2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題含答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題含答案單選題（共60題）1、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，下列屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.自然損失風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)【答案】B3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D4、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時(shí)，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A5、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B7、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D8、從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)，其結(jié)構(gòu)形式屬于（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.供求結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.租買結(jié)構(gòu)【答案】B9、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B10、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】C11、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本【答案】A12、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B13、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場劃分為（）。A.完全競爭市場、壟斷競爭市場B.一級市場、二級市場C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場D.一級市場、二級市場、三級市場【答案】C14、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個(gè)原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動(dòng)原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D15、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于經(jīng)營費(fèi)用中的()。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A16、（）的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)【答案】A17、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報(bào)率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%【答案】C18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B19、下列各項(xiàng)中不屬于敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值【答案】D20、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。A.年度運(yùn)營預(yù)算B.資本支出預(yù)算C.長期預(yù)算D.短期預(yù)算【答案】A21、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C22、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B23、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低【答案】B24、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法【答案】C25、下列的會(huì)計(jì)恒等式，不正確的是（）。A.資產(chǎn)＝權(quán)益＝債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益B.資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益C.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債D.收入－費(fèi)用＝利潤【答案】C26、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】B27、假設(shè)將兩居室每套價(jià)格提高5萬元，會(huì)減少多少購買者，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】C28、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%【答案】A29、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C30、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡單隨機(jī)抽樣D.定額抽樣【答案】D31、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D32、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.操作風(fēng)險(xiǎn)【答案】D33、可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項(xiàng)目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)【答案】D34、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B35、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C36、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C37、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤【答案】A38、當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析【答案】C39、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項(xiàng)目總投資【答案】A40、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機(jī)會(huì)選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段【答案】C41、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的（）。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B.收付實(shí)現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則【答案】A42、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【答案】B43、某單位以現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D44、最常見的會(huì)計(jì)期間是（）。A.三個(gè)月B.六個(gè)月C.一年D.二年【答案】C45、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C46、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略【答案】C47、吸納量是指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設(shè)房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護(hù)房屋【答案】C48、計(jì)算速動(dòng)比率時(shí)，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強(qiáng)B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報(bào)廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價(jià)還存在成本和合理市價(jià)相差懸殊的問題【答案】A49、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B50、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B51、在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C52、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】C53、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C54、（）是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率【答案】A55、在項(xiàng)目評估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與（）進(jìn)行比較、修正后得來的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)B.市場上交易物業(yè)的租金或售價(jià)C.類似物業(yè)D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)【答案】D56、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選時(shí)，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。A.互斥和相關(guān)B.獨(dú)立和相關(guān)C.互斥和獨(dú)立D.互斥、獨(dú)立和相關(guān)【答案】D57、下列不屬于房地產(chǎn)商用物業(yè)市場的是（）。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設(shè)施市場D.倉儲(chǔ)用房市場【答案】D58、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A59、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場D.空置率【答案】C60、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B多選題（共40題）1、會(huì)計(jì)的目的是建立一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）。A.會(huì)計(jì)信息流通系統(tǒng)B.會(huì)計(jì)信息控制系統(tǒng)C.會(huì)計(jì)信息解釋系統(tǒng)D.會(huì)計(jì)信息處理系統(tǒng)E.會(huì)計(jì)信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD2、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金【答案】AC3、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證【答案】ABCD4、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)B.確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍C.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值D.通過評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析E.分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD5、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運(yùn)營成本【答案】CD6、從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資包括以下()投資。A.土地B.房屋C.機(jī)械設(shè)備D.原材料E輔料【答案】D7、在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC8、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】ABD9、我國知識產(chǎn)權(quán)具有法定保護(hù)期限，但（）受法律保護(hù)的期限是不確定的。A.發(fā)明專利權(quán)B.商標(biāo)權(quán)C.商業(yè)秘密D.作品發(fā)表權(quán)【答案】C10、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于（）。A.直接費(fèi)B.間接費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.稅金E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B11、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者【答案】BCD12、在市場趨勢分析中，時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡單平均法C.移動(dòng)平均法D.加權(quán)移動(dòng)平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD13、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC14、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法正確的有（）。A.按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息C.每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時(shí)，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD15、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率D.空置率E.運(yùn)營費(fèi)用占毛收入比率【答案】CD16、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度D.廣告設(shè)計(jì)及安排E.租售價(jià)格【答案】AC17、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運(yùn)營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD18、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC19、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表分為（）。A.財(cái)務(wù)報(bào)表B.經(jīng)營報(bào)表C.輔助報(bào)表D.基本報(bào)表E.資金來源與運(yùn)用表【答案】CD21、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計(jì)算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動(dòng)比率D.償債備付率E速動(dòng)比率【答案】BD22、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD23、在金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，下列屬于市場分析指標(biāo)的有（）。A.市場定位B.資金落實(shí)情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC24、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD25、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC26、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD27、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標(biāo)市場選擇C.市場細(xì)分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD28、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在()。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)評估E投資項(xiàng)目的質(zhì)量問題【答案】ABC29、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.借款償還期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.動(dòng)態(tài)投資回收期【答案】BD30、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表分為（）。A.財(cái)務(wù)報(bào)表B.經(jīng)營報(bào)表C.輔助報(bào)表D.基本報(bào)表E.資金來源與運(yùn)用表【答案】CD31、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD32、房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有()。A.公司上市B.房地產(chǎn)抵押貸款C.土地儲(chǔ)備貸款D.合作開發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款【答案】AD33、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進(jìn)行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價(jià)格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB34、按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A.市級購物中心B.地區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店E.批發(fā)市場【答案】ABCD35、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報(bào)D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD36、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC37、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD38、投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資【答案】AD39、建設(shè)階段的項(xiàng)目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD40、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程【答案】BCD大題（共15題）一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮克?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲(chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲(chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮烤?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇弧⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】一十二、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代