北京新發(fā)地項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告

北京新發(fā)地項(xiàng)目定價(jià)分析報(bào)告項(xiàng)目地塊描述項(xiàng)目地塊位置以及基本資料項(xiàng)目規(guī)劃：總規(guī)劃用地面積10.24萬平米，規(guī)劃建設(shè)面積16.46萬平米。其中住宅建筑面積11.37萬平米；公建建筑面積5.1萬平米。用地北側(cè)為100米寬的南四環(huán)路，西側(cè)為50米寬的黃陳路，用地南側(cè)為100米城市綠化帶。項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊北部是新發(fā)地地區(qū)最大綜合性批發(fā)市場(chǎng)，與本案直線距離在2公里左右；東側(cè)是一些零散的蔬菜批發(fā)和水果批發(fā)集散地；西側(cè)是一些待拆除的平房民宅；南側(cè)是京良公路主干道。項(xiàng)目地塊交通環(huán)境地塊五至：西至黃陳路（40米），北至南四環(huán)路（3公里）；南至京良路（100米）五環(huán)路（3公里），東至京開高速公路（1公里）。從市區(qū)出發(fā)到本項(xiàng)目最為便利的交通路線則是從四環(huán)路馬家樓橋向南走京開高速到京良路向西，或從豐臺(tái)南路到右安路口向南都可到黃陳路。現(xiàn)距離項(xiàng)目周邊暫無公交車，而最近的公交車站則在豐臺(tái)南路，離本項(xiàng)目約有1公里左右處。項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)配套距項(xiàng)目2公里的北側(cè)是新發(fā)地大型綜合批發(fā)市場(chǎng)，向西南2公里則是一個(gè)小白羊超市，向南是大興區(qū)市中心的商業(yè)配套如華堂商場(chǎng)（位于那爾水晶城）以及中小型超市等。項(xiàng)目地塊周邊生活配套項(xiàng)目周邊生活配套非常缺乏；項(xiàng)目北面新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)周圍有兩所小學(xué)：新發(fā)地小學(xué)和豐臺(tái)小學(xué)；項(xiàng)目南面一直到大興區(qū)市中心配套相對(duì)完善，學(xué)校、醫(yī)院、郵局等生活配套較集中。二．項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：◆交通的便利度治◆作項(xiàng)目規(guī)模較小密，便于整體操擁作（組團(tuán)購買里，無需大面積餡推廣）虛◆吐隸屬南城市政各規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)饅地區(qū)，項(xiàng)目增膠值潛力大公◆顯在周邊部分成別形的社區(qū)和項(xiàng)殼目的帶動(dòng)下，框該區(qū)域基礎(chǔ)配終套趨于完善劣勢(shì)：箱◎下項(xiàng)目地塊周邊毒環(huán)境較差韻◎葛項(xiàng)目周邊商業(yè)彼和生活配套不硬完善艷◎掉項(xiàng)目地塊處于殿北京市的西南怪部，對(duì)購房者矛區(qū)域抗性大賞◎壤規(guī)劃中有回遷違戶，臉影響項(xiàng)目整體隱品質(zhì)威脅點(diǎn)：題■犬周邊低價(jià)項(xiàng)目之較多，對(duì)本案峽的高價(jià)定位構(gòu)悄成壓力尸■北周邊土地供應(yīng)各量較大，未來鴉區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)約相對(duì)激烈機(jī)會(huì)點(diǎn)：府●岔在市政規(guī)劃總設(shè)體方向引導(dǎo)下殘，項(xiàng)目周邊各定種配套設(shè)施將血逐步完善輕●些周邊購房消費(fèi)渾者的購買力較流強(qiáng)，以批發(fā)市虎場(chǎng)的私營(yíng)個(gè)體秘業(yè)主為主流群培體適●視項(xiàng)目輻射區(qū)域定的購買力較強(qiáng)制（西客站－公聰主墳商圈，金勝融街商圈以及疏豐臺(tái)中關(guān)村科座技園的購房消駕費(fèi)者）超●珠北京市整體規(guī)暫劃向毒南傾斜咳三鄉(xiāng)．項(xiàng)目?jī)r(jià)格分柱析稱2.重1蛛分析方法說明協(xié)這部分主要針袖對(duì)本案所在區(qū)漫域市場(chǎng)作出較侵清晰的分析和脆描述，對(duì)區(qū)域預(yù)市場(chǎng)的供給結(jié)辯構(gòu)，供應(yīng)量作陷必要的分析闡桌述，然后針對(duì)宴于區(qū)域樣本特銳點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)分瘋析票.必我們把所選樣狗本的各個(gè)組成樣部分進(jìn)行分析飛，目的在于通忍過分析發(fā)現(xiàn)供秀給產(chǎn)品在每一棗部分所具有的鵲優(yōu)勢(shì)與不足，奴旨在發(fā)現(xiàn)區(qū)域右市場(chǎng)在供給上合的共同點(diǎn)，顯性現(xiàn)出本案在區(qū)鏟域市場(chǎng)中的檔蕉次、優(yōu)勢(shì)及不輛足，最終為項(xiàng)獵目定價(jià)提供依綢據(jù)際。蜘2.件2院數(shù)據(jù)量化熄盛數(shù)學(xué)模型說眼明月:脂為準(zhǔn)確地反映暖各項(xiàng)目的綜合懼品質(zhì)，以及產(chǎn)體品的性價(jià)比，活我們采用了層甩次分析法，為漿區(qū)域市場(chǎng)建立妨數(shù)學(xué)模型，對(duì)碼調(diào)研項(xiàng)目的綜階合品質(zhì)進(jìn)行量濟(jì)化，以便深入晶地進(jìn)行市場(chǎng)分煌析。特經(jīng)過分析論證鞠確定了決定本慎區(qū)域市場(chǎng)住宅壇綜合品質(zhì)柄的鼠5環(huán)個(gè)要素（相互估獨(dú)立的），用莖層次分析法充（妙A(yù)H懶P泊）確定其權(quán)重杠，然后再運(yùn)用截德爾菲法對(duì)分央析樣本項(xiàng)目角的得5戶項(xiàng)要素評(píng)定打后分，最終得出部各項(xiàng)目的綜合鋤品質(zhì)指標(biāo)。各鏡要素權(quán)重及其立獨(dú)立性說明如佩下：幼要素磨獨(dú)立性說明月權(quán)重瘦位置交通瘦項(xiàng)目所處的位桌置、交通條件趟等漿20誰%簡(jiǎn)外部因素題項(xiàng)目周遍的人歇文環(huán)境、周遍濤配套等誘10領(lǐng)%閘規(guī)劃設(shè)計(jì)太規(guī)劃、建筑設(shè)燦計(jì)、園林景觀哄、以及樓宇硬已件配套設(shè)施等汪35鐘%束小區(qū)配套扭內(nèi)部的會(huì)所、剖體育休閑、教堵育及其他市政規(guī)生活配套等勤25傍%旦物業(yè)配套較物業(yè)管理商的緩知名度與物業(yè)初服務(wù)的水平暈10%宋樣本項(xiàng)目綜合拔品質(zhì)指標(biāo)愿項(xiàng)目名稱悠位置交通的外部因素顯規(guī)劃設(shè)計(jì)皂小區(qū)配套模物業(yè)管理旦綜合品質(zhì)棒順馳領(lǐng)海肉6漿7確9.6數(shù)8筐9欣7.92芒星河城儉8.5懲8幟7忙8畝8.2什7.94濕銀地家園淹7麻5財(cái)8.6阻6.5侄7.6圣6.94稀天倫錦城嬌7辱5幅7療6腎7鍋6.4普那爾水晶城專6.5客7遠(yuǎn)5季7.5聰7啄6.6百本案暈7炸5棕7道8疏9菌7.2整體情況愁區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格氣情況昂項(xiàng)目名稱作物業(yè)地址腐價(jià)格宴綜合品質(zhì)攏順馳領(lǐng)海叨大興黃村興業(yè)繪大街鏡5900閱7.92投星河城憲豐臺(tái)玉泉營(yíng)環(huán)稿道東側(cè)膝6000薯7.94緊銀地家園債豐臺(tái)南四環(huán)外瞧1介公里柿4180捏6.94君天倫錦城言豐臺(tái)南四環(huán)以畏南花香新發(fā)地舌4020儲(chǔ)6.4取那爾水晶城師大興康莊路襲10林號(hào)紅3900點(diǎn)6.6冒平均總4800孤7.16糾從上表可以計(jì)州算出：整體加草權(quán)平均價(jià)敢約見480末0窯元和/尖平方米，幫其中：項(xiàng)目地于塊周邊樓好盤暮(取藍(lán)色色塊標(biāo)注抱部歉分遵)艦加權(quán)平均圈價(jià)艙410址0畜元恰/沾平方米。也不難看出，項(xiàng)跳目地塊周邊樓拉盤價(jià)格是相對(duì)孫較低的，低于覆整體均如價(jià)血1旬5螺％。原因分析：侍◎舟位于南四－五伏環(huán)，相對(duì)距離笨較遠(yuǎn)，出入該臣地區(qū)都不太方愧便助◎聯(lián)周邊人文環(huán)境摸和自然條件都攻相對(duì)較差（集耀中很多批發(fā)市攜場(chǎng)，人車煩雜芽）軍◎索小區(qū)配套還有呈待改善燕◎唯基于周邊流動(dòng)遵人口大的特點(diǎn)爸，物業(yè)管理水旁平需要進(jìn)一步呼改良攏2.稈3凳價(jià)格定位現(xiàn)有情況定價(jià)酸由昨2.犯2泰數(shù)據(jù)量化中各喂個(gè)圖表顯示的殘相關(guān)資料表明嚼，在項(xiàng)目地塊復(fù)周邊區(qū)域內(nèi)，的基本上都遵循拿項(xiàng)目綜合品質(zhì)朗與價(jià)格成正比叮的原則，且項(xiàng)嗽目綜合品質(zhì)與尋價(jià)格的相關(guān)性吼非常強(qiáng)。因此破，本案將利用酬綜合品質(zhì)來定帥價(jià)。凳根據(jù)前面的分姨析結(jié)果表明，狼調(diào)研項(xiàng)目整體乞加權(quán)平均價(jià)恥為敲480漸0宵元嗎/鞠平米席膽丘裕歐湯調(diào)研項(xiàng)目整體零平均綜合品質(zhì)驅(qū)為碧7.16那仔礙倚奶揪本案的綜合品初質(zhì)帽為喚7.2辣所以，僅僅根林據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)涌有狀況，得出墳本案目前情況靠?jī)r(jià)格定位烏是求482輸7傍元褲/意平米。助未來周邊環(huán)境亡的改善米揚(yáng)嚴(yán)目前本案地塊堡周邊沒有成形石的居住型商品升房社區(qū)，只有揚(yáng)零散分布的平銅房和民宅，以旋及露天的各類筋批發(fā)市場(chǎng)。然骨而，該地塊所打在區(qū)域臨近中芒軸路和高速公誦路，如此優(yōu)越爬的交通位置完著全具備城建大臺(tái)型居住小區(qū)的鄙條件。因此，厘我們不難預(yù)測(cè)尺在未來兩三年鏟內(nèi)，周邊必定艙有很多的純居酒住項(xiàng)目在該區(qū)勁域拔地而起。脈即時(shí)，該區(qū)域揀的各種商業(yè)和謎生活配套都將邪趨于完善，以垂?jié)M足周邊常住統(tǒng)人口的需求。最終定價(jià)狼結(jié)合上面的因膜素，本案初步連定價(jià)為呼5200躬元都/禍平方米。曠綜合市場(chǎng)研究符及以上各種因門素，本案的價(jià)浸格區(qū)間應(yīng)饞在駕500逆0雷－形550訊0遍元肚/歉平方米之間，羅且不宜低淚于續(xù)500臣0肝元竊/棕平方米，實(shí)際暢價(jià)格根據(jù)銷售即情況再做調(diào)整易。四．項(xiàng)目定位類3.歸1萍項(xiàng)目定位總則善高檔的產(chǎn)品，講中高檔次的價(jià)情位，多種功能騎細(xì)劃的高舒適跟度戶型，突出怨綠色生態(tài)的水窩系景觀，以及哪完善的社區(qū)商囑業(yè)和生活配套城。定位原因：框區(qū)別于周邊的皆項(xiàng)目，走差異免化道路，是托虛離市場(chǎng)的定價(jià)患的首要條件軋價(jià)位脫離市場(chǎng)判且高于市場(chǎng)同靠期水平，同時(shí)錦又要被市場(chǎng)接崇納和追捧，就皺要求產(chǎn)品自身購優(yōu)勢(shì)突出：傾◎角區(qū)域內(nèi)購房群怪體以居住為主豪要目的，因而用戶型的舒適度晚對(duì)其消費(fèi)者至誘關(guān)重要；盞◎凍項(xiàng)目所在區(qū)域危生態(tài)環(huán)境相對(duì)尊較差，因此營(yíng)衛(wèi)造小區(qū)內(nèi)景觀啄，提高居住者扇生活品質(zhì)，成為為不可忽略的競(jìng)重要環(huán)節(jié)；派◎由項(xiàng)目所在區(qū)域燭周邊商業(yè)和生布活配套不完善典，且分布零亂乓，故將必須的就商業(yè)和生活配伏套設(shè)施集中在徑小區(qū)周邊，為磁居住者提供完乎善便捷的服務(wù)狹自然成為項(xiàng)目巴的又一大買點(diǎn)魂。呈3.動(dòng)2稅市場(chǎng)形象定位臣“鉤三高一厘低惡”液指高檔次，高葡品質(zhì)，高性價(jià)波比，低密度的販景觀住宅。介3.揉3退客戶定位我目標(biāo)客群定位顫條件禾◆泳能接受差異化病產(chǎn)品◆有車一族臘◆獻(xiàn)收入水平相對(duì)巧較高講◆薦關(guān)注生活品質(zhì)誦◆會(huì)具有較高審美傳情趣奸◆計(jì)喜歡新鮮事物斯，且有個(gè)人見含解結(jié)◆額消費(fèi)品質(zhì)度高索◆鼓家庭責(zé)任感強(qiáng)姿，關(guān)懷家人儉◆繩希望無壓力溝牽通，對(duì)生活私欺密性要求高柴岔目標(biāo)客群年齡釋及收入定位譽(yù)◆湖2皮5賄－委2艘8井歲烏懇糟陷家庭年收入不也低繪于讀8假萬元懷◆沾2銹9貴－克3里2進(jìn)歲燒雜雖泊家庭年收入許在針2臂0份萬元以上◆33歲以上經(jīng)駱廚花家庭年收入不姓低芽于破2呆5辱萬元杯睬目標(biāo)客群?jiǎn)柧矶菊{(diào)研觀點(diǎn)描述嫂憲A沿．關(guān)注子女教染育環(huán)境每盒榨B礙．關(guān)注健康麻字厚C奮．關(guān)注文化、鄰體育及休閑設(shè)跡施配套刷承蜘D虜