第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2023/4/9第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論第一節(jié)克里斯泰勒的中心地理論一、中心地理論產(chǎn)生的背景與目的

二、中心地理論的有關(guān)基本概念三、中心地三原則與中心地系統(tǒng)的空間模型四、中心地理論的意義和存在的問題2023/4/92第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論圖4.1沃爾特?克里斯泰勒2023/4/93第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論一、背景與目的

◆背景：

進(jìn)入20世紀(jì)，資本主義經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，加速了經(jīng)濟(jì)活動集聚的進(jìn)程。城市在整個社會經(jīng)濟(jì)中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。

◆目的：

探索“決定城市的數(shù)量、規(guī)模以及分布的規(guī)律是否存在，如果存在，那么又是怎樣的規(guī)律”這一課題。2023/4/94第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

2023/4/95第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2023/4/96第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

◆主要貢獻(xiàn)1、

提出聚落分布呈三角形、市場地域呈六邊形的空間組織結(jié)構(gòu)；2、分析了中心地規(guī)模等級、職能類型與人口的關(guān)系；3、建立了在“三原則”基礎(chǔ)上的中心地空間系統(tǒng)模型。

2023/4/97第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論二、基本概念

(一)中心地、中心商品、中心地職能

中心地：是周圍區(qū)域的中心，是能夠向周圍區(qū)域的消費者提供各種貨物或服務(wù)的地點；

中心商品（含服務(wù)）：在少數(shù)的地點（中心地）生產(chǎn)、供給，而在多數(shù)的地點消費的商品（貨物與服務(wù)）。

中心地職能：供給中心商品的職能。

2023/4/98第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(二)中心性

◆概念：

中心性是指中心地對其周圍地區(qū)的相對重要性，或者說是中心地發(fā)揮中心職能的程度?！魷y度：

中心地供給其周圍區(qū)域的中心商品和服務(wù)的總量：C=B1－B2式中：C——中心地的中心性；B1——中心地供給中心商品和服務(wù)的總量；

B2——中心地供給中心地自身的中心商品和服務(wù)的數(shù)量。2023/4/99第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(三)貨物的供給范圍：當(dāng)消費者到中心地購買貨物時，它是指消費者從居住地到中心地的移動距離；如果由商店送貨的話，是指發(fā)送貨物的移動距離。

◆貨物供給范圍上限（外側(cè)界限）

是貨物供給范圍的最大極限，即為中心地的某種中心商品能夠到達(dá)消費者手中的空間邊界?！糌浳锕┙o范圍下限（內(nèi)側(cè)界限）

是供給貨物的商店能夠獲得正常利潤所需的最低限度的消費者的范圍。門檻人口指某種中心職能在中心地布局能夠獲得正常利潤所需的最低限度的人口。2023/4/910第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(四)中心商品與中心地職能的等級1、根據(jù)貨物的供給范圍的大小可分為

◆高級中心商品——貨物供給范圍的上限和下限都大的中心商品。

◆低級中心商品——貨物供給范圍的上限和下限都小的中心商品。

2、供給高級中心商品的中心地職能為高級中心地職能，反之為低級中心地職能。2023/4/911第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(五)中心地的等級中心地等級劃分及特征

高級中心地（具有高級中心地職能）：數(shù)量少、服務(wù)范圍廣，提供的貨物和服務(wù)檔次高，種類多。

低級中心地（僅具有低級中心地職能）：數(shù)量多、服務(wù)范圍小，提供的貨物和服務(wù)檔次低，種類少；還有介于二者之間的中級中心地。

2023/4/912第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

中心地的等級和中心職能是相互對應(yīng)的：最低等級的中心地具有最低的中心職能，而比其高一級的中心地不僅具有自己固有的職能，還兼有最低中心地的中心職能。同時，同一等級的中心地以一定的間隔布局。2023/4/913第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論三、中心地三原則與中心地系統(tǒng)的空間模型（一）市場原則與中心地系統(tǒng)（二）交通原則基礎(chǔ)上的中心地系統(tǒng)（三）行政原則基礎(chǔ)上的中心地系統(tǒng)（四）三原則適合的條件

2023/4/914第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(一)市場原則與中心地系統(tǒng)

在市場原則基礎(chǔ)上形成的中心地的空間均衡是中心地系統(tǒng)的基礎(chǔ)。

1．基本前提

1）自然條件和資源相同且均質(zhì)分布的平原。人口均勻地分布，且居民的收入和需求以及消費方式都相同。2）具有統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，且運費與距離成正比。3）消費者都利用離自己最近的中心地，即就近購買，以減少交通費。

2023/4/915第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

4）相同的商品和服務(wù)在任何一個中心地價格和質(zhì)量都相同。消費者購買商品和享受服務(wù)的實際價格等于銷售價格加上交通費。另：5）供給中心商品的職能，盡量布局于少數(shù)的中心地、并且滿足供給所有的空間（所有居民）的配置形式。6）中心地職能在同一中心地集聚。2023/4/916第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論圖4.2單一中心商品構(gòu)成的中心地分布結(jié)構(gòu)

2．中心地系統(tǒng)的構(gòu)造2023/4/917第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論圖4.3市場原則下的中心地系統(tǒng)形成原理示意圖2023/4/918第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論圖4.4市場原則下的中心地系統(tǒng)2023/4/919第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論結(jié)論:

1）中心地市場區(qū)域規(guī)模按一定比例變化，各等級中心地的市場區(qū)域數(shù)的關(guān)系：

從高級中心地向低級中心地，市場區(qū)域數(shù)是按3的倍數(shù)在變化,即：1，3，9，27，81,…。因此在市場原則基礎(chǔ)上形成的中心地系統(tǒng)也稱為K=3的中心地系統(tǒng)。2023/4/920第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2）各級中心地之間的數(shù)量關(guān)系

從區(qū)域內(nèi)次級中心地開始，中心地的數(shù)量關(guān)系為低級中心地數(shù)量為其上一級中心地的3倍。即為1，2，6，18，54，…。

2023/4/921第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論3．市場原則下中心地系統(tǒng)的特點

1）中心地具有等級性，且各級的中心地與中心職能相對應(yīng)。2）中心地按照一定的規(guī)則分布，一般是三個中心地構(gòu)成的三角形的重心是低一級中心地布局的區(qū)位點。3）各等級間的中心地數(shù)量和市場區(qū)域面積呈幾何數(shù)變化（？）。2023/4/922第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論表4.1市場原理基礎(chǔ)上的中心地及其服務(wù)范圍

中心地等級中心地數(shù)服務(wù)區(qū)數(shù)服務(wù)半徑/km服務(wù)范圍/km2提供商品的種類數(shù)中心地的人口數(shù)服務(wù)區(qū)人口數(shù)MAKBGPL486162541862172924381279314.06.912.020.736.062.1108.0441344001

2003600108003240040901803306001000200010002000400010000300001000005000003500110003500010000035000010000003500000合計729………………2023/4/923第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(二)交通原則基礎(chǔ)上的中心地系統(tǒng)

1．各個中心地布局在兩個比自己高一級的中心地的交通線的中間點。

因此，如果同一級的中心地間鋪設(shè)一條交通線，那么在這條交通線上布局著比它等級低的所有中心地。2023/4/924第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2．中心地市場區(qū)之間的關(guān)系

各等級中心地的市場區(qū)域關(guān)系為：1，4，16，64，256，…。因此，在交通原則基礎(chǔ)上形成的中心地系統(tǒng)也稱為K=4的中心地系統(tǒng)。2023/4/925第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論3．中心地之間的數(shù)量

在交通原則基礎(chǔ)上形成的中心地系統(tǒng)的中心地的數(shù)量關(guān)系為：1，3，12，48，192，…。

2023/4/926第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論圖4.6交通原則下的中心地系統(tǒng)

2023/4/927第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(三)行政原則基礎(chǔ)上的中心地系統(tǒng)

1．低級中心地完整的從屬于一個高級中心地。2．中心地市場區(qū)域之間的關(guān)系各等級的中心地的市場區(qū)域數(shù)為：1，7，49，343，…，以7的倍數(shù)增加。因此，在行政原則基礎(chǔ)上形成的中心地系統(tǒng)也稱為Ｋ=7的中心地系統(tǒng)。2023/4/928第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論3．中心地之間的數(shù)量關(guān)系

在行政原則基礎(chǔ)上形成的中心地系統(tǒng)中，中心地間的數(shù)量關(guān)系為：1，6，42，294，2058，…。2023/4/929第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論圖4.7行政原則下的中心地系統(tǒng)

2023/4/930第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(四)三原則適合的條件

1、市場原則適用于開放、便于通行的地區(qū)。2、交通原則適用于年輕的國家或新開發(fā)區(qū)。3、行政原則比較適用于社會主義國家以行政組織為基礎(chǔ)的社會生活，以及山間盆地地區(qū)。高級中心地——交通原則中級中心地——行政原則低級中心地——市場原則2023/4/931第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論四、理論的意義和存在的問題

(一)意義

(１)引入演繹的思維方法，研究空間法則和原理，帶來地理研究思維方法大革命。(２)中心地理論是城市地理學(xué)和商業(yè)地理學(xué)的理論基礎(chǔ)。(３)中心地理論是區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的理論基礎(chǔ)之一。2023/4/932第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(二)存在的問題

１、只重視商品供給范圍的上限分析。２、K值在一個系統(tǒng)中固定不變。３、把消費者看作“經(jīng)濟(jì)人”。４、忽視了集聚利益。５、沒有研究需求增加、交通發(fā)展和人口移動帶來的中心地系統(tǒng)的變化。2023/4/933第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論第二節(jié)零售業(yè)區(qū)位論

一、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素

二、零售業(yè)空間模型三、零售引力模型2023/4/934第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論零售業(yè)是指什么？零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。零售業(yè)態(tài)的分類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等確定。零售業(yè)從產(chǎn)生到現(xiàn)在先后經(jīng)過了8次革命，用了150年的時間形成了20多種業(yè)態(tài)

。零售業(yè)的主要業(yè)態(tài)有：1、百貨店2、超級市場3、大型綜合超市4、便利店5、倉儲式商場6、專業(yè)店7、專賣店8、購物中心等。

除此之外，還有自動售貨機(jī)、步行商業(yè)街、多媒體售貨（包括郵購、網(wǎng)上商店）等。

2023/4/935第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論1、百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。2、超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。2023/4/936第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論3、大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

4、

便利店（方便店）是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。5、專業(yè)店指經(jīng)營某一大類商品為主的，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù)，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售業(yè)態(tài)。2023/4/937第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論6、專賣店指專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌，適應(yīng)消費者對品牌選擇需求和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。

7、購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。8、倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。2023/4/938第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論一、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素（一）消費市場狀況

市場區(qū)域的大小、貧富和構(gòu)成等對零售業(yè)態(tài)選擇和規(guī)模具有重要的影響作用。

1、人口的分布密度——數(shù)量、規(guī)模2、消費者收入（總購買力、收入等級）——類型、數(shù)量和規(guī)模2023/4/939第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(二)空間距離和交通條件1、空間距離交通費購買價格需求量家庭購買量規(guī)模、區(qū)位

需求空間曲線其空間變化在一定程度上可反映城市內(nèi)部零售業(yè)區(qū)位空間結(jié)構(gòu)：變化平緩，距離影響小，零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性；變化陡然，則市場區(qū)域被若干個零售商業(yè)中心分割，零售區(qū)位區(qū)域分散。2023/4/940第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2、交通條件——交通費——區(qū)位一般交通設(shè)施條件好的市場區(qū)域，消費者購物所需要的時間會縮短，空間費用會降低；對于零售區(qū)位而言，其商品的銷售范圍會擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)模等級也有可能擴(kuò)大。所以，在重要的交通樞紐中心常常能形成大型的商業(yè)中心。2023/4/941第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（三）零售業(yè)間的競爭

1、同一區(qū)域經(jīng)營同種類型的零售企業(yè)數(shù)量和競爭力影響著零售企業(yè)的區(qū)位選擇。2、企業(yè)的經(jīng)營種類和市場特性等影響著競爭者之間是集中還是分散。3、同業(yè)競爭——相互排斥趨于分散或競爭中聯(lián)合而趨于集中非同業(yè)競爭——因為互補(bǔ)而趨于集中。2023/4/942第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(四)地價的作用

地價：是土地價值的經(jīng)濟(jì)反映，是指用來購買土地的效用或為預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益所付出的代價。其高低與土地的區(qū)位條件（交通便捷性、空間關(guān)聯(lián)性及周邊環(huán)境）有關(guān)。高地價意味著土地的高預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益，所以對于追求收入最大化的零售企業(yè)，最高地價區(qū)位是最佳選擇。但是，不同類型的零售業(yè)所能支付的地價能力不同導(dǎo)致區(qū)位趨向有差異：高支付地價能力的企業(yè)趨于條件好的區(qū)位；低支付能力的企業(yè)趨于地價便宜的區(qū)位?！貎r傾斜線（諾斯Nourse）2023/4/943第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2023/4/944第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論不同零售業(yè)態(tài)的區(qū)位選擇百貨店商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。選址在城市繁華區(qū)、交通要道。超級市場商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。2023/4/945第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論大型綜合超市商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。便利店（方便店）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

2023/4/946第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論專業(yè)店商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90%。經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色。選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。專賣店商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主。銷售體現(xiàn)量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。

2023/4/947第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

購物中心內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。倉儲式商場商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

2023/4/948第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論案例：沃爾瑪北京市石景山點選址分析

2003年7月11日，世界第一大零售連鎖集團(tuán)——沃爾瑪連鎖公司旗下的山姆會員商店在北京正式開業(yè)，即沃爾瑪石景山山姆店。它是沃爾瑪在北京的第一家店，位于石景山八角社區(qū)。對于沃爾瑪來說，進(jìn)入北京這個全國潛力最大、競爭也最激烈的市場標(biāo)志著其在中國北方擴(kuò)張的加速。然而，經(jīng)過兩年的經(jīng)營發(fā)現(xiàn)石景山店并沒有取得預(yù)期的效果，一時也成為業(yè)界討論的焦點。從選址角度分析其決策的成功與失敗：2023/4/949第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2023/4/950第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（一）石景山點區(qū)位條件分析1、有利條件1）自然條件擁有優(yōu)越的購物休閑環(huán)境2）交通條件位于最寬闊的兩條干道中間，接近五環(huán)路，在交通上能輻射海淀區(qū)，利于吸引客源2023/4/951第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論3）客源分析（市場需求）小區(qū)住戶中檔收入人群眾多機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位4）集聚因素分析商業(yè)氣氛良好人氣較旺能帶來商業(yè)集聚效應(yīng)5）投資成本分析遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，地價水平相應(yīng)較低，有利于長期建設(shè)成本的投入，同時符合沃爾瑪?shù)囊回炦x址原則。2023/4/952第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論2、不利因素1）人口密度是北京市人口密度較低的地區(qū)，就近期發(fā)展來看，五環(huán)路以外的人口密度很難達(dá)到大型超市的需求。2）主力商圈消費不足。石景山區(qū)是有效商圈，是消費能力比較低的區(qū)域。距其他有效商圈較遠(yuǎn)。3）同類商業(yè)店鋪的競爭壓力。其外圍有大量的商業(yè)競爭者。2023/4/953第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論二、零售業(yè)空間模型

（從空間角度研究零售業(yè)的集聚形態(tài)和職能）（一）零售業(yè)空間類型劃分

（二）中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

2023/4/954第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（一）零售業(yè)空間類型劃分普勞德福特（美）側(cè)重零售業(yè)活動的位置條件和特征，把零售業(yè)空間劃分為：1、中心商業(yè)區(qū)2、外圍商業(yè)區(qū)3、主要商業(yè)區(qū)4、近鄰商業(yè)街5、孤立商店群等。2023/4/955第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論貝利（美）把零售業(yè)空間劃分為三類：1、在中心部核心的商業(yè)設(shè)施同心圓分布的空間，集聚規(guī)模不同分為：中心商業(yè)區(qū)（CBD）、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地和近鄰中心地2、沿道路和街道呈帶狀分布的零售業(yè)空間由于位置和規(guī)模的差異，分為：傳統(tǒng)的購物街、沿主要干線分布的零售業(yè)空間、在郊區(qū)形成的帶狀零售業(yè)空間和高速公路指向的零售業(yè)空間2023/4/956第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論3、專業(yè)化空間零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的種類可分為：汽車區(qū)、印刷區(qū)、娛樂區(qū)、輸入商品區(qū)、家具區(qū)、醫(yī)療中心等。

2023/4/957第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（二）中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)中心-邊緣模型

（霍伍德和博伊斯）

1、核心部

特征：高度的土地利用、空間垂直發(fā)展、白天人口集中和特殊職能布局。

職能：商業(yè)；辦公、金融、行政機(jī)關(guān)集聚地等

2、邊緣部

特征：土地面積相對廣，土地利用密度也不高

職能：空間分化（輕工業(yè)、交通站點、具備倉庫的批發(fā)業(yè)、汽車銷售和修理業(yè)、特殊服務(wù)業(yè)及住宅區(qū)。）

2023/4/958第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論中心商業(yè)區(qū)的核心-邊緣模式2023/4/959第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論中心商業(yè)區(qū)空間融合模型（戴維斯）在中心商業(yè)區(qū)的核心部，首先以核心部為中心各職能呈同心圓布局，在此基礎(chǔ)上重疊著沿交通線呈帶狀分布的零售業(yè)區(qū)，但這些零售區(qū)是按照等級職能的高低由內(nèi)側(cè)依次布局。在同心圓和帶狀相互重疊的模型上，再疊加上特殊專業(yè)職能空間，就形成一個空間融合模型。

2023/4/960第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論零售業(yè)區(qū)位的空間融合模式店鋪類型店鋪類型店鋪類型2023/4/961第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論三、零售引力模型

關(guān)于城市間零售市場分界點的劃分1、賴?yán)牧闶垡Ψ▌t當(dāng)在A和B兩城市間存在一個等級相對低的C城市，兩城市對C城市吸引的零售額的比率與兩城市的人口成正比，與到C城市的距離比的平方成反比。（可求市場分界點）如果兩個城市的規(guī)模差距太大時，對某地的零售引力與其離兩城市的距離比的3次方成反比。2、貝利用城市的中心職能數(shù)代替人口數(shù)。2023/4/962第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論

關(guān)于大城市內(nèi)幾個購物中心的引力

赫夫的概率引力模型商店規(guī)模距離中心數(shù)量——選擇概率

對于一個購物中心來講，零售額不僅受到消費者人數(shù)的影響，還要考慮消費額的影響。2023/4/963第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論第三節(jié)服務(wù)業(yè)區(qū)位論

一、服務(wù)業(yè)的類型與區(qū)位特征二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析三、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論2023/4/964第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論一、服務(wù)業(yè)的類型與區(qū)位特征

服務(wù)業(yè)是指不從事物質(zhì)生產(chǎn)，主要從事信息和管理或服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動（活勞動）。包括營利性服務(wù)業(yè)和社會公共性服務(wù)型。營利性服務(wù)業(yè)分為三種類型：

（一）以個人和家庭為對象指各種店鋪，如理發(fā)店、美容店、洗衣店、照相館、修理點等

區(qū)位特征：類似于零售業(yè)，盡量接近消費者。

2023/4/965第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(二)以企業(yè)或行政機(jī)關(guān)等辦公機(jī)構(gòu)為對象指提供運營活動產(chǎn)生的服務(wù)型需求的經(jīng)濟(jì)活動。如：廣告業(yè)、設(shè)計業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、復(fù)印和復(fù)印機(jī)的維修業(yè)、計算機(jī)軟件開發(fā)和銷售業(yè)等

區(qū)位特征：各種辦公機(jī)構(gòu)集中的城市中心區(qū)。但是與制造業(yè)部門關(guān)系密切的服務(wù)業(yè)往往與制造業(yè)布局相一致。2023/4/966第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(三)具有辦公機(jī)構(gòu)性質(zhì)職能的服務(wù)業(yè)指行使各種管理職能的服務(wù)業(yè)，包括發(fā)揮管理職能的業(yè)務(wù)中心和辦公機(jī)構(gòu)，如各企業(yè)管理總部；企業(yè)的子公司和部門中心；外部支援企業(yè)活動的服務(wù)業(yè)，如金融、保險、房地產(chǎn)行業(yè)等。

區(qū)位特征：類似于第二類，在城市中心區(qū)或次中心。2023/4/967第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析區(qū)位選擇的三個層次：城市選擇城市內(nèi)特定區(qū)域的選擇具體地點的確定2023/4/968第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(一)城市選擇的影響因素

1、能夠接受企業(yè)服務(wù)的規(guī)模和范圍2、服務(wù)區(qū)的人口數(shù)量3、總體消費能力和消費量的分配狀況4、不同服務(wù)行業(yè)的總體消費潛力5、其它競爭者的數(shù)量、規(guī)模和質(zhì)量6、競爭程度等2023/4/969第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(二)城市內(nèi)部特定區(qū)域的選擇

1、服務(wù)區(qū)和具體服務(wù)設(shè)施對顧客的吸引力2、競爭企業(yè)的量與質(zhì)3、交通通達(dá)性4、居民特性和風(fēng)俗習(xí)慣5、空間擴(kuò)展方向6、區(qū)域的基本情況等2023/4/970第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論(三)具體地點的選擇

1、交通狀況和交通發(fā)展?jié)摿?、相鄰企業(yè)的基本情況3、停車場的充足性4、地點布局的綜合費用

2023/4/971第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論三、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論

1、中心地理論2、集聚理論2023/4/972第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論案例：歐洲迪斯尼樂園的選址決策

迪斯尼公司與歐洲的情節(jié)淵源已久，迪斯尼的早期故事大多來源于歐洲的民間傳說。公司曾在歐洲考慮了200個選址方案，很快縮小到西班牙和法國。法國由于地處歐洲中心，與其它大多數(shù)歐洲國家都有四通八達(dá)的交通體系。另外，法國還提供了極其優(yōu)厚的投資條件。他們認(rèn)為這些積極因素足以抵消法國惡劣的氣候和刁鉆的民族個性所帶來的負(fù)面影響。在法國建造主題樂園的想法最早開始于1976年，但直到1982年法國政府高層官員陪同迪斯尼公司的要員去法國北部和東部進(jìn)行選址考察后，才為人所知。最終把公園修建在巴黎附近。

2023/4/973第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論后果：在修建公園并把公園修建在巴黎附近這一決策上，迪斯尼對產(chǎn)生后果估計不足。在歐洲迪斯尼樂園的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期水平。游客數(shù)量沒有實現(xiàn)預(yù)計的1100萬人次，只是在大幅度降低門票價格之后才勉強(qiáng)達(dá)到這個數(shù)字。飯店入住率只有37%，與預(yù)期的76%相去甚遠(yuǎn)。到1994年，樂園營業(yè)6年的虧損額已高達(dá)4億美元。2023/4/974第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論選址失誤分析樂園距離巴黎不足70英里，而巴黎是世界上最著名的旅游勝地之一，這樣就使樂園成為人們巴黎游的其中一站。只有很少游客需要或愿意在樂園停留過夜。與美國相比，法國的公共交通更為便利，因此游客很自然的選擇在樂園進(jìn)行一日游以節(jié)省昂貴的酒店在住宿費。此樂園也沒有給歐洲游客帶來全新的體驗，而是重復(fù)以往的一貫風(fēng)格，其中很多文化理念已經(jīng)廣受質(zhì)疑。2023/4/975第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論《肯德基在中國》案例分析

（一）肯德基發(fā)展歷史

(1)哈蘭德*桑德斯于20世紀(jì)30年代創(chuàng)建肯德基品牌，通過特許他的新奇秘方來贏利。到1964年為止，已經(jīng)售出了700個特許權(quán)

(2)1964年出售給約翰*布朗，肯德雞炸雞以驚人的速度發(fā)展起來

(3)在1971年，布朗和馬歇爾以2.75億美元的價格把肯德基公司轉(zhuǎn)售給給了休伯萊恩(Heublein)公司，開始其國際化發(fā)展道路。但由于特許經(jīng)營帶來的混亂，到1976年，銷售額每年減少8%，利潤每年減少26%。

(4)休伯萊恩公司于1975年秋天任命邁克爾*麥爾斯來實施轉(zhuǎn)軌戰(zhàn)略，讓肯德基又重新回到美好聲譽(yù)上來。

(5)在1982年夏末，溫斯頓*斯?fàn)柲饭镜腞.J.雷羅斯公司以14億美元收購了休伯萊恩公司，并開始其國際擴(kuò)展戰(zhàn)略

(6)到1983年為止，肯德基公司在東南亞已經(jīng)建立了85個特許分店，其中有20個在印度尼西亞，27個在馬來西亞，23個在新加坡.2023/4/976第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（二）當(dāng)時面臨問題

肯德基意欲進(jìn)一步開拓東南亞市場，在1986年任命王為總部設(shè)在新加坡的肯德基東南亞地區(qū)的副總裁，負(fù)責(zé)重建東南亞經(jīng)營機(jī)構(gòu)?？紤]到領(lǐng)導(dǎo)肯德基在東南亞市場經(jīng)營所應(yīng)付的責(zé)任，王開始從不同角度觀察對中國投資的決策，在最終決策之前，王需要重點考慮以下幾個投資問題

（1）1986年肯德基是否適宜進(jìn)入中國市場？

（2）進(jìn)入中國市場需要考慮好首選地點，在廣州，上海，北京這幾個城市中，哪個城市地點將是肯德基進(jìn)入中國市場的首選地點？

（3）肯德基如何解決好在中國需要大量稀缺的經(jīng)營管理資源的問題?(首要的限制是肯德基會說漢語的經(jīng)理數(shù)量很少，而且他們中的許多人已被派往香港和新加坡)2023/4/977第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（A）1986年的中國

（1）政治經(jīng)濟(jì)體系：處在改革開放的初期階段，市場經(jīng)濟(jì)為計劃經(jīng)濟(jì)初步向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)移，政府也正積極引進(jìn)外商投資內(nèi)地的發(fā)展

（2）居民收入：居民的經(jīng)濟(jì)收入不高，人均國民生產(chǎn)值為300美元。但由于中國堅持對外開放的政策，居民收入正面臨著快速提高的良好機(jī)遇，尤其是在以上海，北京等城市其趨勢表現(xiàn)非常明顯

（3）貿(mào)易：國民生產(chǎn)總值的年增長率為7.9%，人口為10億，市場潛力巨大；

（4）與肯德基同類企業(yè)的競爭情況：當(dāng)時的中國與肯德基品牌類似的西餐廳只在一些沿海大城市以及北京等重要城市存在，數(shù)量也非常少。盡管麥當(dāng)勞也已經(jīng)開始在香港存在，當(dāng)是對于以牛肉漢堡包為主的麥當(dāng)勞其在中國的被認(rèn)可的存度也非常低

結(jié)論：對于王需要考慮的問題（1），從以上信息可以得出，肯德基在1986年的中國面臨著很好的發(fā)展機(jī)遇，市場潛力巨大，面臨的競爭小，并在中國有著很好的政治發(fā)展環(huán)境的支持。2023/4/978第4章商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位理論（B）肯德基考慮選擇的三座城市的優(yōu)劣勢分析

廣州：

優(yōu)勢：

（1）是1984年設(shè)立的14個沿海開放城市之一，這些城市是優(yōu)先吸引外資的中心。

（2）廣州在引進(jìn)外資項目、降低稅率、鼓勵技術(shù)開發(fā)方面有著更大的自主