紙廠地塊項目投資分析報告

紙廠地塊項目投資分析報告齊齊哈爾紙廠地塊項目投資分析報告一、齊齊哈爾市概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展(一)自然地理概況齊齊哈爾市位于黑龍江省西北部的嫩江平原，地勢北高南低，北部和東部是小興安嶺南麓，中部和南部為嫩江沖積平原。達(dá)斡爾語中的齊齊哈爾意為“天然牧場”，是黑龍江省西部的經(jīng)濟(jì)中心，交通樞紐。東與本省綏化地區(qū)、南臨石油城大慶、西與內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾盟、北與邊城黑河地區(qū)接壤。距省會哈爾濱(二)行政區(qū)劃齊齊哈爾市是黑龍江省第二大城市和省直轄市，是黑龍江省西部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化教育、商貿(mào)中心和重要的交通樞紐，全市轄七個區(qū)、一個市、八個縣，面積達(dá)42469平方千米(市區(qū)4310平方千米)。(三)支柱產(chǎn)業(yè)齊齊哈爾市是新興的工業(yè)城市，是國家重要的工業(yè)基地之一，是東北地區(qū)重冶金、輕工、造紙等門類較為齊全的工業(yè)生產(chǎn)體系。合性公園——龍沙公園及佛教圣地大乘寺、昂昂溪古文化遺址等批旅游景點。(四)人口作為被國務(wù)院批準(zhǔn)的全國十三個較大城市之一，齊齊哈爾市人口達(dá)到561.1(五)地方特色依安剪紙藝術(shù)：皮影和剪紙是一對姊妹藝術(shù)，皮影早年被稱為紙影。影人的造型特點和制作手法與剪紙相近，因此許多皮影藝人往往也是剪紙高手。齊齊哈爾民間藝術(shù)家的剪紙和皮影藝術(shù)作品令人叫絕。(六)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資增速放緩，商品房銷售平穩(wěn)。全市房地產(chǎn)開發(fā)2005-20072005-2007年齊市全年財政收入走勢圖單位：億元2005年2006年2007年從行業(yè)來看：批零貿(mào)易業(yè)活躍，熱點商品和季節(jié)性商品增長較快，批零貿(mào)易保析富有的自然景觀資源越來越受到國外游客的青睞。輕工、造紙等齊全的工業(yè)生產(chǎn)體系以及扎龍自然保護(hù)區(qū)、龍沙公園等豐富的旅游全市旅游收入保持高速增長，國內(nèi)收入年增長幅度超過20%，外匯收入年增城鄉(xiāng)居民收入水平持續(xù)增長，其中城市居民人均可支配收入年增長率保持但從各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，齊市在人口增速較緩的情況下，經(jīng)濟(jì)水高。居民消費結(jié)構(gòu)調(diào)整，尤其對房產(chǎn)物業(yè)消費需求會越來越高。高品質(zhì)的舒適型住房需求及越來越多的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求為齊市房地產(chǎn)開二、齊齊哈爾市城市發(fā)展規(guī)劃(“十一五”發(fā)展規(guī)劃)(一)社會發(fā)展的目標(biāo)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，老工業(yè)基地全面振興，裝備工業(yè)和綠色食品產(chǎn)2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)化水平進(jìn)一步提(二)城市定位鄉(xiāng)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國魅力城市”、“歷史文化名城”和“世界龍江、吉林、內(nèi)蒙古三省(區(qū))交界區(qū)域的經(jīng)貿(mào)中心、物流中心和文化中心。(三)空間布局篇為產(chǎn)業(yè)集聚，人口集中，都市化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。，能源資十分雄厚。借鑒哈大齊工業(yè)走廊的發(fā)展模式，沿(四)產(chǎn)業(yè)布局工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局應(yīng)以中心城區(qū)(龍沙、建華、鐵鋒)、重點工業(yè)區(qū)(富拉爾基、碾子山)和重點發(fā)展區(qū)(昂昂溪、梅里斯、富裕、龍江)為主，其它縣城及有條件的建制鎮(zhèn)主要圍繞十一條產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行布局，每個縣(市)重點安排2-3個和半牧區(qū)重點建設(shè)草食型畜牧業(yè)生產(chǎn)基地；市郊重點發(fā)展城市消費型的畜產(chǎn)品。各縣(市)及梅里斯區(qū)重點發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)體系，兼顧發(fā)展物流等其它服務(wù)成以市級中心批發(fā)市場為骨干，縣(市)區(qū)級批發(fā)市場(五)園區(qū)、基地規(guī)劃快發(fā)展以裝備工業(yè)和綠色食品產(chǎn)，與哈爾濱、大慶形成優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。民營科技三個啟動區(qū)；搞好哈大齊工業(yè)走廊規(guī)劃區(qū)江西(梅里斯)區(qū)域和昂昂溪工業(yè)園的整體規(guī)作為黑龍江的第二大城市，齊齊哈爾市的城市化發(fā)展速率顯得相對緩慢。城市規(guī)劃發(fā)展尚處于初級階段，沒有具體的控制性規(guī)劃，城三、齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場分析——(龍沙區(qū)安順路北地塊未查——(出讓掛——年份(二)齊齊哈爾市2005-2007年房地產(chǎn)市場分析幅，一方面收到土地市場供應(yīng)影響，另一方面受到政府宏觀調(diào)控政策影響，房地速放下滑使得商品房供應(yīng)量降低。平穩(wěn)，受政府宏觀調(diào)控政策影響有限。齊齊哈爾市整齊齊哈爾市整體房地產(chǎn)市場分析： (2006-2008年)、房產(chǎn)開竣工及銷售情況、人均居住面積走勢分趨齊市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，但其房地產(chǎn)市場發(fā)展相對遲緩，從市場慢，未來市場競爭形勢較為嚴(yán)峻。華區(qū)卜奎大街35號(近勞動湖)開發(fā)商：齊齊哈爾嘉富房地產(chǎn)公司與環(huán)境的共溶性，環(huán)境與人的和諧的業(yè)主的方面。符合人對現(xiàn)代高標(biāo)準(zhǔn)居住品味A沃爾瑪為臨。周邊學(xué)B智能生態(tài)小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)，中心萬米音樂噴泉廣場為齊市高檔小區(qū)最C齊市室內(nèi)半躍式設(shè)計，室內(nèi)結(jié)構(gòu)功能分區(qū)明D本。王子花苑采用航天材料"電熱膜"為其提供采暖設(shè)施與其內(nèi)溫度均勻，無灰塵，舒適感強(qiáng)，節(jié)省室內(nèi)空命長等優(yōu)點。最值得一提的是王子花苑花大成F、網(wǎng)球場。齊市獨家大型業(yè)主會所，網(wǎng)球場、內(nèi)設(shè)健，絕佳去處。G主大部分為齊王子花苑實景圖之一，地段也十分優(yōu)越。小區(qū)產(chǎn)品設(shè)計、景觀設(shè)置都是該項目的主要賣點。而內(nèi)(景觀水系、瀑布等)、外(勞動湖)雙水景，更是該項目品質(zhì)提升的開發(fā)商：齊齊哈爾鑫海集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫海家園效果圖次最高的項目之一，鑫海家園的地理位僅靠市內(nèi)危唯一的天然水景湖畔——勞動湖，自然景觀優(yōu)勢優(yōu)據(jù)深入了解，多為企業(yè)團(tuán)購3、花樣年華(學(xué)府樓盤)號(緊鄰齊齊哈爾大學(xué))開發(fā)有限公司花樣年華效果圖其中，多層住于齊大的有錢家庭及齊市內(nèi)的投資客。小高層通過對齊齊哈爾當(dāng)?shù)氐脑谑蹣潜P的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場主要存在在售樓盤數(shù)量不多，供應(yīng)量有限，這主要是受到了政府部門控在售樓盤主要集中在中心城區(qū)內(nèi)，單個樓盤開發(fā)量較小，不具在售樓盤檔次雖有高下，但整體水平有限，真正的高端產(chǎn)品缺從產(chǎn)品供應(yīng)來看，齊市的住宅產(chǎn)品以多層為主，小高層產(chǎn)品近從戶型的選擇來看，齊市居民受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，更青睞面積較小(80-110㎡/戶)，總價偏低(25-35萬元/套左右)的夠吸引力的營銷手段。根據(jù)上述特征，我們認(rèn)為本項目雖然地段略顯偏遠(yuǎn)，但具備打造齊市高端住宅產(chǎn)品的底蘊(yùn)，是一個值得開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目。只要在平衡地地塊描述本項目南至：規(guī)劃道路，糖廠用地；西至：規(guī)劃韓園；北至嫩江沿岸(被少量棚戶區(qū)阻隔)。1、地塊優(yōu)勢(S)地塊東面鄰近新立街，北臨沿江南街，兩條路均可通向中心城區(qū)，交通通項目規(guī)模及土地成本、建造成本優(yōu)勢明顯，有利于社區(qū)商業(yè)、學(xué)校、會所；2、地塊劣勢(W)地塊項目開發(fā)建設(shè)周期較長，資金回籠相對較慢。嫩江沿岸將規(guī)劃建設(shè)一條濱江綠化休閑觀光帶，該規(guī)劃一旦實施建成，將規(guī)劃上沿江南街也將向南打通，該項規(guī)劃的實施，對于地塊項目也是一個，房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對滯后，未來上發(fā)總量有所控制，大規(guī)模高檔社區(qū)的地、規(guī)劃、報建、開發(fā)稅費等方面4、地塊威脅(T)紙廠地塊周邊的農(nóng)機(jī)廠、糖廠等地塊如在未來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將對項目總體來看，紙廠地塊項目的優(yōu)勢高于劣勢，機(jī)會點多于威脅點，具有較高的析假設(shè)條件市場形勢、項目自身特點、規(guī)模體量等因素，對報告分析依下假設(shè)。相關(guān)政策未發(fā)生重大的根本性的轉(zhuǎn)折或調(diào)整；項目地塊按預(yù)定計劃順利掛牌，土地用途改變(無須補(bǔ)交出讓金)，土地成項目分七期開發(fā)，每期開發(fā)建設(shè)期為一年，其中：多層住宅分兩期開發(fā)，小項目產(chǎn)品類型為住宅及社區(qū)商業(yè)和公建配套，住宅產(chǎn)品包括多層住宅、小高層和高層住宅、聯(lián)排住宅，住宅銷售，商業(yè)街、會所等配套以租賃經(jīng)營為項目每期銷售周期為一年，銷售時間從開發(fā)建設(shè)期的中間時點開始計算，項項目第一期多層住宅的銷售價格參照周邊樓盤的市場價格確定，小高層和高層住宅的銷售價格按照當(dāng)期多層住宅銷售價格的一定比價確定，聯(lián)排住宅的銷售價格按照當(dāng)期小高層和高層住宅銷售價格的一定比價確定，結(jié)合齊齊哈爾樓市情況、產(chǎn)品特點、時間因素并參照一般的經(jīng)驗，此比價系數(shù)分別確定項目每期開發(fā)成本費用均勻投入，開發(fā)成本費用年均遞增3%；根據(jù)現(xiàn)行利率、投資回報水平、產(chǎn)品類型及風(fēng)險等因素的綜合考慮，項目的七、樓盤比較修正與項目進(jìn)度安排根據(jù)調(diào)研，選取花樣年華、鑫海花園、龍興嘉園和陽光名宅等四個樓盤作為下。修正表境-1%-1%-1%-1%-1%紙廠地塊整體開發(fā)銷售進(jìn)度安排表注：實線箭頭為開發(fā)進(jìn)度，虛線箭頭為銷售進(jìn)度。八、投資分析估算期期期率及其折現(xiàn)費用(含宣傳推廣、銷售代理售收入的6.55%，入及其折現(xiàn)估算表及附加(萬(元 入(萬(M2)(萬用(萬年年年年年年年根據(jù)齊齊哈爾市的一般房地產(chǎn)開發(fā)成本費用標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)進(jìn)度安排，開發(fā)成本金額(萬元)層和高層住宅開發(fā)成本費用估算表金額(萬元)聯(lián)排住宅開發(fā)成本費用估算表金額(萬元)用估算表開發(fā)面積(M2)值(萬(萬元/值(萬(萬 價(元值(萬(％)%(％)43.0%(年)從相關(guān)指標(biāo)測