物業(yè)寫字樓工程管理方案

/物業(yè)寫字樓工程管理方案目

錄第一部分：

管理架構(gòu)及崗位職責(zé)

11.

工程管理架構(gòu)

12.

崗位職責(zé)及任職資格

22.1

設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)：

22.2

強(qiáng)電修理部職責(zé)

32.3

弱電修理部職責(zé)

42.4

空調(diào)曖通、給排水修理部職責(zé)

5其次部分：

管理制度

71.

值班室管理制度

72.

值班制度

163.

交接班制度

164.

裝修管理制度

175.

操作間管理制度

206.

周巡檢制度

217.

調(diào)設(shè)備房管理制度

228.

熱力站管理制度

229.

發(fā)電機(jī)房管理制度

2310.

水泵房管理制度

2411.

配電房管理制度

2412.

用水供水管理制度

2513.

用電管理制度

2614.

設(shè)備房管理制度

26第三部分：

設(shè)備管理規(guī)程

27第四部分：

設(shè)備報(bào)修流程

41第五部分：

設(shè)備保養(yǎng)及檢修規(guī)程

441.

水泵保養(yǎng)及檢修規(guī)程檢修規(guī)程

442.

排污泵保養(yǎng)及檢修規(guī)程

453.

冷卻塔保養(yǎng)及檢修規(guī)程

474.

電控柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程

485.

變頻限制柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程

506.

低壓配電柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程

517.

空調(diào)末端保養(yǎng)及檢修規(guī)程

538.

風(fēng)機(jī)保養(yǎng)及檢修規(guī)程

549.

風(fēng)機(jī)、消防泵限制柜保養(yǎng)規(guī)程

5510.

自動噴淋系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

5611.

防盜監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

5712.

周界防范系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

5813.

公用天線保養(yǎng)規(guī)程

5914.

停車場系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

6015.

疏散出口指示燈保養(yǎng)規(guī)程

6116.

消火栓保養(yǎng)規(guī)程

6217.

氣體滅火限制系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

6318.

防火卷簾門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

6419.

中心空調(diào)系統(tǒng)接管驗(yàn)收規(guī)程

65第六部分：

設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

671.

門禁系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)

672.

監(jiān)控錄像系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)

683.

防火卷簾門管理標(biāo)準(zhǔn)

704.

干粉滅火器管理標(biāo)準(zhǔn)

715.

火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動限制系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)

726.

氣體自動滅火限制系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)

757.

疏散出口指示燈管理標(biāo)準(zhǔn)

768.

停車場管理系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)

769.

巡更系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)

7810.

變壓器管理標(biāo)準(zhǔn)

7811.

低壓電氣柜管理標(biāo)準(zhǔn)

7912.

變頻器管理標(biāo)準(zhǔn)

8213.

柴油發(fā)電機(jī)管理標(biāo)準(zhǔn)

8614.

水泵管理標(biāo)準(zhǔn)

8715.

中心空調(diào)管理標(biāo)準(zhǔn)

88第一部分：

管理架構(gòu)及崗位職責(zé)1.

工程管理2.

崗位職責(zé)及任職資格2.1

設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)：

設(shè)備運(yùn)行操作

24小時(shí)巡查值班

設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄、分析

能源統(tǒng)計(jì)分析2.1.1

運(yùn)行主任職責(zé)

全面負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行部的日常管理、平安生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作；

接收由客服中心提交的租戶室內(nèi)或公共設(shè)施的報(bào)修工作，并分專業(yè)支配相應(yīng)修理部門落實(shí)處理；

負(fù)責(zé)工程管理部修理材料庫房及操作間的管理，實(shí)時(shí)填寫修理材料出入庫單據(jù)，每月定期編制修理材料盤存表；

負(fù)責(zé)審核各修理部門月修理材料選購 支配，匯總后編制《選購 支配審批表》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批；

每日須對主要設(shè)備機(jī)房至少進(jìn)行一次巡察，檢查部門員工履職狀況，對違章狀況剛好加以訂正；

嚴(yán)格周例會制度和培訓(xùn)制度，定期總結(jié)運(yùn)行部工作狀況，剛好訂正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；

負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的修理改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行探討。

2.1.2

運(yùn)行主任任職資格：

中專或以上學(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理閱歷；

熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律。2.1.3

設(shè)備運(yùn)行工職責(zé)：

負(fù)責(zé)每4個(gè)小時(shí)對凹凸壓配電房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房、熱力機(jī)房及中樓設(shè)備層設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；每2個(gè)小時(shí)對空調(diào)主機(jī)房設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查。

班次：早班8：00～16：00

中班16：00～24：00

晚班24：00～次日8：00

設(shè)備運(yùn)行巡查流程圖2.1.4

設(shè)備運(yùn)行工任職資格：

技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程修理閱歷；

熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、有《高壓電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證》或《電工操作證》。2.2

強(qiáng)電修理部職責(zé)

供配電系統(tǒng)設(shè)備、公共設(shè)施(土建部分)修理

租戶室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及土建設(shè)施修理

凹凸壓配電系統(tǒng)設(shè)備及線路月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)

供配電系統(tǒng)設(shè)備改造

供配電系統(tǒng)末端及公共設(shè)施巡察

電梯分包質(zhì)量的監(jiān)督和管理

2.2.1

強(qiáng)電修理主任職責(zé)：

全面負(fù)責(zé)強(qiáng)電修理部的日常管理平安生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作；

接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或公共設(shè)施的報(bào)修工作，支配相應(yīng)修理人員落實(shí)處理；

依據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)支配及公共設(shè)施保養(yǎng)支配，組織人員對供配電系統(tǒng)及公共設(shè)施進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)及年度保養(yǎng)；

每周須對供配電系統(tǒng)設(shè)備及公共設(shè)施至少進(jìn)行一次巡察，填寫分析巡察記錄；

不定期檢查部門員工履職狀況，對違章狀況剛好加以訂正；

嚴(yán)格周例會制度和培訓(xùn)制度，定期總結(jié)強(qiáng)電修理部工作狀況，剛好訂正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；

負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的修理改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行探討。

2.2.2

強(qiáng)電修理主任任職資格：

中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理閱歷；

熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律。2.2.3

強(qiáng)電修理工職責(zé)：

負(fù)責(zé)對凹凸壓配電設(shè)備、公共土建設(shè)施、發(fā)電機(jī)的修理和技術(shù)改造；

每天對公共土建設(shè)施及供配電系統(tǒng)運(yùn)行部職責(zé)以外的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；

負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及土建設(shè)施的報(bào)修；

每周對空置房配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查，詳細(xì)記錄各種狀態(tài)。

強(qiáng)電巡查流程圖2.2.4

強(qiáng)電修理工任職資格：

技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程修理閱歷；

熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、有《電工操作證》。2.3

弱電修理部職責(zé)

弱電系統(tǒng)設(shè)備修理

租戶室內(nèi)弱電部分修理

弱電系統(tǒng)設(shè)備及線路月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)

弱電系統(tǒng)設(shè)備改造

弱電系統(tǒng)設(shè)備巡察

網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)維保監(jiān)管2.3.1

弱電修理主任職責(zé)：

全面負(fù)責(zé)弱電修理部的日常管理及平安生產(chǎn)工作；

接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或公共設(shè)施的報(bào)修工作，支配相應(yīng)修理人員落實(shí)處理；

依據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)支配及公共設(shè)施保養(yǎng)支配，組織人員對弱電系統(tǒng)進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)及年度保養(yǎng)；

每周須對弱電系統(tǒng)設(shè)備至少進(jìn)行一次巡察，填寫分析巡察記錄；

不定期檢查部門員工履職狀況，對違章狀況剛好加以訂正；

嚴(yán)格周例會制度和培訓(xùn)制度，定期總結(jié)弱電修理部工作狀況，剛好訂正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；

負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的修理改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行探討。

2.3.2

弱電修理主任任職資格：

中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理閱歷；

熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的弱電專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律，有《電工操作證》《弱電操作證》。2.3.3

弱電修理工職責(zé)：

負(fù)責(zé)對樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備、停車場系統(tǒng)設(shè)備、防盜監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備及信息發(fā)布系統(tǒng)設(shè)備的修理和技術(shù)改造；

每天對弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；

負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)弱電設(shè)備的報(bào)修；

網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)修理服務(wù)人員的監(jiān)管。

弱電修理及巡查流程圖2.3.4

弱電修理工任職資格：

技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程修理閱歷；

熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的弱電專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、有《電工操作證》《弱電操作證》。2.4

空調(diào)曖通、給排水修理部職責(zé)

空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)設(shè)備修理

租戶室內(nèi)空調(diào)曖通及給排水部分修理

空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)設(shè)備及管路月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)

空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)設(shè)備改造

空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)末端設(shè)備巡察

空調(diào)主機(jī)分包質(zhì)量的監(jiān)督和管理2.4.1

空調(diào)曖通修理主任職責(zé)：

全面負(fù)責(zé)空調(diào)曖通修理部的日常管理、平安生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作；

接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或公共區(qū)域空調(diào)曖通部分的報(bào)修工作，支配相應(yīng)修理人員落實(shí)處理；

依據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)支配及公共設(shè)施保養(yǎng)支配，組織人員對供配電系統(tǒng)及公共設(shè)施進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)及年度保養(yǎng)；

每周須對空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備至少進(jìn)行一次巡察，填寫分析巡察記錄；

不定期檢查部門員工履職狀況，對違章狀況剛好加以訂正；

嚴(yán)格周例會制度和培訓(xùn)制度，定期總結(jié)空調(diào)曖通修理部工作狀況，剛好訂正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；

負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的修理改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行探討。

2.4.2

空調(diào)曖通修理主任任職資格：

中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理閱歷；

熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的空調(diào)曖通專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律，有《空調(diào)操作證》。2.4.3

空調(diào)曖通修理工職責(zé)：

負(fù)責(zé)對空調(diào)制冷系統(tǒng)設(shè)備、熱力系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的修理和技術(shù)改造；

每天對空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)以外的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；

負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的報(bào)修；

每周對空置房空調(diào)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查，詳細(xì)記錄各種狀態(tài)。

空調(diào)修理巡查流程圖2.4.4

空調(diào)曖通修理工任職資格：

技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程修理閱歷；

熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的空調(diào)專業(yè)學(xué)問；

熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，具有推斷和處理突發(fā)事務(wù)的實(shí)力；

性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良、工作勤奮、有《空調(diào)操作證》。其次部分：

管理制度1.

值班室管理制度1.0

值班室管理要點(diǎn)2.1

資料管理2.1.1

保養(yǎng)和巡察巡查的記錄表格、公司的下發(fā)文件以及上墻資料的管理。2.1.2

設(shè)備房巡查記錄、設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)記錄和各類支配的填寫、擺放、保管存檔方式的管理。2.1.3

資料、記錄表格的運(yùn)用及版本管理。1.2

設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識管理2.2.1

值班室及周邊區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理。2.2.2

值班室設(shè)施擺放及整體布局要求的管理。2.2.3

員工素養(yǎng)、形象、精神面貌的管理。2.2.4

各專業(yè)班組種類標(biāo)示和標(biāo)牌的管理。2.0

管理職責(zé)3.1

工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)工程主任對全部設(shè)備運(yùn)行人員及設(shè)備維保人員形象、員工素養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生狀況監(jiān)督檢查，并按本方案的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。對不符合要求的剛好督促整改，并檢查其整改結(jié)果狀況。3.2

工程管理部設(shè)備專業(yè)工程師（工程主任兼）負(fù)責(zé)對運(yùn)行專業(yè)及維保專業(yè)班組的設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)記錄資料進(jìn)行監(jiān)督檢查，全面依據(jù)本方案中的資料管理標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境和形象管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，對不符合要求的剛好督促整改，并檢查其整改結(jié)果。3.3

運(yùn)行領(lǐng)班既是本方案的實(shí)施者，又是主要負(fù)責(zé)及檢查人，主要負(fù)責(zé)班組中各項(xiàng)工作的詳細(xì)實(shí)施和分工。依據(jù)公司的要求對全部的設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、人員形象每日進(jìn)行監(jiān)督檢查及督促整改，了解班組員工的思想狀態(tài)和基本狀況，并將結(jié)果上報(bào)工程管理部。3.4

各專業(yè)班組全部員工是使本方案達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、符合公司要求的主要執(zhí)行者，在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下完成各項(xiàng)工作任務(wù)，主動提出合理化建議并不定期對自己的工作進(jìn)行自檢。3.0

資料管理4.1

資料管理的范圍4.1.1

公司下發(fā)的各種文件、手冊、制度。4.1.2

各專業(yè)班組填寫的各種資料及相關(guān)支配、記錄。4.1.3

各專業(yè)班組月工作支配、培訓(xùn)支配。4.1.4

專業(yè)維保班修理記錄。4.1.5

設(shè)備房巡查記錄及上墻制度資料。4.1.6

各專業(yè)班組內(nèi)部運(yùn)用資料。4.2

資料管理的分類4.2.1

公司下發(fā)的各種文件、手冊、制度。4.2.2

各專業(yè)班組和外委修理保養(yǎng)單位填寫的各種記錄、表格。4.2.3

各專業(yè)班組文件和資料的分類及歸檔標(biāo)識見附錄一。4.3

資料管理的方法4.3.1

全部資料都應(yīng)放在有統(tǒng)一編號的文件夾內(nèi)，資料的填寫接受公司規(guī)定的統(tǒng)一表格，存放地點(diǎn)要干燥通風(fēng)。

4.3.2

專業(yè)維保班組按支配對設(shè)備保養(yǎng)完后剛好填寫相關(guān)記錄，由運(yùn)行領(lǐng)班按保養(yǎng)內(nèi)容檢查后剛好送部門審核并按依次放回原位,確保保養(yǎng)內(nèi)容的真實(shí)性和記錄填寫的剛好性。4.3.3

對于專業(yè)維保修理的內(nèi)容及填寫的記錄要剛好檢查其牢靠性和真實(shí)性。做到修理有記錄，記錄無漏填項(xiàng),無涂改。4.3.4

年終對當(dāng)年的資料進(jìn)行歸檔。4.4

資料管理的檢查及考核

資料管理依據(jù)資料管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，并參照《檢查及績效考核操作指導(dǎo)書》相應(yīng)的內(nèi)容進(jìn)行考核。各專業(yè)班組資料填寫的檢查狀況和相應(yīng)責(zé)任人的績效考核掛鉤。4.5

設(shè)備各專業(yè)班組上墻資料及制度

詳見表1。表1設(shè)備各專業(yè)班組上墻資料及制度一覽表位置

序號

內(nèi)容

相關(guān)手冊

備注設(shè)備各專業(yè)班組值班室

1

部門職責(zé)

工程管理部工作手冊

2

主任職責(zé)

3

技術(shù)人員職責(zé)

4

值班制度

5

交接班制度

6

緊急事故處理流程圖

設(shè)備管理規(guī)程

7

人員、值班狀況一覽表

依據(jù)實(shí)際繪制

8

用電、用水圖

低壓配電房

1

配電房管理制度

工程管理部工作手冊

2

低壓配電柜平安運(yùn)行操作規(guī)程

3

設(shè)備房消防管理制度

4

低壓配電系統(tǒng)圖

依據(jù)實(shí)際繪制

水泵房

1

水泵房管理制度

工程管理部工作手冊

2

用水、供水管理制度

3

變頻供水系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程

4

管網(wǎng)系統(tǒng)圖

依據(jù)實(shí)際繪制

變壓器房

1

變壓器平安運(yùn)行操作規(guī)程

工程管理部工作手冊

發(fā)電機(jī)房

1

發(fā)電機(jī)房管理制度

工程管理部工作手冊

2

柴油發(fā)電機(jī)平安運(yùn)行操作規(guī)程

熱力站房

2

熱力供應(yīng)設(shè)備操作規(guī)程熱力站管理制度

工程管理部工作手冊

中心空調(diào)機(jī)房

1

空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度

工程管理部工作手冊

2

中心空調(diào)平安操作規(guī)程

操作間

1

操作間管理制度

工程管理部工作手冊

物料庫房

1

物料庫房管理制度

工程管理部工作手冊

5.0

設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識管理5.1

設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識管理的范圍5.1.1

設(shè)施包括：各專業(yè)班組運(yùn)用的桌、椅、凳子、文件柜、工具柜、操作臺等。5.1.2

環(huán)境包括：值班室、操作間和周邊環(huán)境。5.1.3

形象包括：各員工的精神狀態(tài)、儀容、儀表、儀態(tài)、言行、著裝、工作牌的佩戴等。5.1.4

標(biāo)識包括：員工一覽表、各類標(biāo)示和標(biāo)牌等。5.2

設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識管理的方法5.2.1

設(shè)施的管理方法

通過對員工的素養(yǎng)培訓(xùn)，加強(qiáng)對班組值班室內(nèi)的桌、椅、凳子、文件柜等設(shè)施的管理。嚴(yán)禁在辦公桌、椅等班組設(shè)施上進(jìn)行敲、打等修理工作，保持原有設(shè)施的基本狀態(tài)；

對已存在的外觀脫漆、脫皮、表面損壞等要限期整改，保證設(shè)施的完好；

作為檢查項(xiàng)目，通過班組自檢，部門互檢、公司抽檢、樓檢和安檢，并以領(lǐng)班為主要責(zé)任人等多方監(jiān)督的方式進(jìn)行管理。5.2.2

環(huán)境的管理方法

由各專業(yè)班組領(lǐng)班負(fù)責(zé)，制定各衛(wèi)生區(qū)域的值班責(zé)任人，各值班責(zé)任人每日對所管區(qū)域的衛(wèi)生進(jìn)行巡察并實(shí)施保潔;;

對于責(zé)任不到位的值班人，依據(jù)狀況對其實(shí)行增加衛(wèi)生值日時(shí)間或依據(jù)公司規(guī)定進(jìn)行懲處;

工程管理部經(jīng)理（或?qū)I(yè)工程師）隨時(shí)進(jìn)行檢查，并對不符合要求的進(jìn)行剛好指正，或?qū)ω?zé)任人進(jìn)行相應(yīng)懲處。5.2.3

形象的管理方法

每日由運(yùn)行領(lǐng)班對員工的形象進(jìn)行監(jiān)督檢查和管理，對不符合要求的員工剛好指正，工程管理部經(jīng)理隨時(shí)對各專業(yè)班組全部員工進(jìn)行檢查；

對精神狀態(tài)不佳的員工應(yīng)從其身體和思想動態(tài)以及造成的緣由等方面了解狀況，依據(jù)不同的現(xiàn)象實(shí)行不同的處理方法；

對無故不按公司規(guī)定著裝、配戴工作牌、亂擺亂放以及影響公司形象的各種行為，將對責(zé)任人進(jìn)行指責(zé)教化、記過、罰款等處理。5.2.4

標(biāo)識的管理方法5.2.4.1

各專業(yè)班組值班室門上貼有“***值班室”牌。牌底邊距地面1.6米，并粘貼在門的中間位置。5.2.4.2

進(jìn)入設(shè)備區(qū)的第一個(gè)門前貼有：“機(jī)房重地，非請勿入”的警示牌以及“嚴(yán)禁煙火”標(biāo)識。5.2.4.3

設(shè)備區(qū)公共通道貼有：“袖手旁觀，風(fēng)度偏偏”的提示牌，距地面1.5米。5.2.4.4

全部設(shè)備房門上應(yīng)有對應(yīng)的房間標(biāo)識（有特殊要求單位的除外）如：高壓配電室、低壓配電室、發(fā)電機(jī)室、變壓器室、水泵房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、CO2氣體房、電梯機(jī)房、操作間、物料庫房等標(biāo)識牌。粘貼在門的中間位置，距地面1.6米。5.2.4.5

低壓配電室內(nèi)應(yīng)配備至少4塊“有人工作，嚴(yán)禁合閘”警示牌，以便線路或設(shè)備檢修時(shí)運(yùn)用。不運(yùn)用此牌時(shí)，將其懸掛在低壓配電室內(nèi)的墻壁上，檢修運(yùn)用時(shí)將其懸掛在相應(yīng)的開關(guān)上。5.2.4.6

水泵房和空調(diào)機(jī)房的各閥門應(yīng)掛有開關(guān)狀態(tài)標(biāo)識“此閥關(guān)”或“此閥開”（自制），標(biāo)準(zhǔn)為：8×16cm。5.2.4.7

發(fā)電機(jī)油庫房門上應(yīng)有“嚴(yán)禁煙火”標(biāo)識。5.2.4.8

全部機(jī)電設(shè)備上應(yīng)有相應(yīng)的“設(shè)備標(biāo)牌”。5.2.4.9

設(shè)備房應(yīng)掛有相應(yīng)的巡察記錄。5.2.4.10

處于修理狀態(tài)的設(shè)備，應(yīng)在修理設(shè)備位置掛“設(shè)備故障，正在修理中”標(biāo)示牌。5.2.4.11

各專業(yè)班組值班室統(tǒng)一設(shè)置“各專業(yè)班組員工一覽表”。

該一覽表反映：

全部員工的姓名及工種；

當(dāng)班員工的基本狀況及班次；

非當(dāng)班員工的基本狀況及緣由。

各專業(yè)班組值班室設(shè)置“用電、用水狀況一覽表”5.3

環(huán)境和形象管理的標(biāo)準(zhǔn)詳見本方案第7.2和7.3節(jié)。6.0

各專業(yè)班組值班室管理制度6.1

各專業(yè)班組資料管理制度為提高各專業(yè)班組文件和資料管理的質(zhì)量，符合本公司專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理的要求，特制定各專業(yè)班組文件和資料管理制度。6.1.1

設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)實(shí)施責(zé)任人負(fù)責(zé)填寫各相關(guān)的保養(yǎng)記錄，運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)填寫巡察巡查記錄。專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)各資料的全面檢查、整理、存檔并報(bào)送相關(guān)單位。6.1.2

各種文件和資料運(yùn)用的文件夾，在班組內(nèi)要統(tǒng)一。對文件夾統(tǒng)一編號，并整齊地?cái)[放在文件柜中。6.1.3

各種記錄，表格中嚴(yán)禁亂涂亂畫，保持其內(nèi)容清潔、齊全、完整。6.1.4

全部文件和資料應(yīng)剛好整理、裝訂并存檔，不行隨意丟放。6.1.5

全部記錄表格、上墻資料、職責(zé)按公司要求運(yùn)用最新版本。6.1.6

當(dāng)年記錄資料按依次擺放在文件柜內(nèi)，以便于查找和檢查，年后應(yīng)將各種記錄資料裝訂成冊存檔，需送部門存檔的剛好送部門存檔。6.1.7

記錄表格按公司要求規(guī)范填寫，領(lǐng)班要檢查其填寫內(nèi)容的真實(shí)性和完整性，并剛好送相關(guān)部門簽字確認(rèn)，無誤后存檔保管。6.1.8

設(shè)備房巡查記錄應(yīng)掛在設(shè)備房內(nèi)，值班人員要按公司的規(guī)定剛好對設(shè)備進(jìn)行巡查并做好相應(yīng)巡查記錄，運(yùn)行領(lǐng)班要不定期進(jìn)行檢查其記錄填寫的真實(shí)性和剛好性。6.1.9

存檔資料不得涂改和借閱無關(guān)人員。資料存檔時(shí)限超過2年的由領(lǐng)班報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)集中處理。6.2

各專業(yè)班組環(huán)境管理制度6.2.1

無關(guān)人員嚴(yán)禁在值班室逗留閑聊，值班室內(nèi)不行大聲喧嘩、吵鬧、言談舉止要文明禮貌。6.2.2

值班室內(nèi)不行隨意擺放工器具、修理用品、等雜物。地面應(yīng)保持干凈、整齊無污物等。6.2.3

值班員不得在值班室內(nèi)會友閑聊，看書、報(bào)、小說、雜志等，不能做和工作無關(guān)的事。6.2.4

值班室內(nèi)嚴(yán)禁焊、修、敲打等修理工作，一切修理工作應(yīng)在操作間內(nèi)進(jìn)行操作。6.2.5

值班員應(yīng)保持值班室內(nèi)良好的衛(wèi)生、清潔、通風(fēng)、照明等。6.2.6

桌、椅等辦公用品擺放要整齊，桌面應(yīng)清潔干凈無雜物，擺放的物品整齊有序。6.2.7

值班室門、窗等應(yīng)保持干凈無灰塵，表面油漆要完整。墻面不能有污漬，腳印，墻皮不能有脫落現(xiàn)象。6.2.8

全部的記錄、表格、文件應(yīng)整齊有序地?cái)[放在指定的文件柜中或文件臺上，不得隨意擺放。6.2.9

值班室內(nèi)的水杯，水壺，飲水器等要整齊地?cái)[放在指定位置，全部的器具應(yīng)干凈衛(wèi)生。6.2.10

值班室內(nèi)嚴(yán)禁煙火，并應(yīng)配有合格有效的滅火器。6.2.11

值班室應(yīng)掛有公司所規(guī)定的各項(xiàng)上墻資料，各種管理制度健全，懸掛整齊美觀。6.3

各專業(yè)班組標(biāo)識管理制度6.3.1

各專業(yè)班組值班室所掛標(biāo)識和標(biāo)牌以及上墻制度按公司統(tǒng)一規(guī)定懸掛。6.3.2

標(biāo)識、標(biāo)牌的大小及上墻制度的鏡框尺寸由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作，專業(yè)班組負(fù)責(zé)現(xiàn)場標(biāo)識的懸掛上墻。6.3.3

標(biāo)示和標(biāo)牌以及上墻制度應(yīng)懸掛在明顯，易于看到的位置。須要引起客戶留意的某些地方或事項(xiàng)，確定要懸掛標(biāo)識牌等。懸掛要堅(jiān)實(shí)、端正。6.3.4

對于標(biāo)識損壞或遺漏的地方，各專業(yè)班組要剛好修復(fù)或補(bǔ)上臨時(shí)的標(biāo)識，并做好記錄，上報(bào)給相關(guān)部門。6.3.5

各專業(yè)班組需在有緊急或應(yīng)引人留意的地方，懸掛標(biāo)識牌，如“正在修理，禁止合閘”，“設(shè)備故障，正在修理中”，“高壓緊急，嚴(yán)禁入內(nèi)”等。6.3.6

設(shè)備設(shè)施的顏色一律按公司規(guī)定的要求，統(tǒng)一刷油漆。7.0

各專業(yè)班組值班室管理標(biāo)準(zhǔn)7.1

各專業(yè)班組文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)7.1.1

班組內(nèi)運(yùn)用的文件資料夾的規(guī)格要統(tǒng)一，顏色要一樣，文件夾應(yīng)完好、無破損。7.1.2

所填寫的記錄等資料，內(nèi)容應(yīng)齊全、無缺少，并整齊擺放在文件柜中。7.1.3

保養(yǎng)記錄按規(guī)定的時(shí)間填寫，填寫內(nèi)容應(yīng)完整。7.1.4

各種記錄填寫應(yīng)剛好、精確、規(guī)范、無涂改、漏缺記錄等現(xiàn)象。7.1.5

值班、巡查記錄要反映出當(dāng)班狀況，以及巡查項(xiàng)目，巡查時(shí)間，巡查人和設(shè)備運(yùn)行相關(guān)參數(shù)等。7.1.6

值班記錄、巡查記錄應(yīng)保證封面整齊干凈，無涂畫，破損等現(xiàn)象。7.1.7

對應(yīng)裝訂存檔的資料要剛好裝訂成冊存放在專用資料柜內(nèi)，需送交部門存檔的要剛好交相關(guān)人員存檔。7.1.8

設(shè)備房巡查記錄本在左上角打孔或用夾具夾夾好后整齊掛在設(shè)備房進(jìn)門處惹眼位置。7.1.9

設(shè)備房相應(yīng)管理制度、操作規(guī)程應(yīng)掛在設(shè)備房內(nèi)惹眼位置。制度、操作規(guī)程框架要統(tǒng)一，資料內(nèi)容須運(yùn)用公司最新版本。（詳細(xì)見上墻制度規(guī)定）7.1.10

相應(yīng)設(shè)備房的系統(tǒng)圖由本公司統(tǒng)一制作和懸掛，系統(tǒng)圖要求和實(shí)際設(shè)備系統(tǒng)相符，整體大方、美觀、線條清楚、思路明確、標(biāo)識規(guī)范。7.1.11

全部記錄資料的填寫字跡要清楚、規(guī)范、工整，無亂涂亂畫現(xiàn)象。7.1.12

設(shè)備房巡查記錄每用完一本，應(yīng)剛好歸檔存放在資料柜內(nèi)，不行亂丟亂放。7.2

各專業(yè)班組環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)7.2.1

值班室內(nèi)應(yīng)保持整齊干凈，通風(fēng)、照明應(yīng)良好，燈具、桌椅臺面應(yīng)無灰塵。7.2.2

地面應(yīng)無水跡、無煙頭、紙屑、無亂擺亂放的物品，無污物、油、油漆等。7.2.3

墻體、墻面噴涂應(yīng)勻整，飾面板（磚）安裝（砌貼）應(yīng)堅(jiān)實(shí)，表面應(yīng)平整，干凈，色澤應(yīng)協(xié)調(diào)一樣，無手印，無腳印。7.2.4

頂棚抹灰層應(yīng)堅(jiān)實(shí)，無層面脫落和明顯裂縫，無蜘蛛網(wǎng)。7.2.5

樓板、地面應(yīng)無裂縫、起皮、空鼓、下陷等現(xiàn)象，表面應(yīng)平整，樓板、地磚應(yīng)無破損。7.2.6

各種上墻制度懸掛應(yīng)整齊，堅(jiān)實(shí)，表面應(yīng)無污物、花斑痕跡，鏡框玻璃透亮度要高，無浮塵。7.2.7

操作間的地面應(yīng)清潔，室內(nèi)要有足夠的照明，并配有足夠的滅火器。滅火器應(yīng)合格有效，表面清潔要無灰塵，懸掛擺放位置應(yīng)便于取用。7.2.8

各種電動工具擺放要有序，表面清潔。操作臺應(yīng)無雜物，易于平安操作。7.2.9

周邊環(huán)境應(yīng)保持良好的衛(wèi)生狀態(tài)，無衛(wèi)生死角，無亂堆放的雜物。水溝要完好無損，暢通無阻，地面無積水。7.3

各專業(yè)班組形象管理標(biāo)準(zhǔn)7.3.1

員工要精神飽滿，有高尚的工作熱忱，具有良好的職業(yè)道德，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度。7.3.2

工作期間統(tǒng)一穿公司規(guī)定的工作裝，并佩戴工作牌。著裝應(yīng)整齊、干凈，上衣拉鏈的位置不得低于其次個(gè)紐扣，不得穿拖鞋上下班。7.3.3

員工的工作牌統(tǒng)一佩戴在左胸前上衣工裝口袋的上方，公司標(biāo)登記方的中間位置。7.3.4

員工不得留長發(fā)及奇異的發(fā)型，不留長指甲，堅(jiān)持每日刮胡子，工作期間不行佩戴手飾等裝飾品。7.3.5

言談舉止大方，看法要和諧，語言要親切，聲調(diào)要自然、清楚，應(yīng)答要懇切明確。上班期間不行通過電話等方式閑聊。公共場所和租戶面前嚴(yán)禁掏耳朵，挖鼻孔等不文明的舉止。7.3.6

坐、立、行要端莊穩(wěn)重。坐：不行前俯后仰，搖手蹺腳，將腿腳跨在桌子或沙發(fā)扶手上。立：要自然莊重，不行扭捏作態(tài)。行：禮讓三先，不行爭先恐后。

7.3.7

桌、椅、文件柜等油漆不得有脫落、脫皮現(xiàn)象，安放應(yīng)穩(wěn)固牢靠，不行搖擺。擺放整齊有序，臺面上不得亂擺亂放。7.3.8

辦公用品和各種記錄擺放整齊，記錄表面清潔，無亂涂亂畫等現(xiàn)象，工器具干凈清潔,并擺放在指定位置。7.3.9

各專業(yè)班組的電話屬工作須要而設(shè)置的,任何人不得私自無故占用，不得用之和工作無關(guān)的事情。7.4

各專業(yè)班組標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)7.4.1

班組（或相同的位置）運(yùn)用鏡框架的尺寸、外觀要一樣，顏色要統(tǒng)一。7.4.2

值班室內(nèi)所掛標(biāo)識、標(biāo)牌和上墻制度的懸掛高度，底邊于地面垂直距離為1.5米。（因值班室結(jié)構(gòu)和環(huán)境無法按規(guī)定懸掛的，可依據(jù)實(shí)際狀況合理懸掛，但要報(bào)部門批準(zhǔn)）。7.4.3

上墻資料的內(nèi)容為公司現(xiàn)行運(yùn)用的統(tǒng)一管理資料，并應(yīng)剛好按公司的規(guī)定將版本更新。7.4.4

標(biāo)示、標(biāo)牌以及上墻制度的安放位置要明顯醒目，擺放整齊、有序、對稱，以達(dá)美觀、規(guī)范和統(tǒng)一。7.4.5

鏡框玻璃透亮度要高，整體外觀清潔，不能有污垢和破損現(xiàn)象。每月至少兩次對其進(jìn)行保潔。7.4.6

警示牌懸掛安裝要剛好，堅(jiān)實(shí)，惹眼，簡潔明白，能起到警示防范作用。7.4.7

新接管物品，剛好安放臨時(shí)標(biāo)識，記錄要精確，并剛好上報(bào)相關(guān)部門。2.

值班制度1.0

值班人員不得遲到、早退、不得擅自調(diào)換，有事須提前向領(lǐng)班請假，并得到同意；值班時(shí)段不得串崗、離崗。2.0

設(shè)備運(yùn)行部實(shí)行24小時(shí)值班制度，要求對設(shè)備房每4小時(shí)巡查一次｛空調(diào)主機(jī)房（制冷期）2小時(shí)巡查一次｝。3.0

設(shè)備維保部值班人員實(shí)行聽班制，每日中午12：00時(shí)至13：30時(shí)，18：00時(shí)后至24：00時(shí)按主任支配進(jìn)行值班(可在宿舍，但必需保證通訊暢通)，以幫助設(shè)備運(yùn)行部值班員處理相關(guān)事務(wù)。4.0

維保部值班人員負(fù)責(zé)對所轄專業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，每日至少巡查1~2次（上午和下午），做好巡查記錄，發(fā)覺問題剛好處理，并在值班記錄和巡查記錄中注明，對不能解決的問題應(yīng)剛好上報(bào)部門主管領(lǐng)導(dǎo)。5.0

維保部值班員次日上午可休息半天。6.0

和設(shè)備運(yùn)行無關(guān)人員不得進(jìn)入設(shè)備房，若有事須經(jīng)許可后方可進(jìn)入。7.0

大廈景觀設(shè)備、公共照明系統(tǒng)、中心空調(diào)機(jī)組等應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定的時(shí)間定時(shí)開停，若有特殊開停要求應(yīng)得到部門通知或同意。8.0

緊急事故未解除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上、下兩班協(xié)同解除，并詳細(xì)記錄處理狀況。9.0

上、下兩班交接時(shí)應(yīng)手續(xù)清楚，工器具、公共鑰匙等齊全，做好交接班記錄。10.0

對值班室內(nèi)外的環(huán)境每班必需打掃一遍，交班時(shí)值班室必需整齊、干凈。3.

交接班制度1.0

交接班工作的主要內(nèi)容：1.1

檢查上班各種記錄是否按規(guī)定填寫齊備；1.2

交班有無對新發(fā)覺的設(shè)備缺陷、設(shè)施缺陷和異樣運(yùn)行的記錄和處理經(jīng)過；1.3

支配性工作進(jìn)度，以及工作中新發(fā)覺問題的交接；1.4

上個(gè)值班時(shí)間段接到的上級叮囑、指示的內(nèi)容和執(zhí)行狀況；1.5

各種工器具、鑰匙、記錄和資料應(yīng)齊全、整齊地進(jìn)行交接；1.6

值班室室內(nèi)外環(huán)境應(yīng)打掃干凈后方可交接；1.7

交班人員提示接班人員應(yīng)留意的事項(xiàng)及其他問題。2.0

交班人在下班前必需將本班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況、運(yùn)行中發(fā)覺的問題、故障修理狀況等詳細(xì)記錄在“值班記錄”上；并應(yīng)主動向接班人口頭介紹設(shè)備運(yùn)行狀況。3.0

接班人員提前10分鐘進(jìn)入交接地點(diǎn)，靜心聽取交班人員交代全部運(yùn)行、維護(hù)狀況和留意事項(xiàng)。有疑問時(shí)應(yīng)詢問清楚，然后由交班人員陪伴，對設(shè)備進(jìn)行檢查，確認(rèn)無問題后簽字接班。4.0

接班人員重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容：4.1

查閱值班記錄和設(shè)備運(yùn)行的有關(guān)記錄；4.2

檢查設(shè)備狀況和變更狀況；4.3

檢查設(shè)備是否清潔和室內(nèi)外衛(wèi)生狀況；4.4

檢查各共用器具、資料、鑰匙和平安用具及消防設(shè)施是否齊全完整。5.0

交班人員工作任務(wù)未完成不得交班，必需和接班人員一起處理后起先交接班手續(xù)。6.0

如交接班時(shí)間已到而接班人員未到，交班人員應(yīng)快速報(bào)告領(lǐng)班，并堅(jiān)守崗位，等到接班人員或領(lǐng)班指派的代理人員到現(xiàn)場辦理交接手續(xù)后，方可下班。7.0

交班時(shí)間以正點(diǎn)為準(zhǔn)，一切交接班手續(xù)務(wù)必辦理妥當(dāng)。如因事前準(zhǔn)備不好而拖延交接時(shí)間或遺漏交接項(xiàng)目，應(yīng)由交班者負(fù)責(zé)。8.0

不得無故拖延或提前交接班。如需進(jìn)行事故處理或重要的修理，經(jīng)領(lǐng)班同