經(jīng)市區(qū)域性中心煮城市之一，被燥國(guó)務(wù)院確定為文華東南退中心，被天xx家市作為世華東南踩地區(qū)中心城市穴來(lái)建設(shè)，城市羅規(guī)劃人口逐到原201舞5速年扯為相3海5佛萬(wàn)人，城區(qū)面森積論3煙5閑平方公里，查到咐202凈0徐年類為睛5訴0扔萬(wàn)人，城區(qū)面出積指5慌0書平方公里，城肝市中遠(yuǎn)期規(guī)劃碑向東部踐下壩翅、南部正陽(yáng)、吹西部青杠三個(gè)陳組團(tuán)發(fā)展，目仍前正在實(shí)施三站個(gè)組團(tuán)的建設(shè)蝶，建成后浙x定區(qū)瞧城區(qū)將形成四年個(gè)組團(tuán)。熊二、項(xiàng)目建設(shè)梅的必要性蹈（一）符合國(guó)聞民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)攝發(fā)鐮展娛“訪十二戶五速”炮規(guī)劃膝《中華人民共細(xì)和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)眾和社會(huì)發(fā)展第洲十二個(gè)五年規(guī)下劃綱要》指廟出粉“瘋要按照以人為撿本的要求，從因解決關(guān)系人民迷群眾切身利益抽的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入全手，更加注重壩經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)貿(mào)發(fā)展，千方百戰(zhàn)計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，忍加快發(fā)展社會(huì)緣事業(yè)，促進(jìn)人蚊類的全面發(fā)展碎；更加注重社喉會(huì)公平，使全臥體人民共享改僻革發(fā)展成果；悼更加注重民主填法制建設(shè)，正圍確處理改革發(fā)成展穩(wěn)定的關(guān)系掉，保持社會(huì)安消定團(tuán)結(jié)臥。漆”瓦“賄對(duì)在城市已有渾穩(wěn)定職業(yè)和住患所的進(jìn)城務(wù)工肥人員，要?jiǎng)?chuàng)造愿條件使之逐步刷轉(zhuǎn)為城市居民協(xié)，依法享有當(dāng)較地居民應(yīng)有的勵(lì)權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)珠盡的義務(wù)；對(duì)猜因城市建設(shè)承株包地被征用、的完全失去土地澆的農(nóng)村人口，莫要轉(zhuǎn)為城市居規(guī)民，城市政府呈要負(fù)責(zé)提供就淋業(yè)援助、技能水培訓(xùn)、失業(yè)保有險(xiǎn)和最低生活塔保障等。鼓勵(lì)裂農(nóng)村人口進(jìn)入要中小城市和小歡城鎮(zhèn)定居，特教大城市要從調(diào)葬整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的華源頭入手，形彩成用經(jīng)濟(jì)辦法惕等控制人口過(guò)率快增長(zhǎng)的機(jī)制貌?？ā绷虼耍擁?xiàng)目憲的建設(shè)符合科突學(xué)發(fā)展觀的要臂求，有助于解造決城市中等收落入家庭生活水識(shí)平改善，共享丘改革成果；有槍助于和諧社會(huì)鏟的全面建設(shè)，租為城市低收入水家庭提供了更成好的生活居住搶條件。晴《勿xx宅市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和住社會(huì)發(fā)展第十匠二個(gè)五年規(guī)劃剃綱要》指籃出迎“皆堅(jiān)持從最廣大盆人民群眾的根麻本利益出發(fā)謀闖發(fā)展、搞建設(shè)鍬，著力促進(jìn)充秋分就業(yè)，增加識(shí)居民收入，完藍(lán)善社會(huì)保障，蓋實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平較，不斷提高人遷民群眾的物質(zhì)信和文化生活水幟平。完善社會(huì)斬管理和協(xié)調(diào)機(jī)綱制，加快建設(shè)向文明山東、平久安山東，促進(jìn)沸社會(huì)主義物質(zhì)啟文明、政治文恒明、精神文明姨建設(shè)與和諧社文會(huì)建設(shè)全面發(fā)級(jí)展撞。腔”恐該項(xiàng)目的建設(shè)精有助于改善城派市中等收入家湯庭生活居住環(huán)岔境條件的改善挑，有利于人民廚群眾物質(zhì)文化役生活水平的提背高，有利于山載東和諧社會(huì)的拿全面建設(shè)。抹該項(xiàng)目的實(shí)施零對(duì)解決斃x耳區(qū)宗區(qū)低收入家庭魂住房問(wèn)題，有購(gòu)助于改善和提佳高他們的生活僚水平的提高，煩是政府履行住學(xué)房保障職能的糟具體體現(xiàn)。寧（二）符合國(guó)坊家的相關(guān)政策限《國(guó)務(wù)院關(guān)于乓解決城市低收沾入家庭住房困檔難的若干意見垮》布(紡國(guó)升發(fā)買[2007]甚2臺(tái)4已號(hào)翼)碑中明確指些出記“或黨中央、國(guó)務(wù)胞院高度重視解非決城市居民住文房問(wèn)題，始終搞把改善群眾居凱住條件作為城敞市住房制度改愧革和房地產(chǎn)業(yè)華發(fā)展的根本目妄的圾。堵”餡“祥以鄧小平理論認(rèn)和三個(gè)代表重醬要思想為指導(dǎo)嫂，深入貫徹落肆實(shí)科學(xué)發(fā)展觀涉，按照全面建沈設(shè)小康社會(huì)和另構(gòu)建社會(huì)主義惑和諧社會(huì)的目嚴(yán)標(biāo)要求，把解紹決城市（包括斯縣城）低收入柜住房困難作為虎維護(hù)群眾利益筐的重要工作和蓄住房制度改革毫的重要內(nèi)容，弟作為政府公共濾服務(wù)的一項(xiàng)重?fù)嵋氊?zé)，加快爺建立健全以廉呀租住房制度為安重點(diǎn)、多渠道感解決城逗市跌(舊包括縣擠城香)乖低收入家庭住冤房困難的政策勝體系另。憑”嬌“作以城市低收入籃家庭為對(duì)象，惜進(jìn)一步建立健飲全城市廉租住替房制度，改進(jìn)絕和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適應(yīng)用住房制度，校力爭(zhēng)戚到址“資十一海五趙”否期末，使低收苦入家庭住房條潔件得到明顯改緣善貍”搭。百（三）符合國(guó)醒家樹立和落實(shí)剪科學(xué)發(fā)展觀要撞求璃開展解決城市漫低收入家庭的衰住房困難問(wèn)題組是樹立和落實(shí)荷發(fā)展觀，統(tǒng)籌添城鄉(xiāng)發(fā)展，改風(fēng)善城市低收入物家庭的住房條萄件，提高城市砍低收入家庭的鈴居民生活質(zhì)量散的需要。解決焰城市低收入家獻(xiàn)庭的住房困難逼問(wèn)題，根據(jù)國(guó)漂發(fā)邀[2007]拼2假4只號(hào)文《國(guó)務(wù)院銜關(guān)于解決城市品低收入家庭的贏住房困難的若叉干意見》中明夫確列為各級(jí)政趕府下一步工作匯和住房制度改欺革的重要內(nèi)容灑，符合國(guó)家相挎關(guān)政策的要求蓮。捏目前，丹x貧區(qū)原城區(qū)低收入家翼庭的住房困難岸現(xiàn)狀，影響了彩x伙區(qū)惜旅游城市的發(fā)孕展，不利于送x陣區(qū)撇和諧社會(huì)的建另設(shè)。因此，充資分利用優(yōu)美的墳自然環(huán)境，結(jié)練合達(dá)x偶區(qū)臂區(qū)的開發(fā)，依唇據(jù)結(jié)x抄區(qū)艱區(qū)城市規(guī)劃要叢求，進(jìn)行解決拼城市低收入家催庭的住房困難仙問(wèn)題，創(chuàng)造優(yōu)艇美、舒適的居剝住環(huán)境，并帶續(xù)動(dòng)附近地區(qū)的憑經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符質(zhì)合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)紋業(yè)政策。追由以上分析可棟以看出，本項(xiàng)叛目建成后，可購(gòu)進(jìn)一步緩解城涌市低收入群體蜻住房緊張的狀拳況，特別是滿編足決x卷區(qū)脾低收入者對(duì)住診房的需求，對(duì)怪提高三x括區(qū)元低收入家庭生以活質(zhì)量將起到葡積極的推動(dòng)作厭用。同時(shí)，還串將拉動(dòng)與建筑劉業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的掉發(fā)展，最終為貧推進(jìn)贈(zèng)x梯區(qū)矛區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)努代化和住宅更接新?lián)Q代，拉動(dòng)妻經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到距良好的帶動(dòng)作泥用。襪綜上，本項(xiàng)目肺前景廣闊，綜借合效益明顯，碗它的實(shí)施，有頃利于推動(dòng)了市彎住房體制的改送革和轉(zhuǎn)軌，使遼住房分配平穩(wěn)撒地告別舊體制匯和邁向新體制擴(kuò)，有利于使更草多中低收入市使民實(shí)現(xiàn)買得起間房、住得起房次的目標(biāo)，解決辮了周邊部分市血民住房困難的介問(wèn)題。肌由此可見，來(lái)x波區(qū)平區(qū)截隨著城鎮(zhèn)功能墻增強(qiáng)，縣城規(guī)湯模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)雪輻射能力加強(qiáng)狂，促使縣城建妖設(shè)步伐加快，蔥品位不斷提高侵，為房地產(chǎn)開被發(fā)事業(yè)健康發(fā)跟展奠定了良好崇的基礎(chǔ)；加之腎近幾年來(lái)紛x路區(qū)翻區(qū)酒經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展葛，居民可支配黨收入不斷增加早，住宅消費(fèi)也央正在升級(jí)換代存，一部分中高次收入人群已不膊再滿足于普通革的住宅消費(fèi)，蘋觀念上有了不樹斷的更新，從貧居者有其屋上片升到居者有佳保屋，追求完善類的建筑環(huán)境和乞更高格調(diào)的高慚檔住宅已日趨謀成為他們的消薯費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)原將購(gòu)房作為一誘種安全、增值杰的投資方式。閱第粘三泳章照政策與市場(chǎng)分蛋析一、政策杯（監(jiān)一請(qǐng)）稱宏觀政策分析券商品房家是我國(guó)住房體笛制改革的階段嬌性產(chǎn)物，在其探產(chǎn)生之時(shí)就被躲賦予了住房供確應(yīng)體系的主體盼地位。經(jīng)濟(jì)適椅應(yīng)房政策推出扯幾年來(lái)，在中葛央有關(guān)部門的馬積極推動(dòng)下，妹各地采取了多辟種形式，組織陷商品房孔建設(shè)，但進(jìn)展含情況卻大有不叉同。隨著經(jīng)濟(jì)你的發(fā)展、體制貍改革的深入和興住房市場(chǎng)的變且化，對(duì)住商品房耀的認(rèn)識(shí)也在深蒙化。在我國(guó)經(jīng)厭濟(jì)改革初期，手中央就炭針對(duì)城鎮(zhèn)居民滑住房難問(wèn)題提耀出了允許居民沒自建住房及有蘋關(guān)商品化改革療設(shè)想。不過(guò)，倉(cāng)在當(dāng)時(shí)的情況粘下，由于經(jīng)濟(jì)祥發(fā)展水平、居達(dá)民收入水平及檔承鷹受能力、經(jīng)濟(jì)恭體制改革的進(jìn)融程安排等方面撇的制約，住房零體制一時(shí)還不詠具備商品化、頑市場(chǎng)化的條件訊。舌199撲1耽年券6避月，國(guó)務(wù)院在柄《關(guān)于繼續(xù)積宴極穩(wěn)妥地進(jìn)行吃城鎮(zhèn)住房制度置改革的通知》滿（國(guó)發(fā)升〔媽199勺1寶〕異3果0皇號(hào)文件）中提筑出：虛“兼大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)隨實(shí)用的商品房壇，優(yōu)先解決無(wú)胃房戶和住房困奏難戶的住房問(wèn)濾題老”肥。瞇到朗199羞7右、扇199繩8街年房改的關(guān)鍵瞇時(shí)刻，國(guó)家意圍識(shí)到在當(dāng)時(shí)的返情況下，難以蛇實(shí)施房產(chǎn)的完炸全市場(chǎng)化。市塌場(chǎng)上的商品房翼價(jià)格與工薪階容層為主的中撕低收入者的經(jīng)圾濟(jì)承受力差距坐較大。強(qiáng)行推像行房產(chǎn)市場(chǎng)化存，必會(huì)產(chǎn)生負(fù)佛面唐效應(yīng)，于是偽商品房寄在寶199鍵8傘年適時(shí)推出。稈商品房污建設(shè)工程由政技府主導(dǎo)，通過(guò)斬采取統(tǒng)一劃撥隸土地、統(tǒng)一規(guī)傾劃、免收多項(xiàng)受費(fèi)用、限制利破潤(rùn)哲率等一系列措佛施來(lái)降低成本肉。嚴(yán)格地講，碼商品房辟并非完全意義椅上的商品房，閃具有半福利房濃、半商品房、及半計(jì)劃體制、淡半市場(chǎng)體制的餐性質(zhì)。其經(jīng)濟(jì)槐性指其價(jià)格相擠對(duì)于完全意義獨(dú)上的商品房?jī)r(jià)蹲格，能適應(yīng)中蔽低收入家晉庭（主要是工磨薪階層）的經(jīng)爬濟(jì)承受能力。驢商品房拘制度是伴隨著什我國(guó)住房制度擦改革進(jìn)程而產(chǎn)閑生和發(fā)展的翻。煮199和4臣年，《國(guó)務(wù)院溝關(guān)于深化城鎮(zhèn)恰住房制度改革逢的決定》豎把沉“肌建立以中低收毒入家庭為對(duì)象盾，具有社會(huì)保柴障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)漢適用住房供應(yīng)日體霧系挺”離列為我國(guó)城鎮(zhèn)將住房制度改革隔的一項(xiàng)基本內(nèi)荷容和任務(wù)陰。豈199淺8趙年，《國(guó)務(wù)院徐關(guān)于進(jìn)一步深腸化城鎮(zhèn)住房制確度改革、加快巾住房建設(shè)的通殊知》更明確提柿出深化城鎮(zhèn)住勸房制度改革的姥重要目標(biāo)之一猜是密“羽建立和完善以種經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)為主的多層次殼城鎮(zhèn)住房供應(yīng)枯體冶系傘”跨。曬商品房孫制度的基本性罩質(zhì)與我國(guó)城鎮(zhèn)積住房制度改革獸的基本目標(biāo)密賴切相關(guān)。我國(guó)蠶城鎮(zhèn)住房制度粉改革的基本任司務(wù)和目標(biāo)剝是濁:再停止福利性的規(guī)實(shí)物住房分配昨制度，實(shí)現(xiàn)住榆房商品化和市詞場(chǎng)化，建立與馳社會(huì)主義市場(chǎng)所經(jīng)濟(jì)體制及我岡國(guó)國(guó)情相適應(yīng)紋的城鎮(zhèn)住房新析制度，以不斷毫滿足城鎮(zhèn)居民喬的住房消費(fèi)需津求。這決定了阻商品房沒制度從產(chǎn)生之艙日起就具備雙風(fēng)重屬厭性燭:殺一方面，艙商品房暖是商品房，是桐房地產(chǎn)市場(chǎng)供察應(yīng)體系的重要幫組成部分；另夏一方面，絹商品房線是社會(huì)保障性捐住房，是現(xiàn)階漂段我國(guó)社會(huì)住橡房保障體系的蹲重要組成部分?jǐn)』蛑匾问街逡?。餓商品房習(xí)的雙重屬性充型分體現(xiàn)在國(guó)家昌關(guān)于壯商品房泳建設(shè)與管理的顛一系列重要文猾件中趨。策199尋8工年，建設(shè)部《偽關(guān)于大力發(fā)展諸商品房姥的若干意見》哨指造出止:紫發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用機(jī)住房的目的是摘為了建立適應(yīng)去社會(huì)主義市場(chǎng)搭經(jīng)濟(jì)體制和我戀國(guó)國(guó)情的住房坑供應(yīng)體系，加殿快住房建設(shè)，形促使住宅業(yè)成孕為新的經(jīng)濟(jì)增甘長(zhǎng)點(diǎn)，不斷地良滿足中低收入塑家庭日益增長(zhǎng)茫的住房需求脫。辯200垮3濁年，《國(guó)務(wù)院衫關(guān)于促進(jìn)房地歸產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健乖康發(fā)展的通知兇》指出偷，拒“逐經(jīng)濟(jì)適用住房銹是具有保障性敞質(zhì)的政策性商炎品住咽房咬”戶。屑200病4恰年，建設(shè)部、諷國(guó)家發(fā)改委、露國(guó)土資源部、松中國(guó)人民銀行左聯(lián)合發(fā)布的《眉經(jīng)濟(jì)適用住房搞管理辦法》第貫二條給語(yǔ)商品房棟下了更為具體菌完整的定義水，咐“候商品房瞧，是指政府提河供政策優(yōu)惠，閱限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)同、供應(yīng)對(duì)象和特銷售價(jià)格，具條有保障性質(zhì)的困政策性商品住捉房鞠”機(jī)。堅(jiān)持員商品房至商品性與保障表性相統(tǒng)一的基缸本性質(zhì)和內(nèi)在浪本質(zhì)，符合現(xiàn)革代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和諸房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎖的客觀規(guī)律，穴是海商品房將建設(shè)在理論與封實(shí)踐的杰出創(chuàng)百造和重大貢獻(xiàn)息。樣200貞5萄年幸3察月巨2緞6歪日痕，國(guó)務(wù)院向各執(zhí)個(gè)省市、自治序區(qū)印發(fā)了《國(guó)孔務(wù)院辦公廳關(guān)鮮于切實(shí)穩(wěn)定住同房?jī)r(jià)格的通知想》，具體內(nèi)容葬：（一）高度快重視穩(wěn)定住房火價(jià)格；（二）貍切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定百住房?jī)r(jià)格的責(zé)黎任：房?jī)r(jià)提高悔到政治高度，萍建立政府負(fù)責(zé)誤制，省政府負(fù)騎總責(zé)，對(duì)住房峽價(jià)格上漲過(guò)快鐘，控制不力，恰要追究有關(guān)責(zé)保任人責(zé)任；（他三）大力調(diào)整添住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)余，調(diào)整用地供牽應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加損普通商品房和良經(jīng)濟(jì)住房土地嘗供應(yīng)，并督促風(fēng)建設(shè)；（四）恢嚴(yán)格控制被動(dòng)途性住房需求，笑主要是控制拆住遷數(shù)量；（五戒）正確引導(dǎo)居蛙民合理消費(fèi)需千求；（六）全貝面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)定市場(chǎng)運(yùn)行；（辣七）積極貫徹回調(diào)控住房供求奔的各項(xiàng)政策措啊施；（八）認(rèn)液真組織對(duì)穩(wěn)定兵住房?jī)r(jià)格工作懸的督促檢查。命200養(yǎng)5縣年煮4岡月御2栗7服日積，國(guó)務(wù)院常務(wù)霸會(huì)議中再次提余出要進(jìn)一步加忽強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)勻宏觀調(diào)控，并攤提出八項(xiàng)措施嬌引導(dǎo)和調(diào)控房幫地產(chǎn)市場(chǎng)：（深一）強(qiáng)化規(guī)劃異調(diào)控，改善商感品房結(jié)構(gòu)；（獵二）加大土地跌供應(yīng)調(diào)控力度當(dāng)，嚴(yán)格土地管曠理；（三）加前強(qiáng)對(duì)普通商品由住房和經(jīng)濟(jì)適何用住房?jī)r(jià)格的欲調(diào)控，保證中傅低價(jià)位、中小聯(lián)戶型住房的有辨效供應(yīng)；（四牌）完善城鎮(zhèn)廉戰(zhàn)租住房制度，枝保障最低收入利家庭基本住房唇需求；（五）尾運(yùn)用稅收等經(jīng)養(yǎng)濟(jì)手段調(diào)控房化地產(chǎn)市場(chǎng)，特伏別要加大對(duì)房闖地產(chǎn)交易行為換的調(diào)節(jié)力度；飲（六）加強(qiáng)金譜融監(jiān)管；（七恩）切實(shí)整頓和奔規(guī)范市場(chǎng)秩序旁；（八）加強(qiáng)斷市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完角善市場(chǎng)信息披昂露制度。純200丸6恥年晚5逝月膨1微7閱日綢，建設(shè)部、發(fā)假改委等九部委間聯(lián)合下發(fā)了《驢關(guān)于調(diào)整住房扭供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定辟住房?jī)r(jià)格的意芹見》，文件明朋確要求：（一制）切實(shí)調(diào)整住集房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。羽重點(diǎn)發(fā)展中低慧價(jià)位、中小套約型普通商品住廊房、經(jīng)濟(jì)適用淡住房和廉租住禾房。各地都要初制定和實(shí)施住躺房建設(shè)規(guī)劃，揀對(duì)新建住房結(jié)隙構(gòu)提出具體比蝦例要求踐。昂(傍二繞)咱進(jìn)一步發(fā)揮稅墾收、信貸、土穿地政策的調(diào)節(jié)藍(lán)作用。嚴(yán)格執(zhí)什行住房開發(fā)、健銷售有關(guān)政策躲，完善住房轉(zhuǎn)遍讓環(huán)節(jié)稅收政丟策，有區(qū)葵別地適度調(diào)整與信貸政策，引蔑導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房桃需求。科學(xué)確紙定房地產(chǎn)開發(fā)袍土地供應(yīng)規(guī)模副，加強(qiáng)土地使禮用監(jiān)管，制止互囤積土地行為揪。宏(鞭三梢)發(fā)合理控制城市縮房屋拆遷規(guī)模樸和進(jìn)度，減緩慌被動(dòng)性住房需豈求過(guò)快增長(zhǎng)炎。貼(胃四孩)爭(zhēng)進(jìn)一步整頓和密規(guī)范房地產(chǎn)市奶場(chǎng)秩序。加強(qiáng)席房地產(chǎn)開發(fā)建孤設(shè)全過(guò)程監(jiān)管廊，制止擅自變獨(dú)更項(xiàng)目、違規(guī)辱交易、囤積房肥源和哄抬房?jī)r(jià)刺行為鎮(zhèn)。滑(中五脊)洽加快城鎮(zhèn)廉租男住房制度建設(shè)估，規(guī)范發(fā)展經(jīng)旁濟(jì)適用住房，責(zé)積極發(fā)展住房削二級(jí)市場(chǎng)和租娛賃市場(chǎng)，有步鏈驟地解決低收控入家庭的住房煌困難橫。煩(葡六竹)畏完善房地產(chǎn)統(tǒng)厲計(jì)和信息披露鬼制度，增強(qiáng)房清地產(chǎn)市場(chǎng)信息摧透明度，全面傲、及時(shí)、準(zhǔn)確剖地發(fā)布市場(chǎng)供甚求信息，堅(jiān)持湖正確的輿論導(dǎo)載向。壤該《意見》明芝確提出，各地頓要根據(jù)總量與虎項(xiàng)目相結(jié)合的欄原則，充分考令慮城鎮(zhèn)中低收每入居民家庭生燥活對(duì)交通等設(shè)厚施條件的需求山，合理安排普盯通商品住房的其區(qū)位布局，統(tǒng)撲籌落實(shí)住房供尼應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要牌求。并規(guī)定：漂自蒸200紡6脈年各6纖月妹1碌日加起，各城撇市至(典含縣馳城舍)醬年濫度炭(櫻從輕6縣月堂1育日起計(jì)煮算傘)割新審批、新開總工的商品住房垃總面積中，套績(jī)型建筑面見積炕9柔0倒平方米以下住風(fēng)房潮(邁含經(jīng)濟(jì)適用住裳房械)河面積所占比重沸，必須達(dá)禮到殲70尊%顫以上。同時(shí)明執(zhí)確了套型建筑胳面積的概念瘦，惠“環(huán)套型建筑面積殼是指單套住房爪的建筑面積，羞由套內(nèi)建筑面鼠積和分?jǐn)偟墓蔡陀薪ㄖ娣e組任成棍。北”最（蠟二要）涼地方政策分析菊1綿、頸套型建筑面積區(qū)調(diào)整情況搭自國(guó)豆發(fā)直[2007]遮2腫4蹄號(hào)文件下發(fā)之笛日起，新批準(zhǔn)膜建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適堤用住房，戶型隔設(shè)計(jì)必須為平遲層，建筑面積騙控制脹在源6細(xì)0吸平方米左右，瀉戶均建筑面積嫂不超羅過(guò)伯6王0位平方米，單戶紋最大建筑面積蘆不超沿過(guò)劉7破0最平方米。鞭旱2剩、極供應(yīng)對(duì)象認(rèn)定笑標(biāo)準(zhǔn)及申請(qǐng)、纏審批、公示制跨度的建立拆振（促1腫）矛供應(yīng)對(duì)象認(rèn)定甲標(biāo)準(zhǔn)俘父聞符合下列條件靈之一的無(wú)房（方無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)）究或現(xiàn)人均住房察建筑面積未達(dá)稍到本市人均住移房建筑面渣積燦6歸0事％的家庭，可渠申請(qǐng)購(gòu)買一套資經(jīng)濟(jì)適用住房柔：粱線①擱家庭人均年收代入未達(dá)到市統(tǒng)喇計(jì)局向社會(huì)公姓布的上年度城篩鎮(zhèn)居民人均可乖支配收入標(biāo)準(zhǔn)曉的本市城鎮(zhèn)居譽(yù)民家庭；理割②盯家庭年收入未榆達(dá)到上一條標(biāo)呈準(zhǔn)的進(jìn)城務(wù)工厭農(nóng)村家庭以及政外地來(lái)渝常駐暈人員；款③塞駐渝部隊(duì)和人雹武部、預(yù)備役再部隊(duì)等符合購(gòu)愉房條件的人員橡。捷辱（話2為）亦申請(qǐng)、審批、渣公示制度的建跡立索犁申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)耕適用住房實(shí)行細(xì)申請(qǐng)、審查和粗公示制度庭，具體按下列壘程序進(jìn)行：排皂①蕉申購(gòu)人應(yīng)先到忽擬購(gòu)的已批準(zhǔn)參銷售（公示）觸經(jīng)濟(jì)適用住房助的建設(shè)單位領(lǐng)臭取并填寫《育xx有市經(jīng)濟(jì)適用住鼠房申購(gòu)表》，厘持申購(gòu)人家庭摧人員所在單位墓或戶籍所在地若街道辦事處出具具的收入證明吉、住房證明及直其他證明材料眾向項(xiàng)目所在區(qū)完縣（自治縣）烘建委提出申請(qǐng)界。刪②屋項(xiàng)目所在區(qū)縣寶（自治縣）建孤委應(yīng)當(dāng)奧在使5度個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)染行初步審查。汗不符合條件的修，應(yīng)告知申購(gòu)卡人；符合條件慈的，在申購(gòu)人胃所在單位或戶賞籍所在地街道倒辦事處（鎮(zhèn)）歸住所地或申購(gòu)幻人現(xiàn)居住地進(jìn)哄行為艘期腐7塔天的公示。公音示期間無(wú)投訴衡或經(jīng)核實(shí)情況騰屬實(shí)的，準(zhǔn)予詳購(gòu)買，核發(fā)給丘申購(gòu)人《恨xx禍?zhǔn)薪?jīng)濟(jì)適用住循房申購(gòu)資格認(rèn)思定通知單》，椅準(zhǔn)購(gòu)資格有效壇期一年；公示古期間有投訴的粉，由區(qū)縣（自皮治縣）建委會(huì)到同有關(guān)部門調(diào)已查、核實(shí)。查盒出投訴情況屬破實(shí)，申購(gòu)人確昨?qū)嵅环腺?gòu)買疏條件的，取消腳申購(gòu)資格并告滋知申購(gòu)人。裂③奮申購(gòu)人憑《摔xx謙市經(jīng)濟(jì)適用住嫂房申購(gòu)資格認(rèn)均定通知單》，數(shù)按該通知單確薦定的有效期在瞧經(jīng)濟(jì)適用住房高建設(shè)項(xiàng)目中選桿購(gòu)一套經(jīng)濟(jì)適纖用住房。聚3稿、武上市交易管理獻(xiàn)xx罷市已明確規(guī)定撿，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適睡用住房不唱滿湊5擦年，不得直接餓上市交易，購(gòu)趣房人因各種原放因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)羊濟(jì)適用住房的稱，由政府按照鋼原價(jià)格進(jìn)行回抬購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)堂適用住房絕滿吵5姑年，購(gòu)房人要畏出售經(jīng)濟(jì)適用爆住房的，政府腸可優(yōu)先回購(gòu)。全政府回購(gòu)的經(jīng)醫(yī)濟(jì)適用住房，弟繼續(xù)向符合條良件的低收入住弟房困難家庭出匠售。購(gòu)房人也負(fù)可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適眾用住房，但應(yīng)頂按照屆時(shí)的有湊關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)漫補(bǔ)交土地收益賓等價(jià)款后，方式可辦理完全產(chǎn)狠權(quán)。逆4訴、氧單位集資合作籍建房管理杠捎xx忍市已明確規(guī)定餓，單位集資合嶄作建房只能由隸距離城區(qū)較遠(yuǎn)熱的獨(dú)立工礦企炎業(yè)和住房困難字戶較多的企業(yè)渾，在符合城市的規(guī)劃前提下，范經(jīng)建設(shè)行政主謊管部門批準(zhǔn)，乏并利用自用土狼地組織實(shí)施。闖單位集資合作技建房納入當(dāng)?shù)貎艚?jīng)濟(jì)適用住房正供應(yīng)計(jì)劃，其岸建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供輸應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)酷關(guān)系等均按照捐經(jīng)濟(jì)適用住房描的有關(guān)規(guī)定執(zhí)避行。各級(jí)國(guó)家犧機(jī)關(guān)一律不得偉搞單位集資合輛作建房；任何信單位不得新征尺用或新購(gòu)買土中地搞集資合作醋建房；單位集奧資合作建房不蝦得向非經(jīng)濟(jì)適替用住房供應(yīng)對(duì)盛象出售。二、戰(zhàn)略規(guī)劃鞏商品房貴作為我國(guó)住房出市場(chǎng)的重要組榴成部分，肩負(fù)產(chǎn)著保障百姓住夏房的重任，其強(qiáng)地位無(wú)可取代具。我盞國(guó)睛199插8宿年實(shí)行房改停睡止了福利分房控。使房改后參工加工作及以前偵未取得福利房到的職工，還有滔城鎮(zhèn)化后的廣庸大務(wù)工人員，掃未享受住房保句障制度的待遇零，如今政府開促發(fā)微利商品房撿，并走市場(chǎng)化骨運(yùn)作道路，無(wú)鴿疑是對(duì)廣大中做低入者的有力去幫助。驗(yàn)商品房飼不是完全意義冰上的福利房，銷是微利商品頃房想(正利潤(rùn)不高辦于近3%房)都，政策方面主查要是減免土地廚出讓金，其余羨的全按市場(chǎng)運(yùn)羞作。療經(jīng)濟(jì)適用住房妖建設(shè)要堅(jiān)持統(tǒng)怕一規(guī)劃、合理蒼布局、綜合開真發(fā)配套建設(shè)的漿原則。對(duì)絕大眉多數(shù)老百姓來(lái)渠說(shuō)，住房是最詢大的耐用消費(fèi)投品，也是使用緞?lì)l率最高、使食用時(shí)間最長(zhǎng)的碌消費(fèi)品。對(duì)這闖樣的消費(fèi)品，射一定要從其建輩造開始，就要遍精心規(guī)劃、精倉(cāng)心設(shè)計(jì)，既要臟考慮眼前的利監(jiān)益，也要考慮雜長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。新俘的住房制度改漁革方案出臺(tái)后永，住房消費(fèi)由圖原來(lái)實(shí)物分配母逐步改變?yōu)樨浖鍘欧峙?，居民嬌自己掏錢買房漁，必然重視住井宅小區(qū)的規(guī)劃砍、設(shè)計(jì)工作。捎尤其是經(jīng)濟(jì)適客用住房，為了芒降低建設(shè)成本扭縮短建設(shè)周期勢(shì)，很容易忽視蠻規(guī)劃設(shè)計(jì)這個(gè)努重要環(huán)節(jié)。只貝有高水平的規(guī)頓劃和設(shè)計(jì)，才鞭能有高質(zhì)量的所小區(qū)和住宅，尺進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅觸的居住性、安扒全性、耐久性?shī)?、舒適性、適斜應(yīng)性和經(jīng)濟(jì)性宰的良好結(jié)合，麻從而真正做到葬既經(jīng)濟(jì)又適用友。同時(shí)保證開銜發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)執(zhí)適用住房的微島利性。這就要餅求開發(fā)商具有追較高的施工管胸理水平，這樣連才能在高質(zhì)量派完成任務(wù)的情倚況下，創(chuàng)造利蘆潤(rùn)，不致使企憲業(yè)虧本。三、市場(chǎng)分析千（估一險(xiǎn)）館宏觀住房市場(chǎng)股分析染201想0右我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)騰仍將保持健康階、快速的良好低發(fā)展勢(shì)頭；房（挑1婚）房地產(chǎn)業(yè)作溫為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支雅柱產(chǎn)業(yè)的地位業(yè)不會(huì)動(dòng)搖隨著碰社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快棚速發(fā)展，房地坑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為垮國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支桶柱產(chǎn)業(yè)。成（洲2傭）城市化進(jìn)程寸的加快為房地虧產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)哭展提供了必要里條件。船（見3伸）城市居民的什改善型住房需堂求將為房地產(chǎn)貝業(yè)的健康發(fā)展耍提供充足的空繁間。摩（京4戒）房地產(chǎn)業(yè)的柔健康發(fā)展有利同于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)囑構(gòu)的優(yōu)化。房紗地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)賄度強(qiáng)，帶動(dòng)系趁數(shù)大，對(duì)國(guó)民亦經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度比高。渣我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寒作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)魔的支柱產(chǎn)業(yè)，徐因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)兵度高，帶動(dòng)性畝強(qiáng)，與金融業(yè)逢和人民生活聯(lián)收系密切，發(fā)展躲態(tài)勢(shì)關(guān)系到整逆?zhèn)€國(guó)民經(jīng)濟(jì)的弦穩(wěn)定發(fā)展和金松融安全。與此略相對(duì)應(yīng)的是房傭地產(chǎn)業(yè)作為周肌期性消費(fèi)品，節(jié)又具有其固有敘的波動(dòng)較大和名變化多端的自巨身特征，所以河政府通過(guò)宏觀之調(diào)控政策來(lái)平糞抑或減緩房地夢(mèng)產(chǎn)周期波動(dòng)帶朽來(lái)的不利影響殲，把防止供求唉關(guān)系過(guò)大波動(dòng)欣作為衡量宏觀綠調(diào)控各項(xiàng)政策轎措施是否落到談實(shí)處的主要標(biāo)乓準(zhǔn)。逐（二）隔xx輕市粒商品房創(chuàng)價(jià)格分析燙1避、溉xx坦市經(jīng)濟(jì)適用住僑房歷年價(jià)格走翠勢(shì)昆從抄xx鎖市物價(jià)局了解歡到筑，鍋xx銀市經(jīng)濟(jì)適用住贏房晝200級(jí)3隸年唐至昆20提11果年歷年價(jià)格鄙穩(wěn)中略有升幅凳，都是銷售基遇準(zhǔn)價(jià)格，且有朽上浮幅度和下聚浮幅度的限制擇，一般上浮比泰例袍為謙10嚷%搖，特殊的可上臣浮笑到壟20饑%西或劑15棋%臟，下浮比例不民限。但由于送商品房圖總價(jià)比商品房胳便宜很多，加不之僧多粥少，論搶購(gòu)者眾多，誓因此，在實(shí)際肝銷售過(guò)程中，象商品房姑價(jià)格基本上每散年都在小幅攀困升，但是漲幅危還算合理。看2搶、縣xx襖市經(jīng)濟(jì)適用住稅房?jī)r(jià)格影響因赤素分析魔通過(guò)對(duì)翠商品房伙的價(jià)格構(gòu)成分維析，價(jià)格的影遮響因素主要是嗚成本，其次是拔有關(guān)外部條件前，表現(xiàn)為稅金垂和利潤(rùn)。秋(1據(jù))桿土地征用及拆刊遷補(bǔ)償費(fèi)用移商品房?jī)唇ㄔO(shè)土地雖是脹政府無(wú)償劃撥括，但土地上面矩建筑物的拆遷昏卻是由開發(fā)商牛負(fù)責(zé)。有的政旱府部門在劃撥繁土地時(shí)把爸商品房欲建設(shè)土地安排娃在拆遷成本高株的地方，有的立政府部門對(duì)拆遼遷不聞不問(wèn)，違加大了拆遷成草本。毛xx量市現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適幣用住房的價(jià)格勢(shì)與普通商品房慎相比，土地征典用及拆遷補(bǔ)償眉費(fèi)中與普通商鼻品房基本相同鏡形成了現(xiàn)行較此高的經(jīng)濟(jì)適用迎住房?jī)r(jià)格與群廁眾期待的低房創(chuàng)價(jià)的矛盾。哀(2框)淹建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)赤關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用終住房的套型和在標(biāo)準(zhǔn)，桌xx竭市政府文件《綢xx手市經(jīng)濟(jì)適用住閥房管理辦法》嗚中明確規(guī)定每心戶建筑面積不麗超過(guò)亡6駛0傘平方米收，其它方面則沾缺少嚴(yán)格、具臉體的量化標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)。威xx晉市現(xiàn)有新開發(fā)宇商品房紋項(xiàng)目大多地點(diǎn)血偏遠(yuǎn)，沒有地炭理位置、交通賤條件方面的優(yōu)寄勢(shì)，使得項(xiàng)目醫(yī)本身缺乏吸引蘭力。有的項(xiàng)目并開發(fā)商為了提出升整個(gè)樓盤的躺價(jià)值，拿配套驗(yàn)設(shè)施做文章，咽營(yíng)造比較好的煤小區(qū)環(huán)境，形尊成新的賣點(diǎn)，暴超標(biāo)準(zhǔn)、超面紛積建設(shè)經(jīng)濟(jì)適新用住房。提升柄檔次的同時(shí)，飯也增加了經(jīng)濟(jì)買適用住房的開耐發(fā)成本，使得壓其售價(jià)偏高，誰(shuí)商品房規(guī)失去起了剝“翠經(jīng)丸濟(jì)爪”紡的意義。獻(xiàn)xx辟市前幾年有部赴分鴉商品房耍小區(qū)配套設(shè)施家豪華，內(nèi)設(shè)有隨齊全的康樂健福身設(shè)施、寬敞舟的休閑空間、莊羽毛球場(chǎng)以及筋全面細(xì)致的綠躬化景觀，甚至言設(shè)有游泳池和循停車庫(kù)。這樣盾不難發(fā)現(xiàn)開發(fā)濕商的建設(shè)成本叼與周圍高檔商酸品房相當(dāng)，而懸只獲得比同類墻商品房低的凈獻(xiàn)銷售面積。無(wú)她形中抬高的單姥位銷售面積的福開發(fā)成本，導(dǎo)位致銷售單價(jià)高傍漲。映(3未)賓優(yōu)惠政策宗xx足市經(jīng)濟(jì)適用住練房建設(shè)用地實(shí)姻行行政劃撥，爐對(duì)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的膊行政事業(yè)性收蝕費(fèi)實(shí)行減半征牽收。相對(duì)于沒xx祝市中低收入者迷的收入來(lái)說(shuō)，彩這些行政事業(yè)勇性收費(fèi)減免力揀度過(guò)小，在實(shí)侍際操作中還時(shí)甩有存在落實(shí)不毫到位的情況，虎直接影響了經(jīng)愈濟(jì)適用住房的奧價(jià)格。怪在行情低迷情練況下，商品房齒可降價(jià)促銷，午商品房恰卻不理會(huì)樓飄市那“臨表昂情資”荒，家家樓盤都兵在上浮高限開阻盤，銷售不完辟也不考慮降價(jià)彩出手。相對(duì)于煮商品房的開發(fā)罵商孫商品房包開發(fā)商承受的蘇壓力和風(fēng)險(xiǎn)要屢小得多：一是婦地價(jià)相對(duì)便宜畫，使得總價(jià)較燒低；二是風(fēng)險(xiǎn)厚較小，基本上喇只賺不虧，如賢果賣不出去，勇開發(fā)商就另尋難其他出路，比芳如成為政府的線安置房或補(bǔ)交彈土地出讓金轉(zhuǎn)鞋為商品房。每其次，國(guó)家規(guī)卷定羅商品房弄的利潤(rùn)是成本鑒的暫3阻%菌，屬于微利，民如果真正按照棗國(guó)家的程序去啦開發(fā)，開發(fā)商棍追求利潤(rùn)，不賺愿意去開發(fā)；毫另外，因?yàn)榕律唐贩渴v求適用，拴比商品房低一妻個(gè)檔次，企業(yè)江的品牌和形象占會(huì)受到影響。叢所以很多開發(fā)聞商在飛商品房恰建設(shè)之初就是戶按照商品房的鞏檔次來(lái)開發(fā)，柿這樣在銷售是雙刻意隱瞞住宅迷性質(zhì)，抬高房煙價(jià)。撇(4譯)陜宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境撈首先，近幾年邊國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)銹保持又快又穩(wěn)恒增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稻伴隨著經(jīng)濟(jì)增木長(zhǎng)而增值既是夕經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必胡然，又是市場(chǎng)佩選擇的結(jié)果。偽房?jī)r(jià)也必將圍森繞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲傻線上下小幅波江動(dòng)，而總體呈笨現(xiàn)上漲趨勢(shì)。昂商品房望作為房地產(chǎn)市手場(chǎng)的一個(gè)組成瞇部分其價(jià)格也導(dǎo)會(huì)隨著大環(huán)境惑呈上漲趨勢(shì)。疫其次，甘xx素市直轄以來(lái)，顫隨著宏觀經(jīng)濟(jì)貨的增長(zhǎng)，居民灑財(cái)富增加，推吵動(dòng)給xx狀住房需求結(jié)構(gòu)朝的升級(jí)。特別冤是徹xx值城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，成壯立城鄉(xiāng)綜合配緣套改革試驗(yàn)區(qū)帳，大大了吸引談農(nóng)村人口進(jìn)入隱城市，購(gòu)房人滋群明顯增加，恢剛性需求拉動(dòng)厲商品房欲的價(jià)格上漲。段再次，建安成亮本上升。由于腸近兩年主要建久材如鋼材、水礙泥價(jià)格上漲及寧人工費(fèi)用大幅去上漲，導(dǎo)致建這設(shè)成本增加。雹同時(shí)國(guó)家各種悟宏觀政策的調(diào)甜控舉措頻繁出燈臺(tái)，連續(xù)加息猛引導(dǎo)房地產(chǎn)軟紋著陸。對(duì)于經(jīng)草濟(jì)適用住房而賴言，加息提高炕了貸款利息，妄會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)蓬濟(jì)適用住房成析本的上升。作膀?yàn)槌杀径▋r(jià)導(dǎo)首向的經(jīng)濟(jì)適用取住房，其價(jià)格藥必將上升。(5)監(jiān)管脈商品房纖使用政府指導(dǎo)咸價(jià)的定價(jià)原則管，在理論上是甩合理的，但實(shí)案際上政府部門礎(chǔ)對(duì)整個(gè)緞商品房仔的公示量不夠勿大，公示不夠明廣，很多消費(fèi)筋者不知道有這窯種項(xiàng)目，中低摟收入家庭得知冤有京商品房莖項(xiàng)目的途徑太普少，使得他們紗失去購(gòu)買機(jī)會(huì)遠(yuǎn)另外，也很少倒有開發(fā)商把馳商品房侮項(xiàng)目公示在市退場(chǎng)上，更有甚等者會(huì)刻意隱瞞華住宅性質(zhì)。這姓種信息不對(duì)稱葛也會(huì)間接影響草到莊商品房柴的價(jià)格。跡由于政府部門否監(jiān)管不到位，陽(yáng)部分開發(fā)商會(huì)崇在在建設(shè)成本盜上做手腳有。茶一些驕商品房甚開發(fā)商為獲得甩政府更高的核糖準(zhǔn)銷售價(jià)，想杜方設(shè)法虛報(bào)成綠本。所以在這疲種情況下，即堂使國(guó)家有優(yōu)惠贊政策，有利潤(rùn)沫率限制，但只沿要成本虛高，伏照樣能使茄商品房屯價(jià)格瘋漲，開筑發(fā)商從中獲得米巨大的利潤(rùn)。奶另外，我國(guó)個(gè)傍人誠(chéng)信系統(tǒng)與轎稅收信息系統(tǒng)壯尚未健全的情勻況下，無(wú)法對(duì)踐經(jīng)濟(jì)適用住房身申請(qǐng)對(duì)象信息瞧的真實(shí)性進(jìn)行多有效審查，使便得部分富人進(jìn)狀入劑商品房紹市場(chǎng)偽裝成為救了一部分具有補(bǔ)有效需求的消失費(fèi)者，而且他鼠們能夠接受在撲中低收入家庭塔看來(lái)較高的價(jià)江格，這種投資喚渠道被他們看叼好。這樣也會(huì)誘間接的影響到軌商品房常的售價(jià)。講3閱、蘭xx塵市經(jīng)濟(jì)適用住窯房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)糞房地產(chǎn)價(jià)格的錦波動(dòng)，在短期愿內(nèi)難以看出其屈變動(dòng)規(guī)律和發(fā)定展趨勢(shì)，但從速長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)從顯現(xiàn)出一定的決變動(dòng)規(guī)律和發(fā)市展趨勢(shì)。因此唯，當(dāng)需要評(píng)估念或預(yù)測(cè)某宗某沃類房地產(chǎn)的價(jià)趨格時(shí)，可以收降集該類房地產(chǎn)沈過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)期述的歷史價(jià)格資梳料，并按時(shí)間屆先后順序?qū)⑵湔?qǐng)編排成時(shí)間序爪列，從而找出魂該類房地產(chǎn)的嘴價(jià)格隨時(shí)間變獵化的而變動(dòng)的襖過(guò)程、方向、前程度和趨勢(shì)，鴉然后進(jìn)行外延撓或類推，這樣辣就可以作出對(duì)彩該類房地產(chǎn)價(jià)繪格為來(lái)比較肯踏定和科學(xué)的判間斷。長(zhǎng)期趨勢(shì)勾法是對(duì)房地產(chǎn)容價(jià)格在過(guò)去一閑段時(shí)間內(nèi)形成漆的變動(dòng)規(guī)律作能出判斷，借助宿歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)高實(shí)調(diào)查資料來(lái)運(yùn)預(yù)測(cè)未來(lái)，通扮過(guò)對(duì)這樣的統(tǒng)銷計(jì)、分析得出石一定的變動(dòng)規(guī)廚律，并假定其廉過(guò)去形成的趨永勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)祥存在。通過(guò)預(yù)腸測(cè)口商品房惕價(jià)格如下圖：尊由此可見，石商品房扎的價(jià)格還會(huì)不腦斷攀升，著符合御xx仙的經(jīng)濟(jì)收入水儀平。擾第誘四章各影饑項(xiàng)目尺的輪SWO株T如分析松一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目認(rèn)分析1、機(jī)電商谷念物業(yè)名稱喜河山食商谷濱位置液xx固市牲x病區(qū)紗區(qū)祥下壩軌街道忘—扯2慮號(hào)窗開發(fā)商企x它區(qū)亞區(qū)機(jī)電商谷怕開發(fā)有限公司陶物業(yè)管理全自管磨占地面積數(shù)3那萬(wàn)漿m孝2仆建筑面積剝8疑萬(wàn)竭m姨2商開工時(shí)間粗0寨3隆年許1畫2柜月苦容積率退2.67龜入伙時(shí)間休現(xiàn)房銷售片總戶數(shù)振100甩0耐戶路主打戶型齒2/部2頃、錘2/灰3蘇、招2/4絕物業(yè)管理費(fèi)豬0.危2堂元躍/匠㎡溝·河月約總套數(shù)惹總股100冒0由、其中店姻鋪刃60喬0濱、住疲宅旋400倦銷售狀況習(xí)住途宅惱95謊%漫、商億鋪卷16%籠住宅均價(jià)敬110藏0令（擁元月/m跌2勢(shì)）惠商鋪均價(jià)霉450穿0依（翁元切/m鏈2?。┌⒆陨砼涮啄?5m科超寬景觀街面宰、吊1600摟㎡藍(lán)主題噴泉廣場(chǎng)性、集娛樂、購(gòu)那物、休閑一體蠻的大型商業(yè)街井客戶群體派私營(yíng)業(yè)主、外臨地來(lái)泰經(jīng)商人院士及周邊商業(yè)橫業(yè)主等濫2搭、糧x蒜區(qū)燒四季花城桌物業(yè)名稱推四季城電開柏位置表x勒區(qū)油區(qū)淺澄江大道銹開發(fā)商揭某堅(jiān)房地產(chǎn)開發(fā)有肌限公司秩物業(yè)管理公司誼自管味占地面積戶4.5蓄3曠萬(wàn)吸㎡槳建筑面積價(jià)8.1拒5奇萬(wàn)膜㎡熊開盤時(shí)間岡200石9寇年嬌1奪0沖月卻容積率表1.80熔入伙時(shí)間死20酸10趣年橡9進(jìn)月神總戶數(shù)肥64獅0筆戶時(shí)主力戶型翻2/派2寸、傾2/3軌物業(yè)管理費(fèi)別0.賄4滋元貸/代㎡惹·刷月獎(jiǎng)面積（帝㎡督）廊99.0珠0而、狂130-14芳0灰銷售周期繡1蕩0尸個(gè)月研銷售狀況招銷售買達(dá)爐90%銜銷售均價(jià)薯125蝶0視元叉/狡㎡語(yǔ)自身配套咽1島、小區(qū)紅外線墻防越系炊統(tǒng)屈叮2踩、單元可視對(duì)茂講罵門獵趣3診、背景音樂系抬統(tǒng)宜劣4旁、小區(qū)電子監(jiān)漏控?cái)z像系統(tǒng)趣客戶群體恩公務(wù)員、一般討職工、建材市浮場(chǎng)業(yè)主等3、財(cái)富中心眉物業(yè)名稱灑財(cái)富勤中心庸位置初xx忙市堡x蹈區(qū)乖區(qū)薦下壩投街道濫發(fā)展商樣某壺房地產(chǎn)開發(fā)有雕限公司樸物業(yè)管理麗聘請(qǐng)（管理公償司未定）毒占地面積妻1.4醒4汪萬(wàn)軍㎡劍建筑面積策3.鍛4辜萬(wàn)抵㎡麗開盤時(shí)間嫩200酬9陸年顯1惱月肥容積率惑2.3租入伙時(shí)間壺2010嫂年議7排月渠總戶數(shù)賓23劣4扇戶問(wèn)主力戶型蟲2/拘2裝、擠2/3綢物業(yè)管理費(fèi)五0.獨(dú)3蓮元攏/模㎡折·唱月類面積（城㎡澤）鐮99-10笨5畝、懼130-14賀0中銷售周期喝1宅8水個(gè)月亮銷售均價(jià)穿130透0辱元芝/水㎡雞銷售狀況至已銷屢售紅80%茅客戶群體惹主要為私企業(yè)儀主、個(gè)體商戶拜、行政事業(yè)單外位員工等扁二柿、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣噸勢(shì)分析登（一）優(yōu)勢(shì)拿（半streng烏t鼓h像）1、地段優(yōu)勢(shì)船本項(xiàng)目座落在咽工農(nóng)兵大道上吸，往東不足百衡米是污x品區(qū)朵區(qū)擋的城市中心廣裳場(chǎng)和行政中心拉，是傳統(tǒng)的科陣教文衛(wèi)中心區(qū)餐，是集政治、杏經(jīng)濟(jì)、文化、桂教育為一體，知獨(dú)具濃厚的文纖化氣息和人文片環(huán)境，這有著鄙不可復(fù)制的優(yōu)劫勢(shì)。文化和人干文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)浩目的開發(fā)至關(guān)貝重要，其巨大睜的潛在號(hào)召力撈有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓柴盤的廣告炒作抄。本項(xiàng)目讓生環(huán)活與購(gòu)物在擊某某庸廣場(chǎng)的人們?cè)谥t享受生活便利暴的同時(shí)又可安頸享生活的悠閑光。開發(fā)商優(yōu)勢(shì)肅①皮史資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)晉酸改本項(xiàng)目的開發(fā)醬商傳某某忌實(shí)業(yè)公司實(shí)力榜雄厚，信譽(yù)良咐好，項(xiàng)目開發(fā)輩資本金充足，汗只要完成前期誤工作就能順利亭開工。遭添慕②把賽成本控制優(yōu)勢(shì)披蔥某某迅實(shí)業(yè)公司集聚乳了一大批富有衣經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、勒施工、財(cái)務(wù)管銳理人員，只要鄙項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程層中控制成本，戚即可獲利。盆孟箭③可享營(yíng)銷策劃優(yōu)勢(shì)委況某某室實(shí)業(yè)公司有一怠只高水平的專雙業(yè)招商隊(duì)伍（劑引進(jìn)深圳的人估才），有專業(yè)緩的房地產(chǎn)營(yíng)銷漿策劃公司參與螞本項(xiàng)目的前期幼策劃、項(xiàng)目包枯裝推廣工作。幕前期項(xiàng)目招商陶工作進(jìn)展順利產(chǎn)，已經(jīng)同全國(guó)拴排位碰前釣1械0柿名的大型連鎖傅超峽市呢“扣步步畏高幟”懷（在全怪國(guó)豈5費(fèi)個(gè)割省靜4站3淺個(gè)地級(jí)市有網(wǎng)守點(diǎn)、計(jì)劃今年犯還要發(fā)州展葵3礎(chǔ)0戀家網(wǎng)點(diǎn)）有了廚意向性合作協(xié)較議（入駐地下理、底層和二層混的超市）；在局南昌、吉安、自贛州等地同將傘近傷6梨0編家品牌店洽談心了合作事宜，伴其中輸有鏟2蛛0繞家意向性較強(qiáng)佩。脖構(gòu)浩④匹爪建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)括奉志本項(xiàng)目的建筑誕規(guī)劃設(shè)計(jì)方案候是由知名的深尤圳市宗灝建筑滑師事務(wù)所有限韻公司設(shè)計(jì)。建究筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是賺建設(shè)一個(gè)大型胳的人文商住樓統(tǒng)，既考慮住戶創(chuàng)的現(xiàn)實(shí)需要，笑配套設(shè)施完善斤，又適度超前竟，將智能化引嫂入樓盤的開發(fā)策建設(shè)之中，可己使住戶在充分坦享受幸福生活柳的同時(shí)，感受顧到高科技為他概們帶來(lái)的生活雙之便利和高品披味生活享受。伶本項(xiàng)目在紹某某無(wú)是獨(dú)創(chuàng)的，具蹦有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)虹號(hào)召力，推出晨市場(chǎng)后必將受投到眾多客戶的異支持與歡迎，蝶市場(chǎng)前景廣闊運(yùn)。麻⑤肥功能布局優(yōu)勢(shì)糕商業(yè)業(yè)態(tài)布局尖合理，超市、廟百貨、精品、礎(chǔ)休閑、娛樂等擊商業(yè)項(xiàng)目遙相創(chuàng)呼應(yīng)、互補(bǔ)聯(lián)毀盟，能夠滿足緞廣大市民日常攜購(gòu)物需求。首詠層步行街布置蛙有珠寶、通訊旅、藥品、品牌惰服飾連鎖店等相；二層為大型裹品牌超市