2019年吳江中南世紀(jì)城項(xiàng)目可研報(bào)告精選文檔

1吳江中山南路項(xiàng)目可研報(bào)告六合項(xiàng)目公司營(yíng)銷部2019.7.62目錄第一部分項(xiàng)目背景研究1第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析2第三部分初步市場(chǎng)定位3第四部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性結(jié)論4第五部分風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及建議53第一部分項(xiàng)目背景一、城市概況

上有天堂下有蘇杭，蘇杭之間有吳江。吳江地處江蘇、浙江和上海交匯的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。距離蘇州16公里；距離上海53公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)45公里；全市總面積為1176.68平方公里，總?cè)丝?50多萬(wàn)，外來(lái)暫住人口75萬(wàn)。2019年GDP總值858.5億元，人均生產(chǎn)總值94446元，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名第9位。吳江市的產(chǎn)業(yè)布局：已形成在中國(guó)舉足輕重的絲綢紡織業(yè)、光電纜業(yè)、電子資訊業(yè)3大支柱，以及精密機(jī)械、服裝加工、日化、食品等11個(gè)特色成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)群。4

二、城市未來(lái)發(fā)展空間及利好

1、經(jīng)政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，項(xiàng)目所在的松陵鎮(zhèn)將在2019年6月前完成劃入蘇州濱湖區(qū)的所有相關(guān)手續(xù)及工作，吳江市政府將遷至盛澤鎮(zhèn)。

2、蘇州市在建地鐵4號(hào)線南延線（經(jīng)過吳江市）將在2019年以前通車，吳江市政府出資130億元援建該地鐵南延線，預(yù)計(jì)今年年底動(dòng)工，屆時(shí)將有一站點(diǎn)位于項(xiàng)目邊。第一部分項(xiàng)目背景5第一部分項(xiàng)目背景

三、土地市場(chǎng)情況

1、近三年的土地供應(yīng)量2019年為2700畝，2019年為3100畝，2009年為3700畝，2019年預(yù)計(jì)為3100畝左右；

2、2019年土地供應(yīng)2019年以來(lái)，受國(guó)家相關(guān)政策的影響，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)總量約為3100-3200畝，其中住宅用地占比約為67%。截止2019年5月底，已成交621.39畝，其中住宅用地393.76畝；

3、周邊地塊價(jià)格對(duì)比

2009年12月28日，本地塊對(duì)面的住宅用地（瑞景國(guó)際項(xiàng)目580畝）成交價(jià)達(dá)到367.33萬(wàn)元/畝，2009年12月21日成交的松陵鎮(zhèn)蘇州河岸邊149畝成交價(jià)為405.33萬(wàn)元/畝，是目前吳江最高地價(jià)；因此本地塊底價(jià)：386.67萬(wàn)元/畝的價(jià)格具有直接成交可能性；另外，本項(xiàng)目地塊可以按先付50%的土地款，其余按分宗地付款、分宗地辦證的方式在后期最長(zhǎng)一年半內(nèi)完成土地款支付。

6第一部分項(xiàng)目背景四、房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀1、吳江2019—2019主要指標(biāo)走勢(shì)2、2019—2019全市房地產(chǎn)供求情況73、吳江市2019年10月—2009年9月房地產(chǎn)供求走勢(shì)圖第一部分項(xiàng)目背景五、房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀8第一部分項(xiàng)目背景4、吳江市2019年10月—2009年9月房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖五、房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀9第一部分項(xiàng)目背景5、2019年1—6月份統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字填報(bào)單位：市住建局

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)表

2019年1-6月指標(biāo)單位累計(jì)去年同期累計(jì)同比±％（一）本年完成投資總額萬(wàn)元38275532643817.3（二）房屋施工面積萬(wàn)平方米618.71602.772.6（三）新開工面積萬(wàn)平方米121.3771.5469.7（四）房屋竣工面積萬(wàn)平方米77.3171.887.6(五)商品房銷售面積萬(wàn)平方米71.0258.3621.7

其中:現(xiàn)房銷售面積萬(wàn)平方米16.37.89106.6

期房銷售面積萬(wàn)平方米54.7250.488.4(六)商品房銷售額萬(wàn)元39066325848051.1

其中:現(xiàn)房銷售額萬(wàn)元8037433597139.2

期房銷售額萬(wàn)元31028922488338.0(七)空置面積萬(wàn)平方米85.5665.131.4五、房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀10第一部分項(xiàng)目背景分析吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)可以得出以下結(jié)論：吳江是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，受國(guó)家宏觀環(huán)境和歷次新政影響很??；除了2009年4月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)突變以外，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，沒有大的起伏；新開工面積同比去年有69.7%的增加，說(shuō)明市場(chǎng)供給量在大幅上升；商品房銷售面積同比去年增加21.7%，說(shuō)明吳江這個(gè)城市受新政影響非常小，成交量不降反升，現(xiàn)房尤其升勢(shì)明顯，為106.6%；銷售額同比去年增加51.1%，比銷售面積增加的21.7%還多增加了一倍，這說(shuō)明商品房?jī)r(jià)格在新政下不降反升；同時(shí)不可忽略的是：空置面積也在增加，1—6月份空置面積為85.56萬(wàn)平米，比去年增加了31.4%，這說(shuō)明市場(chǎng)在逐漸成熟，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商和產(chǎn)品品質(zhì)具有相對(duì)高的要求。五、房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀11六、房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)第一部分項(xiàng)目背景近3年來(lái)，別墅、花園洋房、小高層、高層產(chǎn)品已逐漸成為吳江市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。別墅和高層產(chǎn)品，將是城市化發(fā)展的必然：

1、未產(chǎn)生泡沫，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)中有升吳江的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不溫不火，沒有價(jià)格和成交量的跳躍式上升，沿著健康的軌跡在運(yùn)行，基本沒有產(chǎn)生泡沫；

2、開發(fā)企業(yè)以本地居多外地大型房地產(chǎn)企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)）無(wú)一在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目，致使房?jī)r(jià)一直沒有大幅上升，開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)也有一定局限；

3、自給自足的內(nèi)向市場(chǎng)特征吳江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是主要依靠本地居民來(lái)消化的市場(chǎng)特點(diǎn)，最近2年根據(jù)吳江不同區(qū)域位置靠近上海和蘇州的距離遠(yuǎn)近不同，形成了北部輻射蘇州（60—70成交量），東部（同里別墅區(qū)）輻射上海的局面；124、購(gòu)買人群中本地居民與外地購(gòu)房者比例為6：4

目前松陵鎮(zhèn)的幾個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買人群主要還是本地改善性居住需求為主，約占50%，周邊城鎮(zhèn)城市化需求約占30%，蘇州購(gòu)買人群約占20%。第一部分項(xiàng)目背景客戶來(lái)源分析表六、房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)5、在售物業(yè)高端居多目前松陵鎮(zhèn)在售樓盤物業(yè)類型為別墅和高層公寓居多，普通多層住宅基本絕跡。13第一部分項(xiàng)目背景6、市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)勁，呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面在市場(chǎng)調(diào)查期間，恰遇暴雨，冒雨到奧林清華項(xiàng)目購(gòu)房的客戶就有2批。

7、樓盤開發(fā)體量較大，且大都采取分批開發(fā)。8、房型及面積特征二房、三房、四房及復(fù)式房型都有，但三房為主力房型。面積為130-150㎡。從目前市場(chǎng)去化來(lái)看，吳江老百姓對(duì)大戶型的產(chǎn)品接受度比較高，三房要好于二房。9、房型布局目前市場(chǎng)的房型普遍采用臥室朝南，廳為大開間或橫廳，陽(yáng)臺(tái)均設(shè)在主臥，房型設(shè)計(jì)十分注重采光及通風(fēng)。七、個(gè)案調(diào)查六、房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)14案名瑞景國(guó)際總建面積80萬(wàn)M2得房率75%，二梯二戶基地位置吳江市中山南路與聯(lián)楊路交叉口基地面積36萬(wàn)M2平均單價(jià)多層：7000元/M2

，別墅13000元/M2

，高層6000元/M2開發(fā)商蘇州瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤日期2019-8主力戶型130平米三室工程進(jìn)度還未開始施工主力總價(jià)78萬(wàn)高層物業(yè)形態(tài)別墅、花園洋房、高層均容積率2.2銷售率還未開盤產(chǎn)品分析該項(xiàng)目是距離本案地塊最近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，產(chǎn)品定位于本案也具同質(zhì)性，但整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、包裝及操盤水平不具備競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)資料去化分析未開工、未開盤、僅進(jìn)行咨詢。賣點(diǎn)分析未來(lái)發(fā)展前景好，吳江未來(lái)的新行政中心，在濱湖新區(qū)邊緣，正對(duì)市政府新辦公樓低建筑密度社區(qū)結(jié)合高層公寓，周邊醫(yī)療健身等生活配套成熟，教育配套也比較完善；主打輕軌4號(hào)線及未來(lái)規(guī)劃。綜合評(píng)估是吳江南部大盤之一，僅具備雛形，售樓處模型還未造好就已經(jīng)對(duì)外公開，未準(zhǔn)備體驗(yàn)式營(yíng)銷區(qū)域，目前的包裝情況糟糕，說(shuō)明操盤水平欠佳；開發(fā)商無(wú)知名度，無(wú)影響力；樓盤體量大，但規(guī)劃缺乏特色和高品質(zhì)景觀；第一部分項(xiàng)目背景15第一部分項(xiàng)目背景案名麗灣域總建面積80萬(wàn)M2得房率95%，一梯二戶基地位置吳江蘇州河路笠澤路基地面積36萬(wàn)M2平均單價(jià)疊加別墅均價(jià)9500元/M2開發(fā)商蘇州鼎基房地產(chǎn)開發(fā)公司主力戶型在售138—275M2疊加別墅開盤日期2019-7-15工程進(jìn)度基礎(chǔ)施工主力總價(jià)228萬(wàn)元物業(yè)形態(tài)雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟、疊加別墅、花園洋房、高層，4萬(wàn)平米商業(yè)均容積率2.0銷售率在售疊加別墅產(chǎn)品分析本案定位吳江最高品質(zhì)疊加別墅及高層公寓，以雙拼率先開盤，提升物業(yè)整體品質(zhì)，一層贈(zèng)送半地下室占總面積40%左右并有前后小花園，以4萬(wàn)平米綜合商業(yè)配套制造產(chǎn)品差異性。去化分析該樓盤目前處于預(yù)約蓄水階段，同一開發(fā)商的麗灣國(guó)際項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，成功贏得市場(chǎng)口碑。從銷售情況來(lái)看，預(yù)定情況良好。賣點(diǎn)分析沿蘇州河天然水景，賣點(diǎn)提煉為“一半在水上，一半在岸上的唯美生活”高品質(zhì)的大型社區(qū)：低建筑密度開端、高綠化率并配套有4萬(wàn)平米的綜合商業(yè)，“號(hào)稱吃喝玩樂一網(wǎng)打盡”，這在吳江市絕無(wú)僅有；綜合評(píng)估是吳江又一個(gè)大型的低密度高檔居住社區(qū)，開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，在當(dāng)?shù)氐目诒驼J(rèn)可度較高，已開發(fā)的麗灣國(guó)際的品質(zhì)在吳江認(rèn)可度很好；項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閰墙邫n社區(qū)集中地段，周邊配套齊備，區(qū)域熱度很高；樓盤體量大規(guī)模效應(yīng)突出，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成威脅。16第一部分項(xiàng)目背景案名奧林清華

總建面積150萬(wàn)M2得房率75%，二梯二戶基地位置吳江松陵鎮(zhèn)鱸鄉(xiāng)南路人民路口基地面積94萬(wàn)M2平均單價(jià)高層：6000元/M2

，景觀高層6700元/M2開發(fā)商吳江恒達(dá)城建開發(fā)有限公司開盤日期2019-6-3主力戶型130—150三室代理商上海誠(chéng)品房地產(chǎn)咨詢公司工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂主力總價(jià)小高層42萬(wàn)物業(yè)形態(tài)別墅、花園洋房、小高層、高層均容積率2.6銷售率別墅完畢；在售高層產(chǎn)品分析本案高層共有四種戶型：137平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、225平米的豪華四房、103平米的兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)、129平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主力面積130㎡；本案的戶型設(shè)計(jì)敢于創(chuàng)新，打造弧形觀景露臺(tái)。去化分析聯(lián)體別墅和花園洋房的市場(chǎng)認(rèn)可度很高，銷售率達(dá)90%以上。新推的2幢高層于今年6月開盤，均價(jià)為6000及6700元/平方米。從銷售情況來(lái)看，位置好、樓層好的戶型去化比較快，目前實(shí)現(xiàn)銷售60以上。賣點(diǎn)分析未來(lái)發(fā)展前景好，吳江未來(lái)的新行政中心，周圍將建立一個(gè)五星級(jí)大酒店。高品質(zhì)的大型社區(qū)：低建筑密度（21%）、高綠化率（60%）、多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、全力倡導(dǎo)生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、健康的現(xiàn)代居住理念，建成后小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)備齊全，周邊的教育配套也比較完善，有吳江大學(xué)、雙語(yǔ)學(xué)校、吳江實(shí)小。綜合評(píng)估是吳江首個(gè)大型的低密度居住社區(qū)，首次在吳江推出別墅、花園洋房的產(chǎn)品類型，使品牌度較高開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，在當(dāng)?shù)氐目诒驼J(rèn)可度較高，已開發(fā)的龍庭錦繡花園品質(zhì)在吳江很高。目前周邊配套設(shè)施尚不完善，生活不便，公交等交通設(shè)施未到位，距離市中心較遠(yuǎn)。樓盤體量大；同時(shí)針對(duì)部分蘇州市區(qū)客戶群的銷售策略效果不明顯。17第一部分項(xiàng)目背景案名新湖明珠城總建面積165萬(wàn)M2得房率73.7%，二梯二戶基地位置江蘇省吳江市仲英大道410號(hào)基地面積83萬(wàn)M2平均單價(jià)均價(jià)7000元/M2開發(fā)商蘇州新湖遠(yuǎn)州置業(yè)有限公司開盤日期2019-5主力戶型88—140M2，130三室為主代理商上海誠(chéng)品房地產(chǎn)咨詢公司工程進(jìn)度會(huì)所、別墅交付主力總價(jià)小高層42萬(wàn)物業(yè)形態(tài)別墅、花園洋房、高層均容積率2.0銷售率一期別墅完畢；在售高層30%去化產(chǎn)品分析本案西鄰太湖，以自然環(huán)境為主打賣點(diǎn)，建筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格，主力面積130㎡；本案的戶型設(shè)計(jì)敢于創(chuàng)新，打造270度弧形觀景露臺(tái)。去化分析聯(lián)體別墅和花園洋房市場(chǎng)認(rèn)可度高，已推銷售率達(dá)90%以上。新推的2幢高層于今年4月開盤，均價(jià)為7000元/平方米。從銷售情況來(lái)看是位置好、面朝東太湖的全部售罄，由于針對(duì)的客戶以蘇州客戶居多占比60以上，故新政的影響下出現(xiàn)大量外地客戶退房，目前實(shí)現(xiàn)銷售30%左右。賣點(diǎn)分析靠近蘇州，未來(lái)發(fā)展前景好，與蘇州吳中區(qū)房?jī)r(jià)落差造成蘇州客戶居多；東太湖邊及生態(tài)公園等（號(hào)稱內(nèi)外雙公園）自然景觀環(huán)境優(yōu)越，湖景房賣點(diǎn)突出；高品質(zhì)的大型社區(qū)：低建筑密度（21%）、高綠化率（60%）、雙飄窗設(shè)計(jì)綜合評(píng)估上海的開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，在當(dāng)?shù)氐目诒驼J(rèn)可度較高；西班牙風(fēng)格建筑在當(dāng)?shù)鼐哂挟a(chǎn)品差異性，別墅區(qū)建筑、會(huì)所及景觀提升樓盤整體品質(zhì)感；由于位置接近蘇州，因此受新政影響相對(duì)較大，去化率受觀望情緒影響。18第一部分項(xiàng)目背景第一部分項(xiàng)目背景結(jié)論：1、本項(xiàng)目存在巨大的市場(chǎng)機(jī)遇吳江市無(wú)論是市場(chǎng)消費(fèi)能力購(gòu)買能力還是城市發(fā)展和投資環(huán)境都是具備高品質(zhì)社區(qū)的開發(fā)條件，而城市級(jí)別就目前來(lái)講還屬于3線城市，這一點(diǎn)與集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略相吻合；松陵鎮(zhèn)劃入大蘇州這一利好將使得本地塊的升值前景變得更加清晰，產(chǎn)品定位也就有了上行空間；將來(lái)價(jià)格定位的參照系將是蘇州吳中區(qū)的同質(zhì)樓盤，但目前的土地價(jià)格參照系仍舊是吳江目前價(jià)格體系，這些因素將帶給本項(xiàng)目極為可貴的市場(chǎng)機(jī)遇2、回顧吳江房地產(chǎn)發(fā)展軌跡可以發(fā)現(xiàn)，該城市正處于從封閉內(nèi)向型向外向型、輻射型的轉(zhuǎn)化期，因此市場(chǎng)狀態(tài)健康良好，受政府調(diào)控影響較小，遵循的是經(jīng)濟(jì)規(guī)律主導(dǎo)的自然狀態(tài)下的市場(chǎng)；這一點(diǎn)將有利于規(guī)避政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而轉(zhuǎn)型結(jié)束后的輻射能力將帶來(lái)更高利潤(rùn)回報(bào)；目前中高檔樓盤價(jià)高層公寓格為6500元/平方米，雙拼、疊加別墅價(jià)格為13000—15000元/平方米，待劃歸蘇州后立即將有800—1000元/平方米左右的跳升空間；193、就吳江目前的整體開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)角度，中南都將具有巨大的競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)；4、輕軌4號(hào)線的年底動(dòng)工將為地塊的發(fā)展插上翅膀，進(jìn)一步快速提升對(duì)蘇州的輻射能力；

綜上，該地塊的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)背景優(yōu)越，具備投資開發(fā)的全部有利因素，唯一不確定的就是政府對(duì)外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度有待于進(jìn)一步了解。第一部分項(xiàng)目背景第一部分項(xiàng)目背景部分結(jié)論：20第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析

一、土地基本數(shù)據(jù)及現(xiàn)狀編號(hào)為20190102地塊我們暫時(shí)稱之為地塊1，占地面積140120.2平方米，建筑面積535687平方米，其中地上建筑面積為406110平方米，地下建筑面積為129577平方米，容積率2.9，東西向長(zhǎng)690米，南北向進(jìn)深約230米。地塊至上海80公里，至蘇州20公里。21第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析地塊現(xiàn)狀圖片：中山南路地塊1沿待建的安惠路及安惠港現(xiàn)狀1、地塊東延中山南路為吳江主要城市干道，雙向6車道，景觀綠化及路況好；2、地塊1北向安惠港及安惠路為市政待建、待改造景觀河和景觀道路，政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)該部分改造工程將于2019年底完工；一、土地基本數(shù)據(jù)及現(xiàn)狀22第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析

地塊1所沿鱸鄉(xiāng)河3、地塊所沿聯(lián)楊路為市政干道，雙向4車道，路況良好；4、地塊1所沿鱸鄉(xiāng)河已經(jīng)在治理改造施工，上空的高壓走廊是地塊缺點(diǎn)之一，將會(huì)影響居住品質(zhì)，可以考慮進(jìn)行高壓電纜的下地改造，成本可控；一、土地基本數(shù)據(jù)及現(xiàn)狀中山南路23第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析

土地現(xiàn)狀分析：

1、地塊形狀規(guī)整，無(wú)明顯高差，地塊內(nèi)現(xiàn)狀平整良好，東臨市政南北向主要干道，交通便捷；2、地塊1北面和西面兩面臨水,水面及河岸正在改造，改造完成后將顯現(xiàn)良好的自然生態(tài)環(huán)境，為居住品質(zhì)加分；3、周邊自然環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，隔中山南路1000米與市政府遙望；

一、土地基本數(shù)據(jù)及現(xiàn)狀24第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析左上角為蘇州永鼎醫(yī)院；右下角為擬建的震澤小學(xué)，地塊左下角為規(guī)劃中小學(xué)；鐵軌路線即為規(guī)劃中的輕軌4號(hào)線，沿從地塊北側(cè)學(xué)院在市政府有一站；地塊對(duì)面為震澤中學(xué)和新吳江體育場(chǎng)地塊斜對(duì)面1000米為市政府大樓西側(cè)為太湖風(fēng)景區(qū)快速干線為通往上海方向

二、周邊市政配套及自然人文環(huán)境吳江市政府震澤中學(xué)新吳江體育場(chǎng)25第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析三、地塊所處區(qū)域城市規(guī)劃功能定位規(guī)劃圖中可見地塊正處于南部新城區(qū)，并靠近濱湖新區(qū)圖中藍(lán)色為輕軌選線方案；黃色為蘇嘉杭鐵路；左下角圈為示意濱湖新區(qū)至規(guī)劃溫泉度假區(qū)距離為3600米；該三部分都將劃入蘇州版圖的濱湖區(qū)；地塊所處位置城市功能規(guī)劃為城市新區(qū)的高品質(zhì)居住區(qū)，緊鄰濱湖新城的商業(yè)區(qū)；26第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析

四、地塊SWOT分析（一）地塊優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目地塊地處南部新城區(qū)，與市政府距離僅有1000米，處于南部新城與規(guī)劃的濱湖新城的交匯處，地段十分優(yōu)越；2、周邊市政配套完善，教育、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)休閑等生活所需一應(yīng)俱全，環(huán)境優(yōu)美，人文氛圍良好；3、地塊內(nèi)平整方正，周圍無(wú)噪聲和空氣污染企業(yè)，適合規(guī)劃高檔居住社區(qū)；4、地塊沿城市主干道中山南路，交通便利；5、地塊沿三條自然河流，年底均將建設(shè)成為景觀河，為地塊景觀品質(zhì)加分；27第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析（二）地塊劣勢(shì)1、地塊位于吳江城市南面，距離蘇州相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)蘇州市場(chǎng)輻射能力將減弱；2、周邊商業(yè)配套雖然有規(guī)劃但目前現(xiàn)狀十分缺乏，濱湖新區(qū)商業(yè)建成使用時(shí)間不確定；3、高壓線走廊需要進(jìn)行改造，否則影響居住品質(zhì)；4、地塊周邊目前居住社區(qū)未形成規(guī)模，居住氛圍淡。

四、地塊SWOT分析28第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)1、地塊處于松陵鎮(zhèn)的中心地段，是南部新城與濱湖新區(qū)的交界處，規(guī)劃功能為高檔居住區(qū)的核心區(qū)域，可享受兩個(gè)新城區(qū)的綜合配套；2、地鐵4號(hào)線年底動(dòng)工將促進(jìn)松陵融入蘇州，為土地升值加速；3、待建震澤小學(xué)以及地塊對(duì)面540畝馬上掛牌建設(shè)的綜合用地將促進(jìn)土地周邊配套更進(jìn)一步的完善；（可考慮進(jìn)一步取得該地塊）4、周邊奧林清華作為吳江高檔社區(qū)的代名詞，為項(xiàng)目高檔社區(qū)定位奠定了基礎(chǔ)；5、地塊目前所處吳江區(qū)域房地產(chǎn)相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)狀態(tài)有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；6、吳江目前無(wú)知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，使中南品牌競(jìng)爭(zhēng)力凸顯，更容易占領(lǐng)市場(chǎng)；7、吳江市目前對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售管理較松，開工即可預(yù)售，有利于快速啟動(dòng)。

四、地塊SWOT分析29第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析（四）項(xiàng)目威脅1、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒚媾R濱湖新區(qū)和南部新城區(qū)兩方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，該兩個(gè)城區(qū)未來(lái)一定會(huì)有眾多房地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，這將給項(xiàng)目帶來(lái)非常大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，開發(fā)策略上一定需要速戰(zhàn)速?zèng)Q；2、距離蘇州較遠(yuǎn)，地鐵帶來(lái)的蘇州客群將不可避免地被北部老城區(qū)項(xiàng)目截流；3、雖然目前市場(chǎng)供給略顯不足，但是通過前面土地市場(chǎng)供給的情況可以看出，未來(lái)吳江的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將是殘酷的；4、地鐵作為政府工程，施工周期的不確定性將使得潛在客戶數(shù)量減少；5、土地拍賣過程和成交價(jià)格的不可控，成為本項(xiàng)目最大的威脅。

四、地塊SWOT分析30

結(jié)論

綜上所述，項(xiàng)目土地具有極大的市場(chǎng)價(jià)值和空間，屬于難得的干凈漂亮的土地，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)可以充分把握，劣勢(shì)和威脅均可以通過改造和策略進(jìn)行避免，在目前的價(jià)格基礎(chǔ)上可以參與掛牌，并利用吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松的政策優(yōu)勢(shì)，以最快的速度啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)，用2—3年的時(shí)間開發(fā)完畢，將會(huì)獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。第二部分項(xiàng)目土地價(jià)值分析

四、地塊SWOT分析31

一、產(chǎn)品定位

綜合分析吳江目前的市場(chǎng)供給情況、城市居民收入水平、私營(yíng)企業(yè)活躍度、競(jìng)爭(zhēng)樓盤現(xiàn)狀、周邊城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)狀況、與蘇州融合，對(duì)上海和蘇州的輻射能力和前景等多方面因素后可以得出結(jié)論：引領(lǐng)吳江地區(qū)的頂級(jí)精裝豪宅是市場(chǎng)稀缺，能充分發(fā)掘土地價(jià)值點(diǎn)，使其具有更大的市場(chǎng)空間和利潤(rùn)空間，根據(jù)地塊1的容積率進(jìn)行如下產(chǎn)品定位：1、地塊1建成32層左右的高層住宅，全部采用精裝修模式開發(fā)；第三部分初步市場(chǎng)定位32第三部分初步市場(chǎng)定位

二、價(jià)格定位通過對(duì)吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)查得出結(jié)論，目前吳江的中高端物業(yè)的售價(jià)為6000——13000元/平方米，物業(yè)類型以高層公寓和雙拼別墅為主，普遍不進(jìn)行精裝修。精裝房的稀缺究其原因大眾市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣需要引導(dǎo)是次要因素，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商綜合實(shí)力和操盤水平是主要方面，有上海和蘇州的標(biāo)桿企業(yè)和高端物業(yè)作為參照物，吳江的高端消費(fèi)群是較成熟的。而這恰恰是中南公司的機(jī)會(huì)點(diǎn)。參考中南的高端物業(yè)水平及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因素，初步定位本地塊：

高層住宅的售價(jià)為精裝房8200元/平方米；電梯洋房毛坯價(jià)7500元/平方米雙拼別墅毛坯價(jià)13000元/平方米33第三部分初步市場(chǎng)定位

三、目標(biāo)消費(fèi)者定位吳江是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的第5名，私營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)，藏富于民，具有購(gòu)買能力的消費(fèi)者群基數(shù)十分可觀；針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要有以下幾個(gè)方面來(lái)源和特征：1、改善型居住需求，客戶來(lái)源是整個(gè)吳江市的準(zhǔn)客戶，吸引他們前來(lái)的是新的政府規(guī)劃帶來(lái)的高品質(zhì)、完善的生活配套和太湖為首的自然生態(tài)環(huán)境；2、居住于周邊近距離鎮(zhèn)的富裕起來(lái)的私營(yíng)業(yè)者，他們有城市化的需求，更有驚人的消費(fèi)力，他們希望后