房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策

房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策第1頁/共19頁第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要法規(guī)一、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的分類及資質(zhì)管理規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的分類（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司按所有制結(jié)構(gòu)分為：1）國有的房地產(chǎn)開發(fā)公司；2）集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司；3）私營的房地產(chǎn)開發(fā)公司；4）中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)公司；5）中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)公司；6）外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)公司等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)公司按業(yè)務(wù)范圍分為：1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司；2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司；3）房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司。第2頁/共19頁（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理的法律規(guī)定我國有關(guān)法律規(guī)定，有關(guān)管理房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門對房地產(chǎn)的開發(fā)公司實(shí)行資質(zhì)等級管理。管理內(nèi)容包括：（1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司應(yīng)當(dāng)規(guī)定申報(bào)資質(zhì)等級。兼營公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)亦要經(jīng)省級以上建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，但不定資質(zhì)等級。項(xiàng)目開發(fā)公司也不定資質(zhì)等級，由項(xiàng)目所在地的建設(shè)行政主管部門根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模審定其資金、人員條件，并核發(fā)一次性資質(zhì)證書。（2）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司按資質(zhì)條件劃分為一、二、三、四、五個(gè)等級，各級公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)均有嚴(yán)格規(guī)定。資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括：自由流動資金和注冊資本的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)的資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。一級房地產(chǎn)開發(fā)公司由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門主審，報(bào)建設(shè)部審批；二級以下由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批。（4）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司的資質(zhì)每年核審一次。對于不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或吊銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。（5）一、二、三、四級公司必須按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司不得越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。五級資質(zhì)的公司只能限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。第3頁/共19頁二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要法規(guī)規(guī)定（一）關(guān)于土地使用的法規(guī)

《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定了如果通過國有土地劃撥使用，國有土地出讓使用、集體土地征收使用進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。（二）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的法規(guī)

《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、《建設(shè)監(jiān)理試行規(guī)定》等對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程做了規(guī)定。（三）關(guān)于房地產(chǎn)交易的法規(guī)

《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等做了規(guī)定。（四）關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的法規(guī)

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》、《城市地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地登記規(guī)則》等對房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等做了規(guī)定。第4頁/共19頁第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程一、傳統(tǒng)的開發(fā)流程（一）選擇項(xiàng)目開發(fā)商要根據(jù)自己的資金能力、開發(fā)目的和市場前景尋找并確定項(xiàng)目。（二）申報(bào)控規(guī)及批復(fù)控規(guī)是編制項(xiàng)目所在地塊一定區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃。該規(guī)劃的內(nèi)容包括地塊的用途、各類用地的結(jié)構(gòu)、各類建筑的布局、各類建筑物的面積、建筑容積率、建筑物的限高、交通組織等。（三）申報(bào)規(guī)劃意見書及批復(fù)由于控制性詳細(xì)規(guī)劃的范圍比較大，各類指標(biāo)還比較粗，要把這些指標(biāo)分解落實(shí)到具體的地塊上，就需要獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。（四）申報(bào)立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬基建類投資項(xiàng)目，要獲得國家發(fā)展與改革委員會的審批或備案才能獲得開發(fā)權(quán)。（五）申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門通過頒發(fā)此證來確認(rèn)某一宗土地的用途。由房地產(chǎn)開發(fā)公司提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定建設(shè)用地位置、面積、界限的法定憑證。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得開發(fā)建設(shè)用地的第一道法定程序，建設(shè)用地規(guī)劃許可證是一種批準(zhǔn)性文件，是土地可以用于開發(fā)的法律憑證。第5頁/共19頁（六）申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并取得通知書由開發(fā)公司提供設(shè)計(jì)方案、圖紙（包括模型）后，城市規(guī)劃行政主管部門對多個(gè)方案進(jìn)行審查比較，進(jìn)行方案選擇和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，確定設(shè)計(jì)方案和提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的修改意見，核發(fā)審定設(shè)計(jì)方案通知書。開發(fā)公司據(jù)此可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。（七）列入年度建設(shè)計(jì)劃開發(fā)公司持審定方案通知書到計(jì)劃主管部門申報(bào)年度開工計(jì)劃。（八）領(lǐng)?。ㄅR時(shí)）國有土地使用證當(dāng)開發(fā)商支付一定比例的土地出讓金后，在工程未完工、土地出讓金未支付完的情況下，土地行政管理部門頒發(fā)給開發(fā)商非正式國有土地使用證。（九）申報(bào)并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)公司持注明勘察設(shè)計(jì)號的總平面圖，單體設(shè)計(jì)平、立、剖面圖紙，基礎(chǔ)圖，地下室平、剖面圖等，施工圖紙報(bào)城市規(guī)劃行政管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，得到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（十）領(lǐng)取開工證開發(fā)公司持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、年度計(jì)劃批文、施工單位中標(biāo)通知書等文件向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（俗稱開工證）。（十一）領(lǐng)取銷售許可證項(xiàng)目完工前可向房屋行政管理部門申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證，竣工后可申領(lǐng)銷售許可證。（十二）辦理產(chǎn)權(quán)證房屋竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)公司持竣工備案表和前面的相關(guān)文件去房屋管理部門辦理整個(gè)項(xiàng)目的（大）產(chǎn)權(quán)證，并到土地管理部門辦理正式的國有土地使用證。然后，對已經(jīng)售出的房屋辦理每套房屋的（小）產(chǎn)權(quán)證。第6頁/共19頁二、新的開發(fā)流程（一）土地一級開發(fā)的流程具體流程見教材P72的圖4-1。（二）通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的主要開發(fā)流程（1）取得國有土地。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)的標(biāo)志是開發(fā)商與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同約定支付相應(yīng)的土地款（包括一級開發(fā)費(fèi)、原土地方的補(bǔ)償費(fèi)和土地出讓金）。開發(fā)商取得的是這塊土地的半財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)合同約定，開發(fā)商要在規(guī)定的時(shí)間完成相應(yīng)的開發(fā)任務(wù)，逾期不開發(fā)，將被處以罰款或無償收回。（2）取得立項(xiàng)批復(fù)。通過發(fā)改委的立項(xiàng)或可研批復(fù)，開發(fā)商可取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。（3）取得審定方案通知書。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（5）領(lǐng)取開工證。（6）領(lǐng)取銷售許可證。（7）辦理產(chǎn)權(quán)證。第7頁/共19頁三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序（一）投資機(jī)會選擇與決策分析這一步主要是尋找項(xiàng)目并簽訂項(xiàng)目購買合同。開發(fā)商找項(xiàng)目和項(xiàng)目找開發(fā)商都需慎重，一旦找準(zhǔn)，可以說項(xiàng)目成功了一半。（二）前期工作這一步主要是完成項(xiàng)目開工前的所有報(bào)批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書，如立項(xiàng)批復(fù)、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。影響這個(gè)過程的進(jìn)度的主要因素有：開發(fā)設(shè)計(jì)方案的確定、審批以及拆遷。從2003年開始，影響進(jìn)度的最主要因素就是拆遷。（三）建設(shè)階段這是指從挖土開槽直到項(xiàng)目竣工備案的整個(gè)過程，這個(gè)階段又叫施工階段。其工作主要由有建筑施工資質(zhì)的施工企業(yè)完成，開發(fā)商的主要任務(wù)就是監(jiān)控進(jìn)度、確保質(zhì)量、控制成本、及時(shí)付（工程）款等。（四）銷售階段這個(gè)階段是項(xiàng)目銷售的整個(gè)過程，起止時(shí)間因項(xiàng)目和開發(fā)商的情況不同而不同，法定意義上的銷售應(yīng)以取得銷售許可證為開始時(shí)間。（五）入住及物業(yè)管理這個(gè)階段指房屋竣工備案后開始入住直到業(yè)主委員會的成立。一個(gè)項(xiàng)目的所有問題會在這個(gè)階段總暴露，處理不好開發(fā)商會功虧一簣前功盡棄。第8頁/共19頁四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者（一）地主方（二）開發(fā)商（三）投資商（四）政府及事業(yè)單位（五）金融機(jī)構(gòu)（六）建筑承包商（七）材料供應(yīng)商（八）監(jiān)理單位（九）專業(yè)顧問公司主要包括：（1）律師事務(wù)所：負(fù)責(zé)處理合同中的法律問題（2）投資顧問公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究和策劃及公司經(jīng)營管理問題（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售（4）房地產(chǎn)評估公司：負(fù)責(zé)土地及房地產(chǎn)價(jià)格評估（十）規(guī)劃設(shè)計(jì)單位第9頁/共19頁第三節(jié)項(xiàng)目的獲取一、項(xiàng)目獲取方式（一）行政劃撥行政劃撥的土地，其特點(diǎn)是：土地沒有使用年限，銀行不提供開發(fā)貸款，房屋不能做按揭等。但不少投資者仍然愿意做這樣的開發(fā)，這樣的開發(fā)同樣能獲利。可以采取行政劃撥方式的項(xiàng)目有：（1）軍隊(duì)用地自建住宅。軍隊(duì)利用自己的土地，自籌資金，建成的住宅只在軍隊(duì)內(nèi)按成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格出售。（2）國家機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位、社團(tuán)利用自己的土地建設(shè)職工住宅。這些項(xiàng)目性質(zhì)同軍隊(duì)自建住宅一樣，而且更普遍。（3）經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的用地性質(zhì)是行政劃撥，現(xiàn)在也在很多城市采用招標(biāo)的方式確立開發(fā)單位。雖然政府規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的利潤只有3%，但實(shí)際開發(fā)商的投資利潤率很高，且沒有風(fēng)險(xiǎn)。（二）協(xié)議

2004年8月31日前，所謂的協(xié)議是指開發(fā)商先與土地方簽訂土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或合作開發(fā)合同，然后直接與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T簽訂該土地的國有土地使用權(quán)出讓合同，最后達(dá)到開發(fā)該地的目的。2004年8月31日之后，協(xié)議取得項(xiàng)目主要指以下幾種情況：第10頁/共19頁

（1）工業(yè)用地或科技園區(qū)用地；土地利用者或工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商直接從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T按規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或?qū)嵨锏刈??；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括公路、鐵路、輕軌、地鐵以及一些水廠、電廠、供熱廠等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。實(shí)物地租適用于地方政府缺乏資金而要完成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)又很艱巨的情況，其主要做法是：投資者免費(fèi)為政府完成一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如修建城市市政道路、污水處理廠等，政府免費(fèi)給投資者一定的具有開發(fā)價(jià)值的土地作為回報(bào)。（3）危舊房拆遷改造，也就是我們常說的“危改”。危改項(xiàng)目的特點(diǎn)是：面積大、拆遷量大、難度大、時(shí)間長。大量的回遷、大量的政府配套設(shè)施等都是采取劃撥的方式，對危改項(xiàng)目，政府大多采取協(xié)議出讓的方式，由開發(fā)商自己平衡資金。（4）工業(yè)企業(yè)的搬遷和改造。一些特殊的加工企業(yè)、污染企業(yè)、擾民企業(yè)的搬遷改造涉及很復(fù)雜的因素和成本，如勞動力的安置、搬遷地的選擇等，這些問題難以作為土地招標(biāo)的條件，所以通常也采用協(xié)議出讓的方式。

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（5）開發(fā)商轉(zhuǎn)讓公司及項(xiàng)目。如果已經(jīng)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的開發(fā)商在項(xiàng)目的投資額未達(dá)總投資額的25%時(shí)想轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，這時(shí)的項(xiàng)目不能通過過戶發(fā)生轉(zhuǎn)讓，只能通過對開發(fā)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式達(dá)到轉(zhuǎn)讓目的，這時(shí)公司和土地一起轉(zhuǎn)到新投資者手中，這種轉(zhuǎn)讓是通過協(xié)商談判達(dá)成協(xié)議的，可以避免支付契稅。（6）開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地。已簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的開發(fā)商，在項(xiàng)目上的投資額達(dá)到或超過總投資額的25%時(shí)，該土地就可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后，交易雙方直接到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理變更登記，新的投資者或開發(fā)商就可以獲取項(xiàng)目。（7）投資參股與合作。開發(fā)商不但可以與擁有土地資源的企業(yè)合作，還可以和擁有開發(fā)土地的公司合作。各地政府都有土地儲備中心或者土地一級開發(fā)公司，開發(fā)商與他們合作，也會獲得大量的土地資源。（8）收購擁有大量土地的企業(yè)。收購了這樣的企業(yè)，等于收購了開發(fā)土地。（9）土地置換?？梢杂梅怯奶厥庥玫刂脫Q可以開發(fā)的營利性用地，用小的地塊換大的地塊，也可用不同區(qū)位之間的土地進(jìn)行置換。第12頁/共19頁（三）招標(biāo)出讓人將擬出讓地塊的各種條件和要求制成標(biāo)書，采用公開或不公開、定向或不定向等方式，將標(biāo)書發(fā)標(biāo)到擬購買該地塊的競買人手中，由競買人按發(fā)標(biāo)要求將本身擬定的開發(fā)方案、投標(biāo)價(jià)格等資料回復(fù)發(fā)標(biāo)人，發(fā)標(biāo)人組織專業(yè)人士對各投標(biāo)單位的標(biāo)書進(jìn)行議標(biāo)、決標(biāo)，最終選定土地使用權(quán)受讓人。項(xiàng)目情況比較復(fù)雜時(shí)，一般采用這種方式。（四）拍賣出讓人將擬出讓地塊的各種條件和要求（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)進(jìn)度與期限、起拍價(jià)、每次最低加價(jià)額、付款方式等）在拍賣場所公開，由經(jīng)審查同意開發(fā)條件的競買人當(dāng)場報(bào)價(jià)，最后由報(bào)價(jià)最高的競買人獲得該土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。在項(xiàng)目情況比較簡單或比較特殊時(shí)，可以采用這種方式。（五）掛牌這時(shí)拍賣方式的演變，是拍賣和招標(biāo)的混合物，是信息時(shí)代的產(chǎn)物。這是出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。以掛牌方式出讓土地使用權(quán)是一種新的項(xiàng)目獲取方式，在各地用得最多。第13頁/共19頁二、選定項(xiàng)目的原則（一）根據(jù)市場需要選項(xiàng)目什么項(xiàng)目能夠而且容易盈利就選什么項(xiàng)目，這是剛開始做房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)所采取的原則。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)育行不夠完善、專業(yè)分工不明顯的時(shí)候，大多數(shù)開發(fā)商根據(jù)這條原則選擇項(xiàng)目。（二）根據(jù)自己的開發(fā)能力選項(xiàng)目這是比較有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商所采取的原則。（三）根據(jù)自己的開發(fā)風(fēng)格選項(xiàng)目這是有一定品牌知名度的開發(fā)商所采取的原則。（四）根據(jù)自己的專業(yè)水平選項(xiàng)目這是比較成熟的開發(fā)商所采取的原則。如萬達(dá)傾向于做商業(yè)地產(chǎn)，長江地產(chǎn)喜歡開發(fā)高級公寓和高檔寫字樓等。第14頁/共19頁三、項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)（一）舊城區(qū)的項(xiàng)目特點(diǎn)（1）占地規(guī)模小（2）拆遷量大（3）要求開發(fā)商的自有資金量大（4）基礎(chǔ)設(shè)施及配套比較完備（5）規(guī)劃控制比較嚴(yán)（二）新區(qū)的項(xiàng)目特點(diǎn)（1）占地規(guī)模比較大（2）拆遷量小甚至沒有（3）要求開發(fā)商的自有資金量不是很大（4）缺乏基礎(chǔ)設(shè)施及配套（5）開發(fā)商可發(fā)揮的余地比較大第15頁/共19頁第四節(jié)相關(guān)政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響（一）規(guī)劃的種類（1）土地利用總體規(guī)劃：主要控制農(nóng)地進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間和規(guī)模。（2）城市總體規(guī)劃：主要解決城市土地的產(chǎn)業(yè)布局、功能分區(qū)、交通管網(wǎng)等。（3）城市詳細(xì)規(guī)劃：是對總體規(guī)劃的細(xì)化，是直接對具體地塊及周邊地塊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、道路、綠化、總建筑面積等進(jìn)行的規(guī)劃。（二）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1）容積率=地上建筑物總面積/總用地面積；2）建筑物限高，即建筑物的最大高度；3）綠化率=綠地面積/總用地面積；4）建筑密度=建筑占地面積/總用地面積；5）配套及公建面積。（2）非居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1）容積率；2）建筑物限高；3）停車位，停車位的多少直接關(guān)系寫字樓、商場等項(xiàng)目的命運(yùn)。第16頁/共19頁二、土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響（一）土地供應(yīng)計(jì)劃每年供應(yīng)多少土地、什么地點(diǎn)的土地、什么用途的土地，都會影響房地產(chǎn)的開發(fā)，都能給開發(fā)商的投資決策提供有價(jià)值的參考。（二）土地供應(yīng)機(jī)制（1）協(xié)議方式，暗箱操作：不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大；直接成本低，間接成本高；最終的成交率低，或者說，“炒地”多。（2）招標(biāo)、拍賣、掛牌：2002年7月1日，《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》正式實(shí)施，新供地方式的特點(diǎn)是：條件清楚，約束力強(qiáng)，容易抬高地價(jià)，但能降低最終成本，限制“炒地”。（三）地價(jià)（1）地價(jià)的內(nèi)涵：我國地價(jià)的內(nèi)