北京某房地產(chǎn)綜合項目市場報告

目錄HYPERLINK\l"_Toc149623475"第一部分、****別墅區(qū)整體市場環(huán)境3HYPERLINK\l"_Toc149623476"一、****別墅區(qū)市場情況3HYPERLINK\l"_Toc149623477"1、****別墅區(qū)介紹3HYPERLINK\l"_Toc149623478"2、****別墅區(qū)發(fā)展情況4HYPERLINK\l"_Toc149623479"二、相關(guān)市場環(huán)境對區(qū)域的影響4HYPERLINK\l"_Toc149623480"1、北京東部新城的規(guī)劃影響4HYPERLINK\l"_Toc149623481"2、****地區(qū)的規(guī)劃影響5HYPERLINK\l"_Toc149623482"3、****空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展影響5HYPERLINK\l"_Toc149623483"4、首都機(jī)場的發(fā)展影響5HYPERLINK\l"_Toc149623484"三?相關(guān)房地產(chǎn)政策對區(qū)域的影響6HYPERLINK\l"_Toc149623485"第二部分、區(qū)域公寓市場供需分析7HYPERLINK\l"_Toc149623486"一?、調(diào)研區(qū)域界定7HYPERLINK\l"_Toc149623487"二?、相關(guān)區(qū)域公寓市場供應(yīng)分析7HYPERLINK\l"_Toc149623488"1?、調(diào)查范圍確定及區(qū)域劃分7HYPERLINK\l"_Toc149623489"2?周邊地區(qū)8HYPERLINK\l"_Toc149623490"3?同類競爭項目8HYPERLINK\l"_Toc149623491"4?周邊潛在土地供應(yīng)12HYPERLINK\l"_Toc149623492"三?區(qū)域公寓市場供應(yīng)分析小結(jié)12HYPERLINK\l"_Toc149623493"扎四、區(qū)域市場績終端消費(fèi)需求許探索（詳見后塑面附件苦1女）老12HYPERLINK\l"_Toc149623494"歉第三部分、項喬目自身情況分秘析徒13HYPERLINK\l"_Toc149623495"蜻一、微觀地塊縫條件分析迷13HYPERLINK\l"_Toc149623496"己1拋、項目地塊規(guī)駝劃條件分析娛13HYPERLINK\l"_Toc149623497"屬2雁、項目地塊周幼邊交通分析賤14HYPERLINK\l"_Toc149623498"圣3門、項目地塊周善邊自然和人文爹環(huán)境分析海15HYPERLINK\l"_Toc149623499"蘋二、項目從SWOT頌分析絡(luò)18HYPERLINK\l"_Toc149623500"1．優(yōu)勢18HYPERLINK\l"_Toc149623501"2．劣勢19HYPERLINK\l"_Toc149623502"3．機(jī)會19HYPERLINK\l"_Toc149623503"4．威脅20HYPERLINK\l"_Toc149623504"飲三、項目其他越條件的影響放20HYPERLINK\l"_Toc149623505"踩1源、公寓部分宿20HYPERLINK\l"_Toc149623506"莖2宜、底商部分崇21HYPERLINK\l"_Toc149623507"濕3肅、開發(fā)商條件遮影響潛22HYPERLINK\l"_Toc149623508"糞四、項目市場久空間分析京23HYPERLINK\l"_Toc149623509"慌1娃、商業(yè)物業(yè)草23HYPERLINK\l"_Toc149623510"卡2昂、公寓物業(yè)件23HYPERLINK\l"_Toc149623511"床第四部分項目屈市場定位悼24HYPERLINK\l"_Toc149623512"功一、項目整體睜定位販24HYPERLINK\l"_Toc149623513"砍二．主賣點(diǎn)整羞合慶24HYPERLINK\l"_Toc149623514"渾三猴.栽客戶群定位耀26HYPERLINK\l"_Toc149623515"企四、公寓價格留定位續(xù)28HYPERLINK\l"_Toc149623516"胖五．規(guī)劃設(shè)計虹建議聯(lián)28HYPERLINK\l"_Toc149623517"攤第五部分項目回開發(fā)策略初步則建議鴨31HYPERLINK\l"_Toc149623518"村一、項目總體循開發(fā)模式建議屆31HYPERLINK\l"_Toc149623519"扇二、項目開發(fā)關(guān)程序建議儲32HYPERLINK\l"_Toc149623520"舅三、項目開發(fā)輩風(fēng)險分析千32HYPERLINK\l"_Toc149623521"衛(wèi)1抵、政策風(fēng)險蹄33HYPERLINK\l"_Toc149623522"活2映、市場風(fēng)險填33HYPERLINK\l"_Toc149623523"還3旅、財務(wù)風(fēng)險帳34HYPERLINK\l"_Toc149623524"熔4律、經(jīng)營性風(fēng)險勒34HYPERLINK\l"_Toc149623525"藍(lán)四、風(fēng)險規(guī)避千策略建議鼓34HYPERLINK\l"_Toc149623526"冶1收、準(zhǔn)確定位吹34HYPERLINK\l"_Toc149623527"涉2咐、快速開發(fā)葡35HYPERLINK\l"_Toc149623528"撈3曬、管理公司提舞前介入婚35HYPERLINK\l"_Toc149623529"糕附件警1吩：空港項目區(qū)嘗域市場終端消扁費(fèi)需求探測搞36HYPERLINK\l"_Toc149623530"堆公寓需求調(diào)查馳分析枯36呈第一部分、梅***辜*渠別墅扯區(qū)整體市場環(huán)攝境兼一、厚***呢*礙別墅報區(qū)市場情況螺1栽、僑***等*趕別墅弊區(qū)介紹監(jiān)北京巾***掉*句別墅麻區(qū)主要是指，汪京城東北郊，烘****醉與機(jī)場高速路研相交圍合而成郊的別墅發(fā)展區(qū)廚塊，是北京最頁早的高檔別墅渾群落速。衫據(jù)了解盆，閱它興起于上世乒紀(jì)創(chuàng)9館0月年代初的一次患政府招商行為圍，所以它的土變地規(guī)劃以及隨植之具備的諸多燥先天優(yōu)勢，是倡北京其它別墅灶區(qū)域所不可比話擬的。經(jīng)盲過壩1楊5組年發(fā)展，已成蘇為名副其實(shí)的采高端居住區(qū)。判***狠*蠅別墅妄區(qū)從地理布局羨上說，最早從親****盤開始，后來逐踩漸延伸到了老脾的機(jī)場遼路還圈附近，隨著五培、六環(huán)路的通私車和機(jī)場高速莖路南段的修建脊，輕***漆*儲別墅揮區(qū)從訴****夢進(jìn)一步擴(kuò)大到晶了振****予、北皋地區(qū)。館隨著京承高速浪的通車以及機(jī)刻場高速北線的宅擴(kuò)建，再一次黨擴(kuò)大了謊***圣*盼別墅拴區(qū)的范圍，主帳要是沿東****段向西北（上游拉）、東南（下傅游）兩個方向座延伸，上游至甚立湯路區(qū)域，期下游達(dá)到朝陽卻一帶。奧***干*蟻別墅澆區(qū)作為京城最帽宜居的區(qū)域，封不僅有低密度倦和北京難得的圖水域環(huán)境，業(yè)同催柱時社會氛圍相旺對純凈，已經(jīng)蛇形成了和諧的冶交通、人群和武教育等居住環(huán)萄境。莫特別是政府斥屑資老1蝕5桐億元對賀****瞞進(jìn)行治理，奧駝運(yùn)會水上項目踩基地將在屠****哪邊建設(shè)，投范資業(yè)4懇0封余億元的北京集國際展覽中心初選址在域****液等，都給這個濤老字號的京城忘別零盟墅扣“瘡集散輝地獸”厚注入了新的活熊力。眾所周知運(yùn)，首都機(jī)場是報我國最大的國恭際空港。根據(jù)巧政府規(guī)劃沫，姨200辣7溝年底機(jī)場擴(kuò)建插工程竣工后，刊首都機(jī)場年旅勢客吞吐量將達(dá)橫到堂6000假虹萬人次?？涨袄闻畈膰H客駁流、物流交換喝必將擴(kuò)大仙***拐*交別墅按區(qū)在國內(nèi)外人劉士中的知名度加，在給此地的嚴(yán)房地產(chǎn)租售市洲場帶來強(qiáng)大動百力的同時也將圓促泥進(jìn)悶“兼國際化社罩區(qū)慎”匠的成熟發(fā)展繡。李聯(lián)“競臨空經(jīng)濟(jì)蛾帶續(xù)”隱被列入北京市耀十一五規(guī)劃中添的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)幕域，便足以說墓明這一區(qū)域的罪優(yōu)勢所在。勉現(xiàn)在針***覽*用別墅康區(qū)的特點(diǎn)主要坡體現(xiàn)在交通便愁捷、生態(tài)環(huán)境段好、有濃厚的嘗國際氛圍星，受耽而且從北京市層規(guī)劃和未來區(qū)詢域的價值這兩鼓個方面來說，罷以傘***紫*川別墅到區(qū)為核心的北鵲京辰勵東北部區(qū)域必瞞將是未來京城洽的優(yōu)勢區(qū)域、仿理所當(dāng)然的高壓檔居住地。羽2灌、丈***戒*州別墅獅區(qū)發(fā)展情況脫***壇*鋼別墅豈區(qū)的發(fā)展主要沉分為三個階段拍1992-1晉99莫7尺年第一個階段涉第一階段是以升個婦外銷時代磨，浴1992-1門99半7則年金融風(fēng)暴之奉前，典型的特室征是以境外購去買為主；參1997-2鏈00梳2沖是第二階段漲仍舊是投資客垂的天下，只不等過賣家來自國鄰內(nèi)，他們是中珠國先富起來的炒一批人，有些雜人在股市上或廈商業(yè)上賺到了喝錢，就把別墅偽作為長線投資轉(zhuǎn)。由于這兩個猜階段都是投資藏市場，所以關(guān)炭注度不是很高挎；耕200蔑2觸年以后誠是第三階段裕別墅進(jìn)入自住漁時代，項目更恰多了，產(chǎn)品線悼更長了。盡管貞新政給京城別禍?zhǔn)袌鰩砹撕欢ㄓ绊懀?*****極*攝*石別墅助區(qū)卻仍保持供援需兩旺的局面丑。歷壟經(jīng)殊1木5頃年的發(fā)展，這顏里已形成相對乞穩(wěn)定的消費(fèi)群形及較成熟的別攤墅租賃市場。段***回*拔別墅植區(qū)達(dá)到了一個設(shè)供銷兩旺體的局面。射二、相關(guān)市場語環(huán)境對區(qū)域的乘影響在1低、北京東部新緒城的規(guī)劃影響藝2005里康年關(guān)1雷月?lián)?7茄日，國務(wù)院正檔式批復(fù)了《北鼻京城市總體規(guī)鮮劃》，確立父了孫“拘兩劍軸蝕-級兩寨帶隸-頭多中板心咳”膏的空間發(fā)展格圾局。北京城市狡發(fā)展目標(biāo)是國秧家首都、世界勵城市、文化名虹城和宜居城市撥，忠到貴2020哈坊年，北京市總黨人口控制飛在踐1800盈臉萬人左右，形荷成中心售城床-西-之新失城釋-盞-例鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)抹結(jié)構(gòu)。新城是辣在原衛(wèi)星城的貴基礎(chǔ)上承擔(dān)疏戲解中心城人口添的功能，聚集倘新產(chǎn)業(yè)、帶動連區(qū)域發(fā)展的規(guī)北?；鞘械貐^(qū)加，具有相對獨(dú)禽立性。本次規(guī)蜓劃威了替1哥1廁個新城，其中面重點(diǎn)發(fā)展監(jiān)的之3慘個新城是位于積東部發(fā)展帶的捕****唐、通州和亦莊持，翼這泄3排個新城將共同什構(gòu)筑中心城的廁反磁力系統(tǒng)。性按照北京城市柴總體規(guī)劃，謊****賺是顛“迫東部發(fā)展帶的猴重要節(jié)點(diǎn)，北舒京重點(diǎn)發(fā)展的敞新城之踩一選”杏，主要承擔(dān)引滑導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制舟造業(yè)以及空港悔物流會展、國兩際交往、體育祝休閑等功能。究東部新城的規(guī)幣劃使閥***資*譯別墅名區(qū)不在是一個噴孤島的存在，澆完善了傳***爽*戶別墅績區(qū)的配旦套設(shè)施，提升枯了區(qū)域價值，嗎進(jìn)一步奠定了裙***徹*灰別墅飛區(qū)在北京市高蟻檔住宅區(qū)中的用主導(dǎo)地位。費(fèi)2娃、沖****單地區(qū)的規(guī)劃影檢響恥****壘區(qū)總體規(guī)劃，帽后沙峪新城將暈發(fā)展成纏為音3怖0患萬人口的國際討空港城?？傮w洽規(guī)小劃撫6.社6稻平方公里，首常期開呆發(fā)森3糟平方公里。鎮(zhèn)各域總面理積班42.簡6喝平方公里，地施勢平坦，氣候相溫和，四季分領(lǐng)明，得天獨(dú)厚辜的地理位置和擁便利的交通網(wǎng)湯絡(luò)，形成了該摩地區(qū)獨(dú)有的區(qū)茶位優(yōu)勢條件。時在市政府的大驗力支持下，后傷沙峪地區(qū)已成毅為北京市郊的丸一個投資熱點(diǎn)禾，漂200光0吩年經(jīng)市政府奧第冷6蘋7唯次會議批準(zhǔn)，僅****丟后沙峪又成為正北京市的小城籠鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。桐在政府的關(guān)注褲與支持下，目卡前鎮(zhèn)域內(nèi)固定育資產(chǎn)投資完成癢總額已達(dá)媽到技61.冠4起億元，一個以騰國際航空港為恢依托，以產(chǎn)業(yè)勻化為基礎(chǔ)，帶搜動房地產(chǎn)業(yè)、桿凌空產(chǎn)業(yè)和高糠科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)毒展，具有國際里空港特色的新欠城已具規(guī)模。販目前，已有多巖家世娘界汪50另0墓強(qiáng)企業(yè)如：菲服利浦、皇冠制疊品、松下電器錯、索尼葬、始JV季C怖、空中客車等瓣在此投資辦廠惹。票****刺地區(qū)的規(guī)劃使歉得區(qū)域內(nèi)的交伶通網(wǎng)絡(luò)得到進(jìn)潤一步完善，高民科技產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐鞋增加了區(qū)域內(nèi)怎的購買力，形差成區(qū)域內(nèi)供需丹兩旺的局面。邁3笨、拼****墻空港工業(yè)區(qū)的帝發(fā)展影響裕北京差****預(yù)空港工業(yè)區(qū)，齒是冰199別4牙年我1戶月經(jīng)北京市人汗民政府批準(zhǔn)成捎立的市級工業(yè)吵區(qū)，是一個以墨國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)擠、國際慣例管窯理的經(jīng)濟(jì)區(qū)域墊?？傮w規(guī)劃面刪積瓣7.家8般平方公里。首罰期開饒發(fā)影3.云5趙平方公里。目翅前已吸引了來展自什2掀0遷多個國家和地彎區(qū)的一批著名勁跨國公司和高吳科技企業(yè)投資您，初步形成了塘以生物技術(shù)和傍新醫(yī)藥、電子但信息、光機(jī)電嘉一體化、現(xiàn)代蝦物流、新材料蓄等五大行業(yè)為酷支柱的產(chǎn)業(yè)格豆局，成為皆了礙“口世界工綱廠屢”遷的聚集地竹。東咳****如空港工業(yè)區(qū)的窮發(fā)展為慘***暴*摧別墅繳區(qū)帶來了穩(wěn)定零的客源，極大亂地增強(qiáng)了區(qū)域峽內(nèi)租賃市場的發(fā)潛力，使飽***藏*如別墅邪區(qū)進(jìn)入發(fā)展史課中的第二階段帽。擊4筋、首都機(jī)場的病發(fā)展影響理根據(jù)北京首都枝國際機(jī)場中長扔期總體規(guī)劃方忘案中，首都國螞際機(jī)場將往東高擴(kuò)葛建謝3打倍穴。膝201毀5鑒年炊--202陶0片年，鎮(zhèn)域內(nèi)首駛都國際機(jī)場的柱年旅客吞吐量想將達(dá)犁到夢6000-7文00著0律萬人次，年蘭起降飛飯機(jī)栗50-6所0匙萬架次，高峰篇每小疾時勾120-14沈0晶次。屆時在維音持現(xiàn)有跑道不墨動的情況下，推往東再擴(kuò)弱建細(xì)3斬條跑道，從而們使機(jī)場擁有東怖、西兩組獨(dú)立誕起降平行跑道個，北出口設(shè)在始南法信鎮(zhèn)，首冬都機(jī)場的運(yùn)營取規(guī)模將有很大竟的變化，對后顫沙峪的發(fā)展起維到突破性的作泥用。步機(jī)場的規(guī)劃極嘴大地吸引了外骨籍、外省市地質(zhì)區(qū)高端人群來偷京購房的欲望制，并使區(qū)域內(nèi)龜配套設(shè)施更加舞完善，尤其在躁道路交通方面為尤為突出。使因區(qū)域能夠持續(xù)透供需兩旺的局孔面，甚至走向某更高一個發(fā)展姑層面，對區(qū)域綿未來的發(fā)展有軟著深遠(yuǎn)的影響職。禾三炊?穩(wěn)幼相關(guān)房地產(chǎn)政弟策對區(qū)域的影部響及從奸200險6意年娛5撐月綠3給0勿日起陜，中國一律停仇止別墅類房地逃產(chǎn)項目供地和嗎辦理相關(guān)用地閘手續(xù)，并對別擴(kuò)墅進(jìn)行全面清襲理。國土資源灣部昨日下仁發(fā)遙“堡關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一亂步從嚴(yán)土地管巴理的緊急通懶知戴”牙(包以下簡販稱上“側(cè)通爐知珍”循)喇瞞。通知要求進(jìn)喚一步發(fā)揮土地蒙供應(yīng)的調(diào)控作塑用，保證調(diào)控測措施的落實(shí)。花對別墅用地的宴限制使得區(qū)域每內(nèi)別墅的供應(yīng)熊量逐漸減少，肢需求日漸增加么，在區(qū)域內(nèi)用甜地的限制以后翻新型的產(chǎn)品將碌逐漸露出水面卸，高檔公寓等沖形式的產(chǎn)品將體搶奪區(qū)域內(nèi)的迅大部分市場。餃第二部分、區(qū)議域公寓市場供樓需分析竟一陽?聾、調(diào)研區(qū)域界倉定縣本次調(diào)研區(qū)域篩根據(jù)市場實(shí)際果情況暫定為久***敬*快別墅鏈區(qū)、首都機(jī)場買及周邊區(qū)域。椒二組?列、相關(guān)區(qū)域公限寓市場供應(yīng)分誕析除1銀壘?以、調(diào)查范圍確乏定及區(qū)域劃分額※兔智本次調(diào)研區(qū)域砌根據(jù)市場實(shí)際昆情況暫定為異***途*織別墅浮區(qū)、首都機(jī)場戚及周邊區(qū)域。臘由于此區(qū)域各搭板塊的區(qū)域功惠能不同。此區(qū)艷域大體分為三綠板塊：后沙峪肥板塊、空港板潑塊以及啄****遵板塊。覽2次怨?蝦盲周邊地區(qū)傅此次調(diào)研區(qū)域拉周邊地區(qū)主要怎以減****貸沿岸、喉****眉地區(qū)東北部居賭住區(qū)域為主。次此區(qū)域內(nèi)在售嗓項目多為高檔蠻住宅項目，對鎖于本案來講又黎一定的借鑒作顧用。濁3圍鷹?腳化同類競爭項目譜3.1喘繁【北京翅****孕王府】基本信息翅物業(yè)類懇別來:抽軋別墅、公寓布裝修狀況：武精裝修黑建筑類別：最塔翠樓前,南獨(dú)棟別墅耐物業(yè)地址：機(jī)****腦區(qū)汁煎****旅首都機(jī)場路像****稻畔嬸（五環(huán)以外）開發(fā)商：翻付款方式：軌一次性付款、感銀行按揭綁價格慘：酬優(yōu)240鉗0鑼美未元澡/杏平方米法（助別墅均價軟）井140受0艘美狀元刷/鋼平方米篇（在公寓均價蜜）詳細(xì)信息暢開盤時間：貼200投3遙年典3少月遵1否日充占地面積：壇16900貴0弱平方米遍建筑面積：璃127400妻.0者0足平方米其入住時間：戒200糧3羞年忙10予月磚1冒日濱綠湯啦化劣師率綠:匙40%質(zhì)總覺肥戶鐘吩數(shù)：店別強(qiáng)墅白13照2侍套，公系寓尼26顛4敢套相物業(yè)管理費(fèi)江:友1裝美厲元轎/渴平方拆米鬼/賠月桂耽笑（稅別墅夢）倚1.1采美糊元恢/術(shù)平方壇米飯/陜月綱懷毅（扯公寓奔）貧車圾珠前位醉:川別墅每戶獨(dú)立醋車庫，公寓停諒車膽位休1演：祥1項目自身配套親交通狀況：水地處北京東北勻市郊貴胄名流服聚居之高尚別殿墅區(qū)域，臨近粥機(jī)場路神****買大道出口。亮一路迅弛后由成高速路專設(shè)出紹口轉(zhuǎn)道育.燭自身配焦套敘:亦享有舊****乒王府俱樂部連素****?；▓@現(xiàn)有煎200浪0簽平方米建的俱樂部。游筍泳池、網(wǎng)球室什、壁球室、桌扁球室、兵乓球晌室、健身廳、話兒童游戲廳、醉桑拿浴室、便蘇利超市等處.癥周邊配粱套債:蘆虹天福號、知味扣佳等餐飲、工鐮商銀雷行梢,死鐮農(nóng)業(yè)合作社等嘉銀殿行謝.環(huán)境配套脫項目所處位置超屬于脅京順路疾****甲畔時***敬*將別墅膝區(qū)、規(guī)劃中的胞******美**避生態(tài)走廊高尚些住宅區(qū)中心地唇帶，擁有濃郁露的國際化生活封氛圍泡。蛛****攀區(qū)長—浪—騾北京第一代傳復(fù)統(tǒng)別墅區(qū)，至月今已成熟整十絹年。以擁有北嫌京東北地區(qū)天棄然的豐富林木黎、大面積水哉拐和高質(zhì)量的空訪氣而成為北京繼目前乃至全國股規(guī)模最大、擁李有最多別墅的稠區(qū)域。址****夜—譜—枝因其自然的生掃態(tài)環(huán)境和上佳游的空氣質(zhì)量而先名，是北京目栗前最為成熟的帥高尚生活區(qū)域偷之一乒。勞其主要配套秘有數(shù):【商業(yè)】旺北京鄉(xiāng)村賽馬啊場費(fèi)位于北普京盟.巨****墓.年馬蠅坡評,設(shè)僻由田紀(jì)云同志筍親題匾吼額擦,債是按國際標(biāo)準(zhǔn)租設(shè)計興建的國扇內(nèi)大型現(xiàn)代化辣賽馬場，占地慚面茄積烤2畏6濟(jì)萬平方弊米拍,燭設(shè)有兩條橢圓爛形跑累道冷,毛外圍為競賽跑暈道，全長嫩1200窗雖米悄，寬綱2農(nóng)5至米掙；內(nèi)圈為訓(xùn)練揮跑道，全長窮110腫0淡米算，寬崗1廁5伴米放。場內(nèi)建有可猛容軌納黃3剝?nèi)f名觀眾的防嘩雨看臺。一層辛設(shè)有能容吵納著150蒙0王人席位的大廳門，二三層設(shè)有趴中廳和相配套妖的中西墊式純,仁功能齊幼全壩,靠豪華典雅的各餅種包房。各層爸還設(shè)有酒吧和歐鄉(xiāng)村風(fēng)味小吃慘。揭北京鄉(xiāng)村高爾申夫球場痰北京鄉(xiāng)村高爾嗓夫俱樂部距北店京東直門霞3儀0挪公里倘，地處京郊劇****架潮白河西岸，昂占地面漸積沿360辨0卻畝芳,娛交通便捷，搭夢乘京石高速僅獲需胃5貿(mào)0聾分鐘即可達(dá)到黎球場粘.肚始建魚于范198天8透年，是目前中輸國唯一由自己開投資、自己設(shè)蓬計、自己建造酒、自己經(jīng)營管世理，具有國際舉水平的高爾夫城球場。登球道系國際標(biāo)隨準(zhǔn)肅2旗7齡洞懇,耳全長拆929吸5凈米魚,飛可舉辦各種大站型高爾夫比賽榨。玉石橋，座樸座綠丘、片片別果林、散布在討綠草茵茵的大觀地上，身臨其燒境，到處散發(fā)繼著迷人的大自杰然鄉(xiāng)土氣息。辮開業(yè)以來，接機(jī)待了大批常駐謝北京使館、商勻社、合資企業(yè)包人士及來華投狠資、旅游的港羅、澳、臺華僑多等售近圓20斬0皺萬人次破。繞9務(wù)7童年以來，球場厘在不斷的擴(kuò)建燒建筑，并增設(shè)拜燈光球道及駕扒車打球等功能禁，以及其他配跪套設(shè)施，主要淺有游泳館、保旱齡球、健身房逝、網(wǎng)球場等，耀并配以全封閉陰雙殃層泉4縫2窄球位練習(xí)場，給設(shè)施齊全。會抄館內(nèi)也已改往宣日面貌，廳內(nèi)淚建造豪華別致蒜、及餐飲、聚串會、住宿為一郊體。設(shè)有高爾瘡夫用品服務(wù)部延、酒吧、餐飲設(shè)大廳及各國風(fēng)羊情裝飾的聚餐云包房。新建成賠的韓式燒烤廳貍，可容烈納癥20邊0較人同時用餐。密會議廳、客房門、裝飾新穎、賴典雅、舒適、違服務(wù)周全?！緦W(xué)?！筐B(yǎng)京西國際學(xué)校慈、探****汁國際學(xué)校、瑞招典小學(xué)、德威湯學(xué)校、蒙臺梭戶利幼兒園、伊找頓學(xué)校等高端桂教育配套林立蔬周遍。【交通】旅臨近顛首都機(jī)場高速換公路昌****擠大道遍,周交通便差利躲,言方便順行盲.【會所配套】漁北京克****藝王算府愿:團(tuán)****春王府俱樂部連印****脅花園現(xiàn)有畢200使0隸平方米矛的俱樂部。克內(nèi)有遍游泳池、網(wǎng)球麗室、壁球室、搏桌球室、兵乓捏球室、健身廳弄、兒童游戲廳鎮(zhèn)、桑拿浴室、透便利超市等櫻.族3.2蛙【伶2u托·覆香花畦復(fù)】基本信息蠢物業(yè)類級別惑:疏：耽公承寓糞映建筑類別借：緣6-1我0潮層帶電梯板樓淚裝修狀況被：粥碗毛坯泄物業(yè)地址良：頁****情區(qū)空港城后沙福峪德國印象北衡側(cè)根價格熱：惱均鎖價丸:610俘0方元紛/兄平方米遵、扛最高巡價怕:850播0浙元型/尿平方米訴開發(fā)商產(chǎn)：朽北京天洋志普昏房地產(chǎn)開發(fā)有熄限公司伍容積率繭：陸1.49失綠化率帥：貧35%晴樓層狀況紫：富6-1導(dǎo)0至層電梯板樓，掃共屈3拾0讀棟急107搶0尸套詳細(xì)信息鬧開盤時間：霧200獻(xiàn)5溫年垂7建月妖1堪6沒日緞開盤報占地面積：似淘13.等8拔萬㎡歷建筑面積：殖奸16.8頁8才萬㎡凈入住時間：捷200配6戶年周1跌2碗月醉3互0芝日嚷總濁痰戶冷桌數(shù)：吐107梁0舍戶溜物業(yè)管理費(fèi)透:拋2.抓3孩元悲/車月綢車勻耀小位考:陰床1愿：虛1項目配套嗎中小學(xué)：北京誰****捎國際學(xué)校鄉(xiāng)（削IS次B園）、北京京西紙學(xué)校、北京力比邁國際學(xué)校、胞英國蒙特梭利漠學(xué)析校、美國美語牌學(xué)校、對外經(jīng)袖貿(mào)大學(xué)死綜合商場：華嘗潤超市、千禧直超市、萊恩超毀市、日祥廣場嚷銀行：中國銀企行、工商銀行杰醫(yī)院：空港醫(yī)策院、后沙峪醫(yī)嘉院、機(jī)場醫(yī)院虹、和睦家診所備其他：金色河繞畔高爾夫球場兔、北京鄉(xiāng)村俱葡樂部、北京鄉(xiāng)豎村賽馬場、喬句波冰雪世界、糊春暉園度假村會所配套搜總建筑面少積苦1045較0悼平米的香花會牛館勁采用雖歐洲街鎮(zhèn)風(fēng)情灌。拜內(nèi)設(shè)漿咖啡廳、健身勇娛樂中心、中面西餐廳、鮮花豪禮品店、便利爸店、兒童樂園梯、商務(wù)中心念等。方4童雹?浙碎周邊潛在土地飽供應(yīng)威****色區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉冊祥莊村部土地面積怠為閣13.7璃5美萬平方米膚，襲建筑面積控制幻在脊18.1漸5示萬平方米以內(nèi)愚，目前地塊的傘情況為七通一庭平，完全滿足創(chuàng)開發(fā)條件。但煩是，吉祥莊地惰塊中散有錄1扮3弟萬平方米為回跨遷房，價格被準(zhǔn)規(guī)定且為倍230搬0活元／平方米絕。剩下可以操潑作的商品房面膏積只有幾萬平魔米才，開發(fā)商的利敢潤空間會大大弟壓縮。播三玻?帥常區(qū)域公寓市場絨供應(yīng)分析小結(jié)發(fā)區(qū)域內(nèi)公寓市洋場供應(yīng)量較少涌，并不能滿足坑市場對公寓類篩物業(yè)的需求。仙區(qū)域內(nèi)公寓供顛應(yīng)均屬于與別娃墅共同銷售，慚公寓屬于別墅標(biāo)區(qū)內(nèi)的數(shù)量較靠少的產(chǎn)品，區(qū)剝域內(nèi)尚未出現(xiàn)襯純公寓的物業(yè)蕩類型。稼根據(jù)政策緣故仇，別墅用地將興不再批復(fù)，因村此預(yù)計區(qū)域內(nèi)歸高檔公寓物業(yè)盈有一定的潛在圈供應(yīng)，但由于若區(qū)域內(nèi)土地已吸基本開發(fā)完畢榆，因此區(qū)域內(nèi)輪的公寓市場潛補(bǔ)在供應(yīng)量，將我不會很大，且寨多為高檔的公辭寓產(chǎn)品。標(biāo)四、區(qū)域市場悠終端消費(fèi)需求埋探索（詳見后康面附起件匠1折）妄第三部分、項棕目自身情況分京析團(tuán)一、微觀地塊武條件分析印1經(jīng)、項目地塊規(guī)怕劃條件分析避1讓．溜1張項目指標(biāo)：皮總建筑用地：晚1老.4144跌都公頃貓；規(guī)劃總建筑油面積阻44666.施8m2災(zāi)；及地上總建筑面獄積：繪26580.殼3錫平方米姓住宅：劑25458.艘1蜘平方米酒（含陽臺），球由兩座板樓組盟成；日會所：召1222.豎2祖平方米筍其它：塑10鹿0敏平方米懼地下建筑面積巡：場17986.劉5告平方米任小區(qū)道路面積窩：象200摔4持平方米殿庭院綠地面積冷：悼537致0斯平方米高建筑密度謊：稻41.2%襯容積率給：炒1.8劣綠化率雕：澇38%雀車位：地下停蒙車位們：花30幻0鵲個；地上停車梳位啟：渡1衡4感個核維1.果2冊規(guī)劃條件分析橡根據(jù)項目經(jīng)濟(jì)箱技術(shù)指標(biāo)看出捐：徹項目地塊雖然理較小，但用地喉方正，整體較字好規(guī)劃布局，綢但細(xì)節(jié)略顯局稀促；倦會所面積較小避，對內(nèi)經(jīng)營基她本能夠滿足小啊區(qū)內(nèi)需，但受陰居住人口限制杯，不利于后續(xù)直經(jīng)營，且盈利叮點(diǎn)較少。對于這會所的長久運(yùn)舌營來說有一定珠的影響。尊項目雖然為板盟樓，但其受用育地限制，致使想容積率、建筑買密度較高。不詳利于項目套型悅的設(shè)計，社區(qū)刮景觀的營造。圈存在著整體形阿象定位難點(diǎn)。吐同時作為高檔紹住宅產(chǎn)品，本帥項目的私密性研會受到一定的簽影響。矮整個小區(qū)規(guī)劃民的綠地面積并蛾不多，因此小康區(qū)內(nèi)部的綠色發(fā)景觀，小品的皇建設(shè)和選取方秀面就顯得尤為醬重要。對于目觸前市場上熱炒餡的散“宗綠色、生態(tài)住邁宅肚”銅概念來說，本汗項目存在一定棉的瞞“壩不竄足輕”晃。越小區(qū)車位對于虹整個項目的戶澡數(shù)來說，達(dá)到逆了貓1啟：短1驚的比例，滿足聾業(yè)主的日常生慌活。但，本項友目的客戶群為瞧高端客群，不斑能排除一個家毫庭盜2盾部進(jìn)、錘3窮部私家車的可岸能。同時，該強(qiáng)類人群的社交豐較廣，如果業(yè)終主在小區(qū)內(nèi)進(jìn)思行商務(wù)活動，柿娛樂交往等，袍將會出現(xiàn)車位度緊張問題。梁2匙、項目地塊周偽邊交通分析貼項目所處位置怒為蘆機(jī)場高速路辱****椒出口女50棉0擾米貢，緊臨首都國祖際機(jī)場，可直害接進(jìn)入機(jī)場高捷速路和京密快告速路，距燕莎踢、?！案鄧H使館漆區(qū)扭”平等商務(wù)核心詠區(qū)劉2煌0叫余公里，車程將僅種20任分鐘傳.芬的路程。便捷撈的交通路網(wǎng)使洽本項目嫂與碧“碗臨空經(jīng)濟(jì)商業(yè)似區(qū)些域映”彈和各“橫燕莎商務(wù)區(qū)袋域偷”耀等的聯(lián)系便利袖快捷。勵同時，脖京承高速后期旅工程正在修建典，機(jī)場南線、儲機(jī)場第二高速堤也都會在近期容啟動，圍湯繞劇“賄臨空經(jīng)濟(jì)者帶謀”黎的交通路網(wǎng)將導(dǎo)更加挖完善。滔對于本項目來愁說是一個利好活消息。張吩汗截圖底2-1衡然項目區(qū)位邪3拴、項目地塊周國邊自然和人文坦環(huán)境分析潔3汽．謹(jǐn)1征周邊配套貴商業(yè)、娛樂休瓶閑澤:跟以日祥廣場嚇、濤溫榆廣場爽為代表的商業(yè)息休閑付加之恭紫宸酒樓、知爐味佳潮洲海鮮虎酒樓、阿根廷認(rèn)烤肉、星巴克僑等降等京餐飲配套為本揮區(qū)域構(gòu)建著更愁為純粹的國際是化生活場所。勺同時本區(qū)域內(nèi)燭工商銀槳行漁,融農(nóng)業(yè)合作社等剪銀行遍布周邊葬。方便入住業(yè)爭主日常生活。芬圖問3-1駁罷溫榆廣場昌圖壓3-2滾超星巴克咖啡館除金色河畔高爾頂夫球場、麗京款高爾夫俱樂部女、香江花園高篇爾夫中心、鄉(xiāng)睡村高爾夫球場視、北辰高爾夫敬球會、北京鄉(xiāng)色村賽馬場、格你林馬術(shù)俱樂部綢、喬波冰雪世材界、春暉園度鼓假村、大龍水貸上樂園等橫集合著區(qū)域內(nèi)背優(yōu)雅而閑適的錦國際化生活內(nèi)旨容。送蔥開圖抵3-3醋矮高爾夫奏圖牧3-4感逢馬術(shù)窮教育機(jī)部構(gòu)與:脫京城別墅區(qū)里睬有最好的教育閣環(huán)境，擁有多呢家國際教育機(jī)招構(gòu)，比如北京轟****陡國際學(xué)校、北搞京京西學(xué)校、讓北京力邁國際疊學(xué)校、扁******坑**儀中學(xué)、宿******鹽**助小學(xué)、伊頓幼肅兒園、蒙特梭茶利幼兒園等。貢圖嫌3-4視國際學(xué)校半醫(yī)療單則位止:衣空港醫(yī)院、和刃睦家診所遍紙踐3貼．留2揀項目地塊條件凳整體評估啞整體印象：降***廉*屯別墅屑區(qū)在北京別墅盤市場中整體開乎發(fā)比較早，也浸比較成熟。障***幸*況別墅潤區(qū)沿續(xù)****攪流域分布怕，沉200絮2怎年北京市政府午啟動了撿“探****疫綠色生態(tài)走廊萄規(guī)劃給”懲，整個濱****報流域?qū)⒊蔀橛琛爸T北京市最適合唇人居住的地區(qū)姿”己。本地塊正處屋在未***志*裂別墅膛區(qū)趙****世高速路口，四引周被各大別墅捉區(qū)圍繞。險因此，從地塊不性質(zhì)上來說，將給人的整體印瓦象是塵：領(lǐng)“蓄原生態(tài)，天然殿的別墅用浴地禿”賓。也就是說，耀項目自身擁圓有英“救不可復(fù)抄制鵲”顯的剪“葵高貴氣袍息形”瘦。魯周邊配套：哄周邊商業(yè)設(shè)施拘不多，但基本猾為高檔國際化漿商業(yè)娛樂，并謙且各大別墅區(qū)翼均有自身商業(yè)袍配套。文化教此育、醫(yī)療衛(wèi)生澡等配套均有，訂國際化居住氛坐圍非常成熟。蓮交通條件：豐交通較為便利嚼，尤其利于國碑際化人士出入胞。靈教育環(huán)境：決項目非區(qū)域里有最好認(rèn)的教育環(huán)境，疤擁有多家國際詢教育機(jī)構(gòu)，比從如北京役****調(diào)國際學(xué)雁校、北京京西勞學(xué)校、北京力盾邁國際學(xué)校、潛******乞**掏中學(xué)、尋******望**糧小學(xué)、伊頓幼附兒園、蒙特梭帶利幼兒園等。貨有著深厚的人預(yù)文、教育氣氛頓。耕居住環(huán)境：乖從居住方面看紋，本區(qū)域是一鍋個具有國際化質(zhì)生活氛圍較大怪規(guī)模的居住區(qū)勞，區(qū)域內(nèi)居住膝人口素質(zhì)非常虹高。同時，。拼同時作為厘“綁臨空經(jīng)濟(jì)帶鏈”洋的核心發(fā)展板較塊。周邊匯聚西了工業(yè)制造、跟物流園、自由懶區(qū)和商務(wù)區(qū)、懶臨空居住區(qū)撤(縣包括住宅區(qū)、任教育、醫(yī)療等躺)無等各大功能區(qū)風(fēng)。這幾大功能折區(qū)域直接帶動玻了大量的國際斥常駐人口。外雀籍人士的居住句需求。這些都雅將大大刺激該廢板塊的商業(yè)配追套、餐飲娛樂鎖、住宅開發(fā)產(chǎn)英業(yè)。因此，未熔來的居住環(huán)境軌發(fā)展將更加優(yōu)趕質(zhì)。睛二、項孝目沃SWO菊T遮分析1．優(yōu)勢概地里位置：望****倡公寓地塊位于奔****歉別墅區(qū)內(nèi)，撕地理位置及其干優(yōu)越。遇天生就具雨備山“營貴族氣攏質(zhì)如”炒。項目品質(zhì)提篩升空間很大。忠同時相****天公寓地塊位置壩優(yōu)越，是草****些別墅區(qū)的門戶列。有利于產(chǎn)品喉力的塑造。紙地塊優(yōu)勢：緊****較公寓地塊方正圈，整齊，完整呆，在產(chǎn)品表現(xiàn)竄手法上有很大天的創(chuàng)造空間。柏交通環(huán)境：苦整個區(qū)域緊鄰上首都機(jī)場，市琴政交通完善，檢高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)利。示物業(yè)類型：吼“跨受別墅類用地些不再審批，高情檔居住用地限豪制審趨批廳”阻政策的影響，加該區(qū)域內(nèi)將不以再有別墅、高抄檔類用地，痛****豈地塊具有唯一式性。從而促使燥楊琳公寓地塊挎彌足珍貴。地礦塊價值彰顯。旺區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明關(guān)顯。很區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境吊：侵是繩“槐臨空經(jīng)紙濟(jì)顛”敵發(fā)展的核心地其帶。區(qū)域價值卵提升空間大。胞區(qū)域市場環(huán)境所：焰****栽區(qū)域高端物業(yè)油（基本為別墅協(xié)）發(fā)辜展短1水0索多年，是北京皇***果*便別墅哨區(qū)，國際化生烤活濃重。地塊積成熟度高，市籌場認(rèn)知度強(qiáng)。驗****掘公寓具有地利姨優(yōu)勢。2．劣勢樸地塊狹?。菏添椖空嫉孛娣e淹較小但建筑面搖積和容積率的關(guān)限制致使項目返戶型在設(shè)計中禍存在難點(diǎn)，戶愈型均好性方面廁會有缺陷。帝建筑類型：辰****虹別墅區(qū)內(nèi)已有慣公寓類產(chǎn)品，姿會對塘****曲公寓產(chǎn)生競爭判。同時，舌****塵公寓受供應(yīng)量爹的限制，與各降大成熟的別墅食、公寓社區(qū)不嶄具備競爭力。描因此，燭****易公寓需進(jìn)行差芒異化定位。托公寓遮擋：裹兩棟板樓由于評受地塊影響，福不可避免的樓窗間距問題造成港彼此的遮擋。隆供應(yīng)劣勢：輔****澤公寓地塊受面瘦積制約，供應(yīng)袖量有限，不易傷對市場產(chǎn)生較離大影響。桑生活配套：陜目前棒****懸別墅區(qū)內(nèi)商業(yè)條生活配套較少冊，而昌****滴公寓自身的商劣業(yè)面積也不多芬，對垂****蘇公寓銷售會有群一定制約。3．機(jī)會窗投資環(huán)境：晝在片“首臨空經(jīng)妹濟(jì)濕”把的帶動下，空潔港區(qū)域已成為誓投資熱點(diǎn)區(qū)域莖。該撞區(qū)域殖的才升值潛力無限乖。鉤****巖公寓的投資價樂值順勢彰顯。謊購買力：徒臨空經(jīng)濟(jì)疑帶診”陶為該區(qū)域帶來畝大量產(chǎn)業(yè)的同五時也帶來了大告量常住人口，雹包括跨國公司鞏的高層管理人奪員和各壘外企常駐承工作人員，居錘住需求舉大幅提升。且鈴此類人群屬于災(zāi)高端置業(yè)。由卸此將榴催旺區(qū)域內(nèi)高徑端居住物業(yè)。郊從而使趙****走公寓面對的客秋戶群體豐富。拼差異化產(chǎn)品：第在療****鞠別墅區(qū)內(nèi)，雖頑在個別別墅社壞區(qū)內(nèi)有部分公駐寓產(chǎn)品，但總誦體供應(yīng)量不大現(xiàn)，該區(qū)域的公波寓類產(chǎn)品稀缺敏，可以說公寓夜產(chǎn)品在本區(qū)域尖屬于空白。輔****鷹公寓入市，市弦場機(jī)會大。蹄區(qū)域配套：基破“耗臨空經(jīng)濟(jì)冠帶遣”琴的發(fā)展泉，將帶動主導(dǎo)危產(chǎn)業(yè)艘的立相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)享的快速發(fā)展，旺帶動周邊的生墻活、市政配套打逐步成熟。員對于廟****軋公寓來說是利霸好消息。妨區(qū)域交通：效京承高速后期餅工程正在修建基，機(jī)場南線、憑機(jī)場第二高速洽也都會在近期坊啟動，圍陪繞港“駁臨空經(jīng)濟(jì)贊帶簡”勇的交通路網(wǎng)將舞逐步完善。揚(yáng)對于需要有發(fā)跟達(dá)的交通路網(wǎng)班支撐的公寓產(chǎn)機(jī)品來說，是一觸個快速發(fā)展的漠機(jī)會。壟****壩公寓入市時機(jī)朋較佳。4．威脅院自身條件：撇項目占地、經(jīng)語濟(jì)指標(biāo)對項目細(xì)建筑設(shè)計受到片很大限制。杠政策影響：取政策對外籍人妨士投資、購買社房地產(chǎn)設(shè)限，鏡將使煩****遙公寓的銷售渠劇道單一。凍市場認(rèn)識：兩****馳區(qū)域是北京的廣***均*轉(zhuǎn)別墅鴉區(qū)，區(qū)域內(nèi)物妙業(yè)類型基本都撇為別墅。在市情場上已形成柿了三“折別墅產(chǎn)友品拆”買積聚地的市場遮認(rèn)識。地塊內(nèi)許的陽****且公寓入市是否襖會打省破嚴(yán)“瓦思維連貫信性寺”律，形成市場共慶鳴則是項目成涂功的關(guān)鍵。翅三、項目其他框條件的影響1、公寓部分腎1倆．滋1沸臨高速收費(fèi)站咱：忙釘帶來一定交通車噪音對居住舒爪適度和私密性豐產(chǎn)生影響。同晌時高速收費(fèi)也燃將損失一部分誼客戶。真1絮．社2婚建筑類型：倘建筑類型雖為盞板樓，但受地背塊狹小限制，倦通風(fēng)、采光、偶戶型都將受到轟限制。翻1童．鑰3粱物業(yè)遮擋：傳由于公寓部分崇位于底層商業(yè)斬的上方，建筑者面積、建筑形英態(tài)、占地面積壇等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的逆限制，使兩棟看公寓樓之間造德成不可避免的訪遮擋問題。療1刻．脾4證產(chǎn)品升級：腔作悔為誼“率***飾*信別墅于區(qū)邊”鵝的公寓升級產(chǎn)龍品，在規(guī)劃設(shè)構(gòu)計根據(jù)房地產(chǎn)雕自身的運(yùn)作規(guī)筑律上和目標(biāo)消僻費(fèi)群認(rèn)知的前蠢提下，才有可床能被市場接受闖。競5視物業(yè)升值：浮房地產(chǎn)市場的輔價格體系始終腎遵循著一個規(guī)暗律莖“陵買漲不買沉落燦”懷，因此，物業(yè)勝價格的上漲是懲保證銷售取得榆成功的必要前洗提。2、底商部分督2咳．喇1倡商業(yè)價值偶存在一定的商族業(yè)開發(fā)價值，有但由于區(qū)域內(nèi)屯本身商業(yè)氣氛遷不濃，且題是程“犬別墅區(qū)升域舍”榮，居住人口受半限，因此，非鷹商業(yè)核心區(qū)，妄同時由于項目別本身套數(shù)較少系，不足以支撐織整個商業(yè)，而愿要使整拘個奶“造別墅揚(yáng)區(qū)趣”狡接受認(rèn)可該商文業(yè)，還需要商等業(yè)部分在經(jīng)營懸方面下足功夫?qū)O。并且一個商邁業(yè)成功運(yùn)作需洋要拘有仗1印—券2喬年的時間。所桌以項目的商業(yè)恨開發(fā)存在一定男的時間和資金呆風(fēng)險。甩2珠．圓2醋商業(yè)選擇欣底層商業(yè)規(guī)劃井為項目自身配燙套，這就對商慣業(yè)類型的選擇肢帶來了很大的遼難度。對于一貸般的零售商業(yè)凳物業(yè)（區(qū)別于脊專賣類商業(yè)）翻來說，只有充泡足的消費(fèi)群數(shù)贈量才能支撐整奮個商業(yè)的經(jīng)營身。而本項目套傲數(shù)少就會影響拉消費(fèi)群數(shù)量。祝同時，從顧客佳的行為心理學(xué)州角度，到達(dá)的重便利性對他們奔的購買或消費(fèi)斯行為影響非常麗大。本項目在梯****發(fā)區(qū)的外圍，在祥交通動線方面變存在一些影響寫。膊不過，本項目積的商業(yè)物業(yè)，客可以依據(jù)其內(nèi)混在優(yōu)秀的商業(yè)飾業(yè)態(tài)組合和規(guī)督劃、內(nèi)部空間攻的合理布置以道及交通流線的油合理設(shè)計來規(guī)垮避上述的經(jīng)營裙難題，如可選襖擇的商業(yè)業(yè)態(tài)見有：娛樂、餐捧飲、美容院、碗健身中心診、撲KT校V矮等。其前提是攔必須依托當(dāng)?shù)鼗纳虡I(yè)市場和嬸消費(fèi)者需求，勝必須進(jìn)行非常害詳實(shí)具體而又淚科學(xué)的商業(yè)規(guī)進(jìn)劃。金本項目作為高看檔公泉寓確+概商業(yè)，因此，前在商業(yè)選擇方四面應(yīng)該與酒店灰式公寓的內(nèi)部底商業(yè)配套類似壩。促使商業(yè)在長滿足內(nèi)部需求嶺外，還可以對辛外經(jīng)營，擴(kuò)大棄消費(fèi)群體保證造豐富的客戶群網(wǎng)。場2出．縫3績區(qū)域商業(yè)環(huán)境對根據(jù)對別墅區(qū)案域商業(yè)市場的傅調(diào)研，周邊部胞分項目的底商銷由于受到居住蠻人口的影響促奔使經(jīng)營效果不播是很好，這對岔本項目商業(yè)部醋分的經(jīng)營而言嫌就有一定的難蝴度。攜雖然目前區(qū)域纖內(nèi)別墅銷售良標(biāo)好，但我們還葵是要看到該區(qū)期域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)糞開發(fā)的局限性蝶和不足。許多懂開發(fā)商并沒有沸清醒的意識到孟，商業(yè)開發(fā)要拖求極強(qiáng)的專業(yè)微性，雖然在需沸求高速膨脹的批特殊時期（政馬策因素很大）枝，某些商業(yè)項丸目沒有經(jīng)過良害好的規(guī)劃也獲足得了經(jīng)濟(jì)收益薄上的成功，但鐘這并不意味著駛后期商業(yè)經(jīng)營慌的成餓功，最多只能卸表明由于投資臉者及商家的不取成熟，開發(fā)商俯將本來應(yīng)該與熱其客戶共同承表擔(dān)的風(fēng)險成功柳地轉(zhuǎn)移給了客滾戶。而這種風(fēng)閑險的轉(zhuǎn)移在發(fā)涉展初期可能成兵功，但并不意睜味著永遠(yuǎn)成功阻。事實(shí)上，商暈業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由笛于專業(yè)性不夠屑而導(dǎo)致失敗的曾案例已經(jīng)比比數(shù)皆是。泡因此我們認(rèn)為掏，永遠(yuǎn)都不能裝而且不應(yīng)該忽闖略專業(yè)能力對叉商業(yè)項目成功歸的關(guān)鍵性，只貸片面看商業(yè)物鴿業(yè)表現(xiàn)出的高委價值而忽略開題發(fā)的專業(yè)性要科求和高風(fēng)險性與，盲目進(jìn)行商通業(yè)開發(fā)是非常映危險的行為。脖回到區(qū)域商業(yè)眠環(huán)境分析，作成為一個商業(yè)邊輸緣區(qū)，在目前范項目微觀環(huán)境敏中的市場條件社下，區(qū)域能夠膛承載的零售商巴業(yè)容量是相對似較低的。同時盯底商全部運(yùn)作識為本項目公寓廣部分的商業(yè)配挨套，也將受到餓居住人口不足慶的不利影響。累因此，項目底醉商作為項目的信商業(yè)配套，同請時對外經(jīng)營也鈴會存在一定難辟度。這就要求瓦在后期運(yùn)營方獲面有相當(dāng)專業(yè)享能力的管理公盯司進(jìn)入，最好爪有教“劈酒店經(jīng)營管配理戶”孟經(jīng)驗的管理公蓄司運(yùn)作。許2償．沫4犯規(guī)劃商業(yè)類型驕的限制躁考慮到公寓底允商形式的物業(yè)綢與普通商用物倉業(yè)的區(qū)別，項咸目需要發(fā)展商孤確認(rèn)底商能否這開發(fā)主題類型杏物業(yè)（其中包稍括零售），規(guī)姿劃方面有一定貼的風(fēng)險。與3紙、開發(fā)商條件共影響墻撥服與潔本項目開發(fā)體腿量較小，因此羊盡量多且快速耗銷售物業(yè)收回府開發(fā)投資并實(shí)讓現(xiàn)利潤回報是設(shè)上選。停這對底商經(jīng)營束有不利影響，羽因為作為商業(yè)久為保證經(jīng)營的野絕對控制權(quán)，堡必須完全產(chǎn)權(quán)已，只能采取出辜租的方式，無提法實(shí)現(xiàn)短期回加款。如果采取菊全部銷售模式亮，短期是可以李實(shí)現(xiàn)利潤回報印，但后期經(jīng)營素則有很強(qiáng)的阻倉力，不利于商齊業(yè)的經(jīng)營控制貫，對于項目品挺牌樹立有阻礙送。賓原因有：商業(yè)童由于追求銷售坑而放棄產(chǎn)權(quán)，派未來業(yè)態(tài)的不自確定性很可能候?qū)ι喜抗⒌男逛N售帶來很大有的負(fù)面影響，壘從而影響整體馳收益的實(shí)現(xiàn)。姿污垂誦債而對于上部公喪寓作為高檔住葉宅開發(fā)方面，奉除存在私密性最缺陷和戶型、廉套數(shù)、滾小區(qū)環(huán)境等經(jīng)段濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的笨硬輸性五“繳硬逮傷勢”哈的影響外，不壓會有帶大的負(fù)罵面影響。屯原因有：由于愁市場供應(yīng)的差繞異性，自身具歷有一定的優(yōu)勢駁，銷售難度不潛大，并且該區(qū)睜域可實(shí)現(xiàn)的物鐵業(yè)價值應(yīng)比其朱他區(qū)域的高檔賠住宅更高。沾四、項目市場照空間分析1、商業(yè)物業(yè)捧根據(jù)對該區(qū)域滑市場供應(yīng)及需伶求分析的結(jié)論柄，我司認(rèn)為區(qū)汪域內(nèi)的商業(yè)的激市場空間還是技很大的，主要攤表現(xiàn)為：閃配套設(shè)施：演該區(qū)域內(nèi)鈔商業(yè)物業(yè)整體廳來講由于投入砍使用時間較早曾，設(shè)施大多比駁較陳舊、落后嚼，設(shè)備先進(jìn)的陷商業(yè)、娛樂配雁套設(shè)施相當(dāng)匱俯乏，同時跨受辨“驗臨空經(jīng)此濟(jì)站”攜的影響，高端螺客戶將大量涌墾現(xiàn)在該區(qū)域。序因此，區(qū)域未拌來的商業(yè)氛圍御將在不久后出替現(xiàn)。目前多從紐市場需求的功懲能上考慮設(shè)計粒會對未來的使鑰用和經(jīng)營方面此很有幫助。2、公寓物業(yè)洗結(jié)合市場的供沃應(yīng)和需求分析件及市場空間預(yù)火測的結(jié)論如下鳥：搭高檔物業(yè)：豐此區(qū)域的住宅介市場從城市印析象的角度已經(jīng)庫形成一種約定晨俗成印象，即矩比較適合建設(shè)買高檔住宅類物忽業(yè)。因此、對殖于本項目的市怕場形象定位，現(xiàn)從市場的角度爬講是比較為市膽場接受的。服投資型公寓：花投資型物業(yè)，花特別是公寓，悠在本區(qū)域內(nèi)尚蠻屬蠻“掌稀缺類產(chǎn)言品涌”焰。因此，我們掉認(rèn)為市場前景傷非常好，因此顯，本項目在該溉項目區(qū)域市場沸的供應(yīng)方面具工有稀缺性，同活時又擁有很大籠的市場空間。帖第四部綿分而拍雪項目市場定位嘆一、項目整體素定位小綜合宏觀環(huán)境話、區(qū)域市場、竿項目地塊自身屯條件、目標(biāo)客啟群分析，我司闖認(rèn)為本項目的格整體定位應(yīng)為蘆：例地標(biāo)答性抱——旅***匆*捕別墅志區(qū)唯一的國際假化公寓愈產(chǎn)品在功能方鉆面整合了公寓抱、休閑娛樂設(shè)玻施及餐飲等多朵種業(yè)態(tài)，檔次霉定位于開發(fā)在狼***盛*態(tài)別墅增區(qū)的高檔國際鳳化產(chǎn)品，同時貴又是該區(qū)域唯摟一的一個純公質(zhì)寓，位置據(jù)守珠在壤****列出入口的南大悅門，具備諸多誦令人注目的利然好優(yōu)勢。服二．磨主賣點(diǎn)整合寧***廚*藍(lán)別墅份區(qū)內(nèi)唯一的純蜓公寓睜項目本身就是走純粹的公寓物綱態(tài)，這在蕉***鼠*末別墅橋區(qū)一片別墅的過大環(huán)境里是唯嶼一的，獨(dú)一無喚二的。傍離泥***麥*讀別墅們區(qū)出入口最近駕的地標(biāo)物業(yè)療項目地處順***惜*玻別墅享區(qū)算的做“押南大宵門郊”肚，距離出入口代僅有很短的距忍離，進(jìn)出方便石，成為該區(qū)域誦的一個地標(biāo)代糖表。斯全北京市最完樹善的國際學(xué)校違網(wǎng)絡(luò)捎北京撈****排國際學(xué)校、伊凳頓國際學(xué)校、極北京英國學(xué)校千、北京力道學(xué)戰(zhàn)校、瑞典小學(xué)著、英國德威國頂際學(xué)校、京西慘國際學(xué)校、北欄京蒙特梭利國辭際學(xué)校等，匯戰(zhàn)聚了全北京最轟完善的國際學(xué)徐校。棚東部新城最具透投資前景的公艇寓低新國猶展革:陣根據(jù)規(guī)劃，新促國展最終選址洲****紅空港工蛾業(yè)睬B赴區(qū)，東鄰首都指機(jī)場，南側(cè)緊貓鄰竿****矮生態(tài)走廊，規(guī)貌劃總建設(shè)用碎地就65.8里9期萬平方米，分另兩期建設(shè)，總浩造價達(dá)鮮到濁28.14堤5賀億元，今透年扇9獄月份將開工建削設(shè)，預(yù)廈計駐200約6鍵年建成投入使帆用，新國展按弄照國際先殃進(jìn)理念，設(shè)計暖了人，車，貨姻分流互不干擾箱的交通形式，頃全國展的全面佛投入使用，將覽帶動宿****茄開發(fā)區(qū)的整體弓經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展品。惱新奧口運(yùn)夠:做200捐8齊年的奧運(yùn)會，焦經(jīng)過奧委會的脾多次考察，水喘上運(yùn)動和馬術(shù)郵比賽這兩個場鍛?zhàn)^落在傘****槽，不僅給首都綱經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展包提供了難得的棋歷史機(jī)遇，同串時也給率****虎帶來了超前的幕發(fā)展機(jī)會。顆新機(jī)旱場掉:銜根據(jù)北京首都渾國際機(jī)場中，指長期總體規(guī)劃專方案中，首都喬國際機(jī)場將往憲東擴(kuò)貌建泰3為倍番。工201盆5碑年每—磨202如0纖年，鎮(zhèn)域內(nèi)首漫都國際機(jī)場的廊年旅客吞吐量擋將達(dá)點(diǎn)到棋600僻0藝—辦700月0資萬人次，年起階降飛鋤機(jī)拉5瘦0倘—越6從0爆萬架次，高峰水每小康時暑12誰0伸—押14咐0對次。首都機(jī)場機(jī)的運(yùn)營規(guī)模將雞有很大的變化顧，對周邊榴***蹦*緒別墅網(wǎng)區(qū)的發(fā)展起到流突破性的作用抱。陪新城規(guī)您劃浪:售200蹄5灌年嫌1定月塌2暗7祝日策，國務(wù)院正式戲批復(fù)了《北京廚城市總體規(guī)劃隊》，確立限了獲“水兩軸－兩廉帶冬—肚多中盯心腸”遼的空間發(fā)展格借局，本次規(guī)劃但了衣1率1巴個新城，其中染重點(diǎn)發(fā)展辱的餡3迷個新城是位于遣東部發(fā)展帶的腿****枝、通州和亦莊后，按照北京城忘市總體規(guī)劃，活****碌是些“絞東部發(fā)展帶的妻重要節(jié)點(diǎn)，北苦京重點(diǎn)發(fā)展的狗新城之一。擦蝦擁有京城唯一嘉的長淌河經(jīng)域孤—己****勻美景常***順*器別墅帳區(qū)內(nèi)四季長淌窮的寧****隊生態(tài)美漫，水應(yīng)色靈秀，草香附潤澤，為精英懶族聚居理想地追。關(guān)享受梨***難*漢別墅飲區(qū)最完善的高粘品質(zhì)生活配套蕉***剝*哭別墅背區(qū)為名士商賈由、跨國企業(yè)及拋使館區(qū)外籍要栽員聚居地，高眉尚設(shè)施完善，棟各大高爾夫俱煤樂部、馬術(shù)俱沙樂部、奧運(yùn)水充上公園、綜合渣生活廣場等，旁充分感覺最尊排貴最體貼的生笛活享受。投北京市最適宜灶居住的生態(tài)原東生地帶偶***盯*際別墅佩區(qū)內(nèi)振****挑生態(tài)走廊，水榨岸青翠連綿，也樹影婆娑，十胃八洞高藝爾夫主題公園涂臨河而建，期圾間坐落著大面情積、低密度的箏別墅群落，擁希有廣垠的自然胖美景。則游交通脈絡(luò)豐富芳便捷互緊臨機(jī)場路和數(shù)京順路兩大高食速專道眾，右2津0胖分鐘直脾抵沿CB梯D者?？萑?婦悲客戶群定位讓由于宣***罩*剩別墅傳區(qū)的市場有別交與其他區(qū)域的疫特點(diǎn)在于其成端熟性、國際性滾、酷約投召資性三趙點(diǎn)稠花，因此客戶群棒分為屬以下幾類特征霸人群：壇燕莎、望京等努東拾部饑CB養(yǎng)D德區(qū)域的高層管舞理人士霜***真*瘡別墅炭區(qū)內(nèi)的現(xiàn)居住丹業(yè)主慚機(jī)場、空港工呆業(yè)區(qū)的高級務(wù)揚(yáng)工人員犯其他需求人群弊：評安排孩子進(jìn)入儲國際學(xué)校的客勢戶血經(jīng)常出入五星醒級酒店的商務(wù)現(xiàn)辦公人士炸主力客戶群描催述：夕燕莎、望京等冷東脅部蘆CB恒D卷區(qū)域的高層管閑理人士臨1)

斜年齡在較3冒5頭—遮5勤0系歲之間，有較繡強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)；意2)

芳購買住房二次疾及以上置業(yè)的檢居多；推3)

舞多為三口之家嗚，對社區(qū)環(huán)境樓及物業(yè)要求高寶；跌4)

吃希望的配套是打綠地、園林、譽(yù)會所等；病5)

遺要求電梯，需醉要提供車位；甩6)

番對商務(wù)相關(guān)的陷配套設(shè)施的品殿位要求相對嚴(yán)傷格埋;警7)

辮接受的面積范觸圍懂在某16享0起以上，戶型以殲四居為宜；首畝房首要選擇的絮是地理位置和捏交通，其實(shí)是扭戶型、面積和瑞物業(yè)；拴撐國內(nèi)私企老總質(zhì)關(guān)注子女的教晚育問題，注重妙自身的行為，泛為惱子雷衰悔女作出表率；俘外籍高級務(wù)工悅?cè)藛T享受國外刻企業(yè)的豐富住晃房補(bǔ)貼，對烘于風(fēng)“萌生活在自己國紐家人的環(huán)境洞中評”巴的感覺比較強(qiáng)抱烈，帶有明顯罩的選擇意味。黃***漆*忠別墅糧區(qū)內(nèi)的現(xiàn)居住遵業(yè)主制1)

良年齡在漫3辯5狂—通4飄5熱之間的占大多褲數(shù)文;械2溫）羞振飄在同區(qū)域內(nèi)重艦復(fù)投資的欲望想比較高，他們昏對自身生活的亭區(qū)域較為認(rèn)可腫；膜3羞）滾頁露外籍人士綜合朽素質(zhì)繡高奸,音大多對中國經(jīng)派濟(jì)比較了津解歪;拘4馬）斃責(zé)硬多為望京區(qū)域遞從事管理工作膊的高層人碌士匯,垃月收入萬元以子上乖;凈5既)

日津壇看重開發(fā)商的西身份和背景讀;光6)

嚷宿外藉客戶喜歡憶熱鬧、喜歡扎純堆，通常他們將都會尋找一個芳最符合其生活助習(xí)慣和居住氛迷圍的社區(qū)吹;柳7銜)

飽賠多數(shù)喜歡散步糖；只不僅要看房屋姿面積大小和價津格，注重社區(qū)版整體配套環(huán)境因檔次；今機(jī)場、空港工瓣業(yè)區(qū)的高級務(wù)資工人員摩1)

礎(chǔ)殃年齡在功27勤撫—跡40碎歲左右征;鵝2)

雁揚(yáng)有一定收入水單平，消費(fèi)購買京力旺俊盛核;巡3)

蚊愛只選擇適合自敞己的品牌，讓析品牌為自己服畜務(wù)，而非令自消己成為名品沖LOGO等的載體喇;利4)

隱耍衣著注重舒適餃感，對質(zhì)量、露款式和品牌的愉要求重于數(shù)量戴;陰5)

犯嚷對機(jī)場附近的帖居住環(huán)境較為礙認(rèn)可，對價格咽關(guān)注度高；無6計)

擇腥希望的配套是抓綠地、園林、義會所等，喜歡娃泡吧等休閑放澆松的方式掏;龍7幣)

炒碼悉心擬定每年面的出游計劃猶,欲經(jīng)常隨心情反猜復(fù)去同一處地校方；特四、公寓價格騰定位陜本項目公寓的伯售價均價應(yīng)蠟在軌900淘0吉－繭1000礎(chǔ)0脆元兄/酒平方米左右。沈本項目作為投臘資性產(chǎn)品，兼舊又是摔***證*設(shè)別墅暫區(qū)第一個純粹狂的公寓項目，財具備較大的開稼發(fā)風(fēng)險性，產(chǎn)歲品初次面試，條可能考慮精裝旋修部分的成本逝，此價位較為頂適宜?？紤]到們區(qū)域市場產(chǎn)品吉接受度，初期適可適當(dāng)調(diào)低，秘根據(jù)市場反應(yīng)爽逐步調(diào)高銷售筐期的價格。卸五．規(guī)劃設(shè)計讓建議塞5.1鴨說公寓內(nèi)部設(shè)計而影響高檔公寓宅成功與否除了吐戶型設(shè)計之處匆，還有幾方面統(tǒng)因素需要在設(shè)僵計中充分考慮悅提供精裝修：支為客戶提供標(biāo)歌準(zhǔn)化的裝修，延可以帶簡單的綢裝修菜單。先功能齊全：從俗客戶的需求出偏發(fā)，臥室、起紡居室、廚房和護(hù)衛(wèi)生間缺一不餐可；押客廳：據(jù)調(diào)查佩，客廳不宜過掃大，能滿足家泉庭私密人員使析用即可；屬空間布局合理芽：各房間之間茶的聯(lián)系組織緊膜湊、使用方便窄；正廚房衛(wèi)生間：扶設(shè)懸施齊全，兩房列以上的廚房面掛積不能太??；嬸寬帶入戶，提樸供快捷、全方抓位的互聯(lián)網(wǎng)接醬入功能；央提供國際衛(wèi)星逐電視的收視功蝦能；昆針對殘障人士瓜而設(shè)置的輔助階設(shè)施已；洽配置高質(zhì)量的斑設(shè)備和家具；瞞水、電、煤氣裂分閃戶越量度蘿，實(shí)行卡式管者理；粱臥室、餐廳和旅客廳總設(shè)置畏獨(dú)立的監(jiān)控設(shè)今備網(wǎng)；牌每壞個天單垃元均設(shè)置快衣柜及儲存空僻間械企；僵配置羊國際通用與標(biāo)準(zhǔn)甲的插套座；別采用高科技保絡(luò)安鎖系統(tǒng)開；漠5.膝2忘公寓物業(yè)管理僚對產(chǎn)品設(shè)計的賤要求尺良好的物業(yè)管寇理服務(wù)和設(shè)施輪水平，是高檔析公寓的另一優(yōu)帥勢，提供優(yōu)質(zhì)渾服務(wù)是高檔公再寓吸引客戶的變關(guān)鍵要訣。貼通常情況下，黃其物業(yè)管理分房為硬件和軟件鄉(xiāng)兩大部分。腳硬件主要指物扣業(yè)的配套設(shè)施濫，包括房間套紗內(nèi)的設(shè)施和公鵲共設(shè)施。呀房間內(nèi)設(shè)施。既以家具設(shè)備為絡(luò)主，其中：廚滾房和衛(wèi)生間的飾設(shè)施以及空調(diào)超、電話、電視邁、冰箱、洗衣檔機(jī)掠(堅烘干設(shè)凳備增)光等設(shè)備的品牌本和質(zhì)量是關(guān)鍵歇。娘公共部位設(shè)施糟。以會所設(shè)備擾為主。大多數(shù)妹中高檔的國際統(tǒng)公寓都擁有自聯(lián)己獨(dú)立的功能寸齊全的會所，捧通常包括：現(xiàn)健身設(shè)施：網(wǎng)諸球場、游泳池埋、跳操房、桌嬸球室、棋牌室咸、乒乓室等；艇娛樂休閑設(shè)施壞：桑拿及蒸汽六室、按摩房、頸按摩池、游戲再室、多功能室容、閱覽室、客甜人休息室、餐漢廳或酒吧、網(wǎng)戚吧等；摸商業(yè)設(shè)施：商腥務(wù)中心、超市繭、美容美發(fā)廳櫻等；異其他設(shè)施：公便寓大堂等。簽對于本項目來稈說，壺會所的社區(qū)生佳活服務(wù)功能如守便利店、餐廳掀酒吧、美容美底發(fā)、棋牌室、簡乒乓室等可以餃在社區(qū)會所中梅實(shí)現(xiàn)，其他如板游泳池、健身洗房、桑拿按摩攜、商務(wù)中心等鍋則通過拾***零*柿別墅傳區(qū)內(nèi)其他項目咐的對外會所配真套來解決。為商務(wù)中心接待貝室搜商務(wù)中心會議餡室六軟件主要指公幕寓的服務(wù)管理日水平，應(yīng)包括倆以下幾大內(nèi)容帽：第家政服務(wù)；日換常的房間清潔陷、干濕洗衣服垃務(wù)；衣安全服務(wù)嗚：觸2鄙4遇小時保安奴、哭2主4瓜小時客房服務(wù)賞；殺交通服務(wù)：機(jī)圍場接送、出租幫車預(yù)定、停車攔設(shè)施；維其他服務(wù)：社死區(qū)聚會、幼兒傅看護(hù)。宰顛薦慧厘通過服務(wù)細(xì)微承之處，即可見柄整個物業(yè)管理貢水平的一斑。眨比如在雅詩閣蠶集團(tuán)的服務(wù)中留，有一張專門寧為國際客戶提斥供的鳴“園成功生活在國牢外的處得方均”抬(Recip怠efor枝Succes淺sYour暗Partn惠erFor鷹Livin修gAbro棋ad體)索，桂里面列舉了如陸何幫助客戶盡斥快熟悉和適應(yīng)跌在國外的陌生動環(huán)境，使初次朗來到異國他鄉(xiāng)遠(yuǎn)的住戶感受到喘類似家人的關(guān)聰心和照顧。類瀉似的細(xì)節(jié)不勝供枚舉，小小的涌卡片折射腫出胸“逆以客戶為中任心敵”哈的服務(wù)品質(zhì)紐。葉多第五部怒分怨軋揮項目開發(fā)策略規(guī)初步建議濁一、項目總體禽開發(fā)模式建議芽講僅包鳳根據(jù)項目定位塊，我們從開發(fā)涂目標(biāo)以及具體佩實(shí)施的角度再倘看一下相關(guān)的霜幾個關(guān)鍵點(diǎn)。廳開發(fā)商的開發(fā)陸目標(biāo)是希望盡膝可能實(shí)現(xiàn)快速勉回款。中快速收回大部明分投資主要依賭賴于公寓的順佳利銷售，而公永寓的順利銷售族依賴于投資者咸具有足夠的信菠心。行國際化細(xì)節(jié)配啄置和豪華的裝財修標(biāo)準(zhǔn)是體現(xiàn)記物業(yè)整體檔次飛的核心，它也淹是保障公寓未譽(yù)來快速回籠去柜化的關(guān)鍵之一氏。自開發(fā)商營利的串來源在于準(zhǔn)確聚的市場定位以私及一個優(yōu)秀的鐘銷售公司，它必也是實(shí)現(xiàn)銷售羨利潤最大化的居另一個關(guān)鍵點(diǎn)矛。鑄墊5聯(lián)、筆逮選擇一個優(yōu)秀憂的物業(yè)服務(wù)管忠理公司，為未巾來入駐的客戶蜜提供最優(yōu)質(zhì)的悠尊貴服務(wù)，也狂是吸引本項目金高端客戶群體國的有利手段。趕由此，建議開槽發(fā)過程中把握多以下幾條基本馬原則：峽考慮到房地產(chǎn)雅開發(fā)項目的高鞭風(fēng)險性，應(yīng)采止取相對保守原嘩則。主要指價驚格定位應(yīng)稍保仁守。挖試探市場原則弄。楚主要指公寓的猾銷售策略，初纖期定價應(yīng)適當(dāng)巡放低，推出少磁量單位試探市星場，根據(jù)市場突反應(yīng)再逐步調(diào)飽整價格是比較辦穩(wěn)妥的辦法。敲銷售時機(jī)搶先疲原則。具主要為了規(guī)避豬未來區(qū)域市面貪上可能出現(xiàn)的塑競爭物態(tài)，受夜政策影響浮動苗變化大，所以綠需要搶先出擊邀。侍長短結(jié)合原則籌。耍即長期收益與墾短期收益相結(jié)悄合，雖然公寓確銷售優(yōu)先，但礎(chǔ)對于其他可能購影響整體形象協(xié)及檔次的部分提物業(yè)，并不能仰也以銷售為第折一目標(biāo)。如前酷面提到的底商伍，我們建議先浴整租引進(jìn)大型炊餐飲，保證物奉業(yè)整體檔次不假受影響。則租售靈活原則脊。妙項目業(yè)主本著冊投資的目的，搬在購買房產(chǎn)后瓶，希望將物業(yè)否出租出去，獲池取高額租金，防則可以考慮提捐供代租銷售的監(jiān)方式，只要有橋較好的租約存醋在，尋找投資波者并非不可能屋。枕二、項目開發(fā)姥程序建議組嫂陪贊肢項目是電***東*乎別墅窄區(qū)內(nèi)唯一的國穗際公寓，但由沈于基地不大，續(xù)并且相關(guān)商業(yè)番配套明顯不足邪，必須進(jìn)行整目體快速開發(fā)。戰(zhàn)建議開發(fā)商在押項目實(shí)施前尋求找優(yōu)秀的物業(yè)垮公司提前介入豬，一方面可以蠻由他們從未來展便于服務(wù)管理純方面出發(fā)提出捉物業(yè)的規(guī)劃設(shè)捧計建議，從高薄端客戶的貼身藥需求角度著重尊考慮，其次是符可以借助他們死的品牌影響力糖進(jìn)行推廣，這蒼對提高投資者銷信心，保障物易業(yè)升值非常重俗要。玉三、項目開發(fā)幸風(fēng)險分析增一般來說，房緊地產(chǎn)項目的開屈發(fā)風(fēng)險可能來跌自于以下幾個珠方面：政策風(fēng)壞險、市場風(fēng)險篩、財務(wù)風(fēng)險、選經(jīng)營性風(fēng)險、施利率風(fēng)險、購矩買力風(fēng)險、流快動性風(fēng)險、社弦會風(fēng)險、自然伶風(fēng)險和意外風(fēng)乘險。制綱凱戲而對于本項目都來說，主要需鍬要考慮以下幾港點(diǎn)：1、政策風(fēng)險述那烤萌鋪政策風(fēng)險是指扁由于國家或地婆方政府的政策玻變化而給投資寧者可能帶來的爬損失。房地產(chǎn)果投資是一項政獸策性非常強(qiáng)的播業(yè)務(wù)，它受多尚種政策的影響聽和制約，其中刷最主要的是政尚府的投資政策學(xué)、金融政策和特房地產(chǎn)管理政雄策。子漢母宴獎投資政策主要煌是政府對投資置活動的管理、右制約和導(dǎo)向，簡這在很大程度期上決定了房地邊產(chǎn)投資的對象績、規(guī)模和獲利競情況；嬌籌動泛媽金融政策的變傷化，會影響到坦房地產(chǎn)投資者話籌集資金的難撫度，也會影響削到房地產(chǎn)的各碗種金融性抵押夾活動、貸款行猶為等，更會直撲接影響到市場漂對房地產(chǎn)的需億求狀況，從而涉引起房地產(chǎn)市釋場價格的波動救；組柄侍肯點(diǎn)房地產(chǎn)管理政資策則涉及到土竿地或房產(chǎn)的獲匹得方式、城市欲規(guī)劃與布局、薄房地產(chǎn)的交易爺成本等。噴廉算粒這些政策性因禾素的變化，會迎使投資者的投醫(yī)資收益充滿不甲確定性。剪就本項目來說橫，雖然最近幾煮年國內(nèi)的政策困對于外籍客戶贈的在京購房行西為具有較為嚴(yán)拉苛的設(shè)置，導(dǎo)京致系***肅*蘇別墅早區(qū)域外籍購房蹄客戶的大量流魚失，同時政府幫開始逐步收緊堆金融信貸方面濱的政策，用宏敏觀調(diào)控的方式戰(zhàn)試圖控制某稈些傳“輝過融熱從”旗行業(yè)的投資規(guī)耕模及增長速度葬，而房地產(chǎn)業(yè)府正是重點(diǎn)監(jiān)控造的行業(yè)之一。驗最近不斷出臺境的貨幣政策及蠶土地政策就是國明證。在福***沉*欺別墅好區(qū)內(nèi)做公寓項蠟?zāi)?，必然面臨獲一定的政策風(fēng)密險。2、市場風(fēng)險降商百堤仍市場風(fēng)險表現(xiàn)畫為兩個方面：娛一是由于各種阻原因致使房地岡產(chǎn)市場價格產(chǎn)隔生大幅震蕩，械二是開發(fā)物業(yè)持出賣或出租時慎，找不到合適燦的買家或租賃礎(chǔ)者。析盡管最近幾年技由于城市化進(jìn)敲程加速，房地濫產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)很喪好的發(fā)展態(tài)勢庭及良好的市場王前景，但市場概風(fēng)險是永遠(yuǎn)存燦在的。憤對于本項目來形說，市場風(fēng)險床一是潛在供應(yīng)蠶可能引發(fā)供需央結(jié)構(gòu)變化，從蠶而導(dǎo)致預(yù)測市勻場價格失準(zhǔn)，夫影響最終收益飯，二是政策變探化導(dǎo)致市場需翅求受到抑止，拳從而導(dǎo)致物業(yè)可銷售和出租的攻速度變慢，也卷會影響最終收牲益。3、財務(wù)風(fēng)險頑石宵褲乘有兩種情況，帳一是融資中的芹財務(wù)風(fēng)險，由尼于種種因素可隙能導(dǎo)致融資困濾難，資金不足悄而影響開發(fā)；塵其二是拖欠風(fēng)海險，購買者不湯能按約定時期鋪支付購房款，尿?qū)е麻_發(fā)商資另金周轉(zhuǎn)困難，鄭收益下降。田淡堤浴兄前面提到的政害策尤其是金融艘政策的變化可臟能直接導(dǎo)致這牢兩種情況的出聰現(xiàn)。棗4創(chuàng)、經(jīng)營性風(fēng)險露及障遠(yuǎn)澤經(jīng)營性風(fēng)險是夫指經(jīng)營失誤造樹成實(shí)際經(jīng)營結(jié)蟻果偏離期望的蛙可能性。對于危本項目來說，絨經(jīng)營風(fēng)險主要但是公寓銷售過愉程不順暢，銷吸售情況不佳，油這種情況會影貍響開發(fā)商的投篩資收益，在資演金不充裕的情排況下，可能會篩導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)核困難，影響開偶發(fā)實(shí)施。憐叛朽柔鐘匯總以上幾方辦面的風(fēng)險因素縫，我們可以看詢到其中有多項豈因素如政策、抄市場、財務(wù)風(fēng)姑險等，其實(shí)他型們之間都具有弄很強(qiáng)的內(nèi)在關(guān)榜聯(lián)，并非完全若孤立。陵四、風(fēng)險規(guī)避捏策略建議近暗茅淡尋從以上幾個方鉗面的主要風(fēng)險蒸來看，規(guī)劃方紫面的風(fēng)險屬于可剛性風(fēng)險，基切本無法規(guī)避。永其余四個方面衫則有一定的規(guī)被避余地，建議尤可從以下幾點(diǎn)尤入手。1、準(zhǔn)確定位今瞞劇笑丙前期充分占有如市場資料，了敲解并預(yù)測城市獵和區(qū)域規(guī)劃對秀開發(fā)項目的影宜響，綜合市場腫競爭情況對待泉開發(fā)項目進(jìn)行昨準(zhǔn)確定位。準(zhǔn)滿確而具有預(yù)判利力的市場定位偷是規(guī)避風(fēng)險的茂最大法寶。2、快速開發(fā)花護(hù)汗損陪快速開發(fā)，盡蝶量避免各種不缺必要的因素導(dǎo)盞致開發(fā)周期延料長。開發(fā)周期夸的縮短意味著稠受政策變化和墳市場條件變化框的影響概率會態(tài)變小，而前面遣提到的多種因衣素的根源之一粗就是政策的不草確定性。亭3肝、管理公司提注前介入門易訂層短既可以避免開懲發(fā)物業(yè)在規(guī)劃搞設(shè)計方面出現(xiàn)或大的沖突，又義可以借助品牌岡影響力進(jìn)行市死場營銷，增強(qiáng)瞧投資者信心，肥并且其服務(wù)系夢統(tǒng)能夠?qū)ξ磥磔^的銷售提供一補(bǔ)定的保障。當(dāng)因然要找到合適涂的合作伙伴并宅非想象中那么沖容易，必然需霸要經(jīng)過較長時溫間的談判以協(xié)交調(diào)雙方的利益勒。但不管如何泳，管理公司的秧提前介入可以旁很好的起到規(guī)肌避風(fēng)險的作用句。果附爛件授1你：空港項目區(qū)服域市場終端消緣費(fèi)需求探測津公寓需求調(diào)查振分析歉（一）調(diào)查說皂明毯踢欣1豎．灰1丹．仆1痰背景介紹免調(diào)查客戶：盯公寓、高檔住灣宅等相關(guān)項目秒的購買者或潛辯在購買者爬；犁調(diào)查方法：財由于此類產(chǎn)品監(jiān)的特殊性，對太于需求方的調(diào)革查，我們從兩驟個方面進(jìn)行：吊一方面，為了己確保調(diào)查樣本施的客觀、有效往，本次調(diào)查的絹所有對象均來牲自朋友、熟人搏或業(yè)內(nèi)人士的趙介紹，并就其肢購買能力是否買滿足目標(biāo)要求艘作了核對與篩攀選；另一方面園，鑒于此類客風(fēng)戶屬于高檔住擴(kuò)宅市場的頂級傳客戶，僅僅通木過問卷的形式蜜，顯然無法探倘測到這類客戶劈對高檔住宅的魄全部的潛在需雁求。為此，我帆們通過約訪座懲談形式，對部釋分客戶進(jìn)行面槳對面的訪談，司通過與被訪者銷的交流，對這魯類客戶的產(chǎn)品表需求、居住及蛋購買心理等方追面有了更為深更入的了解。拋調(diào)查區(qū)域：但****然機(jī)場公寓項目欄周邊封樣本量：安本次調(diào)查共完瞧成有效樣帶本排3螺0杠個。不軍崖柜（二）調(diào)查目題的麻通過對期項目瞧周邊公寓、卻高檔襪住宅及別墅等挺現(xiàn)有客戶或潛摟在客戶的調(diào)查碼，一方面了解破周邊客戶的基親本構(gòu)成情況，漆另一方面探索站一下他們對本而區(qū)建設(shè)高檔公譯寓的看法和預(yù)拴期，他們對公蝴寓配套、住宅候戶型等要求，霉最終為本項目斧的產(chǎn)品定位、饅價格定位以及姨客戶群定位提恰供翔實(shí)可靠的旱市場依據(jù)。瞇（三）結(jié)論摘折要孟還遲1碗、客戶基本情覆況抵年齡分布比較斤集中，缸從進(jìn)36-4艘5踩歲比較突出的妖客戶群體；男污性比例偏大；偶大專以上的學(xué)押歷為主；另職業(yè)形成多樣狐，以綜合素質(zhì)芽高松,鍋，從事管理工輕作的高層人士仆，顏主要以在外資父企業(yè)工作的的痰海歸人士和機(jī)決場、空港工業(yè)用區(qū)的高級管理曉人員以及耍***餃*什別墅填區(qū)的業(yè)主為主竭，這些人士有散的是為了居住張環(huán)境，有的是紀(jì)為了投資，而食有的是為了工范作方便等。尼家庭結(jié)構(gòu)以三巷口之家為主；尿家庭月收入閃在紐5嘴0培萬元以上，屬羨于比較具有經(jīng)出濟(jì)實(shí)力的群體刃。灌2授、鄉(xiāng)對高檔公寓的伏探索作目前工作地點(diǎn)證主要位于北京呆的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地當(dāng)區(qū)，包虛括卷CB虹D諸地區(qū)、亞運(yùn)村販區(qū)域、燕莎商蛙圈，使館區(qū)等昆被訪客戶擁有專私家車的數(shù)量臘在蛋3株輛以下，鼠其中以擁詳有嫩1匆輛的客戶所占距比例最大。私推家車的擁有，清某種程度上反蜘映了被訪者的翼財富水平。風(fēng)被訪客戶希望檢購買的公寓到捕市區(qū)的車程在傍一個小時之內(nèi)期，撿以倒4掏5聚分鐘之內(nèi)為最絞佳融。可承受的路巾程集中在背3昂0撐公里傻之內(nèi)，超過椅3湊0晶公里順的距離客戶考網(wǎng)慮的可能性相室對較少。紗因此被訪客戶刺購買公寓的目衡的主要是盯用于自住。另饑一群客戶考慮存到項目所處的率位置及環(huán)境而企購買用于作投尚資，作為第二烈居住的客戶的詢比例也非常高捏。宵數(shù)據(jù)表明，被標(biāo)訪客戶選擇購丈買公寓的區(qū)位繳時，首先考慮乞的因素是風(fēng)水含好，空氣與生竟態(tài)環(huán)境好、寧歷靜洽—盜—預(yù)即周邊環(huán)境的卵優(yōu)越以及公寓珠所在區(qū)域的城反市印象，其次侄考慮社區(qū)景觀狠、交通等因素急。這些因素滿輪足了客戶即遠(yuǎn)纖離都市喧囂而聽又不失都市便漆捷生活的需求春客戶對機(jī)場路衡沿線的正面印釘象在整體區(qū)位貍環(huán)境好上較為巨突出，其次認(rèn)芽為屬于城市發(fā)每展?jié)摿^大的等區(qū)位，未來有嗎投資價值，環(huán)秩境高檔的比例欣也很高。負(fù)面歡印象集中在車舊流量大，交通真比較擁堵的客牲觀因素上。擠客戶在購買具燒體公寓項目時鼠對項目的社區(qū)融內(nèi)部景觀最為何看重，其次對仔戶型設(shè)置、升碑值及保值潛力士、物業(yè)管理、至產(chǎn)品的細(xì)節(jié)是街否精致到位、藍(lán)以及高檔的社漸區(qū)氛圍等等因詞素都會考慮。貼某種程度上說澇，客戶更看重導(dǎo)社區(qū)的整體氛努圍，因為這直你接反映項目的芽品質(zhì)以及檔次憐。絨考慮到自身資奮金流的問題，林有一半的客戶判采用按揭的付與款方式，另億有作4爽3假％的客戶考慮椅到開發(fā)商信譽(yù)搬和產(chǎn)品質(zhì)量問局